AVANZANDO HACIA UNA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA MÁS AJUSTADA A LA REALIDAD (I)

VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ,

NOTARIO DE EL MASNOU (BARCELONA)

     

I. PLANTEAMIENTO 

1. En los próximos meses entrará plenamente en vigor el art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, en su redacción dada por la Ley 2/2011, que impone a los notarios el deber de solicitar a los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG, en lo sucesivo), que debe incorporarse a las escrituras que tengan por objeto bienes inmuebles, se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

Este deber no se ha podido cumplir hasta la fecha, al no haberse implementado los medios telemáticos que debían permitir a los notarios la comunicación al Catastro del procedimiento de subsanación de discrepancias. Estos medios se están implantando progresivamente en las diferentes gerencias catastrales desde mayo de 2021, en ejecución de la Resolución Conjunta de 29 de marzo de 2021 (RC de 2021). Está previsto que el proceso finalice hacia final de este año 2021.

El nuevo sistema de comunicación entre notarios y Catastro va a hacer posible, entre otras utilidades, que los notarios podamos tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales previsto en el art. 18.2 TRLC. Este procedimiento es el que el notario debe tramitar cuando los otorgantes le manifiesten la falta de correspondencia entre la descripción catastral y la realidad física y le requieran para que tramite la subsanación de la descripción catastral.

Al margen de ello, el art. 170 RN establece el deber del notario de describir los inmuebles inscribibles en el Registro de la Propiedad expresando aquellas circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripción y que solo a requerimiento de los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá añadirse cualesquiera otras circunstancias descriptivas no exigidas por la legislación registral, que faciliten una mejor determinación del objeto del negocio jurídico formalizado.

Finalmente, el art. 1.271 CC establece el objeto cierto como elemento esencial del contrato. Parece que el último inciso del art. 170 RN está en la línea de dar cumplimiento a la norma civil, cuando lo cierto es que está priorizando la inscripción. Considero que, en materia de determinación del objeto del negocio jurídico, el notario ha sido guiado por el legislador hacia un modelo en el que prevalece la eficacia del negocio jurídico respecto de terceros -a través de la inscripción y de los principios registrales de legitimación y de fe pública registral- frente a la validez, cuando lo cierto es que aquella descansa sobre esta. Una compraventa que no reúna los requisitos de validez y que esté inscrita en el Registro, produce todos sus efectos respecto de terceros protegidos mientras no se declare judicialmente la inexactitud del asiento. Está bien que se proteja a quien confía en el sistema, pero el notario debe velar, ante todo, por la validez del contrato, con independencia del amparo que, en cuanto a su eficacia, pueda proporcionar la inscripción.

La cuestión que vamos a tratar en este trabajo es cómo compaginar en la escritura las tres normas citadas, de manera que esta reúna todos los requisitos de veracidad, validez y eficacia. Al margen de la conveniencia de alguna reforma legal[1], nuestra mejor herramienta es el contrato, que es lex inter partes. Por lo general, no soy partidario de publicar modelos de escrituras, pues la dinámica legislativa y la práctica notarial son tan rápidas que, al poco tiempo, suelen quedar desfasados (con el consiguiente peligro de que sigan utilizándose por algunos); sin embargo, por la complejidad del tema, me ha parecido que es necesario un grado mayor de divulgación, que facilite a los compañeros la asunción de los objetivos que en este trabajo se persiguen. No obstante, sugiero que sean tomados más como ejemplos indicativos que como modelos a seguir. 

2. El objetivo de la parte expositiva de la escritura debería ser establecer, de común acuerdo entre los otorgantes, una única descripción lo más ajustada posible a la realidad y que sea esta descripción, si aquellos lo desean, la que se incorpore al folio real del Registro. Hoy por hoy, el cumplimiento de este objetivo no depende enteramente de los notarios pues la concordancia entre realidad física, título, Registro y Catastro es potestativa para el interesado en la mayoría de los casos. Sin embargo, sí que es deber de los notarios, incluso en estos supuestos de coordinación voluntaria, informar de ello a los otorgantes y realizar cuanto sea necesario para llevar a cabo la coordinación cuando estos lo requieran.

En la actualidad, lo más común es comenzar la parte expositiva de la escritura pública haciendo constar la manifestación de que el transmitente es propietario de la finca que pasa a describirse a continuación. Y se transcribe una descripción sin especificar si es la registral, la resultante del título, la catastral o la real. Normalmente es la descripción registral, pero no se especifica; por tanto, el primer paso para ser precisos en la determinación del objeto sería aclarar si la descripción que se transcribe es la registral, la catastral o, mejor aún, la real. Debería ser el notario, pues, con base en las manifestaciones de los otorgantes, el autor de la transcripción de la descripción y no el transmitente, ya que este en la mayoría de los casos no puede aseverar que la descripción registral se corresponda con la descripción transcrita en la escritura. En este trabajo vamos a partir del modelo tradicional, que transcribe la descripción registral seguida de la descripción real, para acabar proponiendo en el apartado IV un conjunto de modelos basados en la transcripción de una única descripción: la real. 

Por tanto, siguiendo el método tradicional, la parte expositiva de la escritura comenzar especificando que la descripción primeramente transcrita es la descripción registral. Una fórmula podría ser la siguiente:

                                                                          —– DICEN: —–

«I.- Doña $, que es propietaria del siguiente inmueble: 

DESCRIPCIÓN LITERARIA REGISTRAL, que transcribo de la nota expedida por el Registro de la Propiedad en cumplimiento del art. 354 a) RH: 

URBANA.- …»

En un segundo momento, el notario debería procurar la concordancia[5] entre la descripción transcrita y la realidad, con base en el título del transmitente, la información catastral y, ahora sí, las manifestaciones de los otorgantes.       

