¿EDIFICABILIDAD = EDIFICACIÓN?
Error matemático en Valoración Catastral del suelo urbano edificado
JAVIER SARDÁ, Administrador de PimeSLU
Si las valoraciones catastrales no se utilizasen como base imponible en el pago de tributos, serían equiparables a una tasación orientativa y este artículo, no tendría ningún sentido.
Las valoraciones catastrales son importantísimas, porque se utilizan como base imponible en muchos tributos, además del IBI. En Catalunya el más importante puede ser el Impuesto de sucesiones, con afectaciones hasta del 25% del valor catastral, por no hablar de Plusvalías, Actos Documentados, Renta por uso privativo, etc…
Con la caída del valor inmobiliario en el mercado y la presión fiscal, que utiliza valores catastrales calculados en la época de la burbuja inmobiliaria, me decidí a estudiar los factores de cálculo utilizados por la oficina de catastro, para emitir las valoraciones.
Las valoraciones emitidas se basan en múltiples factores, que se convierten en variables de cálculo con las cuales se obtienen; el valor catastral de la construcción y el valor catastral del suelo para cada finca.
Teniendo en cuenta que Catastro es un departamento de Hacienda, nadie se imagina, ni se plantea, que estén equivocándose en los cálculos matemáticos.
Hacer una valoración catastral es un problema matemático complejo por los múltiples factores que intervienen en el cálculo, «pero» como ocurre en muchos problemas matemáticos conocer si el resultado es correcto puede ser sencillo, con una pequeña comprobación.
La conclusión, que se argumentará en este artículo, es un error recurrente en la formulación del cálculo; por utilizar como factor de cálculo la «edificación» en sustitución de la «edificabilidad«, para valorar «el suelo de las fincas edificadas» dentro de una zona con planeamiento municipal. Se confirma el error fácilmente con una comprobación matemática, por comparación, de las diferentes valoraciones catastrales asociadas a un mismo Bien Inmueble, como es el suelo común, para cualquier Finca escriturada en división horizontal.
En toda Finca Inmobiliaria hay dos valores diferenciados, el valor del suelo (siempre existe) y el valor de la construcción (cuando existe). Para evitar la picaresca del ser humano, que en ocasiones informaría de valores por debajo del precio de venta, con transacciones de dinero oculto al fisco, Catastro emite valoraciones catastrales para cada finca en suelo español, basadas en los valores medios del mercado inmobiliario para establecer la tributación proporcionada de las operaciones vinculadas a bienes inmobiliarios.
La ley catastral indica que, cuando existe planeamiento urbanístico en un municipio, debe utilizarse «la edificabilidad» y el «valor de repercusión» en «zona de valor», como factores de cálculo para obtener el valor del suelo. Las oficinas administrativas del catastro prefieren utilizar la edificación de cada Finca porque facilita la gestión administrativa y para ello introducen en las ponencias de valor (redactadas por las propias oficinas administrativas), un criterio de interpretación interesado de la ley del catastro, estableciendo, «de forma generalizada», la edificación como parámetro de cálculo en toda Finca edificada, argumentando su actuación en el uso de la «Edificabilidad realmente construida», sin reparar que su afirmación es contraria a sus propios actos y lleva a desproporción en la valoración resultante por prescindir de la variable que define al suelo, la edificabilidad permitida (edificación máxima permitida).
La Edificabilidad es un parámetro potencial cambiante y limitador, independiente a la edificación, definido por la normativa. En respeto a la normativa de urbanismo, ningún tipo de «edificabilidad» debería ser un valor superior a la edificabilidad definida como legal en el plan urbanístico municipal. El valor de la supuesta «edificabilidad realmente construida» no debería utilizarse cuando la superficie edificada fuese superior a la edificabilidad legalmente establecida. Está confirmado que tampoco utilizan la supuesta «edificabilidad realmente construida» cuando la edificación es inferior a la edificabilidad (edificación máxima permitida).
La oficina administrativa de Catastro tiene su propia interpretación de la ley del Catastro y por ello redacta a su interés las ponencias de valor, que le permiten prescindir de la normativa de urbanismo en cuestión de edificabilidad, y de las escrituras de propiedad en cuanto a metros de parcela valorada, aun siendo parámetros que definen el valor del suelo en el mercado, según dictamina la ley del Catastro.
