LA TRANSPARENCIA EN LA FORMALIZACIÓN DE LA MORATORIA HIPOTECARIA POR CORONAVIRUS

Breve comentario a su reforma por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril

Carlos Ballugera Gómez

La moratoria hipotecaria recientemente establecida, que permite al deudor hipotecario en dificultades por coronavirus, solicitar y obtener un aplazamiento en el pago de tres cuotas mensuales de su préstamo hipotecario, sin pagar intereses, se ha reformado por la disposición adicional decimoquinta del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril.

La reforma permite al acreedor inscribir en el Registro de la Propiedad la moratoria legal de tres cuotas con una escritura pública otorgada por él sin presencia del deudor al que, sin embargo, debe informar detalladamente, tan pronto como le conceda el beneficio, de las características concretas del mismo. Lo primero, es decir, que la moratoria dura tres meses, lo dice el decreto, lo segundo, que el acreedor debe informar al deudor del contenido de la moratoria legal, lo intentaré demostrar en este modesto trabajo.

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, dice en su Preámbulo que su disposición adicional decimoquinta regula el otorgamiento unilateral por el acreedor de la escritura en que se formaliza la ampliación de plazo derivada de la moratoria legal y que esa regulación se justifica en que lo que se documenta es el reconocimiento unilateral del acreedor de una obligación ex lege.

Esto último lo repite, “lo que se documenta en el instrumento notarial y que, en su caso, accederá al Registro, es la declaración unilateral de voluntad del acreedor […] reconociendo la obligación establecida ex lege en favor de un deudor concreto”.

Por su parte, la disposición adicional decimoquinta dispone que la escritura de reconocimiento unilateral de la moratoria de tres meses por el acreedor, no se sujeta a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y que, la elevación a escritura pública del reconocimiento de la moratoria legal para su inscripción en el Registro de la Propiedad, es obligación unilateral del acreedor.

Se ordena que no se aplique una ley a la escritura y lo que antes era obligación de las partes ahora es sólo del acreedor, pero unilateral, sin que haya una obligación correlativa del deudor[1].

Esto se puede entender como que la obligación de documentar la moratoria que antes era recíproca y que sujetaba a las partes, ahora sólo carga sobre el acreedor, pero que los trámites de la escritura pública siguen igual, siendo todavía necesaria la comparecencia de acreedor y deudor.

También se puede entender lo que hemos dicho al principio, que la escritura pública se otorga sólo por el acreedor y es inscribible. Nos atendremos a esa segunda interpretación, porque la primera es demasiado poco para que su implantación tenga que hacerse por un decreto-ley.

Para sacar adelante esa interpretación, es necesario no pasar por alto el Preámbulo, en el que se supone que el documento inscribible en el Registro de la Propiedad es una escritura pública otorgada sólo por el acreedor sin presencia de la otra parte, donde reconoce que está aplicando, a un deudor concreto, la moratoria legal de tres meses.

Si se acepta esa suposición legal, resulta que, so capa de imponer al acreedor una obligación, se le supone y concede la facultad unilateral de documentar en escritura pública la moratoria legal de tres meses y se da a ese documento la cualidad de inscribible pese a que no conste en él el consentimiento o adhesión del deudor persona consumidora.

La ley dice que, para aplicar la moratoria, no es necesaria la aprobación del acreedor, pero el reconocimiento del banco formalizado unilateralmente por él, pese al disenso con lo pedido por el deudor en su solicitud, prevalece y sirve para inscribir la moratoria legal.

Como contrapartida, si el acreedor no cumple su obligación unilateral de formalizar la moratoria, en caso de incumplimiento del deudor, no podrá ejecutar, por cualquier procedimiento, la hipoteca. No es poco, sólo eso justificaría la reforma desde el punto de vista de la promoción de los intereses de la persona consumidora.

El legislador, al facultar y obligar, simultáneamente, al acreedor a otorgar la escritura sin el deudor, sin embargo, se olvida que el acreedor debe informar a la persona consumidora de los efectos de la moratoria… con qué cuota empieza, cuánto dura, cuándo se debe empezar a pagar otra vez, que durante el aplazamiento no se devengan intereses, que las cuotas aplazadas no se contarán como impagadas para el vencimiento anticipado y que la inscripción del beneficio es obligatoria para el acreedor y a su cargo.

Obliga a ello, pese a la inaplicación de la LRCCI, la doctrina jurisprudencial sobre la transparencia material y la aplicación de reglas como el vigente art. 8.2 Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Esa obligación de comunicación detallada del contenido de la moratoria deberá hacerse, como más tarde, al momento de la concesión de dicha moratoria.

Los derechos de las personas consumidoras deben mantenerse también cuando se les conceden beneficios legales, aunque sean insuficientes y deben mantenerse también en tiempos de crisis. En este caso y lo digo a modo de conclusión, debe mantenerse el derecho de las personas deudoras a la información contractual sobre las características de la moratoria legal que les reconoce el banco.

[1] La falta de aplicación de la LRCCI a la moratoria hipotecaria de las hipotecas residenciales implica que no serán necesarias inscripción del formulario en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, acta de transparencia material ni la comunicación registral de inscripción y calificación, por correo electrónico, a los prestatarios.

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