LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA NORMATIVA AUTONÓMICA
FERNANDO ACEDO-RICO HENNING, REGISTRADOR DE TARANCÓN (CUENCA)
CAPÍTULO II: DERECHO REGISTRAL URBANÍSTICO EN LA COMUNIDAD DE MADRID
Fernando Acedo-Rico Henning y, arriba a la derecha, entrada al Registro de la Propiedad de Tarancón (Cuenca).
ÍNDICE:
1.- NORMATIVA AUTONÓMICA SOBRE GESTIÓN URBANÍSTICA.
1.1.- LEY 9/2001, DE 17 DE JULIO, DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
1.1.2 MODIFICACIONES DE LA NORMA.
1.1.3 REFERENCIAS EN LA NORMA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
1.2.2 Referencias al Registro de la Propiedad en la norma.
1.3.- LEY 9/1995, DE 28 DE MARZO, DE MEDIDAS DE POLÍTICA TERRITORIAL, SUELO Y URBANISMO.
1.3.2 MODIFICACIONES DE LA NORMA.
1.3.3 REFERENCIAS EN LA NORMA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
1.4.- OTRAS LEYES SOBRE MEDIDAS URBANÍSTICAS, FISCALES Y ADMINISTRATIVAS.
2.- NORMATIVA AUTONÓMICA SOBRE PATRIMONIO.
2.1.- LEY 3/2001, DE 21 DE JUNIO, DE PATRIMONIO DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
2.1.2 REFERENCIAS EN LA NORMA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
2.2.2 REFERENCIAS EN LA NORMA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
3.- OTRA NORMATIVA DE INTERÉS.
3.1.2 REFERENCIAS EN LA NORMA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
3.2.2 REFERENCIAS EN LA NORMA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
RESUMEN Y PALABRAS CLAVE
En virtud de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid (en proceso de actualización), se pretende afrontar el reto de regular el marco jurídico del ordenamiento urbanístico en la Comunidad de Madrid.
Igualmente, y en relación con la norma anterior, resulta de verdadera importancia en esta materia lo establecido en el Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de medidas urgentes para el impulso de la actividad económica y la modernización de la administración de la Comunidad de Madrid.
Y, además, hemos de tener presente la regulación establecida por otras leyes sobre medidas urbanísticas, fiscales y administrativas, como la Ley 14/2001, de 26 de diciembre (Presupuestos), la Ley 9/2010, de 23 de diciembre (Sector Público) o la Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid (entre otras).
Estas leyes modificaron sustancialmente la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, la cual ha sido derogado en gran medida, si bien todavía encontramos preceptos vigentes.
Por otro lado, se recoge en este texto un análisis de la normativa en materia de patrimonio, esto es, la Ley 3/2001, de 21 de junio, de Patrimonio de la Comunidad de Madrid y el Decreto 52/2003, de 10 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de organización y funcionamiento del Registro de bienes de interés cultural de la Comunidad de Madrid.
Si bien la competencia en materia del Registro de la Propiedad corresponde al Estado en virtud de nuestra Carta Magna, pretendo mostrar que también existe en la actualidad de alguna forma una regulación del derecho registral a través de la legislación autonómica, y esto es posible gracias a lo establecido en la famosa sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 31 de marzo.
A través del presente texto, se pretenden aunar las diferentes regulaciones de Derecho registral en general, y Derecho registral urbanístico en particular, que encontramos en la normativa autonómica de Madrid.
PALABRAS CLAVE (Keywords):
- Registro de la Propiedad
- Derecho registral autonómico
- Gestión urbanística
- Derecho a una vivienda digna
- Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
- Declaración responsable
1.- NORMATIVA AUTONÓMICA SOBRE GESTIÓN URBANÍSTICA.
1.1.- LEY 9/2001, DE 17 DE JULIO, DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
1.1.1 Exposición de motivos.
La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, constituye un marco legal fundamental que regula el uso y la ordenación del suelo en la región. Su exposición de motivos establece que, con respeto a la Constitución Española y las competencias autonómicas, la norma se orienta a establecer un modelo de desarrollo sostenible y equilibrado.
La exposición de motivos destaca la necesidad de promover un uso racional del suelo y su planificación adecuada, con el objetivo de evitar la especulación y el deterioro del entorno. Se enfatiza la importancia de la colaboración público-privada y la flexibilidad en la regulación, promoviendo un equilibrio entre el interés individual y el bienestar colectivo.
El Título Preliminar de la Ley establece su alcance, principios y metas en la planificación urbanística. Incluye la garantía del régimen urbanístico, la planificación, ejecución y regulación del uso del suelo, edificación y mercado inmobiliario. La actividad urbanística es considerada una función pública bajo responsabilidad de las Administraciones, y se enfatiza el fomento de la participación ciudadana.
En el Título I se aborda el contenido del derecho de propiedad del suelo, los derechos y deberes, y los principios del régimen urbanístico, generales y específicos para cada tipo de suelo. Se establecen tres categorías: urbano, urbanizable y no urbanizable de protección, en concordancia con la legislación básica de la Ley estatal 6/1998, modificada por el Real Decreto-ley 4/2000.
El Título II se enfoca en la potestad de planificación de la ordenación urbanística municipal, distinguiendo entre determinaciones estructurantes (planeamiento general) y determinaciones pormenorizadas (planeamiento de desarrollo). Las primeras definen el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo, así como elementos esenciales de la estructura urbana y territorial. Las segundas tienen precisión suficiente para actos concretos de ejecución material.
Se establece un sistema de redes públicas en tres niveles: supramunicipal, general y local, en suelos de cesión obligatoria y gratuita por promotores. Se reconfiguran estándares de reservas y dotaciones. La división en áreas homogéneas, ámbitos de actuación y sectores es determinación estructurante. Edificabilidades y aprovechamientos son también elementos estructurantes.
La asignación de viviendas sujetas a protección pública en suelo urbanizable y la unificación de instrumentos de planeamiento en el Plan General son destacados en este título. Se armonizan el desarrollo económico y la protección ambiental, agilizando el procedimiento administrativo.
En el Título III de la Ley, se establece un cambio en el enfoque del planeamiento urbanístico, orientándose hacia la gestión y ejecución urbanística. Este cambio busca evitar la obsolescencia del modelo de ordenación urbana debido al incumplimiento de programas anteriores. Se introduce la figura del promotor como agente clave en la transformación del suelo. Los propietarios pueden desarrollar su suelo siguiendo un programa de gestión que implica la ejecución del planeamiento en plazos específicos, según la ordenación pormenorizada. Transcurridos estos plazos, los propietarios pueden desarrollar su suelo, pero también puede intervenir un promotor previo concurso.
Los procedimientos de gestión urbanística se agilizan mediante la reducción de trámites y la sustitución automática del sistema de compensación por ejecución forzosa en caso de incumplimiento del propietario. En pequeños municipios, la ejecución de obras urbanizadoras por iniciativa privada puede ser realizada por los Ayuntamientos, compensándose mediante cuotas de urbanización.
La ley establece, asimismo, la cesión obligatoria y gratuita de suelo para redes públicas supramunicipales a la Comunidad de Madrid. Esta cesión se cuantifica en función de la construcción realizada y se aplica en suelos urbanizables sectorizados. Además, se establecen fases de distribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento en suelo urbanizable sectorizado, incluyendo equidistribución y reparcelación. El área de reparto se delimita solo en suelos urbanizables sectorizados.
El Título IV de la Ley aborda la intervención en el uso del suelo, la edificación y el mercado inmobiliario. Se regula la parcelación en diferentes tipos de suelo, describiendo las modalidades de intervención de la Comunidad de Madrid y los ayuntamientos, incluyendo calificaciones urbanísticas y proyectos de actuación especial. Por otra parte, se detalla la regulación de licencias urbanísticas, con énfasis en el silencio positivo y agilización de procedimientos.
La Ley establece deberes de conservación y rehabilitación de edificaciones, introduciendo la figura de la entidad de inspección técnica.
Se presta especial atención a viviendas con régimen de protección pública, requiriendo calificación provisional para licencias y permitiendo a la Comunidad de Madrid ejercer derechos de tanteo y retracto. Se describen herramientas de intervención en el mercado inmobiliario como patrimonios públicos de suelo, derechos de superficie, y tanteo y retracto. Además, se elimina la subasta como método de adjudicación de terrenos de patrimonios públicos de suelo y se establece la obligación de comunicar precios de construcción, venta y alquiler de inmuebles, siendo consolidados y difundidos por un observatorio de precios.
El Título V aborda la inspección urbanística, la protección de la legalidad urbanística y las infracciones urbanísticas y sus sanciones. Se introduce una nueva infracción urbanística relacionada con el fraude en el régimen de protección pública de viviendas, abarcando aspectos como el precio del suelo donde se encuentran o solo del terreno si aún no están construidas.
El Título VI trata sobre la Organización y Cooperación Interadministrativa, abarcando los órganos ya establecidos en la Comunidad de Madrid, como la Comisión de Urbanismo y el Jurado Territorial de Expropiación. También se contempla la cooperación entre distintas entidades administrativas y se regulan los convenios urbanísticos como fórmulas y técnicas de colaboración.
