HIPOTECAS Y CONSUMIDORES

(Análisis de la nueva Ley del Crédito Inmobiliario)

Juan Álvarez-Sala Walther, Notario

A la vista de la inminente disolución de las Cortes, el próximo día 5 de marzo de 2019, una vez anunciada oficialmente la convocatoria de elecciones generales a celebrar el próximo día 28 de abril, la última, y la más importante, de las leyes aprobadas en esta legislatura ha sido la que da nueva regulación a los contratos de crédito hipotecario sobre inmuebles residenciales, cumpliendo, aunque con dos años de retraso y la multa consiguiente, la trasposición de la directiva europea imperante en la materia, cuyo plazo vencía el 21 de febrero de 2016.

La nueva regulación, que modifica leyes tan importantes como, entre otras, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley del Notariado, la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y la de Defensa de los Consumidores y Usuarios, e incluso la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, va a tener una incidencia notable en el mercado financiero-inmobiliario y su sector satélite, que es el de seguros, no sólo sobre el comportamiento de sus consumidores o usuarios, sino también de todos sus operadores, los bancos y, en adelante, cualquier persona o entidad que actúe, aunque sea ocasionalmente, como prestamista, sus representantes y empleados, o sus intermediarios (incluidas las gestorías), además de los notarios y registradores.

En un país como el nuestro, en que la gran masa de la población disfruta de una vivienda en propiedad, en una proporción muy superior a la de los países de nuestro entorno, y en que, correlativamente, la banca española, pese a su reciente rescate con cargo al erario público, tiene todavía comprometido el cincuenta por ciento de su balance en créditos hipotecarios nacionales, se comprende que la hipoteca de la vivienda sea la pieza clave sobre cuya regulación pende la sostenibilidad de un modelo macroeconómico aún anclado principalmente en el sector inmobiliario. Entre sus factores de productividad cobra particular importancia la uniformidad contractual como elemento indispensable para la consecución de un mercado único y transparente del sector bancario que redunde en una mayor competitividad y consiguiente abaratamiento de los precios imperantes en la oferta crediticia.

Otro objetivo irrenunciable es la adecuación individualizada entre la financiación y el perfil de solvencia de cada consumidor o usuario. Se trata así de evitar el sobreendeudamiento de los prestatarios, no sólo para aminorar su propio riesgo preservando su capacidad de reembolso y la justicia conmutativa del contrato con la erradicación de cláusulas abusivas, sino también de garantizar la seguridad del propio mercado interbancario o intrafinanciero integrado por la titulizaciones y cesiones de créditos, pues a los acreedores bancarios les interesa también de modo primordial la posibilidad de recuperar cuanto antes el importe de los préstamos hipotecarios concedidos, sin tener que esperar a su vencimiento, mediante su negociación y descuento en un mercado estable y transparente entre inversores financieros no amenazado por el riesgo de hipotecas sub-prime. De ahí la importancia del control en la fase precontractual sobre el riesgo económico y la legalidad de las operaciones crediticias, a fin de asegurar con carácter preventivo la recuperabilidad del crédito o su ejecutoriedad por medio de un procedimiento judicial sin dilaciones excesivas, pero sin merma, a la vez, de la tutela judicial efectiva del ejecutado dentro de un proceso con todas las garantías, máxime cuando su prosecución se cierne además, como sucede con la mayoría de los préstamos hipotecarios, sobre un interés constitucionalmente protegible, como es el derecho a la vivienda.

Cuando llegaron, esta década atrás, las vacas flacas de la crisis económica y estalló la burbuja inmobiliaria, la armazón de nuestro sistema hipotecario, tan ensalzado por la doctrina hipotecarista, se demostró entonces, de pronto, ineficiente, con innumerables ejecuciones hipotecarias atascadas en los tribunales españoles por la proliferación de cuestiones prejudiciales ante la Corte judicial europea y por la propia evolución de la jurisprudencia plenaria de nuestro Tribunal Supremo en materia de cláusulas abusivas y de control de la denominada transparencia material. Al alargarse, cada vez más, conforme a un aluvión de pronunciamientos judiciales, la lista negra (black list), casi interminable, de cláusulas proscritas (como fue, al principio, la de redondeo al alza, a la que enseguida se añadieron tantas otras, como las aplicadas en materia de intereses de demora, comisiones cancelatorias, cláusulas-suelo, causas de vencimiento anticipado, créditos multidivisa, operaciones vinculadas, tasación a efectos de subasta, distribución de gastos e impuestos, etc.), en medio de esa litigiosidad generalizada, se empieza a resquebrajar entonces el tópico tradicional sobre la supuesta bondad de nuestro sistema hipotecario fundado en la presunción de exactitud del registro.

Surge, por todo ello, el interrogante de hasta qué punto, ante una situación como la de hoy, judicialmente tan conflictiva, la explicación tradicional de la hipoteca como derecho real sigue o no siendo útil. Decía Ortega que nada más práctico que una buena teoría. Esta frase de Ortega la citaba, precisamente, un registrador de la propiedad insigne (ya fallecido), Juan Manuel Rey Portolés, en una conferencia memorable sobre la hipoteca. Pero la frase de Ortega vale también a sensu contrario, dándole la vuelta, para preguntarnos, a la vista de la controversia actual en materia de hipotecas, si no será debida quizá a que tenemos una mala teoría, que merezca ser revisada, sobre la naturaleza jurídica de esta venerable institución.

La calificación de la hipoteca como derecho real ha sido y sigue siendo la posición dogmática seguida de manera generalizada entre nuestros civilistas e hipotecaristas, casi como un acto de fe, aunque con celosos guardianes (todo hay que decirlo) que estigmatizan enseguida cualquier desviación de la ortodoxia. Pero la enseñanza de la hipoteca, en realidad, ha enfrentado desde siempre a civilistas y procesalistas ante el dilema de definir el proceso desde el derecho o, al contrario, el derecho desde el proceso. Lo cierto es que históricamente en este enfrentamiento los procesalistas llevaron siempre las de perder, por lo menos hasta ahora. Protestaba Miguel Fenech, un catedrático de Derecho procesal, pocos años después de la entrada en vigor de la actual Ley Hipotecaria, al señalar, no sin cierta ironía, que cuando los tratadista de Derecho hipotecario escriben sus doctos manuales, hacen Derecho procesal sin saberlo.

