REFORMULACIÓN DEL CONCEPTO DE VIVIENDA EN UN REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL S.XXI ADAPTADO A LAS NECESIDADES SOCIALES

IMPORTANCIA EN LA PUBLICIDAD FORMAL

DEL CARÁCTER HABITUAL Y ACCESIBLE DE LA VIVIENDA

Reformulación del concepto de vivienda en un Registro de la Propiedad del Siglo XXI adaptado a las necesidades sociales.

Victor Prado Gascó

Andres Labella Iglesias

AUTORES

Andrés Labella Iglesias, Oficial del Registro de la Propiedad de Martorell y Doctorando en Derecho
Víctor J. Prado Gascó, Registrador de la Propiedad de Torredembarra y Doctor en Derecho.
Belén Gómez Sánchez de Vera, Registradora de la Propiedad de Gandesa

I.- INTRODUCCIÓN

Desde los albores de los tiempos, con la primera Ley Hipotecaria de 1861, hasta la actual Ley Hipotecaria de 1946 y sus últimas reformas de 2015 (pendiente aún la de crédito inmobiliario), se ha previsto el acceso al Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

El concepto de vivienda habitual, ya sea objeto de un derecho amplio y exclusivo como la propiedad o de uno más limitado como un derecho real de usufructo o incluso de uno personal como el arrendamiento, ha sido reformulado en las últimas décadas en torno a la idea de dignidad, sostenibilidad, seguridad, inclusión y accesibilidad, en consonancia con el floreciente derecho internacional de los derechos humanos.

La Agenda 2030[1] para un desarrollo sostenible, desde una triple óptica medioambiental, económico y social, impulsado por la Organización de las Naciones Unidas, en su Objetivo de Desarrollo Sostenible 11 (ODS en lo sucesivo) se centra en las ciudades y asentamiento humanos para que sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles.

Para desarrollar ese objetivo y sus metas conexas, en 2016 fue adoptada la Nueva Agenda Urbana (Habitat III), con el fin de fomentar la realización progresiva del derecho a la vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado^[2], y en el párrafo 107 alienta la promoción de una amplia gama de opciones de viviendas asequibles y sostenibles, incluidos el alquiler y otras opciones de tenencia, así como soluciones cooperativas como la co-vivienda^[3], los fondos fiduciarios de tierras comunitarias y otras formas de tenencia colectiva en las que tenga en cuenta la evolución de las necesidades de las personas y las comunidades a fin de mejorar la oferta de vivienda (especialmente para los grupos de ingresos bajos), prevenir la segregación y los desplazamientos y desalojos forzosos arbitrarios y proporcionar una reasignación digna y adecuada.

Ello incluirá el apoyo a los planes de auto-edificación y construcción gradual de viviendas, con especial atención a los programas de mejora de los barrios marginales y asentamiento informales.

Así el siglo XXI tiene el desafío de poder redefinir la dualidad Propiedad vs. Alquiler desde la perspectiva de dignidad, sostenibilidad, seguridad, inclusión y accesibilidad mentadas y de potenciar la utilización de otras formas de tenencia estables, que a la vez sean flexibles a unas necesidades cada vez más cambiantes y que sean asumibles económicamente sin incurrir en situaciones de endeudamiento irresponsable, de cuyas consecuencias somos espectadores de privilegio. (Estos principios subyacen en el diseño del Edificio Walden o más recientemente del proyecto 110 rooms en Barcelona[4]).

El párrafo 104 de la Nueva Agenda Urbana parte de la premisa que el Registro de la Propiedad de promover el cumplimiento de los requisitos jurídicos mediante marcos de gestión sólidos e inclusivos e instituciones responsables. Y este es el punto de conexión que nos invita a reflexionar sobre las propuestas de lege ferenda que nuestra institución debería incorporar en su funcionamiento ordinario con el fin de contribuir en la alianza global en favor del cumplimiento de los ODS.