A lo largo de su articulado, la Ley reconoce la relevancia del sistema registral en la gestión del suelo y la urbanización. Hace referencia a la función del Registro de la Propiedad en el ámbito de las cargas y limitaciones que afectan a los bienes inmuebles, asegurando la transparencia y seguridad jurídica en las transacciones.
También se resalta la necesidad de que la normativa urbanística sea conocida y accesible para todos los ciudadanos, facilitando así la gestión y el desarrollo urbanístico en el marco de la legalidad vigente.
1.1.2 Modificaciones de la norma.
La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid ha sido modificada por:
– Ley 14/2001, de 26 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas (BOCM 28/12/2001).
– Ley 9/2003, de 26 de marzo, del régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid (BOCM 3/04/2003).
– Ley 2/2004, de 31 de mayo, de medidas fiscales y administrativas (BOCM 1/06/2004; CE BOCM 26/07/2004).
– Ley 2/2005, de 12 de abril, de modificación de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (BOCM 13/04/2005).
– Ley 4/2006, de 22 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas (BOCM 29/12/2006; CE BOCM 29/01/2007).
– Ley 3/2007, de 26 de julio, de medidas urgentes de modernización del gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid (BOCM 30/07/2007).
– Ley 7/2007, de 21 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas (BOCM 28/12/2007).
– Ley 3/2008, de 29 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas (BOCM 30/12/2008).
– Ley 10/2009, de 23 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas (BOCM 29/12/2009).
– Ley 9/2010, de 23 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de racionalización del sector público (BOCM 29/12/2010; CE BOCM 25/02/2011 y 15/04/2011).
– Ley 6/2011, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas (BOCM 29/12/2011).
– Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid (BOCM 15/06/2012).
– Ley 8/2012, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas (BOCM 29/12/2012).
– Ley 6/2013, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas (BOCM 30/12/2013).
– Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (BOCM 28/12/2015).
– Ley 2/2018, de 4 de mayo, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para la regulación de los desarrollos urbanísticos a través de fases o unidades funcionales (BOCM 18/05/2018).
– Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística (BOCM 15/10/2020).
– Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid (BOCM 22/12/2022; corrección 24/02/2023 y 22/03/2023).
– Ley 4/2023, de 22 de marzo, de Derechos, Garantías y Protección Integral de la Infancia y la Adolescencia de la Comunidad de Madrid (BOCM 27/03/2023).
1.1.3 Referencias al Registro de la Propiedad en la norma.
- Régimen urbanístico del suelo urbano: suelo urbano no consolidado.
Se establecen tres categorías de tipo de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable
El suelo urbano es aquel que cuenta con servicios urbanos o está edificado en al menos dos terceras partes. Se subdivide en suelo urbano consolidado y no consolidado. El suelo no urbanizable de protección posee valores a proteger según regulaciones sectoriales o planeamiento territorial. La clasificación regional determina terrenos para esta categoría, en consonancia con el artículo 45 de la Constitución, que enfatiza el derecho a un ambiente adecuado y la protección ambiental.
El suelo urbanizable abarca el restante del término municipal, excluyendo el suelo urbano y no urbanizable de protección. Se divide en sectorizado y no sectorizado. El primero se subdivide en sectores con y sin ordenación detallada. En suelo urbanizable no sectorizado, la transformación a sectorizado requiere un Plan de Sectorización.
El contenido urbanístico del derecho de propiedad en suelo urbano (consolidad y no consolidado) comprenderá derechos y deberes cuyo ejercicio se verificará secuencialmente.
El artículo 20 recoge el régimen del suelo urbano no consolidado, exigiendo la inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter precario de los usos, obras e instalaciones para que las licencias que se concedan en estas condiciones desplieguen su total eficacia:
Artículo 20. Régimen del suelo urbano no consolidado.
1. En el suelo urbano no consolidado sólo podrán realizarse, mientras no cuente con ordenación pormenorizada establecida directamente por el planeamiento general o, en desarrollo de este, por el correspondiente planeamiento de desarrollo:
a) Las obras correspondientes a infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de las redes definidas por la ordenación estructurante del planeamiento general, así́ como las de infraestructuras y servicios públicos de la competencia de cualquiera de las Administraciones públicas y los servicios públicos prestados por compañías suministradoras que sean compatibles con la ordenación establecida en el planeamiento.
b) Los usos, construcciones, edificaciones e instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidas por la legislación sectorial ni por el planeamiento, los cuales habrán de cesar en todo caso y ser demolidas, sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración urbanística. Las licencias o autorizaciones que se concedan con estas condiciones, deberán ser aceptadas expresamente por el propietario. La eficacia de las licencias quedará condicionada en todo caso a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y desmantelamiento, así́ como de inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter precario de los usos, las obras y las instalaciones.
c) Las obras de mantenimiento y conservación de construcciones, edificios e instalaciones.
- Distribución equitativa de beneficios y cargas.
La equidistribución es aquella parte de la actividad de ejecución mediante la cual se produce, en los términos señalados en la Ley, el reparto de los aprovechamientos asignados por el planeamiento y la distribución equitativa de las cargas y beneficios derivados del mismo, entre los propietarios de suelo comprendidos en determinados ámbitos territoriales delimitados previamente.
- Transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado.
La transferencia de aprovechamiento es una técnica de gestión urbanística que tiene lugar por el acuerdo suscrito entre la Administración y los propietarios de suelo. En este proceso, la Administración adquiere un suelo, generalmente urbano y destinado a dotación pública, evitando recurrir a la expropiación forzosa. A cambio, el propietario puede materializar su aprovechamiento urbanístico en una parcela distinta a la cedida, sumándolo al aprovechamiento de esa segunda parcela.
El artículo 85 bis, apartado cuarto, recoge la obligatoriedad de inscripción en el Registro de la Propiedad de las transferencias de aprovechamiento aprobadas. De esta forma, de acuerdo con el apartado sexto, hasta que no se produzca dicha inscripción, no se podrán conceder licencias o admitir declaraciones responsables para obras o actuaciones en dichas áreas:
Artículo 85 bis. Transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado.
1. En suelo urbano consolidado, los propietarios de parcelas o solares pueden transferir parte de su aprovechamiento privativo a otras parcelas o solares que se encuentren dentro de la misma área homogénea, ámbito de actuación o les sea aplicable la misma ordenanza zonal de ordenación pormenorizada, sin necesidad de alterar el planeamiento urbanístico aplicable.
2. Para que pueda realizarse la transferencia de aprovechamiento, el incremento de aprovechamiento que comporte a la parcela o solar, deberá ser compatible con los parámetros urbanísticos de la ordenanza zonal que le sea de aplicación a la parcela, sin que sea posible que alguna de las parcelas afectadas quede sin aprovechamiento urbanístico, debiéndose mantener las correspondientes condiciones de ornato.
3. La transferencia de aprovechamiento será suscrita por los interesados en documento notarial, o certificación administrativa cuando proceda, al cual se le adjuntarán planos expresivos de la localización, dimensiones de las parcelas, aprovechamiento existente, aprovechamiento que se transfiere, así́ como todos aquellos datos que el ayuntamiento considere necesarios.
4. La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el alcalde u órgano en quien delegue, previa comprobación del cumplimiento de los requisitos exigidos, tras lo cual se formalizará en escrita pública y se inscribirá en el registro de la propiedad, en los términos recogidos en la legislación estatal.
5. En todos los municipios existirá un registro público de transferencias de aprovechamiento en los que se anotarán estas y se custodiará un ejemplar completo de la transferencia autorizada por el ayuntamiento.
6. No se podrán conceder licencias o admitir declaraciones responsables para la ejecución de obras o implantación de actividades sobre la parcela o solar en la que se implante el incremento de aprovechamiento transferido, en tanto no se encuentre inscrita la transferencia de aprovechamiento en el registro de la propiedad y en el registro municipal de transferencias de aprovechamiento.
- La reparcelación.
La reparcelación es el proceso equidistributivo de transformación de terrenos y derechos afectados por una actuación urbanística, ajustándolos al planeamiento urbano mediante la proporción directa de los valores aportados. La reparcelación se realiza en unidades de ejecución completas y su delimitación prohíbe licencias de parcelación, edificación y cambio de uso hasta la aprobación final. Tiene como objetivo la equidistribución interna en la unidad de ejecución, y su resolución debe ser simultánea a la delimitación de la unidad de ejecución.
El artículo 88.1.2a establece el procedimiento de reparcelación, requiriéndose la acreditación de la titularidad mediante certificado registral. Igualmente, su apartado segundo, establece el procedimiento de inscripción en las reparcelaciones voluntarias:
Artículo 88. Procedimiento de reparcelación.
1. El procedimiento de aprobación de la reparcelación, que se iniciará de oficio o a instancia de interesado y sobre la base de la documentación técnica necesaria, se ajustará las siguientes reglas:
1.a Información pública por plazo mínimo de veinte días.
2.a Acreditación de la titularidad y situación de las fincas iniciales mediante certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.
3.a Audiencia por plazo de quince días, sin necesidad de nueva información pública, de los titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período de información pública.
