PRIVATIVIDAD O GANANCIALIDAD DE LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO

Eugenio Rodríguez-Cepeda, Registrador de Madrid

Escasos son los contratos de arrendamiento que llegan para su inscripción en el Registro de la Propiedad, y ello a pesar de que algunas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos potenciaron abiertamente los efectos de dicha inscripción.

Concretamente, la ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, siguió esa línea. Incluso contiene una disposición final segunda que establece lo siguiente: “Adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos. En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptará la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables”.

Huelga decir que han pasado no ya seis meses sino casi seis años y el Gobierno nada hizo ni nada adaptó de la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996.

Mas no era éste el objetivo de este comentario sino el de analizar la naturaleza privativa o ganancial de la posición contractual del arrendatario. Y es que de la respuesta a esta cuestión depende no ya únicamente la forma de inscribir el arrendamiento a favor del arrendatario sino si debe exigirse que conste, caso de hallarse casado, su régimen económico matrimonial y, siendo éste el de gananciales, el nombre, apellidos y domicilio de su cónyuge. Esto último por exigencia de la regla 9ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no se pronuncia de forma categórica al respecto. Pero ello no debe considerarse un fallo de técnica legislativa. La regulación de la sociedad de gananciales –y por tanto, la determinación qué bienes o derechos se consideran gananciales o privativos- es materia propia del Código Civil. No es, por tanto, lógico que tal cuestión quede resuelta en la Ley especial. No obstante, en el artículo 12 hay una norma que roza la materia porque se refiere al desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario. Después volveremos sobre ello.

Con anterioridad a la ley de 1994, la materia estaba escasamente tratada por la doctrina. Después de la reforma de la sociedad de gananciales operada por la Ley de 13 de mayo de 1981, acaso el primero que se planteó esta cuestión fue Martínez Sanchiz[1], el cual, después de traer a colación la STS de 23 de marzo de 1957, que no resolvió el problema por tratarse de cuestión nueva en casación, entiende que el arrendamiento puede ser ganancial excepto los concertados sobre el local con vistas al ejercicio de una profesión, los cuales “deben considerarse privativos en cuanto instrumentos necesarios para el ejercicio de aquella (art. 1346.8ª CC)”. Y respecto del arrendamiento de vivienda inicialmente privativo, entiende el autor citado que no puede transformarse en ganancial ni siquiera por aplicación del artículo 1357.2º CC. Por su parte, Lacruz Berdejo, aun reconociendo que la ley es muy poco expresiva en este punto, admite sin duda que consorcial debe ser el arriendo de la vivienda familiar[2].

Según el Tribunal Supremo, el contrato de arrendamiento suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes o derechos gananciales

La jurisprudencia menor era vacilante a la hora de aceptar la ganancialidad de la posición del arrendatario pero parecía inclinarse por la respuesta afirmativa. Una sentencia de 28 de septiembre de 1992 de la Audiencia Provincial de Madrid no tuvo ningún inconveniente en afirmar la ganancialidad de cierta posición arrendaticia a los efectos de no tener por ocurrida una de las subrogaciones en el arrendamiento al fallecer el arrendador y continuar su esposa (se supone que casada en régimen de gananciales) en el arrendamiento. La sentencia de 15 de abril de 1993 de la Audiencia Provincial de León acepta, para rechazar un pretendido aumento de renta, la ganancialidad del arrendamiento. La Audiencia Provincial de Oviedo, en una sentencia de 15 de enero de 1992, llega a afirmar, aunque “obiter dictum”, que “la atribución del uso de la vivienda conyugal en juicio de separación o de divorcio produce una cesión de la posición arrendaticia del cónyuge beneficiario de la medida”. Hasta el Tribunal Constitucional llegó a decir expresamente que entre los bienes gananciales hay que entender incluidos los derechos arrendaticios[3].

