LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. PARTICULARIDADES DEL EXPEDIENTE NOTARIAL
José Antonio Garcia Vila. Notario de Barcelona
ÍNDICE:
1.- Introducción. El tracto sucesivo y su interrupción.
3.- La extraordinaria dificultad.
4.- La naturaleza excepcional del expediente.
7.- La extraordinaria dificultad como medio de rectificación del Registro de la Propiedad.
8.- La finalidad del expediente.
9.- El título formal del promotor.
12.- Y, de nuevo, la usucapión.
13.- Los negocios jurídicos intermedios ineficaces.
14.- Las notificaciones, los consentimientos y las oposiciones.
15.- El contenido del consentimiento.
16.- La oposición y la sentencia declarativa.
19.- Naturaleza del expediente como de jurisdicción voluntaria.
20.- La calificación registral del expediente y del juicio notarial.
21.- El efecto dualista de la reanudación de tracto.
RESOLUCIONES CITADAS EN EL TEXTO.
1.- INTRODUCCIÓN. EL TRACTO SUCESIVO Y SU INTERRUPCIÓN.
La ley 13/2015 ha dado una nueva regulación al título VI de la Ley Hipotecaria, relativo a la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Dentro de las innovaciones introducidas se encuentra un expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (art. 208), atribuyéndole la tramitación y resolución del expediente al notario. Sobre algunas de las particularidades de este expediente es sobre lo que versan las páginas que siguen.
Todos tenemos la imagen del tracto sucesivo como una cadena en la que cada eslabón supone un negocio o hecho jurídico que produce una transmisión del dominio. Poco importa ahora y a los efectos buscados que también el tracto rija para otros negocios como la constitución de hipoteca.
En el sistema normal de tracto sucesivo, se dice, el adquirente de hoy es el transmitente de mañana.
Se dice que falta el tracto sucesivo cuando el transmitente de hoy no consta en el Registro, de forma que el adquirente de hoy no puede inscribir su título por falta de previa inscripción del título de su transmitente. Y esta idea, también, es sustancialmente cierta.
Las resoluciones de 2 de octubre de 2017 y 7 de noviembre de 2018 (con cita de las de 29 de agosto de 1983, 30 de mayo de 1988 y 5 de julio de 1991) definen el supuesto de interrupción de tracto como aquél que se produce cuando no ha tenido acceso al Registro alguna relación jurídico inmobiliaria de suerte que impide conectar la titularidad cuya adquisición se pretende justificar con la registral por no derivar aquélla de ésta y carecer, añaden, y este añadido tiene importancia para lo que luego se dirá, el interesado de los títulos que a través de su inscripción permitirían lograrlo.
Por lo tanto, si el adquirente ha adquirido del titular registral no se da falta de tracto, y así lo dice claramente el art. 208 cuando señala que “no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral”; en tal caso, continúa diciendo el texto legal, “la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.
Es decir, si el negocio jurídico adquisitivo no se formalizó en documento público (bien porque se hizo verbalmente o se hizo en documento privado y se realizó la traditio), esa solución del actual art. 208 exige o bien la elevación voluntaria a público del negocio o bien la elevación judicial en cumplimiento de una obligación de hacer, que es la que deriva del art. 1279 CC. En realidad, el art. 208 no hace sino recoger la doctrina del art. 40 LH que nos dice que cuando la inexactitud del Registro proviniere de no haber tenido acceso al mismo alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar, en primer lugar, por la toma de razón del título; es más, el art. 40 diferencia claramente este supuesto del expediente de reanudación de tracto, que es el segundo medio elegido para subsanar la inexactitud registral por la causa indicada; y esto también tendrá importancia para lo que luego se dirá.
Por lo tanto, y con carácter general, la falta de tracto sucesivo se produce cuando el título del transmitente no está inscrito, de forma que no se adquiere de titular registral.
2.- ALGO MÁS SOBRE EL TRACTO.
Pero para que estemos ante un problema de tracto sucesivo interrumpido se necesita algo más; ya no basta con que el último transmitente no conste inscrito; es preciso que el título adquisitivo formal de este último transmitente o no exista o no sea inscribible; es a esto a lo que se referían las resoluciones citadas cuando decían que era preciso, además, que el interesado careciera de los títulos que a través de su inscripción permitirían lograrlo.
Veamos el supuesto más simple. A es el titular registral; transmite a B, quien no inscribe; B transmite a C. C no puede inscribir; si el título adquisitivo de B constara en documento público y estuviera circulando la copia, bastaría presentar los dos documentos (el adquisitivo de B y el adquisitivo de C) y no habría problema de tracto propiamente, sino de toma de razón de los títulos. Como se puede colegir de lo dicho, los títulos materiales de adquisición existen y constan en documento inscribible, es decir, cada una de las transmisiones consta documentada.
He dicho antes que es preciso que el título adquisitivo formal del último transmitente o no exista o no sea inscribible; con ello quiero cubrir dos supuestos.
2.a.- En el primero de los supuestos, el título adquisitivo formal de ese último transmitente no existe.
Es el caso en que A (titular registral) fallece; sus herederos son sus hijos, B1 y B2, que venden a C. B1 y B2 tienen un título material (la ley) pero les falta un título formal (la partición). Sin embargo, en este caso no hay verdadera ruptura de tracto, porque frente a lo que he dicho antes, cabe la figura del “tracto sucesivo abreviado”, de forma que si bien hay dos hechos o negocios transmisivos (títulos materiales: el derivado del derecho hereditario y la venta de un bien que está integrado en una comunidad, la hereditaria) hay un solo título formal (la escritura de compraventa).
Sin embargo, en este supuesto de los herederos al que hemos hecho referencia, lo que hemos de ver es que la partición puede existir (lo cual plantea otro problema), pero no es preciso que exista, puesto que los herederos pueden vender los bienes hereditarios sin necesidad de partir, ya que la venta supone la aceptación de la herencia. Por eso, la Dirección General siempre (como ejemplo, la resolución de 18 de marzo de 2000, con cita de la doctrina anterior y reiterada después) ha considerado que en un supuesto como el contemplado, era de aplicación el artículo 20 LH, y no había dos títulos formales, por lo que no cabía la figura del tracto sucesivo interrumpido y había que presentar el título adquisitivo con todos los requisitos formales para la inscripción, incluyendo, además, la justificación material y formalmente adecuada probatoria de que los transmitentes era los herederos del titular registral.
Esta doctrina ha pasado al art. 208 cuando dice que tampoco hay ruptura de tracto que justifique el expediente cuando se adquiere directamente de los herederos del titular registral.
Ahora bien, esta doctrina se genera en torno al supuesto de hecho de la venta directa por los herederos sin haber realizado la partición de la herencia. La dicción del artículo plantea sin embargo si estamos en el mismo supuesto de falta de interrupción del tracto si ha habido una partición previa; es decir, B1 y B2 parten la herencia, se adjudican el bien por mitad y lo venden a C. En este caso hay, dos negocios jurídicos: el particional en que se adjudican los bienes los herederos y el transmisivo a quien pretende la inscripción.
Lo que hay detrás de este problema es que, si este supuesto de la partición previa se incluye en la dicción legal, no se puede exigir la presentación del título previo de partición, sino que al adquirente le basta probar que, efectivamente, los transmitentes eran los herederos del titular registral. Y si se exige la presentación del título previo entonces los defectos formales en el mismo (por ejemplo, el hecho de que la partición sea privada) justifican que se entienda que estamos ante una interrupción del tracto que permita el expediente.
Una interpretación histórica del precepto debiera llevar a entender que el supuesto de hecho es el restrictivo de la venta por los coherederos sin partición, ya que el “directamente” del texto legal supone que no hay negocio jurídico intermedio de partición, de forma que hay que interpretar el texto restrictivamente: sólo cuando se adquiere de los herederos sin previa partición no hay interrupción del tracto; si hay partición previa, hay dos negocios jurídicos materiales y dos negocios formales distintos y al adquirir de los herederos copropietarios que han sustituido la comunidad hereditaria por la comunidad romana u ordinaria, ya no se adquiere de los herederos directamente sino de los copropietarios por la partición y hay una efectiva interrupción del tracto que permite la práctica del expediente.
Pero podemos complicar un poco el supuesto. A fallece dejando tres hijos B1, B2 y B3. Parten la herencia y el bien se adjudica a B1, el cual después vende a C. C adquiere de alguien que es heredero del titular registral, pero aquí también hay ruptura de tracto, porque no venden propiamente “los herederos”, sino el heredero adjudicatario y hay dos títulos formales: la partición en la que se adjudica el bien a un heredero y la venta por éste.
Esta línea doctrinal está representada por la resolución de 23 de septiembre de 2003 (reiterada por las de 1 y 5 de agosto de 2012 o 24 de marzo de 2015). Lo importante de esta resolución, en mi opinión, y más adelante veremos hasta qué punto sus premisas son trascendentales, es que señala que no está en manos del titular (el comprador) subsanar las deficiencias formales del primer título por la vía del art. 1279 CC, pues no tiene acción directa más que contra su vendedora, no frente a los coherederos cuyo consentimiento sería necesario para formalizar el cuaderno particional.
Como conclusión, hay tracto abreviado cuando se vende un bien integrado en la comunidad hereditaria; pero si hay tracto abreviado, no hay por tanto interrupción de tracto y no cabe la tramitación del expediente; el adquirente debe presentar un título inscribible, complementarlo en su caso presentando la documentación pertinente (fallecimiento del testador, testamento o declaración de herederos ab intestato) o subsanar los defectos que pueda haber en su título.
Creo que también podemos comprender en este caso del tracto abreviado, por analogía, el supuesto en que, fallecido un esposo casado en gananciales, el cónyuge supérstite y los hijos venden el bien que era ganancial y ahora está integrado en la comunidad postganancial que no se liquida.
Estos son los supuestos a los que creo que se puede referir el art. 208; pero hay que notar que ahora hemos ampliado el supuesto de hecho, porque en el segundo de nuestros casos, el de la comunidad postganancial, C ya no adquiere de los herederos, sino del cónyuge cotitular del bien y los herederos del otro cotitular.
Y tampoco está claro, en realidad, qué ocurre si A fallece dejando un heredero único, B, que vende a C. Es heredero del titular registral, y formalmente estaría incluido en el supuesto de hecho del art. 208; pese a que la doctrina del tracto abreviado se ha generado en torno a la venta del bien que está en comunidad, el supuesto se encuentra dentro de la dicción del supuesto legal del art. 208 y, en mi opinión, si se admite la venta del bien heredado que se encuentra en comunidad hereditaria, las mismas razones hay para entender que en este caso no hay propiamente ruptura de tracto.
2.b.- El segundo de los supuestos a que hacía referencia es que el título formal del último transmitente no es inscribible.
Sería el caso en que A (titular registral) vende a B y éste vende a C. La venta a B se hizo verbalmente o en documento privado. Dejemos ahora en paz la traditio. El complejo transmisivo se ha producido, pero la forma negocial empleada (en la venta verbal hay también forma) no permite el acceso de dicho negocio al Registro. Pues bien, en un caso como éste hay ruptura de tracto. Ya puede tener C su adquisición documentada en escritura pública, que no va a poder inscribir. Éste es el supuesto típico de la ruptura de tracto y para éste está pensado el expediente del art. 208.
3.- LA EXTRAORDINARIA DIFICULTAD.
Realmente, ahora se podrá argüir que la Dirección General ha negado que en estos supuestos “sencillos” quepa el expediente de reanudación de tracto. Y es que la Dirección General elaboró una doctrina, la de “la extraordinaria dificultad”, para negar que cupiera acudir al expediente cuando no había esta extraordinaria dificultad en rellenar la forma negocial adecuada a los negocios jurídicos que forman la cadena de transmisiones que lleva al promotor del expediente.
Primero se comenzó con un supuesto en que resultaba que el promotor del expediente disponía de las escrituras que enlazaban desde el titular registral hasta su propio título, pero admitió el expediente de reanudación si faltaba la documentación intermedia o ésta era defectuosa; la Dirección General rectificó después este criterio, y a partir de 1999 y 2000 (resoluciones de 13 de abril de 1999 y 18 de marzo de 2000, seguido ya por otra verdadera montaña de resoluciones, que concluyen con la de 23 de mayo de 2016, que aplica esta doctrina al nuevo sistema) el Centro Directivo termina por construir una doctrina limitativa de la procedencia del expediente a aquellos casos de extraordinaria dificultad para conseguir la documentación que permita completar la cadena de titularidades que lleva desde el titular registral al promotor del expediente.
La resolución de 23 de mayo de 2016 dice que en el nuevo sistema se exige que se den determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del expediente y el titular registral existiendo una “clara imposibilidad” de obtención del o de los títulos ausentes y hace una referencia a que “la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resultan imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación del tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del vendedor”.
Sin embargo, esta idea no es uniforme en la doctrina de la propia Dirección General y, sobre todo, oculta dos problemas o enfoques que necesitan ser adecuadamente diferenciados.
4.- LA NATURALEZA EXCEPCIONAL DEL EXPEDIENTE.
El primer enfoque es la consideración del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido como un expediente de naturaleza excepcional.
Esta consideración se ha convertido casi en un encabezamiento sistemático de todas las resoluciones sobre este expediente.
Su doctrina, resumida, es que la reanudación es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada, que exige una comprobación minuciosa por el registrador del cumplimiento de requisitos legales (como si en cualquier otro supuesto no fuera deber del registrador eso) e impone, y esto es la trascendental consecuencia, una “interpretación restrictiva de los supuestos que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto”.
Ni la tesis es correcta ni lo son sus consecuencias.
Los argumentos básicos de esta doctrina son que los medios ordinarios para conseguir la inscripción son o el consentimiento del titular en escritura pública o la sentencia dictada contra el mismo en un juicio declarativo, de forma que el expediente tiene carácter excepcional, y que el art. 40 LH contempla este expediente de reanudación de tracto como subsidiario de la inscripción de los títulos intermedios. Entre otras muchas, la resolución de 15 de noviembre de 2021 que señala como argumentos “a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 208 de la Ley Hipotecaria)”.
La crítica doctrinal (elaborada por registradores de la Propiedad) de esta línea de pensamiento del Centro Directivo destaca cómo detrás de la doctrina de la Dirección General late la idea de que el procedimiento puede ser camino para un fraude y señala que el art. 40 a) LH no supone la existencia de ningún orden de preferencia, de forma que el interesado deba acudir necesariamente al primer medio previsto que es la toma de razón de los títulos intermedios.
Así, claramente, lo señaló la resolución de 24 de enero de 1963 relativa a un caso de una sentencia declarativa de dominio ordenando la inscripción a favor del demandante (criterio reiterado por la de 15 de noviembre de 1990), apoyándose tanto en el texto de la Ley como en la Exposición de Motivos de la Ley de 1944. El interesado puede acudir libremente a buscar y elevar a público todos los títulos intermedios, reanudar el tracto por el expediente de dominio (hoy acta notarial) o acudir a la vía jurisdiccional para que se declare su dominio, sin que el orden contenido en el art. 40 LH suponga orden de preferencia de los medios.
En mi opinión, esta idea de la excepcionalidad del expediente es una doctrina que carece de verdadero respaldo legal.
Es cierto que el principio básico de nuestro sistema es el principio de legitimación registral, de forma que se exige el consentimiento del titular para provocar modificaciones que le afecten; la normativa en materia de cancelación de inscripciones, la exigencia de demanda contra él para rectificar el Registro son datos claros; lo que, en mi opinión, es que si esto fuera así en la forma indicada por la línea doctrinal que se critica, resultaría llamativo que el propio artículo 40 al hablar de cómo se rectifica el Registro por no constar en el mismo la totalidad de las inscripciones fije un orden que es contrario a aquella idea de que o se presentan los títulos intermedios o hay que obtener sentencia demandando al titular y sólo y en último término se puede acudir al expediente reanudador; en la Ley, no en la doctrina, los procedimientos para ajustar los dictados del Registro a la realidad en un caso como el que nos ocupa son a) la toma de razón del título correspondiente, b) la reanudación del tracto sucesivo, y c) la resolución judicial. Nada en la historia del expediente para la reanudación del tracto sucesivo hace pensar ni que fuera un medio excepcional (de hecho, en la reforma de 1944, el expediente de dominio se incrusta después de la toma de razón del título y antes de la resolución judicial) ni que se considerara un medio subsidiario que precisara algo más (como una extraordinaria dificultad en conseguir los títulos) que la concurrencia de sus requisitos.
Por otro lado, y aunque sea un tema marginal, la referencia que a día de hoy, después de la reforma de 2015, continúa haciendo la Dirección General a la “cancelación” del asiento es improcedente (o al menos lo es si se interpreta directamente), porque deriva de la dicción del artículo 286 del Reglamento hipotecario, que dice que “el auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley” precepto ya no vigente por referirse a un auto aprobatorio que ahora no existe.
Y si de cancelaciones hablamos, la referencia que se hace al consentimiento del titular registral o la sentencia como medio para provocar la “rectificación” del Registro haciendo constar una extinción de un derecho, hemos de tener en cuenta, al menos, dos cosas: a) el art. 82 LH, citado por la propia Dirección General, prevé la cancelación de un derecho sin intervención del titular de ese derecho y aplicando una prescripción, pese a que ésta prescripción se produce extrarregistralmente y b) el art. 210 regla octava prevé también la cancelación de derechos de configuración jurídica y ciertas formas de garantía por el simple transcurso de un plazo sin que en el Registro conste el ejercicio del derecho. La idea de protección jurisdiccional del derecho inscrito, tan cara a la doctrina, se ve estrepitosamente traicionada por la resolución de la Dirección General de 19 de febrero de 2018; pese a que el Registro publica una titularidad registral de un crédito garantizado con hipoteca, el órgano directivo no tuvo inconveniente en aceptar la cancelación de ese derecho sin intervención del titular por presentarse una escritura de carta de pago del préstamo y cancelación de la hipoteca que lo garantiza anterior a la cesión; la Dirección General declara y resuelve el conflicto de derechos en liza, pretendiendo que es un caso de extinción de un derecho por declaración de la ley, y todo ello a espaldas del titular registral. Sobre este tema me he pronunciado en otra ocasión y lo traigo a colación para mostrar cómo para la Dirección General los principios son elásticos.
5.- LA IMPOSIBILIDAD DE OBTENCIÓN DE LOS TÍTULOS INTERMEDIOS O LA EXTRAORDINARIA DIFICULTAD EN SU OBTENCIÓN.
Como he indicado anteriormente, esta doctrina de la consideración del expediente de reanudación como medio excepcional se ha complicado innecesariamente con el otro problema, el de la extraordinaria dificultad para conseguir la titulación que falta. O más con exactitud, precisamente la consideración como medio excepcional ha llevado a entender que se precisa una interpretación restrictiva de los supuestos de interrupción de tracto y eso lleva a entender que, en ciertos casos, y pese a haberse adquirido de un titular que no tiene su título registrado ni ser registrable, es decir, darse el supuesto de hecho que define la interrupción, no procede el expediente por no existir interrupción, interpretando la interrupción restrictivamente.
Esta tesis parece llevar consigo una clara contradicción. Y así es: es claramente contradictoria.
Y este tema, el de la extraordinaria dificultad, presenta otra complicación añadida y es que tanto ha servido para negar que haya tracto sucesivo interrumpido y, por tanto, concluir que no cabe el expediente, como ha servido para permitir el expediente en casos en que no había propiamente interrupción de tracto, pero sí había una extraordinaria dificultad para conseguir la titulación.
Y lo dicho en estos dos párrafos anteriores no es un mero juego de palabras.