4.a Aprobación, cuando sea a iniciativa privada, dentro del plazo máximo de dos meses desde la presentación de la totalidad de la documentación exigible o, en su caso, desde el efectivo cumplimiento, del único requerimiento posible de subsanación de deficiencias de la aportada, que sólo podrá practicarse dentro de los quince días siguientes al de aquella presentación. La no notificación de resolución expresa dentro del indicado plazo máximo autorizará para entenderla aprobada por acto presunto, debiendo abstenerse la Administración de cualquier pronunciamiento expreso, distinto del confirmatorio del presunto, una vez producido este.
2. En las reparcelaciones voluntarias, recaída la aprobación municipal o producida por silencio administrativo, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en este de la escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio o, en su caso, de la acreditación del acto presunto en los términos dispuestos por la legislación de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas.
3. Las adjudicaciones de terrenos y las indemnizaciones sustitutorias a que dé lugar la reparcelación gozarán, cuando se efectúen en favor de los propietarios o titulares de otros derechos comprendidos en la unidad de ejecución correspondiente, de las exenciones y bonificaciones fiscales en los impuestos que graven, por cualquier concepto, los actos documentados y las transmisiones patrimoniales, previstas o autorizadas por Ley.
- Ocupación directa.
La ocupación directa implica adquirir terrenos destinados a redes públicas, permitiendo al titular integrarse en un ámbito de actuación con mayor aprovechamiento urbanístico que el de sus propiedades. Requiere aprobación de la ordenación pormenorizada tanto de los terrenos ocupados como del sector o unidad de ejecución de integración.
El artículo 92.3.f) recoge la regulación de la ocupación directa, estableciendo que el acta levantada será remitida al Registro de la Propiedad para su inscripción:
Artículo 92. Ocupación directa para la obtención de terrenos destinados para las redes públicas.
1. Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos destinados por el planeamiento a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en un ámbito de actuación, sector o unidad de ejecución en el que el aprovechamiento urbanístico total permitido por el planeamiento exceda del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios.
2. La ocupación directa requiere que esté aprobada la ordenación pormenorizada, tanto de los terrenos a ocupar, con determinación del aprovechamiento que corresponda a su propietario, como del sector o unidad de ejecución en la que haya de integrarse.
3. El procedimiento de ocupación directa se ajustará a las siguientes reglas:
a) Será preceptiva la publicación de la relación de los terrenos y propietarios afectados, con indicación de los aprovechamientos urbanísticos correspondientes a cada uno de estos y sector o unidad de ejecución donde habrán de hacerse efectivos sus derechos.
b) La relación señalada en el apartado anterior deberá ser notificada a los propietarios afectados, comunicando la ocupación prevista.
c) En el momento de la ocupación se levantará acta en la que se hará constar:
1.o Lugar y fecha de otorgamiento.
2.o Administración actuante.
3.o Identificación de los titulares de los terrenos ocupados y situación registral de estos.
4.o Superficie ocupada.
5.o Aprovechamientos urbanísticos que correspondan.
6.o Sector o unidad de ejecución donde habrán de hacerse efectivos los aprovechamientos.
d) Los propietarios afectados tendrán derecho a la expedición de certificación administrativa, acreditativa de todos los extremos del acta, que producirá́ los efectos propios de la reparcelación.
e) Cuando los propietarios fueran desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin representación o cuando se trate de propiedades litigiosas, las actuaciones se llevarán a cabo con el Ministerio Fiscal.
f) La Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación de acta levantada a los efectos de la práctica de las inscripciones procedentes.
- Gestión mediante unidades de ejecución.
En cada ámbito de actuación, sector o unidad de ejecución, el planeamiento urbanístico deberá elegir de manera explícita entre los sistemas de ejecución privada y pública para desarrollar la actividad de ejecución. Si el planeamiento no indica el sistema elegido, será la Administración quien decidirá al definir la unidad de ejecución correspondiente.
La ejecución privada del planeamiento en actuaciones integradas se realizará mediante el sistema de compensación. Por su parte, la ejecución pública del planeamiento en actuaciones integradas, a menos que se limite a obras públicas ordinarias, se llevará a cabo utilizando el sistema de cooperación, el de expropiación o la ejecución forzosa.
- Sistema de compensación.
El artículo 105 recoge la obligatoria inscripción en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal del establecimiento y definición del sistema de compensación:
Artículo 105. Afectación real de los terrenos al cumplimiento de los deberes y obligaciones del sistema de compensación.
El establecimiento y la definición del sistema de compensación determinarán la afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación, sector o la unidad o unidades de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones inherentes al mismo, con inscripción en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal.
El artículo 106.1.a) exige que se tengan en cuenta los datos registrales para la acreditación de los propietarios que inician dicho sistema de ejecución:
Artículo 106. Formalización de la iniciativa.
1. La iniciativa de los propietarios de suelo, deberá formalizarse mediante la presentación en el Municipio de los siguientes documentos:
a) Acreditación de la representación por los propietarios que adopten la iniciativa de al menos el 50 por 100 de la superficie del ámbito de actuación, sector o unidad de ejecución, acompañada de la relación concreta e individualizada de los bienes y derechos comprendidos en el ámbito, sector o unidad de ejecución, que deban quedar vinculados al sistema de ejecución para llevar a cabo esta, con expresión de sus titulares e indicación de su residencia y domicilio de acuerdo con los datos del Registro de la Propiedad y, en su caso, del Catastro.
b) Plan de Sectorización y/o Plan Parcial del sector a que se refiera, cuando estos sean necesarios, debiendo delimitar la unidad o unidades de ejecución en que se divide.
c) Proyecto de urbanización del ámbito, sector o unidad de ejecución.
d) Propuesta de estatutos y bases de actuación de la Junta o Juntas de Compensación.
e) Acreditación de haberse insertado anuncio de la iniciativa en el «Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid» y en, al menos, uno de los diarios de mayor difusión en ella.
2. Cuando la iniciativa se formule por propietario único o haya conformidad de todos los propietarios de terrenos incluidos en el ámbito de actuación, sector o unidad de ejecución, la propuesta de estatutos y bases de actuación de la Junta de Compensación podrá ser sustituida por propuesta de convenio urbanístico con el contenido previsto en el artículo 246 de la presente Ley.
- Sistema de expropiación.
En el sistema de expropiación, la Administración que está llevando a cabo la acción aplica la expropiación a todos los bienes y derechos comprendidos en el ámbito de actuación, sector o unidad o unidades de ejecución. Además, se encarga de llevar a cabo las labores de urbanización y, si es necesario, de construcción de edificaciones en el área en cuestión.
El artículo 122.3 requiere inscripción en el Registro de la Propiedad de la resolución estimatoria de la liberación para que despliegue su total eficacia:
Artículo 122. Liberación de la expropiación.
1. La Administración podrá acordar, en cualquier momento y a solicitud del interesado o, en su caso, del concesionario promotor, liberar de la expropiación determinados bienes o derechos, mediante la imposición de las condiciones urbanísticas que procedan para asegurar la ejecución del planeamiento.
2. La solicitud de liberación deberá contener:
a) La exposición razonada de los motivos en que se fundamente y, en particular, la justificación de la compatibilidad entre el mantenimiento del bien o bienes inmuebles o de los derechos sobre ellos de que se trate, de un lado, y la ordenación urbanística aplicable y su ejecución, de otro.
b) La especificación de los deberes legales vinculados al proceso urbanizador y a los que estén afectados los bienes y derechos que estén aún pendientes de cumplimiento, así como las condiciones resolutorias de la liberación en caso de incumplimiento de los términos de ésta y las garantías a prestar para asegurar el cumplimiento de los mismos.
3. La resolución estimatoria de la solicitud de liberación, cuya eficacia requerirá la aceptación expresa de las condiciones en ella impuestas y su inscripción en el Registro de la Propiedad, deberá precisar, para su validez, los bienes y derechos afectados por la liberación; los términos y condiciones de la vinculación de dichos bienes y derechos al proceso urbanizador y edificatorio y las garantías a prestar por el beneficiario para asegurar el cumplimiento de tales términos y demás condiciones impuestas.
4. El incumplimiento de las obligaciones derivadas de los términos y las condiciones establecidos en la resolución liberatoria de la expropiación supondrá, a elección de la Administración o entidad pública actuante y en función de las circunstancias concurrentes, la aplicación del régimen de sustitución o la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, con pérdida en favor de la Administración de las garantías en todo caso.
- Ejecución forzosa.
En el sistema de ejecución forzosa, la Administración involucrada asume de manera subsidiaria la responsabilidad de finalizar la actividad de ejecución que aún no se haya completado. Esto se hace en lugar de la entidad o persona que originalmente tenía la responsabilidad de llevar a cabo esa ejecución.
Para aplicar el sistema de ejecución forzosa, es necesario declarar que ha habido un incumplimiento de los deberes legales y las obligaciones que están relacionadas con el sistema de compensación que se estaba utilizando previamente. En otras palabras, este sistema se aplica cuando las partes responsables no han cumplido con sus obligaciones en el sistema de compensación que estaba en vigor.
El artículo 125.3 permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicho sistema, mediante nota marginal:
Artículo 125. Características del sistema de ejecución forzosa.
1. En el sistema de ejecución forzosa la Administración actuante culmina subsidiariamente la actividad de ejecución aún pendiente, en sustitución, por cuenta y cargo de la entidad o persona directamente responsables de dicha ejecución hasta el momento de la aplicación de dicho sistema.