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, como queda dicho, no zanjó la cuestión ni era el lugar sistemáticamente apropiado para hacerlo. Ello condujo a que las vacilaciones doctrinales y jurisprudenciales continuaran, hasta que en el Tribunal Supremo se consolidó la doctrina de que el contrato de arrendamiento suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes o derechos gananciales. Pueden citarse al respecto las sentencias de 3 de abril de 2009 y 10 de marzo de 2010.

En la primera de ellas se dice con claridad que “los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales”.

Y en la segunda, con cita de la anterior, se dice que “la sentencia de esta Sala de 3 de abril de 2009 ya solventó las discrepancias existentes en torno a la cuestión que ahora se plantea, al declarar como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento. Y es que la concreción de la figura del arrendatario resulta del propio contrato de arrendamiento, generador de derechos personales, independientemente de que la vivienda arrendada tenga como fin servir de domicilio conyugal o del régimen matrimonial que pueda existir entre los cónyuges, lo que resulta plenamente compatible con el régimen de subrogación existente en el antiguo artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 así como en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Con lo cual esa postura ya puede considerarse criterio jurisprudencialmente asentado.

Sigue en la misma línea la sentencia de 22 de abril de 2013, con la singularidad de que esta sentencia está dictada por el pleno de la Sala 1ª, con el valor reforzado de jurisprudencia que tienen los asuntos ventilados en el pleno[4].

El registrador no puede exigir que en la escritura de arrendamiento concertada por arrendatario casado conste su régimen matrimonial ni tampoco el nombre, apellidos y domicilio de su cónyuge, salvo para aragoneses y navarros

En definitiva, sin necesidad de entrar de nuevo en la polémica acerca de la naturaleza real o personal del derecho del arrendatario, su posición contractual -aunque esté casado en régimen de gananciales- no es ganancial. Ello significa que el registrador no puede exigir que en la escritura de arrendamiento concertada por arrendatario casado conste su régimen matrimonial ni tampoco el nombre, apellidos y domicilio de su cónyuge. Máxime cuando los derechos que para el cónyuge del arrendador derivan del artículo 12 o también del artículo 16 (que contempla el caso de muerte del arrendatario) se refieren al que lo sea en el momento de producirse la renuncia, el abandono o la muerte del arrendatario, no el cónyuge en el momento de celebración del contrato, que puede coincidir… o no.

Ahora bien, este comentario quedaría incompleto si no hiciéramos una referencia al Derecho Civil de Navarra, porque allí el Fuero Nuevo tiene resuelta la cuestión en sentido contrario a la solución que ha prevalecido en el Derecho común. La ley 82.6 (redacción dada por Ley Foral 5/1987), bajo el epígrafe de “bienes de conquista”, considera comunes “los derechos de arrendatario por contratos celebrados durante el matrimonio”. Por consiguiente, si un otorgante de una escritura de arrendamiento urbano afirma en la comparecencia estar casado y encontrarse sujeto su matrimonio al régimen de conquistas del Derecho navarro es exigible que conste en el título el nombre de su cónyuge, que será reflejado en la inscripción del arrendamiento y cuyo derecho se inscribirá a favor del arrendatario para su régimen matrimonial de conquistas. En igual sentido puede ser citado el artículo 210.2.i) del Código del Derecho foral de Aragón, según el cual ingresan en el patrimonio común “los derechos del arrendatario por contratos celebrados durante el consorcio”.

[1] J.A. MARTÍNEZ SANCHIZ, “Casos dudosos de bienes privativos y gananciales”. Anales de la Academia Matritense del Notariado, 1985, pág. 397.

[2] J.L. LACRUZ BERDEJO y otros. “Derecho de Familia”, vol. 1º. Madrid, 1990, pág. 415.

[3] Sentencia de 6 de octubre de 1989, dictada en un recurso de amparo constitucional.

[4] Sentencia comentada, y no de forma favorable, por V. GUILARTE GUTIÉRREZ, en la obra “Comentarios a las sentencias de unificación de doctrina”, volumen 6º, pág. 58 y ss.