284. OBRA NUEVA: CONTRADICCIÓN ENTRE CERTIFICADO CATASTRAL Y LICENCIA.
Resolución de 22 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 45, por la que se suspende la inscripción de una edificación declarada en escritura pública.
Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva terminada en la que se acredita la legalidad por antigüedad de la misma en base a un certificado catastral del que resulta que tiene 212 m2 construidos, medida que consta en la descripción en la escritura. Se aporta también un certificado de un técnico y licencia municipal de la que resulta que la obra contaba con licencia y aunque medida autorizada era menor, 193 m2.
La registradora aprecia contradicción entre ambas medidas, aclarando el notario mediante diligencia que se pide la inscripción de los 212 m2. Sin embargo, la registradora (y su sustituta) suspenden la inscripción pues consideran que los 212 m2 exceden de los autorizados por la licencia, que no puede desconocer.
El notario autorizante alega que no hay contradicción, pues la obra nueva se declara por antigüedad, y que la licencia y certificado se incorporan a otros efectos, pero no a los de descripción de la obra.
La DGRN revoca la calificación pues entiende que la contradicción ha quedado aclarada, y que la vía de la antigüedad es aplicable tanto a los casos en los que no hay licencia como a los casos en los que hay una extralimitación respecto de la licencia. Sin embargo ordena a la registradora que en la inscripción no haga mención a la licencia para evitar confusiones y crear una apariencia de legalidad global que no existe. (AFS)
285. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE. DEUDOR EN QUIEBRA.
Resolución de 22 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 1, a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.
Se reitera en esta resolución el criterio mantenido por la propia Dirección en el sentido de que es necesario para inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria que se haya demandado y requerido de pago al deudor no hipotecante -art. 132.1 LH- con el fundamento no del principio de tracto sucesivo, ya que si ha sido demandado el titular registral, sino porque además de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, por la razón fundamental de que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar.
Sin embargo rechaza la calificación de insubsanable del defecto, al darse circunstancias especiales como que el deudor está en quiebra y por tal situación se suspenden las ejecuciones dirigidas contra el mismo, a pesar de lo cual sería posible seguir la ejecución contra los demás interesados. En este sentido, el art 568 LEC a propósito del concurso establece: 1. No se dictará auto autorizando y despachando la ejecución cuando conste al Tribunal que el demandado se halla en situación de concurso. 2. El secretario judicial decretará la suspensión de la ejecución en el estado en que se halle en cuanto conste en el procedimiento la declaración de concurso. El inicio de la ejecución y la continuación del procedimiento ya iniciado que se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados y pignorados estarán sujetos a cuanto establece la Ley Concursal. 3. Si existieran varios demandados, y sólo alguno o algunos de ellos se encontraran en el supuesto al que se refieren los dos apartados anteriores, la ejecución no se suspenderá respecto de los demás». (Aunque este precepto está previsto para el Concurso y no existía tal reconocimiento normativo en la regulación de la quiebra latía implícita en preceptos procesales, ordenando la acumulación al juicio de quiebra de las ejecuciones pendientes contra el quebrado al tiempo de la declaración de aquélla y de todas las demandas ejecutivas u ordinarias –STS de 31 de diciembre de 1997). Por ello aun reconociendo el defecto entiende que puede considerarse subsanable, dadas las especiales circunstancias de este supuesto, mediante la acreditación de la adecuada notificación al deudor de los trámites realizados, a fin de que puedan alegar lo que convenga a sus intereses; lo que ocurre es que se ha notificado al comisario no a los Síndicos y el centro directivo, confirmando la calificación, entiende que dado que la Sindicatura es el órgano encargado legalmente de administrar el patrimonio concursal y representar a la quiebra, (art 1.366 LEC de 1881), es el que debió ser notificado sin perjuicio de poder hacerlo también al Comisario.
