EL SIGNIFICADO DEL DEPÓSITO PREVIO DE LAS CONDICIONES GENERALES Y LA INDICACIÓN DE UN CORREO ELECTRÓNICO EN LA HIPOTECA
Breve comentario y resumen de la resolución DGRN de 12 diciembre 2019
Carlos Ballugera Gómez
Había fiado al buen juicio del mercado que las escrituras de hipoteca fueran incorporando el código identificador del modelo de las condiciones generales sobre cuya base se ha elaborado la escritura de hipoteca, para probar el cumplimiento por el predisponente o profesional de su obligación legal de depositar en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación el formulario de sus condiciones generales antes de empezar su comercialización.
Sin embargo, siguen apareciendo resoluciones, como la comentada, en que se repite el argumento de que, si bien el notario debe consignar el código identificador del modelo de las condiciones generales cuando se lo proporcionen, si no lo hacen, el notario no tiene obligación de indicar dicho número en la escritura de hipoteca, ya que la falta del mismo ni impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral.
Nos preguntamos quién es el obligado a depositar. Partiendo de que depósito es una comunicación al público del formulario de una hipoteca que cierto profesional se propone comercializar; cuando el registrador pide el código identificador del modelo, como ocurre en el caso de la resolución que comentamos, está haciendo control de transparencia, es decir comprobando que el profesional ha cumplido el requisito de transparencia correspondiente, en este caso la obligación legal de depositar antes de iniciar la comercialización de la hipoteca, el formulario de las correspondientes condiciones generales, exigido de manera imperativa y en beneficio exclusivo de la persona consumidora, por los arts. 7 LRCCI y 11.2 LCGC. Retengamos algo que por evidente no tenemos que olvidar, la obligación de depositar está impuesta por una norma semiimperativa. Su contravención es contravención de norma imperativa regulada en el art. 8.1 LCGC.
La DGRN atribuye a la entidad financiera la indicación o expresión en la escritura del código identificador del modelo en la escritura. Eso no puede significar, pese a lo que diga la DGRN, que el predisponente o profesional tengan un poder de configuración del contrato, sino únicamente que corresponde a los mismos el cumplimiento de la obligación legal de depósito previo del formulario en el RCGC.
¿Qué hace el profesional que deposita un formulario de las condiciones generales de un préstamo hipotecario en el RCGC? Aparte de cumplir con una obligación legal de información previa al contrato que le impone tal depósito (arts. 7 LRCCI y 11 LCGC), con la inscripción del formulario el profesional hace una comunicación al público, a través de un medio oficial como el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, que testimonia el contenido de las condiciones generales, su autor y la fecha del depósito, elementos que luego servirán a los operadores del mercado y en particular al futuro deudor persona consumidora que se hipoteque con arreglo a alguno de los formularios inscritos, le permitirá, decimos, cotejar el contenido de la escritura con el depósito y saber cuáles son las cláusulas que se han podido incorporar a su contrato de modo no transparente.
En particular, existirá esa falta de transparencia cuando haya una divergencia en perjuicio de la persona consumidora, entre el contenido depositado y la cláusula incorporada a la escritura. Tal divergencia, en cuanto contravención de la norma imperativa que dispone el depósito obligatorio y previo a la comercialización del formulario de las condiciones generales usadas en los contratos singulares de hipoteca, hará de las cláusulas divergentes en perjuicio del consumidor, nulas de pleno derecho.
Un caso particular de divergencia entre el depósito y el contenido de la escritura tiene lugar cuando la cláusula no ha sido depositada en el RCGC antes de su comercialización. La falta de depósito es falta de comunicación al público, al adherente medio, del posible contenido contractual. Ese silencio cuando la ley exige hablar, es divergencia en perjuicio de la persona consumidora que determina también la nulidad de pleno derecho de la cláusula incorporada al contrato y no depositada previamente.
La resolución que comentamos termina aceptando la posición del recurrente sobre la indicación de un correo electrónico para cada prestatario, a saber, que, habiendo, como es el caso, dos prestatarios en la hipoteca, considera que la expresión prestatarios es equivalente a “parte prestataria”, por lo que bastará la indicación en la escritura de una sola dirección de correo electrónico para que, tras la inscripción, el registrador pueda cumplir con su obligación de comunicar el contenido literal de la inscripción de hipoteca y su calificación motivada, a los dos prestatarios.
Resumen de la resolución DGRN de 12 diciembre 2019
29. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
Resolución de 12 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)
Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique en la escritura el código identificador de depósito en el RCGC y la dirección de correo electrónico puede ser única para varios prestatarios si consta su consentimiento.
Hechos: 1 […] préstamo para financiar la adquisición de una vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.
En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.
Registrador: 2. Según el primero de los defectos expresados en la nota impugnada, el registrador suspende la inscripción solicitada porque «no se incorpora en la escritura presentada el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo».
Recurrente: El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, según la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, la falta del depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario.
Resolución: La DGRN revoca ambos defectos.
Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:
EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos casi iguales a los de la resolución de 5 diciembre 2020, nos remitimos a su resumen en lo no divergente]. […]
DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO
4 El segundo de los defectos […] consiste […] en que no se contiene en la escritura la dirección de correo electrónico de uno de los prestatarios [la prestataria doña S. L. J. D. D.] para la práctica de las comunicaciones a que se refiere la disposición adicional octava de la Ley 5/2019.
Mediante la constancia de la dirección de correo electrónico del prestatario en la escritura se pretende facilitar [1] que el notario autorizante de la misma pueda cumplir su obligación de remitir telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquélla, [2] y posibilitar que los registradores de la Propiedad remitan […] al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación.
Al margen de la importancia que para el prestatario tiene conocer con exactitud las cláusulas que no han quedado inscritas (las cuales no podrán servir de base para el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados -cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria-) […] su omisión en la misma [del correo electrónico] es fácilmente subsanable para obtener la inscripción, puesto que esa comunicación es una formalidad a cumplir con posterioridad al otorgamiento de aquella. Por lo demás, dada la finalidad de tal requisito, debe entenderse que en caso de pluralidad de prestatarios se debe expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan en la escritura que puedan recibir tales comunicaciones en una misma dirección de correo electrónico.
En el caso del presente recurso debe entenderse que este consentimiento respecto de la consignación de una sola dirección de correo electrónico para ambos prestatarios ha quedado suficientemente expresado al indicar que se señala la «del prestatario» […] sin especificar que se refiera únicamente a uno de ellos, si se tiene en cuenta el sentido que resulta de otras muchas cláusulas de la escritura en las que se emplea el término «prestatario», en singular, para referirse a ambos prestatarios, incluso para prestar determinados consentimientos o autorizaciones que se explicitan (cfr. artículos 1284 y 1285 del Código Civil).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.
ENLACES:
- PDF (BOE-A-2020-3400 – 8 págs. – 252 KB) Otros formatos
- Resoluciones DGRN que tratan sobre el código de identificador de modelo de condiciones generales
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Biblioteca Palafoxiana en Puebla (México). Por José P. Torrealba. Creative Commons.
