REBAJAS HIPOTECARIAS: DESCUENTOS SOBRE LA TASACIÓN
Comentario y resumen de la resolución DGRN 12 mayo 2016
Carlos Ballugera Gómez
@BallugeraCarlos
La resolución que vamos a resumir parte del derecho del acreedor a solicitar la adjudicación de la finca no por su valor de tasación pactado, sino con el descuento del art. 671 LEC, que reconoce sin discusión dicho derecho en caso de subasta desierta por falta de postores[1].
Bajo ese presupuesto, la discusión versa sobre si el importe de la adjudicación, siendo la deuda inferior al 70% del valor de tasación pactado, debe ser el 60% o el mayor importe de lo adeudado –en este caso el 68%-. La DGRN se inclina por interpretar el art. 671 LEC pro persona consumidora y conceder una especie de dación en pago por esta vez y sin que sirva de precedente.
Pero al plantear así las cosas la resolución margina lo fundamental, la existencia en la escritura pública de constitución de hipoteca de una estipulación por la que las partes acuerdan un valor de tasación para subasta. Esta estipulación es esencial no sólo para que el acreedor pueda ir a la ejecución directa, sino también para titulizar su préstamo hipotecario.
La imposición de una estipulación de este tipo, introducida por el banco en su provecho, es un índice de que el acreedor le exige al deudor que para seguridad del préstamo o crédito aporte una garantía suficiente en seguridad de la deuda íntegra, es decir, principal, intereses y demás accesorios. Si el cliente no da esa garantía el banco no da crédito.
Es evidente que eso, conforme a la buena fe, crea en el adherente una expectativa razonable de que la finca será suficiente para pagar la deuda en caso de incumplimiento.
Las oscuras intenciones del acreedor se ponen de manifiesto cuando la hipoteca plasmada en un contrato por adhesión con condiciones generales de la contratación, contiene entre ellas, oculta entre muchas otras, la cláusula según la que se afirma que la constitución de hipoteca es sin perjuicio de la responsabilidad personal del prestatario, invocando incluso el art. 105 LH.
Nosotros vemos una contradicción cuando a la vez que se pacta la responsabilidad personal universal, se exige una garantía que cubra toda la deuda. En ese caso, ante determinaciones contradictorias del contrato hay que estar a la regla de la prevalencia de la condición más beneficiosa del art. 6.1 LCGC, rechazar el descuento y adjudicar la finca al acreedor por su valor de tasación[2].
Esto es todavía más evidente cuando el acreedor va a la ejecución directa reconociendo la validez del pacto de tasación, sin haber solicitado el complemento de la garantía del art. 117 LH y luego pretende adjudicarse la finca con un descuento al amparo del art. 671 LEC.
Una vez que la subasta se ha celebrado sin postores y se constata con ello el fracaso del mercado, las partes deben regular sus relaciones por el contrato, y el de hipoteca contiene una estipulación con el valor que las partes dan al bien y que debe ser respetado por ellas.
Es verdad que el pacto sobre el valor de tasación no vincula a los terceros postores de la finca, pero sí vincula a las partes, o sea, al banco, que si quiere adjudicarse la finca tiene que hacerlo conforme a lo pactado.
Recurrir a la ley, en concreto al art. 671 LEC, es un caso de integración prohibida en beneficio del predisponente conforme a los arts. 1258 CC y 65 TRLGDCU. El recurso al art. 1258 CC es improcedente porque en lugar de laguna hay pacto, y la integración en beneficio del predisponente está prohibida por el art. 65 TRLGDCU.
Por otro lado, el art. 671 queda encuadrado fuera de los preceptos dedicados por la LEC a la ejecución directa y sólo es aplicable a la ordinaria para el caso de que no haya acuerdo de tasación, por ejemplo, para el caso de que el valor de tasación resulte de una pericial contradictoria.
El art. 671 LEC tampoco impide al juez valorar el carácter abusivo o no de la práctica consistente en adjudicar al acreedor, al margen del pacto de tasación de la escritura pública de constitución de hipoteca, el bien por un precio inferior a dicho pacto. Además, el juez está obligado a analizar de oficio ese carácter. Echamos eso en falta en el procedimiento de ejecución.
Dicho esto que los árboles de la discusión que ahora vamos a resumir, no nos impidan ver el bosque y el bosque es que, antes de nada, es abusiva la práctica que permite la adjudicación al acreedor de la vivienda del deudor en caso de subasta desierta, con un rappel o descuento sobre el valor de tasación estipulado.
- EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR EL 60 % DEL VALOR DE TASACIÓN. ^
Resolución de 12 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)
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EL CASO, DEFECTO Y DECISIÓN DE LA DGRN.
En una ejecución directa el valor de tasación de la finca a efectos de subasta son 146.764,80 euros, el 70% de dicho valor es 102.735,36 y la cantidad reclamada por todos los conceptos asciende a 100.581,62 euros. Como consecuencia de estos datos, desierta la subasta por falta de postores, se procede adjudicar la vivienda habitual hipotecada por el 60% del valor de tasación, es decir, 88.058,88 euros, ya que la cantidad reclamada por todos los conceptos es inferior al 70%, todo ello conforme al art. 671 LEC.
El registrador suspende la inscripción de la adjudicación por el 60% del precio fijado para subasta, por no cumplir el requisito legal por el que la adjudicación del bien, al acreedor por falta de postores, ha de ser por cantidad igual o superior al 70% de su valor de tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, entonces se lo adjudique por dicha cantidad. Lo contrario sería una interpretación no querida por el legislador, ya que aun debiendo el deudor más del 60% del valor de tasación, si el acreedor se adjudica por el 60%, quedaría un remanente para el acreedor en perjuicio del deudor que podrá seguir reclamándoselo en procedimiento adecuado.
La recurrente señala que la finca debe adjudicarse por el 60% ya que, conforme al art. 671 LEC, la cantidad que se debe por todos los conceptos es inferior al 70%. La DGRN confirma el defecto y la interpretación del art. 671 LEC [no literal] del registrador.
COMPETENCIA DEL REGISTRADOR PARA CALIFICAR LA SUFICIENCIA DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR TRAS SUBASTA DESIERTA.- Tras recordar su doctrina sobre la calificación registral de las resoluciones judiciales, la DGRN indica que siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. art. 130 LH), la fijación de un domicilio a efectos de notificaciones y la tasación, son elementos esenciales sobre los cuales gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos de los arts. 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art. 132.4 LH.
SUBASTA DESIERTA: VALOR SEGÚN LA LEC DE LA ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR.- Procede evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca.
Para el caso de ejecución de bienes inmuebles existiendo postores, el art. 670.4 LEC señala que «cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura».
Y para el caso de subasta sin ningún postor, el art. 671 LEC, en su redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, señala que «si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien».
Para la DGRN, conforme al art. 3 CC, la interpretación del art. 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%.
Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los arts. 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del art. 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.
Finalmente, ha de destacarse que esta correcta interpretación del art. 671 LEC no supone imponer una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.
La interpretación ponderada y razonable del art. 671 LEC, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».
BIBLIOGRAFÍA
– “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (SEGUNDA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013); Y 15/2013 “Un futuro lleno de cambios en la lucha contra las cláusulas abusivas en las hipotecas (II). Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013”, Diario La Ley, Nº 8081, Sección Documento on-line, 13 May. 2013, Año XXXIV, Editorial LA LEY (LA LEY 2816/2013); y Diario La Ley, Nº 8092, Sección Doctrina, 28 May. 2013, Año XXXIV, Editorial LA LEY.
– “Caso en que la adjudicación de la finca al acreedor extingue la deuda por pago”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 23 diciembre 2012).
– “La entrega de la finca hipotecada salda la deuda”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 15 octubre 2012).
– “La entrega del solar saldó la deuda. Resumen del Auto AP Córdoba 1 febrero 2012”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 1 marzo 2012).
– “Respuestas normativas a los problemas de los consumidores en la crisis” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 29 de diciembre de 2010).
– “Carácter abusivo del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario en la STS de 16 de diciembre de 2009”, Diario La Ley, nº 7507, Sección Doctrina, 11 nov. 2010, Año XXXI, Editorial LA LEY, pgs. 1 a 8.
[1] Al final del trabajo he puesto unas referencias bibliográficas a otros estudios míos con reenvíos doctrinales y sentencias que pueden ilustrar sobre lo dicho.
[2] “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (SEGUNDA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013); Y 15/2013 “Un futuro lleno de cambios en la lucha contra las cláusulas abusivas en las hipotecas (II). Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013”, Diario La Ley, Nº 8081, Sección Documento on-line, 13 May. 2013, Año XXXIV, Editorial LA LEY (LA LEY 2816/2013); y Diario La Ley, Nº 8092, Sección Doctrina, 28 May. 2013, Año XXXIV, Editorial LA LEY.
CONSUMO Y DERECHO
RESOLUCIONES DGRN