II.- ANÁLISIS ESTADÍSTICO DE LA SITUACIÓN

En España se calcula que hay 3,8 millones de personas con algún tipo de discapacidad, lo que supone un 8,5% de la población, es decir en 1 de cada 5 hogares españoles vive una persona con algún tipo de discapacidad según Instituto Nacional de Estadística.[5]

En el estudio denominado Observatorio de la Accesibilidad Universal de la Vivienda en España 2013 realizado por la Fundación ONCE en colaboración con el Real Patronato sobre Discapacidad y el Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI) se analiza la accesibilidad de las viviendas en las distintas zonas en las que se puede dividir una vivienda, teniendo en cuenta que la heterogeneidad y casuística particular es muy diversa; estas son acceso desde la calle, zonas y elementos comunes en caso de haberlos y vivienda. Respecto de los resultados que arroja la muestra tomada para el estudio; únicamente 2 de cada 100 viviendas disponen de un acceso con unas características adecuadas de accesibilidad universal, considerando: viviendas con videoportero que satisface las necesidades de sus habitantes o aquellas en las que no procede tener dispositivo de comunicación con el exterior, y viviendas sin escalones previos a la puerta de acceso o viviendas con escalones y rampa o plataforma elevadora como alternativa accesible y, con una puerta que puede ser utilizada con comodidad.

En cuanto a las zonas comunes, sólo en un 1,9% de las viviendas que dispone de núcleo de ascensor, tiene unas características de accesibilidad y una iluminación adecuada en el núcleo de escaleras. En un 29,3% del total de viviendas colectivas el núcleo de escaleras es accesible. El 17,5% de las viviendas con garaje o zona de aparcamiento es posible aparcar el vehículo y llegar hasta la vivienda con condiciones de accesibilidad; un 41,3% de las viviendas disponen de itinerarios accesibles en los recorridos hacia otras zonas comunes. Los resultados son más favorables en relación al acceso a la vivienda privada, en el 55,9% de las viviendas se puede considerar accesible; en cuanto a su interior en el 88,0% de las viviendas no existen problemas de accesibilidad para sus ocupantes en ninguna de las estancias principales de la misma pero un 15,9% de las viviendas se ha realizado algún tipo de reforma u obra para mejorar la accesibilidad y adaptarla a las necesidades de quienes la habitan.[6]

En el Informe Olivenza de 2017 sobre la situación general de la discapacidad en España[7] las personas con discapacidad en edad activa (entre 16 y 64 años) representan el 5,9% de la población, cifrándose en 1,78 millones de personas.

Tras la atroz crisis económica de hace unos años, en España se aprobó por acuerdo del Consejo de Ministros de 6 de noviembre de 2015 una estrategia nacional integral para personas sin hogar 2015-2020[8] que pone de manifiesto la insuficiencia de datos por el INE sobre las personas atendidas en centros que ofrecen alojamiento o restauración y que difícilmente son extrapolables al resto de la población, cifrándolos en 2012 en unas 23.000 personas.

III.- LAS CUESTIONES PLANTEADAS CON RELACIÓN AL MARCO LEGAL ACTUAL

III.1.- VIVIENDA FAMILIAR Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA

La publicidad formal al respecto de la circunstancia que la finca registral constituya el domicilio habitual de los deudores o hipotecantes no deudores se circunscribe al momento de constitución de la hipoteca conforme al art. 21 LH y tiene su máxima utilidad al tiempo de la expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 688 LEC, por la que el derecho real de hipoteca que hasta ahora era estático se convierte en dinámico.

La duda, sin haberse publicado la Ley de crédito inmobiliario[9] es ¿cómo queda la protección de las personas en situación de vulnerabilidad tras la derogación del RDL 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda por el pleno del Congreso de los Diputados el día 22 de enero de 2019. ^[10]?

El Consejo de Ministros del 14 de diciembre de 2018, vía Real Decreto Ley, entre otras cuestiones relativas al alquiler y a la propiedad horizontal, con la finalidad de cumplir con las recomendaciones de los organismos internacionales para la protección del derecho a la vivienda, aprobó una modificación del apartado 1 del artículo 686^[11], en virtud del cual en el auto por el que se autorice y despache ejecución habrán de incluirse las indicaciones contenidas en el apartada 1 ter del artículo 441, produciendo iguales efectos, esto es, la comunicación del deudor de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar posible situación de vulnerabilidad^[12].

