DIVISIÓN DE LOCALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL: LA RESOLUCIÓN DGRN DE 26 DE OCTUBRE DE 2017

Vicente Martorell. Notario de Oviedo.

Esquema:

¿AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA?
EVOLUCIÓN NORMATIVA
- Decreto 1093/1997
- Ley 8/2013
- Decreto-legislativo 7/2015
INTERPRETACIÓN SISTEMÁTICA
INTERPRETACIÓN ECONÓMICO-SOCIAL
RESOLUCIÓN DGRN 26 DE OCTUBRE DE 2017
- Conclusiones
- Crítica
<<SOLUCIONES>>

1.- ¿AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA?

Mientras el carpintero pone los rodapiés de mi nuevo despacho asturiano (www.oviedonotaria.com), aprovecho yo también esta mañana de un sábado, más silenciosamente desde luego, para cubrir la evolución normativa de la eventual exigencia de autorización administrativa en la segregación o división de locales de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal; defendiendo desde un punto de vista sistemático y económico-social que tal exigencia no procede en el momento actual.

Y en este sentido representa un gran avance práctico la todavía no publicada Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2017 (3ª), que por gentileza del recurrente[1] puede verse en levanteNotarial.

Aunque desestimatoria del recurso contra la escueta calificación registral[2], viene a concluir que sólo será precisa tal autorización administrativa cuando la legislación autonómica así lo exija, que no suelen hacerlo.

No obstante, como la vaca que después de ordeñada le pega una patada al balde, tras la anterior y certera conclusión, el Centro Directivo desestima el recurso por entender que es necesario acreditar la autorización de <<la obra para la segregación>> mediante la declaración responsable o comunicación previa de la misma.

Seguro que, si le pregunto al carpintero, es capaz de distinguir entre mi nombramiento como notario de Oviedo, que es un puro acto administrativo, con lo que hace él, que afecta al acondicionamiento material de la oficina, precise o no para ello de un permiso municipal que nada tiene qué ver con aquella designación.

Pues lo mismo, no hay que confundir la segregación, que es un acto jurídico[3], con las actuaciones físicas que pueda precisar la segregación, que quizás no sean necesarias o se pospongan a un momento posterior; cuyo régimen administrativo no está sujeto a fiscalización registral alguna, salvo que se plasme en una específica escritura de declaración de obra nueva y se pretenda su publicidad registral[4]; y que, para más inri, no había sido objeto de calificación negativa por el Registrador[5] y, por tanto, no puede formar parte de la Resolución[6], salvo en el pantanoso terreno del <<obiter dicta>>[7].

2.- EVOLUCIÓN NORMATIVA

Pueden señalarse los siguientes meandros en la regulación reciente de esta materia, que pasan por el art. 53-a del Decreto 1093/1997; la reforma del art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, en relación al art. 17-6 de la Ley del Suelo de 2008; y el nuevo texto refundido de la Ley del Suelo, en el que este art. 17-6 se traslada al art. 26-6 del Decreto-legislativo 7/2015.

Decreto 1093/1997

Con buen criterio el art. 53-a del Decreto 1093/1997 establece que no pueden inscribirse en la división horizontal más elementos independientes que los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, si bien “… No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión…”.

La Resolución DGRN de 14 de enero de 2010 interpretó ampliamente este precepto entendiendo que «… dado el principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente…«; y que el art. 53-a del Decreto 1093/1997 tiene carácter instrumental y «… precisa norma con rango de Ley que exija claramente licencia…«.

No contradice ello el criterio de la Resolución DGRN de 3 de diciembre de 2009, que distinguió entre la propiedad horizontal propiamente dicha (en cuyo caso la subdivisión de una de las entidades no precisa de licencia) y aquellos complejos inmobiliarios en que el suelo es privativo de cada entidad (en cuyo caso la subdivisión de una de las entidades precisa de licencia de parcelación).

