PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y DISMINUCIÓN DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS HIPOTECADAS

Carlos Ballugera Gómez

Registrador de la propiedad de Bilbao

 

 

SUMARIO. PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y DISMINUCIÓN DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS HIPOTECADAS. INTRODUCCIÓN.- UN EJEMPLO.- EL RÉGIMEN LEGAL.- REQUISITOS DE LA AMPLIACIÓN.- 1- Sujeción a la LMH. 2- Depreciación del veinte por ciento. 3- Derecho de opción del deudor. 4- Plazo para ejercitar la opción.- ALARMA ACTUAL Y PROPUESTAS EN DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES.- PROPUESTAS.- 1- Aumento de los plazos. 2- Costes de tasación. 3- Regulación específica del crédito. 4- Cuantía suficiente del desfase entre cantidad debida y nueva tasación. 5- Vida restante del préstamo o crédito. 6- Vigencia de la tasación inscrita. 7- Adjudicación por el valor de tasación.

 

 

INTRODUCCIÓN

Tras la reforma de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de mercado hipotecario (LMH en adelante) por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, el Gobierno se propone modificar el RD 685/1982, de 17 de marzo por el que se desarrolla la Ley del mercado hipotecario (RMH en adelante)[1].

Ese propósito ha creado una cierta alarma social al interpretarse, por algunos medios de comunicación y organizaciones sociales, que la aprobación del nuevo art. 9 del Proyecto, el vigente art. 29 RMH, en el difícil contexto inmobiliario y financiero en el que actualmente nos encontramos, puede suponer una posibilidad de que los Bancos y Cajas puedan ejecutar las hipotecas de aquellas viviendas que hubiesen sido sobrevaloradas en la tasación realizada en su día y se hubieran depreciado en la actualidad respecto de aquella tasación, causando con ello un grave perjuicio a los consumidores[i].

Surge, entonces, la premura de conocer el verdadero alcance que, respecto del usuario final, pudiera tener la aplicación del vigente art. 29 RMH, y si la previsión en el contrato de la posibilidad de ampliación de la hipoteca en caso de depreciación de la vivienda, puede tener o no alguna trascendencia en el juego de la regulación estudiada.

 

 

UN EJEMPLO

Para facilitar el seguimiento del caso pondremos un ejemplo sencillo. En 2000, Curro, compra una vivienda y para obtener un préstamo a 20 años de 80.000 €, da en garantía la vivienda familiar que adquiere. El valor de tasación es de 100.000 €, valor que la entidad de crédito acepta.

En 2008, Curro todavía debe 60.000 €, pero su vivienda vale, según nueva tasación, un 30% menos: 70.000 €. El 80% de 70.000 son 56.000 €. Según el art. 29 RMH, Curro deberá aumentar la hipoteca en 4.000 €, si la entidad de crédito se lo pide, aportando nuevos bienes por ese valor.

Puede pensarse que conforme al art. 1129.3 CC, debe dar garantías igualmente seguras, por ejemplo, una fianza personal, un coche, pero el art. 5 LMH se refiere a la ampliación de la hipoteca, por lo que parece que el bien ha de ser un inmueble[ii].

 

 

EL RÉGIMEN LEGAL

La posibilidad de la entidad de crédito y de todo acreedor en general de pedir que se otorguen o que se mantengan las garantías pactadas se halla en el art. 1129 CC, 117 LH, 5.III LMH y 29 RMH[iii].

Sobre el tratamiento jurisprudencial de la materia pueden verse resoluciones de la DGRN de 2 de setiembre de 2005 (fundamento jurídico 4º último párrafo), de 10 de junio y 12 de julio de 2000, SAP de Alicante de 11 de febrero de 2002 (AC 2003\699) y SAP de Tarragona de 20 de mayo de 1999 (AC 11999\6663) en relación con las SSTS de 20 de febrero de 1931 (RJ 1931\1943) y de 7 de abril de 1993 (RJ 1993\2797).

El art. 29 RMH no prevé pacto para que la entidad de crédito pueda exigir la ampliación de la hipoteca, pero sí establece otros requisitos que son otras tantas garantías para el deudor-consumidor, y ello sin perjuicio, de que la situación pueda ser objeto de pacto en el contrato conforme se indica en la resolución de la DGRN de 2 de setiembre de 2005 y con los requisitos que se indican en el fundamento jurídico quinto de las resoluciones de 12 de junio y 12 de julio de 2000[2].