a).- Información resultante del título del transmitente

El título de propiedad, o del derecho de que se trate, es el que legitima al transmitente para otorgar el negocio jurídico que pretende. En la práctica, no es infrecuente que quien manifieste ser el propietario no sea el titular registral, normalmente porque su título no está inscrito (por ejemplo, en el caso de hipoteca otorgada posterior pero simultáneamente con la compraventa). También sucede en ocasiones que la descripción contenida en el título vigente no concuerda con la registral (por ejemplo, por haber manifestado una cabida que no ha podido inscribirse). El carácter legitimador del título de propiedad no debe desdeñarse en ningún caso; por lo tanto, la descripción contenida en el título es un elemento importante no solo para determinar su concordancia con la realidad, sino también para configurar el negocio jurídico otorgado, por lo que el notario debe tenerla en cuenta en todo caso.

b).- Información resultante del Catastro

La CCDG catastral ofrece mucha información en relación con el inmueble; a los efectos de este trabajo, en algunos casos diferenciaremos entre la descripción literaria (datos tales como la ubicación, superficie, etc.) y la descripción gráfica (el plano representado). La CCDG permite a los otorgantes identificar el inmueble, mediante la comprobación de los datos de situación y su correlación con el plano catastral. Además, una vez establecida la identidad entre la parcela catastral y el inmueble, permite a los otorgantes comprobar la concordancia del plano catastral con la realidad; y, al notario, cruzar dicha información con la descripción literaria registral.  

c).- Información resultante de las manifestaciones de los otorgantes

Aunque solo sea en cumplimiento del art. 18.2 TRLC (a la espera de una deseable reforma del art. 170 RN), el notario debería solicitar a los otorgantes que manifiesten si el inmueble representado en la CCDG se corresponde con el que es objeto del negocio jurídico y hacer constar dicha manifestación. En la mayoría de casos, no tienen problema en identificarlo gracias al plano catastral; en cambio, no suelen estar en disposición de afirmar, como pide dicho precepto, si la descripción catastral se corresponde [2] fielmente con la realidad, salvo que dispongan de una medición hecha sobre el terreno. Sin embargo, un juicio de correspondencia (o de no correspondencia) por su parte aportará siempre una mejor determinación del objeto que la ausencia total de manifestaciones al respecto. Pese a que manifiesten, en su caso, que la descripción catastral concuerda con la realidad, el notario debe advertirles, conforme al punto 2 del apartado 5º de la Resolución conjunta de 29 de marzo de 2021 (en adelante, RC de 2021), que el plano catastral puede no coincidir con la realidad física y sobre la conveniencia de mejorar la precisión gráfica mediante una medición, como prevé el apartado 3º de dicha resolución. Aunque no deseen hacerlo (o lo dejen para más adelante), habremos ganado mucho en relación con lo que ahora hacemos constar en la escritura.

En todo caso, siempre cabe la posibilidad de consignar la manifestación de los otorgantes de que ignoran si la descripción catastral concuerda o no con la realidad, y ahí acabaría nuestra diligencia, quedando en tal caso la descripción registral como única descripción.

En cambio, los otorgantes no están en disposición de manifestar si el inmueble se corresponde con la finca registral; dicho juicio de identidad le corresponde al registrador de la propiedad. Tampoco el notario lo puede apreciar, pues no dispone de los medios para ello, lo máximo que puede hacer es consignar las discrepancias entre la descripción registral y la catastral.

Cuando se trate de elementos privativos de una propiedad horizontal no se podrá alcanzar la coordinación gráfica (solo se puede en cuanto al solar), pues no puede inscribirse todavía la representación catastral. Ello no obsta a que no pueda manifestarse la descripción real del departamento, si no concuerda con la registral (lo que no es infrecuente), ni a que el notario no informe al adquirente sobre la forma de obtener (en un momento posterior, ya que, normalmente, no se dispondrá del certificado de la junta de propietarios autorizando la rectificación). El hecho de que en ese momento no pueda rectificarse el Registro no debe justificar la transcripción en la escritura de una descripción que no se ajusta a la realidad.

 

II.- MODELO BASE

La cuestión que surge ahora es cómo hacer constar de forma sencilla en la escritura este cuádruple cruce de información entre título previo, Registro, Catastro y manifestaciones de los otorgantes. El punto de partida ha de ser la manifestación de identidad emitida por los otorgantes. Si estos manifiestan que desconocen si dicha identidad existe, el notario debería consignar esta declaración y advertirles de las consecuencias que puede conllevar la falta de correspondencia entre la descripción registral y la realidad física. Establecida la identidad, el notario debería preguntarles si saben si la descripción catastral concuerda con la realidad física y cotejar aquella con la descripción registral. Si todo concuerda, y desean incorporar al folio real de la finca la representación gráfica catastral, el texto podría ser el siguiente:

«CORRESPONDENCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA REGISTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA.       

a).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro[3] y que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física. 

b).- Yo, el notario, compruebo que la descripción registral transcrita en el apartado anterior se corresponde con la descripción catastral y con la resultante del título del transmitente. 

La adquirente[4] solicita al registrador de la propiedad la incorporación de la representación  gráfica georreferenciada catastral al folio real de la finca registral y la constancia de la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y, si el registrador acuerda no incorporarla por albergar dudas fundadas sobre la correspondencia entre aquella y la finca registral, pide la inscripción parcial de esta escritura con la descripción literaria registral actual y la expedición de nota de calificación antes de iniciar, en su caso el procedimiento del art. 199 LH.[5].» 

En los casos en que la inscripción de la RGG es potestativa, el adquirente puede manifestar su voluntad de que aquella no se inscriba. Aunque nada impide que se omita cualquier constancia de ello, considero preferible que se haga constar la negativa a inscribir la RGG, para acreditar que el notario le ha informado sobre este extremo. En la letra a), se puede añadir la referencia catastral del inmueble, si se desea incorporarla al cuerpo de la escritura.

Pese a concordar la descripción catastral con la registral, puede suceder que el adquirente, como he dicho, desee mejorar la precisión gráfica de la RGGC. En tal caso, conforme al apartado 3º de la RC de 2021, debe incorporarse a la escritura el informe de validación gráfica (IVG) positivo de una representación gráfica alternativa (RGGA) y deberá tramitarse el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales del art. 18.2 TRLC y del apartado 6º de la citada resolución.