La caracterización de la hipoteca, según los civilistas, como un derecho real y no, según los procesalistas, como una modalidad de embargo preventivo convencional, propició el enfoque de la ejecución hipotecaria como un supuesto de tutela judicial al ejercicio de un derecho inscrito, a través de un expediente de apremio, como era el del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria, basado en la presunción de exactitud del registro, igual que el antiguo artículo 41 (también suprimido ya) regulaba otro expediente interdictal para dar efectividad a la presunción posesoria a favor del titular inscrito derivada del mismo principio de legitimación registral. Se trataba de un expediente judicial sin margen de contradicción en que la importancia del registro reducía casi al mínimo la del juzgado, un trámite sin proceso o un proceso sin juicio, frente al que no faltaron voces discrepantes en la discusión parlamentaria, cuando se entronizó el artículo 131 por la Ley Hipotecaria de 1909, tachándose de privilegio injustificable al permitir –como profirió algún parlamentario- una “condena sin audiencia”. No en vano el procedimiento que tomaba como modelo la Ley Hipotecaria de 1909 (conviene recordarlo) era el expediente de apremio administrativo trocado en judicial, ligado al monopolio histórico del Banco Hipotecario en la concesión de préstamos con hipoteca, como entidad de crédito oficial investida del privilegio que le atribuía su propia regulación estatutaria, acorde con el principio general de ejecutoriedad de los actos de las Administraciones públicas. La hipoteca, llegó a decirse, considerándola como motor de la bonanza económica, cuanto más dura, más segura.

La ejecución hipotecaria del antiguo artículo 131 no era sino la proyección procesal de la presunción de exactitud del registro, entendida la hipoteca como un derecho real inscrito ejercitable autónomamente, abstracción hecha de la deuda, a través de un procedimiento de base registral. El equívoco de esta expresión acuñada por José Manuel García García (registrador de la propiedad), al hablar de “un procedimiento de base registral”, serviría para dar cobertura dogmática al automatismo de un juicio ejecutivo falto de contradicción. Lo curioso es que semejante procedimiento con esa descompensación “pro actore“ superara el test de constitucionalidad en repetidos pronunciamientos de nuestro Tribunal Constitucional (el primero de ellos, en 1981, siendo ponente Díez-Picazo), siempre con el mismo argumento (ciertamente pobre) de la inexistencia de indefensión por la falta de eficacia de la cosa juzgada de ese procedimiento, cuando, en realidad, la discusión de fondo no debiera haber sido el artículo 24 de la Constitución, sino su artículo 117, al proclamar el monopolio de jurisdicción cuando formula que “sólo a los jueces corresponde juzgar y hacer ejecutar lo juzgado”.

Pero cuando el procedimiento judicial sumario del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria se trasplanta en bloque a la Ley de Enjuiciamiento Civil, bajo un capítulo específico en el que se transcribe el mismo texto de la Ley Hipotecaria casi literalmente, al integrarse este capítulo dentro del titulo en el que se enmarca la regulación general del procedimiento ejecutivo común, por el solo efecto de su nuevo encaje sistemático, el procedimiento hipotecario deja de ser un procedimiento autónomo, al aplicársele supletoriamente las reglas del procedimiento ejecutivo común. Ese salto –como señala la Profesora de Derecho procesal Corazón Mira- “hacia una ejecución hipotecaria propiamente jurisdiccional” supone que, desde ese momento, el procedimiento hipotecario haya quedado deshipotecarizado. Ya no se trata de un procedimiento dirigido a la venta del bien dado en garantía mediante una acción directa sobre la cosa, sino de un procedimiento, por muy sumario que sea, dirigido al cobro de una deuda.

A partir de aquí, el procedimiento judicial sumario ha cambiado de rumbo. En él ya no se justifica una interpretación pro actore. La ejecución hipotecaria, por sumarial que fuese, admite ahora, abriendo sus márgenes, cierta actividad judicial cognitiva y contradictoria. Y esto es, precisamente, lo que explica el actual incremento de litigiosidad en materia de hipotecas: que se ha abierto el margen procesal cognitivo y contradictorio en las ejecuciones hipotecarias. De ahí el glosario de tantos pronunciamientos judiciales recientes en ejecuciones hipotecarias sobre cuestiones de fondo, como la nulidad o abusividad de determinadas cláusulas del contrato o su falta de transparencia material como argumento para replantearse la validez del consentimiento contractual del ejecutado. Esta mayor apertura judicial, tildada de “activismo judicial” o “larvado anticontractualismo” por quienes la critican, lo que denota, más bien, es quizá un cambio de paradigma, consistente en que la hipoteca empieza a entenderse ya como una institución procesal, más que civil.

La visión procesalista o judicialista de la hipoteca, como mecanismo de sujeción de un bien a una responsabilidad sólo exigible mediante el ejercicio de una acción judicial, contrasta frente al planteamiento clásico de la hipoteca como derecho real. En efecto, la hipoteca, a diferencia del derecho real, no da a su titular ningún poder inmediato sobre la cosa, pues el acreedor hipotecario no puede por sí disponer de la finca hipotecada. No hay aquí inmediatividad en el ejercicio de un derecho real, sino mediación del juez. Como dice paladinamente el artículo 1859 del Código civil, “el acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”. La hipoteca comporta la sujeción a un poder estatal, pero no a un poder privado o un derecho real.

El planteamiento procesalista de la hipoteca fue sostenido por Carnelutti en 1930. Su éxito en Italia determinó que en la sistemática del Codice civile de 1941 la hipoteca quedara incluida en el título de la responsabilidad patrimonial y no en el título de los derechos reales, a diferencia del viejo Código de 1865. También en Alemania la Grundschuld (que representa el 80% de todas las operaciones hipotecarias) se concibe como carga o afección real y no como un derecho subjetivo. En efecto, la hipoteca, más que un derecho real atributivo de un poder inmediato sobre la cosa, opera como una traba cuyo desenvolvimiento no cabe más que dentro de la órbita a que alcanza el poder del juez. Se trata, pues, de un mecanismo de responsabilidad patrimonial concentrada en una determinada cosa, susceptible de activarse únicamente por mediación del juez, a semejanza del embargo, que ha sido siempre el hermano pobre de la hipoteca. La hipoteca es un embargo convencional y preventivo, que se constituye por voluntad de los contratantes pero que se hace efectivo por la decisión de un juez. La diferencia consiste en que si las consecuencias del embargo son irretroactivas, las de la hipoteca se retrotraen a la fecha de su constitución anterior al proceso, aunque en ambos casos se trate de una decisión judicial adoptada dentro del procedimiento conforme a la legalidad vigente al tiempo del proceso, que puede no ser la misma que la legalidad vigente al tiempo del contrato de hipoteca.

El control sobre las cláusulas abusivas o la denominada transparencia material para decidir sobre la ejecución hipotecaria no supone una interpretación judicial retrospectiva del contrato o del consentimiento contractual, sino sencillamente la valoración judicial de los intereses protegibles dentro del proceso conforme a los cánones legales vigentes al tiempo de la celebración del pleito y no al tiempo de la celebración del contrato. Si hay un común denominador subyacente entre todas esas resoluciones judiciales dictadas a propósito de cláusulas contractuales tan heterogéneas como las integrantes de la lista negra jurisprudencial (la black list) a que antes nos referíamos, es que su inclusión en esa lista como cláusulas proscritas, pese a su contenido tan variopinto, responde siempre en todos las casos al mismo criterio judicial de tomar como base para su enjuiciamiento la legalidad vigente en el momento del pleito y no en el momento del contrato, dando así cabida dentro de la ejecución hipotecaria a cambios normativos (o de criterio jurisprudencial) sobrevenidos -en gran medida desde la Unión Europea-.

Las nuevas normas cuya retroactividad no opera, como regla general, en el ámbito civil contractual por respeto a los derechos adquiridos (“pacta sunt servanda”), sí alcanzan, en cambio, a los procedimientos en curso. De ahí que el contenido del préstamo hipotecario, cuando se trata de su ejecución procesal, dependa de la interpretación judicial del contrato conforme a la legalidad vigente no al tiempo de su celebración, sino al tiempo de conocerse judicialmente la demanda, pues la hipoteca es un mecanismo de responsabilidad procesal más que civil, bajo un poder que no es el de la voluntad del titular de un derecho real, sino el de la decisión del juez.

No cabe, pues, cifrar de una manera absoluta la ejecución de la hipoteca en la presunción de legalidad del registro ni de la escritura pública. Inscrita una hipoteca (igual que anotado un embargo), la función del registro es, sobre todo, dar aviso de la obligación garantizada, pero no cobertura legal a su contenido íntegro a efectos de asegurar una futura ejecución judicial. De ahí el galimatías del artículo 12 de la Ley Hipotecaria (cuya nueva redacción es casi tan equívoca como la anterior) sobre el alcance de la calificación registral y la extensión del asiento en la inscripción del crédito hipotecario, aparte de la improcedencia de inscribir el contenido del título que carezca de eficacia jurídico-real, pues lo que constituye el objeto de inscripción en el registro son los derechos reales y no los derechos de crédito. La referencia al crédito quedaría cumplida registralmente en la inscripción de la hipoteca (igual que en la anotación de embargo) por la remisión al título de constitución de la obligación garantizada, que es la escritura pública. Es verdad –como dice José María Miquel- que “el registro es un medio de legitimación en el tráfico y que los medios de legitimación deben dispensar a los terceros de investigar más allá de los mismos, pero sólo en los aspectos cubiertos (como él mismo reconoce) por el principio de legalidad, es decir, en el ámbito de los extremos sobre los que recaiga la calificación registral”. Pero esa legalidad con arreglo a la que deberá enjuiciarse el contenido del préstamo en la ejecución de la hipoteca, es decir, cuando se active judicialmente la garantía hasta entonces latente, será la vigente no al tiempo del asiento, sino al tiempo del juicio.

El llamado tercero hipotecario, cuando se trata de préstamos con hipoteca, no es, en la práctica, el subadquirente de la finca hipotecada (que siempre retiene y descuenta del precio el importe pendiente de pago de la deuda o se subroga en el contrato de préstamo hipotecario, como parte del mismo), sino el subadquirente del crédito, que es una entidad financiera, a quien lo que, de verdad, le importa, tras su adquisición, más que la legalidad del clausulado del préstamo, es la solvencia del deudor, información a la que no alcanza el registro. Pero, para ese cálculo, en el mercado de créditos, la entidad financiera cuenta con una capacidad de análisis y una organización técnica propias, de que carece, en cambio, quien en el mercado de inmuebles confía de buena fe en la situación de titularidad y cargas de la finca que publica el registro.

De todos modos, de ahora en adelante, la fuente de información sobre el contenido del préstamo garantizado con hipoteca no va a ser ya solamente el asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad o la escritura pública de su constitución obrante en el protocolo notarial, sino también el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, a partir de su nueva configuración como un registro obligatorio y no ya potestativo en el caso de condiciones generales referentes a préstamos hipotecarios sobre inmuebles de carácter residencial. Quizá sea ésta la aportación fundamental de la nueva Ley, aunque se trate de una medida que ha pasado de modo casi inadvertido, introducida inopinadamente al final de la tramitación parlamentaria. Pero que supone un cambio legislativo trascendental.

El carácter hasta ahora potestativo para bancos y cajas de la presentación de sus modelos-tipo y clausulas habituales de su contratación, para su inscripción o depósito, en el Registro de Condiciones Generales, había tornado este registro en una institución de hecho ineficaz, objeto de una regulación convertida en papel mojado, pero esa inscripción o depósito va a ser, a partir de ahora, según la nueva Ley, de carácter obligatorio, cuando se trate de créditos hipotecarios sobre inmuebles residenciales. Con ello, el principal instrumento informativo precontractual del sistema financiero-inmobiliario español va a ser este registro, un registro de acceso telemático abierto a todo el mundo, cuya llevanza electrónica, a cargo del cuerpo de registradores de la propiedad y mercantiles, bajo su responsabilidad y control profesional, va a plantear, de inmediato, como principal cuestión, el alcance de la calificación registral o, lo que es lo mismo, si la llevanza de ese registro deberá organizarse mediante un régimen de inscripción o de simple depósito, es decir, sobre la base de un asiento atributivo o no de presunción de legalidad al contenido objeto de la publicidad registral.

