NORMATIVA AUTONÓMICA VALENCIANA COMENTADA Y ANOTADA CON LA JURISPRUDENCIA DEL TSJ Y CRITERIOS DE LA DGT DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
PARTE II: ITP Y AJD.

(VERSIÓN 2021)

JESÚS BENEYTO FELIU. NOTARIO DE MASAMAGRELL (Valencia)

 

PRESENTACIÓN:

Este trabajo tiene como objeto ofrecer al lector una guía actualizada (a fecha 1/1/2021, sin que hasta ahora se hayan producido modificaciones ulteriores) de la normativa valenciana en el ISD y en el ITP y AJD.

Normativa que es comentada y anotada con la jurisprudencia del TSJ de Valencia y los criterios de la DGT de la Generalitat Valenciana, de manera que se tenga una referencia inmediata de la legislación aplicable y los criterios jurisprudenciales y administrativos a tener en cuenta en su aplicación, en muchos casos decisivos.

El presente es la segunda parte relativa al ITP y AJD (habiendo sido la primera relativa al ISD ya publicada en esta web).

Se estructura siguiendo la Ley 13/1997 de la Comunitat Valenciana en su vigente redacción (texto legal básico) y otras normas:

En color ordinario: el texto legal de la edición anterior En verde: las novedades legales incorporadas en la edición actual En fucsia: anotaciones y concordancias de la edición anterior  Y en rojo: anotaciones y concordancias incorporadas en la edición actual.

 

ÍNDICE PARTE II: ITP Y AJD.

A) TPO (Artículo 13. Transmisiones Patrimoniales Onerosas)

– Tipo general 10%

– Tipo reducido 8%

– Tipo bienes muebles 6%

– Tipo superreducido 4%

.- Concepto de vivienda habitual para la aplicación de tipos reducidos.

.- Requisitos para la aplicación de los tipos reducidos en las transmisiones de inmuebles.

.- Bonificación en la cuota de ITP por transmisión de fincas rústicas

.- Criterios administrativos para la aplicación de normativa autonómica en la modalidad TPO

B) AJD (Artículo 14. Actos jurídicos documentados)

– Tipo reducido 0,10%

– Tipo 2 % (renuncia exención IVA)

.- Tipo del 2% en las primeras copias de escrituras y actas notariales que formalicen préstamos o créditos hipotecarios, siempre que el sujeto pasivo sea el prestamista.

– Tipo general 1,50%

.- Criterios administrativos para la aplicación de normativa autonómica en la modalidad AJD

– Bonificación adquisición inmueble industrial

C) BONIFICACIONES.  14 bis. Bonificaciones

-Novación modificativa de préstamos y créditos con garantía hipotecaria

-Adquisición de vivienda por promotor o agente inmobiliario

-Adquisición de inmuebles en área industrial avanzada

-Bonificación en la cuota por agrupación de fincas rústicas

D) Artículo 14 ter. Plazos de presentación

E) Disposición adicional sexta. Reglas relativas a los discapacitados

ENLACES

 

DESARROLLO:

A) TPO . Transmisiones Patrimoniales Onerosas)

– Tipo general 10%

Artículo 13. Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 49.1.a) de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, los tipos de gravamen de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados serán los siguientes:
Uno. El 10 por 100 en las adquisiciones de inmuebles, así como en la constitución o cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, salvo los derechos reales de garantía, excepto que sea aplicable alguno de los tipos previstos en los apartados siguientes.

APLICACIÓN TEMPORAL DEL TIPO GENERAL TPO
01/01/1998      31/12/2000         6%
01/01/2001      31/12/2012         7 %
01/01/2013      05/08/2013         8 %
06/08/2013          Hoy                10 %

– Tipo reducido 8%

Dos. El 8 por 100 en los siguientes casos:
1) En la adquisición de viviendas de protección pública de régimen general, así como en la constitución o cesión de derechos reales que recaigan sobre las referidas viviendas, salvo los derechos reales de garantía, siempre que tales viviendas constituyan o vayan a constituir la primera vivienda habitual del adquirente o cesionario.

Desde el 1.1.1998 hasta el 5.8.2013 solo gozaba del tipo reducido del 4% la VP de régimen especial, por tanto, era aplicable el tipo general a la adquisición de VP de régimen general. A partir del 6.8.2013 es aplicable el tipo del 8% para la Vivienda Protegida de Régimen General
Para determinar la aplicación de este tipo reducido es necesario que esté vigente el régimen de protección, el cual varía dependiendo de la normativa bajo la cual fue obtenida la calificación definitiva. Es por ello que, a continuación, se detallan los plazos aplicables para los distintos expedientes, contados desde la fecha de la calificación definitiva:
PROVINCIA TIPO DE EXPEDIENTE PLAZO DE PROTECCION
ALICANTE A/VS*****/ 68 y anteriores 20 AÑOS
ALICANTE NA/VS*****/ 68 y posteriores 50 AÑOS
ALICANTE A/GI*****/ 68 y posteriores
ALICANTE 03/1G/****/ 78 y posteriores 30 AÑOS

ALICANTE 03/1M/****/ 78 y posteriores
ALICANTE 03/1E/****/ 78 y posteriores
CASTELLON CS/VS*****/ 68 y anteriores 20 AÑOS
CASTELLON CS/VS*****/ 68 y posteriores 50 AÑOS

CASTELLON CS/GI*****/ 68 y posteriores
CASTELLON 12/1G/****/ 78 y posteriores 30 AÑOS

CASTELLON 12/1M/****/ 78 y posteriores
CASTELLON 12/1E/****/ 78 y posteriores
VALENCIA V/VS*****/ 68 y anteriores 20 AÑOS
VALENCIA V/VS*****/ 68 y posteriores 50 AÑOS

VALENCIA V/GI*****/ 68 y posteriores
VALENCIA 46/1G/****/ 78 y posteriores 30 AÑOS

VALENCIA 46/1M/****/ 78 y posteriores
VALENCIA 46/1E/****/ 78 y posteriores
A los efectos de la aplicación de este tipo de gravamen reducido se estará al concepto de vivienda habitual de la normativa del IRPF, tal como se señala en el número cinco de este mismo artículo.

2) En la adquisición de viviendas que vayan a constituir la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años, por la parte que estos adquieran, siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del sujeto pasivo correspondiente al período impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido a la fecha del devengo no exceda de los límites a los que se refiere el párrafo primero del apartado cuatro del artículo cuarto de la presente ley.

Téngase en cuenta de que la Ley exige que sea la primera vivienda habitual, a diferencia de la adquisición de VPO, en la que no distingue entre primera o ulteriores.
Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años; no obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas (Artículo 41 bis de Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del IRPF).
Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
A los efectos de la aplicación de este tipo de gravamen reducido se estará al concepto de vivienda habitual de la normativa del IRPF, tal como se señala en el número cinco de este mismo artículo.
Solo será aplicable el tipo reducido para el adquirente menor de 35 años cuya suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro no sea superior a 25.000 euros, en tributación individual, o a 40.000 euros, en tributación conjunta. Se toma como Declaración del IRPF la del ejercicio anterior cuyo plazo de presentación esté vencido. Es decir, para adquisiciones realizadas entre el 1 de enero y el 30 de junio, será la Renta presentada el año anterior y para las adquisiciones realizadas entre el 1 de julio y 31 de diciembre la Renta presentada en el mismo ejercicio de la compra.

3) En la adquisición de bienes inmuebles incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial o profesional o de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del transmitente, constituyan una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, en los términos a los que se refiere el artículo 7, apartado 1, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y el artículo 7, apartado 5, del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, siempre que concurran las siguientes circunstancias:
a) Que el transmitente ejerciera la actividad empresarial o profesional en la Comunitat Valenciana.
b) Que los inmuebles se afecten a la actividad empresarial o profesional del adquirente, como sede del domicilio fiscal o centro de trabajo de la empresa o negocio.
c) Que el adquirente mantenga el ejercicio de la actividad empresarial o profesional y su domicilio fiscal en la Comunitat Valenciana durante un período de, al menos, 3 años, salvo que, en el caso de adquirente persona física, este fallezca dentro de dicho plazo.
d) Que el adquirente mantenga la plantilla media de trabajadores respecto del año anterior a la transmisión, en los términos de personas por año que regula la normativa laboral, durante un periodo de, al menos, 3 años. A estos efectos, se computarán en la plantilla media a las personas empleadas, en los términos que disponga la legislación laboral, teniendo en cuenta la jornada contratada en relación a la jornada completa.
e) Que durante el mismo periodo de 3 años el adquirente no realice cualquiera de las siguientes operaciones:
e.1) Efectuar actos de disposición u operaciones societarias que, directa o indirectamente, puedan dar lugar a una minoración sustancial del valor de adquisición.
e.2) Transmitir los inmuebles.
e.3) Desafectar los inmuebles de la actividad empresarial o profesional o destinarlos a fines distintos de sede del domicilio fiscal o centro de trabajo.
* Que el importe neto de la cifra de negocios de la actividad del adquirente, en los términos de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, no supere los 10 millones de euros durante los 3 años a que se refiere la letra c) anterior.
* Que en el documento público al que se refiere el apartado cinco de este artículo se determine expresamente el destino del inmueble al que se refiere la letra b).

4) En la adquisición de bienes inmuebles por jóvenes menores de 35 años que sean empresarios o profesionales o por sociedades mercantiles participadas directamente en su integridad por jóvenes menores de 35 años, siempre que concurran las siguientes circunstancias:
a) Que los inmuebles se afecten a la actividad empresarial o profesional del adquirente, como sede del domicilio fiscal o centro de trabajo de la empresa o negocio.
b) Que el adquirente, o la sociedad participada, mantenga el ejercicio de la actividad empresarial o profesional y su domicilio fiscal en la Comunitat Valenciana durante un período de, al menos, 3 años, salvo que, en el caso de adquirente persona física, este fallezca dentro de dicho plazo, y que, en el caso de adquisición por sociedades mercantiles, además, se mantenga durante dicho plazo una participación mayoritaria en el capital social de los socios existentes en el momento de la adquisición.
c) Que durante el mismo periodo de 3 años el adquirente no realice cualquiera de las siguientes operaciones:
c.1) Efectuar actos de disposición u operaciones societarias que, directa o indirectamente, puedan dar lugar a una minoración sustancial del valor de adquisición.
c.2) Transmitir los inmuebles.
c.3) Desafectar los inmuebles de la actividad empresarial o profesional o destinarlos a fines distintos de sede del domicilio fiscal o centro de trabajo.
d) Que el importe neto de la cifra de negocios de la actividad del adquirente, en los términos de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, no supere los 10 millones de euros durante los 3 años a que se refiere la letra b) anterior.
e) Que en el documento público al que se refiere el apartado Cinco de este artículo se determine expresamente el destino del inmueble al que se refiere la letra a), así como la identidad de los socios, su edad y su participación en el capital.