 

III. VARIANTES EN CASO DE FALTA DE CONCORDANCIA

En pocas ocasiones se da una perfecta concordancia entre las cuatro fuentes de información, como en el ejemplo anterior. Lo habitual es que la descripción catastral y la registral no concuerden; también puede suceder que los otorgantes sepan cuál es la que más se ajusta a la realidad, o que no lo sepan; por último, puede ser que deseen rectificar la descripción incorrecta o que prefieran no modificarla. Vamos a intentar examinar estos supuestos, siguiendo el orden del modelo base, que es el que, en mi opinión, debería seguir el notario, manteniendo la letra a) para la concordancia entre realidad física y Catastro y la letra b) para la concordancia con el Registro.

Paso 1.- Manifestación de los otorgantes sobre la identidad entre el inmueble objeto del negocio jurídico y el que aparece en la certificación catastral

El punto de partida siempre ha de ser la identificación del inmueble con el que aparece en la CCDG obtenida por el notario, mediante la exhibición de dicha CCDG a los otorgantes. Si estos no pueden identificar el inmueble, lo lógico sería intentarlo con otra CCDG pues puede haber habido un error en su obtención. Si, pese a ello, no se puede establecer la correspondencia, podría incorporarse en su lugar el informe de validación gráfica (IVG) de una RGG alternativa (RGGA) o, simplemente, no incorporar ninguna representación gráfica (lo que no impide ni la autorización, ni la inscripción), expresando la causa de ello[6]. La variante sería:

«a).- Los otorgantes manifiestan que no pueden establecer la identidad entre el inmueble objeto de este negocio jurídico y el resultante de certificación catastral alguna, por lo que no es posible ni protocolizar la certificación catastral, ni reseñar la referencia catastral.» 

Paso 2.- Manifestación de los otorgantes sobre la concordancia de la descripción catastral con la realidad física           

Si los otorgantes afirman que el inmueble objeto del negocio jurídico es el que aparece en la CCDG, el siguiente paso es preguntarles si la descripción resultante de la CCDG concuerda con la realidad física. Si manifiestan que concuerda y además coincide con la descripción del título previo (que normalmente coincide con la literaria registral), se aplicará la letra a) del modelo base. Las otras tres posibilidades son: 1) manifiestan que la descripción catastral concuerda con la realidad física, pero el notario comprueba que no concuerda con la descripción registral; 2) manifiestan que la descripción catastral no concuerda con la realidad física; y 3) manifiestan que no lo saben.

2.1.- Los otorgantes manifiestan que la realidad física concuerda con la descripción catastral, pero el notario comprueba que esta no concuerda con la registral

El apartado 5º de la RC de 2021 dispone: «Si los otorgantes manifiestan que la representación gráfica catastral coincide con la realidad física, el notario rectificará la literaria del título por la que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica, y se incorporará ésta como representación gráfica del inmueble que completa la descripción literaria, siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 18.2.b del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, con lo que se entenderá que la información documental y gráfica del inmueble son coherentes. No obstante, el notario informará a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representación catastral no coincida con la realidad física».

Es muy importante la primera parte de esta disposición: «el notario rectificará la literaria del título»: por el solo hecho de que los otorgantes manifiesten que conocen la realidad física, el notario debe incorporar a la escritura los elementos descriptivos manifestados, con independencia de si ello concuerda o no con la descripción registral y de si se va a solicitar o no la rectificación de la misma. Ante todo, debe prevalecer la descripción coincidente con la realidad. La trascendencia de esta manifestación, si contradice la descripción del título previo y del Registro, debe ser advertida por el notario, como veremos.

A mi juicio, hay algunas imprecisiones en esta disposición. En primer lugar, sorprende que el precepto haga referencia al art. 18.2 TRLC, cuando este precepto regula la subsanación de discrepancias catastrales y, en este caso, no hay discrepancia con el Catastro. La frase final causa a primera vista cierta perplejidad si se tiene en cuenta que los interesados han manifestado que saben que la descripción catastral se ajusta a la realidad física. No obstante, tiene su justificación en los casos en que la manifestación de los otorgantes no se basa en una medición sobre el terreno, pues la cartografía catastral adolece de un cierto grado de imprecisión, que se puede mitigar mediante el procedimiento de mejora de la precisión grafica. La advertencia tiene especial sentido cuando la manifestación de los otorgantes contradice la descripción del título previo y la registral. Es por ello, que entiendo que la advertencia es innecesaria y puede que perturbadora cuando estas descripciones coinciden con la catastral. Por esta razón, la examino aquí y no a propósito de la concordancia entre todas las descripciones (modelo base).

En definitiva, si los otorgantes manifiestan la concordancia entre la descripción literaria catastral y la realidad y aquella es contradictoria con la del título previo y la registral, debe transcribirse la nueva descripción.

La variante podría redactarse así:

«a).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física. 

Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria catastral no concuerda con la contenida en el título y en el Registro, de lo que advierto a los otorgantes. Estos manifiestan que la descripción literaria ajustada a la realidad es la siguiente: 

RÚSTICA.- …»

2.2.- Los otorgantes manifiestan que la descripción catastral no concuerda con la realidad física

La rectificación de la descripción catastral incorrecta no es preceptiva, por lo que pueden optar entre rectificarla o no. Paso a examinar separadamente ambas posibilidades.

2.2.1. Los otorgantes desean rectificar la descripción catastral

En este caso, los otorgantes pueden pedir la modificación del Catastro mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias del art. 18.2 TRLC, desarrollado en el apartado 6º de la RC de 2021. Para ello, deben aportar el IVG positivo (IVG+) de una RGGA.

La variante sería:

«a).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que la descripción catastral no concuerda con la realidad física y que la descripción literaria real es la siguiente: 

RÚSTICA.- …. 

Asimismo, la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias conforme al artículo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validación gráfica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con el procedimiento solicitado y que respeta la cartografía catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo a los otorgantes de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.»