Se trata de una segunda oportunidad legislativa para el buen funcionamiento de nuestro mercado hipotecario, que convendría esta segunda vez no desaprovechar. El nuevo Registro de Condiciones Generales de la Contratación debiera entenderse decididamente como un registro jurídico, investido de una presunción de legalidad bajo la calificación del registrador, y no como un simple almacén o registro de mera publicidad-noticia. Una presunción de legalidad cuya vigencia actualizada frente a futuras ejecuciones judiciales se conseguiría a través de la renovación del contenido de sus asientos por virtud del propio sistema de tracto registral consiguiente a la inscripción obligatoria de las ejecutorias derivadas de las sentencias firmes dictadas en cualesquiera procedimientos por los jueces y tribunales, en virtud de cualesquiera acciones, ordinarias o colectivas, sobre la eficacia de condiciones generales de la contratación, con posibilidad de anotación de las demandas interpuestas. El respaldo de la publicidad registral (ahora obligatoria) en materia de condiciones generales de los préstamos hipotecarios sobre inmuebles residenciales, se convertiría de este modo en un elemento auxiliar decisivo en aras de la simplificación de la labor judicial en las ejecuciones hipotecarias. De ahí que la apuesta del legislador por el registro obligatorio de condiciones generales en los contratos de crédito hipotecario sobre inmuebles de carácter residencial (o en los demás sectores que el Gobierno, habilitado al respecto por delegación legislativa, pueda determinar en el futuro), ahora sí que, probablemente, tenga éxito, a diferencia del pasado, al contar no sólo con el apoyo de un régimen legal sancionador ultrarriguroso, sino también, como cabe prever, con el interés de los propios bancos en garantizar y agilizar judicialmente sus futuras ejecuciones hipotecarias (y ahorrar, con esa remisión al registro, costes notariales por vía de reducción de folios en infinidad de escrituras de préstamos hipotecarios).

De este modo, el registro de condiciones generales se convertirá no sólo en un instrumento de control de la legalidad, sino también en un instrumento de control de la farragosidad de la contratación en masa imperante en el mercado financiero-hipotecario, por la posibilidad de remisión contractual a los modelos o clausulados-tipo obrantes en ese registro, que redundaría en beneficio de la reducción del tamaño y de la mayor claridad y precisión no sólo de los asientos del registro de la propiedad, sino también, sobre todo, de los propios documentos notariales, tanto o más necesitados de esa precisión y claridad, que preconizara Núñez Lagos (uno de nuestros principales notarialistas) al recordar la recomendación gracianesca de que más valen quintaesencias que fárragos.

El sobrecoste arancelario por la farragosidad de las escrituras notariales, proporcional al número de folios de matriz y copias, hasta ahora lo soportaba no el banco, sino su cliente, pero, a partir de la nueva distribución legal de los gastos de la hipoteca entre prestamista y prestatario, siendo a cargo del prestamista el arancel notarial aplicable a la escritura matriz y su copia ejecutiva, la farragosidad va a ser a costa del farragoso o, lo que es lo mismo, del predisponente contractual, es decir, el banco. Cabe aventurar, por ello, para alborozo de consumidores (y ecologistas), una previsible reducción del tamaño de las escrituras, que supondrá una merma notable (todo hay que decirlo) de los ingresos notariales por el concepto arancelario de folios de matriz y copia (que obligará, a la larga, a un replanteamiento del arancel notarial ante la progresiva desaparición del papel como soporte de las escrituras). La simplificación del contenido de las escrituras de préstamo hipotecario se impondrá a medida de esa previsible y, cada vez, más frecuente remisión contractual (que exigirá el banco) al registro de condiciones generales, sin que esa remisión per relationem pueda tacharse de cláusula abusiva, al establecerse con relación a un registro público y no a una fuente o registro privado en poder o posesión del predisponente.

El registro de condiciones generales puede suponer también una oportunidad para mejorar y estrechar la relación entre notarios y registradores, como binomio indisociable de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, mediante una plataforma informativa interactiva en materia de condiciones generales de la contratación, pues si a los registradores compete su publicidad registral, a los notarios les corresponde la función de asesoramiento y control del consentimiento contractual. Esta función notarial debiera plantearse, no sólo por medio de una actuación individualizada a cargo de cada notario (que es la solución por la que ha optado el legislador), sino también como una acción colectiva del notariado en su conjunto, a través de sus servicios centrales corporativos a cargo del Consejo General del Notariado, en conexión con el Registro de Condiciones Generales de la Contratación (que habría sido, probablemente, un sistema mucho más efectivo). Sólo el Consejo General del Notariado dispone de los medios técnicos y recursos humanos adecuados para dar respuesta a una consulta masiva on line interactiva de los ciudadanos a través de un servicio centralizado en el Consejo General del Notariado, en conexión, por vía telemática, con los modelos y cláusulas contractuales obrantes en el Registro de Condiciones Generales, a fin de proporcionar una información comparativa y facilitar su comprensión material por parte de los consumidores o usuarios. El Consejo General del Notariado, como corporación de Derecho público, debe sentirse, además, especialmente obligado (igual que el Colegio Nacional de Registradores) a cooperar en la educación financiera que propugna el nuevo mandato legislativo en una de sus disposiciones adicionales, entre las que también se contiene una generosa delegación gubernativa, que debiera aprovecharse desde el Ministerio de Justicia, para su adecuada implementación por vía de las instrucciones o circulares pertinentes.

El control notarial sobre la transparencia material del contenido contractual predispuesto por los bancos en los préstamos hipotecarios a consumidores, debiera haberse articulado legislativamente, con un enfoque mucho más realista, como una responsabilidad corporativa del Notariado y no sobre la base exclusivamente del esfuerzo individual de cada notario, encomendándole la confección, meticulosa y detallada, de un acta bajo su exclusiva responsabilidad que sirva de relato de toda la fase precontractual, correspondiendo al notario, situado entremedias del banco y el cliente, la función de relator…, pero, ¡cuidado!, porque, como hemos visto tras la reciente disolución de las Cortes Generales, la figura del relator la carga el diablo. Asombra, por eso, que semejante iniciativa legislativa fuera auspiciada, al parecer, desde la cúpula del notariado o, al menos, acogida con albricias en la fase inicial de la tramitación parlamentaria. Se pensó que esa acta notarial durante la fase precontractual asignaba al notario, según los primeros comentarios, un papel central para asegurar la validez y eficacia del préstamo hipotecario, sin reparar quizá suficientemente en las contraindicaciones que pudieran también derivarse de dar al notario en esta materia un exceso de protagonismo individual.