2. La aplicación del sistema de ejecución forzosa requerirá la declaración del incumplimiento de cualquiera de los deberes legales y las obligaciones inherentes del sistema de compensación sustituido, incluso los referidos a plazos, previo procedimiento en el que deberá oírse a la entidad o persona responsable y, en todo caso, a los propietarios.
3. La declaración a que se refiere el número anterior, con fijación del sistema de ejecución forzosa, supondrá la afectación legal de todos los terrenos, construcciones y edificaciones, así como de los derechos, al cumplimiento de dicho sistema, siendo inscribible en el Registro de la Propiedad, a cuyo efecto deberá comunicarse a este para que se haga constar mediante nota marginal.
El artículo 128.1.b) recoge la posibilidad de inscripción del suelo de cesión gratuita en favor del Registro de la Propiedad de acuerdo con lo establecido en el proyecto de reparcelación:
Artículo 128. Ocupación y disposición de bienes y ejecución de las obras de urbanización.
1. Desde la aprobación del proyecto de reparcelación:
a) El Alcalde, a propuesta de la entidad gestora, podrá acordar, en favor de esta, la ocupación inmediata de todos o parte de los bienes y el ejercicio de la facultad de disposición de estos en calidad de titular fiduciario de ellos.
b) Será posible la inscripción en el Registro de la Propiedad, en favor del Municipio, del suelo de cesión gratuita, conforme a la determinación que de este se haga en el proyecto de reparcelación.
c) La entidad gestora podrá, hasta la finalización de la ejecución, enajenar suelo edificable reservado para sufragar los costes cuantificados en el proyecto de reparcelación.
2. La entidad gestora podrá, al contratar la ejecución de las obras con empresas urbanizadoras, convenir el pago del precio mediante:
a) El importe de la enajenación de suelo edificable.
b) La adjudicación a la empresa promotora de determinada edificabilidad o concretos solares resultantes de la urbanización. Esta modalidad de pago requerirá́ la aprobación del Ayuntamiento Pleno.
- Conservación de la urbanización.
Se regulan los deberes de conservación y rehabilitación de las construcciones, edificios e instalaciones, así como los supuestos de ruina legal y física. En relación con estos deberes, se incorpora la figura de la entidad de inspección técnica, que deberá ser homologada y registrada por la Consejería competente en materia de ordenación urbanística. Todo ello con independencia de las actuaciones que han de llevar a cabo los servicios técnicos municipales.
El artículo 135.6 recoge la remisión al Registro de la Propiedad del acta con la recepción de las obras firmada por funcionario técnico facultativo designado por el Alcalde, para su inscripción:
Artículo 135. Recepción de las obras de urbanización.
1. La recepción de las obras de urbanización corresponde al Ayuntamiento, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, conservación y entrega de dichas obras.
2. De la recepción de las obras se levantará acta, firmada por el funcionario técnico facultativo designado por el Alcalde, el facultativo encargado de la dirección de las obras y la persona o entidad, pública o privada, responsable de la ejecución y el Alcalde o el Concejal en que delegue al efecto. La documentación del programa de control de calidad establecido para la obra se adjuntará al acta y en la misma se hará constar su cumplimiento.
3. Si en el momento de la recepción las obras se encontraran en buen estado y hubieran sido ejecutadas con arreglo a las prescripciones previstas, el funcionario técnico designado por el Alcalde las dará por recibidas, haciéndolo constar en acta levantada al efecto, comenzando desde la fecha de este el plazo de garantía que no podrá ser inferior a un año.
4. Cuando las obras no se hallen en estado de ser recibidas, se hará constar así en el acta, señalando los defectos observados y detallando las instrucciones precisas para remediarlos, para lo cual se dará un plazo.
5. La entrega de las obras de urbanización deberá realizarse por:
a) La persona o entidad, pública o privada, responsable de la ejecución según el sistema aplicado para la misma, incluida la Administración actuante, si es distinta de la municipal, cuando se trate de obras resultantes de una unidad de ejecución.
b) La persona, entidad o Administración que materialmente las haya ejecutado, en otro caso.
6. Levantada el acta, se remitirá al Registro de la Propiedad certificación administrativa de ella a los efectos de la práctica de las inscripciones procedentes conforme a la legislación hipotecaria.
7. Las obras de urbanización podrán ser objeto de recepción parcial cuando sean susceptibles de ser ejecutadas por fases o unidades funcionales independientes capaces de prestar el uso al que vaya destinada la fase o unidad funcional y de que puedan ser entregadas al uso o servicio público de forma autónoma e independiente del resto de fases o unidades funcionales. La recepción parcial de las obras de urbanización posibilitará, en todo caso, la primera utilización y ocupación de las edificaciones cuya ejecución se hubiera autorizado, mediante licencia o declaración responsable, dentro de la correspondiente fase o unidad funcional.
8. En el caso de que la Administración no resolviera sobre la recepción de las obras de urbanización en el plazo previsto en el planeamiento u ordenanza municipal o, en su defecto, en el de tres meses, bastará el ofrecimiento formal de cesión de las mismas por la persona responsable de la ejecución, a los efectos de entender recepcionadas las obras.
- Proyectos de actuación especial (PAE).
Cuando se trate de proyectos de actuación especial en suelo urbanizable no sectorizado, es necesario que estos proyectos sean detallados y precisos en cuanto a los usos específicos y las obras e instalaciones necesarias para su establecimiento y desarrollo. Además, estos actos deben estar definidos para una o varias unidades mínimas completas en el terreno en cuestión.
El artículo 150.1.b) 3º recoge la inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de actuación especial:
Artículo 150. Procedimiento, aprobación y eficacia.
1. Los proyectos de actuación especial se aprobarán previa instrucción de procedimiento que se iniciará ante la Consejería competente en materia de ordenación urbanística a instancia de cualquier Administración o persona pública o privada, acompañando la documentación necesaria conforme a lo dispuesto en el número 1 y las letras a) y b) del número 2 del artículo anterior, y deberá responder a las siguientes reglas:
a) Fase previa de viabilidad:
1.o Solicitada la aprobación del proyecto, se someterá a información pública por plazo de un mes y, simultáneamente, se otorgará audiencia al Municipio o municipios interesados, así como a los propietarios de terrenos afectados y de los inmediatamente colindantes con ellos, que podrán presentar, durante el plazo del trámite, alternativas en competencia, y se requerirá informe de las Consejerías y Ministerios de la Administración General del Estado que proceda en función del objeto del proyecto y, en todo caso, en materia medioambiental, salvo que se haya incluido ya la declaración de impacto ambiental.
2.o Evacuados los anteriores trámites, el Consejero competente en materia de ordenación urbanística resolverá sobre el interés general del proyecto, previamente seleccionado de entre los que se hubieran presentado en competencia, desde el punto de vista urbanístico.
Transcurridos cuatro meses desde la presentación de la solicitud sin notificación de resolución alguna, aquella podrá entenderse desestimada.
b) Fase de aprobación:
1.o Declarado el proyecto de interés general, la Comisión de Urbanismo de Madrid resolverá sobre la aprobación del proyecto, previa celebración, cuando el procedimiento tenga por objeto proyectos promovidos por personas privadas cuya implantación y desarrollo no requieran concesión administrativa alguna, de concurso para la consideración de posibles alternativas.
2.o La resolución de la Comisión de Urbanismo, incorporará la declaración de impacto ambiental cuando proceda e implicará, caso de ser positiva, la atribución a los terrenos del aprovechamiento urbanístico que resulte del proyecto efectivamente aprobado, debiendo incluir pronunciamiento expreso sobre las cargas a levantar por el promotor y los compromisos asumidos voluntariamente por este, así́ como el carácter temporal o no de la atribución del aprovechamiento urbanístico.
La resolución deberá producirse en el plazo máximo de seis meses desde la declaración del interés general.
El transcurso de este plazo sin notificación de resolución alguna autorizará para entender desestimada la correspondiente solicitud.
3.o La resolución estimatoria se comunicará al Registro de la Propiedad para la práctica de la anotación o inscripción que proceda.
2. La aprobación del proyecto de actuaciones especiales legitimará la implantación del uso o usos a que se refiera, con las instalaciones, construcciones y edificaciones correspondientes, sin perjuicio de la necesidad de la licencia urbanística procedente y de cualesquiera otras autorizaciones administrativas preceptivas conforme a la legislación sectorial que sea de aplicación.
3. Los proyectos de actuación especial caducarán, cesando la legitimación del o de los usos correspondientes, por cualquiera de las siguientes causas:
a) El mero transcurso de un año desde su aprobación sin haberse solicitado licencia urbanística, así como, en su caso, todas y cada de las autorizaciones administrativas sectoriales preceptivas.
b) El hecho del no comienzo o la no terminación de las obras que requiera la ejecución dentro, respectivamente, dentro del plazo de uno y tres años siguientes al otorgamiento de la licencia urbanística y, en su caso, la última de las restantes autorizaciones administrativas preceptivas para el comienzo y la ejecución de las obras.
c) El transcurso del plazo de vigencia que, en su caso, se hubiera señalado en la aprobación del proyecto.
- Licencias urbanísticas: declaración responsable.
Además de la licencia urbanística, que es una autorización administrativa comúnmente requerida, se incorporan dos nuevas formas de intervención administrativa: la declaración responsable y la comunicación previa. Esto tiene como objetivo fundamental minimizar cualquier intervención administrativa que pudiera limitar la libertad de acción.
De este modo, se establece un proceso en el cual se requiere la presentación de una comunicación previa o declaración responsable antes de iniciar una actividad, y posteriormente se lleva a cabo un control para verificar el cumplimiento de las regulaciones normativas correspondientes.
De acuerdo con el artículo 151.2.b), se entiende por declaración responsable urbanística “el documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, de forma clara y precisa que la actuación urbanística que pretende realizar cumple con los requisitos exigidos en la normativa urbanística y sectorial aplicable a dicha actuación, que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y que la pondrá a disposición del ayuntamiento cuando le sea requerida, comprometiéndose a mantener dicho cumplimiento durante el tiempo que dure la realización del acto objeto de la declaración”.
No encontramos referencias específicas al Registro de la Propiedad en los preceptos que regulan la declaración responsable dentro de la Ley del Suelo, si bien existen resoluciones de interés a destacar.
Así, la Resolución de 30 de marzo de 2022 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) trata sobre la posibilidad de inscribir una escritura de declaración de obra nueva de un edificio comercial acompañada de varias declaraciones responsables e informes favorables de una Entidad Colaboradora Urbanística.
- Derechos de tanteo y retracto.
La ley regula los bienes sujetos a derechos de tanteo y retracto, así como las Administraciones titulares de éstos. Dichos bienes se inscribirán en un registro administrativo creado a tal efecto (obligatorio en municipios de más de 15.000 habitantes y opcional para los demás).
Dicho registro deberá comunicar su contenido y actualizaciones a los Registros de la Propiedad, tal y como establece el artículo 183.3:
Artículo 183. Registro administrativo de bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto.
1. En la Consejería competente en materia de ordenación urbanística y en los municipios de más de 15.000 habitantes, así como todos aquellos que lo acuerden, funcionará un registro, organizado por reservas o zonas, de los actos jurídicos de que sean objeto los bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto.
2. El registro establecido en la Consejería competente en materia de ordenación urbanística actuará como registro municipal respecto de aquellos municipios que no tengan constituido registro propio.
A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, los municipios que deban o decidan crear su propio Registro, así como las Consejerías que delimiten suelos sometidos a estos derechos, deberán comunicar a la Consejería competente en materia de ordenación urbanística, los actos de delimitación de los bienes, la creación de los Registros, cuando proceda, así como los datos, que se actualizarán cada seis meses.
3. El registro administrativo de actos sujetos a los derechos de tanteo y retracto por razón urbanística deberá, de oficio y para la debida efectividad de estos derechos, comunicar su contenido y sus actualizaciones periódicas al Colegio Notarial de Madrid y a los Registros de la Propiedad y, en su caso, Mercantil existentes en la Comunidad de Madrid.
1.2.- LEY 11/2022, DE 21 DE DICIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES PARA EL IMPULSO DE LA ACTIVIDAD ECONÓMICA Y LA MODERNIZACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
1.2.1 Exposición de motivos
El apartado tercero de la exposición de motivos de la conocida como Ley Ómnibus establece:
El Título II recoge las modificaciones para la mejora de la ordenación territorial y urbanística, con objeto de adecuar su regulación a la legislación estatal básica, impulsar la actividad económica de la Comunidad de Madrid, adaptar la actividad urbanística a las nuevas realidades sociales y económicas, eliminar cargas urbanísticas innecesarias y modernizar la organización administrativa.
Su Capítulo I modifica la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, estableciendo una nueva regulación de los «Proyectos de Alcance Regional». Sin duda, la Comunidad de Madrid constituye uno de los mayores y más avanzados centros de servicios de España, así como un núcleo industrial de primera magnitud y, por lo tanto, también una región con función y significación propias en el espacio tanto nacional, como europeo. Por ello, dicha modificación tiene por objeto flexibilizar y simplificar aún más el régimen de elaboración, promoción y ejecución de los Proyectos de Alcance Regional, con la finalidad de adecuarlo a las necesidades socioeconómicas actuales y que atraiga inversiones consideradas estratégicas, que ayuden a vertebrar el territorio generando crecimiento económico y empleo.
Por su parte, su Capítulo II incluye la modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que se centra en diferentes ámbitos que se sintetiza de la siguiente manera:
(i) Se establece una nueva regulación para las actuaciones de dotación (diferenciándolas de las de reforma o renovación) y se positivizan las transferencias de aprovechamiento urbanístico.
(ii) Se modifica el régimen jurídico aplicable a los patrimonios públicos de suelo ampliando sus fines, a los efectos de constituir un instrumento eficaz de la Administración de la Comunidad de Madrid para el desarrollo de las políticas de suelo.
(iii) Modifica el régimen de las redes públicas para incluir en suelos dotacionales vacantes viviendas públicas.
(iv) Se modifican las competencias de los municipios para la aprobación definitiva de las modificaciones o correcciones del planeamiento urbanístico y, adicionalmente, la simplificación del procedimiento de modificación de la ordenación pormenorizada viene a cubrir una necesidad de flexibilización que permita una mayor dinamización del sector económico y la implantación de nuevas actividades y desarrollos urbanos. Para ello se pretende dar un paso más, y alinearnos con otras comunidades autónomas que, desde hace varios años, garantizan legislativamente que sean los propios municipios los que aprueben sus planes generales en todas sus fases, esto es inicial, provisional y también definitivamente.
(v) Se establece una nueva regulación del régimen de colaboración público-privada on el objetivo de mejorar la gestión y eficacia de los servicios de gestión de las licencias urbanísticas.
(vi) Modifica el alcance de las actuaciones en suelo rústico recogidas en los apartados 1 y 3.f) del artículo 29 que, en su redacción actual, imposibilitan el desarrollo de actividades que, aun siendo compatibles, no se están pudiendo desarrollar por la exigencia contenida en la redacción vigente.
(vii) Se modifica el Capítulo III «Intervención municipal en actos de uso del suelo y edificación», actualizando la redacción vigente de algunos artículos con el objetivo de homogeneizar su interpretación y dotar de mayor seguridad jurídica a todos los agentes que intervienen en los actos de construcción, edificación y uso del suelo.
1.2.2 Referencias al Registro de la Propiedad en la norma.
En la modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de Suelo de la Comunidad de Madrid, se recoge la introducción del artículo 85 bis, sobre las transferencias de aprovechamiento, que, tal y como se menciona en el apartado anterior, exige inscripción en el Registro de la Propiedad.
Así, si bien se trata de una norma con verdadera importancia en el ámbito de la gestión urbanística, no existen especiales referencias al Registro de la Propiedad.
1.3.- LEY 9/1995, DE 28 DE MARZO, DE MEDIDAS DE POLÍTICA TERRITORIAL, SUELO Y URBANISMO.
1.3.1 Exposición de motivos.
Esta Ley tiene como objetivo establecer una política territorial y urbanística específica para la Comunidad Autónoma de Madrid, teniendo en cuenta su diversidad y necesidades. Busca equilibrar el desarrollo económico con la preservación del medio ambiente y la calidad de vida. La ley reconoce la responsabilidad de la región en el gobierno del territorio y proporciona los medios necesarios para cumplir con esta tarea, respetando la autonomía municipal. Su enfoque es lograr una integración armoniosa del territorio, valorando las diferencias y potenciando los aspectos positivos de cada área. La ley se basa en un concepto rector de desarrollo equilibrado y en la experiencia previa en gestión urbana y territorial.
La Ley establece un marco integral para el gobierno del territorio en la Comunidad Autónoma de Madrid, enfocado en la planificación regional y la actividad urbanística directa y propia de la Comunidad. Estas dos piezas, interconectadas pero distintas, son esenciales para asegurar un desarrollo territorial equilibrado y coordinado.
La planificación busca cohesión e integración social a través de la organización del territorio. Para ello, la Ley refuerza la importancia del Plan Regional de Estrategia Territorial y establece procedimientos para su elaboración y aprobación. Además, se crea la figura de «Zonas de Interés Regional» que promueven operaciones urbanísticas con enfoque regional. También se presentan «Proyectos de Alcance Regional», proyectos técnicos específicos para obras que no están previstas en el planeamiento existente. Estos proyectos pueden ser promovidos por entidades públicas y privadas con declaración previa de viabilidad. Su aprobación implica efectos significativos para la ejecución de las obras.
Así, la Ley busca un equilibrio entre la planificación regional y la actividad urbanística autonómica, con un enfoque en la cohesión territorial, el respeto por la autonomía municipal y la promoción de proyectos que beneficien a la comunidad en su conjunto.
1.3.2 Modificaciones de la norma.
La Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo ha sido modificada por:
– Ley 20/1997, de 15 de julio, de medidas urgentes en materia de suelo y urbanismo.
– Ley 24/1999, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.
– Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
– Ley 9/2010, de 23 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de racionalización del sector público.
