FRANCISCO JAVIER GONZÁLEZ LÓPEZ,

NOTARIO DE FUENSALIDA (TOLEDO)  

 

CRÓNICA DE UNA MUERTE ANUNCIADA:

Ya desde su publicación en el B.O.E., allá por Junio del presente año, la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria recibió numerosas críticas desde el ámbito notarial por su regulación del nuevo expediente de dominio –ahora notarial- de inmatriculación de fincas, regulado en el artículo 203 de esta última ley. Las críticas se centraban en su farragosidad procedimental (al prever numerosas notificaciones y publicaciones, estas últimas en el B.O.E. y tanto por el Notario como por el Registrador) y también surgieron numerosas dudas acerca de la aplicación de sus principales trámites.

Así, sin ánimo exhaustivo, se ha debatido, sin llegar a ninguna solución de consenso, acerca de:

1. si esta vía de inmatriculación queda cerrada o no para los propietarios que carezcan de título formal o escrito de adquisición.
2. Si debe o no archivar el expediente el Notario, en caso de que el promotor del mismo afirme desconocer (como sucederá sin duda muchas veces en la práctica) en todo o en parte los datos registrales que sirvan para localizar las fincas registrales colindantes a la que es objeto de expediente.
3. Si es o no obligatorio que el Notario solicite al Registrador anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
4. Por último, pero no menos importante, si deben realizarse o no por medio de exhorto notarial las notificaciones respecto de domicilios ubicados fuera del Distrito Notarial del Notario que tramite el expediente.

Estas críticas y dudas surgidas frente al expediente de dominio se hicieron extensivas al procedimiento de inscripción de rectificaciones descriptivas del nuevo artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria y al de reanudación del tracto sucesivo del artículo 208, lo cual es lógico ya que estos dos últimos expedientes son simples variantes del primero, cuyo esquema procedimental comparten en lo esencial. Incluso, respecto del expediente de reanudación del tracto sucesivo arreciaron las críticas por considerarlo –aquí sí unánimemente- como inaplicable en la práctica al suponer la exigencia de comparecencia de todos los citados un obstáculo casi insalvable para el buen fin del expediente. Además, el legislador exigía también respecto de este procedimiento la notificación a los titulares de las fincas catastrales y registrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas, y no se entendía el porqué de tal exigencia, al no verse afectados dichos titulares por el expediente, ya que este versa, por definición, sobre una finca ya inscrita y cuyos linderos y superficie no se alteran.

  La conclusión de todo lo expuesto hasta ahora es que el notariado, en su conjunto, no ha recibido con mucho entusiasmo estos nuevos procedimientos de los artículos 201.1, 203 y 208 de la Ley Hipotecaria.

  Si nos trasladamos al ámbito registral, creo que la situación es similar. Hace pocas semanas un amable amigo Registrador me hizo llegar el Prontuario de Expedientes de Concordancia Registro – Realidad, de la Ley 13/2015, que ha circulado el Colegio de Registradores. Pues bien, en su página 29, al referirse al expediente de inmatriculación por doble título traslativo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, dice lo siguiente: “Este procedimiento, introducido a instancias del Colegio de Registradores, constituirá, sin duda, el procedimiento ordinario de inmatriculación, dada la complejidad del procedimiento del artículo 203”.

  Se afirma así, sin ambages, con total rotundidad, la predilección por el procedimiento inmatriculador por doble título traslativo en vez del expediente de dominio. Predilección que en el Prontuario se traduce en hechos, pues todas las dudas que analiza acerca de la aplicación práctica de dichos expedientes las resuelve en beneficio de la utilización del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y en detrimento del expediente del artículo 203.

  En efecto, a la hora de interpretar el artículo 205, los autores del Prontuario optan por extender la aplicación del mismo a casos que no parecen estar incluidos, al menos de forma clara, en su tenor literal, expandiendo, así, las posibilidades de su utilización.

 Por ejemplo, a la hora de interpretar la regla de que ha de existir, al menos, un año entre la fecha del título inmatriculador y la del título previo de adquisición de la propiedad por el transmitente, considera que dicha regla se cumple en el caso de que el título previo sea una herencia en que el causante haya fallecido con más de un año de antelación, utilizando el argumento –con el que estoy de acuerdo- de que la fecha de la adquisición, una vez aceptada la herencia, se retrotrae a la fecha del fallecimiento del causante (artículo 989 del Código Civil). Si llevamos esta argumentación hasta sus últimas consecuencias sería perfectamente posible obtener la inmatriculación por la vía del doble título traslativo presentando en el Registro de la Propiedad un único título formal, por ejemplo una escritura de herencia y compraventa en la que comparezcan como vendedores los herederos del titular catastral (fallecido hace más de un año) de una parcela no inmatriculada, formalizando la herencia de dicho causante y a continuación la venta de dicha parcela. Habría aquí un único título formal pero dos títulos materiales (herencia y venta) separados por más de un año.