Aunque esté fea la autocita[8] y para que nadie me tache de laxo, hace ya siete años, siguiendo a Rafael RIVAS[9], defendía para la propiedad horizontal propiamente dicha (aquella cuya subdivisión no entraña parcelación) una interpretación más rigurosa que la del propio Centro Directivo, entendiendo que será necesaria, como dice el art. 53-a del Decreto 1093/1997, nueva licencia cuando la división horizontal exceda del número máximo de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente fijados en la previa licencia de edificación, lo cual era consecuencia y tenía su cobertura legal en el art. 20 del Decreto-legislativo 2/2008 aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo; y no será necesaria tal licencia para la posterior división horizontal cuando tal obra nueva se hubiese realizado con una licencia anterior a la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoración del Suelo (en vigor desde el 16 de agosto de 1990, pues es en ella cuando se introduce la exigencia de licencia más certificación para la escrituración de la obra nueva). Tampoco será necesaria tal licencia para la subdivisión horizontal cuando se acreditase la prescripción de la infracción administrativa.

Ley 8/2013

Sin embargo la reforma del art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, en relación a este tema de la postdivisión horizontal, mezcló exigencias de autorizaciones administrativas, más propias de la legislación urbanística, con cierta flexibilización de requisitos para la toma de acuerdos en las comunidades de propietarios. Lo importante, en lo que nos afecta, es que establece que requerirá autorización administrativa “… la división material de los pisos o locales y sus anejos…”, después enumera una serie de actos que también precisan autorización administrativa, para terminar diciendo “… cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio…”.

Dicho art. 17-6 de la Ley del Suelo de 2008, afectado también por la Ley 8/2013, exige autorización administrativa para la constitución y modificación de los complejos inmobiliarios. Hasta ahí bien. Lo malo es que a sus efectos considera complejo inmobiliario “… todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos…”.

Y así a las Resoluciones DGRN de 20 de marzo de 2014 y 28 de mayo de 2014 no les quedó otra que hacer una aplicación coordinada del art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal y del art. 17-6 de la Ley del Suelo, exigiendo la autorización administrativa para la división de locales (que es el arranque literal del art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal), suponga o no parcelación del terreno por integrarse en una propiedad horizontal propiamente dicha o en un complejo inmobiliario (pues el art. 17-6 de la Ley del Suelo no distingue), salvo que se de alguna de las excepciones legales (y que enumera el propio art. 17-6 de la Ley del Suelo: que la propia licencia de obra lo hubiese contemplado o que la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos).

Decreto-legislativo 7/2015

Pero en el nuevo texto refundido de la Ley del Suelo, el dichoso art. 17-6 ha pasado a ser el art. 26-6 del Decreto-legislativo 7/2015 que, si bien mantiene esa definición del complejo inmobiliario, limita su ámbito a los efectos de requerir autorización administrativa su constitución o modificación, a los “… del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal…”, es decir, a los complejos inmobiliarios privados cuya división pudiera entrañar parcelación, pero no a la propiedad horizontal clásica.

La misma argumentación sistemática que llevó a nuestro Centro Directivo a exigir la autorización administrativa para la división de un local en régimen de propiedad horizontal ordinaria, exigiría ahora que recondujese su interpretación a la solución permisiva del art. 53-a del Decreto 1093/1997.

No hay desdoro en que la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016 mantuviese la exigencia pues, aunque posterior al art. 26-6 del Decreto-legislativo 7/2015, de 30 de octubre, se refiere a una escritura autorizada el día 21 de julio de 2015 y presentada a inscripción la última de sus subsanaciones el día 1 de octubre de 2015 (amén de que estimó el recurso por acreditarse la prescripción de lo que transitoriamente pasó a ser infracción administrativa).