– Ley 4/2012, de 4 de julio, de Modificación de la Ley de Presupuestos Generales de la Comunidad de Madrid para el año 2012, y de medidas urgentes de racionalización del gasto público e impulso y agilización de la actividad económica.
– Ley 8/2012, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.
– Ley 3/2013, de 18 de junio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid.
– Ley 6/2013, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas.
– Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid.
1.3.3 Referencias en la norma al Registro de la Propiedad
Esta norma ha sido derogada en gran parte por las leyes posteriores (Ley del Suelo, y otras). Sin embargo, todavía siguen vigentes algunos de sus preceptos.
En este sentido, cabe mencionar el título IV sobre las actuaciones de interés regional. El interés regional es aquel que, por su magnitud, proyección social o económica, o importancia para la estructuración territorial beneficie a la Región. Esto implica necesariamente que debe ser de utilidad pública y su justificación se debe detallar en una declaración oficial de interés regional emitida por la autoridad competente de la Consejería.
Los Proyectos de Alcance Regional consistentes en un Centro Integrado de Desarrollo se regulan en los artículo 43 y siguientes, indicándose en este precepto que “las disposiciones de la presente ley prevalecerán, en caso de conflicto, sobre las restantes normas de la Comunidad de Madrid”.
El artículo 48 establece que se habrá de realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad de las parcelas resultantes de cada Proyecto de Centro Integrado de Desarrollo, previa aprobación del proyecto de reparcelación:
Artículo 48. Ejecución.
1. Los actos de edificación, instalación o uso del suelo en que se concreten los Centros Integrados de Desarrollo estarán sujetos a la previa obtención de licencia en los términos previstos en este artículo.
2. La ejecución del Proyecto de un Centro Integrado de Desarrollo se realizará por la sociedad gestora como propietaria única del ámbito, sin perjuicio de lo previsto en el artículo anterior.
A tales efectos, el Proyecto contendrá las siguientes previsiones:
2.1 La forma en que serán cumplidos los deberes legales de cesión establecidos en el mismo.
2.2 En el caso de que la cesión de terrenos sea sustituida por su equivalente económico, deberá contener un anexo de valoración emitido por funcionario de la Comunidad de Madrid.
2.3 Los aspectos relativos a la conservación de la urbanización pública del ámbito y, en su caso, del viario de acceso a los Centros Integrados de Desarrollo.
3. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las parcelas resultantes de cada Proyecto de Centro Integrado de Desarrollo y de las cesiones previstas en él será realizada de conformidad con lo dispuesto en la normativa general para la inscripción de los actos de naturaleza urbanística, previa aprobación del proyecto de reparcelación de propietario único con la finalidad de adaptar las fincas incluidas en el ámbito del Proyecto al parcelario resultante del mismo, así como de materializar, en su caso, las cesiones correspondientes a favor de la Administración.
4. La sociedad gestora será responsable de la correcta ejecución de las obras de urbanización y conexión de cada una de las etapas de ejecución del Proyecto del Centro Integrado de Desarrollo hasta la finalización de la misma y levantamiento al efecto del acta correspondiente por parte del Ayuntamiento, de forma coordinada con la Consejería correspondiente, y en caso de viarios o dotaciones públicas, hasta la recepción definitiva de las obras de ejecución de la correspondiente etapa por parte de tales Administraciones.
La correcta ejecución de las obras de urbanización quedará garantizada mediante la prestación de garantías, ya otorgadas por la sociedad gestora, para la autorización del Centro Integrado de Desarrollo prevista en la presente ley.
5. La ejecución de los proyectos de obras y actividades de las edificaciones, instalaciones y de aquellas infraestructuras que conformen un Centro Integrado de Desarrollo, de acuerdo con su programa de implantación, así como las eventuales parcelaciones de fincas de resultado necesarias para la implantación de las mismas, estarán sometidas a licencia administrativa en la que se valorará la adecuación de los mismos al Proyecto y a los restantes extremos contenidos en la autorización del Centro Integrado de Desarrollo otorgada por el Consejo de Gobierno.
El procedimiento se iniciará mediante solicitud ante el Ayuntamiento afectado, que tramitará la solicitud y emitirá informe preceptivo de la misma, en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual elevará el expediente a la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio, a quien corresponderá resolver el expediente, dado el interés regional del Centro Integrado de Desarrollo, así como la afección supramunicipal que su instalación va a generar, en el plazo máximo de un mes.
Se permitirá la simultaneidad de las obras de urbanización y edificación. No obstante, no podrá procederse a la primera ocupación o funcionamiento hasta que no estén realizadas las obras de urbanización y de conexión exterior que sean específicamente necesarias para la correcta puesta en servicio de las concretas edificaciones, actividades e infraestructuras.
Los plazos de los procedimientos para el otorgamiento de cualquier autorización administrativa previa que resulte precisa para la ejecución de las obras o para la apertura o funcionamiento de las instalaciones, no contemplados en esta ley, se reducirán a la mitad.
6. El Proyecto de Centro Integrado de Desarrollo fijará los estándares cuantitativos y cualitativos de las cesiones de acuerdo con las necesidades funcionales de cada Centro, que, como mínimo, deberán cumplir los siguientes estándares: 15 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados construidos destinado a equipamiento y/o infraestructuras y/o servicios en concepto de red local.
Habrán de cederse a las Administraciones correspondientes, libre y gratuitamente, las dotaciones públicas que sean fijadas por el Proyecto, en la forma establecida en la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid.
Igualmente, habrán de cederse al Municipio o Municipios correspondientes terrenos urbanizados en los que se materialice el 5 por 100 del coeficiente de edificabilidad de la fase correspondiente, en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el planeamiento urbanístico.
En el supuesto de que el ámbito territorial de alguna de las fases de un Centro Integrado de Desarrollo quede localizado en varios términos municipales, la cesión del 5 por 100 del coeficiente de edificabilidad de la fase correspondiente se distribuirá entre los Municipios afectados de forma proporcional a la cantidad de superficie ocupada de cada Municipio.
Esta cesión podrá sustituirse, en todo o en parte, a petición de la sociedad gestora, por su equivalente económico. En tal caso, la misma habrá de ser realizada tras la aprobación del proyecto de reparcelación de propietario único.
1.4.- OTRAS LEYES SOBRE MEDIDAS URBANÍSTICAS, FISCALES Y ADMINISTRATIVAS.
Encontramos en la normativa autonómica de la Comunidad de Madrid diversas leyes enfocadas a aunar diferentes medidas urbanísticas, fiscales y administrativas, que recogen regulación y modificación legislativa en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
Si bien ya se recogen en el presente texto la mención a dichas leyes en los apartados de “modificaciones a la norma” (puntos 1.1.2 y 1.3.2), consideramos oportuno hacer alusión a las más importantes.
La Ley 4/1984, de 10 de febrero, sobre medidas de disciplina urbanística, ha sido derogada en su totalidad, pero resulta una norma de verdadera importancia ya que con la misma la Comunidad de Madrid inició el ejercicio de su potestad legislativa con competencia exclusiva en materia de urbanismo (otorgada por el Estatuto de Autonomía aprobado por Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero, tan solo un año antes).
Por otro lado, Ley 14/2001, de 26 de diciembre de Medidas Fiscales y Administrativas recoge en el apartado VIII de su exposición de motivos que “en el Capítulo XI se introducen modificaciones en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, consistentes en realizar correcciones terminológicas, introduciendo, asimismo, otras de carácter técnico para reordenar correctamente determinados apartados o dar una nueva redacción a los mismos que, sin producir modificación sustancial alguna, sin embargo, evite interpretaciones distintas a las que pretende dar la Ley aprobada”.
Así, el artículo 15, de modificación parcial de la Ley 9/2001, de Suelo, modifica el artículo 106.1.a), que exige la acreditación de acuerdo con los datos registrales, comentado en el epígrafe correspondiente.
Por su parte, la Ley 8/2009, de 21 de diciembre, de Medidas Liberalizadoras y de Apoyo a la Empresa Madrileña, que recoge en su artículo segundo como principios inspiradores: “a) El respeto al principio general de la consideración del silencio administrativo estimatorio como regla básica de actuación de la Administración. b) La eliminación de las trabas en el ejercicio de las actividades económicas y la supresión de los procedimientos, registros y demás requisitos que no sean estrictamente necesarios. c) La transformación de los procedimientos de autorización administrativa previa en declaraciones responsables y comunicaciones previas del interesado”.
Por último, cabe mencionar la Ley 9/2010, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Racionalización del Sector Público, establece en su exposición de motivos que “las modificaciones que se plantean en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, están orientadas a agilizar la tramitación de los procedimientos urbanísticos para variar la clase y categoría del suelo, como ya sucede en la mayoría de las leyes del suelo de las Comunidades Autónomas, y a posibilitar económicamente su desarrollo mediante la ejecución simultánea por fases de las obras de urbanización y edificación. Igualmente, se introducen medidas que tienen por objeto facilitar la implantación de equipamientos y servicios en los suelos cedidos a la Comunidad de Madrid para alcanzar una mayor eficiencia en la utilización de dichos suelos, flexibilizando el procedimiento para la modificación de los usos asignados a los mismos y limitando el carácter demanial de los bienes sobre los que se asientan a los supuestos expresamente previstos en la ley. Por otra parte, se potencia la rehabilitación posibilitando la flexibilidad de la normativa urbanística para que los Ayuntamientos faciliten la ejecución de las obras de rehabilitación”.