Para la Dirección General (partiendo de esa interpretación restrictiva de los supuestos de hecho de la ruptura de tracto que se predica) en ocasiones la no existencia de extraordinaria dificultad para conseguir la titulación ha servido para negar que hubiera ruptura de tracto. O lo que es lo mismo, pese a que el promotor del expediente ha adquirido de quien no es titular registral, pero deriva a través de una cadena más o menos larga de transmisiones del mismo (que el supuesto de hecho de la interrupción de tracto), se decide que no hay interrupción de tracto porque no hay extraordinaria dificultad en conseguir la titulación intermedia.
Un buen ejemplo de esta doctrina es la resolución de 3 de enero de 2017. En el supuesto de hecho, la finca fue transmitida en documento privado de compraventa por el titular registral a alguien, quien la aporta en escritura pública a una sociedad. Es decir, hay dos títulos materiales y dos títulos formales, el primero de ellos no inscribible. La Dirección General da la razón al registrador cuando éste dice que no hay verdadera interrupción ya que sólo existe pendiente de formalización el documento de adquisición directa del titular registral, el primero de los títulos materiales.
En el caso concreto, el supuesto es más complejo porque cuando se tramitó el expediente la titular registral era una mercantil que estaba en quiebra, y los integrantes de la comisión liquidadora (que firman la compraventa) o habían fallecido o eran de provecta edad, hechos que impedirían el otorgamiento de cualquier escritura. Y entonces, con cita de las resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 24 de marzo de 2015 y 28 de abril (en el mismo sentido podría haber citado la de 23 de mayo ya citada) de 2016, dice que “a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto” (nótese que antes había negado que existiera verdadera interrupción) hay que valorar la “existencia de una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de tracto”, pero que esta dificultad hay que alegarla en el expediente y ha de ser aceptada por el notario y no puede alegarse en vía de recurso.
Es decir, la “no extraordinaria dificultad” para conseguir la titulación que falta supondría, como línea de principio, negar la existencia de interrupción de tracto, y esto es, en mi opinión, una afirmación contradictoria con la definición misma del supuesto de hecho de la interrupción de tracto; pero como en el caso concreto se daba esa extraordinaria dificultad, se acaba admitiendo la existencia de interrupción de tracto y la procedencia del expediente, aunque en el caso concreto se niegue.
En la resolución de 13 de julio de 2017 son titulares registrales A y B con carácter ganancial; B fallece y el viudo A y los hijos de B venden a C en documento privado; C fallece y el promotor hereda a C. Dice la Dirección General que únicamente falta la elevación a público del documento privado y “faltando la elevación a público de un documento no hay verdadera interrupción de tracto”. De nuevo, la “no extraordinaria dificultad” para conseguir la titulación que falta supondría, como línea de principio, negar la existencia de interrupción de tracto. Pero también se invoca una extraordinaria dificultad para elevar a público ese documento, porque el contrato privado fue de 1945 y han fallecido varios y entonces la resolución cita las resoluciones ya indicadas de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 y 24 de marzo de 2015 que admiten el expediente cuando no habiendo verdadera ruptura de tracto la obtención de la titulación ordinaria reviste una extraordinaria dificulta que daría lugar a formalismos inadecuados y acaba admitiendo el expediente.
6.- CRÍTICA DE ESTA DOCTRINA.
La doctrina contenida en estas resoluciones es contradictoria con la que resulta de otras resoluciones, pero esto es sólo un primer paso en la crítica de esa línea doctrinal de la “extraordinaria dificultad”.
Ya la resolución de 15 de noviembre de 1990 partía de que no puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre «interrupción del tracto» y «ruptura de la sucesión de titularidades» y señaló que, si hay una cadena de transmisiones, no puede imponerse al titular actual reconstruir la formalización e inscripción de actos o contratos intermedios en los que él no fuera parte. Esta es la idea de la resolución ya citada de 23 de septiembre de 2003 que señala que el titular no tiene acción directa más que contra su vendedora.
Pero el ejemplo más claro lo encontramos en la resolución de 23 de diciembre de 2020. El titular registral vende a la mercantil A en documento privado; la mercantil A vende a la mercantil B también en documento privado. Se exige por el registrador que se eleven a público los dos negocios jurídicos y el Centro Directivo dice que el precepto legal no contempla ninguna limitación para acudir al expediente por razón de la antigüedad de los títulos de dominio o de la mayor o menor dificultad para su documentación pública y que procede el expediente. En cierto sentido, sigue el mismo criterio la resolución de 24 de septiembre de 2021, cuando acepta la venta en documento privado del titular registral al que después transmite al promotor del expediente, documento que, además, falta en el caso de autos.
La tesis de estas resoluciones de 2020 y 2021 es absolutamente correcta, porque la solución contraria contenida en las resoluciones citadas de 3 de enero y 13 de julio de 2017 citadas mezcla indebidamente la existencia de interrupción de tracto, la excepcionalidad del expediente y la extraordinaria dificultad en conseguir documentación, y parece dar por supuesto lo que en modo alguno lo está y no puede darse (como diría el castizo “no puede ser y, además, es imposible”) y es que el promotor pueda por sí reconstruir documentalmente el pasado.
Para probar este aserto, vayamos al caso más sencillo de las dos ventas en documento privado: A (titular registral) vende a B, quien después vende a C.
Es cierto que C puede demandar a B para la elevación a público de su documento privado, el Juez condenará a B y si B no lo hace voluntariamente, y en ejecución de sentencia, el Juez tendrá por emitida la declaración de voluntad de B, de forma que C podrá concurrir ante Notario para, a su vez, formalizar su elevación.
Pero nos falta la documentación del negocio entre A y B. Es cierto que B podría demandar a A. Es cierto; pero C no es B. Y resulta que ni C puede demandar a B para que éste eleve a público el contrato A/B ni tampoco puede demandar a A para que éste lo eleve. Y por ningún lado he leído jamás que la compraventa B/C pueda suponer que hay implícita una cesión de la acción para la elevación a público de los negocios jurídicos antecedentes. Y no lo he leído por la sencilla razón de que no existe esta “acción” y, lo que es más, no cabe que exista una pretensión procesal de tal naturaleza. Como dice la resolución de 2003, no hay “acción directa” contra los anteriores transmitentes. La facultad de demandar la elevación a público es de naturaleza personal; y diría que es personalísima; entiéndase bien que no digo que el acto de elevación sea personalísimo y no sustituible por la autoridad judicial; digo que es personalísima de los contratantes y no cabe entender ni cedida la acción (incluso sería discutible una cesión de la pretensión) ni que haya posibilidad de subrogación en esa pretensión por el hecho del otorgamiento de otro negocio jurídico que tiene su base en éste. Del contrato de compraventa nace mi pretensión de que el otro contratante eleve a público, pero no se va más allá. Y es que en Derecho español existe libertad de elección de forma; las partes contratantes pueden compelerse a “llenar” una forma, pero por mucho interés (y legítimo) que pueda tener C en que el contrato entre A y B sea elevado a público, ese contrato es algo ajeno a él y aceptó, al tiempo de concertar su compraventa, el estado formalizado de los títulos de su vendedor, títulos que ni siquiera tiene que conocer; pudo, y debió, exigir al tiempo de contratar que su transmitente tuviese llena una forma en la titulación; no lo hizo, y debe pechar con las consecuencias.
Vuelvo a repetir lo dicho antes: hay que reconocer que C tiene interés en que el negocio entre A y B se eleve a público; pero no parece que sea un interés jurídicamente protegido. Es cierto que C siempre podrá demandar a A y B la elevación a público de su contrato, y cabe incluso que se entienda judicialmente (en una interpretación extensiva de lo que es el interés legítimo protegido) que procede.
Pero toda una teoría sobre la procedencia del expediente de dominio no puede basarse en una posibilidad ni siquiera defendida teóricamente por nadie, hasta donde se me alcanza.
En conclusión:
a) para que exista interrupción de tracto basta con que el título formal del transmitente no esté inscrito ni sea inscribible, como la propia Dirección General se ha encargado de resaltar;
b) la excepcionalidad del tracto sucesivo (que, como he dicho, no es propiamente tal) no puede llevar a negar que en un supuesto como el indicado haya ruptura de tracto, ya que los dos problemas operan en plano distinto;
c) y la mayor o menor dificultad del promotor del expediente llenar la forma de los títulos anteriores al suyo no puede suponer, en modo alguno, negar la existencia de una interrupción del tracto; la doctrina de la extraordinaria dificultad para la obtención de la titulación ordinaria supondría, en realidad, desplazar la procedencia del expediente a un juicio del registrador difícilmente controlable a priori ni por el promotor del expediente ni por el notario, con quiebra del principio de seguridad jurídica entendida como predictibilidad; es una exigencia que carece de apoyo legal y reglamentario, ya que no aparece por ningún sitio, y, en el fondo, supone desconocer los medios procesales de que el promotor del expediente dispone para conseguir la documentación: en el caso más sencillo, sencillamente, carece de tales medios procesales ya que carece de legitimación procesal (de “acción directa”, dice el Centro Directivo) para instar esa formalización.
Por eso esa doctrina es criticable.
Hasta ahora he analizado el caso de las ventas sucesivas en documento privado. Son diferentes los supuestos de hecho de la resolución de 13 de julio de 2017 o de la resolución de 30 enero 2018. En esta última, hasta ahora no citada, el titular registral muere, uno de los herederos adquiere por herencia, y sus herederos parten la herencia de éste y se adjudican el bien; la resolución de 2018 cita las resoluciones de 14 de abril y 10 de noviembre de 2016 de que cabe cuando se adquiere de alguno de los herederos del titular registral porque “el promotor carecería de acción directa frente a los herederos que no le transmitieron”.
Como hemos visto, los supuestos de hecho de ambas resoluciones de 2017 y 2018 son más complejos, pero sustancialmente sería el caso en que A (titular registral) vende a B en documento privado; B fallece y hereda C.
Como hemos visto (y sí, reitero), la resolución de 2018 que se acaba de citar indica que el heredero del contratante carece de acción directa contra el otro contratante; en mi opinión esto no es así; el heredero del comprador sí tiene acción contra el vendedor de su causante para que éste eleve a público el contrato, porque como heredero sucede en todos sus derechos y acciones.
Y es por eso por lo que la resolución de 5 de junio de 2020 dice que “tiene la razón el registrador al recordar la doctrina de este Centro Directivo sobre inaplicación del expediente de dominio cuando no hay propiamente interrupción del tracto sucesivo. No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del adquirente del titular registral, y por tanto los legitimados activamente para el ejercicio de las acciones que al mismo correspondían para satisfacer los requisitos establecidos por el ordenamiento relativos a la documentación de la compraventa”.
Ahora bien, en mi opinión, esta resolución amplía indebidamente el supuesto legal. La ley dice que no hay interrupción cuando se adquiere del titular registral o de sus herederos. La Dirección General se permite ampliar el supuesto de hecho que define la ley al caso de que el promotor del expediente sea heredero del adquirente del titular registral, y dice que no hay interrupción de tracto porque el heredero tiene acción para pedir la elevación a público de la compraventa de su causahabiente.
Pero que pueda hacerlo (y ya he dicho antes que puede) no quiere decir que haya de imponérsele hacerlo. Hay dos transmisiones, la segunda no puede acceder al Registro por no estar inscrita la primera y hay ruptura de tracto; el expediente es una alternativa a la vía judicial, con independencia de la mayor o menor dificultad de ésta e incluso de que en un caso como el indicado cupiera, como heredero, la acción directa contra el contratante del causante del promotor del expediente.
Conviene, por tanto, no confundir los problemas que se han visto de cuándo hay ruptura de tracto, cual es la naturaleza del expediente y la mayor o menor dificultad para conseguir la formalización adecuada de la titulación que constituye la cadena entre el titular registral y el promotor del expediente.
7.- LA EXTRAORDINARIA DIFICULTAD COMO MEDIO DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Pero antes he señalado que la doctrina de la “extraordinaria dificultad” ha servido para permitir el expediente en casos en que no había propiamente interrupción de tracto, pero sí había una extraordinaria dificultad para conseguir la titulación.
Las resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 admiten el expediente de dominio incluso en aquellos casos en que no hay verdadera ruptura de tracto cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad que daría lugar a formalismos extraordinarios; en la primera, de 19 de septiembre de 2012, se trata de admitir un acta de notoriedad como complementaria de un documento privado en el que el vendedor es el titular registral; la Dirección General dice que “en definitiva la interrupción de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando el último eslabón registral no permite pasar al actual sin una dificultad extraordinaria, en cuyo caso, el tracto también está interrumpido por razón de esa dificultad” en una palmaria declaración de que, en realidad, no hay interrupción; en la segunda de las resoluciones, de 7 de diciembre de 2012, una de las cinco copropietarias (en realidad, nudo propietaria) adquiere en documento privado de las otras cuatro copropietarias las cuatro quintas partes que le faltaban para ser titular del cien por cien, pero al iniciarse el expediente, ya resultaba imposible obtener la titulación formal necesaria para la inscripción, pues habían fallecido los que suscribieron el contrato aludido y había habido una pluralidad de sucesivos herederos que dificultaban extraordinariamente la prestación de los consentimientos necesarios.
En otras resoluciones, se sigue el mismo criterio; la de 28 abril 2016 (en que se trata de un comprador de una sociedad en documento privado con la sociedad está liquidada) dice que en el caso en cuestión no se ha justificado la extraordinaria dificultad en conseguir la documentación pertinente (es decir, parece que si se hubiera justificado tal dificultad procedería el expediente) y la de 28 de diciembre de 2018 (en que los promotores adquirieron de los titulares registrales) que admite el expediente de dominio incluso en aquellos casos en que no hay una verdadera ruptura de tracto cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que “daría lugar a formalismos inadecuados”, aunque en el caso de autos no se diese tal extraordinaria dificultad.
Vale la pena destacar cómo en todos estos casos el adquirente del titular registral existía al tiempo de promover el expediente.
Hay que reconocer el esfuerzo de la Dirección General en estos casos; pero el esfuerzo se basa en un error.
Si no hay efectiva interrupción de tracto porque se ha adquirido directamente del titular registral, ningún problema o dificultad en la obtención de la documentación puede significar desconocer la inexistencia del supuesto de hecho de la interrupción del tracto; y si no hay interrupción de tracto, sea cual sea la dificultad, el camino es la obtención de sentencia y no un expediente, judicial antes y notarial hoy. El artículo 208 es claro y meridiano: en los casos de adquisición del titular registral no hay interrupción de tracto y si no la hay no cabe ni expediente de reanudación ni actas complementarias que no tienen cabida en la Ley.
8.- LA FINALIDAD DEL EXPEDIENTE.
Después de estudiar qué es la interrupción de tracto y cuándo procede o no el expediente, se hace preciso saber cuál es la finalidad del expediente de reanudación de tracto, ya que eso va a tener importancia en lo que luego se dirá.
Según dijo la resolución de 21 de diciembre de 2016 (refiriéndose a la inscripción de un auto), la finalidad del expediente de dominio, es “generar un título formal que permita obtener la inscripción en aquellos casos en los que exista una interrupción del tracto que no puede ser subsanada mediante la presentación de los sucesivos títulos que han quedado al margen de Registro”.
Hubiera sido más coherente con la lógica del sistema un acta de reanudación de tracto complementaria de un título formal inscribible, ya que, como veremos, ese título material adquisitivo no es necesario que conste en un título formalmente inscribible y que sirva para la iniciación del expediente; de eso se quejaba precisamente la resolución de 15 de noviembre de 2021. Sin embargo, en nuestro sistema actual es el acta lo que se inscribe. El acta es el título formal que contiene un juicio notarial sobre la justificación del dominio y permite la inscripción de este dominio.
Esto tiene consecuencias, pues lo que se inscribe es el dominio que declara justificado el acta, sin que deban inscribirse los títulos intermedios.
Es decir, hay que tener claro que en este expediente hay “reanudación” pero no “reinscripción” ni “reconstrucción” (LACRUZ) del tracto, aunque sobre este último tema volveremos más adelante. Es cierto que los términos “reanudar el tracto” pueden parecer equívocos ya que da la impresión de que de alguna manera los títulos intermedios se reflejan en el Registro de suerte que el expediente tendría por objeto la reanudación de la cadena de transmisiones. En modo alguno es así. Se trata de una nueva inscripción que permite volver a renacer a la vida registral una finca toda vez que se inscribe una adquisición sin conexión formal con la titularidad registral. Es un verdadero volver a empezar. Ese y no otro es el sentido de reanudar.
La finalidad del expediente no es, por tanto, la reconstrucción de la vida jurídica de la finca hasta llegar al promotor, sino que basta entender justificado el dominio del promotor (así, claramente, resultaba del derogado art. 201 regla quinta LH y de los artículos 283 y 284 del Reglamento Hipotecario, que hablan de “declarar justificado el dominio”), aportando, eso sí, el título adquisitivo formal del promotor del expediente.
9.- El TÍTULO FORMAL DEL PROMOTOR.
Otro de los problemas que plantea el expediente de dominio es el título formal de propiedad que alega el promotor del expediente.
Este tema debiera ser pacífico. En principio, sólo hubiera debido admitirse un título de adquisición susceptible de causar la inscripción a favor del promotor del expediente si el transmitente fuera el titular registral. Es decir, un título público (aclaro que no necesariamente una escritura pública, pues podría ser la instancia privada del heredero único o la ejecutoria). Y ello porque, como ya he señalado, la finalidad del expediente debiera ser suplir el hecho de que el transmitente del título que se presentaría a inscripción no es el titular registral.
Pero esta idea no es correcta. Y no lo es porque el sistema actual sigue rigiéndose en gran parte por criterios inspirados en la legislación decimonónica.
El expediente de dominio se introduce en la reforma de 1869 de la Ley Hipotecaria. En realidad, se introducen dos expedientes de dominio, el que podemos llamar ordinario y el expediente que acumulaba un expediente de liberación de cargas, que era un expediente con purga total de derechos contradictorios con el dominio que se inscribía, pero en beneficio de un tercer adquirente (es decir, el promotor de este expediente no se beneficiaba de la purga, sino sólo quien adquiría de él). Poco importa eso ahora, aunque tiene mucha relación con el tema del monismo y dualismo hipotecario y aunque esta idea (pero beneficiando la purga al inmatriculante pasado un plazo) haya inspirado la versión inicial del proyecto de reforma del art. 203 LH.
Lo que me interesa destacar en este momento (porque sirve para explicar nuestro expediente de reanudación actual) es que en 1869 podía promover el expediente inmatriculador “el propietario que careciere de título escrito de dominio”, justificando judicialmente la adquisición del dominio, “pidiendo que se declare su derecho”, en un procedimiento en que había que citar a aquél de quien procedieran los bienes; la resolución final declaraba justificado el dominio, y esta declaración era lo que se inscribía.
La reforma de la Ley Hipotecaria de 1917 introduce una especie de expediente de reanudación de tracto, aunque formalmente no sea de reanudación, ya que si practicado el expediente oportuno se entendiera por el Juez justificado el dominio de una finca por el promotor del expediente se practicaría la inscripción, como primera inscripción, aunque hubiera inscripción de dominio contradictoria, siempre que esta inscripción tuviera más de veinte años de antigüedad, el titular registral hubiera sido citado en debida forma y no hubiera comparecido para formular oposición.
