LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA NORMATIVA AUTONÓMICA

FERNANDO ACEDO-RICO HENNING, REGISTRADOR DE TARANCÓN (CUENCA)

 

CAPÍTULO I: DERECHO REGISTRAL URBANÍSTICO EN CASTILLA-LA MANCHA

ÍNDICE

RESUMEN Y PALABRAS CLAVE

1.- TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE CASTILLA-LA MANCHA

1.1 GESTIÓN URBANÍSTICA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1.2 LA REPARCELACIÓN

   1.2.1 EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

   1.2.2 EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN

   1.2.3 LA REPARCELACIÓN INVERSA

1.3 LA EXPROPIACIÓN FORZOSA

1.4 LA OCUPACIÓN DIRECTA

1.5 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA Y EL AGENTE URBANIZADOR

   1.5.1 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA

   1.5.2 EL AGENTE URBANIZADOR

1.6 INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR

   1.6.1 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN EDIFICADORA

   1.6.2 EL DEBER DE REHABILITACIÓN Y EL AGENTE REHABILITADOR

2.- LEY 5/2020, DE 24 DE JULIO, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA DECLARACIÓN DE PROYECTOS PRIORITARIOS EN CASTILLA-LA MANCHA

2.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

2.2 ARTICULADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO DE ESPECIAL INTERÉS

3.- LEY 9/2020, DE 6 DE NOVIEMBRE, DE PATRIMONIO DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA-LA MANCHA

3.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

3.2 SOBRE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

4.- A MODO DE CONCLUSIÓN

ENLACES

 

Resumen: 

En virtud del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, que fue aprobado en base a la Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas (la cual queda derogada).

Igualmente, y en relación con la norma anterior, resulta de verdadera importancia en esta materia lo establecido en el Decreto 29/2011, de 19 de abril de 2011, Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Y, además, hemos de tener presente la regulación establecida por la Ley 5/2020, de 24 de julio, de medidas urgentes para la declaración de proyectos prioritarios en Castilla-La Mancha.

Por último, se recoge la Ley 9/2020, de 6 de noviembre, de patrimonio de la Junta de comunidades de Castilla-La Mancha.

Si bien la competencia en materia del Registro de la Propiedad corresponde al Estado en virtud de nuestra Carta Magna, pretendo mostrar que también existe en la actualidad de alguna forma una regulación del derecho registral a través de la legislación autonómica, y esto es posible gracias a lo establecido en la famosa sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 31 de marzo.

A través del presente texto, se pretende aunar las diferentes regulaciones de Derecho registral en general, y Derecho registral urbanístico en particular, que encontramos en la normativa autonómica de Castilla-La Mancha.

 

Palabras clave (keywords):

Registro de la Propiedad

Derecho registral autonómico

Planeamiento urbanístico en Castilla-La Mancha

Gestión urbanística

Derecho a una vivienda digna

Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

 

1.- TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE LA CCAA DE CASTILLA LA MANCHA

La Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas, en su disposición final primera, autoriza al Consejo de Gobierno para que, en el plazo de un año desde su entrada en vigor, elabore y apruebe un texto único del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística que incorpore las modificaciones introducidas en él por la Ley. En base a ello, el Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (TRLOTAU).

En el cuerpo del citado Decreto Legislativo se recoge la disposición derogatoria del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y las sucesivas modificaciones que ha venido sufriendo hasta el año 2022. Sin embargo, se declaran vigentes en cuanto no se opongan a esta Ley o a sus normas de desarrollo los siguientes:

• Decreto 87/1993, de 13 de julio, modificado por Decreto 58/1994, de 21 de junio, sobre catálogos de suelo de uso residencial.
• Decreto 242/2004, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
• Decreto 248/2004, de 14 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
• Decreto 235/2010, de 30 de noviembre, de regulación de competencias y de fomento de la transparencia en la actividad urbanística de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.
• Decreto 29/2011, de 19 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (RAE).
• Decreto 34/2011, de 26 de abril por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
• Decreto 86/2018, de 20 de noviembre, de medidas para facilitar la actividad urbanística de la ciudadanía y los pequeños municipios.
• Orden 4/2020, de 8 de enero, de la Consejería de Fomento, por la que se aprueba la instrucción técnica de planeamiento sobre determinados requisitos sustantivos que deberán cumplir las obras, construcciones e instalaciones en suelo rústico.

Conceptos urbanísticos básicos.

A continuación, el TRLOTAU en su disposición preliminar, recoge y describe, de manera muy acertada y con carácter definitorio y aclaratorio el significado y alcance de unos conceptos urbanísticos básicos utilizados en la Ley para evitar cualquier tipo de duda en la interpretación o error de conceptos.

En el concepto de unidades de suelo se diferencia entre: 1) Unidad rústica apta para la edificación; 2) Parcela; 3) Solar, al que le impone los requisitos reglados para ser considerados como tal suelo urbano en la anterior Ley del Régimen del Suelo y Valoraciones, y que no son otros que acceso rodado, suministro de agua potable, energía eléctrica, evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado, acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público; y 4) Unidad final de aprovechamiento, siendo una categoría genérica comprensiva de las de unidad rústica apta para la edificación, parcela y solar.[1]

Y desde una perspectiva jurídica privada, se introduce el concepto de finca como:

2.5. Finca: La unidad de suelo o de edificación, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo, a los exclusivos efectos jurídico-privados y del Registro de la Propiedad, referible, en su caso, a un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación.

Por su parte, con relación al concepto de superficie construida en el apartado 18 se establece:

18. Superficie construida: Se entiende por superficie construida de una edificación la suma de cada una de las plantas del edificio medida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores, y los ejes de las medianeras, en su caso. Los cuerpos volados, balcones o terrazas que estén cubiertos por otros elementos análogos o por tejadillos o cobertizos, formarán parte de la superficie construida cuando se hallen limitados lateralmente por paredes; en caso contrario, se computará únicamente el cincuenta por ciento de su superficie, medida de la misma forma. Del cómputo de la superficie construida quedan excluidos los patios y vacíos no cubiertos en cada planta.

Para el cálculo de la edificabilidad y el aprovechamiento urbanístico consumidos por una edificación residencial para la que se certifique la calificación energética A, según las condiciones establecidas en el Código Técnico de la Edificación, que regula las condiciones de Edificios de Consumo Casi Nulo, podrá incrementarse la superficie construida un cinco por ciento respecto de la permitida por el planeamiento, calculada de la forma expuesta en el párrafo anterior, cuando no se incumpla con ello el resto de parámetros de la ordenanza. De igual forma, para las edificaciones residenciales que garanticen mediante certificación de organismo independiente especializado la obtención de un estándar de mínima demanda energética superior a la normativa nacional, podrá incrementarse la superficie construida un diez por ciento respecto de la permitida por el planeamiento, calculada de la forma expuesta en el párrafo anterior, cuando no se incumpla con ello el resto de los parámetros de la ordenanza.

Con respecto a la superficie del vuelo lo define como:

19. Superficie del vuelo: Se entiende por superficie del vuelo de una edificación la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de sus planos sobre un plano horizontal, incluyendo todos los elementos volados que resulten transitables.

También cabe destacar la diferenciación correcta a la vez que sencilla que se hace en los conceptos de las clases de aprovechamientos urbanísticos, los cuales se clasifican en aprovechamiento urbanístico objetivo (o real), aprovechamiento privativo (o susceptible de apropiación), aprovechamiento tipo, aprovechamiento objetivo preexistente y excedente de aprovechamiento:

• Aprovechamiento urbanístico objetivo (o aprovechamiento real): la cantidad de metros cuadrados de construcción no destinada a dotaciones públicas, cuya materialización permite o exige el planeamiento en una superficie dada o, en su caso, un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación.
• Aprovechamiento privativo (o aprovechamiento susceptible de apropiación): la cantidad de metros cuadrados edificables que expresa el contenido urbanístico lucrativo a que tiene derecho el propietario de un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación, cumpliendo los deberes legales y sufragando el coste de las obras de urbanización que correspondan. El aprovechamiento privativo es el porcentaje del aprovechamiento tipo que, para cada caso, determina esta Ley.
• Aprovechamiento tipo: la edificabilidad unitaria ponderada que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto o ámbito espacial de referencia.
• Aprovechamiento preexistente: la edificabilidad lícitamente realizada sobre una parcela o solar en el momento de la ejecución urbanística.
• Aprovechamiento objetivo preexistente: la edificabilidad y el uso establecidos por el planeamiento general municipal vigente sobre una parcela o solar en el momento de la redacción de una nueva ordenación. En aquellos municipios que no cuenten con planeamiento general, se estará a la edificabilidad lícitamente realizada.
• Excedente de aprovechamiento: la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento urbanístico objetivo el aprovechamiento privativo y el correspondiente a la Administración actuante.

Por otra parte es interesante e importante la diferencia, por su finalidad, establecida en el concepto de unidad de actuación urbanizadora, cuya finalidad es la de obtener las reservas de suelo dotacional por el procedimiento de equidistribución que corresponda y ejecutar nuevas infraestructuras viario o espacios libres que den como resultado la generación de dos o más solares edificables, y el concepto de unidad de actuación edificatoria, cuya finalidad es la edificación, construcción o instalación permitida por la ordenación territorial y urbanística a través de los procedimientos de ejecución de las actuaciones aisladas.

 

1.1 GESTIÓN URBANÍSTICA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha (TRLOTAU) y el Decreto 29/2011, de 19 de abril de 2011, Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (RAE), son las dos normas de gestión urbanística de mayor valor en la comunidad castellano-manchega.

Analizando ahora sí el articulado propiamente dicho de ambas, encontramos numerosas alusiones al Registro de la Propiedad.

• Determinaciones sobre desarrollo sostenible y sociales.

El artículo 14 bis, en su apartado 1.b) recoge la delimitación del ámbito de actuación para fomentar el crecimiento compacto de los núcleos de actuación:

Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística regulados en la presente ley […] tendrán los siguientes objetivos: 1. Fomentar el crecimiento compacto de los núcleos de población, y a tal efecto: […] b) Se priorizará la consolidación de los núcleos urbanos existentes, planificando actuaciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbana, con especial atención a la cohesión social, a los espacios urbanos degradados y vulnerables y a la recuperación de los espacios vacíos insertos en la trama urbana y a la rehabilitación, reutilización y puesta en actividad de los inmuebles abandonados o infrautilizados. Delimitando su ámbito de actuación en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, este precepto en su apartado 6.b) regula el derecho de reversión al dominio público de superficies desafectadas:

6.b) La ocupación de superficies de dominio público, espacios libres u otras dotaciones públicas, cuando sea indispensable para la instalación de ascensores, rampas, aparcamientos adaptados u otros servicios comunes legalmente exigibles o previstos en actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, será causa de utilidad pública para cambiar su clasificación y calificación, así como, en su caso, para su desafectación y posterior enajenación a la comunidad de propietarios o, en su caso, a la agrupación de comunidades, siempre que se quede asegurada la funcionalidad de los espacios públicos resultantes. No obstante, la administración que lo hubiera desafectado será titular de un derecho de reversión al dominio público, con ocasión de la sustitución edificatoria de la finca o fincas que requiriesen la ocupación de la superficie de dominio público en el caso de que hubiera desaparecido dicha necesidad. Dicho derecho de reversión se hará constar en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria.

• Declaración de edificaciones fuera de ordenación plena o parcial.

En el 42 bis TRLOTAU se obliga a dejar constancia en el Registro de la Propiedad de las situaciones de fuera de ordenación:

1. Los planes expresarán qué edificaciones erigidas con anterioridad a su entrada en vigor han de quedar en situación de fuera de ordenación total, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación dirigidas a satisfacer los requisitos básicos de funcionalidad, mejora de la eficiencia energética, seguridad y habitabilidad de la edificación en los términos establecidos en la normativa de ordenación de la edificación, siendo posible la implantación de nuevos usos siempre que no sean contrarios con la ordenación territorial y urbanística vigente. 2. Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificaciones en situación de fuera de ordenación parcial que no sean totalmente compatibles con sus determinaciones, y en los que, además de las indicadas en el apartado precedente, pueden admitirse obras de reforma y de mejora y cambios de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento. 3. En los supuestos de los números anteriores, serán autorizables en todo caso medidas que permitan corregir los efectos adversos sobre el medio ambiente de edificios e instalaciones existentes en situación de fuera de ordenación. 4. No obstante lo señalado en los apartados anteriores, si algún edificio o instalación resultara disconforme con las previsiones del planeamiento y no apareciera en la relación expresa de construcciones calificadas fuera de ordenación, el Ayuntamiento resolverá expresamente, de oficio o a instancia de parte, sobre su situación jurídica, previa audiencia al interesado, bien declarando el edificio en régimen de fuera de ordenación o bien ordenando la adecuación de las previsiones del planeamiento por el procedimiento correspondiente. 5. Las actuaciones permitidas en edificaciones en régimen de fuera de ordenación en base a lo dispuesto en los apartados anteriores no supondrán en caso alguno aumento de su valor a efectos expropiatorios ni de ejecución del planeamiento. 6. La declaración de edificaciones en régimen de fuera de ordenación, tanto plena como parcial, se hará constar en el Registro de la propiedad de acuerdo con la normativa que regula éste.

• Deberes y cargas urbanísticas.

En su artículo 54 y siguientes TRLOTAU se establece el régimen jurídico del suelo rústico, si bien en su artículo 58 (la formalización e inscripción de los deberes y las cargas urbanísticas) regula expresamente que los deberes y cargas [urbanísticas] previstos en esta Ley en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo rústico, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones acordadas y las licencias otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente, siendo por tanto inscribible tanto la resolución administrativa de concesión de las licencias, como las calificaciones urbanísticas o incluso el proyecto de reparcelación que impongan cargas urbanísticas sobre fincas excluidas del área de reparto, y en aquellas que se permitan realizar edificaciones, construcciones, actividades acordes con la naturaleza del suelo.

En la Sección 3ª, donde se regula el régimen del suelo urbano y urbanizable, en su artículo 67 TRLOTAU (régimen del suelo urbanizable sin programar) se recoge que, con carácter excepcional y garantista, sólo se podrán autorizar: a) Obras correspondientes a infraestructuras y sistemas generales; y b) Obras provisionales respecto de las que se haya asumido, con inscripción en el Registro de la Propiedad, la obligación de su demolición, sin derecho a indemnización, en el momento que lo requiera la administración actuante. En estos supuestos es frecuente que, con carácter previo a su autorización, la administración exija la fianza correspondiente para garantizarse la ejecución de la demolición y que se acredite que se haya practicado dicha limitación temporal de la edificación en los libros registrales mediante nota marginal en virtud de la certificación administrativa expedida por la administración competente.

