SERVIDUMBRE Y PROPIEDAD HORIZONTAL
Antonio Ripoll Jaen
Notario
A mi amigo Nicolas Maurandi Guillen, Magistrado del Tribunal Supremo, por muchas cosas, sea, entre otras, el introducir en la jurisprudencia contencioso-administrativa el control de la discrecionalidad exigiendo que esta sea, positiva y negativamente, fundamentada, cumpliéndose así el principio constitucional de igualdad.
Para él también «temprano madrugó la madrugada».
“Encima del marco de la puerta hay una chapa…Conservaduría General del Registro Civil…Con la prohibición de usar la puerta, quedaban aún más reducidas las probabilidades de una intromisión inesperada en su recato domestico…” (“Todos los nombres” José Saramago).
Sumario:
I.- Delimitación de la materia.
II.- Del título y las clases de servidumbres.
III.- La servidumbre en la horizontalidad y otras figuras afines.
IV.- Del régimen jurídico de este gravamen.
I.- Delimitación de la materia.
Estas letras se circunscriben al estudio de la servidumbre en la que es predio dominante el edificio o conjunto inmobiliario y predio sirviente un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal; aquella en la que figura como sujeto activo la comunidad de propietarios y como sujeto pasivo el titular de un elemento privativo, sin olvidar la ausencia de personalidad jurídica en la horizontalidad, salvo en el ámbito procesal, impersonalidad aquella que nos puede situar en la doctrina de los derechos sin sujeto, salvo que se considere como tal a la junta de propietarios o a todos y cada uno de estos, alternativa esta que modula el ejercicio del derecho.
Delimitada así la materia, es ajena a nuestro caso, las servidumbres en las que no esté presente o afectada la comunidad de propietarios y por tanto excluidas las constituidas entre los titulares de los elementos privativos y que solo afectan, a título personal o real, a esos elementos, quedando excluidos los comunes.
Estas últimas servidumbres, ajenas a la materia a tratar, afectan sin embargo a la comunidad en cuanto supongan la ejecución de obras que deberán ser comunicadas previamente y no afectar a la seguridad de los elementos comunes, su estructura y configuración o a otros privativos, de conformidad con lo previsto en el art. 7.-1. de la LPH.
Las anteriores servidumbres quedan sometidas, de una parte, al carácter relativo y personal de los actos jurídicos y sus excepciones, conforme al art. 1257 CcE, y de otra a los efectos derivados de la naturaleza real de esta figura jurídica afectada por la publicidad registral y la que deriva de la posesión misma, con especiales efectos respecto a los terceros adquirentes.
Puntualizar en fin que los limites se circunscriben a la horizontalidad y al Derecho Civil Común, aunque se hagan algunas referencias a los otros derechos civiles históricos y vigentes, entendiéndose por tales los tradicionalmente llamados derechos forales (1).
Y por ser exhaustivo y consecuente diré que se excluyen las servidumbres constituidas, a través de sus juntas respectivas, entre dos o más propiedades horizontales.
II.- Del título y las clases de servidumbres.
La servidumbre en la horizontalidad, limitada al derecho común, sigue, en principio, el régimen general de los arts 530 y siguientes del CcE y así pueden constituirse por cualquier título, incluida la prescripción, inter vivos o mortis causa, gratuitas u onerosas, y ser de cualquier clase, voluntarias o legales, típicas o atípicas, aparentes o no aparentes, continuas o discontinuas, personales o reales, positivas o negativas sin olvidar las constituidas o persistentes por los signos posesorios a los que se refiere el art. 541 CcE.
Artículos estos, los citados, que cederán ante las previsiones específicas de la LPH y que, en todo caso, serán interpretados de conformidad con los principios que la inspiran.
Lo mismo puede decirse de las servidumbres forales con remisión a sus respectivos códigos o legislaciones civiles, entendiéndose que es foral la servidumbre cuando se sitúa en territorio foral el edificio o complejo inmobiliario que, como tal derecho real, se regirá por su legislación territorial, aplicándose la lex rei sitae ex art. 10 CcE.
