INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: AGRUPACIÓN DE FINCA INSCRITA CON FINCA NO INSCRITA POR LA VÍA DEL DOBLE TÍTULO PÚBLICO TRASLATIVO. Por Antonio Oliva.

Dentro de la normativa relativa a las modificaciones de entidades hipotecarias, el supuesto de la agrupación se regula en el artículo 45 del Reglamento Hipotecario, que dispone que “cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas. Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior. podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación”.

La anterior regulación parte del supuesto de que ambas fincas se encuentren inscritas. Sin embargo, cuando, dentro de las fincas a agrupar, existe una finca no inmatriculada, se plantea la problemática de si ello es posible, especialmente teniendo en cuenta que la finca no inmatriculada que debe agruparse carecerá, como regla general, de certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente, y, en todo caso, cuando la representación gráfica georreferenciada catastral que se aporte sea la que corresponde con la finca resultante de la agrupación.

En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de julio de 2018, con apoyo en la previa Resolución de 8 de junio de 2016, señala que “es doctrina de este Centro Directivo que una interpretación teleológica del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular, lleva a la conclusión de que, si coincide, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación (Resoluciones 26 de junio de 2003, 17 de diciembre de 2013 y 1 de julio de 2016). De igual modo, como ha señalado la Resolución de 8 de junio de 2016, es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral. Tales circunstancias concurren” cuando “se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca resultante de la agrupación, por lo que no puede confirmarse la nota en este aspecto”.

Como resultado de lo anterior, para agrupar una finca no inmatriculada -cuya inscripción se pretenda por la vía del doble título público traslativo- con una finca inscrita, será preciso que, junto con el cumplimiento de los demás requisitos prevenidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, se aporte, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca resultante de la agrupación, una doble titulación pública traslativa en cuanto a la finca a inmatricular y agrupar, sin perjuicio de que dicha doble titulación pública refleje dos actos traslativos –o que al menos produzcan una mutación jurídico real esencial– que hayan tenido lugar bien antes de la agrupación –por ejemplo, herencia y venta y posterior agrupación-, o bien mediando entre ellos la agrupación –como ocurre, por ejemplo, en el caso de herencia, agrupación y posterior venta de la finca heredada y agrupada-.

En cuanto a la técnica registral – más allá del necesario cumplimiento del procedimiento previsto en los artículos 9 b), 201.3 y 199 de la Ley Hipotecaria, todos ellos en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, para reflejar las diferencias de superficie entre la cabida registralmente inscrita y la catastral, según que dicha diferencia de superficie sea inferior o superior al diez por ciento – , puede optarse por dos vías:

– La primera de ellas es aquella en la que, a efectos meramente instrumentales, se abre folio a la finca no inmatriculada, sujetándola tras el acta de inscripción a la suspensión de la fe pública registral del artículo 207 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, y remitiéndose, en cuanto a su georreferenciación, a la que se inscribirá en la finca resultante de la agrupación que por nota al margen de la inscripción de inmatriculación consta, como si de una agrupación de dos fincas inmatriculadas se tratase.

– La segunda de las vías es aquella en la que no se abre folio, ni siquiera a efectos instrumentales, a la finca no inmatriculada a agrupar, practicándose nota marginal de agrupación de la finca sí inscrita a los efectos de expresar el tomo, libro, folio y número de la finca resultante de la agrupación, y haciéndose en el nuevo folio abierto una inscripción ordinaria de agrupación. En ella, sin embargo, y como especialidad, se ha de hacer constar que la finca se forma por agrupación de una finca inscrita, con sus datos registrales de procedencia, y de una finca no inmatriculada, copiando su descripción y dejando constancia de que sobre la misma se proyecta la suspensión de la fe pública registral del citado artículo 207 de la Ley Hipotecaria, para posteriormente, inscribir la finca resultante de la agrupación junto con su base gráfica.

Con independencia de anterior, cualquiera que sea la vía escogida, el resultado es el mismo: queda correctamente agrupada la finca no inmatriculada con la inscrita, y queda sujeta la misma a la suspensión de la fe pública registral en cuanto a los metros cuadrados objeto de inmatriculación, así como inscrita la representación gráfica catastral coincidente, dándose así pleno cumplimiento a los requisitos de los artículos 9, 198, 199 y 205 de la Ley Hipotecaria.

En todo caso, en el acta de inscripción, y para una mayor claridad del asiento registral, resulta conveniente expresar lo siguiente: “En su virtud, inscribo a favor de __________, con carácter privativo y por título de _______, y posterior/previa agrupación con representación gráfica georreferenciada catastral coincidente; todo ello al amparo de las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de junio de 2016 y de 19 de julio de 2018. Al mismo tiempo, inscribo la base gráfica georreferenciada catastral de la finca de este número, quedando la misma coordinada con Catastro a la fecha de la presente inscripción y dejándose constancia de sus coordenadas bajo el C.S.V.: __________________________________. Sujeta a la limitación de la fe pública registral prevenida en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria por el plazo de dos años a contar desde la fecha de la inscripción en cuanto a los metros cuadrados de la finca no inmatriculada, tal y como se recoge en el cuerpo de este asiento. Se expide y publica edicto en el Boletín Oficial del Estado. Así resulta (…)”.

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Del BOE de agosto, destaca la publicación del Calendario de Digitalización de actuaciones registrales:

La Resolución de 7 de julio de 2023 DGSJFP define el calendario de implantación de las reformas tecnológicas necesarias para la creación de los registros electrónicos y que puedan anticiparse al 9 de mayo de 2024.

Prevé dos fases, una para la utilización generalizada de la firma electrónica y otra para el comienzo de la digitalización de los documentos presentados, repositorio y cumplimentación de campos.

Los dos anexos determinan las fechas que a cada Registro corresponden.

Para facilitar la implantación, también se acuerdan ampliaciones del plazo de calificación y despacho, que son de difícil interpretación.

Ver desarrollo en página especial.

Por otra parte, una orden ministerial retrasa de facto la aplicación del Impuesto sobre transacciones financieras., al posponerse la entrada en vigor del nuevo modelo 604 de autoliquidación del Impuesto sobre las Transacciones Financieras a 1 de enero de 2024, que se aplicará a los períodos de liquidación que se inicien a partir del 1 de enero de 2024.