– Tipo bienes muebles 6%

Tres. El 6 por 100 en la adquisición de bienes muebles y semovientes, en la constitución y cesión de derechos reales sobre aquéllos, excepto los derechos reales de garantía, y en la constitución de concesiones administrativas, con las siguientes excepciones:
1) La adquisición de automóviles tipo turismo, vehículos mixtos adaptables, vehículos todoterreno, motocicletas y ciclomotores, cuyo valor sea inferior a 20.000 euros y que tengan una antigüedad superior a 12 años, excluidos los que hayan sido calificados como vehículos históricos. En estos casos, resultarán aplicables las siguientes cuotas fijas:
a) Motocicletas y ciclomotores con cilindrada inferior o igual a 250 centímetros cúbicos: 10 euros.
b) Motocicletas con cilindrada superior a 250 centímetros cúbicos e inferior o igual a 550 centímetros cúbicos: 20 euros.
c) Motocicletas con cilindrada superior a 550 centímetros cúbicos e inferior o igual a 750 centímetros cúbicos: 35 euros.
d) Motocicletas con cilindrada superior a 750 centímetros cúbicos: 55 euros.
e) Automóviles tipo turismo, vehículos mixtos adaptables y vehículos todoterreno con cilindrada inferior o igual a 1.500 centímetros cúbicos: 40 euros.
f) Automóviles tipo turismo, vehículos mixtos adaptables y vehículos todoterreno, con cilindrada superior a 1.500 centímetros cúbicos e inferior o igual a 2.000 centímetros cúbicos: 60 euros.
g) Automóviles tipo turismo, vehículos mixtos adaptables y vehículos todoterreno, con cilindrada superior a 2.000 centímetros cúbicos: 140 euros.
2) La adquisición de automóviles tipo turismo, vehículos mixtos adaptables, vehículos todo-terreno, motocicletas y ciclomotores, cuyo valor sea inferior a 20.000 euros y que tengan una antigüedad superior a 5 años e inferior o igual a 12 años, excluidos los que hayan sido calificados como vehículos históricos. En estos casos, resultarán aplicables las siguientes cuotas fijas:
a) Motocicletas y ciclomotores con cilindrada inferior o igual a 250 centímetros cúbicos: 30 euros.
b) Motocicletas con cilindrada superior a 250 centímetros cúbicos e inferior o igual a 550 centímetros cúbicos: 60 euros.
c) Motocicletas con cilindrada superior a 550 centímetros cúbicos e inferior o igual a 750 centímetros cúbicos: 90 euros.
d) Motocicletas con cilindrada superior a 750 centímetros cúbicos: 140 euros.
e) Automóviles tipo turismo, vehículos mixtos adaptables y vehículos todoterreno con cilindrada inferior o igual a 1.500 centímetros cúbicos: 120 euros.
f) Automóviles tipo turismo, vehículos mixtos adaptables y vehículos todoterreno, con cilindrada superior a 1.500 centímetros cúbicos e inferior o igual a 2.000 centímetros cúbicos: 180 euros.
g) Automóviles tipo turismo, vehículos mixtos adaptables y vehículos todoterreno, con cilindrada superior a 2.000 centímetros cúbicos: 280 euros.
3) Los automóviles tipo turismo, vehículos mixtos adaptables, vehículos todoterreno, motocicletas y ciclomotores con antigüedad inferior o igual a 5 años y cilindrada superior a 2.000 centímetros cúbicos, o con valor igual o superior a 20.000 euros, las embarcaciones de recreo con más de 8 metros de eslora o con valor igual o superior a 20.000 euros, y los objetos de arte y las antigüedades según la definición que de los mismos se realiza en la Ley 19/1991, de 6 de junio, del impuesto sobre el patrimonio, que tributarán al tipo de gravamen del 8 por 100.
4) Los vehículos y embarcaciones de cualquier clase adquiridos al final de su vida útil para su valorización y eliminación, en aplicación de la normativa en materia de residuos, que tributarán al tipo de gravamen del 2 por 100.
5) La adquisición de valores, que tributará, en todo caso, conforme a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 12 del Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Aunque el precepto habla impropiamente de “adquisición de valores” (como sería la adquisición en mercado primario, tales como constitución de sociedades o aumentos de capital, que están sujetas a la modalidad de Operaciones Societarias), la remisión al artículo 12 del Texto Refundido, nos da a entender que este artículo se refiere a las transmisiones de valores, admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial, reguladas en el art. 10.2.g) del Texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos. No obstante, hay que tener en cuenta que conforme al art. 45.I.B,9) del TR LITPAJD, están exentas las transmisiones de valores, admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 314 del Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores, con las excepciones previstas en su apartado 2.

– Tipo superreducido 4%

Cuatro. El 4 por 100 en los siguientes casos:
1) En las adquisiciones de viviendas de protección oficial de régimen especial, así como en la constitución o cesión de derechos reales que recaigan sobre las referidas viviendas, salvo los derechos reales de garantía, siempre que las mismas constituyan o vayan a constituir la vivienda habitual del adquirente o cesionario.

El tipo reducido del 4% para adquisición de VPO de régimen especial fue introducido por la Ley 11/2000, de 28 de diciembre, en vigor desde el 1.1.2001, equiparando el tipo reducido de las compraventas entre particulares al que se aplicaba para la compraventa de nueva Vivienda Protegida de Régimen Especial, sujeta a IVA (art. 91.Dos.1.6º LIVA). A tales efectos el Plan Estatal de Vivienda 2009/2012 considera como VPRE a las viviendas así calificadas y destinadas exclusivamente a familias o personas cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el IPREM siempre que su precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,50 veces el MBE.
A los efectos de la aplicación de este tipo de gravamen reducido se estará al concepto de vivienda habitual de la normativa del IRPF, tal como se señala en el número cinco de este mismo artículo

2) En las adquisiciones de viviendas que tengan que constituir la vivienda habitual de una familia numerosa o monoparental, siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del sujeto pasivo, su cónyuge, los descendentes y los ascendientes de los anteriores que convivan con ellos, así como de las otras personas que habitaron (sic) la vivienda, correspondiendo al periodo impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido en la fecha del devengo, no exceda, en conjunto, de 45.000 euros. La familia deberá ostentar el título de familia numerosa o monoparental expedido por órgano competente en materia de servicios sociales, en la fecha de devengo del impuesto. No obstante lo anterior, también podrán aplicar este tipo reducido los contribuyentes que, reuniendo las condiciones para la obtención del título de familia numerosa o monoparental a la fecha de devengo del impuesto, hayan presentado con anterioridad a dicha fecha una solicitud ante el órgano competente. 

Una de las principales novedades de la Ley 3/2020, de 30 de diciembre es la aplicación del tipo superreducido del 4% a las familias monoparentales. la Ley 3/2020, de 30 de diciembre, exige la obtención del título o al menos la presentación de la solicitud, que puede realizarse a través del siguiente enlace.

Debemos distinguir:

A) FAMILIA NUMEROSA: La consideración legal de familia numerosa se origina en el momento en el que se produce el requisito o presupuesto de hecho al que la ley anuda tal consideración, contemplados en el art. 2.1 de la Ley 40/2003, y no desde la fecha de obtención del título de familia numerosa otorgado por el órgano competente de la Consellería de Bienestar Social (ROJ: STSJ CV 4417/2012). No obstante, como hemos dicho, la Ley 3/2020, de 30 de diciembre, exige la obtención del título o al menos la presentación de la solicitud.

La STSJ CV 264/2011(ROJ: STSJ CV 1424/2011) considera aplicable el tipo reducido a la adquisición de una vivienda colindante al objeto, mediante su anexión a la anterior, de ampliar el espacio o superficie de ésta; es decir, no es que se conserven dos inmuebles independientes, sino uno sólo producto de la unión del anterior y el adquirido.

El Decreto-ley 4/2013, de 2 de agosto, del Consell, en vigor a partir del 06/08/2013, simplifica los requisitos para la aplicación del tipo reducido, exigiéndose según el Preámbulo de dicha Ley solo la tenencia del título de familia numerosa y rentas por debajo de un determinado límite, y dejándose de exigir otros requisitos específicos anteriormente establecidos, como el de plazo de dos años para la adquisición de la nueva vivienda y para la venta de la anterior, o el requisito de un 10% de mayor superficie de la nueva vivienda respecto de la anterior.

1.  B) FAMILIA MONOPARENTAL:

El DECRETO 19/2018, de 9 de marzo, del Consell, regula el reconocimiento de la condición de familia monoparental en la Comunitat Valenciana. Tienen dicho reconocimiento las siguientes familias:

Familia monoparental: a) la formada por una persona y su descendencia, que esté inscrita en el Registro Civil solo con ella como progenitora. b) La formada por una persona viuda y la descendencia que hubiera tenido con la pareja desaparecida. c) La formada por una persona y las personas menores de edad que tenga en acogida por tiempo igual o superior a un año, y las mayores de edad que hayan estado en acogida permanente; o aquella formada por una persona que tenga la consideración de familia acogedora de urgencia-diagnóstico. d) La formada por una persona y su descendencia sobre la que tenga en exclusiva la patria potestad.

Familia en situación de monoparentalidad:

1. a) La formada por una mujer víctima de violencia de género y la descendencia sobre la que tiene la guarda y custodia.
2. b) La formada por una persona y su descendencia sobre la que tiene la guarda y custodia exclusiva
3. c) La formada por una pareja y su descendencia, cuando el otro progenitor esté en prisión u hospitalizado por más de un año,
4. d) La formada por una pareja que convive y la descendencia, en la cual una de las personas progenitoras tenga reconocido un grado 3 de dependencia, la incapacidad permanente absoluta o la gran invalidez.

