La regulación del vencimiento anticipado en el laberinto

LA REGULACIÓN DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO EN EL LABERINTO

Breve comentario de la resolución DGSJyFP de 17 de mayo de 2022

Carlos Ballugera Gómez

En su resolución de 17 mayo 2022, la DGSJyFP revoca la suspensión de una hipoteca escriturada con anterioridad a la entrada en vigor de la LRCCI, cuya inscripción suspendió la registradora porque la cláusula de vencimiento anticipado, no la hipoteca en su totalidad, no se había adaptado a la nueva ley, ni constaba que el deudor alegara que la previsión que contiene la escritura resulta más favorable para él.

Antes de revocar la calificación de la registradora, dice la resolución: “Por tanto, el contenido del artículo 24 es aplicable a todo contrato de crédito inmobiliario, incluso a los anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, si bien, como bien alega el notario recurrente, dicho precepto legal provoca una modificación automática, «ipso iure», en todo contrato de préstamo hipotecario anterior, por lo que estamos ante una novación imperativa por mandato de la Ley. En definitiva, se trata de una novación legal forzosa, que se impone por encima del contrato, por la propia fuerza de la ley, sin necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos”.

A la vista de ese punto podemos preguntarnos qué inscribirá la registradora. Se me ocurren las siguientes posibilidades, primero inscribirá la hipoteca con la cláusula, segundo, la hipoteca sin la cláusula, y en este caso la podrá inscribir sin decir nada sobre el vencimiento anticipado o diciendo que el mismo se rige por el art. 24 LRCCI.

En el primer caso, si inscribe la hipoteca con la cláusula de vencimiento anticipado, resultará que, aunque el registro publique una cosa, en realidad regirá otra. En el segundo, si inscribiera la hipoteca sin la cláusula, pudiera ser que el art. 24 LRCCI, al no incluirse en la inscripción la cláusula de vencimiento anticipado, no fuera aplicable, no se olvide que la disposición transitoria primera LRCCI dice que el art. 24 se aplicará a “los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado [subrayado mío]”.

En este tercer caso, como la resolución dice que “no hay necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos”, no habrá que hacer una nueva escritura, pero, ¿quién pondrá que hay vencimiento anticipado y que se rige por el art. 24 LRCCI? ¿La registradora? Pero ¿puede la registradora integrar la hipoteca en perjuicio de la deudora persona consumidora sin contrariar el art. 65 TRLGDCU? Creo que no y que no se sentirá muy inclinada a expresar en la inscripción esa coletilla.

Lo coherente hubiera sido analizar la cláusula de vencimiento anticipado y someterla a los controles de transparencia, contenido y demás legales, propios de la contratación con condiciones generales.

Pero no sabemos el contenido de la cláusula de vencimiento anticipado. No basta con tomar la hipoteca en su conjunto como si fuera un contrato por negociación, sino que hubiera sido necesario dar en la resolución el contenido de la cláusula para sujetarla a control.

Esta cuestión se ha marginado, no ha habido control del contenido y no sabemos si la cláusula es o no nula. Si la cláusula hubiera sido válida, ¿qué de la alegación del deudor sobre cuál es la regulación más favorable del vencimiento anticipado?

No consta. Al respecto dice el recurrente que “no se contiene en la escritura ninguna manifestación del prestatario de que las cláusulas anteriores son más favorables para él. Ni puede hacerla, dado que los términos del artículo 24 LCCI son mucho más favorables para él que los que se contienen en su escritura”.

Pese a lo que diga el notario recurrente, la alegación sobre el carácter más o menos favorable de la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca corresponde al deudor en exclusiva. Esa alegación prevalente no puede ser sustituida ni por el notario, ni por la registradora, ni por la DGSJyFP. La falta de constancia de esa alegación es un defecto subsanable, como dice la registradora.

Si la cláusula de la escritura hubiera sido nula, el préstamo resultaría no tener vencimiento anticipado y no se aplicaría el art. 24. La ineficacia del vencimiento anticipado daría lugar a su denegación, sin posibilidad de integración en beneficio del banco, con inscripción del resto de la hipoteca sin consentimiento del presentante. Así de fácil y así de lejos.

Resumen de la resolución DGSJyFP de 17 mayo 2022

223. PRÉSTAMO HIPOTECARIO OTORGADO ANTES DE LA LRCCI. CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Resolución de 17 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de préstamo hipotecario. (CB)

Resumen: La DGSJyFP revoca la suspensión de una hipoteca escriturada con anterioridad a la entrada en vigor de la LRCCI en la que la registradora pedía que la cláusula de vencimiento anticipado, no la hipoteca en su totalidad, se adaptara a esa ley y que constara en la escritura la alegación del deudor que la previsión que contiene la misma sobre el vencimiento anticipado resulta más favorable para él.

Hechos: 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo que se recibe para la adquisición de la vivienda habitual, otorgada el día 27 de mayo de 2019 […]

Registradora: […] señala como defecto que el préstamo está sujeto a lo dispuesto en la disposición transitoria primera de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario [contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado], en cuanto a la aplicación de la regulación contenida en el artículo 24 a las cláusulas de vencimiento anticipado, pues no se adapta la escritura a esta exigencia legal, y no consta que el deudor alegara que la previsión que contiene [la escritura] resulta más favorable para él […]

Recurrente: El notario recurrente alega lo siguiente: [1] que se trata de un préstamo hipotecario otorgado bajo la vigencia exclusiva de la Ley Hipotecaria, cuando todavía la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no era de aplicación; [2] que esta ley solo ha de aplicarse a «contratos celebrados con anterioridad, si son objeto de novación o subrogación con posterioridad a su entrada en vigor», lo que no ocurre pues estamos ante un préstamo anterior sin más […] [3] que, en cuanto al vencimiento anticipado […] lo que impone la ley es una novación imperativa, es decir, una novación legal forzosa, que se impone por encima del contrato, por la propia fuerza de la ley, sin necesidad de firmar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos; [4] que, en definitiva, la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, dado que la referencia temporal es la suscripción del contrato […] no la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Resolución: Revoca la calificación.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2.La disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 de 15 marzo […] establece lo siguiente:

[…] 4 Queda por analizar la previsión establecida por la Ley 5/2019 en el apartado cuarto de la disposición transitoria primera […]

El citado artículo 24 establece que se producirá el vencimiento anticipado del contrato […] por la falta de pago del 3% o del 7% de la cuantía del capital concedido –según la mora se produzca dentro de la primera o de la segunda mitad de la duración del préstamo–. Y esta norma se aplicará en todo caso, incluso «para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado». Pero la ley hace una excepción: que el deudor alegue –por la vía adecuada– que «la previsión que contiene su contrato anterior resulta más favorable para él». Por tanto, el contenido del artículo 24 es aplicable a todo contrato de crédito inmobiliario, incluso a los anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, si bien […] dicho precepto legal provoca una modificación automática, «ipso iure», en todo contrato de préstamo hipotecario anterior, por lo que estamos ante una novación imperativa por mandato de la Ley. En definitiva, se trata de una novación legal forzosa, que se impone por encima del contrato, por la propia fuerza de la ley, sin necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación.