JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GARCÍA-ROBÉS

NOTARIO DE GIJÓN

 

EXPEDIENTES HIPOTECARIOS:

Introducidos por Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforme de la Ley Hipotecaria, entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015.

 

NOVEDADES:

–Inscripción de Obras nuevas, Inmatriculaciones, y Modificaciones de fincas: En toda inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada (RGG) de la finca expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de cada uno de sus vértices.

En toda declaración de Obra nueva, ha de definirse la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, cuando no se extienda a la integridad del solar ya sea nueva o antigua (art. 9 y 202 LH), mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

–Archivo registral del libro del edificio: En todas las edificaciones incluidas las de régimen de propiedad horizontal, con solicitud de licencia de obras posteriores a 06-05-2000, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca, presentándose en el RP en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. (art. 202 LH).

–Inscripción registral potestativa de la certificación catastral descriptiva y gráfica (RGC): Se puede aportar a fin de obtener la coordinación gráfica del RP con el Catastro (art. 199 LH), inscribiendo la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices, pudiéndose además, si se solicita, obtener con ello la inscripción de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos, inferiores o superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) –pues es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos y no a la inversa-.

–Rectificación de pequeñas diferencias de cabida de la finca inscrita: Si la rectificación de superficie no excede del 5% basta la simple declaración y si no excede del 10% sobre la inscrita debe acreditarse mediante certificación catastral descriptiva y gráfica.

–Certificación catastral descriptiva y gráfica: Es imprescindible tenerla para iniciar cualquier expediente y, si se carece de ella se debe antes obtenerse del Catastro, con un procedimiento de rectificación catastral obligatorio. O sea, obtener antes la rectificación del Catastro. En los expedientes de dominio y doble título traslativo, no se pueden utilizar representaciones gráficas alternativas.

Si la parcela aparece catastrada a nombre de persona distinta del promotor del expediente, en principio no debe ser obstáculo para el buen fin del expediente siempre que se dé una explicación convincente; la misma LH (regla 5ª, 203) prevé una notificación al titular catastral, lo cual presupone que es persona distinta del promotor del expediente. No obstante, se recomienda que el titular catastral sea el promotor del expediente o, de no serlo, se realice el cambio durante el procedimiento.

En cualquier caso, siguen siendo inscribibles las escrituras a pesar de que no se pueda obtener certificación catastral, por desconocimiento de la finca o por no poder obtenerla.

–Expediente de rectificación de la descripción, superficie o linderos de fincas inscritas (art. 201 LH) con la descripción actualizada, y expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas (art. 203 LH) aportando título de propiedad, son de competencia exclusiva notarial y es necesario que no se oponga ningún interesado, y en ambos casos deben coincidir con la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca y se tramitan mediante una Primera Acta Notarial, en la que se describe la finca y se expresan los datos que se disponga sobre la identidad y domicilio, además de los titulares del dominio y cargas, de los colindantes tanto registrales (de difícil identificación) como catastrales, y solicitando del Registrador expedición de certificación mediante envío de la copia del acta, que se cierra; a continuación mediante diligencias (que indicarán el nº del acta inicial), se notifica a numerosos interesados, entre otros a los transmitentes, colindantes, Ayuntamiento y Administración, en caso de oposición por cualquiera de ellos se archivarán las actuaciones, y en otro caso se levantará una Segunda Acta Notarial accediendo a la pretensión y uniendo todas las diligencias y documentos, enviando copia al Registrador para que practique la rectificación o inmatriculación.

Todo ello, la pluralidad de notificaciones, certificación del RP, archivo en caso de oposición de cualquier interesado, publicación obligatoria de edicto y creación de sistema de alerta, puede limitar la utilización de éstos procedimientos de dominio y del de rectificación, abocando al interesado en inmatricular o rectificar, al juicio declarativo o al doble título, o la inscripción de la certificación catastral, para evitar la complejidad y costo de éstos expedientes, y su archivo en caso de oposición de cualquier interesado.

–Expediente de deslinde de fincas: Se requiere que los colindantes afectados comparezcan ante Notario y acuerdo de todos los interesados en escritura pública, pues si no hay acuerdo el Notario dará por concluso el expediente. La labor del Notario no es arbitral o decisoria, sino más bien mediadora, buscando la avenencia entre los interesados para que otorguen de mutuo acuerdo la escritura pública de deslinde (fijación de la línea divisoria).

–Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido: Se requiere que los interesados citados comparezcan ante Notario y acuerdo unánime y que no formulen oposición, pues si no comparecen, salvo inscripciones de más de treinta años de antigüedad, o formulan oposición el Notario dará por conclusas las actuaciones, lo cual puede frustrar la mayoría de éstos expedientes; máxime si no triunfa el criterio de entender que no han de ser citados los colindantes a pesar de la remisión genérica, pudiéndose en caso de desestimación (o incluso archivo previo provocado para evitar costes) acudir al procedimiento judicial ordinario que ordene la rectificación del Registro inexacto por no haber tenido acceso al mismo alguna relación jurídica inmobiliaria (40 LH).

–Expedientes y Acta notariales: La terminología legal se refiere a expedientes (de dominio, rectificación, inmatriculación, deslinde y tracto sucesivo) en lugar de Actas notariales, por asimilar la terminología a la anterior competencia judicial, hoy notarial.

Los expedientes se sustancian en forma de acta notarial que entiendo es de notoriedad, algún sector doctrinal (Fernando Gomá Lanzón) entiende que no es de notoriedad, sino que es básicamente un acta de notificación y de incorporación de documentos y declaraciones, el notario no decide nada, ni siquiera hace un juicio de notoriedad y sólo se terminará favorablemente accediendo a la pretensión del solicitante, si no se formula oposición por cualquiera de los interesados.

El requerimiento al Notario para que tramite el expediente de jurisdicción voluntaria con el que se pretende dejar acreditada la veracidad de los hechos que declarará a fin de completar y rectificar la descripción registral de la finca (o inmatriculación, deslinde o tracto sucesivo) logrando la coordinación del Registro con la realidad y con el Catastro inmobiliario; implica que se trata de un Acta de notoriedad, acreditándose hechos en que se fundamentarán derechos y en cuanto a las posibles pruebas que se estimen pertinentes para justificar los derechos, el Notario puede tomar las medidas adecuadas para asegurarse de la verdad de lo alegado por el promotor del expediente, por ejemplo inspeccionando la finca, o que la mida algún técnico, testigos etc., incluso archivando las actuaciones si lo cree necesario, de todo lo cual parece deducirse que se trata de un acta de notoriedad y no simplemente de notificación, documentación y manifestaciones.

Acumulación de expedientes: Los procedimientos o expedientes regulados en la LH para llevar a efecto la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica, podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos (art. 198 LH.

ÍNDICE

Expedientes Notariales para llevar a efecto la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral (artículos 198 y siguientes LH Título VI).

-INSCRIPCION DE OBRAS NUEVAS, INMATRICULACIONES Y MODIFICACIONES DE FINCAS.

-INSCRIPCION REGISTRAL DE LA CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRAFICA.

-RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCION, SUPERFICIE Y LINDEROS.

-EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN ANTE NOTARIO.

-EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACION-

-INMATRICULACION POR TITULO TRASLATIVO.

-EXPEDIENTE DE DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS.

-EXPEDIENTE DE REANUDACION DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO.

 

INSCRIPCION DE OBRAS NUEVAS, INMATRICULACIONES Y MODIFICACIONES DE FINCAS:

Artículo 9.b) y 202 LH.

Delimitación precisa de la finca registral. Georreferenciación (Delimitación georreferenciada de las fincas registrales): Con la finalidad de que el Registro determine con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos, hasta ahora, la delimitación geográfica de las fincas registrales era, generalmente, sólo potestativa y no obligatoria, y además se permitían bases gráficas no georreferenciadas, como por ejemplo los planos de una división o de una reparcelación, ahora, con la nueva regulación, se aumenta el número de supuestos en los que la identificación geográfica es requisito para la inscripción registral, a partir de su entrada en vigor, lo es absolutamente para todos los supuestos de apertura de folio registral.

Modificación de Fincas (Modificaciones hipotecarias) Inmatriculaciones: “Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada (RGG) de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”.

En todos los casos relativos a suelos, no basta una mera representación gráfica (un simple plano o croquis que distinga en términos relativos la finca de las colindantes) sino la georreferenciación de su delimitación en un sistema oficial (que permite no sólo distinguirla de las colindantes, sino ubicarla y delimitarla con carácter absoluto sobre la superficie terrestre).

Consecuencia práctica: para inscribir una reparcelación ya no basta que se aporte el plano en papel de la reparcelación. Sino que ha de estar debidamente georreferenciado en cada uno de los vértices de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelación.

Obras Nuevas: Para inscribir cualquier edificación terminada, que no se extienda a la integridad del solar, nueva o antigua, es imprescindible que la porción de suelo ocupada por la edificación esté georreferenciada. “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica” (art. 202 LH).

En el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse (por los Registradores al Catastro) las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas, ello no afecta propiamente al concepto ni al proceso de coordinación geográfica entre finca registral y finca catastral.

Sobre qué es finca coordinada: se predica respecto del contorno perimetral del terreno, es decir, comprende su ubicación y delimitación gráfica, independientemente de las construcciones interiores y de las titularidades jurídicas.

Así pues, para inscribir una edificación que no se extienda a la integridad del solar, ya sea nueva o antigua, deberá acompañarse un certificado técnico que acredite la georreferenciación de la superficie ocupada. La porción de suelo ocupada por la edificación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (el técnico habrá de indicarlas en la certificación descriptiva; cuando se trate de una edificación antigua que se declare sobre la base de una certificación catastral, parece que esa representación ya resulta del plano de catastro).

Deben también determinarse las coordenadas de la parcela en su conjunto, inscribiéndose, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique (representación gráfica de toda la parcela), si el Registrador tuviera dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declare.

Sólo es exigible la georreferencia cuando la edificación se encuentre finalizada, así pues las obras nuevas en construcción, no están sujetas imperativamente a dicha exigencia de “georreferencia”, pues la verdadera alteración catastral sólo se producirá con plenitud de efectos cuando la obra en construcción esté acabada y otorgada el Acta que acredite su finalización y descripción definitiva, pues hasta entonces pudieron hacerse en el curso de ejecución de la obra pequeños desplazamientos no esenciales o pequeñas modificaciones por ejemplo en los porches, amparados por la Licencia, evitándose así una doble determinación de coordenadas con el coste a ello inherente.

No es exigible la georreferencia cuando la planta baja ya esté inscrita y no se modifica, porque el asiento registral se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (por ejemplo, obra nueva consistente en una planta más sobre el almacén ya existente, así como un sobrevuelo para una nueva caja de escalera o torreta, cuando la superficie de solar y la de la planta baja ya declarada no se modifican).

Requisitos técnicos: La georreferenciación de la superficie ocupada deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta Catastro-Registro, de 29 de octubre de 2015 (suavizada por R. 8 de febrero de 2016) y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias). No necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML. Será válida la representación gráfica del suelo ocupado por la edificación realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de la superficie ocupada.

Desde el punto de vista procedimental: la georreferencia no requiere con carácter general que se tramite ningún procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes o posibles terceros afectados (salvo dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre dentro del perímetro de la finca en cuestión).

Sobre la expresión de la georreferencia: De todos los supuestos legales previstos, la georreferencia de la porción de suelo ocupada por la edificación es la más sencilla técnica y procedimentalmente.

El Archivo registral del libro del edificio: “Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”

Así pues, afecta no sólo a las edificaciones que se dividan horizontalmente, sino a todas, salvo las antiguas. Hay que atenerse a la normativa específica: si ésta lo exige y desde ese momento, podrá ser exigible su aportación por el registrador como requisito para la inscripción de la obra nueva, lo que será lo más común para las posteriores al año 2000 (es decir, obras con solicitud de licencia de obras posteriores al 06-05-2000) ya que el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación prevé que al Libro del Edificio se incorpore el proyecto y sus modificaciones, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

En los edificios en construcción, parece que no debe aportarse el libro del edificio, por el propio contenido del mismo, parte del cual supone que la obra se encuentre concluida: acta de recepción, agentes que han intervenido en la edificación, instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y que su destino esencial es el de ser entregado a los usuarios finales.

Deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

Supone una reforma de gran transcendencia, pues, a través de éste libro podrá accederse a una rica información que puede crecer todavía más en el futuro, debiendo tenderse a que sea electrónico y actualizado. Podrá así conocerse -o bien ahora o más adelante-, por ejemplo, la representación gráfica de pisos y elementos comunes, los mapas de suministros del edificio, requisitos de mantenimiento, memoria de materiales, limitaciones urbanísticas, calificación energética, cuentas, órganos y acuerdos… Existe normativa al respecto dispersa en diferentes CCAA, que convendría unificar.

En cuanto al Notario con independencia de la advertencia de que se debe aportar el libro del edificio para su archivo registral, sigue siendo aplicable el sistema anterior, de que el promotor podrá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y de que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito. El Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con la obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio (art. 7 LOE) y advertir que debe aportarse para su archivo registral.

 

INSCRIPCIÓN REGISTRAL POTESTATIVA DE LA REPRESENTACION GRAFICA O DELIMITACION GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS.

(art. 199 LH):

Hasta ahora se podían inscribir bases gráficas sin existir regulación legal concreta acerca del procedimiento, trámites formales y requisitos sustantivos para ello, ni de los efectos jurídicos de tal inscripción. Bastaba que el registrador apreciara que la base gráfica aportada se correspondía con la misma finca cuya descripción literaria constaba en el folio real para que tal base gráfica fuera inscrita, mediante nota marginal expresiva de su archivo registral, sin necesidad de efectuar ninguna notificación previa ni publicación posterior de tal asiento. Ahora se exige para poder inscribir cualquier representación geográfica (catastral o no) la previa tramitación de un procedimiento registral con las debidas garantías y posibilidades de intervención de colindantes, tanto catastrales, como registrales. La base gráfica (ahora, la representación gráfica georreferenciada -RGG-) ya no se archiva, sino que se incorpora al folio real, previa calificación por el Registrador. Y además sólo tras realizar una serie de notificaciones.

Así pues, fuera de los supuestos de aportación obligatoria de la RGG (obra nueva, inmatriculación, parcelación, segregación…), también se ofrece al titular registral la posibilidad de aportarla potestativamente a fin de obtener la coordinación gráfica con el Catastro. La inscripción de la representación gráfica puede ser una operación específica o independiente dirigida únicamente a obtener dicha coordinación o puede ser una segunda operación registral adicional a la operación jurídica tradicional, al tiempo de presentar cualquier documento en el Registro (compraventa, herencia, donación, etc.). Tanto en uno como en otro caso se aplicará el procedimiento registral regulado en el artículo 199 LH y Resolución-Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015. Cabe incluso éste procedimiento cuando ya aparezca en el folio registral una referencia catastral.

Así pues, para la incorporación de la representación gráfica al folio real, deberá aportarse la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de un supuesto en que la Ley permita lo que denomina “representación gráfica georreferenciada alternativa”, que en definitiva será una certificación expedida por un arquitecto, ingeniero o técnico similar. Por tanto, la representación gráfica georreferenciada (RGG) será la certificación catastral descriptica y gráfica (RGC) y, excepcionalmente, una certificación expedida por un técnico.

En cuanto a la “georreferencia”, se trata de la identificación de la finca en el suelo a través de unas coordenadas. El sistema de coordenadas más utilizado es el UTM (universal transverse mercator). Es el sistema que utiliza el Catastro español. Consiste en la identificación de las porciones de suelo sobre una proyección plana de la Tierra. Para ello se utilizan dos coordenadas, según el esquema X e Y: una de norte a sur y otra de oeste a este. Ambas coordenadas definen, por tanto, un cuadrado. El cuadrado puede ser de mayor o menor amplitud según se quiera precisar. Puede abarcar un país o región entera o puede tratarse de una parcela o incluso de un vértice. Aún en el caso de un vértice se trata en realidad de un cuadrado de mínima superficie, no de un punto. El sistema es, por consiguiente, distinto de la identificación por latitud y longitud, que localiza un punto determinado (sistema de posicionamiento global o GPS).

Dado que el sistema que utiliza el Catastro español es el UTM, si se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica, la finca objeto de la misma ya está georreferenciada. Si se aporta una certificación expedida por un técnico, éste deberá expresar la georreferencia de la parcela de que se trate.

Legitimación activa: Puede solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre la finca inscrita, para completar la descripción literaria de misma, aportando sólo la certificación catastral descriptiva y gráfica (RGC), si cree que hay coincidencia. Si cree que la certificación catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además, una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGG).

Para que el Registrador inicie el procedimiento, deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado, sin necesidad de describir literalmente la finca en los términos que resultan de tal certificación, y entendiéndose que se solicita cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la RGC que se incorpore. Es decir, que no requiere una rogación expresa, sino que se entiende tácitamente solicitada si se hace esa rectificación descriptiva. Por ello, el Notario tendrá que ser especialmente cuidadoso a la hora de advertir a los otorgantes de un documento público susceptible de provocar la coordinación gráfica si quieren o no iniciar el procedimiento de inscripción de la RGC del art. 199 LH, o sólo solicitar la rectificación de algún dato descriptivo, pero sin buscar la coordinación, o no hacer ni una ni otra cosa, porque a lo mejor no saben con certeza si los datos catastrales son los correctos. La voluntad expresada por los interesados debería reflejarse clara y expresamente en la escritura, para evitar que se ponga en marcha el procedimiento sólo con la presentación del título y genere unos gastos quizá no contemplados.

Notificaciones: Si la base geográfica que se pretende inscribir es de origen catastral, el registrador la ha de notificar a los colindantes registrales. Y si la base geográfica que se pretende inscribir no es de origen catastral, la ha de notificar a los colindantes registrales, y a los catastrales. La notificación se hará personal (correo con acuse de recibo) o por edito en el BOE, pudiendo comparecerlos notificados en el plazo de 20 días ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga.

Incorporación de la certificación: En caso de calificación positiva, la certificación catastral o la representación gráfica alternativa, se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que el Registrador notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.

Efectos de la incorporación:

En cuanto a los efectos jurídicos, se proclama con claridad que se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 LH, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que haya quedado incorporada al folio real.

Como veremos, se trata también de un nuevo procedimiento que permite inscribir rectificaciones descriptivas, de superficie y de linderos.

Falta de certificación: La ley no pone restricción alguna a que se puedan seguir inscribiendo ventas o hipotecas de fincas respecto de las que ni el registrador ni los terceros,-y a veces ni las partes-, saben ubicarlas sobre el terreno o incluso si realmente existen.

 

RECTIFICACION DE LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS:

Es posible la rectificación de la descripción de fincas utilizando los siguientes procedimientos:

A.- En pequeñas diferencias de cabida: No será necesario tramitar el expediente notarial de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando la diferencia de cabida no exceda del diez por ciento (10%) sobre la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento (5%) de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos se está refiriendo a la superficie de suelo, no de las construcciones y las diferencias pueden ser en más o menos de la superficie inscrita y no hace falta nada más que la simple declaración, si bien será necesario que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la realidad de la modificación solicitada, por la reiteración de rectificaciones o segregaciones que hayan determinado con exactitud su superficie.

 Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes. Tener que hacer esto en el caso de no exceder del 5% es realmente excesivo, realizarlo exige saber cuáles son las fincas registrales y cuáles los domicilios de sus respectivos titulares, si no puede obtenerse ésta información de los asientos del registro, el Registrador podrá exigirla al presentante del documento. Esta información no tiene porqué resultar del título en el que se declara la modificación de la superficie, aunque puede hacerse constar en él. La omisión de ésta notificación no tiene consecuencias para la inscripción, las tendrá en su caso, para el Registrador.

B.- Alteraciones de la descripción distintas de la superficie o linderos: Podrá realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente de rectificación, cuando se trate de alteraciones de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.

C.- Rectificaciones descriptivas de edificaciones o construcciones: No podrá tramitarse expediente notarial para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de propiedad horizontal o fincas resultantes de expedientes administrativos de reorganización de la propiedad (parcelaciones urbanísticas), expropiación o deslinde. En tales casos será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. No puede pues utilizarse el procedimiento de rectificación para modificar la superficie de partes determinadas de una división horizontal, aunque no sería necesario decirlo, pues se deduce de la normativa reguladora de la propiedad horizontal.

D.- Inscripción de la representación gráfica (expediente registral, 199 LH): Se trata de un nuevo procedimiento antes referido que, además de la incorporación de la RGC al folio real y por tanto su coordinación con el Registro, permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto de diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el art 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Es fundamental al respecto la RDGRN de 17 de noviembre d 2015, en la que se desglosan todos los procedimientos para rectificar la cabida y descripción en general.

 

EXPEDIENTE DE RECTIFICACION ANTE NOTARIO DE LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS:

En otros supuestos distintos de los anteriores se regula un expediente de rectificación o modificación ante notario (art. 201 LH) que trata de acreditar que el titular registral adquirió la finca con la descripción, superficie o linderos que van a resultar del expediente, por lo que no puede utilizarse para encubrir negocios traslativos o de modificación de fincas (agrupaciones, divisiones, etc.), y se tramita con las mismas reglas que el expediente de dominio o acta de notoriedad de inmatriculación (art. 203 LH) con algunas particularidades.

En cuanto a la modificación de descripción, sólo se utilizará en las escasas rectificaciones que no se puedan acreditar de otro modo; las de superficie, sólo a los que sean de importante diferencia o no puedan inscribirse de otro modo, si ofrecen dudas sobre su identidad en principio no cabría el expediente salvo en casos excepcionales que no ofrezcan duda; y en cuanto a la modificación de linderos, la norma no se refiere a la actualización de los titulares de las fincas colindantes o a la mejor identificación de las parcelas colindantes (por ejemplo haciendo constar que hoy linda con.. ), la norma se refiere a cambios en el tipo de lindero (por ejemplo donde aparece como linde una finca del Sr. X, se diga que hay un camino). La norma no está disponiendo que cualquier modificación del tipo de linderos necesite la tramitación de éste expediente, ello sólo ocurrirá cuando surjan dudas sobre la identidad de la finca, esto es de todas formas algo muy difuso, lo que llevará a tener que consultar con frecuencia la opinión del Registrador.