En esta misma línea de facilitar y ensanchar la aplicación del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria los autores del Prontuario resuelven la duda que se plantean de si sigue siendo posible complementar el título de adquisición con un acta de notoriedad según la cual el transmitente o causante era tenido por dueño, tal como permitía el artículo 298 del Reglamente Hipotecario (que la RDGRN de 19 de Noviembre de 2015, a la que luego aludiremos, considera, en virtud de la Disposición Derogatoria Única de la Ley 13/2015, tácitamente derogado, al igual que el resto del antiguo título VI del Reglamento Hipotecario).

 En el Prontuario se concluye que sí es posible, si bien “el objeto de este (sic) acta no será el de declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca que se pretende inmatricular es tenido por dueño de la misma, sino que dicho transmitente adquirió la propiedad de la finca al menos un año antes”.

Pues bien, si en la interpretación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria todo son facilidades, en la del procedimiento del Artículo 203 los autores del Prontuario invierten las tornas, y así, todo son obstáculos a la hora de facilitar su aplicación. Por ejemplo, se afirma tajantemente que no podrá acogerse a este procedimiento el propietario que no disponga de título formal de propiedad; se estima, asímismo, que el Notario deberá archivar el expediente si el promotor desconoce en todo o solo en parte los datos que sirvan para localizar las fincas registrales colindantes; se considera obligatoria la solicitud de anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, y, por último, respecto de la forma de practicar notificaciones, se remite al artículo 202 del Reglamento Notarial, que, como sabemos, aboca al exhorto notarial en los casos de notificación fuera del distrito  del Notario que tramite el procedimiento.

Estando así las cosas, tanto en el cuerpo de Notarios como en el de Registradores todos estábamos expectantes ante la postura que adoptaría la Dirección General de los Registros y del Notariado en los primeros recursos que resolviese acerca de estos expedientes de concordancia Registro – Realidad. Pues bien, la Dirección General ya se ha pronunciado en dos resoluciones muy importantes por su repercusión en la práctica notarial, de fecha la primera 17 de Noviembre de 2015, en relación a los procedimientos de inscripción de rectificaciones descriptivas del artículo 201 de la ley Hipotecaria y la segunda, de  fecha 19 de Noviembre de 2015, en materia de inmatriculación por doble título traslativo del artículo 205 de la misma Ley.

Es, a mi juicio, muy revelador que en ambas resoluciones el objeto de controversia no sea ninguno de los nuevos procedimientos establecidos por la Ley 13/2015, pero, a pesar de ello, la Dirección General aprovecha para resolver dudas acerca de la aplicación de los mismos, fijando una interpretación oficial.

  Así, comenzando por la Resolución de 19 de Noviembre de 2015, ésta -en línea con las soluciones interpretativas adoptadas por el Prontuario del Colegio de Registradores-, admite, en primer lugar, el acta de notoriedad para acreditar la adquisición previa a la que motiva la inmatriculación, al entender que lo que exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria es que se acredite mediante título público (acta de notoriedad, es decir, título declarativo) que se adquirió no exigiendo, en cambio, que se acredite que se adquirió mediante título público (traslativo). Y, en segundo lugar, la citada Resolución, siguiendo aquí también a los autores del Prontuario, estima que el “lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales…, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior”. Es decir, el lapso de un año debe existir entre las adquisiciones, no entre los títulos formales.

 Pasando ahora al análisis de la Resolución de la Dirección General de 17 de Noviembre de 2015, he de reconocer que su lectura me ha dejado perplejo, pues la Dirección General transforma el aparentemente intranscendente expediente del nuevo artículo 199 de a Ley Hipotecaria en el procedimiento “estrella” para inmatricular excesos de cabida.

En efecto, la Dirección General en dicha resolución pone en pie de igualdad el procedimiento notarial de inmatriculación de excesos de cabida del artículo 201.1 LH con el procedimiento registral del artículo 199 de dicha ley pues considera que en ambos procedimientos el objeto es el mismo, es decir, la constancia registral tanto de una representación gráfica de finca (normalmente certificación catastral gráfica y descriptiva) como una rectificación de su descripción (pudiendo la rectificación descriptiva de superficie ser superior al 10 por ciento).

Se justifica tal equiparación por considerar que ambos procedimientos “incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados”. Pero si examinamos el artículo 199.1 LH observamos lo siguiente: su objeto es únicamente la inscripción de la representación gráfica de la finca, y no, además, la inscripción de rectificaciones de superficie. Así se desprende claramente de sus párrafos cuarto  (“el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca…” y sexto (“en caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro”).

