REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO:
LA D.G.R.N. ALLANA EL CAMINO
Salvador Torres Escámez.
Notario de Arganda del Rey
Introducción.
La reanudación del tracto sucesivo interrumpido es un tradicional sistema de concordancia del Registro con la realidad jurídica extrarregistral, que también ha sido objeto de reforma reciente por medio de la Ley 13/2015 de 24 de junio.
La institución es de una problemática compleja, por razones que no es necesario recordar aquí (véase, por todas, la Res. de 1 de marzo 2016), desde el momento en que se contempla la posibilidad de de alterar una titularidad publicada por el Registro sin consentimiento del afectado y sin intervención judicial, solamente con un procedimiento notarial, aunque éste sea bastante riguroso.
Hasta el punto de que GARCIA GARCIA considera que hubiera sido preferible mantener el expediente judicial de dominio para mayor eficacia y garantía de los interesados (“La finca registral y el Catastro”, 2016, pág. 1105).
El art. 208 L.H.:
La nueva regulación de la institución se contiene en el art. 208 L.H., precepto que es un verdadero despropósito en términos de racionalidad jurídica y que ha llevado al desconcierto e incluso al pesimismo a sus primeros comentaristas.
Así F. GOMÁ, dentro de la acertada y voluminosa obra colectiva dedicada a la LJV y la Reforma Hipotecaria, dedica sólo pagina y media a este expediente y dice que “es muy dudoso que este expediente vaya a tener mucha aceptación, más bien todo lo contrario, por la forma en que se ha legislado (…) hay que notificar el expediente a muy variadas personas (…) y todos ellos han de acudir y consentir en un expediente que en muchos casos no será de su incumbencia y respecto del cual pueden tener la lógica prevención, e incluso extrañeza de ser citados” (“Jurisdicción Voluntaria Notarial”, Coord. BARRIO DEL OLMO, 2015, págs. 1210 y 1211).
Y otros compañeros que lo han tratado más extensamente – el citado GARCÍA GARCÍA, E. ROJAS MARTÍENZ DEL MÁRMOL, A.M. OLIVA – aportan opiniones, casi nunca coincidentes, sobre aspectos esenciales del expediente, como a quien hay que notificar, qué se deba entender por citación “de modo personal” o quienes deben prestar su consentimiento (“convenir unánimemente” dice el artículo, a mi juicio poco acertadamente).
Parte el precepto de lo que me parece un error de técnica legislativa en la regulación del expediente, que es remitirse a lo previsto en el art. 203, relativo al expediente de dominio inmatriculador, a cuyo contenido se debe “acomodar”. Esto se hace a pesar de que ambos artículos contemplan supuestos bien diferentes: el uno, el acceso por primera vez de una finca al Registro; el otro, la recepción en el historial de una finca que está perfectamente inscrita de una titularidad que no puede recogerse mediante la cadena normal de inscripciones.
Como queda apuntado antes, la interpretación combinada de ambos artículos lleva a un procedimiento demencial: notificación a un montón de presuntos interesados, todos los cuales deberán prestar su consentimiento ante el notario (“convenir”).
La Res. 14 abril 2016.
Muy oscura debería ver la situación el Centro Directivo, cuando en la citada resolución, que contempla un expediente judicial de dominio tramitado conforme a la legislación anterior, se lanza a aclarar en un “obiter” clamoroso un aspecto esencial del nuevo expediente notarial, como es la determinación de quiénes son los notificados que deben comparecer necesariamente ante el notario, sin lo cual se dará por concluido el procedimiento
Y dice al respecto: “el tenor literal de esta regla cuarta (del art. 208 L.H.) debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4 que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento) (* ), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento”.
Queda, pues, resuelto un importante aspecto del expediente, aunque quedan pendientes otros, respecto de los cuales cabría pedir un pronunciamiento a la Dirección, aunque fuera en un “obiter” más o menos conexo, como se ha hecho en esta ocasión.
Me voy a referir en este momento a tres: a quiénes hay que notificar, qué se debe entender por hacerlo “de modo personal” y quiénes tienen derecho a paralizar el expediente compareciendo en él para oponerse.
Otras cuestiones pendientes.
1.- Notificables.
De una interpretación literal del art. 208, en relación con el 203, parece que el notario debería notificar:
a) al titular de la última inscripción de dominio o sus herederos.
b) a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca.
c) a aquél de quien procedan los bienes o sus causahabientes.
d) al titular catastral.
e) al poseedor de hecho.
f) al Ayuntamiento.
g) A la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado.
h) a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes.
i) a los titulares de derechos reales constituidos sobre dichas fincas.
Todo el mundo está de acuerdo en excluir del ámbito de las notificaciones en este expediente a los propietarios de finca colindantes y a los titulares de derechos sobre ellas. Los intereses de éstos pueden ser esenciales en una inmatriculación, pero no tienen justificación en la reanudación de una finca inscrita (véase F. RODRÍGUEZ LÓPEZ, “El expediente de dominio”, 9ª ed., 2008, pág. 254).