Acta Notarial: El expediente será a instancia de cualquier titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio o de cualquier derecho real y deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en sus colindantes.

-Debe aportarse la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, y la manifestación de que las diferencias obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

-Deben expresarse los datos de que se disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales.

-Identificación de los poseedores de la finca y al arrendatario de ella, si se tratare de vivienda; si no hay ninguno debe manifestarse así por el promotor del expediente

–Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente.

–Representación gráfica georreferenciada si manifiesta que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada.

Si se ha aportado representación gráfica alternativa, el Notario Informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de 5 días desde la formalización del documento público (art. 18 LC). Esta comunicación de la rectificación parece independiente de la posterior calificación registral del documento, es decir, aunque el registrador tenga dudas fundadas, el Notario ha de comunicar para que el Catastro, una vez efectuada la validación, adecue su descripción.

El notario remitirá copia del acta al registrador solicitando la expedición de certificación cuyo contenido se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita, y en su caso anotación preventiva de la pretensión de rectificación (notificando la iniciación del expediente de rectificación de la finca y la solicitud de certificación de titularidad y cargas de la finca afectada por la rectificación, su descripción, cabida y linderos, practicando la correspondiente anotación preventiva de la pretensión, el contenido de la certificación será pues la descripción de la finca tal como consta en el RP, podría haberse ahorrado este trámite pues esa información ya se tendrá antes de haber empezado el expediente).

Sobre la anotación preventiva, nos remitimos a lo dicho en el expediente de dominio, es potestativa y en el expediente de rectificación apenas tiene utilidad

Antes de expedir la certificación, el Registrador deberá comprobar que no hay duda fundada de que se esté encubriendo un negocio traslativo o una operación de modificación de entidad hipotecaria. Estas palabras son más claras que si se hubiera dicho que existen dudas sobre la identidad de la finca o algo similar.

Si se deniega la anotación, ha de motivarse y comunicarlo al Notario para que cierre y archive las actuaciones (o en caso de recurrir la calificación se espere al resultado definitivo), pudiendo el interesado acudir a la vía jurisdiccional.

Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de rectificación sobre la misma finca.

Notificaciones: Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido la anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aquél de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, (el transmitente tiene que ser notificado siempre), al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

Insertará un edicto gratuito en el BOE y, potestativamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

Existen menos requisitos en la notificación de la pretensión de rectificar la finca registral que en la inmatriculación (pues no es necesario indicar los términos en que podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos y perjuicios de su omisión), limitándose la notificación a los interesados a lo siguiente: a)El nombre y apellidos, domicilio y estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación, b)Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela y, c)La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor pueda estar interesada la persona notificada (por ejemplo, si es titular de un usufructo o una servidumbre).

Así mismo notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b), a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. En cuanto a los registrales, naturalmente en caso de que puedan ser identificados, lo cual resultará muy difícil, si no es posible hacerlo, debe constar una declaración del promotor del expediente en tal sentido.

Todas las notificaciones podrán hacerse en la forma prevista en el art. 202 RN (personalmente o por carta certificada con aviso de recibo), pues se trata sólo de informar acerca de la tramitación del expediente.

Durante un mes recogerá alegaciones y pruebas escritas presentadas por cualquier interesado.

Terminación: Dará por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca.

En otro caso, levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, estimando justificada la notoriedad pretendida de la rectificación de la descripción de la finca solicitada por el requirente. En éstos casos cabe que el Notario levante por sí y ante sí una segunda acta, o bien simplemente cierre el acta ya iniciada por medio de una diligencia en tal sentido. El automatismo, no obstante, no es posible. En otro caso, el Notario redactará una diligencia haciendo constar que, a su juicio, no se ha demostrado lo pretendido.

Remitirá copia del acta al Registrador para que practique, si procede, la rectificación solicitada. Si la calificación registral es positiva, se inscribirá la rectificación y el Registrador procederá a notificar el exceso de cabida a los titulares registrales de las fincas colindantes.

El Registrador podrá denegar la inscripción por dudas fundadas que deben ser razonadas en la nota, calificación sujeta a los recursos habituales.

 

SEGUNDA PARTE

INMATRICULACION DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Con independencia de los procedimientos de inmatriculación administrativos (reparcelaciones urbanísticas, expedientes de concentración parcelaria, expropiación forzosa, procedimientos administrativos de deslinde y sentencias que ordenen la inmatriculación obtenidas en procedimientos declarativos), notarialmente sólo caben dos procedimientos: el expediente de dominio (acta notarial) para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad y la inmatriculación por título público traslativo (doble título), en éstos dos últimos se exige certificación catastral descriptiva y gráfica totalmente coincidente con la descripción de la finca en el título, por el contrario en los restantes procedimientos inmatriculadores se admite también la utilización de la representación gráfica alternativa, al igual que en los expedientes de rectificación:

–EXPEDIENTE DE DOMINIO (ACTA NOTARIAL) PARA LA INMATRICULACIÓN (203 LH): Constituye un procedimiento básico al cual se remiten otros procedimientos especiales: rectificación descripción, superficie o linderos (201 LH) y reanudación de tracto (208 LH) y tiene por finalidad acreditar si una persona ha adquirido la propiedad de una finca, o más precisamente, que se ha producido un acto idóneo para tal adquisición; no se trata de acreditar o justificar el dominio, pues esto implicaría realizar una declaración de derechos que es ajena al expediente (el notario no declara derechos sino hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos) .La resolución estimatoria no es declarativa de derechos, sino constitutiva. Se trata de habilitar de título de dominio a quien no lo tiene.

Acta Notarial: A instancia del titular dominical de la finca, el expediente debe tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen las fincas o en sus colindantes. Así pues, el Notario sustituye al juez. Cabe un solo expediente -acta- para varias fincas del mismo Registro, aunque en general lo aconsejable, en aras de la claridad, debería ser las de un acta individual para cada finca, dado que los resultados del expediente pueden ser diferentes para cada finca (unos favorables y otros no).

El expediente está coordinado con el RP, tanto desde el comienzo, envío de copia del acta de inicio con petición de certificación, como al final que debe remitir igualmente copia al RP.

Todo ello, la pluralidad de notificaciones, certificación del RP, archivo en caso de oposición de cualquier interesado, publicación obligatoria de edicto y creación de sistema de alerta, puede limitar la utilización de éste procedimiento de dominio y del de rectificación, abocando al interesado en inmatricular o rectificar, al juicio declarativo o al doble título.

El procedimiento comenzará mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, conteniendo los datos personales del promotor del expediente y su domicilio para notificaciones, así como la descripción literaria de la finca, en los términos prevenidos reglamentariamente, cuya descripción tiene que coincidir exactamente con la que resulte de la certificación catastral.

Debe aportarse e incorporarse al acta cuatros documentos:

1.- Título de propiedad: – solicitud con descripción literaria y título de propiedad, que atribuya el dominio al promotor del expediente, título que debería ser traslativo del dominio, aunque no cabría descartar los no traslativos, por ejemplo, reconocimiento de propiedad, en determinados casos. Puede ser público o privado, previamente presentado a liquidación fiscal. Si no se presenta título parece que el expediente de dominio no podría tramitarse, en tal caso, la inmatriculación sólo podrá obtenerse en juicio declarativo.