3.- INTERPRETACIÓN SISTEMÁTICA

Recapitulando lo dicho, la situación actual quedaría del siguiente modo:

La exigencia de autorización administrativa del 26-6 del Decreto-legislativo 7/2015 (al que se remitiría art. 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal) pretende fiscalizar sólo aquellos casos en los que la división pueda implicar un fraccionamiento del suelo (por ejemplo una nave comercial que se divide horizontalmente en dos atribuyendo porciones de parcela de uso exclusivo), y en estos casos la autorización viene impuesta no tanto porque se esté dividiendo un local como porque se está ante una posible parcelación.
En otro caso, no será necesaria autorización administrativa para la subdivisión de locales comerciales o garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión ( 53-a del Decreto 1093/1997), lo cual es harto improbable, pues de fijarse sería un número mínimo.
Por el contrario, para las viviendas se mantiene la necesidad de autorización administrativa cuando los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente excedan de los permitidos en la licencia ( 53-a del Decreto 1093/1997); y ello a pesar de la permisiva Resolución DGRN de 14 de enero de 2010, que en su día requirió una norma con rango de ley que lo exigiese, cobertura legal que resultaría simplemente de los preceptos que en las sucesivas <<leyes del suelo>> han regulado la escritura de declaración de obra nueva y su inscripción, y su correlato autonómico exigiendo también la correspondiente licencia.
Y lo anterior, salvo que la normativa autonómica imponga en todo caso la autorización administrativa (no es el caso de Ley 2/2016 del suelo de Galicia ni lo invocaba el Registrador en su calificación); o que se acredite la prescripción de la infracción administrativa (Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016).

4.- INTERPRETACIÓN ECONÓMICO-SOCIAL

En el caso de las viviendas, exigir una licencia cuando se procede a su división tiene por objetivo controlar su densidad y superficie mínima, al ser un factor importante a la hora de configurar las dotaciones públicas necesarias.

Sin embargo, se pregunta y contesta Juan BARRIOS[10], en el caso de los locales ¿qué razón justificaría la exigencia de licencia para realizar divisiones materiales? No puede ser la densidad. Ningún planeamiento establece un número máximo de locales en una determinada área de ejecución; sólo tendría sentido exigir una correlación entre número mínimo de locales y densidad de población.

Tampoco existe una superficie mínima de local con carácter general; lo que hay son normas, generalmente municipales, que regulan los requisitos que debe tener un local para el desarrollo de determinada actividad. Por ejemplo, características de accesibilidad, sanitarias y en ocasiones superficies mínimas para ciertos espacios o actividades. Lo que ocurre es que cuando una licencia de obras autoriza la formación de un local no establece cuál debe ser la actividad concreta a la que se destinará, porque no se puede saber y porque en un régimen de economía de mercado no parece que competa al legislador establecerlo; el local podrá destinarse a cualquier actividad que respete en cada momento los usos previstos por las normas urbanísticas siempre que cuente con las características necesarias para ello; a lo mejor no se puede poner un restaurante, pero puede ser una estupenda frutería.

El momento lógico de controlar que el local reúne las características adecuadas no es el de su configuración jurídica (con la división horizontal o con la división de otro local existente), sino el de autorizar la instalación y el inicio de una determinada actividad.

5.- RESOLUCIÓN DGRN DE 26 DE OCTUBRE DE 2017

Conclusiones

Acerca de la exigencia o no de autorización administrativa en la división o segregación de los locales o garajes en régimen de propiedad horizontal, podemos extraer de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2017 (3ª) las siguientes conclusiones:

El 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal (en su reforma por la Ley 8/2013) exige autorización administrativa y, además, ha derogado el adjetivo art. 53-a del Decreto 1093/1997 y, por tanto, los criterios contenidos en el mismo[11].
Este requerimiento no es pleno ya que se condiciona a que concurran los requisitos del 17-6 de la Ley del Suelo de 2008, que incluía tanto los complejos inmobiliarios como la propiedad horizontal propiamente dicha.
En el nuevo texto refundido de la Ley del Suelo, este art. 17-6 ha pasado a ser el 26-6 del Decreto-legislativo 7/2015, que incluye sólo los complejos inmobiliarios.
Tal acotamiento de la nueva Ley del Suelo no incide en el ámbito del 10-3-b de la Ley de Propiedad Horizontal y sí tan solo en las excepciones aplicables[12].
A pesar del carácter básico de dicha normativa que exige autorización administrativa, conforme a los pronunciamientos constitucionales, corresponde a la legislación urbanística autonómica determinar en última instancia esta intervención administrativa[13].
La legislación autonómica aplicable (gallega) nada exige al respecto, pues el 142-2-f de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia se limita a decir que “… Estarán sujetos a licencia municipal… Las parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de terrenos en cualquier clase de suelo, cuando no formasen parte de un proyecto de reparcelación…”.
A pesar de tal inexigencia específica autonómica para la postdivisión horizontal, el Centro Directivo incluye el supuesto en el 142-2-a de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia, según el cual, “… Estarán sujetos a licencia municipal… Los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo que, con arreglo a la normativa general de ordenación de la edificación, precisen de proyecto de obras de edificación…”.
En definitiva, si no se puede acreditar la específica autorización administrativa para la segregación/división por no exigirla la legislación autonómica aplicable, habrá que acreditar “… resultar autorizada la obra para la segregación…”.

