MODELO DE ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES

Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

ACTAS DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES Y NOTIFICACIONES NOTARIALES.

Nos referimos a las Actas que han de tramitarse conforme a lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro “con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela..” y que llamamos de Subsanación de Discrepancias Catastrales.

1.- OBJETO: Subsanar las discrepancias (errores) del Catastro con la realidad en lo relativo a la superficie o a la representación gráfica de la parcela catastral.

2.- REQUISITOS PARA LA ACTUACIÓN NOTARIAL:

.- Que el notario autorice previamente un documento que contenga un acto o negocio jurídico relativo a dicha finca.

.- Que el documento contenga la descripción literaria actualizada de la finca conforme a lo manifestado por los otorgantes.

.- Que se incorpore un plano de la finca con los vértices georreferenciados y un Informe de Validación de dicha finca en la sede electrónica del Catastro (para lo que previamente hay que subir el fichero GML).

.- Que se incorpore el certificado catastral descriptivo y gráfico.

.- Que existan discrepancias entre la descripción actualizada de la finca y plano aportado y la parcela catastral resultante del certificado.

.- Que el propietario manifieste su voluntad de que el notario tramite un expediente notarial para subsanar dichas discrepancias.

Ello debe de ser así conforme al principio general de que la actuación notarial en las actas y en general en los documentos que autorice tiene que ser rogada, frente a lo que parece desprenderse del citado artículo, falto de precisión técnica, que podría hacer pensar que el notario tiene que actuar de oficio siempre que haya discrepancias.

.- Que los interesados aporten un principio de prueba de la discrepancias y que el notario considere, en principio, acreditada dicha discrepancia.

La prueba será normalmente la manifestación de la parte propietaria, su título escrito de propiedad (que posiblemente contenga también errores), y la realidad física de la parcela observable a través de la cartografía catastral en vista aérea, que tienen que tener entre sí una correspondencia razonable.

El notario debe de aceptar, como regla general, el requerimiento para el Acta salvo que, de entrada, las discrepancias entre título escrito y realidad física sean muy grandes o inverosímiles pues posiblemente en estos casos haya que depurar la titulación jurídica ya que es posible que existan varias fincas colindantes con títulos diferentes, unidas físicamente, lo que habrá que acreditarse previamente

Hay que tener en cuenta, para favorecer su admisibilidad, que el Acta se notificará a los colindantes que podrán oponerse, y que la titulación antigua tiene muchos errores, bien por falta de medios en su momento para medir las fincas, bien porque muchas veces (en fincas rústicas) por imprecisiones en las conversiones de medidas locales al sistema métrico decimal. También es notorio que hace años existía, al parecer, la práctica generalizada de declarar menos cabida con el objetivo de pagar menos impuestos, por lo que el perímetro de la finca no ha cambiado en muchos años a pesar de que formalmente hay grandes discrepancias de cabida.

3.- DOCUMENTOS NOTARIALES PREVIOS.

El documento notarial previo puede ser por tanto cualquier ESCRITURA que documente un acto traslativo (donación compraventa, herencia, etc.) o de modificación hipotecaria (declaración de obra nueva, división horizontal, agrupación, etc…) siempre que contenga la descripción de la finca y se incorpore el certificado catastral descriptivo y gráfico.

También podría ser un ACTA NOTARIAL de presencia o de deslinde que tengan por objeto acreditar la delimitación física de la finca pues la norma habla, con poca precisión, de autorización de un hecho.

4.- COMPETENCIA NOTARIAL.

Para tramitar este tipo de Actas, como resulta de lo anterior, la competencia vendrá determinada por la previa autorización del documento notarial. El notario que haya autorizado dicho documento previo será el competente para tramitar el Acta.

No hay por tanto competencia territorial por el lugar donde radique la finca, excepto que el documento previo sea un acta notarial que conlleve de por sí competencia territorial, como es el caso de las actas de presencia.

5.- ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

5.1.- MANIFESTACIÓN DEL INTERESADO EN EL DOCUMENTO PREVIO.

La fórmula podría ser la siguiente:

DATOS CATASTRALES: La finca anteriormente descrita, conforme a las manifestaciones de la parte propietaria, tiene la siguiente Referencia Catastral *, según resulta de certificado catastral descriptivo y gráfico obtenido por mí telemáticamente que incorporo a la presente.

Manifiesta la parte propietaria que la descripción de dicha parcela catastral tiene discrepancias con la realidad física en lo relativo a la superficie ya que no es la que refleja el certificado (*) sino la expresada anteriormente de * metros y, en lo relativo a la representación gráfica de la misma, que no es la reflejada en la cartografía catastral sino la que figura * en el plano anexo que se incorpora a la presente * y en el Informe de Validación Gráfica obtenido el Catastro que incorporo a la presente.

Don * me manifiesta su voluntad de que dichas discrepancias sean subsanadas mediante la tramitación de un Acta de subsanación de discrepancias catastrales, cuyo requerimiento efectuará en el número siguiente de protocolo.

5.2.- REQUERIMIENTO.

Aunque en el documento previo se haya manifestado la voluntad de que se tramite el acta ello no será suficiente, y lo más acorde a la normativa reglamentaria notarial será un requerimiento específico en el acta y una correlativa aceptación del requerimiento por el notario

5.3.- DOCUMENTOS A INCORPORAR AL ACTA.