Parcela: –certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria contenida en el título y la delimitación gráfica de la finca, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

2.- Colindantes: –datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

3.- identificación de los derechos constituidos sobre la finca y las cargas o acciones con transcendencia real ejercitadas en relación a la misma, indicando nombre, domicilio o cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación de los titular o actores (con la finalidad de ser requeridos para que, si les conviene, inscriban o anoten, es un supuesto no frecuente en casos de inmatriculación, si no hay cargas ni acciones es conveniente que el promotor del expediente lo declare en el requerimiento).

 4.- Identificación de los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y del arrendatario de ella, si se trata de vivienda, si no hay ninguno, debe manifestarse así por el promotor del expediente.

El notario remitirá copia del acta al registrador solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita y solicitará anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. Dicha anotación tendrá una vigencia de 90 días (hábiles), pudiendo ser prorrogada a instancia del notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de 180 días de su fecha, si a juicio del registrador existe causa que lo justifique. En caso de que caduque la anotación o su prórroga ello no impide continuar y finalizar positivamente el expediente presentándolo en el Registro, pero entonces se deberá practicar un nuevo asiento de presentación y los efectos de la inmatriculación se retrotraerán a éste segundo asiento, y ya no al primero.

Entendemos que la anotación es potestativa, no obligatoria. Sólo deberá realizarse cuando lo pida el promotor del expediente. Puede interesar esto en el caso de que exista temor de que otra persona pueda inmatricular la misma finca a su favor durante la tramitación del expediente; en los expedientes de inmatriculación esto no será frecuente, en todo caso es recomendable, que en el requerimiento del acta quede claro si se va a solicitar o no la anotación preventiva. Tanto si se quiere como si no se quiere, debiera decirse expresamente.

El Registrador, antes de expedir la certificación, está obligado a examinar el título de propiedad aportado y los asientos del Registro, debiendo limitarse a apreciar que la finca a la que se refiere el título es, básicamente, la misma de la certificación catastral, y asegurarse que la finca no consta ya inmatriculada y que no hay duda fundada sobre la coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con alguna otra finca ya inmatriculada.

Si se deniega la anotación, ha de motivarse y comunicarlo al Notario para que cierre y archive las actuaciones (o en caso de recurrir la calificación se espere al resultado definitivo), pudiendo el interesado acudir a la vía jurisdiccional.

En el caso de coincidencia total o parcial con alguna finca de dominio público que no esté inmatriculada, pero que aparezca en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, la negativa del Registrador a inmatricular también vincula al Notario, que deberá dar por terminado el expediente.

Notificaciones: Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido la anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, (éste supuesto tratándose de inmatricular no será muy habitual), a aquél de quien procedan los bienes (el transmitente tiene que ser notificado siempre) o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, (si no hay ninguno debe manifestarse así por el promotor), al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado,(al Delegado de Hacienda, a la Jefatura del distrito forestal si se trata de monte..) para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

Insertará un edicto gratuito en el BOE y, potestativamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

 -Se regula de manera muy precisa las notificaciones a cargo del notario y también de su contenido, que no es el mismo para todos. Así en la notificación se hará constar: a)El nombre y apellidos, domicilio y estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación, b)Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela y, c)La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor pueda estar interesada la persona notificada (por ejemplo si es titular de un usufructo o una servidumbre), d)Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten (parece querer decir que se informe a los destinatarios que los derechos de éstos podrán inscribirse o anotarse) y, e)Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse (sorprende porque hay que comunicar esto, pues parece referirse a los derechos que sobre la finca tenga la persona que recibe la notificación).

Así mismo notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b), a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. En cuanto a los registrales, naturalmente en caso de que puedan ser identificados, lo cual resultará muy difícil, si no es posible hacerlo, debe constar una declaración del promotor del expediente en tal sentido.

Todas las notificaciones podrán hacerse en la forma prevista en el art. 202 RN (personalmente o por carta certificada con aviso de recibo), pues se trata sólo de informar acerca de la tramitación del expediente.

Durante un mes recogerá alegaciones y pruebas escritas presentadas por cualquier interesado.

Terminación: Dará por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca.

En otro caso, levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados (estimando el Notario justificada por notoriedad la pretensión de la inmatriculación de la finca solicitada). En éstos casos cabe que el Notario levante por sí y ante sí una segunda acta, o bien simplemente cierre el acta ya iniciada por medio de una diligencia en tal sentido. El automatismo, no obstante, no es posible. El objeto del expediente es averiguar si el promotor del expediente tiene un título justificativo de la adquisición del dominio. Sólo si se demuestra esto la resolución del expediente será estimatoria. En otro caso, el Notario redactará una diligencia haciendo constar que, a su juicio, no se ha demostrado lo pretendido.

Remitirá copia del acta al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada, extendiendo por tanto, si la calificación es positiva, la inscripción del derecho de dominio, con efectos desde el asiento de presentación (convirtiéndose en su caso, la anotación preventiva en inscripción definitiva, salvo que el expediente notarial concluya una vez transcurrido con exceso el plazo de la anotación preventiva o su prórroga, en los que se debería practicar un nuevo asiente de presentación).

Efectos: Uno de los efectos de la anotación preventiva es que impide que se inicie otro expediente sobre la misma finca. En todo caso, la anotación como hemos visto puede haber caducado y el expediente continuar, por ello sería conveniente que los Colegios Notariales llevaran un archivo de las iniciadas, al modo de las actas de declaración de herederos, para evitar duplicidades.

Este procedimiento de inmatriculación no tiene la limitación de dos años respecto a terceros de los efectos del art. 34 LH.

Edicto y línea de alertas: El Registrador publicará un edicto en el BOE, y utilizará a efectos meramente informativos un servicio en línea. Su fin es crear alertas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación (o deslinde o rectificación).

Recursos: Los interesados mantendrán la facultad para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los interesados que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Contra la decisión del Notario de archivar el expediente o de no estimar justificada la adquisición de la finca por el promotor del expediente, no cabe “recurso”. El interesado tendrá que demandar a quien corresponda en juicio declarativo y, en su caso, la sentencia será el título inmatriculador.

Contra la decisión del Registrador de no inmatricular si puede recurrirse contra la calificación negativa. Es decir, los regulados por los arts. 322 y ss LH, sin perjuicio del derecho de acudir al procedimiento judicial que corresponda.

La declaración de estar o no justificado el dominio no impedirá la incoación posterior del juicio declarativo contradictorio por quien se considere perjudicado.

En cuanto al aspecto fiscal el expediente no tributa como tal, salvo el caso de que el documento título que sirve de base no estuviera liquidado previamente (aunque como hemos indicado éstos títulos deberían estar siempre liquidados previamente para que el notario pueda iniciar el expediente). Dice el art. 7.2.C) del Impuesto de TPO y AJD: los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismo bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación.