Ahorraré aquí la opinión de los pocos autores que se han ocupado de este tema, aunque sí dejaré constancia de que no son casi nunca coincidentes a la hora de excluir a alguno o varios de los relacionados. Apuntaré solamente mi parecer de que la notificación debería hacerse a los mencionados bajo las letras a), c) y d) y de que la cuestión está íntimamente relacionada con el derecho de oposición, que trataré luego. Sin embargo, debería ser obligatoria la publicación de edicto en el Ayuntamiento, que el art. 203, regla Quinta, considera potestativa del Notario.
2.- Citación de modo personal.
Requisito que afecta al titular del derecho cuyo tracto se pretende reanudar o a sus herederos, cuando la inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad. También este punto debería ser aclarado, ya que las interpretaciones van desde quienes creen que lo que el legislador quiere decir es que no cabe la notificación por edictos hasta quienes entienden que la cédula sólo se puede entregar por el notario al interesado y no a otra persona, aunque ésta se encuentre en el lugar en que haya de practicarse la notificación (GOMÁ, cit., pág. 1211), pasando por el parecer de que la expresión excluye la posibilidad de utilizar el correo certificado con acuse de recibo, debiendo hacerse por el notario personalmente (E. ROJAS, NyR, febrero 2016).
A mi juicio, el sentido de la Ley es el apuntado en primer lugar, es decir, excluir la notificación por edictos. Se aprecia en el caso del expediente del art. 199 de la misma L.H., donde la notificación “personal” la hace el registrador desde su despacho y aparece contrapuesta a la “edictal”. Pero en un supuesto tan necesitado de garantías como éste, la práctica correcta debe ser la del art. 202 R.N. para los casos en que la Ley excluye la discrecionalidad del notario: personación de éste en el domicilio señalado, con posibilidad de entrega de la cédula a las personas que dice este precepto; y, si no fuera posible, correo certificado con acuse de recibo.
Dicho todo lo cual, habrá que concluir que la discusión es bastante estéril, porque en los casos en que se exige la notificación personal el notificado habrá de comparecer en el expediente y, si no, se tendrán que concluir las actuaciones.
3.- Posibilidad de oposición en el expediente.
Este es un tema muy importante sobre el que se ha opinado poco. El art. 203 L.H. (expediente de inmatriculación), al que se remite el 208 (reanudación de tracto) concede en la regla Sexta de su número 1 la posibilidad de oposición a cualquiera de los muchos interesados que menciona el precepto, con expresión de la causa en que se funde. El art. 208 en su regla Cuarta atribuye el derecho a oponerse a los “citados”. La Resolución objeto de comentario en estas líneas aclara quiénes son las personas cuya incomparecencia da lugar a la paralización del expediente en los términos que antes se ha señalado. Pero en el mismo párrafo en que sienta su doctrina se refiere a “la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos con independencia de la antigüedad de su asiento”.
Si he entendido bien la doctrina anterior, reducir la oposición al titular de derecho inscrito con más de treinta años (a los de menos les basta con no comparecer) me parece bastante restrictivo. Y acoger en toda su amplitud el criterio del art. 203, por ejemplo, el poseedor de hecho o el Ayuntamiento, me resulta excesivo en un procedimiento de reanudación de tracto.
Un análisis lógico de los preceptos y del sistema (incluyendo como ayuda integradora el art. 296 R.H., hoy derogado de hecho) nos llevaría a considerar:
- posibilidad de oposición del titular del derecho “con expresión de la causa en que se funde”.
- posibilidad de oposición de cualquiera de los interesados a los que hay que notificar el expediente, que han quedado antes señalados con las letras a), c) y d) del apartado correspondiente, aportando prueba escrita que el notario estime suficiente.
- posibilidad de oposición de cualquier otro interesado, mediante demanda judicial.
He analizado tres puntos en relación con los cuales convendría seguir allanando el camino de la aplicación del art. 208 L.H., que en su interpretación literal resulta de difícil aplicación.
Sería útil que lo hiciera la D.G., como ha hecho en la resolución aquí comentada. Ya que el T.S. se ha puesto a legislar, ¿por qué no va a hacerlo también el Centro Directivo? Pero lo verdaderamente deseable es que, si alguna vez hay un Gobierno que presente un Proyecto y las Cortes Generales tienen tiempo de dedicarse a estas minucias, se lleve a cabo una revisión legal de esta Reforma Hipotecaria, que me parece en general bastante floja y en este punto concreto de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, muy desafortunada.
* En mi opinión, si la escritura de la que nace el asiento es de más de treinta años, aunque éste se extienda dentro de dicho plazo, sus consecuencias deberían ser las mismas.
Arganda del Rey, a 26 de septiembre de 2016.
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