Piénsese en el esfuerzo que supone el control de la transparencia material sobre toda la intrincada tela de araña contractual tejida en torno a cada préstamo hipotecario y sus productos bancarios asociados derivados de una complicada trama de operaciones vinculadas, pues el préstamo hipotecario interesa al banco hoy en día no por su rentabilidad financiera, sino como instrumento de captación y vinculación de clientela, cuya fidelización se asegura por medio del préstamo hipotecario a modo de un “consortium omnis vitae” (bajo la bendición notarial). Imponer esa tarea de control preventivo sobre la transparencia material no sólo del préstamo hipotecario, sino del entero diseño contractual, extensivo a todos sus productos asociados y operaciones vinculadas, por medio de un acta notarial, a cargo exclusivamente del esfuerzo individual (con la responsabilidad consiguiente) del notario que la autorice, parece una apuesta demasiado aventurada, que puede no pasar del desiderátum y convertirse en un formalismo hueco.

Es más que discutible que al notario corresponda la función de levantar un acta compresiva de un asesoramiento sobre las cláusulas contenidas en la FEIN y en la FIAE, y sobre su adecuación al perfil de solvencia del cliente, con una previsión de futuro sobre sus riesgos financieros y no ya jurídicos, pues el notario es un experto legal pero no un experto contable ni un economista. Hubiera sido mucho más realista que ese control notarial de carácter preventivo sobre la transparencia material comprensiva de los riesgos económicos y no sólo jurídicos de la operación, se hubiese abordado como una carga corporativa del notariado, a través de una oficina centralizada, a modo de una especie de Argos Panoptes, con una capacidad de supervisión técnico-financiera y jurídico-comparativa, en conexión con el Registro de Condiciones Generales, muy superior a la proporcionada por un acta notarial individual.

El principio de conoce a tu cliente (“know your customer”) impuesto como un imperativo categórico en la prevención del blanqueo de capitales se ha desplazado también al sector financiero-inmobiliario extendiéndose al perfil de riesgo del cliente, al exigirse al prestamista inmobiliario, aunque bajo un principio de proporcionalidad y respeto a la normativa de protección de datos, la evaluación de la solvencia del prestatario, con la obligación incluso de consultar su historial crediticio a través de la Central de Información de Riesgos del Banco de España. La duda es si el notario, para prestar su asesoramiento al prestatario en la fase precontractual del préstamo, y advertirle de las condiciones del mismo, debería también conocer a su cliente y valorar su perfil de riesgo de insolvencia en operaciones sospechosas de sobreendeudamiento, y precaver la incidencia de posibles costes implícitos (o menos visibles) inconsentidos. Imponer al notario este cometido sería exigirle demasiado, pues carece de los medios de que dispone el banco para evaluar la solvencia del cliente y su perfil de riesgo financiero. Tampoco tiene el notario una formación técnico-financiera que le capacite para auditar los riesgos económicos de la operación ni cuenta (hoy por hoy) con un apoyo para ello de carácter institucional, como el que le proporciona, en cambio, el Consejo General del Notariado, por medio del OCP (el Órgano Centralizado de Prevención) y la llamada Base de Datos de Titular Real, en las operaciones sospechosas de blanqueo.

Un acta notarial precontractual en materia de hipotecas, de tan plúrimo alcance, si al notario le correspondiera controlar la adecuación del importe de la deuda al perfil de solvencia del deudor y advertir (más allá de lo que resulte en román paladino de la mera lectura del clausulado contractual) de los riesgos económicos de la operación, con previsiones de futuro sobre cálculos más complejos, ante la presencia de derivados implícitos, según cómo se defina el concepto (jurídico o económico) de transparencia en sentido material, excedería de la función propia del notario (zapatero a tus zapatos) y tendría difícil encaje con los principios rectores de la función notarial. Aparte de poco realista, podría devenir, en la práctica, además de ineficiente, un semillero de problemas y disputas, por el riesgo, cuanto más difuso sea el cometido del acta, de errores u omisiones en la actuación del notario, bajo la amenaza de sanciones disciplinarias con multas exorbitantes, como las establecidas en la nueva Ley, sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal derivada para el notario autorizante a ojos de los inversores profesionales de la industria litigiosa (ojos de mirada aviesa).

De ahí, la necesidad urgente, en desarrollo de la nueva Ley, de una reglamentación gubernativa, cuya promulgación debiera propulsarse desde el Ministerio de Justicia o la Dirección General de los Registros y del Notariado, conjuntamente con el Ministerio de Economía, a fin de precisar con detalle el alcance del asesoramiento notarial sobre la transparencia del contrato en su vertiente material, aclarando si deberá comprender únicamente los aspectos jurídicos o, por el contrario, también la advertencia sobre los riesgos económicos de la operación. También se hace indispensable que el Consejo General del Notariado, cuanto antes, dicte instrucciones claras a los notarios y adopte las medidas de apoyo corporativo que respalden y faciliten su actuación individual, según cómo se desarrolle, en cumplimiento del mandato legislativo, el concepto de transparencia material objeto del control preventivo atribuido a los notarios en la fase precontractual de los préstamos hipotecarios.

El difícil encaje de esa acta, en múltiples aspectos, con la propia normativa notarial suscita demasiados interrogantes. El primero de todos sería el de cómo queda la imparcialidad del notario. El notario no pierde su imparcialidad por el asesoramiento legal, pues la ley es igual para todos, pero podría dejar de ser imparcial si se le exigiera con excesivo celo un asesoramiento económico, pues en economía nada es gratis y lo que es beneficioso para unos es correlativamente desventajoso para otros, no sólo entre el banco y su cliente, sino dentro del mercado, si el cliente solicitara al notario, como cabe esperar, una información comparativa entre ofertas de distintos proveedores, consultando el registro de condiciones generales de la contratación.