¿Puede el promotor o la junta de propietarios someter la horizontalidad a un derecho distinto del territorio donde se ubica el edificio o complejo inmobiliario? ¿El Foral al Común o viceversa? Sin duda la respuesta es negativa, mantener lo contrario sería abrir una puerta al fraude de ley, ignorando o marginando la imperatividad de la norma y es que la autonomía de la voluntad carece de fuerza normativa para ello como bien evidencia el art. 1255 CcE que se aplica a todo el territorio de Estado por exigencia del art. 149.1.8ª de la Constitución, precepto este hoy tan discutido en relación con el Derecho Civil de Cataluña.
Dejar a la autonomía de la voluntad la cuestión planteada supondría además alterar las competencias de los distintos territorios que conforman el Estado en materia tan sensible como es la “foralidad”.
La Propiedad Horizontal es desde luego una forma de propiedad, un derecho real, y como tal susceptible de regulación foral, pero su origen (la siempre olvidada «Causa»), además de lo fáctico, es negocial con carácter unilateral, bilateral, plurilateral y, casi siempre, bajo la figura de la adhesión contractual.
No es este momento oportuno para interpretar cómo ha de entenderse la expresión constitucional «bases de las obligaciones contractuales«, aunque no me cabe la menor duda de que el art. 1255 si lo es.
Quien pueda estar interesado en esta cuestión puede consultar la sentencia del TC 132/2019 de 13 de noviembre 2019 (2).
III.-La servidumbre en la horizontalidad y otras figuras afines.
No se confunden en este campo las servidumbres, sensu estrictu, con otras figuras que implican limitaciones naturales del dominio y que la ley reconoce, caracterizadas por su atemporalidad y generalidad en cuanto son ocasionales y afectan a todos los titulares de los diferentes pisos y locales, incluidas las parcelas extrañas a la verticalidad, como son las que asumen todos y cada uno de los propietarios de permitir la entrada en su piso o local para las reparaciones que exija el servicio del inmueble, ex art. 9.1. LPH, limitaciones naturales estas que bien pueden incluirse en la teoría de las «relaciones de vecindad», de la buena vecindad.
El precepto citado merece una crítica desfavorable y ello por dos razones: a) Confunde las limitaciones naturales con la servidumbre propiamente tal, confusión esta en la que no incurre el CcC que distingue, art.553-39 Libro V, entre “Restricciones y Servidumbres”; b) Estas limitaciones incumben no solo al propietario sino también al titular de cualquier derecho real o personal relativo al piso o local, incluido el precarista.
La servidumbre propiamente tal puede ser fáctica o estatutaria, la primera viene determinada por la propia configuración del edificio o del complejo inmobiliario y la segunda por las previsiones estatutarias, servidumbres que bien pueden denominarse originarias; mas no se agota aquí la materia pues hay otras servidumbres que pueden surgir de pactos posteriores, regidas por el principio de autonomía de la voluntad, o del imperativo legal, bajo determinadas circunstancias y exigencias, estas servidumbre admiten la denominación de sobrevenidas y pueden suponer una modificación estatutaria.
IV.- Del régimen jurídico de este gravamen.
El régimen jurídico de esta servidumbre, de la horizontalidad en general, aunque ya se ha anticipado primariamente y pido disculpas por esta posible asistemática, es aquel al que se refiere el último párrafo del art. 396 CcE:
«Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
La interpretación de esta norma exige puntualizar los siguiente:
1.- Que por «disposiciones legales especiales« ha de entenderse la ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal y sus sucesivas reformas, constituida la última por el RDL 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, sin marginar otras disposiciones tangenciales (Los textos consolidados o actualizados facilitan la labor del interprete, sin obviar que los preceptos originarios, objeto de reforma o derogación, deben ser tenidos en cuenta como antecedente legislativo, a los efectos del art. 3 CcE)
2.- El texto «en lo que las mismas permitan» obliga a distinguir, la ya clásica cuestión, entre lo imperativo y lo dispositivo en la horizontalidad; en general puede afirmarse, sin pretensión exhaustiva, que las normas referentes al título constitutivo, las estatutarias, los quorum de asistencia y votación, así como las de carácter social ex art. 10.1.b) LPH, dirigidas, estas últimas, a hacer efectivo el derecho fundamental de igualdad constitucional, tienen carácter imperativo.
3.- La prehorizontalidad puede tener connotaciones con el tema que tratamos.