Es en la reforma de la Ley Hipotecaria de 1944 cuando se introducen el expediente judicial de reanudación del tracto sucesivo interrumpido y las actas notariales para la reanudación del tracto sujetas a aprobación judicial, con una regulación diferente en cuanto a las notificaciones y la justificación de la titulación intermedia. El proyecto de Ley contemplaba unas actas notariales de inmatriculación, pero este supuesto no pasó a la Ley. En la vía judicial, en realidad, lo que había era un expediente con una doble finalidad, la inmatriculatoria y la reanudatoria del tracto.
Pues bien, siguiendo la idea básica de la Ley de 1869 para el expediente de dominio inmatriculador, en el sistema de 1944 no era obligatorio que el promotor del expediente presentara su título de adquisición ni para el expediente con finalidad inmatriculadora ni para el expediente de reanudación. El art. 201 LH decía que “se acompañarán asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito”; el art. 272 RH se refería al “propietario que careciere de título escrito de dominio o que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa”, como sujeto promotor del expediente; el art. 274 RH habla de la manifestación de carecer de título, y el art. 282 RH establece que “en el expediente para acreditar el dominio no se podrá exigir del que lo promueva que presente el título de adquisición de la finca o derecho cuando hubiera alegado que carece del mismo”. Para el expediente de reanudación de tracto, el art. 285 RH establecía que no se puede “exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho”.
Es decir, en el viejo sistema legal, el promotor del expediente no venía obligado a determinar las transmisiones que llevaban desde el titular registral hasta él, ni en caso de que las determinara, venía obligado a justificar dichas transmisiones, presentando la documentación relativa a dichas transmisiones.
Pero esta idea era aplicable exclusivamente, según la Dirección General, al expediente de dominio, no al acta notarial de reanudación de tracto. La resolución de 25 de junio de 2014 dijo respecto a un acta de notoriedad para la reanudación de tracto que “no existe en sede de acta notarial un precepto similar al que en sede judicial prevé el artículo 285 del Reglamento Hipotecario, referido al expediente de dominio para reanudar el tracto…. Eso sólo es aplicable a los procedimientos judiciales y además están circunscritos a supuestos excepcionales en los que no sea posible –y así se exprese en el mandamiento– identificar la cadena de títulos intermedios”.
En ningún lugar de la ley decía esto, en realidad, pues el art. 289 RH decía que el promotor del acta de notoriedad debía indicar el “título de adquisición del inmueble, determinando, si fuere posible, el nombre, apellidos y domicilio de las personas de quien procedan los bienes o sus causahabientes, así como de las demás personas que hayan de ser notificadas”, utilizando el “si es posible” que se contiene en la Ley para el expediente judicial. Y no puede olvidarse que, en el viejo sistema, en realidad, era la resolución judicial aprobando el expediente el título que permitía la inscripción de la reanudación, donde el Juez daba por buena tanto la tramitación entera del acta como la manifestación notarial de que se había justificado la adquisición dominical.
La reforma de 2015 supone un importante cambio en esta materia. Por un lado, se suprime el expediente judicial atribuyendo la competencia al notario, unificando la regulación de los dos distintos expedientes que contemplaba la ley de 1944; y por otro se regula separadamente (art. 208) un expediente de reanudación, si bien (y en esto se sigue claramente la idea de la Ley anterior) sobre la base procedimental del expediente notarial de inmatriculación del art. 203 LH.
Pues bien, la regla segunda del art. 203 establece que el promotor del expediente o requirente del acta habrá de presentar el “título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente”.
Por lo tanto, frente al régimen de 1944-1946 en que cabía, en el expediente de dominio, que el promotor del expediente alegara carecer de título formal de clase alguna, ahora se necesita un título formal de adquisición, un documento. Sin embargo, no se exige que sea un documento público; podrá serlo, pero para el expediente inmatriculador cabe tanto el público como el privado.
Y dado que esta norma es aplicable al expediente de reanudación, habrá que concluir a) que es un requisito imprescindible la presentación de un documento que contenga la adquisición por el promotor del expediente; respecto de este extremo, la cuestión debiera estar zanjada después de la resolución de 27 de junio de 2016 (su doctrina, aunque de un modo un tanto incidental se recogía en la resolución de 23 de mayo de 2016; y se reitera por la de 10 de mayo de 2019); señala el Centro Directivo, y con razón, que “uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará “si lo tuviere”, pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho”; como señala la resolución de 7 de marzo de 2023, con independencia de la validez del contrato verbal para ser título para la adquisición del dominio, no puede basarse en un contrato verbal el expediente y b) que no existen otros requisitos de forma para el título adquisitivo en nuestro expediente; debe existir, sea en forma pública o privada.
10.- LA USUCAPIÓN COMO TÍTULO MATERIAL ALEGADO POR EL PROMOTOR DEL EXPEDIENTE Y LOS PROBLEMAS DEL TÍTULO FORMAL.
Y ahora podemos tratar de la usucapión como título hábil para conseguir tanto la inmatriculación como la reanudación del tracto sucesivo.
La usucapión es un título material de adquisición del dominio; precisamente porque se basa en el hecho de poseer (obvio ahora los otros requisitos tanto de la posesión como los circundantes) no hay título formal de adquisición. Si la finca está ya inscrita, los modos de hacer constar en el Registro la adquisición por usucapión son o a) la sentencia en procedimiento seguido contra el titular registral en que se declare que el contendiente es dueño por usucapión y ordene la inscripción a favor del usucapiente (resoluciones de 3 de diciembre de 2015, 19 de mayo de 2017 y 1 de junio de 2021), ordenando al tiempo la cancelación o b) el reconocimiento de dominio y en escritura pública efectuado por el titular registral en favor del usucapiente.
En el caso del expediente inmatriculatorio, sentencia o escritura de reconocimiento podrían ser el título formal hábil para el inicio del expediente, y, por lo tanto, ambos servirían también para un expediente de reanudación. En el caso de la sentencia, nos estamos refiriendo a la mera sentencia declarativa del dominio por usucapión (aunque, lógicamente, caben otros supuestos como la sentencia admitiendo la reivindicatoria siempre que contenga la declaración de que se ha probado la adquisición por usucapión como presupuesto).
Hay que recordar que conforme al art. 204 también cabe la inmatriculación de fincas “en virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”. Es decir, una sentencia supletoria del expediente notarial o paralela al mismo, que cabe tanto cuando hay usucapión como cuando hay otra forma de adquisición, pero no hay documento que la formalice; por ejemplo, la venta verbal. Por lo tanto, si la sentencia reconociendo la usucapión (que es el caso que estamos analizando) ordena la inmatriculación y en el procedimiento han intervenido los que se indica, se procede a la inmatriculación automática; si meramente se limita a reconocer la usucapión efectuada, es decir, se trata de una sentencia meramente declarativa, habrá de acudirse al 203, en el que la sentencia servirá de título formal apto para la iniciación del expediente inmatriculador.
Con esa referencia a la sentencia, se plantea el problema de la eficacia de las sentencias respecto del Registro de la Propiedad; comoquiera que solamente nos estamos refiriendo al supuesto del tracto sucesivo interrumpido, prefiero tratar de plantear y resolver el problema más adelante, al tratar de la oposición al expediente.
He dicho antes que sentencia declarativa de dominio por usucapión y escritura de reconocimiento de dominio serían títulos hábiles para iniciar un expediente de dominio con finalidad de inmatriculación cuando el título alegado por el promotor fuera la usucapión. Sin embargo, he de reconocer que no está tan claro, porque la Ley habla de un título de propiedad que atribuya el dominio al promotor, con lo que parece que se refiere a un título formal que contenga un título material de adquisición. Y en alguna ocasión (resolución de 27 de junio de 2016) así lo ha indicado la Dirección General.
No obstante, de seguir esta tesis restrictiva, resultaría que la sentencia meramente declarativa del dominio adquirido por usucapión no podría ser título hábil para promover la inmatriculación (porque no reúne los requisitos del 204 ya que no ordena la inmatriculación ni la exigencia que hemos introducido respecto del título apto para el procedimiento del artículo 203) y eso nos obligaría a iniciar otro procedimiento judicial pero ahora contra todos los que deben intervenir en el procedimiento del art. 203, que es el notarial. Es decir, hemos obtenido sentencia declarativa contra el viejo propietario o contra el que ha reivindicado la finca, y no podemos iniciar un procedimiento inmatriculatorio, abocándonos a iniciar el procedimiento del art. 204.
Para evitar estas vueltas y revueltas, parece mucho más lógico entender que la sentencia es un título de propiedad que contiene el título material de adquisición apto para promover el expediente del art. 203.
Y si la sentencia tiene este carácter, la escritura pública de reconocimiento de dominio también lo ha de tener. No interesa ahora el estudio detenido de la evolución de la doctrina de la Dirección General sobre el reconocimiento de dominio; dejando a un lado la propia referencia del art. 2 de la Ley Hipotecaria, y la normativa tributaria, me parece sustancial el criterio de las últimas resoluciones de la Dirección General que parten del principio de que carece de sentido que para conseguir la correspondencia entre la realidad y el Registro fuera necesario un litigio fingido con allanamiento a las pretensiones del usucapiente. De hecho, la reforma del expediente de dominio de reanudación de tracto en la Ley de 1944 se hizo, entre otros motivos, para evitar los juicios fingidos, tal y como se indica en su Exposición de Motivos.
Una y otra (sentencia y escritura relativas a la usucapión), por lo tanto, podrán servir para iniciar el expediente de reanudación de tracto.
El problema es si puede serlo la alegación de usucapión, probada en el propio expediente.
Aunque referidas a autos judiciales del sistema anterior, la Dirección General, en la resolución de 21 de marzo de 2003 (seguida por otras de 28 de mayo de 2015, y de 27 de abril de 2017, aunque en ésta de modo incidental) ha admitido la usucapión como título material de adquisición probado en el expediente judicial; la resolución de 2003 establece que: “si se considera: a) que el juez considera que el promotor ha adquirido la propiedad de las fincas por prescripción al haberlas poseído a título de dueño durante más de treinta años, b) que la prescripción es un modo de adquirir; c) que el expediente de dominio es un procedimiento que tiene por fin la declaración erga omnes a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio; d) que no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo y no por cualquier otro medio de los que recoge el artículo 609 del Código Civil; y d) que la calificación registral tiene un alcance limitado (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), especialmente cuando se trata de documentos judiciales (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario), el defecto observado por el registrador no puede ser mantenido y debe, por consiguiente, revocarse la nota que en él se funda”.
Esta posibilidad ya no cabe en el nuevo sistema legal, y no tiene cabida porque, como hecho que es, no consta documentalmente, y ya hemos visto que es requisito fundamental para la iniciación del expediente que el título adquisitivo del promotor conste documentado.
Pero si el promotor del expediente notarial no puede alegar la usucapión, la pregunta es si sería admisible como título formal iniciador, además de la sentencia y de la escritura de reconocimiento de dominio, un acta notarial donde el notario compruebe la adquisición del dominio por posesión continuada, acta de notoriedad del art. 209 del Reglamento Notarial, que serviría así de título formal de adquisición a los efectos del art. 203.
En mi opinión, no.
Es cierto que puede diferenciarse entre la adquisición mediante documento público y la acreditación de la adquisición mediante documento público y esta acta de notoriedad sería un medio de acreditar mediante documento público el hecho de la adquisición; teniendo en cuenta, además, la doctrina de la Dirección General sobre el art. 205, se ha sostenido tal posibilidad.
Vale la pena examinar brevemente esta doctrina sobre el art. 205.
El artículo 205 contempla el sistema conocido como de doble título; el título que sirve para provocar la inmatriculación es un título público traslativo; pero se apoya en otro título anterior, ya que se exige que ese título traslativo del dominio o derecho real haya sido otorgado por persona que acredite haber adquirido el dominio o derecho real también mediante título público; existe también un tema de plazo, pero ahora no interesa entrar en este tema.
Pues bien, la Dirección General (resolución de 25 de julio de 2023) admite que ese título público antecedente y que sirve de base al título inmatriculador sea un acta notarial en la que el notario autorizante declare que, a su juicio, ha quedado acreditado que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes de transmitirla.
Hay que destacar que no se trata del acta complementaria para el título inmatriculador de los viejos artículos 199.b) y 205 LH y contenida en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en que la declaración de notoriedad lo era de que el transmitente era tenido por dueño. Incidentalmente, he de decir, frente a la posición del registrador cuya calificación da lugar al recurso indicado, que no se trataba nunca de dos posibilidades de inmatriculación, la del art. 199.b) y la del 205, sino que el 199 determinaba todos los medios inmatriculadores y el 205 desarrollaba el descrito en su apartado b), de forma que el art. 298 RH contemplaba dentro de su ámbito la acreditación fehaciente a la que se refería la ley.
No se trata de esta acta de notoriedad complementaria, porque ahora se exige que el acta verse sobre la acreditación al notario del hecho de la previa adquisición y de la fecha de esta adquisición y esta acta será, para la Dirección General, el título público complementario del título público traslativo inmatriculador.
Creo que el fondo del problema que suscita esa calificación y la resolución está en que la Dirección General entiende que esa acta (que es claramente un título público) es un medio de “acreditar” la adquisición del dominio por el ulterior transmitente, mientras que la posición contraria debiera basarse (más que en la referencia a que ninguna norma menciona la posibilidad de que la inmatriculación de una finca en virtud de un título público de adquisición de la misma se pueda conseguir acompañando dicho título por un acta en la que un notario declare que es notorio que el transmitente era tenido por dueño de la finca al tiempo de transmitirla en ese título público de adquisición, como entiende el registrador autor de la nota) en el adverbio “también” que contiene el artículo 205, ya que podría entenderse que ese “también” no se refiere solo a la forma del título, sino al contenido del título, que debe ser otro título público traslativo. Es decir, no tanto un documento público acreditativo como un documento público traslativo.
Este problema, sin embargo, nos llevaría quizás demasiado lejos en este estudio. Pero hemos de reconocer que esta posición del órgano directivo sobre el art. 205 puede servir de apoyo a esta tesis ampliadora de la forma de acreditar la usucapión como título que pueda servir de base para un expediente de dominio.
Tras este largo excurso, vale la pena recapitular.
El acta de la que hablamos como título formal que presenta el promotor del expediente es un acta de notoriedad del art. 209 del Reglamento Notarial en la que el requirente ha de solicitar que se declare justificada la adquisición del dominio por él en cuanto que usucapiente.
Pero si lo miramos con detenimiento, vemos que eso es exactamente lo que hay que acreditar en el expediente del art. 203; como dijo la resolución de 21 de marzo de 2003 que acabo de citar, la declaración erga omnes a efectos registrales de que ha existido un hecho del que resulta que el promotor ha adquirido el dominio.
Es cierto que la lectura del art. 203 LH nos produce la sensación de un cierto automatismo. El promotor presenta un documento, se cita a ciertas personas y si no hay oposición el notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante.
La propia Dirección General parece a veces abonarse a la tesis del automatismo. La resolución de 7 de noviembre de 2019 es muy interesante porque señala que la naturaleza de las actas relativas a los expedientes de los artículos 203 y 208 no son actas de notoriedad, sino que son verdaderos expedientes de dominio con modificaciones (tramitación notarial, la exigencia de presentación de título de propiedad y el régimen de la oposición), pero transmite la sensación de que la declaración final notarial se produce automáticamente por el cumplimiento de los requisitos legales. Señala la resolución que “el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos (aquí es donde se encuentra el aspecto que ahora nos interesa), a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida motivadamente la calificación registral. Por tanto, así como la legislación anterior hoy ya derogada contraponía el acta de notoriedad al expediente de dominio, en la legislación actualmente vigente ya no hay tal contraposición, pero tampoco identificación o asimilación entre ambas figuras, pues ya no existe ni está prevista, y por tanto no debe emplearse denominación errónea o que induzca a error, un «acta de notoriedad» para la inmatriculación de fincas conforme al artículo 203, o para rectificar la cabida conforme al artículo 201, o para reanudar el tracto sucesivo conforme al artículo 208, sino un “expediente de dominio” tramitado ante notario, y documentado en actas notariales, para alguna de las finalidades señaladas».
¿De verdad el art. 203 es un procedimiento automático?.
En mi opinión, en modo alguno. El notario ha de levantar una segunda acta accediendo a la pretensión solicitada sólo si entiende que se ha justificado el dominio y es sobre esto sobre lo que versa el expediente. Vale la pena decir que no sólo la adquisición del dominio, sino también el dominio actual, que el requirente es el dueño y no que fue el dueño, pero ya no lo es; si fuera así, carecería de toda legitimación para instar el expediente, porque el efecto que provocaría (la inmatriculación a favor del promotor) no sería compatible con la realidad (que el promotor ya no es el dueño). Hemos de pensar que el nuevo procedimiento modifica sustancialmente el sistema anterior, pero no tan sustancialmente que lo convierta en algo mecánico. Pensemos en que quien insta el acta es un propietario que ha dejado de serlo, y tal extremo nos consta, por ejemplo, por nota de venta puesta en el documento, nota que no es extraña en ciertas particiones privadas. En el sistema anterior, la resolución judicial era de tener por justificado el dominio en el que instaba el expediente, y este extremo ha de seguir siendo así; se justifica el dominio y éste sólo puede ser el dominio actual; no sólo que se adquirió la cosa, sino que se es dueño.
Volviendo sobre nuestro tema, y si esto es así, resulta que el acta de notoriedad relativa a la usucapión a la que me refería tendría por objeto precisamente lo que es objeto de examen en el expediente inmatriculador. Si aceptáramos esta acta resultaría que utilizamos esta declaración como medio (como título inicial que habilita para instar el expediente) para conseguir exactamente la misma declaración final. Resulta, en mi opinión, reiterativa y esta declaración notarial se emite sin las garantías de que trata de dotarla el sistema, de forma que, si se aceptara esto, el procedimiento ulterior no será más que la formalización de lo ya actuado. Y esta reiteración es buena muestra de que no procede.
Esta acta no es el título formal de propiedad al que se refiere la Ley porque el art. 203 exige que se presente título que atribuya la propiedad al promotor del expediente (el título de adquisición a que siempre se refirió la ley, aunque pudiera no existir en el viejo sistema legal), y esta acta relativa a la usucapión no es atributiva de la propiedad, sino a lo más es acreditativa de una adquisición de dominio; aunque reconozco que la calificación de atributiva también pudiera predicarse del acta en una interpretación muy amplia.
En conclusión, teniendo en cuenta que esa acta del art. 209 RN debe versar sobre lo que es objeto del expediente del art. 208 LH y que esa acta no es propiamente un título que atribuya la propiedad al promotor, debe entenderse que no cabe ningún acta que declare la usucapión y que pueda servir como título para iniciar un expediente de reanudación de tracto.
Pero sobre la usucapión volveremos más adelante, porque es una institución que da mucho juego en la reanudación del tracto.
11.- LOS TÍTULOS INTERMEDIOS.
Además del título de adquisición, deberán aportarse por el interesado aquellos otros documentos “de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición”.
En esta frase se encuentra uno de los problemas más importantes del expediente de reanudación de tracto.
Hemos de volver a recordar cual era el sistema de la ley antigua. Como he señalado, el promotor del expediente de dominio no venía obligado ni a identificar los títulos adquisitivos intermedios ni en caso de que los identificara venía obligado a justificar las transmisiones presentando la documentación relativa a esos títulos.
Puede defenderse que estamos ante un cambio radical en el expediente notarial o seguir entendiendo que la interpretación del nuevo sistema es que, salvo que resulte exigido por la nueva dicción legal, hemos de entender que no hay ruptura con el anterior sistema, como línea interpretativa de principio.