 

INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO TRASLATIVO (DOBLE TITULO)

(205 LH): Serán inscribibles los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del RP y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

a) Título público inmatriculador traslativo: A diferencia de la regulación anterior, la nueva regulación habla de título traslativo, por lo que no queda claro si determinados títulos especificativos de derechos, intermedios entre los declarativos y traslativos (como en la extinción de condominio), podrían servir como título inmatriculador.

b) Primer título público adquisitivo: Cabe admitir títulos públicos no sólo adquisitivos si no meramente declarativos o especificativos, es decir, cualquier título en que la adquisición de la propiedad quede cubierta por la fe pública, acreditándose el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. No se trata sólo de un título público que acredite la propiedad sino haberla adquirido un año antes; es razonable admitir una sentencia declarativa del dominio, así como la previa adquisición, mediante un acta de notoriedad, si bien no basta un acta notarial de notoriedad de que una persona es tenida por dueña, sino una acta tramitada conforme a la regulación del artículo 209 RN en la que se pida y el Notario emita juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando tales extremos le resulten evidentes por la aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso. No basta que del título público resulte o pueda deducirse la adquisición de la propiedad por el transmitente, el carácter público tiene que referirse precisamente a la adquisición de la propiedad.

No se admite más forma documental de acreditar la previa transmisión que el título público, de forma que ya no son admisibles los documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 CC (salvo que se eleven a públicos).

c) Transcurso del plazo de un año entre la fecha del primer título y la del segundo: El plazo ha de computarse no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el del título público previo y el del título traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público.

En las herencias se puede decir que el plazo cuenta desde el fallecimiento del causante, pues la adquisición experimenta una retroacción ex lege (art. 989 CC) por el hecho de la aceptación, por ejemplo, la escritura de adjudicación de herencia y venta, son dos títulos materiales.

En el supuesto de elevaciones a público, aunque el documento privado tenga fecha fehaciente anterior en más de un año, aunque discutible es posible, pues lo que importa es que la fecha de la adquisición anterior quede documentada en título público.

d) Identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador: La coincidencia entre ambos títulos no tiene porqué ser plena sino sólo a juicio del registrador, y éste no se puede limitar a constatar que hay diferencias de metros o de algún otro dato descriptivo, sino que debe fundamentar la falta de identidad exigida por la ley, o, al menos, que tiene dudas fundadas sobre ella. La identidad ha de ser de ubicación, la superficie y linderos parece excesivo que deban coincidir exactamente, pues los colindantes pueden haber cambiado en ese año y puede haber pequeñas correcciones de superficie –pongamos que inferiores al 5% – para acomodar la medida, por ejemplo, al Catastro, o de hasta el 10% de la cabida inscrita. Se trata simplemente de poder deducirse que se trata de la misma finca, en la mayoría de los casos de doble título, la descripción de la finca en el primero nunca es idéntica, ni mucho menos, a la del segundo.

En todo caso debe existir identidad entre la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto, y ello en sentido literal, pues deben coincidir exactamente, y si no es así habrá que tramitar antes del otorgamiento el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, no siendo posible admitir una representación gráfica georreferenciada alternativa, a diferencia de lo que ocurre en otros supuestos, como en la modificación o rectificación de la descripción de fincas ya inmatriculadas (art 201.1 LH). La coincidencia o identidad ha de ser plena en lo relativo a la ubicación y delimitación perimetral (por tanto a su superficie), pero no a las construcciones, ni al titular catastral, ni a los colindantes catastrales La coincidencia debe referirse a la finca y no a las titularidades, por lo que no es exigible que el titular catastral sea el adquirente o el transmitente, pues la importancia del Catastro a efectos de la inmatriculación es la de identificación de la finca, y no demostrar la propiedad de quien pretende inmatricular, y aunque la titularidad catastral es un indicio o principio de prueba de la propiedad, ello hay que valorarlo, por lo que parece recomendable que cuando se trate de persona distinta del promotor de la inmatriculación, éste dé una explicación razonable de porqué ello es así. La coincidencia de la descripción en la escritura con la certificación catastral ha de referirse a una certificación actualizada en el momento de solicitud de inscripción, que el registrador está facultado para obtener, y en todo caso la certificación catastral del título ha de estar vigente (1 año desde su emisión).

e) Actuación del Registrador posterior a la inscripción: El RP notificará la inmatriculación realizada al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el RP y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Así mismo ordenará la publicación del edicto (BOE) y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas.

Es recomendable, aunque no necesario, identificar a las personas a las que el Registrador tiene la obligación de notificar y reseñar un domicilio de las mismas a éste efecto. Si alguna de las categorías de personas que deben ser notificadas no existe, porque las partes así lo manifiestan, será bueno que el Notario lo haga constar así.

1. f) Efectos de la inmatriculación: En éstos procedimiento de inmatriculación, los efectos protectores dispensados por el art. 34 LH respecto de terceros, no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha.

Produce, además, al igual que el expediente de dominio, la incorporación de la RGC al folio real y por tanto su coordinación con el Registro

 

EXPEDIENTE DE DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS:

El deslinde es una facultad que integra el dominio y cualquier otro derecho real de lograr la individualización de una finca mediante la fijación de su perímetro, trazando una línea perimetral divisoria, sin que tal fijación pueda consistir en una mera determinación de las fincas colindantes ni de su superficie (expediente de rectificación), sino en la determinación de la porción de la finca que linda con cada colindante. De modo que lo que se inscribe en el RP es el título que se otorgue donde queden fijados los linderos después del acto de deslinde, y no la declaración del derecho a deslindar una finca, pues no es un derecho, ni real ni personal.

Tradicionalmente se admiten tres vías posibles de ejercicio del deslinde de fincas: la contractual, mediante pacto o convenio, y se regirá por las reglas general del contrato de transacción, y tendrá sólo eficacia relativa o inter partes, la contenciosa, mediante el ejercicio de la acción de deslinde y, en tercer lugar, a través del procedimiento de jurisdicción voluntaria, de competencia notarial si se trata de fincas inscritas y en otro caso de los secretarios judiciales.

Es preciso diferenciar el deslinde de otras figuras, indagando según las circunstancias del caso si la voluntad del interesado es realmente deslindar o:

–Rectificar la descripción, la superficie o algún lindero, pero sin afectar a los colindantes, o sin necesidad de deslinde, porque la finca está bien delimitada, en cuyo caso se aplicarán los trámites del expediente de rectificación, a cuyo comentario nos remitimos, sin perjuicio de poder acumular ambas pretensiones, si esa fuera la intención del cliente, aplicándose los trámites de ambos procedimientos, coetánea o sucesivamente (art. 198 LH).

-Recuperar parte de un terreno cuya propiedad se discute o reivindica, en tal caso no será aplicable éste procedimiento, sino el juicio declarativo correspondiente.

-Se pretenda eludir los requisitos para declarar un exceso de cabida o se estuviere encubriendo una operación de segregación y agrupación/agregación, en cuyo caso habría que formalizar debidamente los negocios encubiertos, sin poder aplicar los trámites del expediente de deslinde, aunque compareciesen el promotor y alguno o algunos de sus colindantes con la intención de hacer el deslinde de forma consensuada, entrando ello en el ámbito de la calificación registral del acuerdo de deslinde.

 Sus presupuestos básicos son los siguientes:

-a) El deslinde resuelve dudas sobre la posesión de la finca, mientras que la acción declarativa de dominio resuelve las dudas sobre la propiedad. Así pues, el deslinde presupone una situación en la que son las dos partes las que han realizado actos posesorios sobre una misma superficie de terreno, existiendo duda sobre aquello que cada una de las partes está poseyendo.

 El deslinde se destina a la sola fijación de la línea divisoria, es decir una cuestión fáctica, pero no encierra un conflicto de derechos o una controversia sobre la titularidad del derecho de propiedad en sí. Por eso, el ejercicio de una acción de deslinde no impide el posterior ejercicio de acciones declarativas o reivindicatorias, según el conflicto gire en torno al derecho sobre una zona controvertida poseída por el colindante (declarativa) o se pretenda la restitución de dicha zona (reivindicatoria). De la misma manera que el ejercicio del expediente notarial de deslinde no impide a su promotor el ejercicio de una acción judicial por vía contenciosa con el mismo objeto, cuando no pueda lograrse el acuerdo con los colindantes.