Y concluyo este apartado formulando la siguiente pregunta, que debió ser inicial: ¿Qué es una servidumbre? Contesta a ello el art 530 párrafo primero CcE:
“La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.”
Traigo a colación este precepto porque en nuestro caso se registra la peculiaridad de que el predio dominante (el edificio o complejo inmobiliario) es también propiedad en comunidad del titular del predio sirviente (elemento privativo), lo que no deja de ser una anomalía, como otras que se registran, derivada de no reconocer personalidad jurídica a la Propiedad Horizontal.
V.- Del Hecho al Derecho.
Y es que lo expuesto hasta ahora sería solo el inicio de una lección universitaria si no nos conectamos con la realidad y así las cosas hacemos transito del sistema latino al anglosajón, al case law.
1.- Hechos:
1.1.- Constituido un edificio, situado en territorio sujeto al Derecho Civil Común, en régimen de propiedad horizontal, se otorga la correspondiente escritura pública que, previo pago del impuesto, actos jurídicos documentados, es presentada en el Registro de la Propiedad competente, causando las correspondientes inscripciones previa calificación favorable.
1.2.- En la descripción del edificio, coincidente con la realidad, se hace referencia a elementos comunes, como son, en nuestro caso, un ascensor y un montacargas que da, este último, acceso directo a cada uno de los diferentes pisos, de tal forma que, la puerta del montacargas es puerta de entrada del piso mismo, con todos los problemas de seguridad que ello conlleva.
Precisando, aun siendo reiterativo, todos los pisos tienen dos puertas de acceso, la principal, a la que se accede por un elemento común (el rellano de la escalera, la puerta del ascensor no da acceso directo al piso, no es puerta del piso) y la de servicio o montacargas que directamente comunica y da acceso directo al piso (es puerta del piso).
Todos los pisos tienen idéntica descripción y superficie, siendo de destacar que el montacargas da acceso a una zona de la vivienda, con pasillo, en la que se ubican servicios del piso mismo (pequeño trastero y wáter), estando separada esta zona del resto de la vivienda mediante una puerta.
1.3.- Es de significar, no obstante lo expuesto, que el piso primero tiene, en la zona de servicio, otra puerta franca, que da acceso al patio de luz, hecho este que se describe en la escritura sin más.
1.4.- El transcurso del tiempo y la falta de un adecuado mantenimiento unido a las nuevas medidas de seguridad exigibles hace que, considerando los gastos que conlleva la puesta al día del montacargas, se desista, de hecho, de su utilización al no poder obtener, en ese estado de cosas, la correspondiente licencia administrativa, evitando así cualquier posible responsabilidad ya que en esas circunstancias no se puede contratar un seguro.
1.5.- La situación descrita se mantiene, durante ocho años, sin que haya mediado acuerdo de la junta de propietarios por lo que nos encontramos, tal vez, ante una situación fáctica, algo así como los hechos concluyentes sustitutorios del consentimiento formal o expreso.
1.6.- Transcurrido el periodo indicado, sobrevienen lluvias que inundan el patio de luz debido a la estrechez y al estado en que se encuentra la tubería (elemento común) de evacuación de aguas.
1.7.- El propietario del piso primero, donde se encuentra el patio de luz, es requerido notarialmente por el presidente de la comunidad, asistido por el administrador, para que entregue un duplicado de las llaves de la puerta del piso y de la puerta por la que se accede al pasillo que da acceso al patio de luz, con la finalidad de atender a situaciones como la antes descrita que fue subsanada de inmediato.
El requerido se niega a la entrega y los hechos desembocan en sede judicial.
2.- Derecho:
Vistos los arts 18, 39 y 47 C, Ley de Propiedad Horizontal, 553-39 L V CcC, 1, 2, 530 y siguientes CcE.
2.1.- Dos son las cuestiones que se plantean y que deben ser atendidas en este orden: a) Es la primera dilucidar si estamos ante una servidumbre de paso en la que es predio dominante el edificio y predio sirviente el piso por el que se accede, en la forma indicada, al patio de luz; b) Es la segunda decidir si es conforme a derecho lo requerido o la negativa del propietario.