En los apartados b), c) y d) es necesario que los ingresos anuales de la unidad familiar, incluidas las pensiones de alimentos, dividido por el número de unidades de consumo no superen el 150% del IPREM vigente calculado en doce mensualidades (para 2021 el IPREM está fijado en 6.778,80 €). La unidad de consumo se calcula utilizando un peso de 1 a la primera persona adulta; un peso de 0,5 al resto de personas de 14 o más años; y un peso de 0,3 a las personas menores de 14 años. Para el ejercicio 2021 la fórmula sería la siguiente:

10.168,20 € * [ 1 (progenitor) + 0,5 (por cada hijo de 14 o más años) + 0,3 (por cada hijo menos 14 años)]  < Ingresos anuales unidad familiar (última renta vencida)

1. C) REQUISITOS:

A los efectos de la aplicación de este tipo de gravamen reducido se estará al concepto de vivienda habitual de la normativa del IRPF, tal como se señala en el número cinco de este mismo artículo.

De la normativa expuesta se desprende que para la aplicación del tipo del 4 por 100 anteriormente indicado no se exige que se trate de la adquisición de la primera vivienda habitual, siendo suficiente que el inmueble que vaya a ser adquirido constituya la nueva vivienda habitual del contribuyente. En consecuencia, es aplicable el tipo reducido aunque el adquirente hubiera adquirido con anterioridad otra vivienda a la que se le hubiera aplicado el tipo reducido, siempre que se cumplan los demás requisitos previstos en el precepto anteriormente transcrito (Consulta Vinculante DGTJ de la Generalitat Valenciana V001-18 06/03/2018).

En las adquisiciones de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa, siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del sujeto pasivo, su cónyuge, los descendientes y los ascendientes de los anteriores que convivan con ellos, así como de las demás personas que vayan a habitar en la vivienda, correspondiente al período impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido a la fecha del devengo, no exceda, en conjunto, de 45.000 euros.

3) En las adquisiciones de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de un discapacitado físico o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65 por 100, o psíquico, con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por 100, por la parte del bien que aquel adquiera.
Conforme a la disposición adicional sexta es aplicable este tipo reducido a la adquisición de vivienda habitual por discapacitados cuya incapacidad se declare judicialmente, aunque no alcance dicho grado.
A los efectos de la aplicación de este tipo de gravamen reducido se estará al concepto de vivienda habitual de la normativa del IRPF, tal como se señala en el número cinco de este mismo artículo.

4) En las adquisiciones de bienes inmuebles situados en una zona declarada como área industrial avanzada, siempre que concurran las siguientes circunstancias concurrentes:
a) Que los inmuebles se afecten a la actividad empresarial o profesional del adquirente, como sede del domicilio fiscal o centro de trabajo de la empresa o negocio.
b) Que el adquirente mantenga el ejercicio de la actividad empresarial o profesional y su domicilio fiscal en la Comunitat Valenciana durante un período de, al menos, tres años, salvo que, en el caso de adquirente persona física, esta fallezca dentro de dicho plazo.
c) Que durante el mismo periodo de tres años el adquirente no realice cualquiera de las siguientes operaciones:
1. Efectuar actos de disposición u operaciones societarias que, directa o indirectamente, puedan dar lugar a una minoración sustancial del valor de adquisición.
2. Transmitir los inmuebles.
3. Desafectar los inmuebles de la actividad empresarial o profesional o destinarlos a fines distintos de sede del domicilio fiscal o centro de trabajo.
d) Que el importe neto de la cifra de negocios de la actividad del adquirente, en los términos de la Ley del impuesto sobre sociedades, no supere los 10 millones de euros durante los tres años a que se refiere la letra c anterior.
e) Que en el documento público por el que se formalice la adquisición, se determine expresamente el destino del inmueble al que se refiere la letra a.

Este tipo reducido ha sido introducido por la Ley 14/2018, de 5 de junio, de la Generalitat, de gestión, modernización y promoción de las áreas industriales de la Comunitat Valenciana (DOGV núm. 8312 de 07.06.2018), en vigor desde el 8.6.2018. La regulación de los requisitos para la clasificación como área industrial avanzada viene determinada en el artículo 33 de esta Ley, y exige la constitución de una entidad de gestión y modernización de las reguladas en esta ley o que tengan una entidad de conservación urbanística, aunque excepcionalmente se establece un periodo transitorio de cuatro años para su constitución. La clasificación de las áreas industriales se realizará por la Consellería de Industria. Como indica la disposición final 3ª de la citada Ley, la elaboración de los mapas de áreas industriales de la Comunitat Valenciana que se prevén en el artículo 36.1 tendrá lugar en el plazo máximo de dieciocho meses desde la entrada en vigor de esta ley (desde el 18 de junio de 2018). En el mismo plazo deberán aprobarse los reglamentos que requiera esta ley para el desarrollo y el resto de actos previstos, siempre que no tengan ya un plazo específico para la aprobación.

5) En la adquisición de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de mujeres víctimas de violencia de género, por la parte que estas adquieran, siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del sujeto pasivo no exceda de 25.000 euros, en tributación individual, o de 40.000 euros, en tributación conjunta. La acreditación de la situación de violencia de género se hará según lo dispuesto en Ley 7/2012, de 23 de noviembre, de la Generalitat, Integral contra la Violencia sobre la Mujer en el Ámbito de la Comunitat Valenciana.

Tras la reforma de la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, para acreditar la situación de violencia de género no es suficiente la presentación del atestado policial; actualmente se requiere resolución judicial, informe del Ministerio Fiscal o certificado acreditativo de atención especializada por un organismo público competente en materia de violencia sobre la mujer.

.- Concepto de vivienda habitual para la aplicación de tipos reducidos.

Cinco. A los efectos de la aplicación de los tipos de gravamen a los que se refieren los números 1) y 2) del apartado Dos y el apartado Cuatro de este artículo se estará al concepto de vivienda habitual de la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Dicha normativa se encontraba recogida en el Reglamento del IRPF, artículos 53 y 54 del R.D. 1775/2004, de 30 de julio (vigente hasta el 31.03.2007) y artículos 54 y 55 del R. D. 439/2007, de 30 de marzo en su redacción vigente hasta el 31.12.2012, por la que no se consideraba adquisición de vivienda la adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con el máximo de dos. Sin embargo, con efectos desde 1 de enero de 2013, el R.D. 960/2013, de 5 de diciembre modifica el Reglamento del IRPF, y al suprimir la deducción por inversión en vivienda habitual da una nueva regulación al concepto de vivienda habitual, ahora contenida en los artículos 41 y 41-bis: en la redacción vigente desaparece la regulación de los elementos anexos, como las plazas de garaje.

.- Requisitos para la aplicación de los tipos reducidos en las transmisiones de inmuebles.

Seis. A los efectos de la aplicación de los tipos de gravamen a los que se refieren los apartados Dos y Cuatro de este artículo, será requisito imprescindible que la adquisición se efectúe en documento público o que se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto.
Introducido este requisito por el Decreto-ley 4/2013, de 2 de agosto, del Consell, en vigor a partir del 06/08/2013.

.- Bonificación en la cuota de ITP por transmisión de fincas rústicas

Nuevas bonificaciónes en la cuota no recogidas por la Ley 13/1997, sino que están reguladas por los arts. 32 y 82 de la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana, en vigor desde el 7 de marzo de 2019, modificada por la Ley 3/2020, de 30 de diciembre:

Artículo 32. Bonificaciones fiscales de las transmisiones y arrendamientos.

1.- Disfrutarán de una bonificación de la cuota tributaria del 99 % en el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados:

a) Las transmisiones de parcelas con vocación agraria.

b) Los contratos por los que se ceda temporalmente la explotación o uso de una o varias parcelas con vocación agraria, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio, renta o porcentaje de los resultados.

2.- La aplicación de los anteriores beneficios fiscales quedará condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Que las transmisiones o cesiones se realicen por mediación de oficinas gestoras de la Red de Tierras y, a través de los mecanismos previstos en esta ley.

b) Que se mantenga la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria.

c) Que la transmisión se documente en escritura pública, donde se hará mención al incentivo aplicado.

d) Que si las fincas transmitidas estuviesen inscritas en el Registro de la Propiedad se haga constar en el mismo la nota marginal de afección a que hace referencia el apartado 2 del artículo 9 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias o normativa que la sustituya.

3.- En caso de incumplimiento de las condiciones relativas al destino de la parcela, el sujeto pasivo habrá de ingresar el importe del beneficio disfrutado y los intereses de demora.

La Red de Tierras de la Comunitat Valenciana es el instrumento dependiente de la conselleria competente en materia de agricultura que actúa como fondo de tierras, centralizando los datos relativos a la oferta y la demanda de parcelas con vocación agraria (Ley 5/2019). En la provincia de Valencia está disponible a través de la web http://bancdeterres.dival.es/index.php?lng=1.

Artículo 82 (Ley 5/2019, de 28 de febrero). Transmisiones y arrendamientos de terrenos con vocación agraria.

1.- Se establece una bonificación en la cuota del 99 % en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados para las transmisiones y arrendamientos de parcelas con vocación agraria ubicadas en la Comunitat Valenciana, cuando los adquirientes o arrendatarios sean personas agricultoras profesionales, según la definición de esta ley, y sean:

– Bien titulares de una explotación agraria a la cual queden afectos los elementos que se adquieren o alquilan.

– O bien, socias de una sociedad agraria de transformación, cooperativa, sociedad civil o de una agrupación registrada como IGC, y que la entidad sea titular de una explotación agraria a la que queden afectos los elementos que se adquieren o alquilan.

También se establece esa misma bonificación en la cuota del 99%, para las transmisiones y arrendamientos de parcelas con vocación agraria ubicadas en la Comunitat Valenciana, cuando el adquiriente o arrendatario sea una agrupación registrada como IGC.

La Orden 29/2016, de 31 de octubre, de la Conselleria de Agricultura define al agricultor profesional como la persona física que siendo titular de una explotación agraria, al menos el 50 % de su renta total la obtenga de actividades agrarias u otras actividades complementarias, siempre y cuando la parte de renta procedente directamente de la actividad agraria de su explotación no sea inferior al 25 % de su renta total y el volumen de empleo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea igual o superior a la mitad de una Unidad de Trabajo Agrario (la UTA se define como el empleo equivalente a tiempo completo, es decir, el total de horas trabajadas dividido por la media anual de horas trabajadas a tiempo completo y que se establece en 1920 horas al año (8 horas diarias por 240 días laborables).