-b) Su presupuesto básico es que exista una confusión de linderos, bien porque los límites no estén perfectamente marcados sobre el terreno, o no existan signos externos de demarcación o hayan sido creados de forma unilateral por el colindante, cerrando unilateralmente su finca.

-c) Es un procedimiento de jurisdicción voluntaria, no contenciosa, y, por lo tanto, el Notario no va a tener que resolver la cuestión dando la razón a uno u otro propietario, sino que su objeto es buscar la avenencia entre los interesados, de modo que si se logra el acuerdo se otorgará la escritura pública correspondiente, pero si no se logra, el Notario dará por concluso el expediente. La labor del Notario no es arbitral o decisoria, sino más bien mediadora, tratando de encontrar puntos de encuentro entre los propietarios afectados para que sean ellos quienes arreglen sus diferencias.

-d) La acción para reclamar el deslinde es imprescriptible (art. 1965 CC), lo que hay que entender también aplicable al expediente de deslinde. Cuestión diferente es que el colindante haya podido adquirir por usucapión la zona fronteriza discutida, en cuyo caso, ya no es posible la acción de deslinde, no porque haya prescrito, sino porque ha desaparecido la confusión de linderos presupuesto de dicha acción.

Deslinde y Amojonamiento: Por último, no se debe confundir el deslinde, que parte de la confusión de linderos y se dirige a solventar la situación de incertidumbre sobre los límites de la finca fijando sus lindes, del amojonamiento que se limita a hacer visibles mediante señales o signos externos (los hitos o mojones) los linderos de la finca cuando ya son ciertos e indiscutidos. Dicho de otra manera, el amojonamiento presupone el deslinde, o, al menos la no confusión de linderos.

Si el expediente finaliza con acuerdo plasmado en la correspondiente escritura pública, pueden los interesados proceder a la práctica del amojonamiento, al margen de la actuación notarial, lo cual no obsta para que, si alguno de ellos lo solicita, pueda requerir el otorgamiento de un acta de presencia, independiente para comprobar la correcta materialización del amojonamiento y, por ende, del deslinde previamente convenido.

Expediente de deslinde Regulación legal: Se regula en el artículo 200 LH y para que pueda ser aplicado las fincas han de estar inscritas (en otro caso la competencia es del Secretario Judicial), y ninguna ha de ser de titularidad pública, pues en tal caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación especial (normativa de las CCAA; Ley 33/2023, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; Reglamento de bienes de las Entidades Locales, RD. 1372/1986; y multitud de modalidades de deslindes administrativos según los tipos de bienes concretos de dominio público, así Ley de Montes 43/2003; dominio público marítimo terrestre en Ley 22/1988 de Costas; el deslinde del dominio público hidráulico, en particular de los cauces, Ley de Aguas 1/2001; y deslinde de vías pecuarias, Ley 3/1995 de vías pecuarias).

El expediente se inicia con un Acta de deslinde de finca y en caso de acuerdo, aunque sea parcial para algún lindero, concluye con la autorización de una escritura pública.

a) Notario competente: Es competente el Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radiquen o en cualquiera de los distritos colindantes.

b) Legitimación: Está legitimado el titular registral del dominio o derecho real.

c) Documentación: El requirente ha de aportar:

– certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca y de las colindantes afectadas; pero, si cree que la anterior no coincide con la realidad física de la finca objeto del deslinde, deberá aportar también representación gráfica georreferenciada del mismo, y entiendo habrá que acudirse al expediente de rectificación de fincas, procedimiento que, en su caso, puede acumularse al anterior en la misma escritura y al cual nos remitimos.

– otros documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión.

d) Procedimiento: El Notario:

– Comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, dándoles quince días para hacer alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes; y dándoles traslado de toda la documentación aportada, les convocará, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos.

– Notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad para que expida certificaciones registrales de la finca objeto del deslinde y de las colindantes, y extienda nota al margen de todas las fincas expresando la expedición de dicha certificación, Notario que tramita y su finalidad.

e) Conclusión: El Notario:

– Si hay acuerdo, aunque sea parcial para algún lindero, se hará constar el mismo en escritura pública, e informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días, desde la formalización del documento público. El Notario incorporará al documento público las nuevas certificaciones catastrales si se las hace llegar el Catastro (ha de hacerlo en otros cinco días si se ha utilizado la cartografía catastral).

El Registrador procederá a suspender la inscripción solicitada, si albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinda alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro).

– Si no hay acuerdo: el Notario dará por concluso el expediente.

F) En cuanto a la forma documental: El inicio del expediente de deslinde se hace constar en un acta, a la que se aportarían, en original o testimonio, los documentos aportados por el promotor del expediente, y donde se irían haciendo constar, por sucesivas diligencias, las citaciones a los demás interesados, los acuses de recibo de las notificaciones, la notificación al Registro de la Propiedad y la expedición de la certificación registral, la convocatoria para la comparecencia que debe tratar de buscar el acuerdo, etc. Si el procedimiento acaba en avenencia, se extenderá diligencia de cierre en tal sentido y con referencia a la escritura pública que la documenta (de modo similar a las diligencias de cierre de las actas de notoriedad para la declaración de herederos). Cabe plantearse el momento en que se incorpora al protocolo el acta de inicio del expediente, si el día en que se inicia o cuando se concluye. Habrá que estar al desarrollo reglamentario del precepto, sobre todo por la transcendencia en lo relativo al envío de Índices, cierre de trimestre o ejercicio fiscal, etc. Mientras tanto, y habida cuenta de la duración que puede alcanzar el expediente (en principio poca, 15 días para alegar más 30 para comparecer) si nos atenemos a los plazos y actuaciones a realizar, una opción es hacer constar en el encabezamiento el día en que se inicia, pero haciendo mención que se incorporará al protocolo el día en que se cierre, con o sin acuerdo. Y otra opción –por la que nos decantamos- es incorporarla directamente el día en que se inicia, sin perjuicio de rectificar el envío quincenal de Índices cuando se sepan todos los folios del documento.

 

EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO:

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido pretende que una finca ya inscrita a nombre de una persona, pueda inscribirse a nombre de un tercer adquirente, cuando los titulares intermedios no hubieran inscrito sus títulos. Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial que permite la inscripción de un documento público excepcionando la necesaria consecución de titularidades y títulos formales que instaura con carácter general el principio hipotecario de tracto sucesivo o requisito de la previa inscripción del derecho del otorgante (20 LH), cuando se dan determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de los títulos ausentes.

Se trata de un expediente que va a tener muy poca utilización, pues hay que notificar a muy variadas personas interesadas, incluso a titulares de fincas colindantes, o de cargas sobre esas fincas, o al poseedor de hecho de la finca, y todos ellos con excepción de los titulares registrales o herederos cuya inscripción tenga más de treinta años de antigüedad, han de acudir y consentir en un expediente que en muchos casos no será de su incumbencia, tornándose en algunos casos, de hecho, imposible, especialmente en inscripciones de menos de treinta años de antigüedad. Más que un expediente, se trata de un documento notarial en que todos los interesados que señala la ley (que pueden ser muchos), acepten la reanudación del tracto unánimemente, con una fase previa que, en realidad, es de localización y convencimiento de esas personas para que presten su consentimiento; pudiendo además en caso de no hacerse bien las notificaciones, producir el efecto de que no se pudiera interponer juicio declarativo contra quien no hubiera sido correctamente notificado, puesto que no se le ha dado la posibilidad de consentir o no.

a) Regulación legal: Se trata de un expediente o acta de notoriedad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, regulado en el artículo 208 de la LH, cuya tramitación se acomodará a la del expediente de dominio para la inmatriculación (art. 203 LH) a cuyo comentario nos remitimos, con una serie de especialidades.