Habrá que describir la finca de forma actualizada e incorporar certificado catastral, plano con vértices georreferenciados, y, deseablemente, informe de validación catastral.

5.4.- NOTIFICACIONES.

Hay que notificar a todos los colindantes catastrales en la dirección que aparezca en el Catastro, sea cual sea el lugar donde radique su domicilio, pues como hemos visto no hay competencia territorial del notario que puede utilizar el servicio de Correos para notificar

Sobre este tema es aplicable, cambiando lo que haya que cambiar por su especialidad, lo dicho para las notificaciones en los expedientes inmobiliarios que puede verse en el Informe de la Oficina notarial de Diciembre de 2019.

La normativa supletoria que nos servirá de guía es lo dispuesto para los expedientes catastrales de subsanación de discrepancias tramitados por el Catastro, pues este tipo de actas notariales en esencia son una alternativa a dichos expedientes y cumplen la misma función. Su regulación viene recogida en el citado artículo 18 de la Ley del Catastro.

Es recomendable el envío de carta por medio del organismo público de Correos con doble intento de notificación que figura explicado en el Informe anterior de Diciembre.

Intentos infructuosos de notificación.

Al encontrarnos dentro de un expediente administrativo habrá que diferenciar, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo:

Si no ha podido entregarse la carta, pero se deja el aviso de notificación en el domicilio y el interesado no se persona en las oficinas de correos en plazo para retirar la carta que contiene la notificación, se tiene por hecha hecha la notificación, pues se entiende que hay falta de diligencia imputable al notificado. Este será el caso en que la carta es devuelta con la mención de “ausente”, “caducado”, o “devuelto”.

Si el notificado es desconocido en dicho domicilio o la dirección es incorrecta la notificación será infructuosa.

En tal caso se plantea la cuestión de si habrá que notificar por medio de un edicto en el BOE . La respuesta no es segura pero parece que debe de ser negativa pues no existe ninguna norma que obligue a ello al Catastro, que, en la práctica, no notifica por medio del BOE.

Además, hay que tener en cuenta que existe una obligación general del titular de una parcela catastral de notificar al Catastro (que es un registro fiscal) el cambio de domicilio, conforme al artículo 48.3 de la LGT de forma que siempre esté actualizada la titularidad catastral y el domicilio de su titular; por ello, si no lo está, ha de achacarse exclusivamente a la falta de diligencia del colindante titular catastral que ha de sufrir las consecuencias de dicha falta.

5.5.- CONTESTACION.

El colindante puede contestar oponiéndose a la pretensión de subsanación catastral del requirente del Acta.

Legitimación: Basta que sea el titular catastral para que se le admita la contestación. Tratándose de uno de los herederos del titular catastral, sin embargo, tendrá que aportar el título sucesorio

Formas de contestación:

Es necesario que la contestación sea fehaciente, por lo que habrá de hacerse en el plazo de veinte días (que han de entenderse hábiles en el ámbito administrativo, es decir 4 semanas o 20 días laborables), a contar desde el día siguiente al de la notificación.

.-O compareciendo en la notaría que tramita el Acta.

.-O compareciendo en una notaría de su elección y contestando mediante un Acta de Manifestaciones, que deberá solicitar que se remita telemáticamente al notario que tramite el Acta de Subsanación, quien deberá incorporarla mediante diligencia a dicha acta.

Para dichos casos sería conveniente regular reglamentariamente a quien corresponde pagar los costes del Acta de Manifestaciones, pues parece lógico que sea el requirente del Acta de Subsanación, pero mientras no se regule no podremos obligar al promotor a hacerse cargo de dicho gastos y tendrá que pagarlas el notificado que contesta si no quiere desplazarse a la notaría de origen.

5.6.-CIERRE DEL ACTA.

El acta puede cerrarse con tres posibles resultados:

1.- Que no haya oposición de colindantes

2.- Que haya oposición de algún colindante

3.- Que, aunque no haya oposición, el notario no estime acreditada la discrepancia.

En el primer caso el Catastro tiene que incorporar a sus bases gráficas la nueva descripción de la parcela catastral pues el expediente ha finalizado con resultado positivo, previa validación técnica de la información enviada.

En los dos siguientes casos el expediente pasa al Catastro, que incoará expediente para decidir sobre la pretensión del requirente.

6.- COMUNICACIONES FINALES DEL NOTARIO AL CATASTRO.

El notario tiene que informar telemáticamente del resultado del acta al Catastro. Por el momento no es posible a través de la plataforma notarial de ANCERT por lo que habrá que comunicarlo con su firma electrónica dentro de la Sede Electrónica del Catastro/ en el apartado trámites ante el Catastro (declaraciones, recursos, solicitudes)/ luego en presentar otras solicitudes, ESCRITOS Y DOCUMENTOS GENÉRICOS

Finalmente se rellena el formulario electrónico y se adjuntan los ficheros (PDF del Acta y fichero GML o Informe de Validación catastral.

Si el acta se ha cerrado en sentido positivo, el Catastro en el plazo de 5 días tiene que ejecutar la modificación catastral oportuna.

Si el acta se ha cerrado en sentido negativo, el Catastro tiene que tramitar un expediente catastral y luego tomar una decisión de la pretensión del requirente.

A continuación se ofrece un posible