La conveniencia de pacto fuera de los casos del art. 29 RMH, se apoya en el deseo de aclarar en el contrato, cuál es el importe del detrimento de valor que se considera disminución de la garantía y en el de detallar el modo y tiempo en el que ha de realizarse la ampliación de la hipoteca.

 

 

REQUISITOS DE LA AMPLIACIÓN

Pasamos ahora a ver los requisitos que deben observar las entidades de crédito, conforme a la LMH, para poder exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación entre el valor de la vivienda y el préstamo o crédito que se garantiza.

 

1- Sujeción a la LMH

La hipoteca ha de ser de las que se hallan sujetas a la LMH, es decir, ha de constituirse a favor de alguna de las entidades contempladas en la propia ley, ser primera hipoteca sobre el pleno dominio, en garantía de préstamo o crédito que no supere los límites legales del valor de la garantía, estar la vivienda hipotecada tasada para subasta y asegurada contra daños por el valor de tasación (arts. 2, 5 y 8 LMH[iv]).

Además, dado que dichas hipotecas sirven de cobertura a las emisiones del mercado secundario, parece necesario que la hipoteca en cuestión se halle afecta en concreto a una determinada emisión.

En ello abunda el art. 29.2 RMH y el 9.2 del Proyecto que se estudia, al conceder legitimación a los dueños de los títulos del mercado secundario para instar a la entidad de crédito al ejercicio de la acción de ampliación por depreciación. En todo caso, estos requisitos son exigibles y los debe acreditar la entidad acreedora.

 

2- Depreciación del veinte por ciento

La entidad de crédito debe acreditar, mediante tasación efectuada a su instancia, que el valor del bien desmerece de la tasación inicial en más de un veinte por ciento.

La tasación se hará conforme a la Orden ECO/805/2003, de 27 marzo 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

La misma será a costa de la entidad de crédito, cuestión que es del mayor interés y que, indirectamente, tiene apoyo en los pronunciamientos del art. 12.5 del Proyecto de Economía, que, para un caso semejante, se inclina porque la tasación en caso de depreciación de la garantía se costee por la entidad emisora[v].

Si el consumidor no está de acuerdo con el desmerecimiento o con la tasación la entidad de crédito tendrá que acudir al juez, bien al ordinario, bien al del procedimiento del art. 117 LH que regula la acción de devastación[3].

Además, el consumidor podrá aportar tasación homologada y no caducada conforme al art. 3.bis I LMH, sin perjuicio de las comprobaciones de la entidad de crédito, cuyo coste no puede repercutir al cliente[vi].

Lo importante de esa posibilidad es que la entidad de crédito deberá aceptar tal tasación por imperativo del mismo precepto, sin que quepa hacer constar la nueva valoración en la inscripción de la hipoteca sin que medie acuerdo de las partes[4].

 

3- Derecho de opción del deudor

El deudor después de ser requerido puede optar entre:

I- La ampliación de la hipoteca hasta que el valor de los bienes hipotecados cubra el resultado de aplicar al mismo el porcentaje utilizado para determinar inicialmente el límite de la cuantía del préstamo o crédito.

II- La devolución de la parte del préstamo que exceda de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente el límite máximo de la cuantía del mismo.

III- La totalidad del préstamo o de la cantidad dispuesta del crédito.

 

4- Plazo para ejercitar la opción

El deudor cuenta con el plazo de dos meses para optar, de modo que deberá pasar ese tiempo desde el requerimiento para la ampliación so pena de devolver la totalidad del préstamo si no ejercita tal opción.

 

 

 

ALARMA ACTUAL Y PROPUESTAS EN DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES

La alarma actual viene de que la ampliación depende de la depreciación de las viviendas en el mercado, lo que parece que se está produciendo y seguirá produciéndose en el futuro.

Es cierto que en el presente caso alarma que se encuentra dulcificada por el hecho de que la depreciación debe ser de más del veinte por ciento y sólo para préstamos y créditos sujetos a la LMH.

El motivo del miedo esta en una cierta conciencia de que las viviendas fueron sobrevaloradas y que las tasaciones que se hicieron en la época de vacas gordas eran poco escrupulosas.

Si en el caso concreto se demuestra que la tasación inicial no respetaba los valores del mercado, estaríamos ante esa sobrevaloración y, si atendiendo a los valores reales al tiempo de la concesión del préstamo, éste superaba los límites legales, estaríamos ante un caso de hipoteca fuera de la LMH.

