CERTIFICADO CATASTRAL DE IDENTIDAD DE PARCELA y PRECISIONES SOBRE LOS CONCEPTOS DE PRECISIÓN MÉTRICA Y DE IDENTIDAD GRÁFICA

Este archivo incorpora dos trabajos, relacionados entre sí, de los notarios Víctor Esquirol Jiménez y Antonio Jiménez Clar.

CERTIFICADO CATASTRAL DE IDENTIDAD DE PARCELA

Víctor Esquirol Jiménez, notario de El Masnou (Barcelona)

La Dirección General del Catastro ha implementado en su sede electrónica un instrumento que puede ser de utilidad para notarios y registradores. Su implementación estaba prevista en las resoluciones conjuntas de 23 de septiembre de 2020 y 29 de marzo de 2021. Se trata del “Certificado Catastral de Identidad de Parcela”. He aquí un ejemplo:

¿Cuál es la función de este instrumento?

Compara la representación gráfica catastral con otras representaciones gráficas en formato GML, como pueden ser:

la resultante de una representación gráfica alternativa elaborada por un técnico en un levantamiento topográfico;
otras cartografías oficiales (las que delimitan el dominio público);
la delimitación obtenida a partir de una ortofoto del PNOA (no con la propia ortofoto).

¿Qué información nos proporciona este certificado?

Principalmente nos informa de si, pese a haber alguna diferencia entre las coordenadas catastrales y las de la representación gráfica con la que se compara, se cumple el criterio de identidad gráfica entre ambas.

Las diferencias pueden deberse:

a la existencia de un giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral (todo el sector esta desplazado en relación con la realidad pero, si se moviese en bloque, las coordenadas catastrales de cada parcela afectada serían las reales),
a una discrepancia geométrica (si las coordenadas tomadas por el técnico producen solapamientos o huecos con las de las parcelas colindantes)
o a una combinación de ambas.

Adicionalmente, en caso de que una representación gráfica alternativa ponga de manifiesto la existencia de un giro y/o un desplazamiento de la cartografía catastral, nos proporciona los parámetros de transformación para pasar de unas coordenadas a otras.

¿Cuál es la utilidad del criterio de identidad gráfica en el ámbito catastral?

– Si existe una discrepancia geométrica, permite al interesado elegir fundadamente entre mantener la representación catastral o mejorar su precisión métrica con un levantamiento hecho por un técnico; en este caso, deberá aportar un IVGA+ y tramitar el procedimiento de discrepancias catastrales. También le permite mantener las coordenadas catastrales en uno o varios de los lindes de la parcela e ir a la subsanación de discrepancias solo en el lado que interesa modificar, en la forma que explica ANTONIO JIMÉNEZ CLAR a continuación.

– Si hay un giro/desplazamiento, no existe la opción de mejorar la precisión métrica, ya que aquel solo se puede subsanar mediante el ajuste masivo por el Catastro de todo el sector afectado.

¿Y en el ámbito registral?

– Si existe una discrepancia geométrica entre la representación gráfica catastral que se desea inscribir y otras cartografías oficiales, el criterio de identidad gráfica entre ellas facilita el juicio de correspondencia del art. 9.b) LH. Por tanto, si se cumple dicho criterio, no será necesario iniciar los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 para excluir la existencia de una invasión de finca colindante o del dominio público. De momento, no se puede contrastar la representación catastral con la ortofoto del PNOA, que sería la función de mayor utilidad práctica, para facilitar el juicio de correspondencia entre ambas; aunque está previsto que se incluya más adelante.

– Si existe un giro/desplazamiento, la información que proporciona la herramienta sobre los parámetros de transformación de las coordenadas catastrales a las tomadas por el técnico en una representación gráfica alternativa, permite inscribir estas últimas y que la finca quede en situación de «precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento» (conforme al ap. 7º.2 Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020). De este modo, cuando el Catastro lleve a cabo el ajuste masivo de todo el sector desplazado y lo comunique al Registro, la finca pasará al estado de coordinada (si la nueva delimitación catastral coincide con la del técnico).

¿Cuándo se cumple el criterio de identidad gráfica?

Cuando se respeta el margen de tolerancia entre las representaciones gráficas comparadas. Dicho margen está definido en el anexo II de la RC de 2020. Para los giros/desplazamientos, el margen de tolerancia entre sus respectivas líneas perimetrales es de +/- 0,50 metros en parcelas urbanas y de +/- 2 metros en las rústicas; para las discrepancias geométricas, además, no puede haber una diferencia de superficie superior al 5%.

¿Qué significa la falta de identidad gráfica?

Que la distancia entre las coordenadas catastrales y las tomadas por el técnico (o las de otras cartografías oficiales) es demasiado grande como para establecer la identidad entre ambas. Si no se cumple el criterio de identidad gráfica, no queda excluida la posibilidad de invasión de finca colindante o del dominio público, pero tampoco queda acreditada, por lo que procederá la tramitación del expediente del art. 199 o del art. 201.1 LH y, en principio, la práctica de la inscripción si finalizan sin oposición.

¿Es aplicable el criterio de identidad gráfica en caso de una declaración de obra nueva en que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación sobrepasan los límites de la parcela?

No es aplicable al linde afectado por la posible extralimitación, por disponerlo así el apartado 3 del anexo II de la RC de 2020, para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral. En tal caso, para practicar la inscripción debe aportarse un IVGA y el certificado catastral de identidad gráfica, así como tramitar el expediente del art. 199.2 o del art. 201.1 LH.