La comprobación por parte del notario resulta de la letra c) del art. 18.2, al exigir que se acredite al notario la discrepancia por cualquier medio de prueba admitido en derecho y que el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia. Parece complicado, pero no lo es. Para considerar acreditada la discrepancia se requiere que el notario compruebe: 1) que el inmueble representado en el IVG+ es el mismo que el de la CCDG, mediante el cotejo de la referencia catastral; 2) que en el IVG+ figura, como “Tipo de operación” (hoja 1/6), la subsanación [7]; 3) que, para conseguir que el IVG salga positivo (esto es, para encajar la nueva descripción con la de las parcelas colindantes, como si de un puzle se tratara), el técnico no haya creado parcelas o recintos ficticios, conocidos como “astillas” o “cuchillos”, que a veces se denominan simplemente “colindante este” o “colindante oeste” o el que sea, en vez de descargar el GML de las parcelas colindantes reales y adaptarlos a la operación que recoja la escritura[8]. Considero que el momento adecuado para realizar estas comprobaciones es antes de aceptar el requerimiento para tramitar el procedimiento, para sugerir los cambios que sean necesarios; o para denegar la aceptación de aquel, si no se pueden realizar. 

Asimismo, previamente a la aceptación del requerimiento para la tramitación del art. 18.2 TRLC, el notario comprobará si la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia previsto en la RC de 2021[9]para, en caso afirmativo, ofrecer a los otorgantes la opción entre tramitar dicho procedimiento para conseguir una mejora de la precisión gráfica, o no tramitarlo. La variante en caso de cumplirse el margen de tolerancia gráfica sería:

«a).- Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que la representación catastral no concuerda con la realidad física y que la descripción literaria real es la siguiente: 

RÚSTICA.- …. 

La adquirente me entrega un informe de validación gráfica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral.

Advierto a la adquirente que he comprobado, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisión gráfica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.»

2.2.2. Los otorgantes no desean rectificar la descripción catastral

Bastará con que manifiesten la falta de concordancia entre Catastro y realidad y que no desean rectificar aquel.

«Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que la representación catastral no describe fielmente la realidad física y que no desean tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales.»

2.3. Los otorgantes manifiestan que no saben si la descripción catastral se ajusta a la realidad física

Dicha manifestación equivale a decir que desconocen la realidad física del inmueble pues, si la conocieran, estarían en condiciones de manifestar si la catastral es correcta o no. Por tanto, no se podrá inscribir la RGG, ni subsanar el Catastro ni, en su caso, rectificar la descripción registral, que será la que prevalecerá. Si esta no concuerda con el título previo, deberían ser los otorgantes quienes decidieran cuál de las dos descripciones se debería consignar, con la consiguiente advertencia del notario al respecto. La variante sería:

«Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro y que protocolizo. No obstante, manifiestan que desconocen si la descripción catastral concuerda con la realidad física, por lo que se establecen, como descripción del objeto de este negocio jurídico, la contenida en el título y en el Registro. 

Advierto a los otorgantes sobre la conveniencia de comprobar la descripción real, a los efectos oportunos.» 

Con ello finaliza la “parte catastral”; a continuación pasamos a la “parte registral”, que introduciremos como letra b) y, según el caso, añadiendo una letra c) y una letra d).

Paso 3.- Concordancia entre la realidad física y la descripción registral

La examinaremos siguiendo las diferentes opciones adoptadas en el paso 2:

3.1. Cuando los otorgantes han manifestado que Catastro y realidad física concuerdan

Si el notario comprueba que la descripción literaria registral concuerda con la catastral y con la realidad física manifestada, procede aplicar el modelo base.

Si comprueba que no concuerda, debe advertirlo a los otorgantes y ofrecerles la posibilidad de rectificar la descripción registral. Esta puede modificarse conforme a lo dispuesto en el art. 201 LH, que permite rectificar cualquier elemento descriptivo con la sola remisión a la CCDG, salvo que exista una diferencia de superficie superior al 10 por 100 de la cabida inscrita. En este último caso, deberá seguirse el procedimiento del art. 201.1 o, alternativamente, el del art. 199, ante el registrador. Según reiterada doctrina de la DG, ambos procedimientos son equivalentes, aunque es preferible seguir el del art. 201.1 por contar con mayores garantías en su tramitación y permitir la presentación de los medios de prueba que sean necesarios para disipar las dudas de correspondencia que pueda tener el registrador. Si el notario autorizante de la escritura no es competente por razón del territorio para tramitar el procedimiento, puede, en mi opinión, trasladar el requerimiento a quien lo sea conforme al art. 203 LH[6]; o bien limitarse a solicitar del registrador la tramitación del procedimiento del art. 199.1.

La variante sería:

«b).- Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria catastral no concuerda con la registral ni con la contenida en el título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas. Estos manifiestan que la descripción literaria real del objeto de este negocio jurídico es, a todos los efectos, la siguiente:

URBANA.- … 

c).- La adquirente solicita al registrador de la propiedad la rectificación de la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH; así como la incorporación al folio real de la representación gráfica catastral y la constancia registral de la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro.

Asimismo, solicita del registrador de la propiedad que, si acuerda no incorporar la representación gráfica por albergar dudas fundadas sobre la correspondencia entre esta y la finca registral, pide la inscripción parcial de esta escritura con la descripción literaria registral actual y la expedición de nota de calificación antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.» 

O bien, si la diferencia de superficie es superior al 10% de la inscrita o se rectifica algún lindero fijo que no concuerde con la CCDG, manteniendo la letra b), se modificaría la c) y se añadiría un apartado más:

«c).- La adquirente me requiere para que tramite el expediente del art. 201.1 LH, con la finalidad de rectificar la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción. A tal efecto, manifiesta:

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita. 

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios. 

