61.- ATRIBUCIÓN DE LOS COSTES DE TASACIÓN PARA SUBASTA (4ª entrega)
LA CLÁUSULA
Se plantea si la cláusula de atribución de los costes de tasación para subasta al prestatario es lícita.
1.- Liberbank (préstamo hipotecario de 8 noviembre 2016 con personas consumidoras)
La estipulación quinta de la escritura es del siguiente tenor: «Quinta: Gastos a cargo de la parte prestataria Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gas-tos futuros, o pendientes de pago siguientes: a) Gastos de tasación […] del inmueble hipotecado realizados con carácter previo a la firma de esta escritura, […] h) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad dirigida a la concesión o administración del préstamo». [Resolución DGRN 24 mayo 2017, se suspende la cláusula anterior con inscripción de la hipoteca, pero sólo se recurre el apartado c, que se considera inscribible por DGRN en cuanto a los gastos por AJD a cargo del prestatario].
2.- Abanca (préstamo hipotecario de 30 mayo 2008 con personas consumidoras)
Préstamo de 100.000 €, a interés variable con suelo e intereses de demora nulos y a devolver en un plazo de treinta años, mediante 360 cuotas mensuales fijas. El contrato contenía la siguiente cláusula:
5ª.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA
Son de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:
- a) Gastos de tasación del inmueble objeto de hipoteca […] [Auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia].
3.- Caja Laboral Popular (préstamo hipotecario de 6 de abril 2006 con personas consumidoras)
Cláusula quinta: «Los gastos de tasación del inmueble hipotecado en esta escritura […] serán de cuenta de la parte deudora así como los que produzcan las modificaciones o novaciones […] salvo los que la Ley prohíba con sanción de nulidad. Estos gastos no han sido incluidos en el cálculo de la Tasa Anual Efectiva mencionada en este contrato» [SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015, confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016].
INSCRIPCIÓN EN RCGC
NIF:
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante:
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA:
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso:
– Anteriores y posteriores: Auto TS 8 febrero 2017 plantea cuestión prejudicial sobre integración cláusula abusiva de vencimiento anticipado en casación SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. La cláusula suelo, de intereses de demora y de vencimiento anticipado son abusivas. La de gastos, también ya que siendo nula la cláusula referida “9.e”, será nula la referencia; SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015, confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016; y STS 23 diciembre 2015 (el banco no puede imponer al consumidor gastos a los que está legalmente obligado –art. 8 LRMH-, pero considera que los gastos de tasación son del deudor).
– DGRN: Resoluciones de 24 mayo 2017, que suspende una cláusula de gastos con inscripción de la hipoteca -inscripción parcial-, pero sólo se recurre el apartado c, que se considera inscribible en cuanto a los gastos por AJD a cargo del prestatario; y de 10 febrero 2016 (advierte que los gastos que por ley son del profesional no pueden imponerse al adherente); 19 abril 2006 (dos).
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado:
– Decisión de la Audiencia:
– Decisión del TS:
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución DGRN 10 febrero 2016: El segundo grupo de cantidades retenidas está constituida por […] 194,81 euros para pagar a «Katra Tasación» los gastos de la tasación del inmueble hipotecado […] Es práctica relativamente frecuente en los préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a estas retenciones, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente (cfr. STS de 23 diciembre 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador.
BIBLIOGRAFÍA
– Agüero Ortiz, A., “Análisis de las últimas sentencias relativas a la cláusula de gastos y anexo jurisprudencial”, en Centro de Estudios de Consumo, 14 de junio de 2017, 39 pgs.
– “Efectos y Alcance de la nulidad de las cláusulas de gastos en préstamos hipotecarios con consumidores. Especial referencia al IAJD y los gastos de tasación”, en Aranzadi civil-mercantil. Nº. 2, 2017, pgs. 89-122.
– “Obligaciones informativas para pactar el traslado de los gastos de tasación al consumidor”, CESCO, 20 mayo 2017.
– de Pablos O’Mullony, J. M., “Una visión actual de la hipoteca: ¿es la hipoteca un derecho real?, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 34, octubre, (3ª época), pg. 1622 [el coste de la tasación debe pagarlo el banco].
– Rodríguez Achútegui, E., “GASTOS DE DOCUMENTACIÓN, INSCRIPCIÓN Y GESTIÓN DE HIPOTECA Y OBLIGACIONES TRIBUTARIAS”, en www.notariosyregistradores.org, publicado el 15 mayo 2017.
– Ruiz-Rico Ruiz, J. M. y Acebes Cornejo, R., “Sobre la posible ilegalidad y abusividad de la cláusula sobre fijación del valor de tasación del inmueble hipotecado en los préstamos hipotecarios”, Diario La Ley, Nº 9026, Sección Tribuna, 21 de Julio de 2017, Editorial Wolters Kluwer, 22 pgs. en edición de internet.
Del autor de las fichas:
2/2008 “Combatir las cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 17 de diciembre).
1/2008 “Pinchazo de la burbuja inmobiliaria y disminución del precio de las viviendas hipotecadas”, Informe para CECU, abril, 2008.
2006 “EL PAPEL DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD FRENTE A LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN MATERIA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA”, en “Protección del comprador de vivienda frente a cláusulas abusivas, INFORME SOBRE EL ANÁLISIS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA”, diciembre, 2006, CECU.
– El mismo informe en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 131, enero, (2007), (2ª época), pgs. 42 a 46.
2/2001 “Tasación para subasta” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pgs. 54-55; y “3. Tasación para subasta”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 27 de noviembre de 2001, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com el.
1/2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1865.
Links:
Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN
Guía para saber si una cláusula es abusiva
Guía para saber si una cláusula es transparente
Guía para saber si una cláusula define el objeto principal del contrato