A estos efectos se considerarán actividades complementarias la participación y presencia de la persona titular, como consecuencia de elección pública, en instituciones de carácter representativo, así como en órganos de representación de carácter sindical, cooperativo o profesional, siempre que éstos se hallen vinculados al sector agrario. También se considerarán actividades complementarias las de transformación de los productos de la explotación agraria y la venta directa de los productos transformados de su explotación, siempre y cuando no sea la primera transformación especificada en el apartado 1 del artículo 2, así como las relacionadas con la conservación del espacio natural y protección del medio ambiente, el turismo rural o agroturismo, al igual que las cinegéticas y artesanales realizadas en su explotación.

Se consideran Parcelas con vocación agraria: todo aquel terreno, o derecho real o personal sobre él, tanto cuando se trate de derechos derivados de su titularidad patrimonial como de derechos reales sobre parcelas de titularidad ajena, que constituye un campo o una parcela que, independientemente de su clasificación urbanística, salvo los clasificados como urbanos y urbanizables, sea susceptible de tener un aprovechamiento agrícola, forestal, ganadero o mixto por sus aptitudes agronómicas, así como los elementos vinculados a la finca, entendiendo por tales la casa de labor, las edificaciones y las dependencias, aunque no sean colindantes (art. 4.22 Ley 5/2019).

La IGC (Iniciativa de gestión en común) es una figura asociativa creada por la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de la Comunitat Valenciana, de la Generalitat, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana, y estará formada por un conjunto de personas físicas o jurídicas titulares de parcelas o derechos de uso y aprovechamiento de las mismas que expresen su voluntad de poner en marcha un plan de gestión tendente al cultivo y la explotación en común (arts. 34 y ss.).

2.- La aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria.

.- Criterios administrativos para la aplicación de normativa autonómica en la modalidad TPO

1.- Dación en pago: Conforme al Criterio nº CRI0002-13 emitido por la Dirección General de Tributos y Juego:

* Si la operación está sujeta a ITP, la base imponible, por aplicación conjunta de los artículos 10.1 y 46.1 y 3 del TR viene determinada para los hechos imponibles devengados a partir del 26 de diciembre de 2008- por el mayor valor entre el declarado, el comprobado y la contraprestación o precio pactado (el montante de la deuda que se extingue con la dación).

* Si por el contrario la operación resultara gravada por el IVA, deberá tributar por la cuota variable de AJD, siendo la base imponible, igualmente, el mayor entre el valor declarado, el comprobado y la contraprestación o precio pactado.

En ningún caso la diferencia entre el importe de la deuda extinguida y el valor del bien transmitido quedará sujeta al Impuesto sobre sucesiones y Donaciones, por el concepto adquisiciones inter vivos, por que la dación en pago tiene causa onerosa y por la falta de animus donandi.

 2.- Permuta de solar a cambio de obra futura:

Conforme al Criterio nº CRI0004-11 emitido por la Dirección General de Tributos, en la permuta de solar por obra futura cabe distinguir tres operaciones:

1.Cesión del terreno:

Si el transmitente es un empresario o profesional y el bien está afecto a su actividad, la transmisión de solar constituirá una operación sujeta al IVA y no exenta, y la escritura que documente la operación estará sujeta a AJD, siendo el sujeto pasivo en este último caso el adquirente del terreno y la base imponible el valor real de las fincas objeto de transmisión.

Si el transmitente no es un empresario o profesional, o siéndolo, el bien no ha estado afecto a su actividad, la cesión se considera una transmisión no sujeta al IVA y, en cambio, sujeta al ITP, modalidad TPO, no sujeta a AJD.

2.- Pacto de la contraprestación futura de entregar las fincas resultantes de la construcción sobre el solar cedido.

La entrega del solar constituye un anticipo del pago de la obra futura, lo que determina el devengo del IVA en ese momento respecto de la entrega de obra (piso o local), de conformidad con el artículo 75.3 (sic, en realidad Dos) de la Ley del IVA.

En cuanto a la tributación en AJD, la DGT considera que el compromiso de entrega futura de un inmueble contenido en una escritura pública, en el marco de una permuta, no queda sujeta a AJD, teniendo en cuenta que tal compromiso no resulta inscribible en el Registro de la Propiedad,

3- Entrega de las edificaciones de nueva construcción al cedente del solar

En el momento de la transmisión de las nuevas fincas, se producirá una primera entrega de edificaciones, sujeta y no exenta en el IVA.

Dicha transmisión de las nuevas fincas, cuando se realice en escritura pública, determinará la exigencia de la tributación por AJD. No obstante, en el supuesto de que se hubiera liquidado el impuesto con ocasión de la formalización del compromiso de entrega de las fincas resultantes a cambio del terreno, la transmisión de las nuevas fincas, cuando se realice en escritura pública, no se exigirá la cuota gradual del subconcepto AJD, por no suponer cantidad o cosa valuable distinta de aquélla por la que ya se liquidó efectivamente en un momento anterior.

4.- Reconocimiento de dominio:

El Criterio nº CRI0002-17 emitido por la Dirección General de Tributos y Juego de 17/05/2017 pretende resolver la tributación por ITP modalidad de TPO derivada del reconocimiento de dominio, motivada por dos sentencias contradictorias del TSJ de la Comunidad Valenciana. Aunque la DGT considera que cada una se refiere a supuestos diferentes, en realidad se trata del mismo hecho: dar cumplimiento al artículo 174 del Reglamento Notarial que obliga a hacer constar en toda escritura el título del transmitente de inmuebles. En aquellos casos en que el transmitente carece de título público de adquisición y la finca no se halla inmatriculada en el Registro, la escritura contiene la manifestación de que pertenecía al transmitente por compra, herencia, etc… de… sin acreditar título escrito ni inscrito.

La STSJ CV 4350/2016, de 15 de julio de 2016 considera dicha manifestación como reconocimiento de dominio, mientras que la STSJ CV 668/2016, de 22 de septiembre de 2016 entiende que no es un reconocimiento de dominio: únicamente existe hecho imponible en aquellos supuestos donde el título sea supletorio y traslativo del dominio,

La DGT concluye que habrá que estar al caso concreto para poder determinar si dicho título es supletorio y transmisivo y, por tanto, resulta sujeto a tributación del ITP, en su modalidad de TPO. Entendemos, pues, que tal manifestación no constituye un título que por sí solo permita la inmatriculación de la finca, que es el hecho imponible al que se refiere el artículo 7.2 del TR ITPAJD. Habrá reconocimiento de dominio, por ejemplo, en las escrituras en las que el titular registral reconoce la existencia de un negocio fiduciario declarando que pertenece a otra persona.

5.- Transmisión de farmacia:

El Criterio número CRI0013-11emitido por la Dirección General de Tributos considera que la transmisión de una oficina de farmacia queda no sujeta a IVA, ni a la modalidad TPO del ITPAJD, salvo que se transmita conjuntamente con la farmacia el inmueble en que tiene su sede u otros relacionados con la actividad, como el almacén, en cuyo caso, tal transmisión del inmueble o inmuebles sí estará sujeta al ITPAJD, modalidad de TPO (último inciso del párrafo 2º del artículo 7.5 de la LITPAJD).

Por su parte, en cuanto a la eventual aplicación de la cuota gradual de AJD del ITPAJD al conjunto de los bienes de la farmacia que no sean bienes inmuebles, dado que, en tales casos, no resultaría de aplicación la modalidad de TPO, la DGT sobre la base de la vigente doctrina del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en este punto, entiende que tampoco tributa por AJD al considerar que la operación no es inscribible en el Registro de Bienes Muebles, al menos, de manera preceptiva, constitutiva o con efectos frente a terceros.

B) AJD.

.- Tipo reducido 0,1%.

Artículo 14. Actos jurídicos documentados.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 49.1.a) de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, los tipos de gravamen de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados serán los siguientes:
Uno. El 0,1 por 100 en los siguientes casos:
a) Las primeras copias de escrituras públicas que documenten adquisiciones de vivienda habitual.