El contenido del acta puede no encajar tampoco con el verdadero alcance de la fe pública notarial. El del notario es un metalenguaje: dice que le dicen, sin responsabilizarse (salvo contradicción manifiesta) de la veracidad intrínseca de las declaraciones de los otorgantes. No se entiende entonces hasta qué punto en esa acta precontractual deba el notario asegurarse del grado de la comprensión material del compareciente más allá de su manifestación. Sorprende por ello sobremanera que para autorizar el acta deba el notario realizar un test, como el que ahora se exige, practicado en su presencia, no está claro si de manera oral o por escrito, y si debe quedar o no incorporado al acta (cuestión, en absoluto, baladí frente a una hipotética impugnación judicial futura por falta de transparencia material en que se discutiera el alcance del control preventivo efectuado por el notario); si ese test deberá hacerse al poderdante o al apoderado, según pueda o no uno examinarse por el otro; si habría de ser un test conjunto o individual en caso de pluralidad de prestatarios, hipotecantes o fiadores, practicado en habitaciones separadas o no, bajo vigilancia de que no se copien; si un test con alcance al contenido sólo del préstamo o del entero contrato objeto de la escritura, incluida la vinculación a otros contratos y la documentación anexa o a que se haga remisión contractual (como, por ejemplo, a la depositada o inscrita el Registro de Condiciones Generales); si va a haber o no derecho a revisión de examen (y ante quién) y posibilidad de segunda convocatoria para repetidores… y si el 4’5 (salvo enchufe) sería apto o no apto, aprobado o suspenso, ¿dónde está la verdad?…

La regulación del acta precontractual en el texto legal finalmente aprobado, a tenor de su redacción definitiva, plantea una elipsis inquietante. En un principio, el texto inicial de la norma en proyecto disponía literalmente que el acta habría de recoger “la manifestación manuscrita y firmada por el prestatario en la que declare que ha recibido, con una antelación mínima de siete días (luego ampliada a diez), los documentos descritos en el artículo 12.1 (es decir, toda la información del préstamo facilitada por el banco que debe reflejar el acta), así como que comprende y acepta su contenido, y que entiende los riesgos jurídicos y económicos de la operación”. La misma norma añadía, a continuación, en su último párrafo, que “conforme al artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material”. De este modo, conforme a la redacción inicial del precepto, el acta debía dar fe del asesoramiento del notario y de la manifestación manuscrita y firmada por el prestatario de haber comprendido el contenido de los documentos y los riesgos jurídicos y económicos de la operación. Se trataba, por tanto, a propósito de esa comprensión material, de la manifestación anexada al acta formulada por el propio compareciente, no por el notario. Pero en la redacción final de la norma, probablemente por la polémica y la mala prensa en torno a la llamada cláusula manuscrita, se decidió suprimir la incorporación al acta de esa manifestación manuscrita y firmada por el prestatario, de modo que, cuando el párrafo final del precepto sigue ahora diciendo, igual que antes, que el acta dará fe del asesoramiento del notario y de la manifestación de que el prestatario ha comprendido el contenido de los documentos descritos, surge la duda interpretativa acerca de a quién debe imputarse entonces esa manifestación sobre la comprensión material del prestatario, si al notario o al compareciente. Una vez que se ha eliminado la manifestación en tal sentido del compareciente, parece que esa manifestación no puede ser más que la del notario. ¿De quién si no? Sin embargo, a la vista de la gestación parlamentaria de la norma, está claro, pese a la equívoca redacción final del texto, que esa manifestación es la del prestatario y que el notario deberá consignarla, por ello, inexcusablemente, en el acta, mediante una formulación explícita, en sustitución de la manifestación manuscrita que ha quedado suprimida.

Sorprende también que pueda haber un acta notarial cuya promoción, contrariamente al principio de rogación que caracteriza a la intervención notarial, se imponga obligatoriamente al consumidor, mal que le pese, quiera o no quiera (velis nolis). Todo lo que puede tener de inoportuno para el consumidor esa acta a su pesar (como diría Torrente Ballester), con admoniciones notariales prematuras o intempestivas sobre futuros riesgos económicos menos graves o inminentes, puede parecer desdeñable cuando lo que de verdad interesa es acceder cuanto antes al dinero del préstamo (take the money and run), para evitar la pérdida de unas arras a punto de vencer o las consecuencias desastrosas de un impago ante un plazo perentorio, como tantas veces sucede cuando se acude, a menudo con prisas, a una notaría. Incluso aquí, a la hora de recibir buenos consejos, no hay peor sordo que el que no quiere oír. Máxime si esa acta precontractual, además de importunarle, podría luego servir frente al consumidor como patente de corso para ejecutarle o desahuciarle más cómodamente llegado el día de la interposición de una demanda judicial (como se argumentaba en la enmienda parlamentaria de Unidos Podemos que abogaba por su supresión).

Eso sí, un acta notarial gratuita (gratis total), salvo, claro está, el sobrecoste de esfuerzo y responsabilidad a cargo del notario autorizante. Un acta que no podrá despacharse (pues lo prohíbe expresamente la ley) mediante una “afirmación genérica” o con arreglo a un formulario estandarizado, sino que habrá de instruirse individualmente y de manera pormenorizada en cada caso, sobre la base de un asesoramiento personalizado, en presencia del notario, y gratuitamente. Hoy en día, en el entorno cada vez más despersonalizado de las comunicaciones electrónicas, encontrar, en lugar de un contestador telefónico robotizado o una página web interactiva, una persona física, alguien, altamente cualificado, que te escuche y que te atienda personalmente, de manera individual, y además gratis et amore, puede tener un impacto impredecible. Dar respuesta satisfactoria a esa demanda social, sin que las notarías se desborden como los ambulatorios de la Seguridad Social, es el nuevo reto que deberá afrontar el notariado.

El notario encargado de prestar ese asesoramiento será, en todo caso, de libre elección por el consumidor. Pero si el consumidor que eligiera al notario, al final, no compareciera en plazo para iniciar el acta, el notario deberá hacerlo constar por medio de un acta de incomparecencia. A medida que los apuntados no acudan a la cita, los protocolos notariales se irán llenando de actas abortadas. Esa acta de incomparecencia es, sin embargo, clave como medio de prueba de que el notario no ha incurrido en mora o falta, calificada legalmente como muy grave, en caso de negativa o dilación injustificada en la instrucción del acta preparatoria de la escritura del préstamo hipotecario.