En paralelo, este criterio de cálculo comete un segundo error cuando utiliza la edificación y usos particulares de cada Finca, omitiendo utilizar el coeficiente de propiedad del bien común escriturado en las divisiones horizontales para repartir el valor del Suelo Común. Establecen un valor por repercusión diferente, para cada Finca del bloque, por una «supuesta propiedad de suelo» asociada a metros y uso privativos, del suelo común.
Por suerte, en respeto a las escrituras, a la interpretación correcta de la ley del catastro y a la Constitución, hay dos hechos que demuestran el error de criterio redactado en las ponencias de valor.
- La Audiencia Nacional ya sentenció en 2013, para la ponencia de valores del municipio de Sabadell que no es aplicable este criterio establecido en la ponencia de valores.
- Al utilizar las valoraciones catastrales como base imponible, la igualdad y progresividad en la tributación de un mismo bien repartido en coeficientes de propiedad deberían mantener una igualdad proporcional (matemática) con el coeficiente de propiedad escriturado, según define la Constitución:
SECCIÓN 2.ª De los derechos y deberes de los ciudadanos
Artículo 31. 1 Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio. En su defensa,
Catastro difunde «afirmaciones generalizadas«, vinculadas a la valoración del suelo, según su interpretación de la propia ley del catastro;
- Un suelo edificado tiene mayor valor que un suelo sin edificar.
- Para valorar el suelo se utiliza la edificación y sus usos.
- En la valoración del suelo edificado no se utiliza el coeficiente de propiedad del bien común.
La inercia histórica las considera correctas y aceptables por su procedencia, y han sido consolidadas como norma general en las ponencias de valor, redactadas por el propio catastro y secundadas por los ayuntamientos, en su propio interés. Todas ellas son ciertas en situaciones muy particulares (no generales), cuando el suelo carece de normativa urbanística, donde se definen los parámetros de edificabilidad y usos del suelo, como contempla la ley del Catastro.
La primera afirmación. ¿Un suelo edificado tiene mayor valor que un suelo sin edificar?
En carencia de planeamiento urbanístico municipal, así sería.
El error consiste en generalizar y equiparar suelo de finca (construcción=edificación), con suelo escriturado (parcela=edificabilidad), cuando todos sabemos que un suelo sin edificar es una finca (urbana o rústica) con o sin edificabilidad, pero una edificación es la Finca resultante del aprovechamiento permitido del suelo (edificabilidad), que en la ley del suelo y escritura de propiedad queda separado de la construcción (edificación).
Base tributaria = valor patrimonio (escritura) = finca registral (edificación) + parcela suelo (edificabilidad)
Actualmente todos los municipios disponen de normativa establecida y por tanto dentro del planeamiento urbanístico la edificación aporta valor a la Finca (suelo+construcción) que no al suelo, cuyo valor lo define el planeamiento con su rendimiento permitido. De forma general podemos afirmar…
«Una Finca con edificación tiene mayor valor que una Finca sin edificación» (Suelo + Construcción que no solo Suelo)
Desde el punto de vista «valor de mercado», cuando el interés es el suelo de la Finca para utilizar el rendimiento (edificabilidad y usos permitidos por el planeamiento urbano), la edificación existente, lejos de ser un valor positivo para el suelo, supone un coste por demolición, previa a edificar el rendimiento permitido.
La segunda afirmación. Para valorar el suelo se utiliza la edificación y sus usos.
La oficina administrativa de Catastro «afirma» que la valoración del suelo se hace teniendo en cuenta los parámetros que el mercado considera como valor de un suelo y establece en las ponencias de valor que «Para valorar el suelo se utilizará la edificación » y sus usos.
¿La edificación es un parámetro que «El mercado» utiliza para valorar el suelo?
En lo que respecta al suelo, que no Finca, el valor de mercado lo establecen el rendimientos la (edificabilidad = edificación máxima permitida) y los usos permitidos por la normativa urbanística existente, combinados con la ubicación y características geométricas, entre otros.
La valoración catastral de un suelo con planeamiento y valor de repercusión debería hacerse con los verdaderos parámetros que definen el valor de mercado de un suelo (parcela), la edificabilidad y usos como factores principales, tal como se define en la norma de ley del catastro, que ha sido distorsionada en las ponencias de valor emitidas por la oficina administrativa de Catastro y aprobadas por los ayuntamientos en confianza de la procedencia del criterio.
Es fácil intuir que utilizar un factor (edificación) para valorar un bien que se define con otro parámetro (edificabilidad), puede llevar a error con facilidad, porque raramente la edificabilidad coincide con la edificación.