– La acreditación del destino del inmueble adquirido para vivienda habitual, en los términos del artículo 41-bis del Reglamento del IRPF, aprobado por RD 439/2007, exige debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses desde la adquisición o terminación de las obras, salvo que no pueda ser objeto de utilización por razón de cargo o empleo, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese (ROJ: STSJ CV 6392/2016). Dicho precepto también exige que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo que concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
El TEAR CV en Resolución de 29 de abril de 2009 considera que la separación por ruptura sentimental o de amistad entre personas que adquirieron o comparten una vivienda no puede legalmente equipararse a una separación matrimonial, por lo que no concurre ninguna causa excepcional que exceptúe el requisito del plazo de tres años de residencia.
Para acreditar este requisito:
* El empadronamiento, aunque pueda corroborar la realidad de la residencia en determinado municipio, no ofrece sino una limitada virtualidad probatoria, no garantizando por si solo la efectividad de la residencia (ROJ: STSJ CV 2787/2017; ROJ: STSJ CV 4535/2017). El valor probatorio de dicha certificación del Padrón, en tanto que registro público, respecto de la fecha de ocupación de la vivienda habitual, debe equipararse, por analogía, a la presunción iuris tantum establecida por el artículo 108.3 LGT/2003, por lo que procede considerar invertida la carga de la prueba en contra de la demandante en orden a entender no ocupada la vivienda adquirida dentro de los doce meses preceptivos reglamentariamente (ROJ: STSJ CV 2764/2012; ROJ: STSJ CV 1317/2014).
* Aunque no exista empadronamiento se admite un conjunto de elementos de prueba, tales como informe de policía local, consumos de agua y luz, declaraciones de IRPF. declaraciones de vecinos que afirman que dicho domicilio constituye la vivienda habitual (ROJ: STSJ CV 2296/2017, ROJ: STSJ CV 2422/2017, ROJ: STSJ CV 2638/2017; ROJ: STSJ CV 428/2014; ROJ: STSJ CV 4328/2013; ROJ: STSJ CV 1974/2012; ROJ: STSJ CV 7569/2012), incluso aunque alguno de ellos, como el domicilio fiscal en la declaración de IRPF, sea contradictorio (ROJ: STSJ CV 4629/2017; ROJ: STSJ CV 5820/2013).
– Negocios jurídicos asimilables a la adquisición del pleno dominio por compraventa, a los que les es aplicable el tipo reducido:
* En la compraventa de nuda propiedad y usufructo por distintos adquirentes, es igualmente aplicable a la nuda propiedad el tipo reducido, siempre que la vivienda adquirida está habitada por quien ostenta la nuda propiedad (STSJ CV 186/2012 ROJ: STSJ CV 902/2012; ROJ: STSJ CV 1201/2012). Criterio contrario al mantenido por la Dirección General de Tributos que considera que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble. Téngase en cuenta que la adquisición de vivienda nueva por el usufructuario está sujeta pero exenta de IVA por lo que ésta tributará por la modalidad ITP y no por la modalidad AJD.
* Adquisición de solar para destinarlo a la construcción de vivienda habitual (ROJ: STSJ CV 5139/2010), incluso en régimen de comunidad de propietarios autopromotores (ROJ: STSJ CV 3564/2011). Como indica la sentencia del TS de 19-6-2009, cabe distinguir entre una comunidad de promotores, en la que varias personas adquieren un solar, construyen sobre él y proceden, después, a vender los diferentes pisos y locales, y una comunidad de autopromotores, en la que los propietarios edifican para sí. En el primer caso existe actividad económica por lo que la constitución de la comunidad está sujeta a Operaciones Societarias, pero no en el segundo, al faltar la finalidad de intervención en la producción y distribución de bienes y servicios.
* Declaración de obra nueva de vivienda habitual en régimen de autopromoción
La DGT, en Consultas No Vinculantes competencia de la Comunitat Valenciana NV0006-07 y NV0004-08, considera que no se comprenden dentro del concepto “adquisición de vivienda habitual”, a los efectos de la aplicación del tipo reducido del 0,1 por ciento en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aquellas situaciones que la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas “asimila” a la adquisición de vivienda habitual, tales como la rehabilitación, la construcción (declaración de obra nueva) o la ampliación de vivienda habitual.
Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en reiteradas sentencias equipara a la adquisición de vivienda la declaración de obra nueva en régimen de autopromoción ROJ: STSJ CV 3074/2014; ROJ: STSJ CV 7022/2014; ROJ: STSJ CV 275/2013; ROJ: STSJ CV 1513/2013; ROJ: STSJ CV 3486/2013; ROJ: STSJ CV 7188/2013; ROJ: STSJ CV 439/2010; ROJ: STSJ CV 1451/2010; ROJ: STSJ CV 8671/2009; ROJ: STSJ CV 1211/2008; ROJ: STSJ CV 6753/2007), declaración de obra nueva en construcción (ROJ: STSJ CV 9042/2014; ROJ: STSJ CV 8895/2011; ROJ: STSJ CV 433/2010; ROJ: STSJ CV 3973/2008) y declaración de ampliación de obra en vivienda habitual (ROJ: STSJ CV 4371/2013), Por ampliación de vivienda el Reglamento del IRPF exigía “el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año”.
Para asimilar la construcción a la adquisición el Reglamento del IRPF exigía que el contribuyente satisficiera directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregase cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalizarán en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión (requisito que actualmente ha desaparecido tras la modificación del Reglamento del IRPF por el R.D. 960/2013, de 5 de diciembre).
* Declaración de obra nueva, división horizontal y disolución de comunidad sobre vivienda habitual formalizada en una sola escritura, aplicando el tipo reducido a cada una de las tres convenciones diferentes (STSJ CV 08/11/2017 ROJ: STSJ CV 8098/2017; ROJ: STSJ CV 959/2015; ROJ: STSJ CV 496/2014; ROJ: STSJ CV 5927/2009).
* Extinción de condominio sobre la vivienda habitual:
La DGT en Consulta No Vinculante competencia de la Comunitat Valenciana NV0001-08 de 03/06/08 mantuvo que el citado tipo reducido del 0,1 por 100, al referirse, exclusivamente, a la “adquisición” de vivienda habitual, no resulta aplicable a la extinción del condominio sobre tales viviendas, ya que, siguiendo la doctrina de la Dirección General de Tributos del Ministerio de Economía y Hacienda, el comunero no “adquiere” nada nuevo, sino que ve realizada materialmente la parte alícuota de la cosa de la que ya antes era propietario.
No obstante, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en sentencias como STSJ CV 863/2017 (ROJ: STSJ CV 5657/2017) y STSJ CV 1583/2013 (ROJ: STSJ CV 6156/2013) considera que la parte del inmueble que se adquiere en adjudicación de la cuota que se ostenta en la comunidad no constituye transmisión, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales (tributará al tipo general, actualmente del 1,5%), sin embargo la parte del inmueble que excede de la cuota que el contribuyente ostentaba en la comunidad y que adquiere por el acuerdo extintivo del condominio, procede afirmar que adquiere la vivienda habitual, y siendo así satisface la exigencia normativa para la aplicación del tipo reducido del 0,1%. Criterio anteriormente mantenido por Resolución del TEAR de Valencia 29/09/2005. Sin embargo en este punto debe tenerse en cuenta la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 09/10/2018 ROJ: STS 3634/2018 STS 9/7/2019, ROJ 2490/2019) en la extinción de condominio por el que se adjudica el bien a uno de los comuneros compensando a los restantes comuneros en metálico sus haberes, en la que establece la doctrina de que la base imponible por AJD no es la totalidad del bien, sino la parte del referido inmueble que adquiere del resto de comuneros, siendo pues aplicable a esta parte el citado tipo reducido del 0,1%. Con posterioridad a la sentencia del TS, el TSJCV acoge este mismo criterio aplicando el tipo reducido por la adquisición en extinción de condominio (Roj: STSJ CV 5501/2020; STSJ CV 6869/2020),

b) Los documentos que formalicen la constitución y la modificación de derechos reales de garantía a favor de una sociedad de garantía recíproca con domicilio social en el territorio de la Comunitat Valenciana, del Institut Valencià de Finances y de los fondos sin personalidad jurídica a los que hace referencia el artículo 2.4 de la Ley 1/2015, de 6 de febrero, de la Generalitat, de hacienda pública, del sector público instrumental y de subvenciones.
A estos efectos, se estará al concepto de vivienda habitual contemplado en la normativa estatal reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Dicha normativa se encontraba en el Reglamento del IRPF, artículos 53 y 54 del R.D. 1775/2004, de 30 de julio (vigente hasta el 31.03.2007) y artículos 54 y 55 del R. D. 439/2007, de 30 de marzo en su redacción vigente hasta el 31.12.2012, que asimilaba a la adquisición de vivienda la construcción o ampliación de la misma (cuando se produzca el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año). Por el contrario, no se consideraba adquisición de vivienda la adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta. Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con el máximo de dos. En base a esta normativa, el TSJ CV ha asimilado la adquisición a los supuestos anteriormente citados, resoluciones todas ellas anteriores al cambio legislativo del Reglamento del IRPF.
Con efectos desde 1 de enero de 2013, el R.D. 960/2013, de 5 de diciembre modifica el Reglamento del IRPF, y al suprimir la deducción por inversión en vivienda habitual da una nueva regulación al concepto de vivienda habitual, ahora contenida en los artículos 41 y 41-bis: en la redacción vigente solo se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

.- Tipo del 2% en caso de renuncia a la exención de IVA.

Dos. El 2 por 100 en las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de bienes inmuebles respecto de las cuales se haya renunciado a la exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.dos, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

El TSJ CV, sobre la base de los argumentos reconocidos por el TC en la Sentencia 7/2010, de 27 de abril de 2010 ( a que se hace referencia en el siguiente apartado) reconoce en numerosas sentencias la capacidad normativa del órgano legislativo valenciano para establecen un tipo incrementado en otras circunstancias o situaciones jurídicas adicionales no incluidas dentro del hecho imponible (en nuestro caso, el haber efectuado o no renuncia a la exención del IVA), sin que ello suponga vulnerar los principios de capacidad económica e igualdad (ROJ: STSJ CV 2620/2015; ROJ: STSJ CV 2628/2015; ROJ: STSJ CV 5021/2014; ROJ: STSJ CV 6173/2014; ROJ: STSJ CV 9276/2014; ROJ: STSJ CV 5787/2013ROJ: STSJ CV 7949/2011).
Aunque se recoja en la escritura pública la renuncia a la exención del IVA, no resulta aplicable el tipo incrementado si la operación estuviese sujeta y no exenta, tal y como ocurre en el ejercicio anticipado de la opción de compra en un arrendamiento financiero (ROJ: STSJ CV 7903/2014) o en la compraventa de un solar (ROJ: STSJ CV 6506/2013).

Tipo del 2% en las primeras copias de escrituras y actas notariales que formalicen préstamos o créditos hipotecarios, siempre que el sujeto pasivo sea el prestamista.

Tres. El 2 por 100 en las primeras copias de escrituras y actas notariales que formalicen préstamos o créditos hipotecarios, siempre que el sujeto pasivo sea el prestamista.

La Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat introdujo, con efectos desde el 1 de enero de 2020, este nuevo tipo de gravamen del 2 por ciento. La aprobación del referido tipo tiene como precedente directo la entrada en vigor de la modificación del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el TRLITPAJD, efectuada por el Real Decreto-ley 17/2018, en cuyo párrafo segundo se establece una regla especial conforme a la cual, en la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista en lugar de aplicarse la regla general, que configura como sujeto pasivo al adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

La Direcció General de Tributs i Joc de la GVA establece los siguientes criterios en el Expediente INF 7-2020:

-) La aplicación del tipo del 2% comprende no sólo la constitución del préstamo o crédito hipotecario, sino también otros actos que modifiquen sus condiciones, tales como las ampliaciones, subrogaciones o novaciones.

-) No es de aplicación el tipo incrementado a los préstamos o créditos hipotecarios en que concurra una exención de carácter objetivo, como son:

* Subrogación o novación modificativa de préstamos o créditos hipotecarios que cumplan los requisitos previstos en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

* Constitución de préstamos o créditos hipotecarios, suscritos con el promotor o el cliente final, referidas a VPO, cuando concurran los restantes requisitos previstos en el artículo 45. I.B) 12 del TRITPAJD.

* Constitución de garantías para la financiación de las adquisiciones de bienes inmuebles a la SAREB (DA 21ª de la Ley 9/2012, de reestructuración y resolución de entidades de crédito).

* Novación modificativa de los préstamos pactados de común acuerdo entre el acreedor y el deudor, conforme a la Ley 2/1994, cuando la condición de acreedor recaiga en la SAREB (DA 21ª de la Ley 9/2012, de reestructuración y resolución de entidades de crédito).

-) No es de aplicación el tipo incrementado a los préstamos o créditos hipotecarios en que el sujeto pasivo no sea el prestamista, como son:

* Préstamos o créditos con garantía distinta de la hipotecaria.

* Constitución de derechos de hipoteca no vinculados a préstamos o créditos.

* Operaciones relativas al derecho de hipoteca en sí, tales como la posposición, mejora e igualación de rango hipotecario, distribución de hipoteca o cancelación de hipoteca, aun vinculadas a préstamos.