En tal caso no sería de aplicación el art. 29 RMH ni la exigencia de ampliación extrajudicial por depreciación por lo que habría que ir al procedimiento judicial del art. 117 LH o al declarativo ordinario.

En el primer caso hay que tener presente, además, que el art. 117 LH exige para la ampliación que la disminución de valor se deba a dolo, culpa o voluntad del dueño.

Como ya se ha dicho, en ese supuesto sería necesario un pacto que cuantificase el importe del detrimento y los demás requisitos que se indican en el fundamento jurídico 5º de las resoluciones de la DGRN de 12 de junio y 12 de julio de 2000, entre otras, pues de otro modo, la ampliación puede convertirse en un procedimiento inviable para la entidad de crédito.

 

 

PROPUESTAS

Partiendo de la justificación de la posición del acreedor, quien puede pedir que se repongan las garantías en caso de menoscabo, con los límites dichos, no obstante, la defensa del consumidor exige aclarar y precisar otras cuestiones de no pequeño interés.

Expondré a continuación cuáles pueden ser, basadas, todas ellas, en el respeto a los pactos de ambos contratantes y en la garantía de los derechos de la parte más débil, con la mira puesta no en privilegios sino en imperativos legales.

 

1- Aumento de los plazos

Una de las primeras garantías para el deudor, dadas las tensiones del mercado, es la de suavizar la urgencia del apremio del banco. No se olvide que la ampliación afecta, por culpa de las turbulencias del mercado, a un deudor que está cumpliendo escrupulosamente con sus obligaciones. Así, cabe pasar de dos a cuatro meses para contestar el requerimiento de ampliación.

Para pagar el préstamo en su totalidad si no se realizase la ampliación cabría añadir otros dos meses, de modo que a los cuatro meses que tiene para ampliar, se le podrían dar otros dos meses para cancelar totalmente el préstamo, en total seis meses, durante los cuales, no obstante se pagarán, si así se hubiera pactado o si el consumidor lo considera conveniente, las amortizaciones ordinarias.

Insisto en que debe tenerse presente que se trata de un consumidor que cumple con su obligación de pagar la amortización y a quien no se le puede cargar de modo apremiante con todas las consecuencias de las alternativas del mercado, en las que a diferencia de la entidad de crédito, no ha podido tener ningún papel ni influencia.

 

2- Costes de tasación

Ya se ha indicado que el coste de la tasación habrá de ir a cargo de la entidad de crédito. En efecto, el contrato ya contiene un pacto sobre tasación que ahora se modifica unilateralmente, por lo que parece que el coste de la misma ha de ir a cargo de quien promueve la tasación contra su propio pacto. Si el banco quiere separarse de la tasación contractual que lo haga a su costa.

 

3- Regulación específica del crédito

La cobertura del mercado secundario puede ser tanto de préstamos como de créditos hipotecarios, sin embargo, al regular la ampliación de hipoteca por depreciación no se contempla específicamente la situación del crédito.

En garantía del deudor-consumidor, es necesaria una regulación especial para el crédito. Cuando menos habría que indicar expresamente que en los casos de crédito el importe del mismo a tener en cuenta debería ser no el nominal, sino la cantidad efectivamente dispuesta al tiempo de la segunda tasación.

Esa cantidad, en beneficio del consumidor, debería integrarse por las disposiciones de capital, sin incluir en la misma las cantidades cargadas por intereses u otros conceptos accesorios.

De ese modo, para los créditos debe establecerse expresamente que la relación de valor ha de fijarse entre la cantidad dispuesta al tiempo de la tasación y ésta, de modo que si tal cantidad supera a la que resulta de aplicar a la tasación actual el porcentaje límite de concesión, quepa pedir la ampliación.

 

4- Cuantía suficiente del desfase entre cantidad debida y nueva tasación

Conforme a un cierto principio de equilibrio contractual que ha de regir en esta materia, parece razonable pedir que el desfase entre el importe del préstamo vivo (o las cantidades debidas por el crédito) de un lado, y la cantidad resultante de aplicar al valor de tasación el porcentaje de límite de préstamo, por otro, tenga una cierta entidad.

En el ejemplo que se ha propuesto esa diferencia o desfase entre el importe del préstamo vivo (60.000 €) y el resultado de aplicar el porcentaje de límite de préstamo a la nueva tasación (56.000 €) asciende a 4.000 €.