Y precisamente por su objeto más limitado que el del artículo 201.1 LH, también son menores sus garantías procedimentales. Así, el expediente del artículo 199 LH puede tener éxito limitándose el Registrador a notificarlo personalmente únicamente a los titulares de las fincas registrales colindantes. En cambio, en el procedimiento del artículo 201.1 el Notario debe notificar no solo a estos sino también a los titulares de fincas catastrales colindantes y a los de cargas sobre fincas colindantes tanto registrales como catastrales, y por si ello fuera poco, también es obligatorio, tanto para el Notario como para el Registrador, la publicación de edicto en el B.O.E., todo ello por la remisión que hace el artículo 201.1 al artículo 203 LH.

Para concluir el análisis de este nuevo procedimiento del artículo 199 LH quiero señalar que la Dirección General, en la Resolución comentada, atribuye su tramitación a los Registradores de la Propiedad, tal vez porque dicho artículo no hace ninguna alusión a una posible intervención del Notario en el mismo, salvo en el párrafo tercero de su punto primero, al declarar que “la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral…”. Se da, pues, a entender que la inscripción de la representación gráfica de la finca puede efectuarse en virtud de una escritura que contenga un acto inscribible o bien como operación independiente, y en este último caso no establece ninguna exigencia formal. Pese a todo ello, entiendo que en este procedimiento la competencia debe entenderse compartida entre el Notario y el Registrador: el primero lo iniciará o impulsará, a requerimiento del interesado, y el segundo lo culminará. Y ello es así por el principio de titulación auténtica que rige en el Registro de la Propiedad. Entiendo también que la forma de actuación notarial será la de acta cuya estructura será básicamente la siguiente:

• Se incorporará certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca en cuestión manifestando el interesado que la descripción contenida en la misma coincide con la realidad física (el punto segundo del artículo 199.2 permite también la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral -si esta última no coincide con la realidad-, pero esto no será lo más habitual, parece);
• En el caso de que prospere la tesis de la Dirección General de que este procedimiento ampara también rectificaciones de superficie, se hará constar el valor fiscal del exceso de cabida declarado, a efectos de la tributación de esta acta en el ITPyAJD, aunque preveo que no habrá unanimidad acerca de si debe tributar y, en caso de hacerlo, si tributará por Transmisiones Patrimoniales (como las antiguas actas de inmatriculación de excesos de cabida) o por Actos Jurídicos (al ser su objeto de cuantía e inscribible en el Registro de la Propiedad);
• Por último, el interesado solicitará del Registrador de la Propiedad la constancia en los libros a su cargo de la base gráfica catastral y de la rectificación descriptiva con ella concordante.

Una vez analizadas las dos resoluciones de la DGRN de 17 y 19 de Noviembre del presente año, podemos extraer las siguientes

CONCLUSIONES:

A) Estas dos resoluciones han asestado un golpe casi mortal al expediente de dominio del nuevo artículo 203 LH y, de rebote, al de rectificaciones descriptivas del artículo 201.1 del mismo texto legal, al ser este una variante de aquel.

En efecto, a partir de ahora parece que se optará, en la gran mayoría de las ocasiones, por seguir el procedimiento del artículo 205 LH para inmatricular fincas, sirviendo como título previo el acta de notoriedad que permite la Dirección General, ya que este procedimiento es mucho más rápido, sencillo y económico que el del artículo 203 LH, máxime si se entiende que en éste es necesario presentar título escrito de dominio, que en muchas ocasiones no existirá, se habrá extraviado o será un simple recibo y no un título en sentido propio.

Y por las mismas razones de celeridad y economía se acudirá para inmatricular excesos de cabida al procedimiento del artículo 199 antes que al del artículo 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria. Por cierto, dicho procedimiento del artículo 199 LH recuerda bastante al del derogado artículo 298.3 RH que admitía la inscripción de excesos de cabida, sin límite de extensión, acreditados por certificación catastral siempre que el Registrador no tuviese dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

B) Según Maquiavelo el fin justifica los medios, y la Dirección General en esta ocasión parece haber seguido este principio, ya que en las dos resoluciones que comentamos, buscando un fin loable, es decir, evitar trámites farragosos a los administrados, se sirve de medios cuanto menos discutibles, pues opta por condenar al ostracismo dos nuevos procedimientos (los de los artículos 201.1 y 203 LH), resucitando, en cambio, con pequeñas variaciones, dos procedimientos presuntamente derogados en la ley 13/2015, es decir, el de inmatriculación en virtud de un solo título público traslativo más acta complementaria de notoriedad del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, y el de inmatriculación de excesos de cabida sin límite de extensión en virtud de certificación catastral gráfica y descriptiva regulado por el artículo 298.3 de dicho Reglamento.