2.2.- Considerando la primera cuestión, como ocurre con todas las figuras jurídicas, no existen compartimentos estancos que las separen, piénsese, por ejemplo, en el deslinde entre el usufructo con facultad de disponer y las sustituciones fideicomisarias, la identificación es tarea verdaderamente ardua.
¿Estamos ante una limitación natural del dominio, a la que se hizo referencia, o por el contrario da la cara una servidumbre? Las afinidades entre una figura y otra son indudables y así se constata que el mismo legislador las confunde.
Decía que las limitaciones naturales vienen caracterizadas «por su atemporalidad y generalidad en cuanto son ocasionales y afectan a todos los titulares de los diferentes pisos y locales», características estas que permiten afirmar, al estar ausente la nota de la generalidad, que nos encontramos ante una servidumbre.
¿Servidumbre de paso? Si. ¿Voluntaria o legal? Mixta (3) en cuanto deriva de la configuración del edificio y además es fáctica lo que nos sitúa en el art. 541 CcE, hay un signo aparente de servidumbre, aunque la escritura constitutiva no lo mencione como tal y los estatutos lo silencien; la descripción del edificio vale por si sola, incluso como “titulo” constitutivo de la servidumbre misma.
Es además discontinua, aparente y positiva («dejar hacer«) ex arts 532 y 533 CcE. ¿Dejar hacer? ¿qué? pasar para la limpieza extraordinaria y drenaje, con sustitución en su caso, de tuberías y rejillas y también dejar hacer las obras necesarias para ello, obras en el patio como elemento común que es, no en el piso pues ello supondría una nueva servidumbre.
Los hechos se sobreponen, en cierto modo, al principio de especialidad hipotecaria en el sentido de que si el adquirente no visitó el piso antes de su adquisición es responsable de su negligencia y no puede alegar buena fe para desconocer la servidumbre por ser aparente.
En la PH todo lo que no se especifique como privativo es elemento común.
2.3.- Considerando la segunda cuestión, la calificación anterior obliga a afirmar, provisionalmente, que la pretensión de la comunidad es conforme a derecho e ilegítima la oposición del propietario requerido.
Sin embargo, una atenta observación de nuestro Ordenamiento Jurídico nos lleva a otra conclusión muy distinta y que propongo como definitiva:
2.3.1.- La servidumbre es una limitación del dominio, una excepción al principio que sanciona que la propiedad se presume libre de cargas, lo que obliga a una interpretación restrictiva y en caso de duda aplicar el principio de que quien se obliga se obliga a lo menos posible, formulado también como el efecto más débil, principios a los que se une este otro in dubio pro debitore, en nuestro caso concreto en la duda a favor del deudor que lo es, ob rem, el titular del predio sirviente, cualquiera que sea la clase de servidumbre.
2.3.2.- Los aforismos que anteceden bien pueden incluirse en los principios generales del derecho que como fuente jurídica tienen un valor subsidiario ex art. 1 CcE, pero no así como medio de interpretación de la norma que se sobreponen a todos, aunque no los mencione directamente el art. 3 CcE, ya que son esos principios los que dan unidad y cohesión al Ordenamiento jurídico, los indicativos de su ”espíritu”.
2.3.3.-Si descendemos del principio a la norma se observa que estas son consecuentes con ellos y así puede formularse, en base a ellas mismas, este otro principio de especial protección al titular del predio sirviente y así permiten afirmarlo los arts 565, 569, 581, 582, y 588 CcE.
2.3.4.- Lo expuesto hasta ahora permite afirmar, sin género de dudas, que la inutilización del servicio de montacargas determina que la servidumbre a favor de la comunidad, en la que es predio dominante el edificio y predio sirviente un elemento privativo, el piso primero, deviene en más gravosa con clara vulneración del art. 543 CcE, directamente aplicable, y del espíritu que informa el art. 552 CcE aplicable por analogía.
Ha de significarse que una servidumbre deviene en gravosa por acción y también por omisión como es no reparar y actualizar el servicio de montacargas.
VI.- Conclusiones.
Casi todo lo que se ha dicho hasta ahora, puede considerarse, como me recordaría mi compañero Ramon Alarcón Cánovas, mera literatura si no fuera por la conclusión que sigue.