Se trata de que no valga cualquier cantidad por pequeña que sea, sino que tenga una cierta importancia para que pueda producir el vencimiento de la totalidad de la deuda: por ejemplo, que sea superior a cualquiera de las siguientes cantidades: tres cuotas de amortización (680 € aproximadamente en el ejemplo que usamos) o al 2% del importe total de la misma (1.600 €).

 

5- Vida restante del préstamo o crédito

También se puede pedir que para que se produzca el vencimiento total de la deuda con pérdida del plazo, que a los requisitos anteriores se le una el que quede todavía más de uno/dos/tres años para el vencimiento del último plazo del préstamo, es decir, que no esté demasiado próximo a su terminación.

Ello se debe a que hay que constituir una nueva ampliación de hipoteca, con los gastos que implica, lo cuales serán desproporcionados si la relación crediticia principal está próxima a su terminación.

 

6- Formalización de la ampliación

Cabe proponer que la nueva regulación contemple un reparto equitativo de costes entre las partes respecto de dicha formalización, así como una reducción de gastos en cuanto a comisiones de la entidad de crédito, aranceles de la escritura, registro e impuesto.

 

7- Vigencia de la tasación inscrita

El pacto sobre la tasación de la finca para subasta, que junto con la inscripción del domicilio del deudor, abre al acreedor la vía al expeditivo procedimiento de ejecución directa, debería valer al menos un tiempo: dos, cuatro o seis años, dependiendo de la duración del crédito o préstamo garantizados.

Durante ese tiempo la entidad de crédito, pese a la depreciación, debería soportar dicha tasación. Parece lógico que si se contempla un valor de tasación para un préstamo o crédito de larga duración, dicha tasación tenga vocación de durar.

 

8- Adjudicación por el valor de tasación

En la actualidad, cabe que se dé y no en el laboratorio, el siguiente caso: el banco ante el impago de 100 inicia ejecución, dando por vencida la totalidad de la deuda, por 1.000. El inmueble tasado en 1.500 se adjudica al banco por 500.

El cliente se queda sin el bien, que en la subasta no alcanzó el valor de mercado, 1.200 o 1.300 y, además, debe todavía al banco 500. El banco, luego, logra vender el bien por 1.500 y sigue la ejecución contra el resto de bienes del deudor por los 500 que todavía le adeuda.

Se trata de un caso lamentable que hace prevalecer las oscilaciones del mercado por encima del pacto. Por eso, si la tasación nueva vale y obliga al deudor a ampliar la hipoteca, como permite el art. 5.III LMH, la tasación debería obligar también al acreedor recíprocamente en el procedimiento de ejecución.

Si por incumplimiento del deudor se acudiera a la ejecución y el precio de remate fuera menor al valor de la nueva tasación, parece lógico que el acreedor respete la nueva tasación y deba comprometerse a la adquisición del bien al menos por un precio igual al de la segunda tasación que esgrime contra el deudor para que amplíe la hipoteca.

Por tanto, en ese caso, el banco debería hallarse obligado a adjudicarse el bien por el valor de la segunda tasación. Esa es una consecuencia lógica, pero para la seguridad de los clientes y consumidores debería recogerse expresamente en la nueva regulación.

Ello se basa en el principio de que si el valor de tasación cobra la forma de pacto en un contrato, ese pacto es irrevocable sin el consentimiento de ambas partes y debe ser respetado por ellas, de suerte que el acreedor no podrá obtener una ejecución por un valor inferior a dicha tasación.

 

 

 

Bilbao, a 14 de abril de 2008

 

 

[1] Para facilitar su consulta los preceptos de Derecho positivo citados se copian en notas al final del estudio. Este trabajo es un informe que me pidió la asociación de personas consumidoras CECU (Confederación Española de Consumidores y Usuarios) en 2008. La vigencia de normas se refiere a esa fecha.

[2] En efecto, la resolución de la DGRN de 12 de junio de 2000 indica que “La doctrina de este centro directivo no sólo ha admitido la modulación por vía de pacto del vencimiento anticipado que establece el artículo 1129.3.º del Código Civil para concretar el grado de quebranto o pérdida de valor de los bienes que se configure como disminución de la garantía, sino también que a su amparo puedan establecerse como causas de vencimiento anticipado pérdidas o disminuciones del valor de los bienes producidas con independencia de la existencia o no de culpabilidad del deudor o propietario (cfr. Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 16 de marzo y 26 de diciembre de 1990 [RJ 1990\2301 y RJ 1990\10497]), siempre que cumplan unas exigencias mínimas como la concreción de la disminución del valor que la determine (cfr. Resolución de 8 de noviembre de 1993) y que la misma no quede al arbitrio de una de las partes (cfr. Resolución de 4 de julio de 1984).”