Parece que la primera línea de interpretación es la seguida por la resolución de 23 de mayo de 2016 cuando dice que “la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resultan imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación del tracto y el registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del vendedor”. Como de costumbre, es preciso tener en cuenta el supuesto de hecho respecto del que se realiza la afirmación por la Dirección General. Una finca está intitulada a favor de A; A nombra heredero a B y lega la finca, por mitades a otros dos hijos, C y D. La hija C inscribe a su favor su mitad y vende a X la totalidad de la finca, indicando que una mitad le pertenece por legado y otra por “justos y legítimos títulos”. Se inscribe a favor de X una mitad indivisa y se inicia el expediente respecto de la otra mitad indivisa; la hija D no había inscrito a su favor su mitad. El título que se aporta para el inicio del expediente es la escritura de venta de la totalidad de la finca.
Es precisamente porque la referencia al título de la vendedora son esos “justos y legítimos títulos”, sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos, dice la resolución, por lo que se formula la regla que parece general.
La resolución de 2 de octubre de 2017 parte de un hecho todavía más extraño y es que el título alegado por los promotores del expediente es anterior al título del que deriva la inscripción a favor del titular registral.
Por eso, las afirmaciones de la resolución de que no resulta del acta que se haya aportado ningún documento que justifique la adquisición de los titulares intermedios de los que traigan causa los promotores son afirmaciones verdaderamente intrascendentes para la resolución del caso.
Lo esencial es que el título adquisitivo anterior de los promotores supone una titularidad contradictoria con la que consta tabularmente, lo que revela una discordancia entre el registro y la realidad, pero el expediente de dominio para la reanudación del tracto no es el procedimiento adecuado para rectificar esta titularidad que se considera errónea, sino la rectificación del título inscrito o la resolución judicial contra el titular registral. Tal y como señala el registrador en su calificación, no existe una verdadera interrupción del tracto pues no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentación adecuada para ello. El problema es otro.
Tratando de extraer una regla de esta resolución, podemos partir de que el titular registral era A; A vende a B y B vende a C, promotor del expediente. Los herederos de A inscriben la finca a su favor. El expediente de reanudación no es el medio adecuado para conseguir la inscripción a favor de C; el medio adecuado sería o el consentimiento de los herederos de A, que son los actuales titulares registrales, rectificando (eso plantea otro problema añadido, como es la mera des-inscripción y la titulación que ha de presentar C o si cabe el expediente reanudador con el consentimiento ahora de los herederos del titular registral) o la sentencia que declare que los herederos de A no son propietarios por carecer de buena fe, que el propietario es C y que se inscriba su dominio.
Para analizar el problema que estamos planteando de la identificación de los títulos intermedios debemos partir de la dicción legal. La ley se limita a decir que el promotor debe aportar el documento que justifique su adquisición y aquellos otros documentos “de los que disponga” que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa.
Pues bien, defender que el promotor del expediente debe identificar todos los eslabones de la cadena de transmisiones desde el titular registral hasta el promotor, si no se está obligado a justificar documentalmente esa cadena transmisiva es una incitación a la falsedad documental no punible. Y quiero explicarme bien. O se exige que se presente la documentación de todos los eslabones o será facilísimo vulnerar la regla de la identificación mediante verdaderos inventos de títulos.
Veamos un ejemplo. A es el titular registral; el promotor del expediente (X) ha adquirido de Y. Puede saber o no saber que Y había adquirido de Z, o que había adquirido del propio A. Si exigimos que identifique todos los eslabones de la cadena, sencillamente acabará sucediendo que se nos diga que A le transmitió a un tal José García García, que le transmitió a un tal Juan Gómez Gómez, que le transmitió a un tal Y y así sucesivamente, y que el promotor del expediente “no dispone” de los títulos formales de las sucesivas transmisiones, cosa que es cierto que le permite el artículo 208.
En mi opinión, cuando la propia ley habla de los documentos “de que disponga”, es indicativo de que el promotor puede no disponer de ellos, y de que, pese a esa ausencia, cabrá el expediente. La práctica, además, nos muestra que esto es perfectamente posible; el examen de la jurisprudencia sobre declaraciones dominicales en materia de usucapiones contra tabulas (que es el caso que yo he contrastado) nos muestra que estos documentos viejos no suelen existir, y ello porque puede que nunca hayan existido, porque, y parece que vale la pena insistir, y esto forma parte de la teoría del sistema negocial español (y por tanto aplicable a la adquisición del dominio), en nuestro sistema no hay, como regla general, exigencia de forma como requisito de validez del negocio. Y si los documentos pueden no existir, puede, perfectamente, desconocerse todos los elementos de la cadena transmisiva. Y, de hecho, muchas veces estos eslabones son desconocidos; y no pensemos que, al final, esto sólo sucede en fincas rústicas, que también nos encontramos en la jurisprudencia la misma situación en fincas urbanas (un pisito de más de cien metros en el centro de Bilbao, por ejemplo). Y si esto sucede en usucapiones contra tabulas, basta transferir el ejemplo a las reanudaciones de tracto.
El viejo artículo 201 LH decía que “se acompañarán asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito”. Si leemos con calma el art. 208 actual, vemos que la nueva ley después de exigir la presentación del título de adquisición del promotor, dice exactamente lo mismo que decía la vieja ley: la presentación de los títulos intermedios, si los tuviere (“aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición”). Y si dice lo mismo (y las variaciones de texto son meramente estilísticas), debe entenderse en el mismo sentido en que se entendía antes, porque de la ley no se deriva argumento alguno en contrario.
Es decir, y en conclusión, lo único cierto es que la ley (siguiendo el criterio de la legislación anterior) permite que el promotor no disponga de la documentación relativa a todos los eslabones de la cadena de transmisiones.
Y esto sólo tiene sentido si no estoy obligado a identificar todos esos eslabones.
En este mismo sentido, la resolución de 24 de septiembre de 2021, con cita de la de 15 de noviembre de 1990, y reiterada en la recentísima de 11 de marzo de 2024, señala que no es precisa la aportación de toda la documentación intermedia, pues, y esto es lo fundamental, considera aplicable al nuevo expediente notarial lo que determina el art. 285 RH, el cual establece que no se “puede exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho”.
Eso sí, siempre que el relato de transmisiones sea demostrativo de la existencia de una ruptura de tracto y a que, al final, no haya adquirido ni del titular registral ni de los herederos del titular registral.
Incidentalmente, he de señalar que, en ocasiones, se nos dice que hay que identificar todos los negocios jurídicos intermedios, para concluir después, contradictoriamente, que, puesto que se pueden identificar, no procede el expediente porque no hay una efectiva ruptura del tracto.
12.- Y, DE NUEVO, LA USUCAPIÓN.
Y ahora es cuando debemos plantearnos, de nuevo, si cabe la alegación de usucapión en un expediente de reanudación de tracto.
Ya he planteado si la usucapión puede ser el medio a través del cual el promotor del expediente haya adquirido el dominio que se pretende inmatricular o respecto del que se plantea la reanudación de tracto, y he concluido que puede serlo siempre y cuando haya un título formal declarativo o recognoscitivo de la usucapión consumada; pero no que quepa ningún tipo de acta que recoja o declare la usucapión consumada como título inicial alegado por el promotor del expediente.
Ahora de lo que se trata es de analizar si es posible que la usucapión sea uno de los eslabones de la cadena de titularidades que lleva hasta el promotor del expediente. Normalmente, el primero; es decir, el que lleva del titular registral al usucapiente y de ahí hasta el promotor del expediente. El supuesto de hecho sería: A es el titular registral; B consuma la usucapión de la finca; B vende a C, que promueve el expediente por tener título formal.
Desde luego, puede serlo.
Porque el Registro es un medio para hacer constar no sólo transmisiones voluntarias de derechos, sino también un medio para hacer constar adquisiciones civilmente válidas y efectivas en las cuales no ha tenido ni arte ni parte la voluntad del titular, sino que el bien pasa de un patrimonio a otro por disposición legal, la cual exige, obviamente, que concurran ciertos supuestos de hecho. La sucesión intestada es un buen ejemplo de la ausencia de voluntad del titular registral; fallecido alguien sin testamento, es la ley la que fija quienes tienen derecho a hacer suyo el patrimonio transmisible dejado por el causante a través de la aceptación de la herencia. Pero también la usucapión en cuanto que hecho que extingue el dominio en alguien y supone la adquisición por otra persona (y no vale la pena entrar en la naturaleza originaria o derivativa).
Como ya he señalado, el hecho de la usucapión y su consecuencia de traspaso dominical puede resultar de un documento recognoscitivo o de una declaración judicial; estos documentos serían así uno de los documentos que prueban una adquisición por uno de los titulares intermedios de los que el promotor del expediente trae causa.
Pero también puede ser un hecho alegado y probado en el expediente de reanudación de tracto.
Porque el expediente tiene por objeto probar la justificación del dominio en el promotor del expediente, y en esa actividad de análisis de la prueba aportada y practicada el notario no está limitado en modo alguno; de entrada, porque no hay norma que lo prohíba; pero, además, porque iría contra la lógica del sistema que pueda prohibirse probar la existencia de uno de los eslabones de la cadena.
En realidad, en mi opinión, la usucapión es una institución que siempre está o puede estar presente en la reanudación del tracto.
Como he dicho, la finalidad del expediente es justificar suficientemente, a juicio del notario, el dominio del promotor del expediente. Si todos los títulos adquisitivos son conocidos, el juicio debe versar sobre la calificación de dichos títulos como suficientes para provocar la transmisión dominical. La calificación notarial abarca la autoría negocial, pero también la suficiencia y legalidad del negocio jurídico de adquisición.
Pero puede suceder que se desconozcan algunos de los eslabones de la cadena de transmisiones o que alguno de esos eslabones sea ineficaz o nulo. Como casos de eslabones nulos de pleno derecho nos encontramos con donaciones de bienes inmuebles en documento privado; como casos de eslabones ineficaces nos encontramos disposiciones de bienes gananciales efectuadas sólo por uno de los cónyuges (en los casos por mí conocidos, el esposo) o disposiciones efectuadas sin la pertinente autorización judicial cuando ésta debe existir; y negocios en los que falta la prestación de consentimiento por todos los que deben intervenir, como particiones efectuadas con ausencia de un heredero (normalmente por ausencia no declarada); y finalmente negocios realizados por quien no es dueño de la cosa transmitida. En todos los casos en que esto se produzca (y creo que bastantes hemos visto todos, aunque no haya sido en expedientes de reanudación), el notario debe juzgar si pese a la nulidad, anulabilidad, ineficacia o insuficiencia del negocio de transmisión, el pretendido adquirente ha llegado a usucapir o ha caducado la acción de anulabilidad y, una vez ha usucapido (que es el caso que ahora interesa), ha dado lugar a una transmisión que constituya otro de los eslabones de la cadena.
Entiéndase bien lo dicho; no es que el promotor del expediente (último de una cadena de transmisiones) sea dueño por usucapión, porque él haya llegado a ser dueño por usucapión pese a participar en el negocio ineficaz (entendida ahora la ineficacia en sentido amplísimo) o sencillamente por una posesión en concepto de dueño sin antecedente negocial alguno; sobre este supuesto de que el promotor sea dueño por usucapión ya me he pronunciado: sólo cabe la resolución judicial en un declarativo (al respecto véase la resolución de 25 de julio de 2023, que contiene una interesante exposición de la usucapión y el Registro de la Propiedad); tampoco cabe dentro del supuesto que él adquiera por usucapión por continuación en la posesión por negocio jurídico derivado del partícipe en el negocio ineficaz (como caso, podemos imaginar el supuesto de que el titular registral haya donado en documento privado; y a partir de ahí, en breve lapso de tiempo tengan lugar transmisiones, de forma que el plazo para usucapir se consuma en la persona del promotor del expediente).
En el caso que estamos estudiando, la usucapión tiene que haberse consumado antes de la adquisición por el promotor del expediente y haberse producido, después del usucapiente, una cadena de transmisiones que lleva al promotor del expediente.
Lo mismo ha de ocurrir cuando se desconocen todos los negocios adquisitivos que llevan al promotor del expediente. Entre la fecha de la inscripción del titular registral y el primer título conocido tiene que haber transcurrido al menos el plazo necesario para que se produzca la usucapión de ese primer titular conocido y probarse, además, y esto es fundamental, que ha tenido lugar la usucapión; no basta que haya transcurrido el plazo para usucapir contado desde la inscripción, ha de probarse una efectiva usucapión.
Cuestión distinta es la del plazo de usucapión. Cabe que el primer titular de la cadena de transmisiones conocidas haya adquirido por usucapión extraordinaria; pero no cabe en él, en principio, la usucapión ordinaria; y no cabe porque para ello ese titular debía serlo en virtud de un negocio jurídico que sería apto para transmitir si el transmitente fuera dueño. Sobre aquel “en principio” trataré de volver más adelante.
En el supuesto más sencillo al que hacíamos referencia, A es el titular registral, B consuma la usucapión y B transmite a C, quien promueve el expediente. La usucapión de B sólo es posible si se trata de una usucapión extraordinaria, ya que carece de justo título, preciso para la usucapión ordinaria.
Cabe, desde luego, un caso más complejo, pero ilustrativo. Si A es titular registral; si B, sin conexión con A, transmite a C, quien después transmite a D, promotor del expediente, la usucapión ha de haberse producido o en B (en cuyo caso estamos en el supuesto anterior) o en C, bien porque entre el negocio entre B/C y el negocio entre C/D ha transcurrido el plazo para la usucapión ordinaria (recordemos que C tiene justo título) o porque sumada la posesión de C a la posesión probada de B (que no puede ser apta para la usucapión ordinaria porque se desconoce si B tenía título adquisitivo) ha transcurrido el plazo para la extraordinaria.
Como fácilmente se colige de lo dicho, la usucapión juega un papel mayor cuando la última de las inscripciones tiene más de treinta años de antigüedad. Y vale la pena señalar como las exigencias de notificación al titular registral y consentimiento o posibilidad de ausencia de dicho consentimiento están ligadas desde la ley de 1944 a la usucapión extraordinaria. El tema de las notificaciones lo abordaré más adelante.
Y puede parecer que lo que se da con una mano se quita con la otra. He defendido que cabe que no se identifiquen todos los títulos intermedios, pero a continuación hemos visto que el juicio notarial final exige un control completo de la situación jurídica intermedia, de forma que la exigencia de una usucapión limita extraordinariamente la eficacia del procedimiento en un caso como éste.
Y es que el hecho de que la usucapión no sirva como título material en el promotor del expediente salvo en los dos casos de sentencia o escritura recognostiva limita mucho su eficacia; en el viejo sistema el Juez podía declarar justificada la adquisición del promotor por usucapión; su prohibición actual limita, como he dicho, la eficacia del expediente.
13.- LOS NEGOCIOS JURÍDICOS INTERMEDIOS INEFICACES.
Aunque hasta ahora me he referido a la usucapión como un eslabón más de la cadena, cabe también que un negocio ineficaz haya llegado a producir sus efectos porque ha caducado la acción de anulabilidad por haberse producido el evento al que se refiere el art. 1301 CC y haber transcurrido el plazo.
Y este juicio en realidad puede producirse tanto respecto a uno de los eslabones de la cadena como respecto del último de los títulos que lleva al promotor del expediente.
Imaginemos el caso de que una de las ventas las lleva a cabo un menor, un cónyuge sin consentimiento del otro y ha pasado el plazo desde la mayoría de edad, desde la disolución del matrimonio (por ejemplo, por divorcio) o de la sociedad conyugal (por fallecimiento de uno de los cónyuges). El negocio no hubiera podido producir una adquisición firme susceptible de acceder al Registro de la Propiedad, pero al haber transcurrido el plazo sin impugnación, el notario puede (y si todo es como se ha dicho, y se prueba adecuadamente, debe) entender que ese título es un título apto para una transmisión dominical efectiva. Y si ese negocio es el último de la cadena transmisiva, debe declarar justificado el dominio en el promotor del expediente. No olvidemos que la anulabilidad es un tipo de ineficacia originaria y provocada que no produce sus efectos automáticamente, sino que requiere instancia de parte y resolución judicial. Con alguna excepción, ésta es la tesis doctrinal y jurisprudencial absolutamente mayoritaria.
Pero, de nuevo, la usucapión ordinaria se nos entremete. Imaginemos que uno de los eslabones intermedios es una venta de un bien ganancial por uno de los cónyuges; no ha transcurrido el plazo de caducidad (por ejemplo, porque el matrimonio no se ha disuelto) pero el comprador ha poseído en concepto de dueño durante más de diez años. Pues bien, la sentencia del Tribunal Supremo de 27 octubre 2004 declara paladinamente que no puede negarse (y señala que en esto hay concordancia en la doctrina científica y la jurisprudencia) al título anulable la condición de justo título para la usucapión; como razón de esta posición doctrinal y jurisprudencial, hay que señalar que si la venta efectuada por quien carece totalmente de poder de disposición puede servir de justo título para usucapir, con más razón cuando lo que falta es uno de los consentimientos para que exista poder de disposición completo (desde luego, no tiene sentido entrar ahora en este enjundioso tema propio de gananciales).
Pero si esto es así, y como he dicho hay una razonable conformidad doctrinal y jurisprudencial, ese eslabón de la cadena afectado de ineficacia podría y debería ser apreciado por el notario como un eslabón legítimo para poder entender justificado el dominio en el promotor del expediente.
14.- LAS NOTIFICACIONES, LOS CONSENTIMIENTOS Y LAS OPOSICIONES.
Una vez examinado este tema, podemos entrar en el estudio de las notificaciones que ha de hacer el notario en el procedimiento, es decir, a quién, cómo y qué efectos tiene la notificación efectuada y los consentimientos que ha de prestar el titular registral y la oposición en el expediente.
Recordemos que el artículo 203 señala que el Notario notificará la pretensión de inmatriculación a) a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, b) a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, c) al titular catastral, d) al poseedor de hecho de la finca (dentro de este término está sin duda el arrendatario de la vivienda), e) así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca; f) a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, g) a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y el artículo 208 añade para nuestro expediente al titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta, el fallecimiento de éste, sus herederos.
Dejando a salvo lo que diré seguidamente, la notificación se hará en “la forma prevenida reglamentariamente”; la remisión se hace al Reglamento notarial; sin embargo, parece razonable integrar la disposición reglamentaria con las disposiciones legales que se refieren a estas notificaciones.
El art. 199 LH, si bien pensado para las notificaciones que habrá de efectuar el registrador, prevé una notificación personal, (en nuestro caso habría de ser en la forma establecida por el Reglamento notarial); en el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el Boletín Oficial del Estado.
Prevé la ley la notificación a aquél de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueran conocidos. La razón de esta notificación se encuentra en dar oportunidad a quien transmitió al promotor del expediente para personarse y alegar lo que corresponda acerca de la transmisión dominical o de la realidad documental. Tiene todo su sentido cuando se alega un negocio jurídico concertado en documento privado (en el viejo sistema, mucho más cuando cabía que la transmisión no constara documentada). Sin embargo, en mi opinión, no es precisa esta notificación cuando la transmisión consta en documento público de cualquier tipo. Porque precisamente el consentimiento negocial en documento público es prueba bastante de su existencia, y el negocio por sí ha de ser suficiente para transmitir el dominio. Y pienso no sólo en documentos públicos notariales, sino también en convenios matrimoniales homologados judicialmente.