Crítica

Rectifica la Dirección General la argumentación que en las Resoluciones precedentes le llevaba a poner el centro del problema en la indiscriminada remisión que la reforma de 2013 de la Ley de Propiedad Horizontal hacía al precepto de la Ley del Suelo que no distinguía entre complejos inmobiliarios y propiedad horizontal propiamente dicha. Como ello no puede sostenerse tras la refundición de 2015 de la ley del Suelo, decide ahora que la remisión sólo vale para las excepciones contempladas en el mismo y lo determinante es lo que prevea la legislación autonómica aplicable.

Dicha legislación autonómica nada suele prever al respecto, con lo que el problema de la postdivisión horizontal de locales o garajes estaría resuelto sin necesidad de autorización administrativa.

Desde luego, tras lo visto, no puede sostenerse seriamente que lo prevea para mi anterior destino, la legislación de Galicia, ámbito en el que se suscitó la controversia[14]. Tampoco Cataluña, como desliza la Resolución. Lo que dice el art. 187-bis-f del Decreto-legislativo catalán 1/2010 (en su reforma por la Ley 16/2015[15]) es que están sujetos a comunicación previa “… La formalización de operaciones jurídicas que, sin constituir o modificar un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, significan un incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente…”; pero añade “… respecto a los autorizados en una licencia urbanística anterior…”.

El resultado no sería malo en la práctica, si no fuese porque este desplazamiento del centro exige para la Dirección General sacrificar el art. 53-a del Decreto 1093/1997, que permitiría el tratamiento diferenciado de las viviendas, manteniendo la necesidad de autorización administrativa cuando los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente excedan de los permitidos en la licencia.

Y, sobre todo, por la incongruencia de que la autorización de escrituras de división o segregación de locales en régimen de propiedad horizontal y su publicidad registral se haga depender de que se acredite “… resultar autorizada la obra para la segregación…”, mediante la correspondiente licencia, declaración responsable, comunicación previa, etc.

La división o segregación es un mero acto jurídico que puede no requerir obra material alguna. Así por ejemplo en una plaza de aparcamiento o en un espacio de almacenaje diáfano. Incluso es frecuente que la finalidad de la segregación o división sea dar cobertura jurídica a una separación física preexistente, con lo que no vamos a tirar la pared para hacerla de nuevo.

Otras veces la división o segregación del local irá seguida de una compraventa, pero no será hasta meses después cuando se proceda a levantar mamparas y acondicionar el local. Con lo que sería la pescadilla que se muerde la cola: no puedo comprar esa parte del local porque todavía no voy a obrar, pero no voy a embarcarme en ninguna obra mientras no sea dueño del local.

Y ello por no hablar de que, en muchas de las obras subsiguientes a una segregación o división, dada su escasa entidad, los costes transaccionales ni compensan su formalización notarial y publicidad registral, ni están sujetos a tales controles. Pensemos en la segregación de una finca rústica (se entiende respetando la unidad mínima de cultivo y sin que encubra parcelación urbanística alguna) ¿alguien condiciona su escrituración o inscripción a que se acredite la autorización de un muro de separación o contención? Ni siquiera Donald Trump.

Como me decía uno de los compañeros, a cuya revisión a su vez he sometido este trabajo, puede haber segregación sin muro y muro sin segregación, que sólo revele una separación para un aprovechamiento diferenciado.