• Aprovechamientos urbanísticos.

En cuanto a las reservas de aprovechamiento, el artículo 130. 1 RAE, con motivo de la incorporación anticipada al dominio público de los suelos destinados a uso dotacional público, establece que podrá hacerse reserva para su posterior transferencia del aprovechamiento privativo que le corresponda, debiendo identificarse los terrenos sobre los que se podrá materializar dicho aprovechamiento.

La reserva de aprovechamiento deberá ser aprobada por el Municipio o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad al margen de la transmisión de la que traiga su causa, en los términos dispuestos por la legislación hipotecaria.

En este sentido, en los artículos 73 y 74 del TRLOTAU se regula la posibilidad que tienen los propietarios de una parcela o solar, quienes podrán transferir el aprovechamiento privativo a otras parcelas o solares que cuenten con excedente de aprovechamiento; y con motivo de la transmisión al dominio público de terrenos con destino dotacional se podrá hacer reserva del aprovechamiento privativo. En caso de transferencia de dicho aprovechamiento deberá ser aprobada por el municipio y se formalizará en escritura pública con planos adjuntos de la localización y dimensiones de las parcelas implicadas. Tanto en este caso, como en el de la incorporación de terrenos al patrimonio municipal del suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Dicho aprovechamiento urbanístico accederá al Registro de la Propiedad bien mediante nota marginal sobre la finca registral a la que pertenezca o bien abriendo folio registral independiente y una vez que se produzca su transmisión o su materialización en una parcela de destino se hará el asiento respectivo. En todo caso, la reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Municipio o administración expropiante y se anotará en el Registro de la Propiedad al margen de la transmisión de que traiga causa, si bien dicha reserva se cancelará cuando se transfiera su aprovechamiento.

Cuando el aprovechamiento privativo en su conjunto corresponda a los propietarios afectados por un Programa de Actuación Urbanizadora y en su cómputo sean inferior al total de los aprovechamientos de los terrenos comprendidos por éste, el urbanizador que financie la diferencia podrá reservarse el aprovechamiento que ésta tenga atribuida.

El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurridos más de tres años desde la constitución de la reserva o el menor plazo que resulte del número 3 del art 149, según se trate de expediente expropiatorios, ordinarios o urgentes.

• Bienes del Patrimonio Público de Suelo.

Por su parte, el destino de los bienes que integran el Patrimonio Público de Suelo viene regulados en el artículo 79.4 TRLOTAU, en dicho apartado se hace una clasificación reglada de las condiciones de enajenación que deben reunir, y los destaco:

1. El sometimiento al derecho de tanteo y retracto regulado en el artículo 83 de esta Ley.
2. La vinculación, cuando su destino sea residencial en los términos de la letra a) del número 1 de este artículo, a la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública, si bien de promoción privada por el adquirente.
3. La enajenación, permuta o cesión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo deberá efectuarse en condiciones que aseguren, cuando proceda, los plazos máximos de urbanización y edificación y los precios finales de las viviendas e impidan, en todo caso, a los adquirentes tanto de aquéllos como de éstas la ulterior enajenación por precio superior al de adquisición con el incremento derivado de los índices pertinentes.
4. Los bienes del patrimonio público de suelo no podrán enajenarse, gravarse ni permutarse sin autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, cuando su valor exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual del Municipio. No obstante, se dará cuenta al órgano competente de la Comunidad Autónoma de toda enajenación de bienes que se produzca.
5. Las condiciones recogidas en las letras a), b) y c) anteriores se harán constar en el Registro de la Propiedad de acuerdo a la legislación hipotecaria.

En muchas Comunidades Autónomas y Entidades Locales, Diputaciones u cualquiera otro organismo público, tienen un inventario y un registro administrativo de los bienes que forman parte del patrimonio público del suelo, cuyo control y gestión es asumida por el órgano encargado: la secretaría jurídica de cada Ayuntamiento, el departamento de bienes y patrimonio en las CCAA y de una forma parecida con los servicios jurídicos de la Diputación.

• Bienes, terreno o fincas rústicas sujetos a derecho de tanteo y de retracto.

En el Artículo 85 TRLOTAU, al igual que ocurre con los derechos de tanteo y retracto en el ámbito de los contratos de arrendamiento para uso de vivida, se establece que los propietarios de terrenos o edificaciones que se encuentren gravados con derecho de tanteo y retracto que pretender transmitir onerosamente dichos bienes, deberán notificar su intención al órgano de la administración competente a los efectos de que manifieste si hace uso o renuncia a ejercitar dichos derechos. En esta notificación fehaciente se protege a la administración de ese derecho pues en ella se detalla el contenido de la misma, que consiste en los siguientes requisitos:

1. Identificación indubitada tanto física como jurídica del inmueble objeto de la transmisión.
2. Título que se ostenta sobre el inmueble y, en su caso, datos de inscripción registral del mismo.
3. Fórmulas jurídicas previstas para la transmisión.
4. Condiciones para la transmisión.

Las consecuencias en cuanto a la falta de acreditación de la notificación se recogen en el apartado sexto de este precepto:

6. La falta de acreditación de haberse notificado la enajenación de bienes afectados por áreas de tanteo y retracto con los requisitos exigidos en los apartados anteriores, producirá los efectos obstativos de la inscripción en el Registro de la Propiedad previstos en la normativa estatal reguladora del mismo, y se considerará un requisito esencial contar con la autorización de la Administración, ya que dichos derechos de tanteo y retracto operan como un auténtica prohibición de disponer dispensada con la autorización de la Administración competente.

• Licencias provisionales de actividades. Requisitos de eficacia.

El artículo 172 TRLOTAU, relativo al régimen de autorización provisional de actividades, recoge como requisito para dotar de eficacia a las licencias provisionales, la constancia en el Registro de la Propiedad: 

5. La eficacia de las licencias provisionales quedará supeditada a la aceptación expresa y previa de las condiciones de éstas por parte de sus destinatarios, así como a su constancia en el Registro de la Propiedadde conformidad con su normativa propia.

• Legalización de actuaciones clandestinas.

Por su parte, el apartado 3 del artículo 178 TRLOTAU, expone la exigencia de anotación registral en los supuestos de legalización de actuaciones clandestinas:

3. La Administración Municipal, dentro de los tres meses siguientes a la presentación de la solicitud de legalización, resolverá sobre el carácter legalizable o no de la actuación. En el caso de proceder la legalización de la actuación se seguirán los procedimientos y plazos previstos en la presente ley para la realización de los actos de control que en cada caso sean aplicables. Cuando a juicio de la Administración Municipal no procediera la legalización, se ordenará la demolición del edificio sin más trámite. Podrá otorgarse un acto de legalización parcial o sujeto a condición, en el plazo de un mes, con las condiciones y requisitos previstos para las licencias parciales o sujetas a condición reguladas en el artículo 168, previa verificación de los instrumentos de ordenación, proyectos técnicos y demás documentos a que se refiere el número 2 de este artículo. Deberá comunicarse al denunciante, la incoación del expediente, así como el acto de resolución del mismo. De la resolución que dé inicio al expediente se tomará razón en el Registro de la propiedad mediante anotación preventiva. Dicha anotación se cancelará con el traslado de la resolución que ponga fin al expediente, la cual se hará constar junto con su contenido mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca en cuestión.

• Descalificación de suelos con reserva de vivienda sujeta a algún tipo de protección pública.

El TRLOTAU en su Disposición adicional sexta recoge:

Podrán ser objeto de descalificación como suelo para la construcción de vivienda protegida, a petición de su propietario ante el municipio correspondiente, las parcelas de suelos urbanizados en las que habiéndose sobrepasado el plazo legal para edificar no se haya materializado en forma de edificación la reserva para viviendas sujetas a algún tipo de vivienda protegida prevista en el artículo 24.3 de esta ley. La solicitud de descalificación del suelo se someterá a informe de la consejería competente en materia de vivienda quien, previa acreditación de ausencia de demandantes de vivienda en dicho municipio, inscritos en el registro administrativo correspondiente, podrá autorizar la misma. Es condición para dicha descalificación, el que el promotor ingrese, con destino en el patrimonio público de suelo del municipio, el mayor valor del solar descalificado respecto al que le correspondería de mantener el régimen de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública, tasado por el municipio del mismo modo que en los procesos de monetización de aprovechamiento. El propietario deberá comprometerse a solicitar licencia urbanística de obras en el plazo máximo de doce meses desde que, en su caso, se estime su solicitud. La descalificación deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad correspondiente, así como en el Catastro y demás registros públicos.

• Entidades Urbanísticas Colaboradoras o de Conservación.

El artículo 22.2 RAE define las Entidades Urbanísticas Colaboradoras, que son las Agrupaciones de Interés Urbanístico constituida por una o varias personas que representen al menos el 50% de la superficie del ámbito, a excepción de aquellos ámbitos que pertenezca todo el ámbito a un solo propietario al carecer de sentido al no existir intereses contrapuestos.

También existen las Entidades Urbanísticas de Conservación de las obras de urbanización.

En ambos supuestos, es requisito esencial para su constitución que se inscriban en el Registro Administrativo y que pueda ser instada por la Administración urbanística actuante o por la propia entidad; adquirirán su naturaleza jurídica en el momento en que resulten adjudicatarios del Programa de Actuación Urbanizadora.

Ahora bien, es preciso diferenciar en cuanto a la inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. Mientras que la Agrupación de Interés Urbanístico podrá instar la práctica en el Registro de la Propiedad correspondiente de nota al margen de la finca de quedar afecta a los fines y objeto de la entidad de que se trate; la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación deberá practicar tal inscripción, sin que por ello tenga carácter constitutivo de la obligación, salvo que ya constare en idénticos términos por haber tenido acceso al Registro de la Propiedad a través del Proyecto de Reparcelación.

En el artículo 27 se regula la Disolución de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Esta se produce por acuerdo de la Administración urbanística actuante, previo cumplimiento íntegro de todos sus compromisos, fines y obligaciones y acuerdo de la propia entidad.

El acuerdo de disolución de la entidad debe notificarse a las personas propietarias y titulares de derechos afectadas que consten en el Registro de la Propiedad, así como inscribirse en el Registro a que se refiere el artículo siguiente.

Una vez constatada la causa de disolución, se abrirá el período de liquidación en el que la entidad deberá proceder a cancelar todas sus obligaciones y distribuir los bienes y derechos de que aun sea titular, en su caso, entre sus miembros, en la forma prevista en los Estatutos sociales.

• Georreferenciación de fincas

La necesidad de definir los planos y la documentación gráfica de forma georreferenciada se recoge en el TRLOTAU en su artículo 30. 6: los planos y la documentación gráfica correspondientes deberán definir con claridad la información y la ordenación que expresen y deberán confeccionarse a la escala y con el grado de definición adecuados a la finalidad que persigan, así como debidamente georreferenciados y metadatados […].

En este sentido, el RAE hace mención a esta exigencia en la regulación de la reparcelación.

Por otro lado, resulta de verdadera importancia lo recogido en la Modificación de la Ley Hipotecaria (Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo), pues a través de la misma se ha establecido un sistema de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la representación georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral.

Artículo 9. El folio real de la finca incorporará necesariamente […] b) Siempre que se inmatricula una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Una gran novedad del actual TRLOTAU (DL 1/2023) en materia registral es la inclusión a través de su disposición adicional novena de la regulación de la inscripción y coordinación de las Representaciones Gráficas de acuerdo con la mencionada Ley Hipotecaria.

Así, se recoge que las representaciones gráficas georreferenciadas relativas a la gestión urbanística de las fincas afectadas por las normas contenidas en este texto refundido serán objeto de presentación e inscripción independiente en el folio real de las fincas registrales afectadas, al efecto de lo dispuesto en la legislación hipotecaria y su coordinación con el Catastro.

Por lo tanto, y a través de esta regulación, se legisla la necesidad de inscripción registral de las bases gráficas.

 

1.2 LA REPARCELACIÓN

De acuerdo con el artículo 92 TRLOTAU, se considerará titular de derechos afectados por la reparcelación a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a los que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad. Asimismo, de acuerdo con dicho precepto, la acreditación de cualquier titularidad o situación que pueda recaer sobre las fincas originarias se habrá de acreditar a través de certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.

Igualmente, y una vez recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio, pues así lo recoge su artículo 95.

1.2.1 EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Por su parte, el RAE en su artículo 40 y siguientes regula el proyecto de reparcelación.

Artículo 40. 1. La reparcelación, en cualquiera de sus variantes, se formalizará documentalmente en un proyecto expresivo de su contenido, objeto y determinaciones.

2. El proyecto de reparcelación deberá constar como mínimo de los siguientes documentos:

3. Memoria justificativa que incluirá la referencia al planeamiento para cuya ejecución se realiza, la relación de personas propietarias e interesadas afectadas por la reparcelación, la descripción de las fincas y derechos por ellas aportados, la determinación de las fincas resultantes y una propuesta de adjudicación de las mismas.

4. Memoria económica expresiva de la valoración de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o demolerse para la ejecución de las determinaciones del planeamiento, que deberá incluir la cuenta de liquidación provisional.

5. Documentación gráfica compuesta, como mínimo, por los planos que se expresan en el artículo 47 del presente Reglamento.

6. Del proyecto de reparcelación y sus sucesivas modificaciones, en su caso, se acompañarán una copia en soporte papel y otra en soporte informático, en formato que contenga georreferenciadas las fincas de resultado y sea compatible con los habitualmente utilizados por el Municipio, el Catastro y el Registro de la Propiedad. Una vez aprobado definitivamente, se aportarán tantas copias del documento final como exija la normativa hipotecaria para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Personas interesadas afectadas por la reparcelación.

En el artículo 40.2.a) RAE se exige en el proyecto de reparcelación una memoria justificativa que habrá de contener una relación de las personas interesadas afectadas por la misma y que se define en el artículo 42.2: tendrán la consideración de personas interesadas afectadas por la reparcelación, aquellas que consten en Registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, las que aparezcan con tal carácter en registros fiscales en concepto de titulares de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados o de cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad […].

• Planos del proyecto.

Es importante reseñar que entre los documentos con los que tiene que conformar el proyecto de reparcelación destacamos los planos, al que conforme el artículo 47.2 a) RAE exige deben elaborarse utilizando, cuando sea posible, las bases gráficas catastrales, de modo que resulten compatibles con el Catastro y los demás instrumentos coordinados con éste, en especial el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la prevalencia de la realidad física plasmada en plano topográfico suscrito por técnico competente, tal como se establece en el número 3 del artículo 51 de este Reglamento.

• Actuaciones preparatorias.

El RAE en sus artículos 51 y 52 recoge la importancia del Registro de la Propiedad en las actuaciones preparatorias de la reparcelación:

Artículo 51. Actuaciones preparatorias de averiguación de las circunstancias de las fincas y aprovechamientos afectados.

1. Las personas propietarias de inmuebles y las titulares de derechos afectados por la reparcelación están obligadas a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas.

Del mismo modo, estarán obligadas a facilitar cuantos datos resulten necesarios para la valoración de los bienes y derechos que resulten incompatibles con la ordenación.

2. La omisión, el error o la falsedad en las declaraciones a que se refiere el número anterior no podrán afectar al resultado objetivo de la reparcelación. No obstante, si se apreciase dolo o negligencia grave en las citadas declaraciones, deberá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.

3. En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta sobre aquéllos en el procedimiento de reparcelación.

4. Cuando existan litigios civiles respecto a la titularidad de bienes y derechos que se pongan de manifiesto en el procedimiento de reparcelación, el proyecto deberá calificar la titularidad de dudosa o litigiosa, según proceda, debiendo la Administración actuante velar por la adecuada representación de los derechos e intereses en disputa o litigio a los solos efectos de la tramitación y resolución del procedimiento. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán hacerse efectivos por la vía de apremio en caso de impago.

5. Cuando en la unidad de actuación existan bienes de dominio y uso público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquéllos. Las superficies de los bienes de dominio y usos públicos ya existentes y obtenidos por entrega gratuita en cumplimiento de deberes legales se entenderán sustituidas por las que resulten como consecuencia de la ejecución del planeamiento urbanístico si aquéllas fueren iguales o inferiores a éstas.

 Si fueran superiores, la Administración percibirá el exceso, en la proporción que corresponda, en parcelas edificables.

6. En el caso de que la reparcelación traiga causa de un Programa de Actuación Urbanizadora, Edificadora o Rehabilitadora, las personas propietarias sólo estarán obligadas a dar cumplimiento a lo previsto en el número 1 anterior a requerimiento de la Administración actuante o del Agente responsable de la ejecución o aspirante a serlo. En este último caso, no podrá formular requerimiento alguno sino desde que haya depositado la alternativa técnica del Programa en la Administración actuante.

Artículo 52. Actuaciones preparatorias de determinación de personas titulares afectadas y publicidad frente a terceros.

1. Desde el momento en que quepa promover la reparcelación de conformidad a lo dispuesto en el número 3 del artículo 48 de este Reglamento, la Administración actuante o la persona que lo promueva deberá interesar del Registro de la Propiedad correspondiente, mediante la comunicación pertinente, la práctica, de acuerdo con la normativa hipotecaria vigente, de nota al margen de cada finca afectada por el proyecto, así como la expedición de certificado registral de dominio y cargas.

2. No podrá tramitarse reparcelación alguna sin acreditar haber solicitado lo previsto en el número anterior.

3. La nota marginal tendrá la vigencia y producirá los efectos establecidos en la normativa hipotecaria aplicable.

4. Quien hubiera promovido la práctica de la nota marginal vendrá obligado a cancelar a su costa la misma, en los supuestos en que desista de la tramitación que le hubiere legitimado para solicitar su práctica o hubiere sido rechazada por la Administración actuante. Si así no lo hiciere, se ejecutará por la Administración a su costa.

• Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa.

Conforme a lo establecido en el artículo 53 RAE, cuando la Administración actuante sea el Municipio, la tramitación del proyecto de reparcelación podrá seguir el procedimiento ordinario o, cuando proceda, un procedimiento simplificado, con arreglo a las reglas del citado precepto.

En el procedimiento ordinario el proyecto de reparcelación forzosa, formulado por la Administración municipal, por el Agente responsable de la ejecución o por el aspirante a serlo, será objeto con carácter previo a su aprobación definitiva de los trámites previstos en dicho artículo.

En el procedimiento simplificado el agente responsable de la ejecución podrá impulsar la tramitación del proyecto de reparcelación forzosa por medio de procedimiento simplificado, llevado a cabo con intervención y bajo la responsabilidad de Notario, de acuerdo a las peculiaridades que vienen recogidas en el citado artículo.

• Publicidad del acuerdo de aprobación definitiva e inscripción del proyecto de reparcelación forzosa.

En el artículo 57 RAE se recogen las formas de publicidad del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación forzosa, el cual será notificado personalmente a todos los afectados y se publicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y uno de los periódicos de mayor difusión. Además, si se trata de un PAU, la copia se depositará en la Consejería competente:

3. Cumplido lo dispuesto en [el párrafo anterior], la Administración actuante procederá a expedir título inscribible que reúna los requisitos exigidos por la normativa hipotecaria aplicable y lo inscribirá en el Registro de la Propiedad, a cuyo fin podrá facilitar la documentación precisa al Agente responsable de la ejecución para que cuide de su presentación en el mismo.

4. El título inscribible acreditará el cumplimiento de lo dispuesto en los números 1 y 2 anteriores mediante certificación expedida por la Administración actuante, que asimismo contendrá la manifestación de que el acuerdo de aprobación es definitivo en vía administrativa, pudiendo acceder desde entonces al Registro de la Propiedad.

5. La Administración actuante podrá aprobar las operaciones jurídicas complementarias que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al plan que se ejecute, formalizándolas con los requisitos previstos en este artículo. Además, podrá realizar en cualquier momento cuantas subsanaciones sean precisas en el título inscribible que traigan causa de errores materiales de hecho o aritméticos.

Las demás modificaciones en el proyecto de reparcelación para su adecuación a la calificación del Registro de la Propiedad no podrán dictarse sin que previamente se haya dado audiencia a todas las personas titulares de derechos reales afectados por la subsanación requerida en los términos dispuestos en el número 2 del artículo 54 de este Reglamento.

• Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación voluntaria.

Conforme a lo establecido en el artículo 58 RAE en su apartado 5º, recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio, acreditando haber dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 57 precedente.

1.2.2 EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN

Relativo a la reparcelación, se regula en el Decreto 29/2011, de 19/04/2011, Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

• Efectos jurídicos reales.

A continuación, procederemos a analizar los efectos jurídicos reales de la reparcelación, recogidos en los art. 62 a 66 RAE.

62. Ocupación de terrenos.

Desde la definitiva aprobación del proyecto de reparcelación o en su caso de la normalización de las fincas, la Administración actuante o el agente responsable de la ejecución podrán ocupar los terrenos a los efectos de llevar a cabo las obras de urbanización.

63. Subrogación real de las antiguas parcelas por las nuevas.

La aprobación de la reparcelación producirá, por sí misma, la subrogación con plena eficacia real, de las antiguas fincas o parcelas por las nuevas resultantes, siempre que quede correspondencia entre las aportadas y las nuevas.

Cuando opere la subrogación real, los derechos y las cargas que no fueran incompatibles existentes sobre las fincas o parcelas aportadas, se transferirán por ministerio de la ley a las fincas resultantes adjudicadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y las cargas incompatibles con el planeamiento.

Cuando no existe plena correspondencia entre las fincas aportadas y las adjudicadas, el acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación constituirá el título de adquisición originaria a favor de las personas adjudicatarias y éstas recibirán la plena propiedad de aquellas, libre de cargas que no se derive del propio acuerdo.

Las mismas reglas se aplicarán en casos de adjudicaciones pro indiviso.

64. Subsistencia de derechos y cargas existentes sobre las parcelas.

En los casos de subrogación real, si existieran derechos o cargas incompatibles con el planeamiento, el acuerdo de la reparcelación deberá declararlo así y fijar la indemnización correspondiente.

Cuando se trata de fincas en las que no opera la subrogación real, la extinción de derechos y cargas se producirá por virtud del acuerdo de reparcelación.

Respecto a los derechos y cargas que deban extinguirse y las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que deban destruirse o demolerse, el acta de reparcelación tendrá el mismo efecto que el Acta de Ocupación a efectos expropietarios.

65. Entrega obligatorias de suelo a la Administración.

La resolución con que se apruebe el Proyecto de Reparcelación determinará la cesión de pleno derecho a la Administración actuante, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos que sean de entrega obligatoria, según el plan, para su incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en aquél.

Los terrenos dotacionales que el plan contemple como de dominio público quedarán afectados al destino propio de éste.

66. Afección con carácter real de los terrenos al pago de las cargas de urbanización.

Las fincas resultantes que deban responder del pago de los gastos de urbanización quedarán afectadas, con carácter real, y en los términos previstos por la normativa hipotecaria, al pago del saldo deudor que a cada una de ellas se asigne en la cuenta de liquidación provisional del proyecto de reparcelación aprobado y al pago del saldo de la cuenta de liquidación definitiva que, en su día se practique si resultara preciso.

No será preciso afectar las fincas al pago de los costes de urbanización cuando del proyecto de reparcelación resulte que la obligación de urbanizar se ha asegurado íntegramente mediante otro tipo de garantías, que deberán depositarse ante la Administración actuante y ser aprobadas por ésta.

Asimismo, podrá cancelarse la afección siempre que se acredite, en los términos de la normativa hipotecaria y mediante certificación expedida por la administración actuante, la recepción de las obras de urbanización que afecten a la parcela de que se trate y el haber sido íntegramente satisfechos los gastos de urbanización correspondientes.

• Efectos económicos.

Si se practicase la cuenta de liquidación definitiva se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la Ley Hipotecaria, como así lo establece el artículo 67.

1.2.3 LA REPARCELACIÓN INVERSA

Relativo a la reparcelación inversa, se regula en el artículo 59 bis RAE:

Artículo 59 bis. La reversión de la reparcelación.

La reversión de la reparcelación se incoará en aquellos supuestos en que resulte necesario dejar sin efecto las determinaciones contenidas en el proyecto de reparcelación definitivamente aprobado debiendo, en todo caso, ajustarse a las siguientes reglas:

a) Se seguirá el procedimiento previsto para la reparcelación voluntaria o para la reparcelación forzosa cuando la Administración actuante la imponga por ser necesaria para la ejecución del planeamiento.

b) Se elaborará un proyecto en el que las fincas iniciales serán las que se adjudicaron en el proyecto de reparcelación aprobado, incluidos los suelos dotacionales. Las fincas resultantes del proyecto de reversión serán las fincas de origen aportadas a la reparcelación, si bien por razones justificadas, se podrá regularizar su configuración.

c) Será necesaria la intervención de los titulares de derechos y cargas inscritos sobre las fincas resultantes de la reparcelación, para lo que se aportará certificación registral acreditativa de dichas titularidades, y se extenderá nota marginal del inicio del proceso de reversión.

d) En el proyecto de reversión se indicarán las titularidades que deben trasladarse desde las fincas de resultado del proyecto de reparcelación a las nuevamente creadas. Los terceros adquirentes de las fincas resultantes de la reparcelación se integrarán en el proceso de reversión, conforme a lo establecido en el artículo 27.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

e) Se aplicarán las reglas previstas en la normativa básica del Estado relativas al régimen de las titularidades limitadas y de los derechos y gravámenes inscritos en las fincas de origen, considerándose a tal efecto como fincas de origen las de resultado de la reparcelación, y como fincas de resultado las que se adjudiquen en el proyecto de reversión.

f) El proyecto de reversión contendrá, cuando sea necesario, una cuenta de liquidación con las posibles compensaciones económicas resultantes de la devolución de cantidades abonadas o percibidas durante la reparcelación.

g) Será título inscribible de la reversión de la parcelación en el Registro de la Propiedad, el previsto para las operaciones de equidistribución de beneficios y cargas en la legislación hipotecaria.

h) A las transmisiones de terrenos a los que dé lugar el proceso de reversión de la reparcelación les serán de aplicación las exenciones y bonificaciones fiscales que, para los tributos que graven por cualquier concepto los actos jurídicos documentados y las transmisiones patrimoniales, prevean la legislación general, autonómica y local.

Mediante la introducción de este precepto, la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha fue pionera en su legislación urbanística. Así, se recoge la reversión de la parcelación, siempre con la finalidad de dar respuesta a los desarrollos urbanísticos que no se han materializado o que se han quedado sin terminar como consecuencia de diferentes circunstancias, principalmente por el azote de la crisis económica.

 

1.3 LA EXPROPIACIÓN FORZOSA

El Decreto legislativo 1/2023 (TRLOTAU) recoge en su Título VI la regulación de la expropiación forzosa. Así, su artículo 143 recoge los supuestos expropiatorios:

1. Sin perjuicio de su aplicación instrumental para la ejecución del planeamiento territorial y urbanístico en los términos de esta Ley, la expropiación forzosa por razón de urbanismo podrá́ proceder, además de en los supuestos previstos por la legislación estatal pertinente, en los siguientes, cuya concurrencia determinará por sí misma la utilidad pública de aquélla:

a) El destino de los terrenos, por su calificación urbanística, al dominio público de uso o servicio públicos, siempre que deban ser adquiridos forzosamente por la Administración actuante, bien por no ser objeto del deber legal de cesión obligatoria y gratuita, bien por existir, en todo caso, necesidad urgente de anticipar su adquisición.

A los efectos de la expropiación se considerarán incluidos en estos terrenos los colindantes que fueran imprescindibles para realizar las obras o establecer los servicios públicos previstos en el planeamiento o que resulten especialmente beneficiados por tales obras o servicios.

b) La constitución o dotación, conforme a esta Ley, de los patrimonios públicos de suelo.

c) La declaración, definitiva en vía administrativa, del incumplimiento de los deberes legales urbanísticos del propietario, cuando la declaración esté motivada por:

1) La realización de actos de parcelación o reparcelación, uso de suelo o edificación legalmente merecedores de la calificación de infracción urbanística grave.

2) La inobservancia de los plazos fijados para la ejecución total del planeamiento, incluido el deber de edificar, o de alguna de las fases en que aquélla haya quedado dividida.

3) La inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles legalmente exigibles.

d) La inadecuación de los inmuebles a las condiciones de mínimas de salubridad y habitabilidad legalmente establecidas, así́ como la inobservancia del deber de actualizar, en las edificaciones de uso predominantemente residencial y en los términos requeridos por la ordenación urbanística, los servicios e instalaciones precisas para hacer efectiva la accesibilidad prevista por la legislación sectorial pertinente. En este último caso, los beneficiarios podrán ser los propietarios de la edificación en cuestión o quien ostente una mayoría suficiente para ejecutar las obras. El beneficiario deberá́ solicitar la expropiación acreditando tanto que promueve un proyecto que cuenta, o es susceptible de contar, con las autorizaciones administrativas precisas como la imposibilidad de inicio de las obras por no disponer de la totalidad de los bienes y derechos afectados.

e) La declaración o catalogación administrativas formales, conforme a la legislación urbanística o la sectorial aplicable, del valor cultural, histórico-artístico o medioambiental de terrenos o edificios que los haga merecedores de su preservación o especial protección.

f) La obtención de terrenos destinados en el planeamiento territorial y urbanístico a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, así́ como a usos declarados de interés social.

Se hace referencia a la expropiación forzosa por razón de urbanismo, añadiéndose estos supuestos del artículo 143 a aquellos “previstos por la legislación estatal pertinente”.

En este sentido, sería de aplicación en materia registral el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (RD 1093/1997). Esta norma recoge así en su Capítulo III la regulación de las expropiaciones urbanísticas y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Igualmente resultaría de aplicación lo recogido en el artículo 32 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, que recoge las normas establecidas para la práctica de los asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa.

 

1.4 LA OCUPACIÓN DIRECTA

El procedimiento de ocupación directa se constituye como un modo utilizable facultativamente por la Administración urbanística actuante, generalmente municipal, alternativo a la expropiación. Los artículos 127 y 128 TRLOTAU recogen esta forma de ejecución:

Artículo 127. La expropiación y ocupación del suelo destinado a sistemas generales y locales.

1. Cuando el planeamiento que legitime la actividad de ejecución prevea la obtención del suelo destinado a sistemas generales y locales mediante expropiación u ocupación directa, esta deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a su entrada en vigor, salvo que se trate de suelos clasificados como rústicos no urbanizables o urbanizables sin programar.

2. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el número anterior, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la Ley de conformidad con lo dispuesto en el artículo 150.

Artículo 128. La ocupación directa de los terrenos destinados a sistemas generales y locales.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el número 1 del artículo 126, los terrenos destinados a sistemas generales y locales no adscritos ni incluidos en un ámbito de actuación urbanizadora, podrán obtenerse mediante su ocupación directa a cambio del reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en un sector o unidad de actuación con exceso de aprovechamiento urbanístico objetivo o real.

La ocupación directa requerirá la determinación:

a) Del aprovechamiento urbanístico que corresponda al propietario afectado.

b) De la unidad de actuación en la que deba hacerse efectivo el aprovechamiento anterior.

2. La ocupación directa se producirá por el procedimiento reglamentariamente establecido, que deberá respetar las siguientes reglas:

a) Serán preceptivas la publicación de la relación de terrenos y propietarios afectados, con indicación de los aprovechamientos urbanísticos correspondientes a estos y de las unidades de actuación en las que deben hacerse efectivos, y la notificación personal a los propietarios, con un mes de antelación, de la ocupación prevista y las demás circunstancias relevantes que en ella concurran.

b) En el momento de la ocupación deberá levantarse acta haciendo constar el lugar y la fecha de otorgamiento y la Administración actuante; la identificación de los titulares de los terrenos ocupados y la situación registral de estos; la superficie ocupada y los aprovechamientos urbanísticos que les correspondan; y la unidad de ejecución en la que deben ser estos hechos efectivos.

c) Las actuaciones deberán entenderse con el Ministerio Fiscal en lo que se refiere a propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin representación y propiedades litigiosas.

d) Los propietarios afectados por la ocupación tendrán derecho a la expedición de certificación administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.

e) La Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acta levantada a los efectos de la inscripción que proceda de conformidad con la legislación estatal aplicable.

f) Transcurridos cinco años desde la ocupación directa sin que se haya aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación de la unidad de actuación designada para la materialización del aprovechamiento correspondiente a las fincas obtenidas por ocupación, las personas propietarias de las mismas pueden requerir a la Administración actuante el inicio del expediente de justiprecio, en los términos y con los plazos del número 3 del artículo 149.

De nuevo, la normativa autonómica hace referencia a “la legislación estatal aplicable”, siendo de aplicación lo recogido en el RD 1093/1997.

Cabe mencionar asimismo que, en el supuesto de ocupación directa de terrenos destinados a sistemas generales, es requisito esencial el haberse practicado la notificación personal dirigida a las personas titulares de terrenos y derechos afectados por la ocupación, por lo que, se consideran personas titulares a estos efectos, como señala el párrafo 2º del artículo 120, a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a los que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

 

1.5 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA Y EL AGENTE URBANIZADOR

1.5.1 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA

• Efectos económicos.

En el artículo 110 TRLOTAU se regulan los Programas de Actuación Urbanizadora. Expone que los propietarios de terrenos afectados por una iniciativa urbanizadora podrán asociarse como agrupación de interés urbanístico siempre que cumplan los siguientes requisitos:

1º) Tener por objeto competir por la adjudicación de un Programa o colaborar con su urbanizador de forma convenida con él.

2º) Asociar a los propietarios de terrenos que representen más de la mitad de superficie afectada por la iniciativa.

3º) Contar con poder dispositivo sobre los terrenos referidos en el apartado anterior. La afección de una finca a los fines y obligaciones de una agrupación de interés urbanístico podrá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

4º) Haber reconocido el derecho a adherirse como asociado a favor de los terceros propietarios afectados por la iniciativa en las mismas condiciones y análogos derechos a los propietarios fundadores.

La constitución de agrupaciones de interés urbanístico se otorgará en escritura pública a la que se incorporarán sus estatutos y deberá inscribirse en el Registro de Programas de Actuación Urbanizadora y de Agrupaciones de Interés Urbanístico dependiente de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística.

También ha previsto y regulado en el artículo 119 TRLOTAU la forma en la que se le retribuirá al agente urbanizador sus servicios mediante cuotas de urbanización y que tras la aprobación del proyecto de reparcelación, el urbanizador también podrá exigir las indemnizaciones sustitutivas a que se refiere la letra f) del 93, además es importe destacar que las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización y de las indemnizaciones se afectarán a dichos pagos, como carga real de las fincas que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, por el importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidación provisional.

En el Artículo 120 se desarrolla con detalle el trámite de los Programas de Actuación Urbanizadora de iniciativa particular o a desarrollar en régimen de gestión indirecta, por lo que se potencia unos de los principios básicos en el ámbito urbanístico – y que se conoce como participación ciudadana, la cual presentada ante el Alcalde – Presidente de la corporación- la elevará al Pleno la citada propuesta motivada y el Pleno podrá desestimarlo o abrir un periodo de información pública y se admitirán tanto alegaciones como alternativas técnicas y tras la información pública quienes tengan interés en asumir el Programa de Actuación Urbanística deberán presentar sus proposiciones jurídico – económicas.

El promotor designado deberá solicitar al Registro de la Propiedad donde radiquen las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento afectados, a fin de que se practiquen las notas al margen de cada finca afecta por la actuación que exprese la iniciación del procedimiento. A dicha solicitud se deberá acompañar la acreditación del inicio del procedimiento ante la Administración competente, la identificación del ámbito de la actuación en relación con las previsiones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, y una relación de las fincas o derechos afectados por la actuación, así como, en su caso, certificación administrativa acreditativa de su sujeción a los derechos de tanteo y retracto previstos en la presente Ley.

Se considerará titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a los que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

Igualmente, el reciente artículo 125 ter TRLOTAU, regula la tramitación de las modificaciones de programas de actuación urbanizadora:

2. Las modificaciones del programa de actuación urbanizadora deberán formalizarse en documento administrativoy serán, en su caso, objeto de traslado a los instrumentos urbanísticos de ejecución correspondientes. Dicho documento constituirá título suficiente para acceder a cualquier registro público.

Por su parte, el RAE, en su artículo 74 recoge que los PAU determinan y organizan la actividad de ejecución en los Municipios que cuenten con Plan de Ordenación Municipal [Plan Parcial] en el suelo urbanizable y en el Suelo Urbano no consolidado respecto a terrenos sometidos a reformas interiores [PERI o ED] y/o delimitados como unidades de actuación, fijando la forma de gestión de aquella y estableciendo de manera definitiva los ámbitos de ejecución concretos y las condiciones de desarrollo del planeamiento y de la gestión necesarias para la completa ejecución de la actuación urbanizadora.

Dentro del procedimiento para la aprobación del programa de actuación urbanizadora en régimen de gestión directa, así como en el caso de presentarse alternativas técnicas en el procedimiento ordinario, conforme a lo que establece los artículos 80.2 y 87 se exige que se será preceptiva la notificación formal e individual a las personas titulares de derechos afectados por la actuación urbanizadora propuesta antes de la primera publicación del anuncio.

Se considerará titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a las personas que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

La entidad promotora, la Administración actuante, o en su caso el proponente de la alternativa de ésta, deberá formular solicitud al Registro de la Propiedad en la que consten las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento afectados, al objeto de la práctica de nota al margen de cada finca afectada por la actuación que exprese la iniciación del procedimiento.

En el supuesto de los programas de actuación urbanizadora en régimen de procedimiento simplificado o de impulso particular, conforme a lo señalado en el artículo 91, cuando lo prevean las Bases para la adjudicación del PAU, las personas particulares que formulen una alternativa técnica y pretendan la adjudicación de las gestión de su ejecución realizarán por sí mismos las actuaciones ante el Registro de la Propiedad que se regulan en el número 2 del artículo 87 del Reglamento y que hemos mencionado anteriormente.

1.5.2 EL AGENTE URBANIZADOR

Mucho se ha escrito sobre el agente urbanizador, figura que también se regula en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha. En el artículo 104 RAE, se dispone que cuando así se estableciese en el Programa aprobado, el urbanizador adjudicatario de la gestión de la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora, contratará la ejecución material de las obras de urbanización correspondientes al mismo, regulándose en los siguientes artículos las relaciones ente el urbanizador y las personas propietarias, prerrogativas y facultades del urbanizador, derechos de los propietarios y el pago de los servicios del agente urbanizador, mediante pago por cesión de terrenos edificables o mediante cuotas de urbanización.

En el artículo 109 se regula el pago por cesión de terrenos edificables; en su apartado tercero dispone que las adjudicaciones que realice el proyecto de reparcelación al agente urbanizador por este concepto se efectuarán sujetas a condición resolutoria explícita, que asegure su retorno al dueño inicial, la cual deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. No será precisa la condición si el urbanizador, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, deposita en la Administración actuante garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de contratos del sector público.

Y el artículo 110, sobre el pago mediante cuotas de urbanización, dispone que la retribución mediante cuotas de urbanización se adecuará a las reglas siguientes:

c) El procedimiento […] se podrá subsumir en el de tramitación del proyecto de reparcelación, toda vez que éste asigna a cada finca de resultado la cuota de participación en los gastos de urbanización de que debe responder. En todo caso, una vez aprobado el proyecto de reparcelación:

1) El urbanizador podrá exigir el pago de los costes de urbanización ya devengados y también, en su caso, el desembolso de las indemnizaciones sustitutorias a que se refiere el número 2 del artículo 34 y las compensaciones previstas en el número 8 del artículo 60, en ambos casos de este Reglamento.

2) Las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización y de las indemnizaciones a que se refiere el número anterior se afectarán a dichos pagos, como carga real que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, por el importe estipulado en la cuenta de liquidación provisional.

Asimismo, considerando la posibilidad que se produzcan aumento en los gastos de urbanización contemplados en la cuenta de liquidación provisional, se regula la opción de que dicho incremento se haga constar en el Registro de la Propiedad a instancia del agente urbanizador.

Artículo 111. Retasación de gastos de urbanización.

5. El incremento que apruebe la Administración actuante de los costes de urbanización contemplados en la cuenta de liquidación provisional podrá hacerse constar en el Registro de la Propiedad, a instancias del Agente urbanizador, sin perjuicio de la afección ya practicada para responder del saldo de la cuenta de liquidación definitiva que en su día se practique.

 

1.6 INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR[2]

La importancia y la obligatoriedad que tiene el proceso de gestión urbanística y de su ejecución hace que se establezca un mecanismo para el cumplimiento de los plazos y condiciones en defensa de los propietarios, así como mecanismos de coacción administrativa para lo que no faciliten o participen en la forma adecuada al sistema de gestión aprobado.

Por ello, el artículo 132 TRLOTAU regula la expropiación y la ejecución mediante sustitución por incumplimiento del deber de edificar habilitando a la Administración competente y actuante para expropiar la parcela o solar o proceder a la ejecución del planeamiento mediante la sustitución del propietario, para ello es preciso conocer que la declaración de la situación de ejecución por sustitución contenida en resolución que agote la vía administrativa: “a) Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable, mediante certificación, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca. b) Habilitará para la convocatoria de concurso bien por un particular bien por la Administración actuante dirigido a la ejecución por sustitución por persona que se comprometa a la edificación en condiciones y plazo determinados”.

Igualmente, la edificación de los terrenos en situación apta para ello se ha regulado como un derecho y a la vez como un deber, debiendo cumplirse con las prescripciones técnicas, autorizaciones, permisos y plazos establecidos. De ahí que el legislador, en el propósito de considerar la urbanización y puesta en carga de los terrenos como una plusvalía en beneficio de la sociedad, establece unas consecuencias jurídicas en el supuesto del incumplimiento del deber de edificar. Para ello, el artículo 133 RAE y siguientes regulan de forma clara y precisa dichos extremos y disponen que:

 Artículo 133. Expropiación y ejecución mediante sustitución por incumplimiento del deber de edificar.

1. El incumplimiento del deber de edificar habilitará al Municipio para expropiar la parcela o el solar, o proceder a la ejecución del planeamiento mediante sustitución de la persona propietaria. El incumplimiento del deber de edificar deberá declararse mediante resolución expresa en procedimiento dirigido a tal fin.

2.La ejecución del planeamiento mediante la sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar, requerirá de la previa celebración de concurso en que se apruebe un Programa de Actuación Edificadora y se seleccione un agente edificador para llevarlo a efecto.

Artículo 134. Declaración del incumplimiento del deber de edificar.

1. La declaración del incumplimiento del deber de edificar recaerá en procedimiento dirigido a tal fin, que podrá iniciarse de oficio o a instancia de cualquier persona y en el que 116 deberá darse audiencia a las personas propietarias afectadas y a los demás titulares de derechos reales sobre el solar de que se trate.

2. La solicitud de particular para la iniciación del procedimiento previsto en el número anterior, se presentará ante el Municipio y deberá reunir, como mínimo, los siguientes requisitos sustantivos y documentales:

a) Fundamentación suficiente, en su caso, del incumplimiento del deber de edificar por la persona propietaria de la parcela o del solar. En este sentido, la solicitud formulada deberá manifestar que se ha producido el vencimiento de los plazos máximos establecidos, de acuerdo con lo previsto en el número 2 artículo 126 del presente Reglamento, por referencia a la fecha de recepción definitiva de las obras de urbanización correspondientes en el caso de solares resultantes de una actuación urbanizadora, o fundándolo en la condición de solar edificable, para los suelos clasificados originariamente como urbanos.

A estos efectos, cualquier particular tendrá el derecho de recabar la información que conste en los archivos públicos sobre las circunstancias y extremos que permitan identificar los datos señalados. La Administración competente estará obligada a poner en conocimiento de la persona solicitante los citados datos.

b) Memoria comprensiva, como mínimo, de la valoración de las obras de edificación y, en su caso, de las obras de urbanización complementarias, así como de documento acreditativo de la constitución de garantía provisional de ejecución de éstas en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos del sector público y por el importe del siete por ciento del total de las obras. El Municipio establecerá con carácter anual un módulo estandarizado del presupuesto de contrata de las obras de edificación más habituales en la localidad en virtud de la tipología y usos globales, con la finalidad de fijar una base común sobre la que aplicar la garantía referida en el párrafo anterior. En caso de su inexistencia, podrán aplicarse los módulos establecidos por los Colegios Oficiales a los efectos de su actuación profesional.

3. En el caso de la declaración de incumplimiento de oficio por el Municipio, el órgano competente del mismo deberá formular la documentación y cumplir los requisitos establecidos en el número anterior, con excepción de la constitución de la garantía.

Para la declaración del incumplimiento del deber de edificar se sigue un procedimiento que se tramitará ante la Administración actuante del municipio donde radiquen las parcelas o solares, e implicará la incoación de procedimiento de expropiación de la parcela o el solar, si así lo contempla expresamente la resolución administrativa.

Artículo 135. Procedimiento de declaración de incumplimiento.

1. En el plazo máximo de quince días desde la entrada de la documentación señalada en el artículo anterior en el Registro del Municipio o una vez ultimada la documentación pertinente en caso de incoación de oficio del procedimiento, la persona titular de la Alcaldía abrirá un período de información pública de veinte días contados a partir de la última publicación del edicto en que se anuncie dicho trámite, realizada, además de por medios electrónicos, en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y en un diario de amplia difusión en el Municipio con la finalidad de formular alegaciones.

Previa o simultáneamente al anuncio de la información pública, se notificará la apertura del trámite a las personas propietarias y demás titulares de bienes y derechos afectados. A tal efecto, se solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de la parcela o solar correspondiente y se hará constar en él por nota marginal el comienzo del procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de edificar.

2. Ultimado el período de información pública, el Municipio deberá resolver sobre la declaración de incumplimiento del deber de edificar en el plazo máximo de un mes, resolución que deberá fijar el plazo por el que se suspende la concesión de licencias. Procederá la declaración siempre que hayan transcurrido sin efecto los plazos legalmente establecidos para haber solicitado la licencia de acuerdo con el número 2 del artículo 126 del presente Reglamento.

No obstante, previamente a la resolución de incumplimiento y previa suscripción de convenio entre el Municipio y la propiedad, se podrá acordar la convocatoria de concurso de oficio mediante la modalidad exclusiva de aportación y sin aplicación de medidas sancionadoras derivadas del incumplimiento.

3. La declaración de incumplimiento implicará la incoación de procedimiento de expropiación de la parcela o el solar, si así lo contempla expresamente la resolución administrativa. En otro caso, la declaración comportará la situación de ejecución por sustitución de la propiedad y el inicio del procedimiento de concurso correspondiente.

4. Cuando la persona propietaria o las propietarias afectadas así lo ofrezcan en el trámite de audiencia e información pública, el procedimiento regulado en los números anteriores podrá terminarse, sin acuerdo de alguna otra medida por razón del incumplimiento del deber de edificación, si se hubiera concedido licencia para construir la edificabilidad que pueda materializarse en el solar o se hubiera formalizado convenio con las personas propietarias y titulares de derechos reales del solar en el que se convenga la convocatoria, de oficio, de concurso para la ejecución de la edificación exclusivamente en la modalidad de aportación.

5. En caso de inactividad del Municipio, y transcurrido un mes desde la finalización de los plazos establecidos en los números 1 y 2 anteriores, la persona interesada que haya promovido la declaración de incumplimiento del deber, previo requerimiento de actuación dirigido a aquél y con señalamiento de plazo de un mes al efecto, podrá solicitar a la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística que prosiga los trámites que resten para completar el expediente y declare la situación de ejecución por sustitución.

Recibida la solicitud, la Consejería llevará a cabo un previo requerimiento al Municipio para que remita copia certificada de todo lo actuado y prosiga el expediente hasta su resolución. Si el Municipio no acreditare haber atendido el requerimiento en el plazo máximo de un mes desde que fuera practicado, no podrá continuar con la tramitación del expediente, el cual se proseguirá por la Consejería hasta su resolución. Será responsabilidad del Municipio realizar las actuaciones subsiguientes a la resolución que se dicte por la Consejería.

6. El plazo para resolver el procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de edificar será de seis meses, si bien la práctica de cualquiera de los requerimientos señalados en el número anterior supone la suspensión automática de dicho plazo.

Y qué consecuencia traerá la declaración de incumplimiento del deber edificar se estipula en el artículo 136 RAE:

Artículo 136. Efectos de la declaración del incumplimiento del deber de edificar.

1. La declaración del incumplimiento del deber de edificar contenida en resolución que agote la vía administrativa:

a) Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable y mediante certificación administrativa de la resolución dictada, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca.

b) Habilitará para el inicio del expediente de expropiación si expresamente la resolución que declare el incumplimiento acuerda llevarla a efecto conforme a lo dispuesto en el Título VIII de este Reglamento. En otro caso, se entenderá implícita en la resolución que se dicte la declaración de la situación de ejecución por sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar. En este supuesto, la expropiación también podrá llevarse a efecto en el marco del Programa de Actuación Edificadora que se apruebe, de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo IV siguiente, y tener como beneficiario al agente edificador adjudicatario del mismo.

2. La declaración de la situación de ejecución por sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar habilitará para la convocatoria de concurso, bien a instancia de particular, bien de oficio por el Municipio, dirigido a la ejecución por sustitución por persona que se comprometa a la edificación en condiciones y plazo determinados por el Programa de Actuación Edificadora que se apruebe. También habilitará, sin necesidad de convocatoria de concurso, para la presentación para su tramitación de éste. La convocatoria deberá producirse como máximo dentro de los seis meses siguientes a la declaración de la situación de ejecución por sustitución. El transcurso de dicho plazo sin que la convocatoria haya tenido lugar, ni haya sido presentado para su tramitación un Programa de Actuación Edificadora, dejará sin efecto la declaración por ministerio de la Ley y sin necesidad de trámite o requisito alguno, no pudiendo la Administración volver a acordar la expropiación o la referida situación dentro de los dos años siguientes, salvo por cambio de las circunstancias que tenga reflejo en la ordenación urbanística de aplicación.

Artículo 137. Convocatoria de concurso para la sustitución de la persona propietaria incumplidora.

2. El Municipio procederá a someter a información pública durante un mes la convocatoria del concurso mediante edicto publicado, además de por medios electrónicos, en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y, simultáneamente o con posterioridad, en uno de los periódicos de mayor difusión en el Municipio, comenzando a correr el plazo al día siguiente de la última publicación del anuncio.

Antes de la publicación del edicto en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha se notificará la apertura de la información pública a quienes constaran en la información obtenida del Registro de la Propiedad, en el expediente de declaración del incumplimiento del deber de edificar, como titulares de derechos afectados por la actuación edificadora propuesta y las demás personas interesadas personadas en el mismo.

1.6.1 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN EDIFICADORA

Los Programas de Actuación Edificatoria determinan y organizan la actividad de edificación de las parcelas o solares en el caso de que se haya declarado la situación de sustitución de la ejecución por incumplimiento del deber de edificar de sus propietarios, estableciéndose las condiciones para su efectivo desarrollo e identificando al agente edificador sustituto del propietario incumplidor.

• Definición, objetivos y funciones.

Así se regula en el artículo 140 RAE, el cual dispone que los Programas de Actuación Edificadora deberán comprender la totalidad de la parcela o solar, y habrán de satisfacer, al menos, los siguientes objetivos básicos:

a) La ejecución inmediata de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento previsto por el planeamiento de ordenación territorial y urbanística para la parcela o solar correspondiente y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, incluso el pago de las tasas e impuestos que graven la construcción, en todo caso.

b) La ejecución simultánea de las obras de urbanización complementarias que, en su caso, estuvieran aún pendientes.

c) En su caso, obtener gratuitamente a favor del Municipio el aprovechamiento que exceda del privativo de las personas propietarias de los terrenos o la compensación económica sustitutiva que proceda.

3. El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos deberá afrontarse por la persona propietaria o propietarias de la parcela o solar, en el modo que se establezca al aprobar el Programa, con la finalidad de cumplimentar el régimen urbanístico de la propiedad y su función social.

4. Los Programas de Actuación Edificadora:

a) Determinarán el proyecto básico de edificación que habrá de ser ejecutado y, en su caso, describirán las obras de urbanización complementarias a realizar con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.

b) Preverán el inicio de la ejecución material de las obras de edificación dentro de su primer año de vigencia y previa aprobación del proyecto de ejecución de la edificación, del proyecto de urbanización simplificado, en su caso, y del proyecto de reparcelación, y la conclusión de la totalidad de las obras antes de los cinco años desde la fecha establecida para su inicio.

Por causas excepcionales, el Municipio podrá aprobar Programas de Actuación Edificadora con plazos más amplios o prórrogas de los que hubiere aprobado.

c) Determinarán el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la actividad de ejecución.

d) Asegurarán el cumplimiento de sus previsiones mediante garantía financiera al primer requerimiento, prestada y mantenida por la persona adjudicataria seleccionada como agente edificador, en cualquiera de las formas permitidas por la legislación de régimen local.

El importe de la garantía provisional será del siete por ciento del coste de ejecución material por contrata, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o tributo que pudiera sustituirle, de las obras de edificación y urbanización complementarias; mientras que la definitiva será del diez por ciento de la referida cantidad.

5. Los Programas podrán ser promovidos por cualesquiera personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, que pretendan ser adjudicatarias de los mismos. Cuando los promuevan el Municipio, la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha o los organismos de ellas dependientes, su ejecución tendrá lugar por gestión directa, con las especialidades que se determinan en las secciones siguientes de este Reglamento.

6. Será de aplicación para la formulación del Programa de Actuación Edificadora lo dispuesto respecto de la obtención de información en el artículo 78 de este Reglamento para los Programas de Actuación Urbanizadora.

• Procedimiento para la aprobación de los Programas de Actuación Edificadora.

La exposición pública de la alternativa técnica de los Programas de Actuación Edificadora, audiencia y presentación de alternativas en competencia, se contempla en el artículo 144, en su apartado 2º, que establece:

2. Antes de la publicación del edicto, deberá notificarse la apertura de la información pública y la presentación de alternativas en competencia a quienes constaran en la información obtenida del Registro de la Propiedad, en el expediente de declaración de incumplimiento del deber de edificar, como personas titulares de derechos afectados por la actuación edificadora propuesta y a las demás personas interesadas personadas en el mismo.

Asimismo, se hará expresa referencia a la imposibilidad de la simultánea o posterior tramitación de Programas de Actuación Edificadora por el procedimiento de impulso particular regulado en el artículo 150 de este Reglamento.

Por lo que se refiere a la ejecución de las actuaciones edificatorias, en concreto edificación de parcelas y solares, el artículo 126 RAE, el derecho y el deber de edificar corresponderán a quien sea su propietario. La transferencia del derecho implica legalmente la del deber y así deberá hacerse constar en los actos de transmisión de la propiedad o cesión del inmueble y en el Registro de la Propiedad. A tal efecto, la Administración actuante deberá practicar la pertinente comunicación a este último.

Por otro lado, en el supuesto de la ejecución de los Programas de Actuación Edificadora por el agente edificador en sustitución por incumplimiento del deber de edificar, el artículo 158 y siguientes RAE regula las actuaciones del agente edificador y las relaciones con la Administración derivadas de la adjudicación del Programa de Actuación Edificadora. Concretamente en el artículo 162 se regulan una serie de prerrogativas y facultares del edificador entre las que se destaca:

2. El proyecto de reparcelación que el edificador deberá someter a la aprobación administrativa se redactará y tramitará de conformidad a lo dispuesto en el Título II de este Reglamento, con la salvedad de que podrán constituir fincas resultantes en los términos del artículo 43 de este Reglamento los diferentes pisos o locales que conformen el edificio que se construya conforme al proyecto de ejecución aprobado.

A tal fin, el proyecto de reparcelación, como una operación complementaria más, declarará la obra nueva en construcción y previa su división en el régimen de propiedad horizontal, determinará los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios resultante y adjudicará las fincas constituidas de acuerdo con éste régimen, haciendo constar la obligación del edificador de ejecutarlas. El proyecto realizará tales operaciones en la forma dispuesta por la normativa hipotecaria aplicable a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad.

El pago de los saldos resultantes de la cuenta de liquidación y la ocupación de la parcela o solar para la ejecución de las obras se regirán por lo dispuesto en el referido Título II de este Reglamento. Si la persona propietaria se negare a recibir la compensación económica que, en su caso, se le reconozca, surtirá los efectos del pago la consignación de su importe.

3. En el caso de que el agente edificador adquiera las parcelas o solares afectados, el pago del precio de adquisición o su consignación se acreditarán mediante el levantamiento de acta de ocupación de la finca, levantada en los términos y con las formalidades previstas en la legislación expropiatoria. Su otorgamiento se hará constar en la certificación administrativa que constituye el título inscribible del proyecto de reparcelación, a los efectos de que la adquisición pueda acceder al Registro de la Propiedad.

4. No obstante lo dispuesto en el número 2 anterior, no será preciso aprobar un proyecto de reparcelación si todas las personas titulares afectadas comparecen voluntariamente al otorgamiento de escritura pública en que se materialicen todas las operaciones precisas de modo que puedan acceder al Registro de la Propiedad.

La escritura pública podrá ser sustituida por un convenio urbanístico tramitado y aprobado de conformidad a lo dispuesto en la Sección 1ª del Capítulo III del Título I de este Reglamento, accediendo al Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa de su contenido que reúna los requisitos exigidos en la normativa hipotecaria para su inscripción.

Al igual que ocurre con el agente urbanizador, en el caso del agente edificador en sustitución por incumplimiento del deber de edificar, en el artículo 164 se regula el pago mediante la cesión de terrenos edificables u otros inmuebles resultantes:

3. Las adjudicaciones que realice el proyecto de reparcelación al agente edificador por este concepto se efectuarán sujetas a condición resolutoria explícita, que asegure su retorno al dueño inicial, la cual deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. No será precisa la condición si el edificador, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, deposita en el Municipio garantía financiera al primer requerimiento que asegure el coste de ejecución de la edificación o parte de ésta de que se trate.

Y en el supuesto de pago en metálico de los costes de la actuación edificatoria se ajustará a las reglas previstas en el artículo 165. En este sentido, el agente edificador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se amplíe la garantía financiera prestada en la cuantía que apruebe el Municipio y, entre tanto, que las fincas adjudicadas a la persona propietaria se afecten el pago de los costes de edificación que no se encuentren garantizados, como carga real que se inscribirá en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

Por otro lado, en el supuesto de que procediera la recepción de las obras de urbanización si éstas forman parte del Programa de Actuación Edificadora, el artículo 167 y con respecto a la edificación, procederá la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finalización de la construcción mediante certificación administrativa que surtirá los mismos efectos de escritura de obra nueva terminada.

El artículo 182 dispone que el acta de recepción de las obras de urbanización se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal en las Inscripciones de todas las fincas afectadas.

Dichas obras de urbanización ejecutadas se someterán al plazo de garantía que se hubiere previsto con ocasión de la aprobación definitiva del Programa, o en su caso del convenio por el que se formalice la adjudicación de éste, y no podrá ser inferior a un año a contar desde el día siguiente a la formalización del acta de recepción o desde el día siguiente a aquel en se produzca la recepción tácita. Dentro de dicho periodo de tiempo el urbanizador queda obligado a subsanar las deficiencias que se pongan de manifiesto y que sean consecuencia de una incorrecta ejecución a requerimiento del Municipio, salvo que las citadas deficiencias deban su origen en una acción del Municipio. Transcurrido dicho periodo de tiempo se extingue la responsabilidad del urbanizador salvo las que tengan su origen en vicios o defectos ocultos, en cuyo caso la responsabilidad del citado agente se prolongará durante los 15 años a contar desde la recepción (ex artículo 184). Transcurrido este plazo de quince años sin que se haya manifestado ningún daño o perjuicio, quedará totalmente extinguida la responsabilidad del urbanizador.

En cuanto al deber de conservación de las obras de urbanización, está previsto en el artículo 185 RAE, el cual dispone que:

1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, incumbe con carácter general al Municipio.

Se exceptúan de esta regla los supuestos de actuaciones urbanizadoras autónomas de uso predominante turístico o residencial de densidad poblacional baja de carácter aislado o consistentes en complejos industriales o terciarios de similar carácter, en los cuales, en virtud de las determinaciones del correspondiente instrumento de planeamiento, la obligación de conservación corresponde a las personas propietarias de terrenos lucrativos, edificaciones e instalaciones, en tanto se mantengan dichas circunstancias.

En este caso, dichas personas propietarias deberán constituir al efecto, y con carácter previo al acto de recepción de dichas obras, una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación en los términos contenidos en la Sección 4 del Capítulo III del Título I del presente Reglamento.

2. En las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación la participación de las personas propietarias privadas de parcelas lucrativas en la obligación de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, cuando no estén a cargo del Municipio, se determinará en función de la participación que tuviesen fijada en el proyecto de reparcelación, o en su caso, en la que se hubiere fijado en la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, la cual deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si sobre los solares se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de las personas propietarias en la referida obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada comunidad, siendo ésta el sujeto inicialmente obligado.

Hemos de destacar que, conforme al artículo 186, el incumplimiento injustificado del deber de conservación y rehabilitación regulado en el artículo 137 del TRLOTAU, habilitará a la Administración actuante para optar por la sustitución de la persona propietaria incumplidora mediante la formulación de los Programas de Actuación Rehabilitadora, siendo el contenido de tales programas el previsto para los de Actuación Edificatoria regulado en el artículo 141 de dicho Reglamento.

En el artículo 188 se regulan las particularidades a la tramitación de Programas de Actuación Rehabilitadora.

El procedimiento relativo a la convocatoria del concurso, la tramitación del mismo, la adjudicación y las demás circunstancias que definen el Programa de Actuación Rehabilitadora se realizarán de acuerdo a lo establecido para los Programas de Actuación Edificadora, con las siguientes particularidades:

a) Tendrán la consideración de personas interesadas en el expediente las arrendatarias existentes en la finca, a quienes se remitirán las notificaciones que a lo largo del procedimiento deben practicarse.

A estos efectos, se requerirá a las personas propietarias que manifiesten la situación de ocupación de las fincas, sin perjuicio de lo que resulte de la información que debe ser solicitada al Registro de la Propiedad para conocer quiénes sean titulares del dominio y de las cargas de las fincas afectadas.

El legislador junto a la importancia que tiene las obras de edificación y conservación dedica una sección del Reglamento a potenciar la rehabilitación preferente, para ello, el artículo 189 habilita a los Municipios y la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para delimitar Áreas de Rehabilitación Preferente con la finalidad de la recuperación del patrimonio arquitectónico y urbano en ellas existente, así como su rehabilitación social y económica. Además, la gestión de las ARP (Áreas de Rehabilitación Preferente), delimitadas en el artículo 141.2 del TRLOTAU, se determinará y organizará de forma analógica a las Actuaciones de Rehabilitación Integrada, acompañadas, en su caso, de Planes Especiales de Reforma Interior, dedicándose el artículos 190 a la formas de gestión y el 191 a la formulación de las Actuaciones de Rehabilitación Preferente.

1.6.2 EL DEBER DE REHABILITACIÓN Y EL AGENTE REHABILITADOR

En el Capítulo V del TRLOTAU se regula la conservación de obras y construcciones, tanto de las urbanizaciones como edificaciones e inmuebles.

En su artículo 137 se establece que los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, en todo caso, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

En conexión con esta obligación-deber de los propietarios, hay analizar el concepto de situación legal de ruina. Así en su artículo 139 determina que procederá la declaración de la situación legal de ruina de una construcción o edificación cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de manifiesto deterioro cuando supere el límite del deber normal de conservación; o bien, cuando se acredite por el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes.[3]

Corresponderá en este caso [supuesto de acreditación por el propio propietario] al Municipio la declaración de la situación legal de ruina, que conllevará la adopción de las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, así como la de aquellas medidas y obras urgentes para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad.

En el caso de los bienes de interés cultural (conocidos comúnmente como los BIC), los Municipios, y el órgano de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha competente en materia de patrimonio deberán dictar las órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deterioradas, al amparo del artículo 140, y en el caso del incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución faculta a la Administración actuante para adoptas algunas de las siguientes medidas: a) ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite normal del deber de conservación, b) imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mensual por un valor máximo cada una de ellas de hasta el diez por ciento del coste estimado de las obras y c) sustitución del propietario incumplidor mediante la formulación de Programas de Actuación Rehabilitadora de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículo 132 a 134 para la ejecución de actuaciones edificatorias.

 Además de lo establecido anteriormente en cuanto al concepto de situación legal de ruina, el legislador ha previsto la situación de ruina física inminente, sin que ello suponga ni presuponga la situación legal de ruina o la adopción de medidas provisionales y de carácter urgente. Así, en el artículo 142, se recoge que cuando una construcción o edificación amenace con arruinarse de modo inminente, con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado o declarado de interés histórico o artístico, [la Administración competente] estará habilitada para disponer todas las medidas que sean precisas, incluso el apuntalamiento de la construcción o edificación y su desalojo. Además, se podrá proceder a su demolición salvo que se trate de un patrimonio catalogado o declarado de interés histórico o artístico, y siempre que dicha demolición resulte estrictamente indispensable para proteger valores superiores y, sobre todo, la integridad física de las personas.

El Municipio será responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas anteriores sin exonerar de responsabilidad al propietario, y pudiendo dicha administración actuante reclamar el importe de las indemnizaciones satisfechas hasta la cuantía que alcance el deber normal de conservación.

 

2.- LEY 5/2020, DE 24 DE JULIO, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA DECLARACIÓN DE PROYECTOS PRIORITARIOS EN CASTILLA-LA MANCHA

En esta Ley se consideran prioritarios aquellos proyectos que contribuyan de modo especial a la reactivación de la actividad económica de la región o pertenezcan a sectores económicos estratégicos por su especial relevancia para el desarrollo económico, social y territorial de Castilla-La Mancha.

De esta forma, para ser considerados prioritarios, los proyectos deberán superar unos umbrales de inversión y creación de puestos de trabajo, definidos en el Artículo 5 de la Ley.

Aquellos proyectos que sean catalogados como prioritarios disfrutarán de los beneficios de impulso preferente y urgente, calificación urbanística, la declaración de utilidad pública o interés social.

 

2.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La actual situación socioeconómica sitúa a Castilla-La Mancha en la necesidad de que las fuerzas políticas adopten medidas urgentes para hacer frente a las necesidades de la Comunidad Autónoma. Como consecuencia de ello, el 3 de junio de 2020, las fuerzas políticas suscribieron un acuerdo político para conseguir la recuperación de Castilla-La Mancha post Covid-19. Entre sus medidas se incluía la aprobación de una ley que estableciera la tramitación preferente y la agilización y simplificación administrativa de iniciativas empresariales, con el objeto de atraer y captar inversiones consideradas como estratégicas para la Comunidad; por ello se dicta la presente Ley, para incentivar la dinamización económica y empresarial dentro de su territorio, coordinando y articulando los recursos disponibles del conjunto de la sociedad y de sus empresas y, en especial, de sus emprendedores. Igualmente, para impulsar la atracción de nuevos proyectos empresariales considerados estratégicos, facilitando e impulsando la simplificación administrativa y agilizando los trámites para la implantación de nuevas actividades económicas que redundan en la generación de empleo y mayor crecimiento que apueste decididamente por el desarrollo y la innovación en nuestro territorio.

La presente Ley, en base a lo anterior, no sólo crea los instrumentos necesarios para afrontar los desafíos económicos regionales, sino que, además, se centra en la simplificación administrativa de las actividades económicas. Esto se pone de manifiesto en la eliminación o reducción de trámites burocráticos a la hora de iniciar un negocio, lo que se traduce en evidentes beneficios tanto para la económica regional y local como para el conjunto de la sociedad.

Además, hay que tener presente que ya la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del régimen jurídico del sector público, impone a las administraciones públicas la obligación de respetar en su actuación los principios de simplicidad, claridad y proximidad a los ciudadanos.

En virtud del Estatuto de Autonomía de Castilla-La Mancha, aprobado por la Ley 9/1982, de 10 de agosto, en su artículo 31.1.12ª, se atribuye la competencia exclusiva en la planificación de la actividad económica y fomento económico de la región dentro de los objetivos marcados por la política económica nacional y del sector público de Castilla-La Mancha; además, el artículo 31.1.2º le otorga la competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda; y su artículo 32.7 recoge el desarrollo legislativo y la ejecución en materia de protección del medio ambiente y de los ecosistemas.

Por ello, esta Ley pretende crear un marco de tramitación preferente y de agilización y simplificación administrativa, para facilitar la captación y atracción de proyectos e inversiones empresariales que se declaren prioritarios, bien porque contribuyan de modo especial a la reactivación de la actividad económica de la región o porque pertenezcan a sectores estratégicos por su relevancia para el desarrollo económico, social y territorial de Castilla-La Mancha.

Para dichos cometidos se ha creado la Unidad de Acompañamiento Empresarial con el objeto de dar apoyo e impulso a los proyectos que pretendan su declaración como prioritarios; así como la coordinación, seguimiento e impulso de los proyectos que hayan obtenido esta declaración.

Considerar un proyecto como prioritario conforme a los requisitos y procedimientos regulados en la Ley conllevará una tramitación administrativa preferente y urgente, con reducción de los plazos administrativos, pudiendo incluso comportar la declaración de utilidad pública o interés social, con los efectos previstos en la Legislación de Expropiación Forzosa, cuando dicho proyecto prioritario afecte a sectores económicos estratégicos. Además, la Ley prevé que se beneficiarán de unas medidas de incentivación económica y financiera, así como en materia de ordenación territorial y urbanística.

Se establecen mecanismos para el adecuado seguimiento y coordinación de los proyectos declarados como prioritarios, encargándose la Unidad de Acompañamiento Empresarial, en coordinación con los diferentes órganos de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, de prestar apoyo a la persona promotora; y, además, a dicho organismo le incumbe el seguimiento continuo del proyecto hasta la total implementación, la cual deberá ejecutarse conforme a la solicitud presentada sin perjuicio de las modificaciones que pueda autorizar el órgano que efectuó la declaración de proyecto prioritario.

Para la adecuada implantación y el desarrollo de los proyectos en cada uno de los sectores económicos estratégicos, se ha puesto a disposición de la ciudadanía un visor cartográfico en el que se recogen las condiciones ambientales a que pueda estar sometido su proyecto en función de su ubicación. Asimismo, la Ley establece una clasificación del territorio en función de la regulación ambiental o valor de los recursos y de la aptitud para absorber los condicionantes ambientales de un territorio.

 

2.2 ARTICULADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO DE ESPECIAL INTERÉS

En su artículo 6, al regular las solicitudes de la declaración de proyecto prioritario, se establece que se deberá presentar por medios electrónicos una serie de documentación, entre la cual se recoge la memoria del proyecto, que incluirá obligatoriamente la localización, titularidad o disponibilidad, delimitación del ámbito y detalle de los terrenos y la estructura de la propiedad. Lo que se acreditará por los medios de publicidad que facilite el Catastro y el Registro de la Propiedad. También contendrá la memoria la solicitud, en su caso, de la declaración de utilidad pública o interés social, identificando la relación de bienes y derechos afectados.

En cuanto a los efectos de la declaración como proyecto prioritario, el artículo 13 establece que la declaración de proyecto prioritario perteneciente a sectores estratégicos podrá incluir la declaración de utilidad pública o interés social con los efectos previstos en la Ley de Expropiación Forzosa, además de la tramitación administrativa preferente y reducción de los plazos administrativos.

En cuanto a los efectos en materia de ordenación del territorio y urbanística:

Artículo 17. Implantación en suelo rústico.

1. Cuando el proyecto prevea su implantación en suelo rústico la declaración como proyecto prioritario implica la obtención de la calificación urbanística prevista en la normativa de ordenación territorial y urbanística, así como, en su caso, la autorización para excepcionar los parámetros de ocupación máxima y parcela mínima previstos en la Instrucción Técnica de Planeamiento.

2. A la actuación propuesta se le aplicará el resto del régimen del suelo rústico a todos los efectos incluido el devengo del canon que, en su caso, proceda por la obtención de la calificación urbanística.

Artículo 18. Planes y proyectos de singular interés.

Cuando la persona interesada hubiera propuesto en su solicitud la utilización de los instrumentos urbanísticos previstos en el Capítulo II del Título III del Decreto Legislativo 1/2010 [ahora Decreto Legislativo 1/2023 TRLOTAU], la declaración del proyecto como prioritario por el Consejo de Gobierno tendrá los efectos de declaración de interés regional previstos en el artículo 33.2 del citado Decreto Legislativo, reduciéndose a la mitad todos los plazos previstos en la regulación del procedimiento de aprobación del correspondiente Plan o Proyecto de Singular Interés.

Por su parte, la Disposición adicional primera establece que la Consejería pondrá a disposición de la ciudadanía un visor cartográfico en el que se especifique los condicionantes ambientales a los que puede verse sometido su proyecto por su ubicación, en función de la clasificación establecida por la disposición adicional segunda de la presente ley.

Como consecuencia de lo anterior en la Disposición adicional segunda se establece la clasificación del territorio en función de la regulación ambiental o valor de los recursos y de la aptitud para absorber proyectos empresariales o industriales. Por ello el territorio de Castilla-La Mancha se clasifica en:

a) Zonas aptas: el territorio de la Comunidad Autónoma no incluido en las otras zonas que cuenta con recursos naturales no sometidos a regulación especial y por lo tanto es apto para la absorción de proyectos empresariales o industriales.

b) Zonas potencialmente aptas, pero con limitaciones ambientales: zonas con recursos naturales de interés general para la protección de determinados valores naturales que deben considerarse aptas para la absorción de determinados proyectos con condicionantes ambientales.

c) Zonas sometidas a regulación específica ambiental: zonas que albergan valores ambientales especialmente sensibles y que se corresponden con áreas declaradas como protegidas por la aplicación de la normativa vigente.

2. La clasificación definida en el apartado anterior se concreta en función de las diferentes figuras de protección y la aplicación de otra normativa de carácter específico:

Zonificación del territorio de Castilla-La Mancha:

a) Zonas aptas: El territorio de la Comunidad Autónoma no incluido en las otras zonas.

b) Zonas potencialmente aptas, pero con limitaciones ambientales: a. Red Natura (cuando el plan de gestión no lo considere incompatible explícitamente). b. Áreas Importantes para la conservación de aves (IBAS). c. Zonas de dispersión del águila imperial y águila perdicera. d. Zonas Periféricas de Protección de Espacios Naturales Protegidos. e. Zonas de presencia estable y reproductora del lince ibérico no declaradas Áreas Críticas. f. Montes de utilidad pública con cubierta forestal. g. Refugios de fauna. h. Reservas de la Biosfera (zonas tampón y núcleo) no incluidas en el apartado siguiente.

c) Zonas sometidas a regulación específica ambiental: a. Parques Nacionales. b. Espacios Naturales Protegidos. c. Red Natura (cuando así lo determine su plan de gestión, en función de la actividad a desarrollar). d. Hábitats y elementos geomorfológicos de protección especial. e. Vías pecuarias. f. Humedales integrados en la Lista Ramsar. g. Áreas críticas para la flora y fauna amenazada h. Dominio Público Hidráulico y su zona de servidumbre i. Inventario de Zonas Húmedas.

3. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entiende sin perjuicio de las limitaciones o condicionantes que vengan establecidas por la normativa sectorial o instrumentos de planificación autonómicos vigentes.

En la Disposición Adicional Décima se aprecia el carácter prioritario de proyectos de instalaciones de producción de energía eléctrica a partir de fuentes de energía renovables e instalaciones de transporte y distribución de energía pertenecientes al sector económico estratégico de la energía.

 

3.- LEY 9/2020, DE 6 DE NOVIEMBRE, DE PATRIMONIO DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA-LA MANCHA

3.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El Patrimonio de la Junta de Comunidades es una de las instituciones jurídicas previstas en el Estatuto de Autonomía de Castilla-La Mancha, aprobado por Ley Orgánica 9/1982, de 10 de agosto. En este sentido, el artículo 43.1 establece que el patrimonio de la Comunidad Autónoma estará integrado por el patrimonio de la Junta de Comunidades en el momento de aprobarse el Estatuto, los bienes afectos a los servicios traspasados y los bienes adquiridos por la Junta de Comunidades por cualquier título jurídico válido. El apartado segundo de ese mismo precepto continúa diciendo que el régimen jurídico del patrimonio, su administración, defensa y conservación serán regulados por una ley de las Cortes de Castilla La Mancha, en el marco de la legislación básica del Estado.

En cumplimiento del mandato estatutario recogido en el artículo 43.2, las Cortes de Castilla-La Mancha aprobaron la Ley 6/1985, de 13 de noviembre, de Patrimonio de la Comunidad Autónoma, que fue objeto de desarrollo al año siguiente por medio del Decreto 104/1986, de 23 de septiembre, por el que se aprobó el Reglamento para su aplicación.

En la actualidad la realidad institucional, organizativa y competencial -y por tanto patrimonial- de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, es de mucha mayor entidad y complejidad que en el año de 1985, ya que respecto a la materia objeto de regulación, es decir, gestión del patrimonio público, ha sufrido un gran desarrollo y evolución en todo este tiempo, sirviendo de parámetro a estos efectos el nuevo bloque normativo dictado por el Estado, constituido por la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, y su Reglamento de desarrollo, aprobado por Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto.

El objetivo de esta iniciativa legislativa será dotar a la Comunidad Autónoma de un nuevo marco normativo en materia patrimonial más completo, totalmente renovado y actualizado a las circunstancias actuales, adaptado a la legislación básica y de aplicación general del Estado, y que sea el instrumento idóneo para una gestión eficaz del patrimonio regional, abordando, suficientemente todos los aspectos integrantes de la citada gestión: desde la protección, defensa y conservación del patrimonio, en tanto que soporte material de los fines de uso general, los servicios públicos u otras funciones públicas; pasando por las normas relativas a la utilización y administración de los bienes y derechos por la Administración y los ciudadanos; y abordando los negocios jurídicos patrimoniales, es decir todas aquellas cuestiones de derecho público relativas a la adquisición y enajenación de bienes y derechos por parte de la Junta de Comunidades, estableciéndose las debidas garantías para la seguridad jurídica y la defensa de los derechos e intereses de la misma en el tráfico jurídico; o la necesidad de hacer frente a las especialidades de las empresas públicas de Castilla-La Mancha, asumiendo con plenitud todas las facultades y prerrogativas administrativas en materia patrimonial.

La ley tiene una nueva estructura, que intenta no alejarse de la establecida en la ley estatal básica para facilitar la interconexión e interpretación conjunta de ambos textos.

La ley comienza con un título I que versa sobre las disposiciones generales.

El título II regula la protección y defensa del patrimonio, el capítulo I aborda cuestiones generales, como las obligaciones y deberes de la propia Administración a través de sus órganos y agentes, lo que se hace extensivo a los concesionarios y demás usuarios de los bienes, así como el deber de colaboración de los ciudadanos en general, o la obligación de los registros y los archivos públicos de suministrar información a la Comunidad Autónoma cuando se requiera para la adecuada protección y defensa de sus bienes y derechos. Los capítulos II y III prevén, respectivamente, el Inventario General y el régimen registral.

En relación al régimen registral, además de la ya clásica obligación de inscribir los bienes y derechos, se incorporan en la ley la facultad para instar, cuando concurran los supuestos que se especifican, la cancelación y rectificación de determinadas inscripciones. Los capítulos IV a VII están dedicados a las «facultades y prerrogativas» de las Administraciones Públicas «para la defensa de su patrimonio» previstas en la legislación básica del Estado.

La regulación de las prerrogativas de investigación, deslinde y recuperación de la posesión es más amplia y precisa que la recogida en la anterior Ley de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de 1985.

El título III tiene por objeto el destino de los bienes y derechos en el ámbito de la propia Comunidad Autónoma desde una doble vertiente: la finalista, es decir, la función o servicio a que se destinarán (la afectación), y la subjetiva u orgánica, esto es, los órganos, organismos o entidades de la Comunidad a los que se asignarán para la ejecución de sus competencias (la adscripción). El capítulo I se dedica a la afectación, la desafectación y la mutación demanial. Junto a la afectación expresa se contempla, como novedad, la afectación tácita y presunta, para así poder extender los efectos de la demanialidad a aquellos bienes y derechos que estén, de facto, vinculados al uso general o a los servicios públicos. Asimismo, se importa la figura de la mutación demanial subjetiva, reconocida en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y acogida por las Comunidades Autónomas que han legislado con posterioridad a dicha ley, por cuya virtud se admitirá la afectación de bienes y derechos del patrimonio regional a otras Administraciones Públicas para el cumplimiento de sus fines y competencias, sin que ello incida en la naturaleza y titularidad del bien. No obstante, esta figura no es completamente nueva en nuestra legislación, puesto que la Ley de Patrimonio de 1985 ya preveía en el artículo 44 la cesión de uso de bienes demaniales.

El siguiente título de la ley, el IV, aborda el régimen de uso y aprovechamiento de los bienes y derechos demaniales (capítulos I a III) y patrimoniales (capítulo IV). El régimen jurídico que se establece es prácticamente nuevo, puesto que la regulación de la Ley de Patrimonio de 1985 sobre el uso y aprovechamiento de los bienes y derechos era muy sumaria.

El capítulo I trata de la utilización de los bienes destinados al uso general, distinguiendo los distintos tipos de uso, que clasifica en uso común, uso especial y uso privativo, mientras que el capítulo II se dedica a los bienes destinados a los servicios públicos, determinando el régimen jurídico general aplicable a los mismos y su excepcional ocupación por terceros. Como corolario, el capítulo III establece de forma pormenorizada el régimen de las autorizaciones y concesiones demaniales, destaca el plazo de duración máxima, que se fija en diez años para las autorizaciones y setenta y cinco para las concesiones (sustituyendo a los actuales plazos de treinta y cincuenta años, respectivamente), y la novedosa reglamentación de los procedimientos de adjudicación de autorizaciones y concesiones. Este título finaliza con el capítulo IV, que trata del aprovechamiento y explotación de los bienes y derechos de derecho privado o patrimoniales.

El título V se ocupa, por primera vez en nuestro ordenamiento patrimonial, de los edificios de uso administrativo, que serán aquellas edificaciones, locales o espacios que se destinen a las sedes, oficinas, servicios administrativos y dependencias auxiliares de las consejerías, organismos y demás entidades públicas de la Junta de Comunidades.

El título VI es el más extenso de la ley, constituyendo una de las razones o fundamentaciones principales de esta iniciativa legislativa. Su contenido son los negocios jurídicos patrimoniales, abordando todas las cuestiones de derecho público relativas a la adquisición, enajenación y gravamen de los bienes y derechos patrimoniales por parte de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.

En cuanto al contenido de este título, el capítulo I recoge unas disposiciones generales aplicables a todos los contratos y negocios patrimoniales, cuyo punto de partida será el reconocimiento de la potestad negocial y la proclamación de la libertad de pacto, así como el régimen jurídico aplicable a los negocios patrimoniales, acogiendo la clásica doctrina de los actos separables.

Las particularidades de cada tipología se van desarrollando en los sucesivos capítulos, que clasifica en «negocios jurídicos de adquisición» (capítulo II), «jurídicos de enajenación» (capítulo III), incluida la constitución de cargas y gravámenes, la «permuta de bienes y derechos» (capítulo IV) y el «arrendamiento de inmuebles» (capítulo V).

El último título de la ley, el VII, contiene la regulación del patrimonio empresarial de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, en el que tiene especial protagonismo el régimen de las empresas públicas.

En cuanto a las disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales, destaca la disposición relativa a los patrimonios de gestión separada, siendo también de especial interés la disposición que aborda los convenios en materia patrimonial o la relativa a las actuaciones de ejecución del planeamiento en las que participe la Junta de Comunidades como titular de bienes o derechos afectados.

 

3.2 SOBRE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Artículo 20. Obligatoriedad de la inscripción en general. Los bienes y derechos del Patrimonio de la Junta de Comunidades que sean susceptibles de inscripción deberán inscribirse en los correspondientes registros públicos, así como todos los actos y contratos referidos a aquellos que puedan tener acceso a dichos registros, de conformidad con su normativa reguladora. No obstante, la inscripción de los derechos de arrendamiento sobre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad será potestativa, conforme a la legislación hipotecaria.

Este artículo establece la obligatoriedad de la inscripción de los bienes y derecho del Patrimonio de la Junta de Comunidades, siendo una de las excepciones frente a la inscripción voluntaria de bienes y derechos en el Registro de la Propiedad, inscripción que con carácter obligatorio deberán promover y rogar los responsables de las Administración Públicas y, cuando tuviera conocimiento de ello, el Registrador de la Propiedad requerirá al órgano competente para que se proceda a practicar su inscripción.

Inscripción que se realizará mediante escritura pública, testimonio de la sentencia judicial o auto, o por resolución administrativa; y, en el supuesto de contrato de arrendamiento sobre bienes inmuebles, deberán constar en escritura pública; y todo ello tras haberse practicado la liquidación efectiva del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al amparo de lo establecido en el artículo 249.1 de la Ley Hipotecaria.

Hay que señalar que en el caso de que los bienes no estuvieran inmatriculados o para reanudar el tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad, se practicará conforme a lo establecido en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria al señalar:

Artículo 206. 1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

2. En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.

3. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.

4. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

5. Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.

Artículo 21. Cuestiones relacionadas con el régimen registral de los bienes inmuebles.

1. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los bienes inmuebles y derechos que recaigan sobre los mismos, titularidad de la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha,se llevará a cabo por el órgano directivo competente en materia de patrimonio, salvo aquellos que sean adquiridos por expropiación forzosa y los integrantes de los patrimonios de gestión separada a los que se refiere la disposición adicional primera de esta ley. En el caso de los bienes y derechos de titularidad de los organismos públicos o las entidades de derecho público, la inscripción deberá solicitarse por el órgano que se establezca en sus propias normas de creación, organización o funcionamiento, y en su defecto, por sus presidentes o directores.

2. La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha podrá, mediante certificación administrativa emitida por el órgano competente, instar la cancelación o rectificación de las inscripciones a su favor en los siguientes casos, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación hipotecaria:

a) Cuando quede acreditada la inexistencia actual o la imposibilidad de localización física de un inmueble.

b) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre un inmueble que esté inscrito a nombre de la Junta de Comunidades o en caso de doble inmatriculación. En estos supuestos, el expediente deberá ser informado por el órgano o unidad que tenga atribuido el asesoramiento jurídico del órgano competente para la expedición de la certificación.