En cuanto a si es preciso citar a los colindantes de la finca respecto de la cual se sigue el procedimiento, la Dirección General (resolución de 1 de febrero de 2019) ha señalado que no hay que citarles, pese a que la remisión del art. 208 al art. 208 obligaría a ello. Como dice la resolución de 25 de mayo de 2023 sobre el mismo tema, cuando el art. 208 dispone que han de ser notificados los interesados a los que se refiere el art. 203, como “interesados” sólo pueden ser considerados aquellos que puedan verse perjudicados por el expediente, cosa que no ocurre con los titulares de fincas colindantes, porque la reanudación del tracto en nada afecta a la delimitación física o territorial ni de la finca a la que se refiere el expediente ni a la de sus colindantes.
Precisamente por esa misma razón no hay que realizar notificación alguna a la comunidad de propietarios relativa al edificio en que está situada la finca.
Es en esta materia de los consentimientos donde podemos decir que la Dirección General ha efectuado una interpretación verdaderamente superadora de los múltiples defectos del art. 208. Una interpretación ceñida al texto literal de la ley y alejada de los elementos históricos y teleológicos llevó a algún prestigioso autor a calificar el sistema del art. 208 como de momia jurídica nada más nacer, ante la imposibilidad práctica de conseguir los consentimientos exigidos. La Dirección General ha superado estos obstáculos.
El órgano directivo, armonizando adecuadamente los apartados 3º y 4ª de la regla segunda del art. 208, relativos a las citaciones (diferenciando entre notificación a los interesados del art. 203 LH y citación a los titulares registrales), y la regla tercera del mismo artículo, relativa al efecto de interrupción del expediente que supone que uno de los citados no comparezca y la exigencia de consentimiento del citado que comparece, ha dejado claro (resolución de 23 de mayo de 2016, reiterada, entre otras por las de 3 de abril de 2017, 24 de septiembre de 2021, 25 de mayo de 2023 y 11 de marzo de 2024) que debe entenderse, a) que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal (cómo) al titular registral o a sus herederos (a quien); pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años (a quien), la citación al titular registral si bien debe ser nominal, puede practicarse no personalmente, sino por edictos (cómo), y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada; b) que la exigencia de comparecencia y consentimiento se exige solamente respecto de los titulares registrales de menos de treinta años de antigüedad y c) que el titular de más de treinta años, de comparecer, debe también consentir, pero se admite que no comparezca sin que, por tanto, la comparecencia del mismo tenga carácter esencial.
Para entender este complejo sistema puede ayudar el examen del viejo sistema.
En los expedientes de dominio, la regla tercera del art. 201 LH (complementada con los artículos 279 y 285 del Reglamento) señalaba que habrían de ser a) citados los titulares registrales, aquellos que, según la certificación del Registro, tuvieran algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedieran los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tuviera catastrada o amillarada la finca a su favor, al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana; la citación habría de hacerse por los medios de los artículos 262 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (es decir, personal, por cédula o edictos según los casos), y b) convocadas por medio de edictos las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción solicitada.
En cuanto al consentimiento del titular registral, el art. 202 diferenciaba dos supuestos: a) cuando la inscripción (contradictoria, para la ley) tuviera más de treinta años de antigüedad bastaba para la inscripción con que el titular registral hubiera sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición, pero que b) cuando la inscripción tuviera menos de treinta años de antigüedad, era suficiente con que el titular registral o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente o no hubieran comparecido después de haber sido citados tres veces (una de ellas, al menos, personalmente) en cuyo caso, se les tendría, por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente.
Para las actas notariales (exclusivamente reanudadoras de tracto y sujetas a ulterior aprobación judicial) las reglas cuarta y quinta del art. 203 LH diferenciaban entre la notificación personal o por cédula a las personas que tuvieran algún derecho sobre la afinca, al poseedor de hecho o al portero o inquilino, y (obvio si se quería provocar la inscripción del expediente) a las personas que aparezcan como titulares y la notificación por edictos nominativamente a las personas indicadas antes, si no fuese conocido su domicilio, y genéricamente a cuantos pudieran ostentar algún derecho sobre la finca.
En cuanto a los consentimientos, el art. 295 del Reglamento Hipotecario establecía que “las actas de notoriedad tramitadas para fines de reanudación del tracto sucesivo serán inscribibles cuando los asientos contradictorios sean de más de 30 años de antigüedad y el titular de los mismos o sus causahabientes hubieren sido notificados personalmente. Si dichos asientos contradictorios son de menos de 30 años de antigüedad no serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquéllas o sus causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o tácitamente. Se entenderá que hay consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposición”.
Centrándonos en el tema verdaderamente trascendente, que es el de los consentimientos, en mi opinión el nuevo sistema legal (más exactamente la interpretación realizada por la Dirección General ante una referencia general a “citados”, que comprende a cualquiera de los titulares registrales) está en cierto modo inspirado en el criterio del art. 295 RH; el órgano directivo interpreta la notificación al titular de más de treinta años en el sentido tradicional del reglamento de que aunque la notificación era personal cabía no sólo la notificación en su domicilio sino la notificación edictal, siempre que esta notificación edictal fuera nominal; tratándose de sus herederos, es decir, los herederos del titular registral de más de treinta años, es preciso que la notificación se haga a ellos como destinatarios específicos, aunque sea una notificación genérica y edictal; sin embargo, se exige en el caso de inscripciones de menos de treinta años la notificación y la comparecencia de esos titulares; hay que destacar que lo esencial es la comparecencia de los titulares de menos de treinta años, no tanto la forma de la notificación, ya que la no comparecencia provoca la conclusión del expediente sin dictar resolución; es decir, para los titulares de menos de treinta años la forma de la notificación es en realidad intrascendente, ya que si no comparecen se concluirá el expediente, y si comparecen deben consentir necesariamente; para el de más de treinta años, si no comparece puede dictarse la resolución final, pero si comparece, debe consentir.
En caso de que comparezca cualquier titular registral (de más o de menos de treinta años), se plantea si se mantiene el viejo sistema de que la ausencia de oposición debe interpretarse como consentimiento tácito o si, como dice la resolución de 23 de diciembre de 2020, aunque relativa al de menos de treinta, “expresamente se exige su comparecencia y conformidad en el expediente”.
El caso contemplado por la resolución realmente no permite generalizar su solución de exigencia de comparecencia y conformidad, ya que el sujeto de las reglas tercera y cuarta del art. 208 es de modo principal ese titular registral de menos de treinta años. Sólo en caso de que él no comparezca se paraliza el expediente; si comparece y formula oposición se paraliza el expediente; también si el titular de más de treinta años comparece y se opone se paraliza el expediente; y la demanda que habrá de interponer el promotor del expediente es exclusivamente contra los que no hubieran comparecido debiendo hacerlo (el de menos de treinta años) o compareciendo (cualquier titular, de más o de menos) se hubieran opuesto, pero no dice nada del compareciente que no se opone. El criterio más lógico es, en mi opinión, entender que se acoge el viejo sistema de consentimiento tácito, ya que la ley se refiere expresamente al que compareciendo formula oposición como supuesto de hecho de la paralización del expediente, de forma que la no oposición debiera entenderse como consentimiento tácito. De todos modos, y como ocurría en el expediente de dominio o en las actas notariales, la trascendencia del supuesto me temo que va a ser escasa, ya que difícilmente alguien comparece y no manifiesta nada.
Sin embargo, entre las personas que han de ser notificadas, omite la Ley a alguien, al verdadero propietario de la finca, o, al menos, a quien pretenda serlo.
En este sentido, la vieja Ley era mucho más sensata. El art. 201, relativo al expediente de dominio, indicaba que habría de ser convocadas las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada, citación que se haría por medio de edictos; el art. 203, relativo a las actas de notoriedad reanudadoras de tracto, se remitía a esta disposición del art. 201.
La notificación edictal que prevé el actual art. 203 sólo tiene sentido (resolución de 7 de noviembre de 2019) si tiene precisamente como destinatario principal a esas personas ignoradas a quienes la reanudación de tracto puede perjudicar; y entre ellos están los titulares de dominio o de derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad a los que se refiere la regla quinta del art. 208.
Respecto de este interesado hay que decir que parece que basta la comparecencia y oposición para que haya de paralizarse el expediente notarial. Así resulta del art. 203 cuando dice que “cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador”.
Da la sensación de que la oposición (aunque sea con expresión de causa) produce automáticamente la suspensión del procedimiento.
Sin embargo, la Dirección General, en resolución de 13 de julio de 2017 (relativa a una inmatriculación ex art. 203 y la oposición de un colindante que pretendía tener una servidumbre) señaló que si los interesados pueden “aportar pruebas escritas de su derecho” y se exige que la oposición exprese la causa en que se funde, “no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo”. Y concluye señalando que “no puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria”.
La resolución de 7 de noviembre de 2019, en mi opinión corrigiendo la anterior doctrina, señala que la expresión detallada y pormenorizada de la causa en que el compareciente funda su oposición (en el caso incluso con aportación de prueba documental indiciaria) pone de manifiesto “que no estamos ante un expediente de jurisdicción voluntaria ausente de controversia, –que es el fundamento esencial de los expedientes de estos expedientes–, sino todo lo contrario, y por ello resulta de aplicación directa el mandato del artículo 208”.
Sin embargo, es conveniente matizar la afirmación de la resolución de 2017 citada. En mi opinión, el notario no puede emitir un juicio sobre la concurrencia o no de causa de oposición suficiente, ya que este punto constituye una de las grandes diferencias entre el nuevo expediente notarial y el viejo expediente judicial. En el viejo sistema, el juez decidía “en vista de lo que alegaren (todos los interesados) y calificando dichas pruebas por la crítica racional”; es decir, el juez realizaba un juicio (que no tenía por qué ser somero) sobre la suficiencia de las pruebas presentadas por el promotor del expediente y quien formulara oposición. En el caso del expediente del art. 199 LH, tampoco la mera oposición con alegación de causa paraliza el expediente, ya que el registrador “decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”; sin embargo, la oposición a los expedientes registrales de los artículos 209 y 210 LH también provoca la suspensión o sobreseimiento del procedimiento
Como vemos, la posición de la resolución de 2017 tiende a asimilar la oposición al expediente notarial a la oposición al expediente registral del art. 199 LH; creo mucho más acorde con la naturaleza de un expediente de jurisdicción voluntaria que la existencia de oposición con manifestación de causa (difícil de otro modo, en la realidad) obligue al notario a dar por finalizado el expediente, remitiendo al promotor a la vía judicial, tema del que trataré seguidamente. En este sentido, la resolución de 7 de noviembre de 2019 dice que la ley, en rigor, no exige aportar documentación como requisito imprescindible para que la oposición sea tenida en cuenta, sino que basta expresar la causa en que se funde, lo que no excluye aportar otros medios de prueba.
En conclusión, pues, en el expediente notarial basta oponerse expresando la causa de oposición y sin necesidad ni de aportar pruebas o justificar dicha causa.
15.- EL CONTENIDO DEL CONSENTIMIENTO.
Señala la regla tercera del art. 208 LH que “si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente”.
La diferenciación que realiza la Ley (y que, como hemos visto, resalta la Dirección General) entre los interesados del art. 203 y los titulares registrales que han de ser citados según el art. 208, todos ellos a través de la oportuna notificación, y el régimen de la oposición ya examinado, nos permite entender que el sujeto de toda la proposición (los citados que han de convenir algo con el promotor del expediente) son los titulares registrales.
La pregunta es ¿qué convienen?.
Del texto legal parece deducirse que convienen en la inscripción a favor del promotor del expediente, de forma que es ese convenio recogido en un instrumento público el título que provoca la inscripción registral.
En mi opinión, nada más lejos de la realidad.
El titular registral puede efectivamente reconocer el dominio en el promotor del expediente, pero este reconocimiento dominical, por sí solo, no puede provocar la inscripción, porque faltan todos los negocios jurídicos intermedios. El reconocimiento dominical puede provocar la inscripción directa en los casos de fiducia adquisitiva, o si el titular reconoce que el promotor del expediente ha usucapido; en el primer caso el titular dice que, en realidad, él no adquirió, sino que adquirió para alguien; en el segundo, el titular registral dice que el dominio lo perdió por usucapión de un tercero, el favorecido por el reconocimiento, que es el primer usucapiente.
Otra cosa sería entender que en nuestro sistema registral caben los consentimientos meramente formales.
El supuesto de hecho es que ha habido varias transmisiones hasta llegar al promotor del expediente; el titular registral puede reconocer que, efectivamente, él no es el dueño porque transmitió, sea cual sea el título de la adquisición, pero no puede legalmente ir más allá; cualquier otra afirmación que realice sobre ulteriores transmisiones no tiene más valor que la de un simple testigo en el procedimiento.
Por lo tanto, el consentimiento que ha de prestar es el reconocimiento de que él no es dueño y que no se opone a que, si se entiende justificado el dominio del promotor del expediente por el notario, se practique la inscripción a favor del promotor, “cancelándose” con ello la inscripción a su favor.
Por lo que hace a la forma, del texto legal parece deducirse que el convenio ha de constar en acta independiente.
Ya he señalado que en mi opinión no hay convenio alguno, y esta actuación del titular registral puede y debe constar en la misma acta de reanudación de tracto, al no ser un título formal que contenga un negocio jurídico, ya que en tal caso debiera constar en escritura y no en acta.
Cabe también la posibilidad, por supuesto, y en la práctica he procedido así, que el titular registral comparezca en el requerimiento inicial del acta, para darse por enterado y prestar el “consentimiento” oportuno.
16.- LA OPOSICIÓN Y LA SENTENCIA DECLARATIVA.
Respecto al expediente inmatriculador del art. 203, señala el párrafo segundo de la regla sexta que “si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca”.
Respecto al expediente reanudador del art. 208, señala la regla cuarta que “si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca”.
Es decir, la oposición con expresión de causa de cualquier interesado o de cualquier titular registral aboca al promotor del expediente a la vía jurisdiccional para conseguir que se declare su derecho y se acuerde, en un caso, la inmatriculación de la finca y, en otro, la reanudación del tracto.
Y esto nos lleva al tema prometido de las sentencias en estos expedientes.
Tradicionalmente, se ha planteado si la sentencia declarativa del dominio era suficiente para provocar la inmatriculación de una finca.
La interesantísima resolución de 29 de noviembre de 2004 se refería a un complejo supuesto en que la sentencia declaraba el dominio del demandante, ordenando la reanudación del tracto respecto de algunas fincas y la inmatriculación de otra finca. En este último tema, se planteó si la sentencia debía acogerse al sistema del doble título y, por tanto, justificar el título anterior; la Dirección General señala que carece de base la exigencia de dar al título declarativo de dominio que es la sentencia, (donde no existe transmisión ni transmitente o adquirente, aun cuando esa existencia sea el fundamento de derecho básico para la declaración en que culmina en su parte resolutoria), el mismo tratamiento que la Ley Hipotecaria exige para el título público de adquisición a efectos inmatriculadores en el que la justificación de la previa adquisición por el transmitente es elemento esencial, ordenando la inmatriculación de la finca. La doctrina señaló que la sentencia solamente tenía eficacia entre partes, y no debía valer para la inmatriculación si no se le aplicaba el sistema del doble título. Como dice GARCÍA GARCÍA, “el expediente de dominio, aunque sus efectos son menos intensos que los de una sentencia, tiene efectos más extensos, pues está pensado para que, a través de su tramitación, se extienda a terceros”.
Esta idea de la limitada fuerza de cosa juzgada de la sentencia declarativa del dominio lleva a dos resoluciones del año 2005 contrarias a la eficacia inmatriculadora de la sentencia declarativa. La resolución de 30 abril 2005 señala que el único problema que plantea el presente recurso es el de si es título inmatriculador una sentencia declarativa de la propiedad que se dicta en virtud de allanamiento del demandado. Históricamente se ha afirmado con cierta ligereza que una sentencia dictada en un juicio declarativo ordinario es inmatriculable, pues tal procedimiento es un juicio contradictorio y, en consecuencia, goza de superiores garantías que el expediente de dominio. Sin embargo, no es así, pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, la relatividad de la cosa juzgada hace que la sentencia sólo sea eficaz frente a los litigantes o sus causahabientes, mientras que el expediente de dominio goza de mayores garantías de protección a los terceros, como son las citaciones a dichos terceros, la publicación de edictos y, sobre todo, la intervención del Ministerio Fiscal. Afirma el recurrente que los artículos 521 y 522 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil afirman su posición, pero ello no es cierto. El artículo 521.2 de la ley de Enjuiciamiento Civil dice que las sentencias constitutivas firmes son inscribibles en los Registros públicos, y ello sin duda es así, pero dicho recurrente desconoce que son mayores los requisitos que se exigen para que los documentos sean inmatriculables que los requeridos para su simple inscribibilidad. Y, por su parte, el artículo 522.1 de la misma Ley establece la obligación de los Registradores de acatar las sentencias, obligación que nadie pone en duda, pero la legislación específica aplicable que prevé el mismo artículo como condicionamiento de la afirmación anterior exige para la inmatriculación requisitos añadidos que, como se ha dicho anteriormente, no cumple el documento presentado para la inmatriculación. La resolución de 14 de octubre de 2005, mucho más breve, reitera las ideas de la anterior.
Pero la resolución de 2 de octubre de 2008 vuelve al criterio de la resolución de 2004, al señalar que el defecto de que no se acompaña título hábil anterior “no puede ser confirmado, en la medida que las garantías establecidas en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, fundamentalmente consistentes en la exigencia para inmatricular de un doble título público sucesivo y de publicación de edictos con suspensión de efectos de la inscripción durante dos años, sólo es aplicable a los casos de inmatriculación por título público extrajudicial, es decir, notarial, y no cuando se trata de expedientes de dominio o de certificaciones administrativas para inmatricular como tampoco es aplicable a los títulos de reparcelación administrativa, donde las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, tampoco contemplan ulteriores requisitos para su inmatriculación. Lo mismo ocurre con las sentencias dictadas en juicios declarativos, instrumento eficaz para determinar la inmatriculación de las fincas (véase artículo 40 letra a) de la L.H., que lo considera un supuesto independiente y apto para la rectificación de la inexactitud registral por falta de acceso de alguna relación jurídica inmobiliaria, y que no está sujeto a los requisitos derivados del artículo 205 L.H., desarrollados por el 298 R.H. (salvo claro está, la exigencia de certificación catastral descriptiva y gráfica, exigible para todo supuesto de inmatriculación desde la Ley 13/1996). Por lo que nada impedirá la inscripción del dominio de las fincas a favor de los adjudicatarios determinados en la ejecutoria –una vez se especifiquen las cuotas, como ya se ha dicho–, siendo la obligación de pago del valor pericial de las cuotas no inmatriculadas correspondientes a los herederos demandados una cuestión que queda ajena al Registro, dado su carácter obligacional”. En el mismo sentido, la resolución de 10 de noviembre de 2009.
Respecto a la sentencia declarativa como medio subsidiario para reanudar el tracto, y aunque hay resoluciones como la de 31 de julio de 1998 que, frente a la posición de la registradora alegando la eficacia inter partes, obvia este problema y atiende a si la demanda se ha interpuesto contra los titulares registrales, la resolución de 29 de abril de 2015 señalaba que “es doctrina consolidada de esta Dirección General que el medio de reanudación del tracto de origen judicial sólo puede serlo el expediente de dominio con dicha finalidad, ya que su específico procedimiento asegura la citación de los titulares registrales tanto si las inscripciones contradictorias ostentan una antigüedad superior a los treinta años, bien en la forma establecida en el artículo 202.2 de la Ley Hipotecaria cuando es inferior de dicho plazo, pero sin dejar de lado que dicho expediente impone dar traslado al Ministerio Fiscal que asegure los intereses de dichos titulares registrales. La sentencia declarativa adolece de la falta de intervención del Ministerio Público, por lo que preceptiva intervención directa de uno de los interesados en la sucesión, o el nombramiento de un administrador judicial que preserve sus derechos, deviene imprescindible para poder proceder a la inscripción. En el mismo sentido no puede tampoco pretenderse la rectificación del Registro alegando la existencia de la mencionada sentencia judicial ordenando dicha alteración en los asientos registrales basándose en la usucapión de los demandantes, sin que hayan intervenido los titulares registrales en el proceso o se haya justificado que se adquirió de los mismos en el procedimiento judicial, como bien indicó la Resolución de 11 de mayo de 2012, la cual es mencionada por la parte recurrente en su escrito de recurso”.