Sin embargo, puede ser de gran utilidad en relación con los restantes lindes no afectados por la posible extralimitación, respecto de los cuales no será necesario tramitar el procedimiento de subsanación de discrepancias (en las CCAA en que sea posible tramitarlo telemáticamente por el notario) si se cumple el criterio de identidad gráfica.

¿Cómo se obtiene el certificado catastral de identidad gráfica?

Lo obtiene el técnico que ha hecho la medición y ha comprobado la existencia del giro/desplazamiento o de la discrepancia geométrica, cargando en la Sede Electrónica del Catastro (SEC) el fichero GML con las coordenadas por él tomadas junto con las catastrales y los parámetros de transformación para pasar de una coordenadas a otras. Si no se cumple el margen de tolerancia, el certificado saldrá negativo.

La DG del Catastro ha elaborado un archivo explicativo del proceso para obtener el certificado: https://www.catastro.minhap.es/ayuda/ayuda_identidad.htm

ALGUNAS PRECISIONES SOBRE LOS CONCEPTOS DE PRECISIÓN MÉTRICA Y DE IDENTIDAD GRÁFICA

Antonio Jiménez Clar, Notario de Jávea (Alicante)

Una de los condicionantes irrenunciables que exige un proceso de incorporación de la información gráfica al Registro de la Propiedad -esto es, que se conozca la forma y ubicación de las fincas registrales- requiere la implementación de un proceso de incorporación que se tramite de forma gradual y ágil y que en ningún caso ralentice, obstaculice o entorpezca la fluidez y seguridad de las transacciones inmobiliarias y del tráfico jurídico inmobiliario.

Una de las cuestiones, que la práctica ha demostrado, estrechamente vinculadas a esta exigencia pasa por entender los conceptos de identidad gráfica y precisión métrica, en la que juegan dos factores fundamentales:

De un lado la mayor exactitud en la descripción gráfica del inmueble que supone que dicha representación gráfica haya sido efectuada por un técnico a pie de parcela frente a la precisión obtenida por la ortofoto -foto aérea rectificada- que es la técnica usual que usa la base gráfica catastral para llevar a cabo la representación del territorio.

Del otro lado, dado el carácter continuo del territorio -donde acaba una parcela empieza la siguiente, sin huecos ni solapamientos- da lugar a la que la modificación del perímetro de una parcela implique necesariamente la modificación del perímetro de una o más parcelas colindantes

Y entramos en una cuestión de naturaleza económica, la de evaluar externalidades negativas para las transacciones inmobiliarias y el tráfico jurídico inmobiliario que puede conllevar una eventual mejora de la precisión métrica -derecho imprescriptible de su titular- de la representación gráfica de un inmueble. Es decir, cuándo reporta utilidad la mejora de la precisión métrica frente a los costes de tiempo (notificaciones) y de incertidumbre (posibles oposiciones de colindantes) teniendo en cuenta que, no obstante la modificación gráfica, el inmueble sigue siendo el mismo.

Teniendo en cuenta esta consideraciones es como hay que manejar -luego se explica con mayor exactitud sus características- esta nueva herramienta que nos facilita el Catastro. Y antes de que los técnicos pongan el grito en el cielo porque se les está intentando obligar a medir mal la realidad inmobiliaria, hay que recordar que el ajuste de la precisión métrica de la representación gráfica de un inmueble no priva del carácter de real a la menos precisa siempre que el inmueble pueda ser perfectamente identificado -identidad gráfica- por los otorgantes de la transacción inmobiliaria, que son los que, al final, tienen la última palabra.

Para entender mejor está cuestión, vamos a plantear de forma breve, para no aburrir más al aburrido lector, un

Supuesto práctico:

Supongamos que D. Conrado Carraspio, titular de la parcela 06 ha detectado un error en la representación gráfica de su parcela, ya que la parcela superior, la parcela 07, le invade una esquina y ya ha llegado a un acuerdo con su titular.

Evidentemente en este caso no podemos descargar del Catastro el Certificado Catastral de Identidad de Parcela, ya que la esquina superior derecha excede claramente del margen de tolerancia

Para arreglar la situación -utilizando el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias- solicita al técnico que efectué el levantamiento topográfico de la parcela que arroja el siguiente resultado.

Resulta evidente, independientemente de la precisión métrica, que la nueva medición no obligaría a entablar el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias con los titulares de las parcela 08, 09, 04 con los que no existe ningún tipo de controversia, las relaciones son cordiales y que se hallan separadas con vallas de piedra desde años.

La solución pasaba porque el técnico genere el IVG que solo afecta la parcela 07. Previa liberación de reponsabilidades al técnico y expidiendo el IVG en formato sin autenticar con el nombre del titular de la parcela para la tramitación del procedimiento notarial de subsanación de discrepancias.

Con la nueva herramienta cabe ahora la nueva posibilidad de que el técnico, actuando sobre la pantalla -la SEC no va a generar, por el momento, ningún documento de falta de identidad grafica-, que le indicará los lindes que sobrepasan el margen de tolerancia y sin tocar el resto de lindes que lo respetan, aunque no coincidan exactamente con la cartografía, modifique, en nuestro caso, solo el de la esquina entre la parcela 06 y 07 de tal forma que, habida cuenta del nuevo margen de tolerancia se pudiera obtener el Certificado Catastral de Identidad de Parcela, sin modificar el resto de las parcelas.

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Certificado catastral de identidad de parcela. Conceptos de precisión métrica y de identidad gráfica

Admin, 16/11/2022