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento que, por no ser competente por razón del territorio, trasladaré a un notario competente conforme al art. 203 LH). 

d).- La adquirente solicita del registrador de la propiedad que, mientras no reciba la solicitud de inscripción del acta que ponga fin al expediente del art. 201.1 LH, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; y que, una vez finalizado aquel, incorpore al folio real de la finca la representación gráfica catastral y haga constar la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Asimismo solicita que, si acuerda no incorporar aquella por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral, inscriba parcialmente esta escritura con la descripción literaria registral actual y expida de nota de calificación antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.»

La siguiente posibilidad del paso 2 era:

3.2. Cuando los otorgantes han manifestado que el Catastro y la realidad física no concuerdan

En este caso, si los otorgantes lo solicitan, deben rectificarse la descripción catastral y la registral: la primera, como ya hemos visto en el paso 2, por el procedimiento del art. 18.2 TRLC; y la segunda, por el del art. 201 LH. Si entre la realidad física y la descripción registral existe una diferencia de superficie superior al 10% (o se modifica un lindero fijo que no figure en la CCDG), deberá seguirse el expediente del art. 201.1 o el del art. 199 LH, como hemos dicho en el punto 3.1. de este paso. En este supuesto en que para rectificar la descripción registral haya que seguir el procedimiento del art. 201.1 LH, debería poder seguirse un único expediente que contenga los trámites de aquel y el del art. 18.2 TRLC, pues los colindantes registrales y catastrales normalmente serán los mismos y no tendría sentido notificarles dos veces por la misma cuestión. Mientras que para el art. 18.2 TRLC no hay delimitación de competencia notarial por razón del territorio, en el caso del art. 201.1 LH sí la hay, por la remisión al art. 203. Por ello, si el notario que recibe el requerimiento de tramitación de dichos procedimientos no es competente por razón del territorio para seguir el del art. 201.1, debería poder trasladar dicho requerimiento al que sí lo sea, para que este tramite ambos expedientes de forma conjunta. Las variantes serían:

Si no es necesario tramitar el expediente del art. 201.1 LH:

«b).- La adquirente solicita del registrador de la propiedad que, mientras no se presente el acta que ponga fin al procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, inscriba esta escritura     incorporando al folio real de la finca la representación gráfica alternativa correspondiente al informe de validación gráfica protocolizado, previa rectificación de la descripción literaria registral conforme  a lo dispuesto en el art. 201.3 LH. Asimismo, solicita que, una vez finalizado dicho procedimiento, inscriba la nueva representación gráfica catastral en sustitución de la alternativa; y que, si acuerda no incorporar alguna de dichas representaciones gráficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, inscriba parcialmente esta escritura con la descripción literaria registral actual y expida nota de calificación antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.»

O bien, si es necesario tramitar el expediente del art. 201.1 LH por existir una diferencia de superficie es superior al 10% de la inscrita o por rectificarse algún lindero fijo que no concuerde con la CCDG, modificamos la letra b) y añadimos otro apartado:

«b).- La adquirente me requiere para que, juntamente con el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, tramite el del art. 201.1 LH, de rectificación de la descripción literaria registral. A tal efecto, manifiesta: 

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita. 

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.             

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento; si bien, por falta de competencia territorial para tramitar el procedimiento de rectificación registral, informo a la adquirente de que trasladaré aquel a un notario competenete, para que lo tramite conjuntamente con el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales).

c).- La adquirente solicita del registrador de la propiedad que, mientras no finalice la tramitación de los procedimientos reseñados, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; y que, una vez finalizados aquellos, incorpore al folio real de la finca la nueva representación gráfica catastral o, si no se ha podido llevar a cabo la subsanación catastral, incorpore la representación gráfica alternativa correspondiente al informe de validación gráfica protocolizado. Asimismo solicita que, si acuerda no incorporar alguna de dichas representaciones gráficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, inscriba parcialmente esta escritura con la descripción literaria registral actual y expida nota de calificación antes de iniciar, en su caso, el procedimiento del art. 199 LH.» 

La última posibilidad del paso 2 era:

3.3. Cuando los otorgantes han manifestado que desconocen si Catastro y realidad física concuerdan

En el paso 2, epígrafe 2.3. decíamos que ello equivale a reconocer que desconocen la realidad física, lo que impedirá la rectificación de la descripción registral ya que, para ello, es imprescindible que manifiesten cuál es la descripción real. No considero necesario hacerlo constar así, por lo que en este supuesto bastará con el texto del paso 2, epígrafe 2.3.

 

IV. MODELOS COMPLETOS DE LOS CASOS MÁS FRECUENTES

A continuación, intentaré llevar a la práctica las explicaciones teórico-prácticas de la primera parte, mediante la propuesta de diferentes modelos en función de las distintas posibilidades. Para simplificar, me limitaré a los supuestos más frecuentes, pues la casuística, como se ha podido ver, es muy variada.

Ante la alternativa entre seguir la forma expositiva tradicional, centrada en la descripción registral, o introducir una forma más innovadora y conforme con el criterio de recoger como única descripción la real, me he decantado por esta última. Soy consciente de que a muchos compañeros les puede parecer excesivamente disruptiva; pero considero que es mucho más precisa, no solo por la mayor veracidad de la descripción, sino por no limitarse el notario a poner en boca de los otorgantes manifestaciones que estos no están en condiciones de realizar (como, sin ir más lejos, que la finca registral es la que es objeto del negocio jurídico). En cualquier caso, quienes prefieran seguir la forma expositiva tradicional pueden aprovechar los modelos “troceados” que he incluido en el apartado III y “ensamblarlos” en función del supuesto de hecho que corresponda.

Los “nuevos” modelos sitúan al notario como “manifestante” principal; ya que el notario es, en definitiva, quien confecciona el instrumento público cruzando la información suministrada por los otorgantes (descripción real de la finca, estado arrendaticio y posesorio, etc.) con la resultante de los documentos que estos aportan (título previo, recibos de IBI, certificado de comunidad, certificado de aptitud de la ITE, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, etc.) y de toda la documentación que el notario está obligado a obtener o simplemente obtiene para reforzar la seguridad jurídica (CCDG, nota informativa del Registro, certificado de IBI, cédula de habitabilidad, etc.). Por consiguiente, el tradicional “DICEN” o «EXPONEN», que inaugura la parte expositiva, lo he sustituido por un “HAGO CONSTAR”, más acorde a la práctica real, en que, pese al enunciado, es el notario quien proporciona muchos de los datos que se consignan. Es importante, eso sí, aclarar que los datos que se van a reflejar han sido obtenidos, en general, de aquellas tres fuentes de información, destacando en el apartado «TÍTULO» que es el transmitente quien manifiesta que es el propietario del inmueble.