Sin embargo, la resolución de 3 de abril de 2017 no atendió a este criterio, en atención fundamentalmente a las circunstancias del caso, ya que el comienzo de la usucapión se remontaba al siglo XIX y el demandante era heredero del usucapiente. La resolución, sin embargo, exige que el mandamiento ordene la cancelación de la inscripción de dominio contradictoria, porque la usucapión es una adquisición originaria que no trae causa del titular registral.
La resolución de 23 de octubre de 2023 vuelve al criterio de la resolución de 29 de abril de 2015 al señalar que siendo indudable que es un título declarativo y acreditativo del dominio de la instante, es un título que solamente produce efectos entre las partes pero no frente a terceros, por lo que no reúne los requisitos formales y materiales precisos para causar una inmatriculación, que precisa de requisitos especiales y surte efectos específicos, como resulta de su especial regulación, con referencia expresa al art. 204 LH, indicando que la sentencia no ordena la inmatriculación de la finca, ni contiene ningún mandato dirigido directamente al Registro de la Propiedad (artículo 40 de la ley Hipotecaria), insistiendo la Dirección General en que la Ley atiende para inmatriculaciones de modo fundamental a la salvaguarda de los intereses de los colindantes.
Después de la ley 13/2015 parece, pues, conveniente diferenciar los supuestos de rectificación del Registro por sentencia.
a) La sentencia dictada contra el titular registral por adquisición directa de él es directamente inscribible; a este supuesto se refiere claramente el art. 40.a) LH. Incidentalmente, cabe citar la resolución de 15 de julio de 2010 (que recoge otras anteriores), que entiende que es preciso que la sentencia declare el título material de adquisición del demandante, sin que baste la mera declaración de dominio. A este supuesto de adquisición directa del titular registral hay que asimilar la sentencia dictada contra el titular registral cuando el demandante ha adquirido por usucapión, a la que en cierta medida se refiere la resolución de 16 de abril de 2015. Señaladas estas notas, no interesa para el caso el estudio detenido del supuesto, en donde, por otro lado, uno de los temas de discusión ha sido la adecuada intervención en el procedimiento de herencias yacentes e ignorados herederos del titular registral.
b) He defendido que la sentencia meramente declarativa es título formal apto tanto para iniciar el expediente de inmatriculación como el de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
c) Después de la ley solamente tiene eficacia inmatriculadora directa la sentencia dictada por el procedimiento del art. 204, siempre que se haya demandado a las personas indicadas en el art. 203, acompañando la certificación catastral descriptiva si se trata de una finca catastral existente; en otro caso, si se trata de una finca de nueva creación, aunque con muchas dudas, parece procedente la práctica de lo que indica el párrafo penúltimo del art. 204, que no distingue supuestos.
Esto nos plantea si puede subsistir la vieja doctrina del Centro Directivo de que la sentencia declarativa tenía por sí eficacia inmatriculadora pues a ella se refiere el art. 40 a) LH. Parece que no puede ser aplicada, que el art. 40 ha sido desarrollado por la Ley en el sentido de que solamente cabe la sentencia dictada al amparo del art. 204, cohonestando así la eficacia Inter partes de la sentencia con las garantías que tenía y tiene el expediente de dominio.
d) Se puede plantear si la sentencia declarativa puede ser título hábil para provocar la inmatriculación al amparo del art. 205 y con el sistema del doble título. En mi opinión, no. La doctrina de la Dirección General que admitía la eficacia inmatriculadora de la sentencia declarativa señalaba que el art. 205 no era aplicable a este supuesto; en realidad no lo es porque la ley habla de un título público traslativo otorgado por alguien, y difícilmente puede predicarse tal cualificación de la sentencia declarativa.
e) La ley no lo prevé, pero creo que es perfectamente admisible una sentencia reanudadora del tracto sucesivo; esta sentencia en realidad sería la alternativa al procedimiento del art. 208 y algún autor como GARCÍA GARCÍA entiende que ante las dificultades prácticas de la ley ésta debiera ser la forma normal o usual de proceder. Si en caso de oposición en este expediente, y como veremos seguidamente, hay que demandar a los que se oponen (art. 208), si cabe un procedimiento judicial contra todos los que deben ser citados en el expediente de inmatriculación (art. 204), creo que no debiera haber problema en admitir un procedimiento en el que fueran parte todos los que debieran ser citados en el expediente de reanudación de tracto, singularmente los titulares registrales, pero no sólo ellos, sino también los que hay que citar de conformidad con el art. 203. Y a lo largo de la exposición hemos visto que, si el título alegado por el promotor en un caso de verdadera reanudación de tracto fuera precisamente su usucapión y careciera de escritura de reconocimiento de dominio o sentencia declarativa que le sirvieran de título formal, no le queda más remedio que acudir al procedimiento judicial.
f) En caso de oposición en el expediente del art. 208, hay que acudir al procedimiento judicial; lo mismo ocurre con los titulares registrales de menos de treinta años si no comparecen. Ya hemos visto que cuando los que se oponen son los titulares registrales, la demanda ha de interponerse exclusivamente contra ellos. La pregunta que surge inmediatamente es si la sentencia es entonces el documento que provoca la reanudación del tracto y si presentando testimonio de sentencia firme se consigue la inscripción reanudadora.
La respuesta ha de ser que no; si se interpretara que sí, resultaría que queda sin contenido la sentencia en la que todos los interesados han de ser demandados en el expediente a la que me refería anteriormente. Si la sentencia es una alternativa al expediente de reanudación de tracto (y tal se deduce del art. 40 LH) esa sentencia ha tenido que dictarse en un procedimiento en que se dé cabida a la oposición de todos los que pueden oponerse; si se inicia el expediente y hay oposición, la sentencia contra los que se han opuesto no es bastante por sí sola para provocar la inscripción reanudadora porque falta la citación a todas las otras personas que hubieran debido ser demandadas.
La conclusión de cuanto se ha dicho es que la sentencia complementada con el expediente notarial del que resulta que los demás interesados han sido citados y no han comparecido son los títulos formales suficientes y necesarios para provocar la reanudación del tracto.
17.- EL JUICIO NOTARIAL.
Y con ello llegamos al momento decisivo de la intervención notarial, la declaración de que la pretensión del promotor del expediente está fundada.
Ya hemos visto que esta declaración no es una declaración de notoriedad, sino un juicio notarial sobre algo, previo el cumplimiento de los requisitos legales.
Y aquella pretensión del promotor del expediente es que adquirió el dominio y que es el dueño de la finca. ROCA SASTRE insistía, para el expediente judicial, en que la finalidad del expediente de dominio era obtener una declaración judicial de haberse justificado la adquisición del dominio, pero que la declaración judicial no era la de acreditar o justificar el dominio en el promotor del expediente, señalando que cuando los artículos 282, 283 y 284 RH hablan de acreditar o justificar el dominio lo hacen con imprecisión.
Si se lee con calma al autor, veremos que, en realidad, la negativa a que en este tipo de expedientes cupiese una propia declaración de derechos, no hace más que recoger la vieja posición de la jurisprudencia relativa al expediente de dominio de la Ley hipotecaria de 1869 de que éste perseguía solamente dotar de un título habilitador del dominio que permitiera la inscripción a quien careciera de él, y la posición de la Dirección General (con cita de resoluciones de 16 de noviembre de 1923 y 16 de febrero de 1988) de que, propiamente, no se hacían declaraciones de derecho de dominio, aunque ello se hacía de un modo un tanto contradictorio, pues se concluía que el expediente no era sino un simple medio de justificar la existencia del dominio.
Hay y había, por lo tanto, dos posiciones sobre cuál era y es el objeto del expediente: para unos autores se trata de si el promotor ha demostrado la existencia de un hecho o acto con virtualidad suficiente para provocar la adquisición del dominio; para otros, de si se ha acreditado o justificado el dominio en el promotor del expediente.
La diferencia no es baladí, porque para algún autor como RODRÍGUEZ LÓPEZ lo que justificaba la amplitud de la calificación registral sobre el auto judicial era la primera posición.
En la Ley Hipotecaria de 1869 la cuestión en el expediente de dominio estaba bastante clara, ya que según su art. 404, el propietario que careciere de título escrito de dominio podría inscribir dicho dominio justificando su dominio y pidiendo, en el escrito inicial, que se “declare su derecho”, y el Tribunal “declarará justificado o no el dominio de los bienes de que se trata”.
En la Ley Hipotecaria de 1944-1946 la cuestión estaba menos clara, ya que para la Ley el auto habría de declarar justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial (art. 201, regla quinta); el tema estaba más claro en el Reglamento Hipotecario, que todavía puede servir como guía, ya que el art. 282 indica que el expediente tiene por objeto “acreditar el dominio”, y que “no se admitirá otra oposición de parte interesada que la que se contraiga exclusivamente a si el solicitante ha acreditado suficientemente la adquisición del dominio”; el art. 283 dice que el auto ha de declarar justificado el dominio y el art. 284 remacha el tema diciendo que “la declaración de estar o no justificado el dominio no impedirá la incoación posterior del juicio declarativo contradictorio por quien se considere perjudicado”. No hay, pese a ROCA, imprecisión alguna en el Reglamento, sino que sigue la línea que siempre había marcado la Ley en esta materia.
La Ley actual es mucho más imprecisa. El art. 203 se limita a decir que el notario accederá a la pretensión del promotor del expediente; no obstante, parece que hay que diferenciar entre pretensión y documentación probatoria de la pretensión; desde esta perspectiva, tiene todo el sentido que entre los documentos que haya de presentar el promotor se encuentre el título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente al que se refiere la regla segunda. Dicha pretensión es que el promotor es dueño y por eso debe procederse a la inmatriculación de la finca a su favor.
Ya he manifestado mi opinión antes sobre este extremo: el notario declarará justificada la adquisición del dominio, que el promotor es dueño y que esta posición dominical se mantiene en el promotor del expediente reanudador al tiempo de su inicio. Y es que el expediente no es sino un medio de concordancia del Registro de la Propiedad con la realidad extrarregistral. Poco sentido tiene permitir iniciar un expediente reanudador a quien ya no es dueño y tal extremo resulta acreditado en el expediente; quien ya no es dueño carece de legitimación activa porque el Registro no publicará la realidad y permitiría la creación o la aparición de terceros registrales indeseados.
Pero el elemento fundamental es el juicio relativo a la adquisición del dominio.
A lo largo de esta exposición ya he manifestado mi posición sobre este extremo. Quizá valga la pena resumirla. Si el promotor no ha adquirido del titular registral ni de sus herederos, el título no es inscribible por falta de tracto sucesivo; y si no es inscribible, la Ley prevé como uno de los remedios a esta situación el expediente de reanudación de tracto; podrá entenderse que es un expediente de carácter excepcional, que no lo es; pero lo que no puede hacerse es declarar falazmente que en un supuesto como el indicado no hay interrupción de tracto; se podrá discutir doctrinalmente la corrección del sistema legal, pero de lo que no cabe duda es de que el Registro es inexacto porque no han tenido acceso al mismo las relaciones jurídicas inmobiliarias intermedias que impedirían al promotor del expediente el acceso al Registro si su título adquisitivo constara en documento público; y uno de los remedios legales es, como se ha señalado, el expediente de reanudación de tracto; por lo tanto, en mi opinión, y entiendo que también resulta del texto de la Ley, es indiferente que se manifiesten las transmisiones intermedias si no hay necesidad de acreditarlas; corresponde al notario el juicio definitivo sobre los extremos sobre los que versa el expediente: no sólo si el promotor tiene un título legítimo de adquisición del dominio, sino si es dueño.
La forma de emitir este juicio notarial es un acta independiente. El art. 203 señala que, una vez hechas las notificaciones oportunas y si no se ha formulado oposición “levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada”.
La ley recoge así la idea que inspiraba las viejas actas notariales de reanudación de tracto, pero lo cierto es que poco o nada nos dice sobre extremos importantes. En mi opinión, el acta debe recoger al menos un testimonio del título formal aportado por el promotor del expediente, la relación de los negocios jurídicos transmisivos que han formado la cadena que lleva al promotor del expediente, para el caso de que se hayan indicado y justificado, la forma y tiempo en que se han practicado todas las notificaciones a todos los interesados y las personas que han de ser citadas, las pruebas practicadas (testificales y documentales probatorias de la posesión del promotor o de los anteriores titulares de los que traiga causa), la manifestación de que no ha habido oposición, y el juicio notarial. A la espera de un reglamento que desarrolle esta cuestión, y por los mismos criterios que ha utilizado la Dirección General para las actas de declaración de herederos ab intestato, esta segunda acta es el título formal que ha de presentarse en el Registro. Sin embargo, es de hacer notar que en este expediente notarial se ha debido remitir ya al registrador la copia del acta inicial de requerimiento a fin de que se expida la certificación oportuna por el registrador, con lo que la primera acta ha sido conocida con anterioridad (en este sentido, resolución de 24 de septiembre de 2021, a la que seguidamente nos volveremos a referir).
18.- EL CONTROL DEL JUICIO.
Por lo que hace al juicio material de adquisición y pertenencia, declaró la Dirección General respecto de autos en expedientes judiciales de reanudación del tracto que este juicio no está sometido a calificación de ningún tipo, incluso cuando de los documentos presentados pareciera derivarse una adquisición diferente de la declarada, ya que este extremo está sustraído a la calificación registral.
La resolución de 9 de octubre de 2000 señaló que el hecho de que en el auto recaído en expediente de dominio haya de hacerse constar el título adquisitivo alegado por el promotor no quiere decir que el Registrador pueda calificar la validez de dicha adquisición, pues es esta una cuestión sustraída a su función calificadora, toda vez que ello supondría poner en cuestión el acierto de la propia decisión judicial, y, con ello, se invadiría el ámbito de la propia función jurisdiccional, reservada en exclusiva a los Jueces y Magistrados.
La doctrina parece correcta, pero no la fundamentación de la misma. Y esto es importante, porque si falla la fundamentación hay que justificar la corrección de la doctrina.
El Centro Directivo calificó en esta resolución inadecuadamente la actuación de los órganos judiciales en materia de expedientes de dominio; no se trata, en absoluto, del ejercicio de una función jurisdiccional, reservada en exclusiva a Jueces y Magistrados, y que no puede ser sustituida o atribuida a otro grupo de funcionarios (tal atribución sería sencillamente inconstitucional), sino de una función no jurisdiccional cuyo ejercicio se atribuye, por razones en su día justificadas, a los jueces; éstos ejercían estas funciones no “como” jueces, sino “por ser” jueces (como don Manuel de la Cámara dijo respecto de los notarios en otra ocasión, pero con gran paralelismo a la modificación que produjo la ley 13/2015); las razones que motivaron su atribución a los jueces han decaído, al parecer, y la progresiva “desjudicialización” ha supuesto la atribución de esta competencia a notarios. La resolución de 1 de febrero de 2007 señaló que “las funciones del Registro Civil quedan institucionalmente atribuidas al Poder Judicial a pesar de la naturaleza no jurisdiccional del Registro Civil”, con cita de la Sentencia del Tribunal Constitucional 56/1990, de 29 de marzo, en la que de acuerdo con el carácter no jurisdiccional de la función registral civil se afirma que “la circunstancia de que la función registral civil fuera encomendada cuando se creó esta institución en nuestro Derecho -Ley de 17 de junio de 1870-, por razones que ahora es innecesario exponer, a los órganos judiciales, no convierten automáticamente aquella función en jurisdiccional”, de forma que “los Jueces a los que se les encomienda la llevanza del Registro Civil, en esta función no actúan como órganos jurisdiccionales sino como registradores o encargados del Registro”; la función registral civil “no pertenece al ámbito de las jurisdiccionales, sin que por ello pase a encuadrarse en el campo propio y específico de las actuaciones típicamente administrativas, sino que los órganos registrales forman parte de la denominada “Administración impropia”, de forma que, según sostiene nuestra doctrina científica, dentro de la órbita genérica de lo administrativo constituye una categoría especial integrada conjuntamente con la función registral por un agregado de actividades que se ha dado en llamar la Administración pública del Derecho privado, también identificada genéricamente como función legitimadora, y cuyas actividades vienen atribuidas por la Ley ya a órganos jurisdiccionales, ya a órganos administrativos, ya a notarios o registradores”. Este criterio se ha mantenido con posterioridad (resolución de 10 de noviembre de 2012).
En el mismo sentido de la resolución de 9 de octubre de 2000 citada, la resolución de 8 de junio de 2002 señala que la calificación registral no se puede extender a si de los documentos que obran en el expediente se deriva una conclusión sobre la titularidad dominical actual distinta de la que sirve de fundamento a la declaración judicial; y ello porque el título inscribible es el solo auto, y como este ordena la inscripción a favor del promotor y tiene aptitud legal para provocar tal asiento, el Registrador ha de estar y pasar por tales declaraciones y practicar la inscripción solicitada, sin menoscabar su eficacia, so pretexto de otros documentos tenidos a la vista (hayan sido o no aportados al expediente), pues de lo contrario el Registrador se interferiría en una actividad jurisdiccional que no le corresponde y, además, por un procedimiento que no es jurisdiccional y respecto de una resolución judicial que es firme.
Por eso, la resolución de 13 de mayo de 2015 (que cita las anteriores) señala que la calificación por el registrador del título material de adquisición constituye una extralimitación, ya que el título inscribible no es la escritura de herencia, sino el auto recaído en expediente de dominio. Continúa diciendo que no debe confundirse la necesidad de que el auto exprese el título material de adquisición, con la posibilidad, inexistente, de que el registrador exija la aportación de dicho título material o califique su contenido para contradecir una aseveración judicial.
En el sistema actual, sí es preciso que el título formal de adquisición se aporte al expediente, como requisito formal para aceptar la iniciación del mismo. He dicho antes que el acta final ha de recoger el título material de adquisición, con indicación de su carácter formal; comoquiera que la ley sigue el sistema de doble acta, y el título formal que contiene el negocio jurídico adquisitivo o el título material de adquisición está ya incorporado al acta inicial, que no ha de ser acompañada a la copia del acta final, se debe plantear si es preciso que los documentos puedan incorporarse o basta un testimonio suficiente en relación; ya he señalado antes que no veo inconveniente en que ese título formal se incorpore por testimonio (obtenido del incorporado al acta inicial), aunque tampoco parece preciso, pues si el título inscribible es el acta no tiene mucho sentido incorporar a la misma el título formal.
Pero lo que me interesa destacar es que las resoluciones citadas negaban que la calificación pudiera extenderse al juicio de que había tenido lugar la adquisición.
En el sistema derogado, el notario podía instruir un acta notarial que tuviese por objeto la reanudación del tracto, pero la instrucción debía ser aprobada por el Juez, y lo que se presentaba en el Registro era el acta de protocolización del auto judicial de aprobación del expediente. Según el art. 293 RH, “la resolución judicial recaerá en forma de auto, en el cual se mandará protocolizar el expediente y practicar la inscripción y cancelaciones que procedan, expresando el tomo, libro, folio y número de éstas. La protocolización se hará por medio de acta notarial, a continuación de la cual se unirán el expediente original y el testimonio judicial del auto dictado”.