6.- <<SOLUCIONES>>

Con la nueva doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2017 (3ª), ocurrirá entonces que, para la segregación o división de locales en régimen de propiedad horizontal, habrá que rogar una autorización administrativa, ante la extrañeza del funcionario de turno, que argumentará que en la legislación autonómica aplicable no es necesaria.

Si no se apiada de nosotros[16], habrá entonces que hacer un <<puigdemont>>: declarar, no sé si muy responsablemente, que, en virtud de la separación decidida de manera unilateral, vamos a levantar un tabique de pladur, y a continuación suspender su ejecución[17].

Evidentemente, siempre queda la posibilidad de dejar prescribir la supuesta infracción administrativa (Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016), para lo cual la escritura marca el <<dies a quo>>. Y entretanto solicitar el reflejo catastral de la nueva situación.

En cualquier caso, ninguna de estas medidas, sus tasas y tiempo de tramitación nos ayuda a subir puestos en el informe <<Doing Business>>. ¿Qué tal si para la inscripción bastase consignar en la escritura que la segregación o división del local realizadas no exige de momento obra material alguna? Ejemplos de declaraciones de este tipo, para salvar la cara de no se sabe qué, todos los hemos sufrido[18].

[1] Que es un servidor.

[2] Advertir que la invocada por el Registrador en los Fundamentos de Derecho de su calificación negativa Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2015, nada tiene que ver con el pretendido defecto señalado, pues aquélla se refiere a la autorización de la comunidad horizontal para la división de una de las entidades y aquí se discutía entonces – y se trata ahora – sobre la necesidad o no de autorización administrativa para ello.

[3] No es que lo diga yo. Lo viene afirmando la propia Dirección General, que en una conocida etapa incluso llegó a proclamar con cierto reduccionismo que la segregación es un puro acto registral; olvidando que la inscripción es voluntaria, que hay montones de fincas no inmatriculadas, que existen otras instituciones a las que se dirige la segregación y el control notarial de su legalidad, como el Catastro, o incluso puede interesar a otros fines más prosaicos, como la individualización de contadores de suministros.

[4] Hombre, los rodapiés están bien, pero no creo que merezcan tanto.

[5] Sí lo habían sido otros dos defectos no recurridos. No es elegante entonces que la Resolución los transcriba y, sin embargo, censure mis explicaciones al respecto: “… A) Defectos 1º y 3ª que no se recurren.- No obstante no recurrirse, interesa explicar mi actuación al respecto: Primero.- Defecto 1º.- Los intervinientes aportaron para justificar la ineficacia de la sustitución, y así se reseña en la escritura, acta notarial de 1999 de declaración de herederos abintestato de uno de los instituidos herederos de la que resulta que falleció sin descendencia y acta notarial de 2011 de manifestaciones sobre inexistencia también de descendientes de otro de los herederos. No consta en la calificación registral si tales documentos se acompañaron a la escritura autorizada por mí. Caso de que se hubieran presentado, tampoco consta si fueron tomados en consideración en dicha calificación. Por mi parte, comparto la calificación registral, no tanto sobre la necesidad sino sobre la conveniencia de instar las correspondientes actas de notoriedad, de manera que no se recurre el defecto, al contrario. Segundo.- Defecto 3º.- En relación con los linderos del local segregado y los del resto matriz únicamente se procede a modificar el lindero por el que se efectúa la segregación, manteniendo inalterados los restantes. Ello significa que el defecto de no constar (que no es lo mismo que no tener, de ahí la mención sobre el acceso que en su día bastó al Registro y ahora no) salida propia a través de elementos comunes o a la vía pública se predicaría igual de la finca matriz. En consecuencia, no se recurre el defecto porque lo sería de los asientos registrales y éstos se supone que están bajo la salvaguarda de los Tribunales…”.