El hecho de que el notario haga constar la descripción real, en lugar de reflejar, como es tradición, la registral como manifestada por parte de los otorgantes, no implica que el notario dé fe la veracidad de la misma, pues el notario no la conoce; sin embargo, sí puede consignar la descripción que según todos los otorgantes más se aproxima a la realidad. En ningún caso la fe notarial se extiende más allá de lo que los otorgantes manifiesten, como puede observarse en los modelos propuestos.

La novedad no puede estribar solo en el formato. El núcleo de la nueva parte expositiva tiene que ser la descripción de la finca, en que el centro de gravedad se traslade de la descripción registral a la real. Tenemos que dejar de repetir ad nauseam descripciones de fincas cuya realidad solo existe en los libros del Registro de la Propiedad: datos de ubicación anticuados, superficies que distan mucho de ser reales, linderos personales determinados por los nombres de quienes se supone que eran los propietarios cuando se inmatriculó la finca… Tenemos que dejar esta realidad paralela y transcribir en las escrituras los inmuebles tal y como son. Es cierto que todavía no tenemos todos los medios necesarios para describir los inmuebles con precisión real; pero ello no puede servirnos como excusa para seguir dando la espalda a la realidad, pues sí disponemos de instrumentos que nos pueden permitir un grado de veracidad mucho mayor que el que actualmente ofrecemos a la sociedad. Por ello, propongo consignar una sola descripción, la real, concuerde o no con la registral.

Y sí, es posible que la descripción registral no aparezca en la escritura, pero ello no obsta a que la descripción consignada deba reunir todos los requisitos para poder inscribir la escritura en los registros correspondientes, que es lo único que exige el art. 170 RN. Ni este precepto ni ninguno otro de la legislación hipotecaria exige que en le escritura se vaya repitiendo la misma descripción registral una y otra vez. La norma que exigía consignar en la escritura la antigua descripción para poder rectificarla por la nueva, el art. 171 RN, fue derogado hace tiempo. Es perfectamente posible referirse simplemente a la descripción que consta en la nota registral protocolizada y solicitar genéricamente que se rectifique dicha descripción en todo aquello que no concuerde con la real transcrita.

Soy consciente de que el sistema que propongo supone un nivel de trabajo superior al mero «copiar y pegar» de la descripción registral; pero también tengo que decir que considero defendible que la actualización de descripción constituya un concepto arancelario sin cuantía, con independencia del acta que, en su caso, corresponda otorgar para tramitar los procedimientos de rectificación registral y/o catastral.  

Los modelos que propongo no pueden ser estáticos, deberían evolucionar hacia otros mucho mejores. Son solo un primer paso (o un paso más) hacia un sistema que debemos mejorar. Como reza en el título de este trabajo, espero que sean simplemente un avance hacia dicho sistema.

 

Nº 1: Elemento privativo de una propiedad horizontal

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la resultante del título:

ENTIDAD NÚMERO CINCO.- VIVIENDA situada en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo.

(En su caso: Asimismo, manifiestan que la descripción transcrita no concuerda con la realidad, puesto que (consignar la discordancia). Yo, el notario, informo a la parte adquirente sobre los procedimientos disponibles para rectificar dicha descripción, manifestando esta que no desea rectificarla en este acto). 

 B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

 

Nº 2: Concordancia entre realidad física, título, Registro y Catastro

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo. Compruebo que ambas descripciones literarias concuerdan entre sí y con la resultante del título del transmitente y de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad. 

El adquirente solicita al registrador de la propiedad la incorporación de la representación gráfica catastral al folio real y la constancia de la coordinación gráfica entre Registro y Catastro. También solicita que, si el registrador alberga dudas fundadas sobre la correspondencia entre la representación gráfica y la finca registral, expida nota de calificación antes de tramitar, si procede,, el procedimiento del art. 199 LH.  

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

 

Nº 3: Los otorgantes manifiestan que desconocen la realidad física del inmueble

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que desconocen si la descripción transcrita concuerda o no con la realidad física, por lo que establecen, como descripción del objeto de este negocio jurídico, la anteriormente transcrita, que concuerda con la descripción registral y la resultante del título.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

 

Nº 4: La realidad física concuerda con el Catastro, pero no concuerda ni con el título ni con el Registro

Distinguiremos tres variables:

4.1.- Si el adquirente desea rectificar la descripción registral conforme al art. 201.3 a) (diferencia de superficie no superior al 10%, sin modificación de linderos fijos -salvo que los modificados concuerden con los de la CCDG):

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble descrito con el representado en la certificación catastral que protocolizo. Compruebo que ambas descripciones literarias coinciden entre sí, pero no concuerdan con la resultante del título del transmitente y de la nota que he obtenido del Registro de la Propiedad.

El adquirente solicita al registrador de la propiedad: 1) la rectificación de la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH; 2) la incorporación al folio real de la representación gráfica catastral y la constancia registral de la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no practicar la rectificación, expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.  

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

4.2.- Si el adquirente desea rectificar la descripción registral por el procedimiento del art. 201.1 (diferencia de superficie superior al 10% o modificación de linderos fijos no amparada en la CCDG):

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que protocolizo. Asimismo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física.

Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria transcrita no concuerda con la registral, ni con la resultante del título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas. El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento del art. 201.1 LH, con la finalidad de rectificar la descripción literaria registral en los términos que resultan de la anterior descripción. A tal efecto, manifiesta:

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento que, por falta de competencia territorial, trasladaré a un notario competente para tramitar el procedimiento).