Atendiendo a que la expresada norma ya no está en vigor debe acudirse a la legislación anterior, que ha sido puesta en tela de juicio por no ser plenamente respetuosa con las directrices marcadas por los organismos internacionales, con las consecuencias que ello pudiera generar para el Estado, tal como apunta la reciente jurisprudencia, como por ejemplo, la STS 1262/2018, de 17 de julio (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 4).

III.2.- VIVIENDA ACCESIBLE Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El artículo 1 de la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad establece que debe entenderse por persona con discapacidad aquella que teniendo unos déficits a largo plazo interactúa con un entorno no accesible.

Así el concepto accesibilidad toma un protagonismo trascendental, teniendo la discapacidad un carácter dinámico, en el sentido que puede desaparecer si el entorno consigue remover las barreras que impidan la plena inclusión y participación en la sociedad.

Por accesibilidad debe entenderse la condición de un entorno, producto o servicio que se ajusta a los requerimientos funcionales, dimensionales, de iluminación y de comunicación que garanticen su utilización autónoma, segura y con comodidad para todas las personas, según establece el artículo 3 de la Ley 10/2014, de 3 de diciembre, de accesibilidad.

Así una vivienda accesible es aquella que está exenta de barreras que impidan el ejercicio del derecho a la autonomía personal y a la vida independiente de cualquier persona, independientemente de sus circunstancias personales, que está adaptada a los parámetros de diseño universal.

Junto con ello, no debemos olvidar los aspectos sociales de la accesibilidad, en la medida que el artículo 19 de la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad consagra el derecho a la vida en la comunidad. Este precepto que contiene obligaciones a los Estados ha sido desarrollado con detalles en la Observación 5 del Comité de la Convención, en la que se contienen numerosas recomendaciones a los estados para que este derecho pueda verse materializado, como podrían ser la creación de círculos de apoyo.

La Ley 8/2013 de Rehabilitación, regeneración y renovación facilitó la accesibilidad del parque de viviendas en España mediante la modificación entre otros de la Ley de Propiedad Horizontal, con el objeto de evitar que los regímenes de mayorías antes establecidos impidiesen la realización obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal otorgándoles carácter obligatorio sin acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Así, más allá de las expresadas cuestiones relativas a la accesibilidad desde el punto de vista físico, deberíamos cuestionarnos sobre cómo las viviendas deberían estar preparadas para formar parte de entornos o comunidades de apoyo que actúen como redes de seguridad y que sean una alternativa a la institucionalización de las personas con discapacidad o expuestas a situaciones de vulnerabilidad; lo que nos conecta con otro gran desafío que es el envejecimiento de la población y la cronicidad de algunas enfermedades de larga duración y evolución progresiva.

A la vista de trascendencia de la accesibilidad, y que en muchas ocasiones afectan directamente a edificios que están configurados en régimen de propiedad horizontal, parece evidente que la descripción de los inmuebles deberían hacer una referencia específica esta cuestión, sin embargo, detectamos una laguna importantísima en este sentido en nuestro ordenamiento jurídico, que sería adecuado analizar en profundidad, y valorar el impacto positivo y de estímulo que tendría para la mejora del parque de vivienda, para el patrimonio de sus titulares, los derechos de los inquilinos así como para los derechos reales de hipoteca constituidos.

IV.- CONCLUSIONES

¿Qué papel debemos o podemos hacer las distintas entidades, entre ellas el Registro de la Propiedad, con relación al derecho a una vivienda adaptada a las necesidades sociales?

Además por supuesto de que nuestras oficinas sean accesibles a personas con minusvalía o movilidad reducida ¿sería posible incidir en la regulación actual (art. 9 Ley hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario junto Ley Propiedad horizontal, Libro V CCC) y exigir como requisito de inscripción que se señale el carácter accesible de una vivienda y así dar publicidad formal separada en la finca matriz de la división horizontal y en las entidades que lo fueran, del carácter accesible de unas y otras?

¿Está coordinada la descripción registral con la realidad física tras la realización de obras de supresión de barreras, como por ejemplo, la instalación de ascensores? ¿Sería posible otorgar publicidad de la accesibilidad en la vivienda tanto en su acceso desde la calle, como en las zonas comunes y configuración del elemento privativo?