[6] Tampoco es verdad que el recurso se interpusiera el 28 de julio, como afirma la Resolución; lo fue más de un mes antes, el 26 de junio, como prueba el sellito de Correos, e inmediatamente fue remitido por correo electrónico corporativo a diversas direcciones del Ministerio de Justicia y del Registro en cuestión, para que nadie pudiera objetarme que no lo había sido a través de la correspondiente sede electrónica ministerial, que lo que es para los notarios simplemente no funciona y a quienes deberían hacer algo al respecto parece darles igual.

En consecuencia, no es que me importe mucho, pero la Resolución es extemporánea. Debo de estar gafado, porque tampoco se han dignado contestar en plazo una reclamación por responsabilidad patrimonial motivada por la actuación del anterior Director en vulneración de mis derechos constitucionales.

[7] Y ya es simplemente anecdótico que, citados un par de autores en apoyo de las tesis defendidas, la Resolución los reduzca a sus iniciales, como si fuesen presuntos delincuentes, cuando se trata de trabajos publicados y así se reseñan , incluso en la misma Resolución. A alguien se le ha atragantado la legislación de protección de datos. Quizás tengamos que empezar a decir “el Código de N… león”. Peor lo tenemos con “el Digesto de J…”.

[8] MARTORELL, Vicente. La licencia de edificación: 33 preguntas sobre su dinámica notarial y registral. www.notariosyregistradores.com, septiembre de 2010.

[9] RIVAS, Rafael. Una sugerencia sobre cómo calificar los documentos que pretendan la división de un edificio sin licencia. «Lunes 4,30«, número 377, septiembre 2004.

[10] BARRIOS, Juan. La autorización para la división de locales. El Notario del siglo XXI, Colegio Notarial de Madrid, nº 65, enero-febrero 2016.

[11] Nótese la diferencia con lo afirmado en la precedente Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016, que se limitaba a decir: “… Este criterio recogido en el citado precepto reglamentario ha quedado ahora confirmado y elevado a rango legal (con lo que han de darse por superados los reparos doctrinales a su aplicación generalizada)…”.

[12] Nótese la diferencia con lo afirmado en la precedente Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016: “… debiendo ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la estrecha relación existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea…”.

[13] Nótese la diferencia con lo afirmado en la precedente Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016: “… es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorización administrativa previa…”.

Recurrir empieza a parecerse a jugar al <<trile>>: a la que te descuidas te cambian la bolita de cubilete.

[14] Ni para el actual de Asturias, pues el art. 228-2 del Decreto-legislativo 1/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo, enumera una serie de actos de edificación y uso del suelo que están sujetos a previa licencia, limitándose a incluir en éstos “… las parcelaciones urbanísticas…”. Claro que después añade que exceden de la simple licencia de obra menor aquellas que supongan alteración del “… número de viviendas y locales…”, con lo que es muy probable que, llegado el caso, en aplicación de su nueva doctrina, la DGRN las meterá en el saco.

[15] Que se titula precisamente “… de simplificació de l’activitat administrativa de l’Administració de la Generalitat i dels governs locals de Catalunya i d’impuls de l’activitat econòmica …”.

[16] El compañero al que me refería antes me contaba que lo gracioso (sic) es que él ya venía practicando la absurda (sic) solución de la DGRN: cuando pedía esa licencia, en mi Ayuntamiento se reían y al final conseguía un papel que + ó – decía que no era necesaria licencia para construir un muro que separara el local en dos porciones de X m2 y con eso tragaban (sic).

[17] Lo de pasearse por Bélgica es opcional.

[18] ¿Alguien ha autorizado una escritura de constitución de una sociedad dedicada al transporte terrestre de mercancías, al menos antes de la modificación operada por la Ley 9/2013 o, lo que es peor, después? ¿nunca se ha preguntado por qué hay que poner en los Estatutos que dichas actividades no serán iniciadas antes de que se hayan cumplido los requisitos administrativos? ¿pueden los Estatutos decir lo contrario, que se iniciará la actividad, aunque no se cumplan tales requisitos y drogados hasta las cejas? El caso es real y es a este tipo de cláusulas de estilo lo que llamo <<hacerse trampas en un solitario>>.

Vicente Martorell, notario

terminado el 2 de noviembre de 2017

(los rodapiés todavía no)