Surge así una pregunta: ¿para este viaje eran necesarias estas alforjas? ¿Después de tantas vueltas estamos, prácticamente, igual que antes de la reforma? Como decía otro gran escritor, Tommaso Di Lampedusa, hay que cambiarlo todo para que todo siga igual, solo que en esta ocasión, a diferencia de lo que ocurría en “El Gatopardo”, el que hace que siga todo igual (la Dirección General en sus dos resoluciones comentadas), no es el mismo que el que lo cambió todo (el legislador con su Ley 13/2015).

Siendo, como dijimos anteriormente, digno de elogio y sin duda bienintencionado el fin perseguido por la Dirección General en estas resoluciones, creo que para alcanzarlo podría buscarse una vía más ortodoxa que la seguida y que pusiera en valor los nuevos procedimientos pergeñados por el legislador.

Es verdad que los nuevos procedimientos que venimos analizando parecen muy farragosos, pero creo también que serían perfectamente utilizables en la práctica simplemente si interpretáramos sus trámites de forma que se redujera su farrogosidad. En este sentido propongo la siguiente forma de actuar:

1º) Considerar que para el buen fin del expediente de dominio no es necesario presentar título escrito, lo cual se ha admitido siempre, al menos cuando dicho expediente era de competencia judicial (artículo 274.2º y 282 del Reglamento Hipotecario, no derogados expresamente por la Ley 13/2015 –aunque sí tácitamente según vimos que entiende la Dirección General).

2º) Considerar que no es motivo para que el Notario archive el procedimiento el hecho de que el promotor del mismo no pueda identificar las fincas registrales colindantes (lo cual resultará muy difícil en la práctica) ni, por tal motivo, a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas. Ello sin perjuicio de que aunque el promotor del expediente no pueda identificarlos, el Notario deberá practicar con ellos la notificación del expediente en los domicilios que consten en el Registro, como indica la regla quinta del artículo 203 LH, debiendo a tal efecto, según entiendo, el Registrador hacer constar tales domicilios en la certificación que debe remitir, según indica dicho artículo, al Notario actuante.

3º) Ha de entenderse, asímismo, que no es obligatorio que el Notario solicite al Registrador anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. Así se desprende de la regla sexta del artículo 203 LH al señalar – utilizando respecto de la toma de anotación la forma condicional – que “si se hubiera tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva”.

4º) Y, por último, también debemos interpretar que en ningún caso habrá que acudir al exhorto notarial para practicar las notificaciones fuera del Distrito Notarial del Notario actuante, so pena de incrementar exponencialmente la farragosidad, lentitud y coste del expediente. Es decir, habría que interpretar que el régimen que han de seguir estas notificaciones fuera del Distrito es el de la remisión de cartas por correo, y no el de las auténticas notificaciones, en el sentido de que podrá enviarse la cédula por correo certificado con acuse de recibo a un domicilio situado fuera del Distrito Notarial del Notario que tramite el expediente. Así hemos actuado, de forma práctica, los Notarios, a la hora de notificar fuera de nuestro Distrito a los propietarios de fincas colindantes en las Actas de Inmatriculación de Exceso de Cabida derogadas por la Ley 13/2015. Ya sé que se me puede objetar que es absurdo considerar que el Notario pueda notificar por correo certificado lo que no podría hacer personalmente (es decir, notificar fuera de su Distrito Notarial), pero lo cierto es que la sorprendente y ciertamente criticable RDGRN de 10 de Enero de 2013 lo permite, al estimar que lo determinante para la validez de la notificación fuera del Distrito por correo –si resulta exitosa- es el hecho del envío de la cédula desde una Oficina de Correos ubicada dentro del Distrito Notarial del Notario actuante. En el caso de que la notificación por correo con acuse de recibo resultase fallida podría intentarse de nuevo, para evitar alegaciones de indefensión que, en caso de plantearse, no deberían prosperar, teniendo en cuenta que la tramitación del acta es también objeto de comunicación por el Notario a los posibles interesados a través del B.O.E.

ARCHIVO LEY JURISDICCIÓN VOLUNTARIA

RESOLUCIÓN 17 DE NOVIEMBRE DE 2015

RESOLUCIÓN 19 DE NOVIEMBRE 2015

ARTÍCULO 203 LEY HIPOTECARIA

RESUMEN DE LA LEY 13/2015

SECCIÓN DOCTRINA

SOBRE EL DERECHO DE TRANSMISIÓN