¿Qué necesitamos para que nadie esté sin hogar? Si se sabe tras la derogación apuntada y la reforma del art. 21 LH operada por Ley 2013 de deudores hipotecarios el carácter habitual de una vivienda, sería posible con la regulación actual que el Registro de la Propiedad notificará a servicios sociales de las entidades públicas (Ayuntamientos o CCAA), al tiempo de expedir la certificación de dominio y cargas, que comienza una ejecución o venta extrajudicial de una vivienda que tiene el carácter de habitual para que se pongan en marcha los mecanismos sociales oportunos para conseguir alquiler o ayudas sociales, evitando situaciones de sinhogarismo.

¿Qué responsabilidad individual y colectiva tenemos para tratar de adaptar el Registro a esa reformulación actual del concepto de vivienda?

¿Es posible que el objeto de los derechos de propiedad o reales o personales inscribibles, que recaen sobre la vivienda, se personifique de manera que produzca cierta conciencia o cambio de modelo social, poniendo a las personas, sujeto de derechos más en el centro, con medidas como las expuestas u otras y que esto no sólo no afecte al tráfico jurídico inmobiliario sino que lo fortalezca desde una dimensión personal?

La publicación de la presente contribución pretende alinearse y dar apoyo al II Congreso Nacional del Derecho de la Discapacidad que tendrá lugar en la ciudad de Pamplona los días 6,7 y 8 de este mes de febrero.

Para más información sobre el congreso pueden pinchar sobre este enlace.

Notas:

[1] https://www.un.org/sustainabledevelopment/es/development-agenda/

^[2] Art. 25 DUDH, art. 11 PDESC.

^[3] Informe de la relatora especial CDPD, Diciembre 2017 (A/HRC/37/56): Párrafo 28: Ello permite ofrecer arreglos de apoyo adecuados desde el punto de vista cultural en las comunidades en que viven las personas con discapacidad, aprovechando las redes sociales y los recursos comunitarios existentes, y hace posible que las partes interesadas (la familia, los amigos, los vecinos, las personas en situación similar y otras personas) desempeñen un papel importante en el apoyo a las personas con discapacidad (véase A/HRC/34/58, párr. 61).

Párrafo 61: De conformidad con el artículo 19 de la Convención, la legislación debe adoptar un enfoque comunitario en la prestación de apoyo para la adopción de decisiones y facilitar el florecimiento de redes sociales que aseguren la autonomía individual y la libre determinación de las personas con discapacidad.

Párrafo 84 letra c), en la letra b): la promoción de la creación y la aplicación sostenida de alternativas comunitarias de apoyo para la adopción de decisiones, entre otras cosas asignando recursos.

[4] http://www.rtve.es/alacarta/videos/escala-humana/escala-humana-maneras-vivir/4941390/

[5] Datos de la encuesta INE de Discapacidad, Autonomía Personal situaciones de Dependencia (EDAD) año 2008, frente a los datos de 1999 y pendiente de salir una nueva encuesta.

[6] Información obtenida del OBSERVATORIO DE LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL EN LA VIVIENDA EN ESPAÑA 2013 www.fundaciononce.es

[7] Datos extraídos de www.observatoriodeladiscapacidad.info

[8] https://www.mscbs.gob.es/ssi/familiasInfancia/inclusionSocial/docs/ENIPSH.pdf, pag. 51.

[9] Trasposición de la Directiva 2014/17/UE

^[10] https://elpais.com/politica/2019/01/22/actualidad/1548146345_176947.html

^[11] Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

^[12] El Comité DESC, desde el primer dictamen relativo al derecho a la vivienda en España, de 13 de octubre de 2015, en el caso I.G.D. c. España, ha constado en sus dictámenes una vulneración del derecho a una vivienda adecuada, del mismo modo que en el caso Mohamed Ben Djazia y Naouel Bellili en 2017, y en las Observaciones finales sobre el sexto informe periódico de España, publicadas en el mes de abril de 2018, en el que el Comité lamenta, con carácter general, que los derechos económicos, sociales y culturales sigan siendo considerados como meros principios rectores de la política social y económica.