Si bien se trata de una norma importante en materia de urbanismo en cuanto a su modificación de la Ley 9/2001, de Suelo, no existen referencias al Registro de la Propiedad en sus introducciones.
2.- NORMATIVA SOBRE PATRIMONIO.
2.1.- LEY 3/2001, DE 21 DE JUNIO, DE PATRIMONIO DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
2.1.1 Exposición de motivos.
La Ley 3/2001, de 21 de junio, establece que el patrimonio se constituye como uno de los recursos esenciales, junto con los financieros y humanos, de la Comunidad de Madrid para cumplir sus objetivos derivados del Estatuto de Autonomía. Esta ley establece el régimen jurídico de bienes y derechos del patrimonio y reemplaza a la Ley 7/1986, de 23 de julio, del Patrimonio de la Comunidad de Madrid, adaptándose al aumento de competencias autonómicas y a las transferencias.
La Ley parte de una concepción amplia del término «patrimonio», englobando todos los bienes y derechos cuya titularidad recae en la Administración Autonómica. Así, la clasificación de los elementos patrimoniales se divide en las dos categorías tradicionales: los bienes de dominio público o demaniales, y los bienes de dominio privado o patrimoniales. Estas categorías poseen un régimen jurídico diferenciado que emana de la afectación o no de tales bienes a un propósito de uso o servicio público. Así, la ley establece un sistema de gestión y administración diferenciado para optimizar su uso.
Respecto a los bienes de dominio público, la ley regula la afectación, desafectación y adscripción, así como su uso y aprovechamiento, incluyendo la autorización de uso privativo y concesiones administrativas.
La ley también reconoce la inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad de los bienes de dominio público. Establece la protección y defensa del patrimonio, imponiendo obligaciones de custodia y conservación a quienes administren sus bienes. También establece prerrogativas para la recuperación posesoria, investigación y deslinde.
Por su parte, para los bienes de dominio privado, la ley establece reglas para su adquisición, enajenación, explotación y otros aspectos. La enajenación de bienes inmuebles se realiza mayormente mediante subasta, con excepciones tasadas; y, de forma previa, se requerirá la declaración de alienación, así como la depuración de la situación física y jurídica de los mismos y, en su caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado, y a fin de llevar un control de los bienes y derechos, así como de determinar las magnitudes de la gestión patrimonial, la ley incluye un Inventario General de Bienes y Derechos para un control preciso del patrimonio y, además, regula la Contabilidad Patrimonial.
2.1.2 Referencias al Registro de la Propiedad en la norma.
El artículo 13 de la Ley de Patrimonio se refiere a la potestad de deslinde por parte de la Comunidad de Madrid en inmuebles de dominio público o patrimoniales. Este artículo establece que, si la finca sujeta al deslinde está inscrita en el Registro de la Propiedad, dicho deslinde administrativo se registrará en el mismo; si no, se procederá a la inmatriculación:
Artículo 13. Potestad de deslinde.
1. La Comunidad de Madrid podrá deslindar los inmuebles de dominio público o patrimoniales, mediante el procedimiento administrativo correspondiente, oídos todos los interesados.
2. Iniciado el procedimiento de deslinde, no podrá instarse procedimiento judicial con igual pretensión, ni se admitirán actuaciones interdictales sobre el estado posesorio de las fincas a que se refiera el deslinde, mientras este no se lleve a cabo.
3. El procedimiento de deslinde podrá́ iniciarse de oficio o a instancia de los propietarios de terrenos que linden con fincas de la Comunidad de Madrid.
La aprobación del deslinde corresponde al Consejero de Presidencia y Hacienda, cuya resolución será ejecutiva y sólo podrá ser impugnada en vía contencioso administrativa por infracción del procedimiento, sin perjuicio de que cuantos se estimen lesionados en sus derechos puedan hacerlos valer ante la jurisdicción ordinaria.
4. Una vez que sea firme el acuerdo de aprobación del deslinde, se procederá al amojonamiento, con intervención de los interesados.
5. Si la finca a la que se refiere el deslinde se hallare inscrita en el Registro de la Propiedad, se inscribirá también el deslinde administrativo debidamente aprobado. En caso contrario, se procederá a la inmatriculación de aquélla.
De acuerdo con el artículo 14, se concede la competencia para otorgar escrituras públicas y formalizar las inscripciones en el Registro de la Propiedad a la Consejería de Presidencia y Hacienda:
Artículo 14. Otorgamiento de escrituras públicas y formalización de inscripciones registrales.
1. Corresponde a la Consejería de Presidencia y Hacienda el otorgamiento de escrituras públicas y la formalización de inscripciones en el Registro de la Propiedad de los bienes inmuebles y derechos inscribibles de que sea titular la Comunidad de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
Esta misma competencia corresponderá a los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos respecto de sus propios bienes inmuebles y derechos inscribibles.
2. La inscripción en el Registro de la Propiedad Industrial e Intelectual de las propiedades y derechos incorporales corresponderá a las Consejerías, organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos competentes por razón de la materia.
Las Consejerías tienen la responsabilidad de establecer condiciones generales para concesiones y autorizaciones sobre el dominio público, con informe favorable de la Consejería de Presidencia y Hacienda. Además, tienen la facultad de otorgar concesiones y autorizaciones, y se da cuenta de ellas a la Consejería de Presidencia y Hacienda para su inclusión en el Inventario General de Bienes y Derechos.
El artículo 34 establece que el otorgamiento de concesiones sobre bienes de dominio público debe seguir un régimen de concurrencia, salvo circunstancias excepcionales debidamente justificadas. El documento administrativo resultante del otorgamiento es suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad:
Artículo 34. Concesiones y autorizaciones demaniales.
1. Las Consejerías, previo informe favorable de la Consejería de Presidencia y Hacienda, determinarán las condiciones generales que habrán de regir para cada clase de concesiones y autorizaciones sobre el dominio público, en las que se incluirá necesariamente el plazo de duración. Será también preceptivo el informe de la Consejería de Presidencia y Hacienda cuando la Consejería otorgante estime conveniente establecer modificaciones a las condiciones generales aprobadas.
2. Los autorizados y concesionarios podrán establecer los pactos y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios al interés público, al Ordenamiento jurídico, o a los principios de buena administración.
Los concesionarios de dominio público deberán ostentar plena capacidad de obrar y no estar incursos en las prohibiciones de contratar de la legislación de Contratos de las Administraciones Públicas.
3. De las concesiones y autorizaciones otorgadas se dará cuenta a la Consejería de Presidencia y Hacienda a efectos de su inclusión en el Inventario General de Bienes y Derechos.
4. A las concesiones y autorizaciones de dominio público previstas en la legislación de carreteras, transportes, urbanismo y otras normas específicas, y a aquellas concesiones de servicios públicos que requieran ocupaciones de dominio público les será de aplicación con carácter subsidiario las disposiciones de esta Ley.
5. El otorgamiento de concesiones sobre bienes de dominio público se efectuará en régimen de concurrencia. No obstante, podrá aprobarse el otorgamiento directo en los supuestos previstos en el artículo 137.4 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, cuando se den circunstancias excepcionales, debidamente justificadas, o en otros supuestos establecidos en las Leyes. Una vez otorgada la concesión deberá formalizarse en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Las autorizaciones se otorgarán directamente a los peticionarios que reúnan las condiciones requeridas, salvo si, por cualquier circunstancia, se encontrase limitado su número, en cuyo caso lo serán en régimen de concurrencia, y si ello no fuere procedente, por no tener que valorarse condiciones especiales en los solicitantes, mediante sorteo, si otra cosa no se hubiese establecido en las condiciones por las que se rigen.
Tras la adquisición de inmuebles y derechos, la Consejería de Presidencia y Hacienda se encargará de llevar a cabo los procedimientos de afectación y adscripción, si es necesario. Además, se encargará de incluir estos bienes en el Inventario General de Bienes y Derechos y de inscribirlos en el Registro de la Propiedad:
Artículo 43. Afectación, adscripción y conservación de los bienes inmuebles y derechos adquiridos.
1. Una vez adquiridos los inmuebles y derechos sobre los mismos por cualquiera de los procedimientos indicados, la Consejería de Presidencia y Hacienda procederá a realizar los trámites necesarios para la afectación, y adscripción, en su caso, así como a su inclusión en el Inventario General de Bienes y Derechos y a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
2. Corresponderá a la Dirección General de Patrimonio la adopción de las medidas necesarias para la conservación de los bienes expresados, hasta que sean adscritos a la Consejería correspondiente.
La enajenación de bienes inmuebles y derechos inmobiliarios en la Comunidad de Madrid se rige por ciertos requisitos. En el apartado 3, se establece que antes de iniciar los trámites para la enajenación, es necesario depurar la situación física y jurídica de estos bienes, y si no están inscritos en el Registro de la Propiedad, deben inscribirse. Esto garantiza la claridad y legalidad de las transacciones inmobiliarias:
Artículo 50. Enajenación de bienes inmuebles y derechos inmobiliarios.