Las comunicaciones que los Registradores de la Propiedad deban efectuar a la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha durante la tramitación de los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria, se dirigirán al órgano o entidad que haya instado el correspondiente procedimiento, y en su defecto, a la consejería competente en materia de hacienda.

• Deslinde de inmuebles.

Artículo 27. Iniciación e instrucción del procedimiento.

3. En el supuesto de que la finca objeto de deslinde estuviera inscrita, el acuerdo de iniciación se comunicará al Registro de la Propiedad para que tome razónde dicha circunstancia.

El registrador en base a la certificación administrativa preceptiva practicará nota marginal de la afección de la finca en el procedimiento de deslinde, indicando órgano, fecha, procedimiento, fincas afectadas.

Artículo 28. Terminación del procedimiento.

3. La resolución aprobatoria del deslinde, una vez sea firme, se anotará en el Inventario General, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad, y habilitará para la ejecución del amojonamiento, con intervención de los interesados que así lo soliciten.

 Dicha terminación del procedimiento lo hará constar el registrador mediante la certificación administrativa, fecha, expediente, superficie con la que queda la finca matriz y la superficie objeto del deslinde se procederá a practicar nuevo asiento de inscripción.

• Incorporación por supresión del organismo.

Artículo 54. Incorporación por supresión del organismo.

1. Los bienes y derechos de los organismos públicos y entidades de derecho público que sean objeto de supresión se incorporarán al patrimonio de la Administración de la Junta de Comunidades.

3. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la Administración regional se practicará con la presentación de la disposición por la que se hubiese producido la supresión del organismo.

• Reservas demaniales (art 57).

Artículo 57. Reservas demaniales.

1. La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha puede reservarse el uso de bienes de dominio público para la ejecución de sus fines y competencias, cuando existan razones de utilidad pública o interés general que así lo justifiquen.

2. La reserva deberá ser acordada por el Consejo de Gobierno, a propuesta de la consejería competente en materia de hacienda e iniciativa de la consejería, organismo o entidad que tenga interés en su adopción. El acuerdo determinará, al menos, los bienes que comprende, los fines y competencias para los que se declara y el plazo máximo, que no podrá exceder del tiempo necesario para la ejecución o cumplimiento de las mencionadas competencias o fines que la justifican. El acuerdo se publicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

• Derecho de adquisición preferente (art. 72).

Artículo 72. Cuando se acuerde la enajenación onerosa de los bienes patrimoniales a los que se refiere el apartado 4 del artículo anterior, los titulares de derechos vigentes sobre los mismos que deriven de concesiones otorgadas cuando tenían la condición de demaniales, tendrán derecho de adquisición preferente en los términos previstos en los apartados 1 y 3 del artículo 103 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. El derecho podrá ser ejercitado dentro de los veinte días naturales siguientes a aquel en que se les notifique la decisión de enajenar el bien, con indicación del precio y las demás condiciones esenciales de la enajenación. A falta de notificación, o cuando la enajenación se efectúe en condiciones distintas de las mencionadas en la comunicación, el derecho podrá ejercitarse desde la perfección de la venta hasta que trascurran treinta días naturales posteriores a la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

 Para que se practique la inscripción es preciso que se acredite haber practicado la notificación fehaciente al titular del derecho del derecho de adquisición preferente las condiciones de la enajenación o que se aporte certificación administrativa en el que el titular del derecho haga renuncia expresa al mismo, pero siendo necesario que se acredite haber practicado la notificación con carácter previo o en su defecto haber transcurrido el plazo de 30 días desde la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad.

• Aprovechamiento y explotación de bienes patrimoniales.

Artículo 76. Formalización y subrogación.

1. Los contratos se formalizarán en documento administrativo, salvo que la normativa aplicable al negocio o el acceso al Registro de la Propiedad exijan otra forma distinta.

2. La subrogación de un tercero en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato sólo será posible cuando, estando prevista en las condiciones acordadas, sea autorizada expresamente por el órgano competente para la adjudicación.

• Negocios jurídicos patrimoniales.

Se trata el documento administrativo de cesión gratuita con otra Administración pública como título inscribible.

Artículo 89. Formalización de determinados negocios jurídicos sobre inmuebles.

1. Los negocios jurídicos de adquisición, gravamen y enajenación que afecten a bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos se formalizarán en escritura pública, cuando esta forma sea requisito constitutivo del negocio o sea necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

2. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales que se realicen con otras Administraciones Públicas, organismos o entidades públicas vinculadas o dependientes, se podrán formalizar en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. En el otorgamiento de las escrituras y la formalización de los documentos administrativos, ostentará la representación de la Administración de la Junta de Comunidades el titular del órgano directivo competente en materia de patrimonio o el titular del órgano o funcionario en quien delegue.

4. El arancel que deba satisfacer la Junta de Comunidades por la formalización de los negocios jurídicos patrimoniales se reducirá en el porcentaje previsto en la normativa arancelaria notarial.

• Expedientes de expropiación forzosa.

Artículo 91. Adquisiciones sometidas a legislación específica.

Con independencia de lo establecido en el artículo 84 sobre el régimen jurídico aplicable a los negocios jurídicos patrimoniales, se regirán por su normativa específica:

a) Las adquisiciones de bienes muebles u otros derechos patrimoniales que se encuentren dentro del ámbito del contrato típico de suministro o de cualquier otro de los regulados en la legislación de contratación del sector público.

b) Las adquisiciones que provengan del ejercicio de la facultad de expropiación forzosa, así como su reversión. Los expedientes de expropiación forzosa se tramitarán por la consejería competente por razón de la materia. A la misma consejería corresponderá conocer de la reversión, aunque los bienes y derechos expropiados hubieran sido afectados a otros fines y adscritos a otra consejería, organismo o entidad de la Comunidad Autónoma. De las actas de pago y ocupación, debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, así como de la reversión, se dará cuenta al órgano directivo competente en materia de patrimoniopara su anotación en el Inventario General.

• Enajenación onerosa de inmuebles y derechos reales.

Artículo 106. Preparación de la venta.

1. El expediente de venta se iniciará de oficio por el órgano directivo competente en materia de patrimonio, a iniciativa propia, a propuesta motivada de las consejerías, organismos o entidades que tengan adscritos los bienes o derechos, o a solicitud de un particular interesado. En este último caso, se informará al solicitante sobre la decisión que se haya tomado en relación a la iniciación del procedimiento.

2. Será requisito para la venta la previa depuración física y jurídica del bien o derecho real, practicándose su deslinde, si fuera necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, si todavía no lo estuviese. No obstante, podrá aprobarse la venta sin sujeción a los requisitos establecidos en el párrafo anterior cuando se trate de bienes que vayan a segregarse de otros de titularidad de la Administración, organismo o entidad enajenante, o que estén pendientes de deslinde, o pendientes de inscripción, o sujetos a cargas y gravámenes, siempre que estas circunstancias se indiquen en el pliego de condiciones o, en el supuesto de adjudicación directa, se pongan en conocimiento del interesado y sean aceptadas por este.

3. Preparado el expediente, el órgano directivo competente en materia de patrimonio declarará motivadamente la alienabilidad del bien y elevará propuesta al órgano competente para su aprobación. La motivación de la declaración de alienabilidad será comprensiva, al menos, de las circunstancias previstas en el artículo 101.

Artículo 112. El acuerdo de cesión.

1. El acuerdo de cesión establecerá, al menos, el fin al que obligatoriamente deberá ser destinado el bien o bienes por parte del cesionario, el plazo para el cumplimiento o efectividad inicial del citado destino, que no podrá ser superior a cinco años, y las causas de resolución. Además, la transmisión podrá someterse al cumplimiento de otras obligaciones y sujetarse a condición, término o modo, con arreglo a lo dispuesto por la legislación civil.

2. La cesión se formalizará en los términos previstos en el artículo 89, momento en el que surtirá sus efectos, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad por parte del cesionario. En la inscripción se hará constar el fin al que deben destinarse los bienes y las demás cargas y condiciones a las que queda sometida la cesión, y la advertencia de que el incumplimiento de las mismas dará lugar a su resolución. No obstante, el acuerdo de cesión podrá demorar los efectos a la inscripción registral.

3. La cesión, una vez formalizada, se publicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha.

Artículo 114. 4.La resolución por la que se acuerde la extinción de la cesión y la reversión del bien al Patrimonio de la Junta de Comunidades será título suficiente para la inscripción de dichos actos en el Registro de la Propiedad.

• Convenios de contenido patrimonial inmediatamente ejecutivos con otras entidades públicas como título inscribible

Disposición adicional segunda. Convenios de contenido patrimonial con otras entidades públicas.

1. La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha podrá celebrar convenios con otras Administraciones Públicas y demás entidades del sector público con la finalidad de ordenar sus relaciones patrimoniales en un determinado ámbito o para realizar las actuaciones comprendidas en esta ley. Los convenios podrán tener un contenido o clausulado meramente orientativo de actuaciones futuras que sólo comporten declaraciones de intención, en cuyo caso se considerarán protocolos, o podrán recoger compromisos de operaciones concretas y determinadas, siendo en este caso inmediatamente ejecutivos y obligatorios para las partes, en los términos que, en ambos supuestos, se prevea en los mismos.

2. Cuando se trate de convenios inmediatamente ejecutivos, la totalidad de las actuaciones previstas se considerarán integradas en un único negocio jurídico complejo, cuya conclusión requerirá, además de la observancia de las normas que sean de aplicación en función de su naturaleza y contenido, el cumplimiento de los requisitos establecidos en esta ley para las operaciones patrimoniales que contemple. La celebración de los convenios corresponderá al órgano que sea competente para decidir sobre las operaciones patrimoniales que constituyen su objeto, previo informe del órgano o unidad que tenga atribuido su asesoramiento jurídico y, cuando afecten a bienes inmuebles o derechos reales, informe del órgano directivo competente en materia de patrimonio. Estos convenios constituirán título suficiente para inscribir las operaciones que contengan en el Registro de la Propiedad y otros registros públicos.

3. Los convenios urbanísticos se regirán por su normativa específica.

 

4.- A MODO DE CONCLUSIÓN

A través del presente texto, se ha pretendido recoger las diferentes regulaciones de Derecho registral en general, y Derecho registral urbanístico en particular, que encontramos en la normativa autonómica de Castilla-La Mancha, referentes a la gestión urbanística y su relación con el Registro de la Propiedad.

Observamos que el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, que entra en vigor hoy, 20 de marzo de 2023, reviste de especial importancia la figura del Registro de la Propiedad y su relación con la ordenación territorial y el urbanismo. En este sentido, entre las cuestiones más importantes, me gustaría destacar las que siguen:

a) La nota marginal de afección de la actuación urbanizadora a los gastos o costes de urbanización. De esta forma se permite que, una vez se haga constar la nota marginal en el Registro de la Propiedad, cualquier adquirente posterior tenga conocimiento de que tiene que pagar los costes de urbanización, y cualquier titular de un derecho real como, por ejemplo, la hipoteca, sabe que los costes de urbanización son preferentes.

b) La delimitación del ámbito de actuación del planeamiento en el Registro de la Propiedad. Es un desiderátum desde hace muchos años que el planeamiento esté coordinado con el Registro de la Propiedad, dado que es la única forma de conocer con exactitud a qué ámbito de actuación nos estamos refiriendo, fundamentalmente para dotar de seguridad jurídica a cualquier comprador de suelo o bien para aquellos que ejerciten el derecho de tanteo y retracto, o el derecho de reversión, en relación con transmisiones de viviendas en áreas de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

Sin duda, resulta del todo necesario una coordinación planeamiento-Registro de la Propiedad, al igual que ya se ha conseguido la coordinación Catastro-Registro de la Propiedad.

Como podemos observar, si bien la competencia en materia del Registro de la Propiedad corresponde al Estado en virtud de nuestra Carta Magna, pretendo mostrar que también existe en la actualidad de alguna forma una regulación del derecho registral a través de la legislación autonómica. Esto es posible gracias a lo establecido en la famosa Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 31 de marzo.

El derecho registral tiene una variante adjetiva autonómica especialmente importante en el momento en que vivimos, ya que encontramos que en la normativa de las comunidades autónomas se están regulando muchas figuras que tienen que ver con la gestión urbanística y con el Registro de la Propiedad, y que no tienen ninguna regulación estatal.

El interés no es otro que mostrar la importancia de reformar el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que hoy en día no recoge todavía figuras jurídicas del urbanismo principales como la reparcelación inversa o el agente rehabilitador. La trascendencia de este Real Decreto 1093/97 es indiscutible en esta materia pues, en el fondo, sustituye al Reglamento de Gestión de 1978, y resulta de aplicación en todo el territorio nacional, sea cual sea el régimen urbanístico de la comunidad autónoma.

Por todo lo anterior, resulta de especial interés leer con detenimiento este trabajo y concluir la necesidad de que el legislador autonómico impulse con mayor potencia y fuerza la coordinación del Registro de la Propiedad, el urbanismo y la ordenación del territorio, hasta que sea el legislador estatal el que modifique e incluya estas figuras en la norma urbanística española, todo ello con la finalidad de construir viviendas dignas y dotar de seguridad jurídica a todos los ciudadanos de nuestro país.

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NOTAS:

[1] Sobre el cambio de uso de una parcela al previsto en el PGOU se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, en una interesante Sentencia núm. 1384/2022, ECLI:ES:TSJCLM:2022:1384, con D. Ricardo Estévez Goytre como ponente.

[2] Sobre el incumplimiento del deber de edificar y su regulación en la legislación autonómica castellano-manchega se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (contencioso), Sección 1ª, en su Sentencia de 17 de diciembre de 2012, nº 618/2012, rec. 233/2009, con D. Manuel Domingo Zaballos como ponente.

[3] Sobre la situación legal de ruina y su regulación en la legislación castellano-manchega se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (contencioso), Sección 1ª, en su Sentencia de 17 de julio de 2017, nº 136/2017, rec. 89/2016, con D. José Antonio Fernández Buendía como ponente.

 

ENLACES:

• Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha
• Ley 5/2020, de 24 de Julio, de Medidas Urgentes para la Declaración de Proyectos Prioritarios en Castilla-La Mancha
• Ley 9/2020, de 6 de Noviembre, de Patrimonio de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha
• Decreto 29/2011, de 19 de abril de 2011,
• STC 61/1997, de 20 de marzo
• Archivo principal de la Ley 13/2015
• Ley Hipotecaria  –  Ley del Catastro
• Reglamento Hipotecario en materia de urbanismo.
• La publicidad registral en la normativa autonómica: Derecho Registral Urbanístico en la Comunidad de Madrid. 2024.

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