La tercera afirmación. Para la valoración del suelo edificado no se utiliza el coeficiente de propiedad del bien común. ¿Existen diferentes formas de interpretar una escritura de propiedad horizontal?
Debe ser así, cuando las ponencias de valores (documento administrativo convertido en norma de ley) hacen una interpretación peculiar de la propiedad escriturada, obligando a utilizar la construcción, definida en escritura como bien privativo, para valorar un bien común que se define, en la misma escritura, por coeficientes de participación.
Este criterio de valoración que hace la oficina administrativa de catastro, en sus ponencias de valor, establece que las escrituras públicas de España disponen de un coeficiente del bien común, innecesario para definir el suelo común que valora. Se entiende pues, que todo el sistema de escritura pública español ha sido redactado e interpretado de forma incorrecta por todos, a excepción de la oficina administrativa del catastro.
Cualquier registrador de la propiedad entendería que en una división horizontal, el suelo (parcela sobre la que se encuentran las Fincas edificadas) es un Bien Inmueble «común» repartido según coeficientes de propiedad escriturados.
En divisiones horizontales, cuando comparamos valoraciones catastrales del suelo, solo consiguen igualdad proporcional para las Fincas «idénticas» en coeficiente de propiedad, metros edificados y usos privativos. Esta coincidencia de los tres factores concurre en pocas ocasiones, y en cualquier caso muestran desproporción con las restantes Fincas escrituradas en una misma división horizontal.
Conclusiones:
a) Hay una gran diferencia entre
– Valorar la propiedad de suelo para una Finca, teniendo en cuenta su coeficiente de participación escriturado, mediante una valoración del suelo (común) por repercusión (utilizando la edificabilidad y los valores de repercusión establecidos en zona, según indica la ley del catastro)
– Emitir un valor por repercusión para cada Finca, de un supuesto suelo, definido por metros privativos de construcción y usos.
b) La oficina administrativa de catastro prefiere emitir valoraciones de suelo desproporcionadas para fincas con división horizontal, como consecuencia de utilizar la edificación en sustitución de la edificabilidad.
c) En Fincas edificadas, dentro de un planeamiento urbanístico municipal, las tres afirmaciones son erróneas como planteamiento general.
d) La ponencia de valores contradice su propia normativa de zonas de valor, al obligar el uso de la edificación de forma general, porque lleva a emitir diferentes valores de suelo (escriturado) por repercusión, en una misma zona e incluso para un mismo suelo común.
e) Cuando nos vemos obligados a utilizar las valoraciones catastrales como base imponible de múltiples tributos, el cambio en los cálculos de la edificabilidad por la edificación, imposibilita la igualdad / proporcionalidad tributaria con un reparto proporcional a coeficientes escriturados de propiedad, o/y zonas de valor, tal como establece la Constitución,
Matemáticamente hablando.
Javier Sardá Administrador de PimeSLU
www.pimeslu.com/ValoresCatastralesSuelo.html
PD: Legalmente hablando. Ministerio de Vivienda y Ministerio de Fomento han establecido, en sus leyes según interpretación de la ley del catastro, el criterio de edificabilidad para la valoración del suelo, prescindiendo de las valoraciones catastrales. ¿Por qué será?
CORREO RECIBIDO DEL AUTOR EL 7 DE MAYO DE 2019:
Han salido las 5 sentencias ESTIMANDO que el valor de suelo debe calcularse en base EDIFICABILIDAD de planeamiento, cuando está presente, permitida para PARCELA DE SUELO.
Pero como la justicia administrativa pone palos a las ruedas, el mismo tribunal que ha estimado corregir la forma de calcular el valor, DESESTIMA (incomprensiblemente) que el valor calculado se reparta a razón de cuotas de participación sobre el bien común, porque la ley de catastro no especifica cómo repartirlo e históricamente se ha ido repartiendo en base a construcción de finca construida.
Corrige la forma de cálculo (obligado por sentencia casación de 2007) y a renglón seguido argumenta un reparto que prescinde de título de propiedad porque habitualmente se ha prescindido, sin atinar que acaba de estimar que el criterio de cálculo era incorrecto.
Catastro no ha recurrido ante el TS pues una segunda sentencia le obligaría a cambiar su forma distorsionadora de cálculo.
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COMPARADOR IBI
Sagrada Familia. Barcelona. Por SBA73 de Sabadell. Todo está conectado.