El/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripción el acta que ponga fin al expediente del art. 201.LH, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; 2) que, una vez presentada dicha acta, previa rectificación de la descripción registral, incorpore al folio real de la finca la nueva representación gráfica catastral y haga constar la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no incorporar la representación gráfica catastral por albergar dudas fundadas sobre la posible invasión de alguna finca registral colindantes o del dominio público, o sobre la correspondencia entre dicha representación gráfica y la finca registral, suspenda la incorporación de aquella y expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

 B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

4.3. Si el adquirente no desea rectificar la descripción registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la del título del transmitente:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Asimismo manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral concuerda con la realidad física.

Yo, el notario, compruebo que la descripción literaria catastral no concuerda con la registral ni con la resultante del título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas.

El/la adquirente manifiesta que no desea rectificar la descripción registral ni inscribir la representación gráfica de la finca.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

 

Nº 5: La realidad física concuerda con el Registro y con el título, pero no concuerda con el Catastro

Hay dos posibilidades:

5.1. El adquirente desea subsanar la descripción catastral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondiente al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la del título del transmitente:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la descripción catastral no concuerda con la realidad física.

 (Opción 1: si no se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validación gráfica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gráfica, que el informe aportado es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al/la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

(Opción 2: si se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me entrega un informe de validación gráfica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral. Advierto al/ la adquirente que he comprobado, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisión gráfica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

La adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripción la certificación catastral recogida en el acta que ponga fin al procedimiento de subsanación de discrepancias, inscriba esta escritura sin incorporar la representación gráfica alternativa; 2) que, una vez presentada aquella, incorpore al folio real de la finca la nueva representación gráfica catastral y haga constar la coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro; y 3) que, si acuerda no incorporar dicha representación gráfica por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral, suspenda dicha incorporación y expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH. 

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

5.2. La parte adquirente no desea subsanar la descripción catastral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN REGISTRAL, coincidente con la del título del transmitente:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral y sí lo hace con la descripción literaria registral.

El/la adquirente hace constar que no desea tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

 

Nº 6: La realidad física no concuerda ni con el Catastro, ni con el Registro, ni con el título del transmitente

Las cuatro posibilidades son:

6.1. El adquirente desea rectificar la descripción catastral y la registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral.

(Opción 1: si no se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validación gráfica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gráfica, que el informe aportado es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al/la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

(Opción 2: si se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me entrega un informe de validación gráfica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral. Advierto al/ la adquirente que he comprobado, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisión gráfica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

Yo, el notario, compruebo que la descripción resultante del informe de validación gráfica no concuerda con la descripción literaria registral, ni con la resultante del título, por lo que hago a los otorgantes las advertencias oportunas.       

(Opción 1: rectificación conforme al art. 201.3 LH):

El/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras se presente para su inscripción la representación gráfica catastral que resulte del acta que ponga fin a la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, inscriba esta escritura sin incorporar al folio real de la finca registral la representación gráfica alternativa; 2) que, una vez presentada la nueva representación gráfica catastral la incorpore al folio real, previa rectificación de la descripción literaria; y 3) que, si acuerda no inscribir la nueva representación gráfica catastral por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, expida nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

(Opción 2: rectificación conforme al art. 201.1 LH):

El/la adquirente me requiere para que, juntamente con el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, tramite el de rectificación de la descripción literaria registral conforme al art. 201.1. A tal efecto, manifiesta:

– Que la diferencia entre la superficie real y la registral obedece exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

– Que se remite a la información resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica para determinar los propietarios de las fincas colindantes y sus domicilios.

Acepto iniciar el procedimiento solicitado, que tramitaré en acta aparte (o bien: Acepto el requerimiento, que trasladaré a un notario competente conforme al art. 203 LH, para que lo tramite conjuntamente con el de subsanación de discrepancias catastrales).

El/la adquirente solicita del registrador de la propiedad: 1) que, mientras no se presente para su inscripción el acta que ponga fin a los procedimientos reseñados, inscriba esta escritura manteniendo la descripción literaria actual; 2) que, una vez presentada aquella, incorpore al folio real de la finca la representación gráfica catastral obtenida; 3) que, si no se ha podido llevar a cabo la subsanación de discrepancias catastrales, incorpore la representación gráfica alternativa correspondiente al informe de validación gráfica protocolizado; 4) y que, si resuelve no incorporar alguna de dichas representaciones gráficas por albergar dudas fundadas sobre su correspondencia con la finca registral o sobre la posible invasión de una finca registral colindante o del dominio público, expida de nota de calificación antes de tramitar, si procede, el procedimiento del art. 199 LH.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

6.2. La parte adquirente desea rectificar la descripción catastral, pero no la registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN: 

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral.

(Opción 1: si no se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. A tal fin, me entrega un informe de validación gráfica catastral positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra fuera del margen de tolerancia gráfica, que el informe aportado es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral, por lo que acepto el requerimiento e informo al/la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

(Opción 2: si se cumple el margen de tolerancia):

El/la adquirente me entrega un informe de validación gráfica positivo, que protocolizo. Yo, el notario, compruebo que dicho informe es coherente con la descripción literaria manifestada y que no se ha alterado indebidamente la cartografía catastral. Advierto al/ la adquirente que he comprobado, a través de la Sede Electrónica del Catastro, que la alteración solicitada se encuentra dentro del margen de tolerancia gráfica, no obstante lo cual manifiesta que desea mejorar la precisión gráfica catastral y me requiere para que tramite el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales conforme al artículo 18.2 TRLC. Acepto el requerimiento e informo a la adquirente de que tramitaré el procedimiento en acta aparte.

Yo, el notario, compruebo que la descripción resultante del informe de validación gráfica no concuerda con la descripción literaria registral, ni con la resultante del título, de lo que advierto a los otorgantes las advertencias oportunas.    