Para la elaboración de esa acta preparatoria de la escritura del préstamo hipotecario, los bancos o los prestamistas inmobiliarios remitirán toda la documentación pertinente por medios telemáticos seguros al notario que libremente elija el consumidor. Una elección que puede resultar, pese a todo, más reñida de lo que parece, ahora que los gastos notariales de la escritura del préstamo (igual que el impuesto) los va a pagar el banco, y quien paga elige, también cuando se trata de elegir notario, según la propia reglamentación notarial. Puede resultar así que el notario del acta que elija el consumidor y a quien le toque trabajar gratis, sin posibilidad de regatear esfuerzos, no sea el notario que elija el banco para la escritura del préstamo. Va a ser difícil explicar a los consumidores que la tutela legal de sus intereses exigiría haberles impuesto a ellos y no al banco la asunción de los gastos notariales. Aunque se interpretase el texto, un tanto equívoco, de la ley en el sentido, pese a todo, de que el derecho a elegir el notario del préstamo, aun cuando sus gastos los pague el banco, corresponde no al banco, sino al consumidor, su elección por el consumidor ni siquiera así estaría garantizada: “tú eliges notario, sí, pero yo elijo entonces no darte el préstamo”, podría responder el banco al consumidor. Para dotar de efectividad a la elección del consumidor habrían de articularse ciertamente otras medidas indirectas.

La nueva distribución legal de los gastos notariales puede tener consecuencias impredecibles sobre el sistema notarial, por la capacidad de la banca de concentrar en un número reducido de notarías un volumen exorbitante de clientela y documentación a cambio de una negociación forzada del arancel notarial con el fin reducir al máximo los costes de la operativa bancaria, que no deja de ser un interés legitimo del banco, desde el momento en que, conforme a esa nueva distribución legal imperativa, los gastos notariales van a correr a cargo suyo. Nunca antes había estado tan amenazada la imparcialidad del notario como ahora, a raíz de que su elección, de hecho o de derecho, va a corresponder (si no se adoptan medidas que lo impidan) al banco y no al consumidor, con el consiguiente riesgo de infracontrol notarial de la actividad bancaria, paradójicamente, en un momento que lo que más preocupa al legislador es el control preventivo del notario sobre la oferta contractual del banco. La sujeción de la documentación bancaria (no sólo de las hipotecas, sino también, por igual razón, de todas las pólizas de crédito) a un sistema de turno notarial de reparto, para contrarrestar el poder de la banca (y la forja en las grandes poblaciones de un lumpen Notariat), como se pide ya en algunos foros notariales, supondría una especie de funcionarización indirecta del notariado, siendo entonces quizá peor el remedio que la enfermedad.

El banco tratará de imponer su notario en la escritura de préstamo, pero es más que probable que no interfiera, en cambio, en la elección por el consumidor del notario que deba instruir el acta, pues, en caso de una futura reclamación judicial, todo juez será siempre más reacio a apreciar la falta de transparencia material del contrato, como excepción dilatoria en el procedimiento de ejecución de la hipoteca, habiendo intervenido dos notarios diferentes y no uno solo. Cuatro ojos ven más que dos. Pero el desdoblamiento de la hipoteca entre el acta notarial de la fase precontractual y la escritura del préstamo, cuando esa dualidad documental se corresponda con una dualidad también de notarios intervinientes, obligará a discernir entonces cómo se distribuirá entre ambos la responsabilidad en caso de una eventual resolución judicial que declarase en el futuro la nulidad de alguna cláusula contractual por falta de transparencia material.

Dado que el acta preparatoria es requisito indispensable para el otorgamiento de la escritura del préstamo, surge la duda de si la irregularidad del acta comprometería la responsabilidad sólo del notario que la autorizase, al tratarse de un acta presencial, o si, por el contrario, la legalidad del acta precontractual debiera quedar sujeta, así mismo, a la calificación (y responsabilidad) del notario que, con base en ella, autorizase la escritura del préstamo, en caso de que su eficacia jurídica quedase contaminada por alguna irregularidad durante la fase precontractual patente en el acta, del mismo modo que también surge la duda de si, al inscribir la hipoteca, la calificación del registrador debe limitarse a comprobar la simple reseña del acta en la escritura o si, por el contrario, la calificación registral debiera alcanzar no sólo a la escritura del préstamo, sino además al acta acreditativa del cumplimiento de todos los requisitos legales en la fase precontractual. Cabe entender, probablemente, que el control preventivo de la transparencia material que proporciona el acta previa a la escritura de préstamo hipotecario, igual que el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, debiera servir, en principio, para simplificar trámites posteriores, a riesgo, si no, de incurrir en un exceso de burocratismo y ralentización del mercado hipotecario.

Surge también la cuestión interpretativa sobre el alcance de la Ley y la exigencia o no del acta precontractual en la fianza dada por una persona física en garantía de un préstamo hipotecario sobre un inmueble residencial concedido a una persona jurídica como prestataria, pues aquí la operación principal afianzada quedaría excluida del ámbito de aplicación de la ley, pero no así, probablemente, el interés legalmente protegible del fiador, pese a que la fianza se define (igual que la hipoteca) por el principio de accesoriedad de la garantía (accesorium sequitur principale). Igual duda cabría plantear así, cuando el hipotecante de un inmueble residencial fuese una persona física y el prestatario, una persona jurídica, o -como apunta Javier Oñate Cuadros- respecto del préstamo concedido inicialmente a una persona física como préstamo personal en una póliza intervenida notarialmente respecto de cuya seguridad se constituyera después una hipoteca de máximo sobre un inmueble residencial perteneciente a una persona física.

Parece que la nueva ley responde, sobre todo, al objetivo de favorecer la estabilidad interna del mercado hipotecario entre los propios inversores financieros, convirtiendo los préstamos hipotecarios en un producto financiero seguro como objeto de posibles de titulizaciones que permitan a los bancos que los conceden recuperar su importe mediante su negociación o descuento dentro de ese mercado sin tener que esperar a su vencimiento. Para ello deviene esencial, a fin de evitar el riesgo de hipotecas sub-prime que pudieran desestabilizar ese mercado (como en la pasada crisis económica), reforzar el control preventivo de la transparencia material en los préstamos hipotecarios a consumidores sobre inmuebles residenciales. De ese control preventivo se deriva en favor de la seguridad del mercado de titulaciones un doble efecto, perseguido por el legislador, como es, por un lado, evitar el sobreendeudamiento de los prestatarios que perjudique su capacidad de reembolso y, por otra parte, como remedio subsidiario, favorecer la agilización judicial de las ejecuciones hipotecarias. Ese control preventivo se ha articulado en la Ley a través de dos instrumentos clave, como son el acta notarial en la fase precontractual y el registro general de condiciones generales. Pero fuera del ámbito de ese control preventivo el interés del legislador por la tutela de los consumidores y usuarios en los preliminares de su ejecución hipotecaria declina o casi desaparece, olvidándose por completo entonces del notario, pese a que la actuación del notario con relación al contrato de préstamo hipotecario (conviene recordarlo) se produce en dos fases, la segunda no menos importante que la primera, en ciernes de su celebración y en ciernes de su ejecución.