Los derechos que ampara nuestra Constitución, y no está de más recordarlo, son fundamentales y constitucionales; la diferencia entre unos y otros está desde luego en su importancia y también en que los primeros son de aplicación directa e inmediata mientras los segundos exigen una ley que los desarrolle, diferencia esta que tal vez se ignore en algunos sectores políticos esgrimidores de arrojadizos textos constitucionales, valga como ejemplo el derecho constitucional a la vivienda del art. 47.
Requerir la entrega de llaves y el libre tránsito por el piso vulnera los preceptos invocados, pero sobre todo atenta al derecho fundamental a la intimidad personal y familiar con claro atentado al art. 18 de la Constitución, así como al derecho constitucional de protección de la familia del art. 39 del mismo texto constitucional.
Es pues imperativo concluir que el requerimiento presidencial es contrario a derecho y legitima la negativa del titular del predio sirviente a entregar las llaves de su piso.
¿Se condena así a que todos los propietarios de los diferentes pisos y locales, sobre todo los bajos, sufran la responsabilidad y el riesgo de posibles inundaciones?
Pues no, a lo que se condena a la comunidad es a que con cargo al fondo de reserva o mediante derrama, si aquel fuera insuficiente, acudiendo al mercado crediticio, si necesario fuere, se restablezca el servicio de montacargas y se concierte un contrato de mantenimiento de conformidad con lo previsto en el art. Diez.1.a) LPH.
Esta obligación que, ope legis, asume la comunidad, no puede excepcionarse por el acuerdo de la junta, previsto en el art. 17.3 LPH, suprimiendo el montacargas, pues sería fraudem legis en perjuicio de tercero, agravando la servidumbre y violentando los derechos constitucionales invocados lo que legitimaría, agotadas las instancias procedentes, para interponer el recurso de amparo.
Y es que, como le recordaba el profesor Fernandez de Villavicencio a Encarna Roca Trías, publicada la Constitución, el Derecho Civil tiene una óptica distinta. (4) (5)
Este dictamen queda sometido a otro mejor fundado. 6)
Alicante 30 de marzo de 2021.
Antonio Ripoll Jaén
Notario
ABREVIATURAS Y NOTAS
ABREVIARURAS
- Art-Articulo
- Arts-Artículos
- C-Constitución
- CcC-Código Civil de Cataluña
- CcE-Código civil Español
- LPH-Ley Propiedad Horizontal
- PH-Propiedad Horizontal
- TC-Tribunal Constitucional
NOTAS
(1) Foral lo fue también el Derecho Castellano hasta que devino, siglo XVIII, en Derecho Español con los Decretos de Nueva Planta de Felipe V.
(2) Fue ponente de esta sentencia el magistrado Juan Antonio Xiol Rius, bien conocido por su foralismo avalado con serios y certeros fundamentos jurídicos, aunque no siempre compartidos como fue el caso de la competencia legislativa de la Comunitat Valenciana en Derecho Civil y concretamente sobre Regímenes Económico-Matrimoniales y Uniones de Hecho, cuyas leyes reguladoras fueron declaradas inconstitucionales en sentencias 82/2016, de 28 de abril 2016 y 110/2016, de 9 de junio 2016.
(3) Repárese en que, a mi juicio, la Propiedad Horizontal, una vez nacida, transciende del hecho y acto jurídico que la origina y deviene, cuando existe más de un propietario, en algo corporativo con sus correspondientes órganos (Junta de Propietarios, Presidente, Secretario y Administrador), en fin, un ente que, sin tener personalidad jurídica, transciende a lo meramente negocial.
(4) La cita exacta está en el ensayo “Familia y Cambio Social” de la Doctora Roca, también reproducida en uno de mis trabajos en notariosyresgistradores.com.
(5) Durante la redacción de este trabajo me llega la noticia del fallecimiento de mi amigo Aurelio Desdentado Bonete, magistrado emérito del Tribunal Supremo, sirva esta cita como entrañable recuerdo.
(6) He soslayado deliberadamente otros dos problemas que subyacen en todo lo expuesto para tratarlo en momento más oportuno.
ENLACES:
- Ley de Propiedad Horizontal
- Las Servidumbres en el Código Civil
- Jurisprudencia: ¿Por qué? ¿Para qué?
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