* Arrendamiento financiero.

* Cancelación de garantías vinculadas a préstamos o créditos hipotecarios.

.- Tipo general del 1,5%.

Tres. En los demás casos, el 1,5 por 100.

APLICACIÓN TEMPORAL DEL TIPO GENERAL AJD
Desde                     Hasta                        TIPO
01/01/1998         31/12/2001                0,50 %
01/01/2002         09/01/2012                1,00 %
10/01/2012         05/08/2013                1,20 %
06/08/2013               hoy                        1 ,50 %
Contra la Ley valenciana que incrementó el tipo general estatal de AJD se interpuso el recurso de inconstitucionalidad núm. 1846-2002, al considerar que el incremento del tipo de gravamen del impuesto sobre actos jurídicos documentados desde el 0,5% al 1% vulneraba la prohibición de modificación de los tributos mediante ley de presupuestos (art. 134.7 CE) y los principios de capacidad económica y reserva de ley en la creación o modificación de tributos (art. 31 CE). El TC en Sentencia 7/2010, de 27 de abril de 2010 desestima el recurso de inconstitucionalidad, sobre la base de que la propia Ley 13/1997, de la Comunidad Valenciana habilita expresamente (disposición adicional primera) a la ley de presupuestos de la Generalitat para modificar los tipos de gravamen, escalas, cuantías fijas, porcentajes y, en general, todos los elementos cuantitativos del tributo regulados en dicha Ley; y no vulnera el principio de capacidad económica ya que la cuota resultante estará siempre relacionada con la cuantía del acto jurídico documentado (el TSJ CV, aplicando dicha Sentencia y la Sentencia del TC 197/92 de 19-11-1992, llega a la misma conclusión: ROJ: STSJ CV 235/2011ROJ: STSJ CV 4327/2010; ROJ: STSJ CV 8005/2010; ROJ: STSJ CV 245/2008; ROJ: STSJ CV 245/2008; ROJ: STSJ CV 2198/2008; ROJ: STSJ CV 5552/2007; ROJ: STSJ CV 6803/2007) .

.- Criterios administrativos para la aplicación de la normativa autonómica  en la modalidad AJD.