[3] Es de esa opinión García García, J. M., “Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (quinta edición)”, Thomson-Civitas, Madrid, 2006, p. 2270, nota 23.

[4] Vid. Díaz Fraile, J. M., “Ejecución judicial sobre bienes hipotecados”, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2000, p. 156; y Herbosa, I., “El despacho de la ejecución hipotecaria. Causas de oposición y suspensión”, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2006, p. 29.

[i] Art. 29 RMH: Ampliación de hipoteca.-1. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza.

El deudor, después de requerido para efectuar al ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación del deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.

2. El titular o titulares de los títulos garantizados o el Sindicato de Tenedores de los Bonos, en su caso, podrán instar de la entidad acreedora el ejercicio de la acción prevenida en el párrafo anterior, y según la opción ejercitada por el deudor primario quedará automáticamente extendida la afectación a la ampliación de la hipoteca o se les abonará el importe del título o títulos correspondientes.

El Proyecto de Economía reproduce literalmente el precepto.

[ii] Art. 1129.3 CC: Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo:

[…]

3º Cuando por actos propios hubiesen disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.

Art. 5 LMH: [Garantía de los préstamos. Límites y ampliación]

Los préstamos y créditos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de los títulos.

El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por 100 del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por 100 del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la institución financiera podrá exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Dentro de los préstamos y créditos a que se refiere este artículo podrán incluirse aquellos otros que estén garantizados por inmuebles situados dentro de la Unión Europea mediante garantías de naturaleza equivalente a las que se definen en esta Ley.

Reglamentariamente se determinarán:

1. Los bienes que no podrán ser admitidos en garantía, debido a que por su naturaleza no representen un valor suficientemente estable y duradero. En ningún caso podrán ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas de carácter social que gocen de protección pública.
2. Los supuestos en que pueda exceder la relación del 60 por 100 entre el préstamo o crédito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el límite máximo del 80 por 100, así como aquellos en que la Administración, en función de las características de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes inferiores al 60 por 100. En todo caso se aplicará el límite máximo del 80 por 100 a los préstamos y créditos garantizados con hipoteca sobre viviendas sujetas a un régimen de protección pública.
3. Las condiciones de la emisión de los títulos que se emitan con garantía hipotecaria sobre inmuebles en construcción.
4. Las condiciones en las que se podría superar la relación del 80 por 100 entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada, sin exceder del 95 por 100 de dicho valor, mediante garantías adicionales prestadas por entidades aseguradoras o entidades de crédito.
5. La forma en que se apreciará la equivalencia de las garantías reales que graven inmuebles situados en otros Estados miembros de la Unión Europea y las condiciones de la emisión de títulos que se emitan tomándolos como garantía.

[iii] Art. 1129.1 y 2 CC: Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo:

1º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda.

2º Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviese comprometido.

[…]

Art. 117 LH: [Devaluación de la finca por culpa del dueño]

Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de primera instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitarlo o remediar el daño.

Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.

En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

[iv] Art. 2 LMH: [Entidades financieras. Régimen fiscal y financiero de las emisiones de títulos de renta fija con garantía hipotecaria por promotores, constructores y sociedades de arrendamiento financiero inmobiliario]

Las entidades de crédito que, a continuación, se detallan podrán otorgar préstamos y créditos y emitir los títulos que se regulan por la presente Ley, en las condiciones que reglamentariamente se determinen:

1. a) Los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito,
2. b) las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros,
3. c) las cooperativas de crédito,
4. d) los establecimientos financieros de crédito.

Art. 8 LMH: [Seguro de daños de los bienes hipotecados]

Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

[v] Art. 12.5 del Proyecto de Economía: Préstamos y créditos excluidos o restringidos.

[…]

5. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un veinte por ciento y ello se acreditase mediante una nueva tasación costeada por la entidad emisora, el mismo dejará de servir como cobertura a la emisión de títulos hipotecarios, salvo que se hubiere ya afectado a la emisión de bonos o participaciones.

[vi] Art. 3. bis I LMH: [Entidades de crédito. Tasaciones]

Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.