Por otro lado confirma el segundo defecto en el sentido de que de acuerdo con disp. Trans. 4.ª2 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, para poder inscribirse la adjudicación es preciso para los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de la Ley que el secretario del Juzgado certifique alternativamente: que a la fecha en que entró en vigor la Ley, se había puesto en posesión del inmueble al adquirente o bien que no dándose tal circunstancia, no se ha formulado por el ejecutado incidente de oposición por razón de la existencia de cláusulas abusivas o bien que, habiéndose formulado, la resolución dictada no afecta a la eficacia de la adjudicación (MN)
286. CERTIFICACIÓN DE JUNTA EMITIDA POR PERSONA DISTINTA DE LA QUE CONSTA EN EL REGISTRO COMO TITULAR DE LA FACULTAD CERTIFICANTE. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN. FECHA DE LA RENUNCIA.
Resolución de 22 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles XI de Barcelona, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.
Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:
1º. Junta convocada judicialmente con asistencia del 100% el capital social.
2º. Se toma el acuerdo de cambiar el sistema de administración de administradores mancomunados a administrador único.
3º. A estos efectos el administrador único nombrado renuncia al cargo de mancomunado y respecto del otro, su representante en la junta dice que reitera su renuncia al cargo.
4º. Se notifican a dicho administrador mancomunado los acuerdos a los efectos del artículo 111 del RRM en domicilio distinto del que consta en el registro, siendo la carta entregada a persona distinta del administrador mancomunado cesado.
Dichos hechos merecen la siguiente calificación registral:
1º. No consta inscrita la renuncia del administrador mancomunado de la sociedad, no asistente –cuya renuncia se reitera en el acto de celebración de la junta–, debiendo acreditarse o manifestarse la fecha en que se produjo. Art. 147 del RRM.
2º. No puede darse por cumplimentada la notificación fehaciente prevista en el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil al administrador mancomunado representado al no haber sido recibida por el mismo ni haberse efectuado al domicilio que del señor que figura inscrito en este Registro. Se advierte que, de no efectuarse su recepción en dicho domicilio inscrito, deberá procederse a la notificación presencial por el notario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 202 del Reglamento Notarial. (Artículo 111 del RRM RDGRN de 30 de enero de 2012).
La administradora nombrada recurre y alega que la renuncia se presentó en la propia junta y que el otro administrador mancomunado asistió a la junta representado en virtud de escritura de poder en la cual se señalaba como su domicilio aquel en el que se hicieron las notificaciones.
Doctrina: La DG confirma ambos defectos.
El primero porque la manifestación que se hace en la certificación carece de virtualidad al estar la misma expedida por persona no competente.
Y la segunda porque el mandato del art. 111 es claro respecto del lugar en el que debe hacerse la notificación.
A este respecto recuerda la DG la doctrina del TC (Sentencias de 20 de septiembre de 1993, 28 de octubre de 2002, 17 de marzo de 2010 y 7 de mayo de 2012, entre otras muchas) de que “no se puede presumir, sin lesionar el derecho consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española, que las notificaciones realizadas a través de terceras personas hayan llegado al conocimiento de la parte interesada fuera de los supuestos estrictamente previstos”.
Ahora bien, supuesta la confirmación de la nota, también hace notar nuestra DG que de conformidad con el artículo 326 de la LH “el objeto de recurso está basado exclusivamente en la calificación del registrador por lo que debe rechazarse «cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma». De acuerdo con dicha disposición no pueden ser tenidos en cuenta en este expediente los documentos aportados junto al escrito de recurso y que no fueron puestos a disposición del registrador en el momento de la calificación”.
Comentario: Pese a que la doctrina que emana de esta resolución es básica y reitera su doctrina de otras muchas resoluciones, no por eso carece de interés pues de sus fundamentos de derecho podemos extraer interesantes conclusiones:
1ª. Respecto de la fecha de la renuncia que basta que la misma conste en la certificación sin necesidad de acreditación alguna.
2ª. Que si la carta remitida por la notaria hubiera llegado a su destinatario, según nota del funcionario de correos, la notificación hubiera estado perfectamente realizada a pesar de no serlo en su domicilio según el registro.
3º. Que si el poder es suficiente para representar en la junta al administrador mancomunado ausente, hubiera bastado la presentación de dicho poder en el registro, junto con la escritura de nombramiento, para dar por cumplido el requisito del artículo 111 del RRM. (JAGV)