La importancia del notario, y de su capacidad de control y asesoramiento, en interés del consumidor, es tanto o más relevante, precisamente, en esa fase final crítica del préstamo hipotecario. En efecto, la demanda ejecutiva debe venir siempre acompañada de un acta notarial que acredite fehacientemente la regularidad de la liquidación de la deuda practicada por el acreedor, y de un requerimiento de pago, que puede ser judicial o notarial. Toda la meticulosidad notarial durante la fase precontractual que pudiera importunar, alguna vez, al cliente que solicita un préstamo, la echará, en cambio, de menos, en esta otra fase preprocesal, cuando el banco le reclame el pago con la amenaza de desahuciarle. Entonces, sí, a las puertas del juzgado (¡Hannibal ante portas!), cualquier indicación o advertencia del notario le parecerá del todo pertinente o incluso inexcusable. Todo lo que antes estuviera de más, ahora estaría de menos. Por eso mismo, la actuación del notario en interés del consumidor debiera ser, en ciernes de la ejecución de un préstamo hipotecario, por lo menos, tan minuciosa como cuando se le concede. La legislación notarial no contiene aquí, sin embargo, una reglamentación de detalle suficientemente previsora.

La llamada acta de fijación de saldo (que antes practicaban los antiguos corredores de comercio) no tiene un contenido puramente aritmético, sino también jurídico, como es el de comprobar que la liquidación de la deuda determinante del importe del saldo exigible se ha efectuado por el acreedor conforme a lo pactado en el contrato, es decir, conforme al contrato y a la legalidad que lo respalda, que (desde una visión procesalista de la hipoteca) será la vigente no al tiempo de la escritura del préstamo, sino de la instrucción del acta. Por ejemplo, los intereses de demora se calcularán en el acta, no conforme al tipo pactado en la escritura, sino conforme al tipo que no supere el tope máximo admisible y al criterio legal o jurisprudencial aplicable al instruirse el acta en caso de abusividad del tipo.

Del mismo modo, la intimación de pago se ajustará no a lo pactado en el contrato, sino al régimen legal aplicable en el momento de practicarse el requerimiento, para cuya contestación el requerido dispone ahora de un plazo ampliado por la nueva Ley a un mes, que bien podría aprovecharse, mediante el asesoramiento jurídico y con las advertencias legales pertinentes del notario, para reflejar en el acta cuantos aspectos, en interés del requerido, de acuerdo con sus manifestaciones y las vicisitudes o circunstancias acreditadas o reseñadas en el acta, puedan tener relevancia a efectos de la ejecución hipotecaria, a la vista no sólo del contrato, sino también (conforme a esa misma visión procesalista de la hipoteca) de la normativa vigente al tiempo de la autorización del acta y de la contestación a ella.

Probablemente, en protección del consumidor, convendría que el acta de fijación de saldo y el acta de requerimiento de pago se refundieran en un sola, que sirviera, a la vez, para ambas cosas. El notario que autorice el acta de fijación de saldo según la liquidación practicada por el acreedor debiera ser el mismo notario capaz de explicársela al deudor con todos sus pormenores cuando se le requiera notarialmente el pago. Habría de ser un acta, además, en que la designación del notario se determinara conforme a un turno oficial de reparto entre los notarios del lugar del domicilio del requerido, sin que el notario pueda elegirlo el banco, como ahora sucede, en la práctica, con la gran masa de las actas notariales de liquidación de saldo efectuadas, frecuentemente, en una misma notaría, con indudable escrupulosidad, pero con una imagen quizá de aparente falta de imparcialidad.

Ese mismo acta de fijación de saldo y requerimiento de pago debiera servir también, con una adecuada previsión reglamentaria en el futuro, para dar cabida por vía de contestación al acta de los hechos oponibles por vía de excepción procesal en el procedimiento ejecutivo. Qué mejor prueba documental que esa acta como medio de acreditar bajo la fe pública del notario, en ayuda al juez compelido por los escasos márgenes cognitivos del procedimiento ejecutivo, cuanto sea oponible por vía de excepción procesal, como el pago, la pluspetición, la realidad física como vivienda de la finca hipotecada, su tasación actual de mercado por encima de la pactada a efectos de subasta, su efectiva ocupación personal o familiar por el ejecutado, su edad superior a 60 años, su nivel salarial, su situación de paro o dependencia, las personas menores o dependientes a su cargo y, en definitiva, el riesgo de exclusión social o residencial. Circunstancias todas ellas obstativas al desahucio, según la legislación procesal actual, que el Notario, tras prevenir al requerido, bien podría reflejar en acta como prueba preconstituida de valor auxiliar en el procedimiento ejecutivo, ahorrando ese trabajo al juez, aunque con sujeción, claro está, a la libre apreciación judicial.

Hoy en día, cuando un notario practica el requerimiento de pago al deudor hipotecado y llama a su puerta, se encuentra, las más de las veces, con una puerta cerrada. Se trata de que el notario se encuentre con una puerta abierta. La llave sería esa acta, a medida que el requerido empiece a comprender la función de esa acta notarial, no sólo como arma del banco, sino también, a la vez, como escudo capaz de protegerle a él en el procedimiento. La imagen social del notariado frente a la hipoteca mejoraría sensiblemente, sobre todo, entre las personas con riesgo de exclusión social. Pero, para ello, esa acta preprocesal debiera regularse de modo tan pormenorizado como el acta precontractual.

El legislador no lo ha hecho. Una omisión legislativa que, en un texto que tanto abunda (como una especie de ritornello) en apelaciones a la tutela de los consumidores, resulta tanto más clamorosa.

Madrid, febrero de 2019