El/la adquirente manifiesta que no desea rectificar la descripción registral, ni incorporar al folio real de la finca registral la nueva certificación expedida por el Catastro.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

            6.3. La parte adquirente desea rectificar la descripción registral, pero no la catastral (solo es posible en el caso de diferencia de superficie no superior al 5%)

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN:

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral. Advierto a los otorgantes que la descripción transcrita no concuerda con la registral, ni con la resultante del título.

El/la adquirente declara que no desea subsanar la descripción catastral y solicita al registrador de la propiedad la rectificación de la descripción literaria registral en los términos de la descripción anterior, conforme a lo dispuesto en el art. 201.3 a) LH. Asimismo, manifiesta que no desea incorporar la representación gráfica catastral al folio real de la finca registral.        

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

6.4. La parte adquirente no desea rectificar ni la descripción catastral, ni la registral

«—– HAGO CONSTAR: —–

I.- Que los datos correspondientes al inmueble objeto de este negocio jurídico, que he recabado de las manifestaciones de las partes, de la documentación que han aportado y de la que yo he obtenido, son los siguientes:

A) DESCRIPCIÓN: 

CASA sita en …

Los otorgantes identifican el inmueble objeto de este negocio jurídico con el representado en la certificación catastral descriptiva y gráfica que he obtenido telemáticamente a través de la Sede          Electrónica del Catastro y que protocolizo. Sin embargo, manifiestan que, a su juicio, la realidad física no concuerda descripción catastral. 

Yo, el notario, compruebo que la anterior descripción tampoco concuerda con la descripción literaria registral, ni con la resultante del título, de lo que advierto a los otorgantes. 

El/la adquirente manifiesta que no desea ni rectificar la descripción registral, ni incorporar al folio real la representación gráfica catastral.

B).- INSCRIPCIÓN.- …

C).- TÍTULO.- Manifiesta la parte transmitente que le pertenece por …»

 

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[1] Por ejemplo, el art. 170 RN necesitaría de una reforma para no estar tan enfocado a la  inscripción y que dijera algo así:

El notario describirá los bienes que constituyan el objeto del documento procurando que la descripción se ajuste en la mayor medida posible a la realidad, de acuerdo con los datos aportados por los otorgantes y con los que obtenga del título previo, del Registro de la Propiedad y del Catastro.

Tratándose de bienes inmuebles, protocolizará la certificación catastral descriptiva que obtenga telemáticamente de la Dirección General del Catastro y solicitará a los otorgantes que manifiesten si la parcela catastral representada se corresponde con la que es objeto del negocio jurídico.

En los documentos sujetos a registro, la descripción incluirá los datos necesarios para poder practicar la inscripción.

[2] La LH utiliza el término correspondencia tanto para referirse a la identidad como a la concordancia, así como para englobar a ambas. Me parece confuso, pues en ocasiones es preciso decidir cuál de ellas exige. En mi opinión, debería hablarse de correspondencia únicamente cuando se haga referencia tanto la identidad como la concordancia, entendiendo que existe identidad cuando se trata del mismo inmueble; y concordancia, cuando todo o parte de los elementos descriptivos, entre la realidad y sus representaciones (o entre estas), coinciden.

[3] La DG del Catastro y el Consejo General del Notariado están desarrollando una herramienta exclusiva para notarios, con el objeto de llevar a cabo el flujo de información entre los notarios y el Catastro, en ambos sentidos, que se integrará en la plataforma SIGNO.

[4] Considero que, a diferencia de las manifestaciones anteriores, que deberían hacer conjuntamente todos los otorgantes, la solicitud o la renuncia a la inscripción de la representación gráfica de la finca, así como la manifestación de voluntad de rectificar el Registro y/o el Catastro, corresponde a la parte adquirente, que va a ser el titular registral que exigen los arts. 201 y 199 LH y que en el momento de otorgarse la escritura adquiere el carácter de propietario a los efectos catastrales (y a todos los efectos).

[5] Puede ser conveniente esta última solicitud para los casos en que, no siendo necesario a priori tramitar procedimiento alguno de rectificación, el registrador considere que debe tramitar el del art. 199. Consideramos que, previamente debería informar de ello al  adquirente, pues a este puede no interesarle seguir dicho procedimiento y la mejor forma de hacerlo es mediante la expedición de la nota de calificación.

[6] De este modo, se justificará el incumplimiento del tercer párrafo del art. 170 RN y del art. 3.2 TRLC.

[7] Cuando el IVG+ tenga por finalidad realizar una modificación de entidades hipotecarias, el notario comprobará que el tipo de operación sea “segregación”, “agrupación” o el que corresponda.

[8] Agradezco a D. Jesús Puebla Blasco, Subdirector General de Gestión Catastral, sus atentas aclaraciones sobre esta cuestión. Espero ampliar este punto en algún otro trabajo.

[9] Apartado 6º.3: «Cuando se cumple el margen de tolerancia y por lo tanto existe «identidad gráfica» en los términos establecidos en el apartado cuarto de la presente Resolución, el notario informará al interesado de que podrá optar entre incorporar al instrumento público la certificación catastral descriptiva y gráfica tal y como se estable en el apartado primero de la presente Resolución o iniciar el procedimiento de mejora de la precisión según lo establecido en apartado tercero.»

Apartado 4º.3: «3. Tratándose de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, los notarios dispondrán de una herramienta técnica que les permitirá comprobar si la representación alternativa y la catastral se encuentran dentro de tal margen de tolerancia a efectos de apreciar su identidad gráfica.»

 

ENLACES:

TEXTO DE LA RESOLUCIÓN EN EL BOE:  EN PDF   –   HTML   –  TEXTO CONSOLIDADO

• Novedades de interés notarial en la 2ª Resolución Conjunta Catastro-Registro, por Víctor Esquirol Jiménez
• Resumen 2ª Resolución Conjunta Catastro-Registro
• Resumen Resolución DGRN Notarios 2015
• Resumen Primera Resolución Conjunta de 2015. Alfonso de la Fuente Sancho
• Archivo principal de la Ley 13/2015
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• La inscripción de la representación gráfica de la finca: ventajas. Víctor Esquirol Jiménez
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