El sistema actual difiere totalmente del viejo sistema. Pese a la opinión aislada de algún autor, la actuación notarial no es la de instructor de un expediente cuya regularidad material ha de ser aprobada por el registrador. Nada en la dicción actual de la Ley permite extender la calificación registral a este extremo; esta idea, en realidad, tiene su origen en el proyecto del Gobierno, en el que se decía a propósito del expediente inmatriculador que, si el Registrador accediera a la inscripción una vez enviada el acta final por el Notario, aquél dictaría “resolución motivada ordenando la inmatriculación”. En la redacción actual, el notario no es un mero recopilador documental y emisor de una mera manifestación. No sólo juzga legitimaciones tanto del promotor del expediente como de quienes comparezcan, es que, como hemos visto, emite un juicio sobre la existencia y suficiencia de la causa de oposición caso de haberla (siempre que se trate de persona distinta del titular registral).
Se trata de una verdadera declaración que tiene como finalidad legitimar una situación patrimonial y esta declaración notarial es eficaz por sí sola, sin ningún trámite ni aprobación posterior. La frase empleada quiere recordar los párrafos finales del art. 209 del Reglamento notarial declarados ilegales por suponer una atribución de efectos que no podía establecerse por medio de una norma reglamentaria.
19.- NATURALEZA DEL EXPEDIENTE COMO DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.
Si ya antes (declaraciones de herederos ab intestato, por ejemplo) resultaba que algunas actuaciones que han de incluirse en la proteica categoría de la jurisdicción voluntaria podían ser atribuidas a otros funcionarios que no fueran los judiciales, después de la Ley de Jurisdicción Voluntaria este principio ha quedado claro, y la desjudicialización de ciertos expedientes ha sido amplísima, de forma que ahora se atribuyen a Letrados de la Administración de Justicia, Notarios y Registradores.
Con ello quiero decir que hoy parece claro que estamos ante un expediente de jurisdicción voluntaria. En el régimen anterior ésta también era la posición dominante en la doctrina de los autores, de la Dirección General y la doctrina jurisprudencial, aunque se señalaba que en caso de oposición se tornaba en contencioso dentro del mismo procedimiento, si bien con contención limitada. Hoy está claro que la oposición (o no comparecencia en ciertos casos) supone la necesidad de cerrar el expediente sin pronunciamiento notarial sobre el fondo, a fin de que el promotor pueda iniciar, si quiere, el contencioso oportuno.
Pues bien, se trata de preguntarse el sentido de la búsqueda de la naturaleza jurídica. PUIG BRUTAU, a propósito de una figura como el albaceazgo, señalaba que la indagación sobre la naturaleza jurídica de una institución tenía como finalidad u objetivo encontrar un “régimen jurídico de reemplazo”, es decir, una institución más desarrollada jurídicamente que nos permitiera llenar las lagunas que pudiera haber en la institución sobre la que se indagaba o interpretar las normas existentes. La búsqueda de la naturaleza jurídica no es un mero artificio doctrinal, sino que atiende a encontrar un criterio para resolver problemas. Por lo tanto, si decimos que estamos ante un procedimiento de jurisdicción voluntaria, hemos de extraer las consecuencias oportunas.
Antes señalaba que el proceso de desjudicialización suponía atribuir competencias antes judiciales a Letrados de la Administración de Justicia, Notarios y Registradores y mantener otras competencias en la órbita judicial (que no jurisdiccional). Lo que me interesa señalar ahora es que todos estos funcionarios actúan en igualdad de plano y de efectos, sin preeminencia alguna por ninguno de ellos; no desde luego cuando la ley les atribuye competencia concurrente (Letrados y Registradores en convocatoria de juntas, o Letrados y Notarios en expedientes matrimoniales); pero tampoco cuando la competencia es exclusiva. Quiero con ello decir que una resolución dictada por un Juez en un expediente de jurisdicción voluntaria tiene la misma fuerza que la resolución dictada por un Letrado de la Administración de Justicia en otra materia atribuida a este cuerpo funcionarial.
La consecuencia de cuanto se dice es que la resolución notarial en materia de jurisdicción voluntaria tiene la misma fuerza legal que la dictada por un juez en esta materia.
20.- LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL EXPEDIENTE Y DEL JUICIO NOTARIAL.
Es bien sabido que la calificación registral es distinta tratándose de escrituras públicas y de resoluciones judiciales.
En ambos casos, el Registrador ha de calificar la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción; pero en las escrituras públicas calificará, además, la capacidad de los otorgantes (en realidad es la legitimación, como ya señalé en alguna ocasión estudiando la Ley Hipotecaria de 1861, pero ahora esto no importa) y la validez de los actos dispositivos contenidos en las mismas, por lo que resulte de los propios documentos presentados y de los asientos del Registro; la calificación es más limitada respecto de los documentos judiciales, ya que se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro (arts. 18 LH y 100 RH).
Esto tiene todo el sentido, ya que los documentos judiciales a los que se refiere el art. 100 RH eran, fundamentalmente, las sentencias y resoluciones dictadas en los procedimientos contenciosos o preparatorios de procedimientos contenciosos; no obstante, la generalidad de los términos permitía incluir cualquier tipo de resolución dictada por un órgano judicial.
La diferente función cumplida por los jueces ejerciendo funciones jurisdiccionales respecto de los notarios autorizantes de escrituras justificaba y justifica claramente la diferencia de trato.
Pero en materia de jurisdicción voluntaria, el párrafo tercero del art. 22 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria dice que “si la resolución fuera inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público, deberá expedirse, a instancia de parte, mandamiento a los efectos de su constancia registral. La remisión se realizará por medios electrónicos. La calificación de los Registradores se limitará a la competencia del Juez o Letrado de la Administración de Justicia, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro”. La norma da ahora rango legal a la limitación de la calificación registral respecto de ciertas resoluciones, al recoger la dicción literal del art. 100 RH. Esta referencia al Letrado de la Administración de Justicia tiene todo el sentido ya que el art. 19 LJV señala que la resolución del expediente adoptará la forma de auto (si la dicta el Juez) o decreto (si lo dicta el Letrado), en función de quien es la autoridad que tiene atribuida la competencia en materia de jurisdicción voluntaria.
Quiere esto decir que en materia de jurisdicción voluntaria no es aplicable el párrafo primero del art. 18 LH, que se refiere exclusivamente a las escrituras públicas.
Juez y Letrado de la Administración de Justicia están en el mismo plano en materia de jurisdicción voluntaria, sin preeminencia de un órgano respecto del otro (y sin perjuicio de la existencia de recursos). Y en el mismo plano se coloca el Notario o el Registrador en los mismos casos en que resuelve en materia de jurisdicción voluntaria. Y si todos están colocados en el mismo plano, idénticas debieran ser las consecuencias o efectos de su resolución en materia de jurisdicción voluntaria.
Recordemos, por tanto, que la calificación se extiende (o limita) a la competencia, la congruencia, las formalidades extrínsecas de la resolución y los obstáculos que surjan del Registro (diferenciando entre obstáculos derivados de los asientos registrales y obstáculos derivados de la legislación hipotecaria).
Esta tesis relativa a la aplicación a las resoluciones o actos finales de los expedientes de jurisdicción voluntaria ha sido acogida por la propia Dirección General. La resolución de 18 de octubre de 2017, relativa a la fuerza de una conciliación registral, señala que las normas reguladoras de los efectos de la conciliación con avenencia son diferentes según cuál sea el órgano ante el que se ha producido la conciliación; si Letrado de la Administración de Justicia o Juez de paz, el art. 147.1 LJV; si Notario, el art. 83 de la Ley del Notariado, si Registrador, el art. 103 bis LH; y que, y esto es lo trascendente, existiendo normal especial de eficacia, no es de aplicación la norma general del art. 22 LJV. La crítica a esta resolución se ha realizado afirmando que el Centro Directivo incurre en un error cuando excluye la aplicación del art. 22 LJV a la conciliación registral, ya que el art. 22 LJV es de aplicación general, aunque exista una norma especial, lo que hace la certificación del acuerdo un documento inscribible.
No interesa tanto el tema de la fuerza de dicha certificación como de la afirmación que puede ser deducida de la doctrina de la Dirección General de que en ausencia de norma relativa a la fuerza de la resolución del expediente de jurisdicción debe ser aplicado el art. 22 LJV, que es así una norma general que puede ser excluida por otra norma especial; la crítica, como hemos visto, afirma que, aunque exista norma especial siempre es aplicable la norma general que complementa la norma especial.
Pero es en la resolución de 19 de enero de 2022 donde con más claridad se recoge esta idea.
Se trataba de la inscripción de una escritura relativa a una herencia intestada y la cuestión central era que la escritura contenía un testimonio en relación del acta final de declaración de herederos abintestato. La resolución admite que basta con la presentación del acta final de declaración de herederos e incluso de un testimonio en relación, aunque en el caso el testimonio no era suficiente para permitir al registrador la calificación. Lo importante de la resolución es que señala que la vigente Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, confirma la doctrina anterior de la Dirección General sobre la naturaleza de las actas de declaración de herederos como procedimientos de jurisdicción voluntaria; y señala que la Ley “en su artículo 22.2, delimita claramente el ámbito de la calificación registral respecto de los expedientes de jurisdicción voluntaria que se tramitan ante los órganos jurisdiccionales, al manifestar, que “la calificación de los Registradores se limitará a la competencia del Juez o Secretario judicial, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro”. En relación con la calificación registral de las actas de jurisdicción voluntaria autorizados notarialmente, no hay precepto semejante, pero debe tomarse en consideración dicho artículo 22. 2 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria puesto que el notario ejerce aquí la función de jurisdicción voluntaria –hasta entonces atribuida también a los jueces– en exclusiva, y armonizarse con los artículos 17 bis de la Ley del Notariado y 18 de la Ley Hipotecaria”. Por lo tanto, señala, la calificación registral respecto de las actas de declaración de herederos, y por extensión las resoluciones finales en todo expediente de jurisdicción voluntaria, abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro.
La calificación registral se debe producir realmente en el momento de la presentación en el Registro del acta declarando justificado el dominio en el promotor del expediente.
En un primer momento se admitió que el registrador podía denegar la expedición de la certificación prevenida en la ley si entendía que no se cumplía el requisito de la interrupción de tracto (resolución de 1 de junio de 2017), pero en otra resolución de la misma fecha (aunque relativa a un expediente del art. 203) señaló que pese a que se hubiera expedido certificación, siempre puede alegar el que va a practicar la inscripción que no hay interrupción de tracto, no estando vinculado por la inicial consideración del primer registrador.
No obstante, la resolución de 5 de abril de 2020, recogiendo la doctrina dictada en resoluciones de 8 de junio de 2016, 20 de diciembre de 2016 y 4 de diciembre de 2019, señala que lo procedente es expedir la certificación advirtiendo de la inexistencia de la ruptura de tracto y sin perjuicio de la calificación final, una vez dictada la resolución final por el notario.
La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones a todos los que deben ser citados (para las resoluciones relativas a la nueva ley, ver la resolución de 1 de diciembre de 2015, reiterada posteriormente en otras muchas, como las de 23 de mayo de 2016, 23 diciembre 2020, 24 de septiembre de 2021 y la recentísima de 11 de septiembre de 2023), y debe abarcar a todos los extremos a los que se refiere el art. 22 LJV, pero, por lo que he señalado anteriormente, no debe extenderse a la calificación relativa a quien y con qué carácter ha adquirido el dominio que se trata de inscribir.
No lo ha entendido así, al parecer, la Dirección General en su resolución de 24 de septiembre de 2021; en esta compleja resolución, a la que ya me he referido anteriormente, el órgano directivo admite que se puede calificar por el registrador la capacidad civil de disposición del transmitente en el documento que sirve de título adquisitivo al promotor del expediente y admite que se hubiera podido calificar la identificación de los medios de pago empleados (aunque la nota de calificación no aluda a este tema). Incidentalmente, cabe señalar que el tema de la acreditación de los medios de pago ha sido objeto de una resolución de 8 de septiembre de 2023 relativa a una inmatriculación en virtud de título público del art. 205 LH, en que la Dirección General entiende que la calificación puede extenderse a la identificación de los medios de pago en el título previo a la escritura traslativa. Aunque, en mi opinión, lo que puede y debe ser objeto de calificación es el título inscribible o que causa la inmatriculación (tesis del notario recurrente), lo cierto es que se trata en el caso concreto de un documento público (elevación a público de un documento privado); en el expediente de dominio, lo que se inscribe es una resolución dictada en un expediente, no el documento en el que apoya su pretensión el promotor del expediente, o más exactamente, el que justifica su alegación de haber adquirido el dominio; el documento puede ser privado, y no se le aplica el criterio de la exigencia de identificación de medios de pago, que sólo es predicable de las escrituras públicas; en realidad, el cierre registral se produce exclusivamente ante la falta de identificación, pero frente a resoluciones iniciales en este sentido limitativas de la extensión de la calificación, como la de 18 de mayo de 2007, la cual ligaba el cierre registral a la voluntad rebelde a identificar total o parcialmente dichos medios, negando al registrador un enjuiciamiento de fondo o material sobre la identificación de tales medios de pago, estándole vedado ejercer su competencia en materias para las que no tiene competencia, en aplicación del principio de legalidad, el centro directivo ha terminado (en línea hoy mayoritaria) por llevar a cabo una interpretación extensiva, o aplicativa de la doctrina del cierre a supuestos de hecho no comprendidos en la norma y en aplicación de un reglamento que define y amplía el supuesto del cierre, por virtud de la cual se debe entender que hay negativa a identificar cuando la identificación es insuficiente por no cumplirse las exigencias del Reglamento notarial sobre el tema, existiendo finalmente otra línea limitativa de la anterior en que se acepta que no toda omisión de los elementos de identificación produce el cierre registral (resolución de 22 de noviembre de 2013); dicho documento contiene el título material adquisitivo y es esta adquisición la que ha de ser calificada por el notario y sobre esta declaración no cabe, por lo dicho anteriormente por el propio centro directivo respecto de los autos dictados en expedientes de dominio, calificación registral.
Mucho me temo que ésta va a ser la línea de la Dirección General en cualquier caso que se le plantee, extendiendo la calificación de la capacidad y la validez de las obligaciones ya no sólo a las escrituras públicas que son el título formal apto para provocar la publicidad de la mutación jurídico real (o, en su caso, la constitución misma del derecho), sino a los títulos materiales que, contenidos en el título formal del promotor del expediente, han servido para que el notario declare justificado el dominio en dicho promotor; se tratará en definitiva de aplicar el art. 18 LH de modo omnicomprensivo a todo documento tenido en cuenta para provocar una inscripción, con olvido de que la norma aplicable hoy no es propiamente el párrafo primero del art. 18 sino el más estricto del art. 22 LJV, y recordando la polémica que surgió en torno al art. 98 de la ley 24/2001.
21.- EL EFECTO DUALISTA DE LA REANUDACIÓN DE TRACTO.
Por lo que hace a los efectos de la inscripción reanudadora de tracto, la regla quinta del art. 208 establece que “no perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad”.
Esta norma tiene un indudable sabor dualista, o para ser más exacto, es indudablemente dualista.
Su origen se encuentra en el proyecto de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro enviada a Cortes por el Gobierno. En el sistema del proyecto, la inmatriculación suponía una verdadera purga de las cargas y acciones que pudieran existir y que afectaran al bien objeto del expediente, tal como señalaba la regla segunda del art. 202, que era el que regulaba el expediente inmatriculador. La regla novena concluía diciendo que “las adquisiciones realizadas por tercero, derivadas de inscripciones de derechos resultantes del expediente, no podrán quedar amparadas por la fe pública registral hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación. Transcurrido el plazo anteriormente referido, no perjudicarán al titular de buena fe, a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente o sus causahabientes, los títulos de dominio o de otros derechos reales que no hubieran sido inscritos o anotados en el Registro con anterioridad”. Esta norma suponía la suspensión de la fe pública respecto de tercer adquirente durante el plazo de dos años y la purga de cualquier derecho, incluso de dominio, en favor del inmatriculante pasado dicho plazo.
Desde esta perspectiva, la regla del art. 208 era plenamente coherente. Los efectos de la inmatriculación resultan ahora del art. 207 LH. Me he ocupado del tema al estudiar los efectos de la inmatriculación tras la reforma (https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/doctrina/articulos-doctrina/los-efectos-de-la-inmatriculacion-tras-la-ley-132015/) y no tiene sentido volver ahora sobre el tema.
En la tramitación en Cortes, se modificaron sustancialmente las previsiones del Proyecto relativas al expediente de dominio, la supresión del sistema inmatriculador por doble título y los efectos de la inmatriculación. Sin embargo, no se solicitó la reforma del expediente de reanudación de tracto, que quedó en este punto como estaba en el proyecto inicial.
El estudio del art. 208 actual nos muestra una norma claramente dualista. Pero también nos muestra cómo la inscripción reanudadora protege el fracaso del sistema. El hecho del que se parte es que existen títulos de dominio contradictorios con el alegado por el promotor del expediente, que es un falsus dominus, y pese a eso consigue una declaración notarial de que es el propietario del bien.
En el supuesto de hecho de la norma, o bien el titular registral transmitió el dominio a alguien, y después lo volvió a transmitir a otro, o es uno de los sujetos de la cadena el que ha transmitido dos veces el dominio. En el supuesto más simple de interrupción de tracto pueden darse dos casos: a) el titular registral A transmite el dominio a B, y después A vuelve a transmitirlo a C (sea por venta, donación o herencia) y C lo transmite a D, que es el promotor del expediente; b) el titular registral A transmite a B, quien después lo transmite primero a C y después a D, promotor del expediente.
En todos estos casos, y cualquiera que sea el título de D, como dice el propio artículo, D va a poder desconocer el dominio del verus dominus, quien va a ser privado de su propiedad o de su derecho real limitado sobre el bien.
Sin embargo, quien ha logrado la inscripción reanudadora del tracto no va a verse defendido por el Registro frente a nulidades o resoluciones existentes en la cadena transmisiva que lleva a él, y está afectado íntegramente por los diferentes tipos de ineficacia negocial, de forma que la defensa frente a las mismas se desarrolla íntegramente en el ámbito civil sin que la reanudación del tracto suponga para él beneficio alguno. A protección dispensada por el sistema es, así, limitada, en cuanto que, si no le afectan los negocios “transversales” u “oblicuos”, le afectan todas las ineficacias tanto de su propio negocio jurídico adquisitivo como de todos los negocios integrados en la cadena que llevan a él.
Conviene señalar, finalmente, que todo adquirente que haya adquirido a título oneroso del reanudador del tracto e inscriba va a estar protegido por la fe pública registral, porque el art. 34 LH va a jugar en favor de él sin ningún tipo de limitación ni de suspensión de efectos.
A MODO DE CONCLUSIONES.
1.- El expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido es un expediente que nace para resolver un problema: que no han tenido acceso al Registro unos títulos de adquisición de derechos, y que el titular del derecho no puede inscribir su derecho porque no ha adquirido del titular registral ni directamente de sus herederos.
El sistema deseable hubiera sido que el titular presentara en el Registro todos los títulos formales inscribibles que contienen los títulos materiales adquisitivos.
El expediente nace para resolver el problema que se plantea cuando el titular carece de esos títulos formales.
En ese y no en otro sentido el expediente de dominio es un medio subsidiario.