No podrá aplicarse éste procedimiento cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho. Así pues no hay posibilidad de acudir a éste expediente de reanudación del tracto si la finca no está inscrita o si el único tracto que falta podría obtenerse mediante el otorgamiento de una escritura entre el titular registral y el actual titular, por lo que sólo sirve de cauce a la inscripción en aquellas hipótesis en que la adquisición por el promotor no trae causa directa de un titular inscrito; tampoco se puede acudir a este expediente reanudador cuando la sociedad titular registral está extinguida y se haya cancelado su hoja en el registro mercantil, ya que la Ley de Sociedades de Capital prevé un procedimiento más sencillo y directo para la formalización de actos jurídicos tras la cancelación de la sociedad, por parte de los liquidadores o por el juez del domicilio, que hará innecesario, en principio, acudir al procedimientos de reanudación (400 LSC)

b) Notario competente: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en sus colindantes. Así pues, el Notario sustituye al Juez. Cabe un solo expediente para varias fincas del mismo registro.

c) Legitimación: Estará legitimado el titular del dominio o un derecho real sobre la finca. En caso de varios titulares parece razonable sólo uno pueda solicitarlo.

En cuanto a los títulos de adquisición:

a) La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para que el Notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el Registrador califique sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor.

b) No cabe la alegación genérica de haber adquirido por justos y legítimos títulos sin especificar la naturaleza, carácter ni otro dato indicativo de los mismos.

c) La mera alusión a la inexistencia del título –tanto material y formal- del transmitente autorizarían para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema –de carácter excepcional- podría devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudación del tracto.

d) Documentación: Se iniciará el expediente mediante solicitud (escrito) con la descripción literaria de la finca, expresándose la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, al que deberán acompañarse y aportarse los siguientes documentos:

–Título de propiedad de la finca que se pretende inscribir, que atribuya el dominio o derecho real sobre la misma al promotor del expediente (documentos que acrediten su adquisición).

–Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya reanudación de tracto se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

-La última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase (es recomendable que el promotor del expediente aporte sólo una nota informativa y no una certificación, para no duplicarla, pues se solicita más tarde).

-Documentos de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.

-Deberán identificarse también a los poseedores de la finca y arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

d) Procedimiento: El Notario hará constar el requerimiento mediante acta a la que se incorporará la documentación señalada.

–Certificación registral: El Notario remitirá copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación y que en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de reanudación del tracto, el Registrador expedirá en el plazo de quince días y remitirá al Notario para unir al expediente, la certificación registral acreditativa de la última inscripción de dominio y todas las demás que estuviesen vigentes. Si deniega la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, lo comunicará inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

–Notificaciones: Recibida la comunicación del Registro con la certificación y de que se ha extendido anotación, el Notario notificará a los que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones, a aquél de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastra y al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

Partiendo que en la reanudación del tracto no tiene mucho sentido notificar al Ayuntamiento, porque no se entiende que perjuicio se le pueda ocasionar, considero ésta norma, pensada para la inmatriculación, no tiene sentido aplicarla a la reanudación del tracto, salvo que el Ayuntamiento o cualquier Administración Pública, pudiera verse afectada o perjudicada por la reanudación.

También deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de éste, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos. Esta citación será personal:

a) Cuando la última inscripción de dominio tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos.

b) Cuando tenga más de treinta años de antigüedad y se hubiese practicado, en los últimos treinta años, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Insertará un edicto gratuito en el BOE y, potestativamente en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

La notificación personal, no se trata de una simple notificación, sino de un requerimiento para que el posible perjudicado pueda hacer valer sus derechos en el plazo de un mes, por lo que la notificación se tiene que hacer por el notario personalmente a los interesados, y si residen en otro distrito notarial, por exhorto notarial y no por correo con acuse de recibo.

Cabe concluir lo siguiente:

a) La citación al titular registral o a sus herederos ha de ser personal cuando la última inscripción de dominio o del derecho real tenga menos de treinta años de antigüedad.

b) La citación al titular registral o a sus herederos puede practicarse por edictos cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años. En tal caso, (i) la citación al titular registral debe ser nominal (ii) y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.

Notificará a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, en caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Este trámite no parece propio de éste expediente, sino más bien, de los de modificación de la descripción de la finca, existiendo la opinión de que no deben ser citados los colindantes a pesar de la remisión genérica.

-Alegaciones: Los interesados podrán durante un mes formular alegaciones y presentar las pruebas que estimen pertinentes en defensa de sus derechos.

e) Conclusión: Acta notarial de archivo o de terminación favorable a la pretensión. Sobre la comparecencia y consentimiento de todos los citados.

–Oposición o no comparecencia: El Notario dará por concluso el expediente, archivando actuaciones si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, o si alguno no compareciese, con expresión de la causa en que se funde, dando cuenta inmediata al Registrador. Lo mismo hará si se entabla juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, referido a la misma finca.

a) La comparecencia inexcusable y sin formular oposición se refiere sólo a titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento).

b) En los casos de más de treinta años de antigüedad no será obligada la comparecencia, sin perjuicio de que si se produjera y se formulara oposición determinaría la conclusión del expediente.

–Acta de terminación: Si los citados compareciesen y así lo convinieran unánimemente, salvo los casos de más de treinta años en que no es obligatoria la comparecencia levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados.

Pueden frustrarse la mayoría de los expedientes, si falla una comparecencia, máxime si no triunfa el criterio de entender que no han de ser citados los colindantes a pesar de la remisión genérica.

–Remitirá copia del Acta al Registrador: para que practique si procede la reanudación del tracto solicitada.

Si la calificación es positiva, extenderá la inscripción del derecho de dominio, con efectos desde el asiento de presentación. Si se tomó anotación preventiva –que será lo habitual y creemos que siempre ha de pedirse-, se convertirá en inscripción definitiva.

Ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas, que se publicará gratuitamente en el BOE.

No admitirá la tramitación de otro procedimiento simultáneo que afecte de forma total o parcial a la finca.

Si la calificación es negativa, los interesados mantendrán la facultad para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En concreto, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

 En caso de desestimación de la pretensión del promotor, puede igualmente acudirse al procedimiento judicial ordinario que habilitaría para la rectificación del Registro erróneo, al provenir la inexactitud de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, concluyendo mediante resolución judicial ordenando la rectificación (39 y 40 LH).

f) Efectos: No perjudicarán al titular de buena fe, a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes de éste expediente, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.

 

 Nota: Este artículo se inspira en el siguiente libro (que se recomienda para ampliar contenidos): Jurisdicción voluntaria notarial. Estudio práctico de los nuevos expedientes en la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, Ley Hipotecaria y Ley de Navegación Marítima, coordinadora  BARRIO DEL OLMO, CONCEPCIÓN PILAR, Ed. Thomson Reuters Aranzadi, Navarra, 2015.

 

 

JURISDICCIÓN VOLUNTARIA: DOCE EXPEDIENTES Y ACTAS ESPECIALES

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