1) MODIFICACIONES PARCIALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Conforme al Criterio nº CRI0002-11emitido por la Dirección General de Tributos, la variación de las cuotas de participación de todas las propiedades en el edificio no supone el devengo de la cuota gradual de AJD del ITPAJD, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen.
En cambio, si la escritura de modificación de los coeficientes de participación encubre otros actos gravables (agrupaciones, divisiones, segregaciones o transmisiones onerosas de los pisos y locales) sí se deberá tributar por tales conceptos en AJD.
La DGT ha distinguido los siguientes supuestos:
1.1. Modificación del título de división horizontal, por error en las mediciones efectuadas por el arquitecto: no tributan por AJD.
1.2. Ampliación de la construcción con una nueva vivienda y con trasteros, lo que determina la previa declaración de obra nueva y modificación de las cuotas existentes en el documento inicial de declaración de propiedad horizontal. Quedará sujeta a AJD respecto de las nuevas viviendas resultantes de la ampliación de la construcción.
1.3. Declaración de obra nueva y desafectación de la vivienda del portero de los elementos comunes. La operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a AJD. Sin embargo, la formalización en escritura pública de la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de desafectación de la vivienda del portero (sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio) no estará sujeta a dicho impuesto.
1.4. Desafectación de elemento común ya incluido en la división horizontal original. La conversión de elemento común a finca privativa exige la desafectación del elemento común de la comunidad en régimen de división horizontal, que se convierte en privativo. La escritura en la que se declare la desafectación estará sujeta a la cuota gradual de AJD. La consecuente variación de las cuotas de participación no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de AJD.
1.5. Afectación como elementos comunes de determinadas fincas propiedad de la promotora. La conversión de las fincas privativas a elementos comunes constituye una transmisión, que tributará por el correspondiente tributo. La consecuente variación de las cuotas de participación no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad AJD, por carecer de contenido valuable.
1.6. Reducción de superficie de vivienda o local para la construcción de ascensor y, en general, conversión de elementos privativos en comunes, a cambio, normalmente, de descuentos en el pago de cuotas o de indemnización, como forma de suplir una segregación o transmisión. Será exigible el tributo aplicable a la operación que justifica la modificación de las cuotas. La variación de las cuotas de participación no determina el devengo de la cuota gradual de la modalidad AJD, por carecer de contenido valuable.
2) DIVISIÓN HORIZONTAL Y SIMULTÁNEA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD:
Conforme al Criterio nº CRI0010-13 emitido por la Dirección General de Tributos y Juego, en los supuestos que en un mismo acto se formalice la constitución en régimen de propiedad horizontal y la extinción del condominio preexistente con adjudicaciones a los comuneros, procede la liquidación por el gravamen de actos jurídicos documentados, como convenciones diferentes, por la división horizontal y por la extinción del dominio.
3) OPCIÓN DE COMPRA Y ARRENDAMIENTO FINANCIERO:
Conforme al Criterio nº CRI0006-13 emitido por la Dirección General de Tributos y Juego de 11/1/2013, la tributación de la opción de compra de un inmueble otorgada de forma independiente o en el marco de un arrendamiento financiero o no financiero es la siguiente, distinguiendo:
A) TRIBUTACIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA.
A.1) Si el concedente no es sujeto pasivo de IVA, la opción de compra está sujeta a TPO, siendo la base imponible “el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos” (art. 14.2 TRLITPAJ).
A.2) Si el concedente es sujeto pasivo de IVA, la opción de compra debe calificarse como una prestación de servicios, por lo que no queda sujeta a TPO.
Si la opción de compra se otorga en escritura pública y resulta inscribible en el registro de la Propiedad por reunir los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, la misma quedará sujeta a AJD, siendo la base imponible el precio convenido para la misma, o, a falta de éste, o si fuera menor, el 5% de la base correspondiente a la compra.
B) TRIBUTACIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA ACCESORIA A UN ARRENDAMIENTO:
B.1) Tributación de la opción de compra accesoria a un arrendamiento, mientras la misma no se ejercita o no existe un compromiso por el optante de ejercitar la opción.
Mientras no se ejercita la opción y no existe un compromiso del optante en relación a tal ejercicio, no se considera que hay entrega de bienes a efectos del IVA, sino una prestación de servicios sujeta a dicho Impuesto, y que puede encontrarse exenta o no del mismo, en función del objeto arrendado con opción y del tipo de arrendamiento (financiero o no). Así:
B.1.1) Tratándose de un arrendamiento no financiero, la operación debe calificarse de prestación de servicios, sujeta a IVA, aunque puede resultar exenta de dicho impuesto según si lo arrendado con opción es una vivienda, un local de negocio o un terreno:
B.1.1.1) Si se trata de un local de negocio, el arrendamiento se encuentra sujeto al IVA y no exento en cualquier caso. En caso de que el arrendamiento con opción se documente en escritura pública procederá el gravamen de AJD tanto por el arrendamiento como por la opción de compra.
En el caso del arrendamiento, para determinar la base imponible de la modalidad de actos jurídicos documentados, se toma la regla prevista para la de transmisiones patrimoniales onerosas en el artículo 10.2.e del TRLITPAJD. Igualmente, en el caso de la opción de compra, la base imponible se determina aplicando la regla prevista para TPO, por lo que la misma estará constituida por “el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos”
B.1.1.2) Si se trata de un terreno o de una vivienda, habrá que estar, a su vez, a si la posterior entrega del inmueble se encuentra exenta o no en dicho impuesto, tal como dispone el artículo 20.1.23 de LIVA:
B.1.1.2.1) Si la entrega posterior del inmueble se encuentra exenta de IVA (por tratarse de un terreno sin urbanizar –art. 20.1.20 LIVA- o por constituir una segunda o ulterior entrega de edificación –art. 20.1.22 LIVA-), el arrendamiento también queda exento de dicho impuesto, por lo que se encuentra sujeto a TPO, siendo la base imponible la prevista en el art. 10.2.e del TRLITPAJD.
Así mismo, la constitución de la opción de compra accesoria al contrato de arrendamiento tributará por la modalidad de TPO del impuesto, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.2 TRLITPAJD, la base imponible será “el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos”.
B.1.1.2.2) En cambio, si la entrega posterior está sujeta y no exenta de IVA , el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA y, por tanto, no sujeto a TPO, por aplicación del artículo 7.5 del TRLITPAJD. En caso de que el arrendamiento con opción se documente en escritura pública procederá el gravamen de AJD tanto por el arrendamiento como por la opción de compra.
En el caso del arrendamiento, para determinar la base imponible de la modalidad de actos jurídicos documentados, se toma la regla prevista para la de transmisiones patrimoniales onerosas en el artículo 10.2.e del TRLITPAJD. Igualmente, en el caso de la opción de compra, la base imponible se determina aplicando la regla prevista en el art. 14.2 TRLITPAJ.
B.1.2) Tratándose de un arrendamiento financiero (leasing), y mientras no se ejercite la opción de compra ni exista compromiso del optante de ejercitarla, la operación se califica igualmente de prestación de servicios, sujeta a IVA, y no exenta, ya se trate del arrendamiento de un local (sujeto siempre a IVA sin exención) o de una vivienda [sujeta a IVA y no exenta de acuerdo con 20.1.23.d) LIVA, en la medida en que la posterior entrega de la vivienda estaría siempre sujeta y no exenta por aplicación de lo dispuesto en el artículo 20.1.22 letra a) LIVA, y procederá AJD por la escritura pública de constitución del arrendamiento financiero con opción de compra, por aplicación del artículo 31.2 de la LITPAJD, siendo la base imponible la suma de las cuotas periódicas, incluyendo tanto la parte correspondiente a la recuperación del coste o valor del bien inmueble, como la parte de los intereses financieros, pero sin incluir el valor residual.
B.2) Tributación de la opción de compra accesoria a un arrendamiento, desde que la misma se ejercita o el optante se compromete a ejercitar la opción:
En el momento que se ejercita la opción de compra, o desde el momento en que el optante se compromete a ejercitarla, se considera que existe una entrega de bienes en el ámbito del IVA (artículo 8.Dos.5º LIVA), sujeta a dicho impuesto, aunque exenta en función del objeto arrendado con opción y el tipo de arrendamiento (financiero o no). Así:
B.2.1) Si la opción de compra se constituye en el marco de un arrendamiento no financiero, la entrega del inmueble estará sujeta al IVA en cualquier caso, y exenta o no exenta en función de las reglas generales del Impuesto (arts. 20.1.20 y 20.1.22 LIVA, reguladores de las exenciones inmobiliarias en las entregas de bienes).
B.2.1.1) En el caso de encontrarse exenta en el IVA -ya por tratarse de un terreno rústico o no edificable, ya por tratarse de segunda o ulterior entrega de edificación- la transmisión pasará a tributar por TPO, por aplicación del artículo 7.5 TRLITPAJD, siendo la base imponible el valor real del inmueble, declarado, o, en su caso, comprobado.
B.2.1.2) En el caso de no encontrarse exenta en el IVA, la transmisión, si se otorga en escritura pública, estará sujeta a AJD, por aplicación del artículo 7.5 TRLITPAJD, siendo la base imponible el valor real del inmueble, declarado, o, en su caso, comprobado (art. 31.2 TRLITPAJD).
B.2.2) Si se trata de un arrendamiento financiero (leasing), hay que distinguir la naturaleza del bien sujeto a la opción que se ejercita:
B.2.2.1) Si el inmueble entregado es un terreno, si es rústico o no tiene la condición de edificable, la entrega estará sujeta y exenta, conforme a lo dispuesto en el artículo 20.1.20 LIVA, y, en cualquier otro caso, estará sujeta y no exenta:
B.2.2.1.1) En el caso de encontrarse exenta en el IVA, la transmisión estará sujeta a TPO, siendo la base imponible el valor real del inmueble, declarado, o, en su caso, comprobado.
B.2.2.1.2) En el caso de no encontrarse exenta en el IVA, la transmisión, si se otorga en escritura pública, estará sujeta a AJD, siendo la base imponible el valor real del inmueble declarado, o, en su caso, comprobado –art. 31.2 LITPAJD-. [ ver apartado siguiente
B.2.2.2) Si el inmueble entregado es una vivienda o local de negocio, la entrega siempre estará sujeta y no exenta, porque el propio artículo 20.1.22 de la Ley del IVA, en su letra a), excluye en estos casos la exención. Por tanto, no procede TPO.
En tal caso, procederá AJD por la escritura pública de ejercicio de la opción de compra, por aplicación del artículo 31.2 de la LITPAJD, siendo la base imponible el valor real del inmueble, declarado, o, en su caso, comprobado, sin incluir la carga financiera, de conformidad con el criterio del TSJ de la Comunidad Valenciana. La solución es distinta para el IVA, ya que en caso de ejercicio de la opción se produce el devengo anticipado del IVA por todas las cuotas del arrendamiento pendientes de vencimiento, así como por el importe del valor residual,
C) EN EL CASO DE EJERCICIO ANTICIPADO DE LA OPCIÓN DE COMPRA DEL INMUEBLE, EN EL MARCO DE UN ARRENDAMIENTO FINANCIERO
C.1) Terrenos:
Si el terreno es rústico o no tiene la condición de edificable, la entrega estará sujeta y exenta, conforme a lo dispuesto en el artículo 20.1.20 LIVA, y sujeta a TPO, siendo la base imponible el valor real del bien que se transmite.
En cualquier otro caso, la entrega del terreno estará sujeta y no exenta en IVA, y sujeta a AJD, siempre que la entrega se recoja en escritura pública, siendo la base imponible de AJD el valor real del inmueble, sin incluir la carga financiera.
C.2) Edificaciones:
Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias de 14 de julio de 2010 y 4 de junio de 2012, considera que tal ejercicio anticipado sigue siendo inherente al contrato de arrendamiento financiero, y que, en consecuencia, la operación estaría sujeta y no exenta de IVA, no debiendo tributar por TPO. De tal manera que la entrega de una edificación (vivienda o local) estará siempre sujeta y no exenta en IVA, y sujeta a AJD si se la entrega se recoge en escritura pública, siendo la base imponible de AJD el valor real del inmueble, sin incluir la carga financiera
4) CONSTITUCIÓN DE FIANZA
Conforme al Criterio nº CRI0012-11 emitido por la Dirección General de Tributos y Juego, podemos distinguir los siguientes supuestos de tributación en ITPAJD, sin entrar a examinar las fianzas sujetas a IVA (aquella en las que el fiador es empresario o profesional que afianza en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional):
– Si la fianza se constituye en el mismo momento que el préstamo: tributará exclusivamente por el concepto de préstamo.
– Si, a pesar de no realizarse la constitución de la fianza y del préstamo en el mismo momento, en el otorgamiento de este último se previó la posterior constitución de la garantía: tributará exclusivamente por el concepto de préstamo.
– En los demás casos, es decir, fianza constituida de forma no simultánea al préstamo, si el garante no es sujeto pasivo de IVA, tributará por TPO, siendo la base imponible el total importe afianzado.
– Afianzamiento con motivo de subrogación de deudor sin ampliación de préstamo: la subrogación no está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, ya que dicha subrogación no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble. En cuanto a la fianza, tanto en los supuestos en los que NO esté prevista en el momento de constitución del préstamo hipotecario inicial la constitución de una fianza posterior, como en los supuestos en los que SÍ esté prevista tal constitución posterior de una fianza posterior, se ha de liquidar por TPO por la constitución de la fianza, si bien la base imponible será solamente el importe pendiente de amortizar del préstamo original.
En contra del criterio de la DGT está el TSJ de la Comunitat Valenciana (entre otras Sentencia 540/2016, de 6 de julio de 2016) al considerar que en los casos de subrogación de un nuevo deudor se producen los efectos propios de una novación contractual, con establecimiento simultáneo de garantías, por lo que existirá un solo hecho imponible gravado de forma unitaria como un préstamo, sujeto a ITP, modalidad TPO, pero en forma alguna tributará por AJD, siendo indiferente a tales efectos que la fianza se constituyera con posterioridad al préstamo.
– Ampliación de préstamo garantizado con fianza: la DGT de la CV considera que:
En los supuestos en los que NO esté prevista en el momento de constitución del préstamo hipotecario inicial la constitución de una fianza posterior, se han de practicar liquidaciones de TPO por la constitución de la fianza, si bien la base imponible será solamente el importe pendiente de amortizar del préstamo original.
En los supuestos en los que SÍ esté prevista en el momento de constitución del préstamo hipotecario inicial la constitución de una fianza posterior, si tal fianza se constituye en el momento posterior de subrogación o ampliación, se considera que existe la simultaneidad a la que se refiere el artículo 25 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y que, por tanto, no existe hecho imponible separado de fianza.
Habrá que estar al contenido concreto de tal previsión, sin que sirvan, a tales efectos, cláusulas genéricas que no indiquen las condiciones de la fianza, ni meras cláusulas de reserva de facultad de exigir fianza.
5) DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, recayendo una hipoteca sobre alguna/s de las viviendas privativas.
Conforme al Criterio nº CRI0006-11 emitido por la Dirección General de Tributos y Juego, además de la tributación de la desafectación de la finca que corresponda por AJD, Documentos Notariales, por el valor del elemento común desafectado, se pueden plantear otras tres situaciones:
* Si el acreedor de las fincas privativas hipotecadas renuncia a la garantía sobre la cuota común, la garantía se va a concentrar en la finca privativa, lo que supone una redistribución hipotecaria, constituyendo el hecho imponible de la modalidad AJD, Documentos Notariales, del ITPAJD, y siendo la base imponible la total responsabilidad hipotecaria de todas aquellas fincas que estuvieran gravadas con hipoteca, y que hayan sido objeto de reducción por la referida desafectación.
* Si el acreedor no renuncia a la garantía sobre la cuota común y el acreedor y el deudor no acuerdan la distribución de responsabilidad, o el acreedor no presta consentimiento a la desafectación, los dos elementos quedarán gravados con la hipoteca por la totalidad, conforme al artículo 123 de la LH. En este caso no se producirá distribución hipotecaria, pero la hipoteca subsistirá sobre la nueva finca.
* (supuesto no contemplado directamente en la Consulta) Si el acreedor no renuncia a la garantía sobre la cuota común, y el acreedor y el deudor acuerdan la distribución de responsabilidad entre los dos elementos en escritura pública, ésta quedará sujeta a AJD.
6) PACTO DE IGUALACIÓN DE RANGO EN DOS HIPOTECAS:
Conforme al Criterio nº CRI0001-11 emitido por la Dirección General de Tributos y Juego, los pactos de igualación de rango formalizados en escrituras otorgadas en protocolos sucesivos, o en el mismo protocolo, en relación a bienes sobre los que no existen hipotecas previas, tributan de la siguiente manera:
a) Cuando en ambas escrituras de las hipotecas que se igualan se contempla tal igualación, la igualdad de rango es “ab initio” y, por tanto, no existe hecho imponible de igualación de rango, y ello, con independencia de que la escritura de hipoteca con número de protocolo posterior se presente en el registro con posterioridad o no a la escritura con número de protocolo anterior.
b) Cuando la igualación de rango de una hipoteca con otra de protocolo anterior del mismo día se contiene sólo en la segunda hipoteca (con una cláusula relativa al “rango hipotecario”), pero no en la primera, este segundo negocio jurídico está sujeto al concepto de Actos Jurídicos Documentados.
c) Cuando la igualación de rango en la segunda escritura se produce en relación con otra escritura de fecha anterior que no contemplaba tal igualdad de rango con otra u otras, este segundo negocio jurídico está sujeto al concepto de Actos Jurídicos Documentados.

– Bonificación adquisición inmueble industrial

Cuatro. Se aplicará una bonificación del 30 % de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad actos jurídicos documentados del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en las escrituras públicas por las que se formalicen las adquisiciones de bienes inmuebles situados en una zona declarada como área industrial avanzada.

Bonificación introducida por la Ley 14/2018, de 5 de junio, de la Generalitat, de gestión, modernización y promoción de las áreas industriales de la Comunitat Valenciana (DOGV núm. 8312 de 07.06.2018), en vigor desde el 8.6.2018. La regulación de los requisitos para la clasificación como área industrial avanzada viene determinada en el artículo 33 de esta Ley, y exige la constitución de una entidad de gestión y modernización de las reguladas en esta ley o que tengan una entidad de conservación urbanística, aunque excepcionalmente se establece un periodo transitorio de cuatro años para su constitución. La clasificación de las áreas industriales se realizará por la Consellería de Industria.

C) Artículo 14 bis. Bonificaciones.