El legislador hubiera podido dejar este supuesto real sin resolver, y de hecho fue así durante casi cincuenta años, hasta que se optó por permitir en determinados casos una primera inscripción contradictoria con otra ya inscrita, o lo que es lo mismo, un supuesto de doble inmatriculación.
Es en 1944 cuando se aborda el problema y se establece el propio sistema de reanudación del tracto, encargando la resolución del expediente (y en la mayoría de los casos en la práctica la tramitación) a la autoridad judicial.
La Ley 13/2015 ha desjudicializado la materia, encargando la tramitación y resolución de un expediente de nueva factura a los notarios, dentro de la amplia reforma de la jurisdicción voluntaria.
2.- Corresponde al legislador la determinación del supuesto de hecho de la norma. En realidad, hay que decir que la ley no contiene una definición expresa de interrupción de tracto. Da por supuesto el concepto y el supuesto de hecho, y excluye solamente del mismo el caso de que el titular dominical haya adquirido su derecho de los herederos del titular registral.
Pero, definido el supuesto de hecho por el legislador, no corresponde a un órgano administrativo ni excluir de su ámbito de aplicación casos comprendidos dentro del supuesto de hecho legal ni ampliar la aplicabilidad del procedimiento a casos no comprendidos dentro del supuesto de hecho de la Ley.
3.- El expediente de reanudación de tracto no tiene naturaleza excepcional.
Es preciso recordar que, publicada la Ley, se planteó ante la Dirección General si una sentencia era un título apto para reanudar el tracto. Ante la alegación de que no cabía la sentencia porque había que acudir al expediente de dominio de reanudación del tracto, la Dirección General señaló que el promotor del expediente podía libremente optar por cualquiera de los caminos que le brindaba la Ley para resolver el problema de la imposibilidad de inscripción de su dominio.
Trata de suplir la carencia de títulos formales inscribibles, y lo hace en un procedimiento donde se da entrada al titular registral del dominio que se trata de reanudar.
Esa naturaleza excepcional en todo caso no justificaría ninguna interpretación que excluyera la aplicación del procedimiento a un caso que está incluido en el supuesto de hecho legal. Definido qué es el tracto, qué es la interrupción del mismo, todo caso que entre en el supuesto de hecho legal debe poder tramitarse con arreglo al procedimiento previsto.
El derecho de los ciudadanos a la inscripción registral de sus títulos dominicales viene determinado en su extensión y procedimiento por la ley. Vale la pena insistir en que no cabe que un órgano administrativo, por la vía de resoluciones, modifique o limite un derecho civil como es el derecho a la inscripción. No, al menos, en un Estado de Derecho.
4.- El expediente no requiere la existencia de extraordinaria dificultad en que el promotor consiga la titulación auténtica que le permitiera inscribir su derecho.
La doctrina de la Dirección General es en este tema, y así se expone en el texto, contradictoria.
La doctrina equivocada está contenida en aquellas resoluciones que acuden a la calificación del expediente como excepcional, postulan una interpretación restrictiva del supuesto de hecho que justifique su tramitación, y que excluyen del supuesto de hecho el que las transmisiones estén documentadas privadamente.
La doctrina correcta está contenida por el contrario en las resoluciones que entienden que la Ley no limita el expediente por la mayor o menor dificultad para la documentación pública de los títulos que permitirían la inscripción.
5.- Y no lo es porque en el supuesto de hecho más sencillo de las dos transmisiones dominicales documentadas privadamente el comprador final no puede demandar al primer vendedor para que éste eleve a público el contrato de compraventa concertado con su vendedor final. No hay en Derecho español una transmisión de la acción que derive del art. 1279 CC.
Es decir, no cabe que se excluya la aplicación de la Ley aduciendo la necesidad de acudir a un proceso judicial cuando ese proceso es improcedente porque quien debiera promoverlo carece de pretensión procesal hábil para ello.
Y si no tiene acción o no puede deducir legítimamente su pretensión, no hay ya tema acerca de la mayor o menor dificultad.
6.- Pero es que el supuesto de hecho de la ley no depende, en realidad, de la existencia o no de acción o de pretensión legítima. En el caso de la compraventa, fallecimiento del comprador y herencia, en mi opinión los herederos del comprador tienen acción contra el vendedor para que éste eleve a público el contrato celebrado con su causante, pero que puedan ejercitar judicialmente esta pretensión no quiere decir que deban hacerlo de forma que les esté vedado el acceso al procedimiento de reanudación de tracto.
La ley no excluye en este caso la procedencia del expediente. Y si la ley no lo excluye, no podemos impedir que se ejercite.
Para hacerlo hay que decir que pese a que está dentro del supuesto de hecho legal nosotros (es decir, el notario al decidir sobre el requerimiento inicial, el registrador al calificar sobre la procedencia de la inscripción y la Dirección General al resolver el recurso) entendemos que no está incluido porque el promotor del expediente puede acudir a la vía jurisdiccional.
7.- La extraordinaria dificultad para conseguir la titulación pertinente no es tampoco un argumento para permitir la inscripción dominical a través del expediente cuando resulta que el promotor o ha adquirido del titular registral o ha adquirido de los herederos del titular registral, que son los supuestos que excluyen la interrupción de tracto.
La buena intención no es un argumento suficiente para alterar el sistema legal.
Si el propietario adquirió del titular registral, las dificultades procesales que pueda haber para conseguir la titulación pública de su transmisión no son argumento alguno para admitir que se pueda promover un expediente notarial que tiene otra finalidad. Pero en este caso no se trata propiamente de procedimientos especiales, sino de que no se puede ampliar el supuesto de hecho previsto en la norma, porque no hay analogía sustancial en los supuestos de hecho. Si se adquiere del titular registral, no queda otro remedio que iniciar un procedimiento judicial, por muy largo y costoso que pueda ser; la actuación notarial no puede sustituir, salvo previsión legal que no existe, la actuación de un Juez en función propiamente jurisdiccional.
8.- La finalidad del expediente no es la reconstrucción de la vida jurídica de la finca desde el titular registral hasta llegar al promotor, sino generar un título formal (la declaración notarial de que ha quedado justificado el dominio en el promotor) que permita obtener la inscripción en aquellos casos en los que exista una interrupción del tracto.
9.- Es preciso que el promotor del expediente presente un título adquisitivo del dominio que se pretende inscribir.
Ese título de dominio no tiene por qué ser un título público.
El título no tiene por qué ser un título adquisitivo. Puede ser un título especificativo, como el derivado de una partición hereditaria o de una extinción de condominio, o un título declarativo de una adquisición realizada o una sentencia declarativa del dominio.
10.- Cabe que el título formal que presenta el promotor del expediente sea una escritura de reconocimiento del dominio por usucapión o una sentencia declarativa de ese dominio adquirido por usucapión.
Pero no cabe que el título alegado (título material) sea la usucapión y ello conste (título formal) en un acta notarial que tenga por objeto declarar que a juicio del notario el promotor del acta o el requirente sea propietario por usucapión.
11.- El promotor del expediente no está obligado ni a identificar todos los eslabones de la cadena transmisiva que lleva desde el promotor del expediente hasta él, ni, en caso de que los pueda identificar, está obligado a presentar toda la documentación que le permita justificar la existencia de todos esos negocios jurídicos o hechos con trascendencia jurídica que llevan hasta el título alegado.
Como dice el art. 285 del Reglamento hipotecario, cuya vigencia en esta materia ha sido reconocida por la Dirección General, no se puede exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.
12.- Uno de esos títulos intermedios que puede alegar el promotor del expediente es una usucapión.
La usucapión es un hecho jurídico apto para provocar una adquisición dominical y como todo hecho de este tipo ha de poder ser alegado y probado en el expediente, que tiene por objeto declarar justificada el dominio en el promotor.
De hecho, la usucapión siempre va a estar presente en el expediente cuando no se han podido identificar todos los títulos intermedios o alguno de esos títulos presenta ciertos tipos de ineficacia, y singularmente cuando la última inscripción de dominio tiene más de treinta años de antigüedad.
13.- Por lo que hace al enjundioso tema de las notificaciones y los consentimientos, hay que reconocer que la Dirección General ha sabido integrar el nuevo sistema con el viejo, de forma que las disposiciones del antiguo sistema le han servido para suplir o integrar la norma actual, verdaderamente confusa y que amenazaba convertir la reforma legal en una reforma absolutamente frustrada porque abocaba en la mayoría de los casos a un procedimiento judicial teóricamente contradictorio, y digo teóricamente porque en realidad abocaba a la rebeldía procesal del titular registral de más de treinta años, con las consecuencias de las sentencias dictadas en rebeldía.
14.- Es preciso distinguir entre la forma de la notificación y las diferentes personas que han de ser notificadas. No es preciso notificar al colindante, ni al presidente de la comunidad de propietarios en el supuesto de que la finca objeto del expediente sea una entidad privativa de una propiedad horizontal.
La notificación al titular registral de más de treinta años ha de ser nominativa, pero puede ser edictal si su domicilio es desconocido o si intentada la notificación personal ha resultado infructuosa la notificación.
15.- Importa poco en realidad la forma de la notificación al titular registral de menos de treinta años, porque siempre ha de comparecer y consentir.
Pero el expediente puede prosperar si hecha notificación en forma al titular de más de treinta años éste no comparece. De ahí la importancia de la forma de la notificación a éste.
16.- En cuanto a la oposición al expediente, cabe decir que hay que diferenciar entre los titulares registrales y los demás que han de ser notificados.
Por lo que hace a los titulares registrales, el de menos de treinta años ha de comparecer y consentir y el de más de treinta años puede no comparecer, pero si comparece ha de consentir. Este consentimiento en realidad no es un consentimiento relativo a que el titular entiende que el promotor del expediente es el legítimo propietario, pues el titular ignora o puede ignorar en realidad qué ha ocurrido después de su transmisión; es un consentimiento a que se inscriba el título alegado por el promotor del expediente y, con ello, desaparezca la presunción de que es legítimo titular del dominio, porque ha reconocido que ya no lo es.
Respecto de los otros interesados, que han debido ser notificados, incluso de forma edictal (y esta es la forma de notificar al verus dominus desconocido), no se exige consentimiento alguno de los mismos, sino comparecer y oponerse expresando la causa de oposición, sin necesidad ni de aportar pruebas o justificar dicha causa.
17.- Pone fin positivamente al expediente la declaración del notario de que entiende justificado el dominio en el promotor del expediente.
No se trata de si el promotor ha demostrado la existencia de un hecho o acto con virtualidad suficiente para provocar la adquisición del dominio sino de si se ha acreditado o justificado el dominio en el promotor del expediente, es decir, que el promotor es dueño (evidentemente porque se ha acreditado la existencia de un título de adquisición, complementado con los demás requisitos que pueda exigir la legislación para completar el iter adquisitivo) y que esta posición dominical se mantiene en el promotor del expediente reanudador al tiempo de su inicio.
18.- El expediente de reanudación de tracto ha sido calificado siempre como un expediente de jurisdicción voluntaria.
Es hora de sacar las conclusiones oportunas de esta calificación.
La Ley de Jurisdicción Voluntaria se pronuncia con claridad acerca de la eficacia de las resoluciones dictadas por el Juez o el Letrado de la Administración de Justicia en este ámbito, y la extensión en esta materia del control registral, elevando a rango legal la limitación que contiene el art. 100 del Reglamento Hipotecario.
El mismo efecto deben producir las resoluciones dictadas por Notario en esta materia de la jurisdicción voluntaria. Esta tesis ya ha sido reconocida por la Dirección General respecto de las actas de declaración de herederos.
Hora es, pues, de aplicar el mismo criterio a las resoluciones dictadas en materia de expediente de reanudación de tracto sucesivo, ya que en realidad se trata de aplicar a estas actas el mismo criterio que tradicionalmente había seguido el órgano directivo respecto de los autos judiciales aprobatorios del expediente, con la limitación sobre el juicio notarial sobre la adquisición del dominio y la titularidad dominical en el promotor del expediente.
Mucho me temo que esta tesis no va a ser la acogida por los redactores de las resoluciones de la Dirección General.
19.- El promotor del expediente que consiga la inscripción de la reanudación del tracto sucesivo no va a estar protegido frente a reclamaciones de cualquiera de los titulares anteriores integrantes de la cadena de transmisiones que lleva a él.
Va a estar protegido, sin embargo, frente a reclamaciones de adquirentes dominicales que no estén integrados en la cadena transmisiva o de derechos reales limitativos del dominio que hubieran podido constituirse por cualquiera de los titulares intermedios, ya que el art. 208 parte de un criterio indudablemente dualista en esta materia.
El adquirente del titular reanudador del tracto va a estar inmediatamente protegido por la fe pública registral sin necesidad de transcurso de plazo alguno.
RESOLUCIONES CITADAS EN EL TEXTO.
- 24 de enero de 1963. La sentencia reanudadora no es un medio excepcional ni subsidiario del expediente reanudador del tracto.
- 18 de marzo de 2000. Tracto sucesivo abreviado.
- 9 de octubre de 2000. El Registrador no puede calificar el título adquisitivo alegado por el promotor.
- 8 de junio de 2002. Sobre la extensión de la calificación registral y la decisión judicial.
- 21 de marzo de 2003. Admite la usucapión como título material de adquisición probado en el expediente judicial.
- 23 de septiembre de 2003. No está en manos del comprador subsanar deficiencias de los títulos anteriores por carecer de acción directa.
- 29 de noviembre de 2004. Eficacia registral de la sentencia declarativa del dominio.
- 30 de abril de 2005. La sentencia declarativa de dominio como título inmatriculador.
- 1 de febrero de 2007. Naturaleza no jurisdiccional de las funciones judiciales en materia de Registro Civil.
- 2 de octubre de 2008. La sentencia declarativa de dominio como título inmatriculador.
- 10 de noviembre de 2009. La sentencia declarativa de dominio como título inmatriculador.
- 15 de julio de 2010. La sentencia ha de declarar el título material de adquisición del demandante, sin que baste la mera declaración de dominio.
- 1 de agosto de 2012. No está en manos del comprador subsanar deficiencias de los títulos anteriores.
- 5 de agosto de 2012. No está en manos del comprador subsanar deficiencias de los títulos anteriores.
- 22 de noviembre de 2013. Identificación de medios de pago y cierre registral.
- 25 de junio de 2014. En las actas de notoriedad de la vieja legislación hay que identificar la cadena de títulos intermedios.
- 29 de abril de 2015. La sentencia declarativa de dominio como título reanudador del tracto.
- 24 de marzo de 2015. No está en manos del comprador subsanar deficiencias de los títulos anteriores.
- 13 de mayo de 2015. Sobre la extensión de la calificación registral y la decisión judicial.
- 28 de mayo de 2015. Admite la usucapión como título material de adquisición probado en el expediente judicial.
- 1 de diciembre de 2015. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
- 23 de mayo de 2016. Exigencia de la identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes.
- 23 de mayo de 2016. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
- 23 de mayo de 2016. Exigencia de clara imposibilidad de obtener la titulación auténtica intermedia.
- 23 de mayo de 2016. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
- 8 de junio de 2016. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
- 27 de junio de 2016. Es esencial aportar el documento que acredite la titularidad del promotor.
- 20 de diciembre de 2016. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
- 21 de diciembre de 2016. La finalidad del expediente de dominio es generar un título formal que permita obtener la inscripción.
- 3 de enero de 2017. La extraordinaria dificultad. No hay interrupción del tracto cuando el título intermedio consta en documento privado y sólo consta pendiente de formalización este documento.
- 3 de abril de 2017. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
- 3 de abril de 2017. La sentencia declarativa de dominio como título reanudador del tracto.
- 1 de junio de 2017. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
- 13 de julio de 2017. La oposición debe hacerse con expresión de causa; exige un principio de prueba.
- 13 de julio de 2017. La extraordinaria dificultad. No hay interrupción de tracto cuando el título intermedio consta en documento privado y sólo consta pendiente de formalización este documento.
- 2 de octubre de 2017. No cabe expediente cuando el título alegado por los promotores del expediente es anterior al título del que deriva la inscripción a favor del titular registral.
- 18 de octubre de 2017. Relación entre art. 103 bis LH y art. 22 LJV. Eficacia de la conciliación registral.
- 30 de enero de 2018.Cabe el expediente cuando se adquiere de alguno de los herederos del titular registral porque “el promotor carecería de acción directa frente a los herederos que no le transmitieron”.
- 19 de febrero de 2018. Cancelación de hipoteca por presentación de una escritura de cancelación anterior a la cesión inscrita.
- 1 de febrero de 2019. No es preciso citar a los colindantes.
- 10 de mayo de 2019. Es esencial aportar el documento que acredite la titularidad del promotor.
- 7 de noviembre de 2019. La oposición debe hacerse con expresión de causa, sin exigir prueba.
- 7 de noviembre de 2019. Las actas de los artículos 203 y 208 no son actas de notoriedad, sino que son verdaderos expedientes de dominio.
- 7 de noviembre de 2019. El destinatario de la notificación edictal.
- 4 de diciembre de 2019. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
- 5 de junio de 2020. Calificación registral al expedir certificación de dominio y cargas.
- 5 de junio de 2020. No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los herederos del adquirente del titular registral.
- 23 diciembre 2020. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
- 23 de diciembre de 2020. La Ley no contempla ninguna limitación para acudir al expediente por razón de la antigüedad de los títulos de dominio o de la mayor o menor dificultad para su documentación pública y que procede el expediente.
- 23 de diciembre de 2020. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
- 24 de septiembre de 2021. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
- 24 de septiembre de 2021. Extensión de la calificación registral a la capacidad civil de disposición del transmitente al promotor.
- 24 de septiembre de 2021. No es precisa la aportación de toda la documentación intermedia.
- 24 de septiembre de 2021. No se exige una extraordinaria dificultad cuando falta un documento intermedio.
- 24 de septiembre de 2021. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
- 15 de noviembre de 2021. Naturaleza excepcional del expediente.
- 19 de enero de 2022. Aplicación a los expedientes notariales de jurisdicción voluntaria del art. 22 LJV.
- 25 de mayo de 2023. Diferencia en el régimen de forma de notificación y exigencia de concurrencia y consentimiento entre los titulares de más de treinta años y los de menos.
- 25 de mayo de 2023. Quien debe ser notificado: el titular registral y sus herederos, aquél de quien procedan los bienes y sus herederos; no los colindantes ni la comunidad de propietarios.
- 25 de julio de 2023. Art. 205 LH. Se admite que ese título público antecedente sea un acta notarial de que se ha acreditado que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes de transmitirla.
- 25 de julio de 2023. Exposición sobre relación entre usucapión y el Registro de la Propiedad.
- 8 de septiembre de 2023. La calificación puede extenderse a la identificación de los medios de pago en el título previo a la escritura traslativa.
- 11 de septiembre de 2023. La extensión de la calificación registral abarca la práctica adecuada de las notificaciones.
- 23 de octubre de 2023. Solamente la sentencia declarativa del dominio con citación de los colindantes y cumpliendo los requisitos del art. 204 LH es título inmatriculador.
- 11 de marzo de 2024. Existe interrupción del tracto cuando hay dos transmisiones anteriores al título que sirve de base al expediente; no se puede exigir al promotor del expediente la justificación de las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho y cuando la última inscripción es de más de treinta años, la citación si bien debe ser nominal puede hacerse por edictos y a sus herederos de forma genérica cuando de éstos no conste su identidad.
ENLACES:
- Artículos 203 y 208 de la Ley Hipotecaria.
- Reanudación del tracto en el fichero de Juan Carlos Casas
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