Bonificaciones novación modificativa de préstamos y créditos con garantía hipotecaria
Uno. Se aplicará una bonificación del 100 por 100 de la cuota tributaria de la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos y créditos con garantía hipotecaria pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a las que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo o a ambas.
No obstante, debe tenerse en cuenta que desde el 10/11/2018, el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, establece que cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.

Dos. Se aplicará una bonificación del 100 por 100 de la cuota tributaria de la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados respecto a aquellas escrituras públicas de novación modificativa, pactadas de común acuerdo entre acreedor y deudor, que cambien el método de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de aquellos préstamos y créditos con garantía hipotecaria que cumplan los siguientes requisitos:
– Que el préstamo se haya concertado con la finalidad de la adquisición de una vivienda.
– Que dicha vivienda constituya la vivienda habitual del deudor y/o hipotecante en el momento de la novación.
– Que el acreedor sea una de las entidades contempladas en el artículo 1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
Dentro del concepto de modificación del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo no se entenderán comprendidas la ampliación o reducción de capital; la alteración del plazo o de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, ni la prestación o modificación de las garantías personales.

No obstante, debe tenerse en cuenta que desde el 10/11/2018, el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, establece que cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.

Bonificación adquisición de vivienda por promotor o agente inmobiliario
Tres.
1. La transmisión de la totalidad o parte de una o más viviendas y sus anexos a una persona física o jurídica a cuya actividad le sea de aplicación las normas de adaptación del Plan general de contabilidad del sector inmobiliario disfrutará de una bonificación de la cuota del impuesto en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, siempre que cumpla los siguientes requisitos:
a) Que la adquisición se realice como pago total o parcial por la entrega de una vivienda al transmitente.
b) Que la vivienda entregada al transmitente vaya a constituir su vivienda habitual.
c) Que la entrega de la vivienda al transmitente esté sujeta y no exenta del impuesto sobre el valor añadido.
d) Que la actividad principal del adquirente sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa o arrendamiento de bienes inmuebles por su cuenta.
e) Que los bienes adquiridos se incorporen al activo circulante del adquirente con la finalidad de venderlos o alquilarlos.
f) Que en el plazo de tres años, los bienes adquiridos se transmitan a una persona física para su uso como vivienda o se destinen al arrendamiento de vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
Tanto la transmisión como la formalización del arrendamiento deberán formalizarse en documento público.
g) Que la empresa adquirente esté al corriente con las obligaciones tributarias con la Generalitat.
2. La bonificación sobre la cuota del impuesto tendrá las siguientes modalidades:
Concepto Porcentaje de bonificación
Si en la vivienda adquirida se realizan obras tendentes a conservar o mejorar el rendimiento energético, la salubridad o la accesibilidad en la vivienda, así como a suprimir barreras arquitectónicas. 50 %
Si la vivienda adquirida se destina al arrendamiento de vivienda, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos, siempre y cuando reúna condiciones de habitabilidad. 50 %
Si la vivienda adquirida se destina al arrendamiento de vivienda, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, tras la realización de obras tendentes a conservar o mejorar el rendimiento energético, la salubridad o la accesibilidad en la vivienda, así como a suprimir barreras arquitectónicas.
70 %

3. La aplicación de esta bonificación es provisional, por lo que solamente hay que hacer constar en la escritura pública que la adquisición de la vivienda y, en su caso, anexos se efectúa con el fin de venderlos o arrendarlos a un particular para su uso como vivienda. Para la elevación a definitiva, el sujeto pasivo debe acreditar la transmisión o arrendamiento posterior de la totalidad de los bienes adquiridos.
4. Ante el incumplimiento de cualquiera de los requisitos, condicionantes o plazos para la aplicación de la bonificación prevista en este artículo, el sujeto pasivo deberá presentar, dentro del plazo reglamentario de presentación, contado desde el día después del incumplimiento, una autoliquidación complementaria sin bonificación y con deducción de la cuota ingresada, con aplicación de los correspondientes intereses de demora.
5. A efectos de la aplicación de la bonificación, es preciso tener en cuenta las siguientes reglas especiales:
a) Cuando se transmitan viviendas que formen parte de una edificación entera en régimen de propiedad vertical, la bonificación solo será aplicable en relación con la superficie que se asigne como vivienda en la división en propiedad horizontal posterior, quedando excluida la superficie dedicada a locales comerciales.
b) La bonificación será aplicable a la vivienda y el terreno en el que se encuentra enclavada siempre y cuando formen una misma finca registral y la venta posterior del plazo de los tres años comprenda la totalidad de la misma.
c) En el caso de adquisición de partes indivisas, el día inicial del plazo de tres años al que se refiere la letra f del apartado 1 será la fecha de adquisición de la primera parte indivisa.
d) Quedan expresamente excluidas de la aplicación de esta bonificación:
– Las adjudicaciones de inmuebles en subasta pública.
– Las transmisiones de valores que incurran en los supuestos a que se refiere el artículo 17.2 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por el Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
6. Mediante orden de la persona titular de la Conselleria competente en materia de hacienda, se establecerán los supuestos, condiciones y medios de justificación de las obras tendentes a conservar o mejorar el rendimiento energético de la vivienda que dan lugar a la aplicación de la bonificación regulada en este artículo

La bonificación prevista en este punto Tres introducida por la Ley 21/2017, de 28 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat (BOE» núm. 38, de 12 de febrero de 2018), con entrada en vigor el 1 de enero de 2018.

Bonificación adquisición de inmuebles en área industrial avanzada

Cuatro. Se aplicará una bonificación del 30% de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad actos jurídicos documentados del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en las escrituras públicas por las que se formalicen las adquisiciones de bienes inmuebles situados en una zona declarada como área industrial avanzada.

Bonificación en la cuota introducida por la Ley 14/2018, de 5 de junio, de gestión, modernización y promoción de las áreas industriales de la Comunitat Valenciana (BOE de 29 de junio de 2018), con entrada en vigor el 8 de junio de 2018

Bonificación en la cuota por agrupación de fincas rústicas

Nueva bonificación en la cuota no recogida por la Ley 13/1997, sino que está regulada por el art. 83 de la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana, en vigor desde el 7 de marzo de 2019. Modificada por la Ley 3/2020, de 30 de diciembre: 

Artículo 83 (Ley 5/2019). Agrupaciones de parcelas con vocación agraria.

A las agrupaciones de parcelas con vocación agraria se les aplicará una bonificación del 99 % en la cuota gradual de la modalidad actos jurídicos documentados del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Se consideran Parcelas con vocación agraria: todo aquel terreno, o derecho real o personal sobre él, tanto cuando se trate de derechos derivados de su titularidad patrimonial como de derechos reales sobre parcelas de titularidad ajena, que constituye un campo o una parcela que, independientemente de su clasificación urbanística, salvo los clasificados como urbanos y urbanizables, sea susceptible de tener un aprovechamiento agrícola, forestal, ganadero o mixto por sus aptitudes agronómicas, así como los elementos vinculados a la finca, entendiendo por tales la casa de labor, las edificaciones y las dependencias, aunque no sean colindantes (art. 4.22 Ley 5/2019).

D) Artículo 14 ter. Plazos de presentación.

1. El plazo para la presentación de la autoliquidación, junto con el documento o la declaración escrita sustitutiva del documento, será de un mes, contado desde el día en que se cause el acto o contrato.
No obstante, cuando se trate de consolidaciones del dominio en el nudo propietario por fallecimiento del usufructuario, el plazo será de seis meses, contados desde el día del fallecimiento del usufructuario o desde aquel en que adquiera firmeza la declaración de fallecimiento.
2. Salvo que específicamente se establezca otra cosa, cuando con posterioridad a la aplicación de un beneficio fiscal se produzca la pérdida del derecho a su aplicación por incumplimiento de los requisitos a que estuviese condicionado, se deberá presentar la autoliquidación correspondiente en el plazo de un mes contado desde el día en que se hubiera producido el incumplimiento. La regularización que se practique incluirá la parte del impuesto que se hubiere dejado de ingresar como consecuencia de la aplicación del beneficio fiscal, así como los intereses de demora.
3. Las transmisiones patrimoniales onerosas en las que el contribuyente sea un empresario o profesional y que tengan por objeto bienes muebles adquiridos a particulares para su reventa, excepto valores mobiliarios y medios de transporte usados no destinados a su achatarramiento, deberán ser objeto de autoliquidación en la forma y plazo siguientes:
a) La autoliquidación comprenderá de forma agregada todas las adquisiciones realizadas dentro del periodo de liquidación, que coincidirá con el trimestre natural, y deberá ajustarse al modelo que determine el conseller competente en materia de Hacienda.
b) El conseller competente en materia de Hacienda podrá determinar, mediante orden, que la autoliquidación se deba acompañar de una declaración en la que se contenga una relación de los bienes adquiridos, incluyendo, por cada bien, su descripción, la fecha de adquisición, la identificación del transmitente y la contraprestación satisfecha por la adquisición. Dicha orden podrá determinar, igualmente, que la citada declaración se deba sustituir o complementar mediante la copia de las hojas correspondientes de los libros o registros oficiales en los que se incluyan las citadas operaciones.
c) La presentación de dicha autoliquidación se realizará en los veinte primeros días naturales del mes siguiente al periodo de liquidación que corresponda. Sin embargo, la autoliquidación correspondiente al último período del año se presentará durante los treinta primeros días naturales del mes de enero del año siguiente.

E) Disposición adicional sexta. Reglas relativas a los discapacitados.

El grado de discapacidad a los efectos de esta Ley deberá acreditarse mediante el correspondiente certificado expedido por los órganos competentes de la Generalitat o por los órganos correspondientes del Estado o de otras Comunidades Autónomas.
Las disposiciones específicas previstas en esta Ley a favor de las personas discapacitadas físicas o sensoriales, con grado de minusvalía igual o superior al 65 por 100, o discapacitadas psíquicas, con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por 100, serán de aplicación a los discapacitados cuya incapacidad se declare judicialmente, aunque no alcance dicho grado.
Asimismo, las disposiciones específicas previstas en esta Ley a favor de las personas con discapacidad física o sensorial, con grado de minusvalía igual o superior al 33 por 100, serán de aplicación a los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez, y en el caso de los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

JESÚS BENEYTO FELIU
NOTARIO DE MASAMAGRELL

 

ENLACES:

NORMATIVA VALENCIANA 2021 SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES

VALENCIA. Ley 13/1997, de 23 de diciembre. OTRAS DISPOSICIONES.

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