1. Para enajenar bienes inmuebles, constituir derechos de superficie y otros derechos inmobiliarios y enajenarlos será requisito necesario la previa declaración de alienabilidad acordada por el Consejero de Presidencia y Hacienda.
2. Serán competentes para acordar la enajenación de bienes inmuebles y constituir y enajenar derechos inmobiliarios, el Consejero de Presidencia y Hacienda, si el valor de aquéllos, fijado por tasación pericial, es inferior a 499.158.000 pesetas (3.000.000 euros), y el Gobierno, a propuesta del Consejero de Presidencia y Hacienda, en los demás casos.
En los respectivos acuerdos de enajenación, y sin perjuicio del establecimiento de otros pactos, podrá autorizarse la celebración de contratos de arrendamiento, o de arrendamiento financiero de los bienes inmuebles enajenados, cuando se considere procedente que temporalmente sigan siendo utilizados por los servicios administrativos. En todo caso, los citados acuerdos deberán ser adoptados previo informe de las Direcciones Generales de Patrimonio y Presupuestos.
3. Antes de iniciarse los trámites conducentes a la enajenación de un bien inmueble o derecho inmobiliario se procederá a depurar la situación física y jurídica del mismo, debiéndose inscribir en el Registro de la Propiedad, si no lo estuviese.
4. La enajenación de los bienes inmuebles y derechos inmobiliarios se realizará, previa tasación pericial, mediante concurso o subasta pública. No obstante, el órgano competente podrá́ acordar la enajenación directa, cuando el valor del bien o derecho fuera inferior a 300.000 euros, el concurso o la subasta quedaren desiertos, existieran derechos de adquisición preferente a favor de terceros o, por razones excepcionales debidamente justificadas en el expediente, resultara más aconsejable para los intereses patrimoniales de la Comunidad de Madrid.
5. De las enajenaciones de bienes inmuebles, cuyo importe sea superior a 49.915.800 pesetas (300.000 euros) se dará cuenta a la Asamblea de Madrid.
6. Para tomar parte en procedimientos de enajenación de bienes inmuebles y derechos inmobiliarios mediante subasta o concurso, el Pliego de condiciones o documento equivalente podrá exigir una garantía de hasta un 25 por 100 del tipo de licitación.
La garantía, que en ningún caso otorgará derecho alguno a la venta, responderá del mantenimiento de las proposiciones presentadas por los licitadores hasta la adjudicación y de la proposición del adjudicatario hasta el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
El artículo 55 regula las cesiones gratuitas de propiedad de bienes inmuebles en la Comunidad de Madrid. Se establece que estos bienes pueden ser cedidos a otras Administraciones públicas para fines de utilidad pública o interés social. Además, estas cesiones se formalizan mediante escritura pública e inscriben en el Registro de la Propiedad para garantizar su legalidad y seguimiento:
Artículo 55. Cesiones gratuitas de propiedad de bienes inmuebles.
1. La propiedad de los bienes inmuebles de dominio privado de la Comunidad de Madrid, cuya afectación o explotación no se juzgue previsible, podrá ser cedida gratuitamente a otras Administraciones públicas, para fines de utilidad pública o interés social, mediante Acuerdo del Gobierno, a propuesta del Consejero de Presidencia y Hacienda.
2. En el acuerdo de cesión, que se publicará en el «Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid», se expresará la finalidad a la que se destinarán los bienes cedidos, así como sus condiciones.
3. Si los bienes cedidos no fueren aplicados al fin previsto dentro del plazo establecido en el acuerdo de cesión, o dejaren de ser destinados al mismo con posterioridad, la cesión se considerará resuelta, revertiendo los bienes a la Comunidad de Madrid, la cual tendrá́ derecho a percibir, previa tasación pericial, el valor de los daños y perjuicios y el detrimento que hubieren experimentado.
4. Las cesiones gratuitas de propiedad se formalizarán en escritura pública y se inscribirán en el Registro de la Propiedad.
Los organismos autónomos, entidades de derecho público y entes públicos pueden enajenar los bienes y derechos adquiridos e integrarlos en el Patrimonio de la Administración de la Comunidad de Madrid. Estos serán siempre inscritos en el Registro de la Propiedad:
Artículo 66. Integración en el Patrimonio, explotación y enajenación de bienes.
1. Estos organismos y entidades podrán enajenar los bienes y derechos adquiridos por ellos mismos, siempre que dichas enajenaciones formen parte de sus operaciones estatutarias y constituyan el objeto directo de sus actividades.
2. Los bienes inmuebles propios de los citados organismos y entidades que sean innecesarios para el cumplimiento de sus fines se incorporarán al Patrimonio de la Administración de la Comunidad de Madrid, salvo que la norma de creación disponga lo contrario.
3. El acuerdo de incorporación de bienes inmuebles al Patrimonio de la Administración de la Comunidad de Madrid se adoptará por el Consejo de Administración del organismo o entidad, previo informe de la Consejería de Presidencia y Hacienda, que se entenderá́ favorable, transcurrido el plazo de un mes desde la recepción de la pertinente solicitud.
4. Los bienes inmuebles propios de las entidades a que se refiere este artículo que se incorporen al Patrimonio de la Administración de la Comunidad de Madrid serán inscritos en el Registro de la Propiedad a su nombre de conformidad con la legislación hipotecaria.
5. La explotación de los bienes patrimoniales propios y su enajenación, cuando no proceda su incorporación al Patrimonio de la Administración de la Comunidad de Madrid, se regirán por las reglas del capítulo III. La competencia para adoptar los acuerdos de explotación y enajenación corresponde al Consejo de Administración del organismo o entidad, previo informe de la Consejería de Presidencia y Hacienda cuando tuvieran por objeto bienes inmuebles, siendo necesaria la aprobación del Gobierno en la enajenación de los mismos, cuando su valor supere el límite establecido en el apartado 2 del artículo 50.
2.2.- DECRETO 52/2003, DE 10 DE ABRIL, POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO DE ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DEL REGISTRO DE BIENES DE INTERÉS CULTURAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
2.2.1 Exposición de motivos.
El Decreto 52/2003, de 10 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de Organización y Funcionamiento del Registro de Bienes de Interés Cultural de la Comunidad de Madrid tiene su origen en la Ley 10/1998 de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid (actualmente esta norma se encuentra derogada y resulta de aplicación lo contenido en la reciente Ley 8/2023, de 30 de marzo, de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid), emanada de las facultades conferidas por el artículo 26, apartado 1, puntos 18 y 19 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad de Madrid, contenido en la Ley Orgánica 3/1983.
La Ley de Patrimonio de 1998 regulaba, en su artículo 13, la creación del Registro de Bienes de Interés Cultural en la Comunidad de Madrid, fijando las bases conceptuales y sustantivas. El citado registro se concibe así como un instrumento jurídico para la identificación y protección de bienes que, debido a sus características culturales, sociales, artísticas, arquitectónicas, históricas y otras, demandan una salvaguardia particular.
La categoría de «bienes de interés cultural» se aplica a aquellos elementos que destacan singular y significativamente en los ámbitos mencionados, mereciendo así una protección legal elevada y específica. Esta protección conlleva compromisos y obligaciones para sus propietarios, poseedores y titulares de derechos reales, en pos de asegurar su conservación y preservación para las generaciones presentes y futuras.
2.2.2 Referencias al Registro de la Propiedad en la norma.
En el artículo 2 del Decreto 52/2003 de la Comunidad de Madrid, se menciona que están sujetos a inscripción:
Artículo 2. Actos sujetos a inscripción y sus requisitos.
1. Actos inscribibles. Están sujetos a inscripción en el Registro de Bienes de Interés Cultural de la Comunidad de Madrid los siguientes actos relativos a los bienes señalados en el artículo anterior:
a) El Decreto del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid por el que se resuelve la declaración de interés cultural de los bienes.
b) La fecha del oficio instando la inscripción gratuita en el Registro de la Propiedad de la declaración de un inmueble en la categoría de Monumento o Jardín Histórico.
c) Las resoluciones de delimitación de entorno de aquellos bienes declarados de interés cultural que no tuvieren su entorno delimitado.
d) Las resoluciones de la Dirección General de Patrimonio Histórico por la que se determine el régimen de visita pública gratuita de los bienes de interés cultural, la de su dispensa total o, en su caso, los depósitos que se acuerden para la exhibición o custodia de los bienes previstos en los artículos 19.2 y 36 de la Ley 10/1998, de 9 de julio.
e) Las ayudas reintegrables concedidas para actuaciones de conservación, mejora y restauración de los bienes, y las concedidas con cargo al plan plurianual establecido en el apartado 5 del artículo 48 y apartados 2 y 3 del artículo 49 de la Ley 10/1998, de 9 de julio, y todas las que con el mismo fin se contemplen en el ordenamiento jurídico.
f) El Plan Director previsto en el artículo 27, números 2 y 4 de la Ley 10/1998, de 9 de julio, que afecte al bien inmueble, con expresión de la fecha del Acuerdo de aprobación y publicación de su contenido.
g) Las actuaciones que deban hacerse en los bienes declarados, las cuales se comunicarán por el órgano que las autorice, con la memoria descriptiva de las mismas.
h) Los títulos que afecten a la propiedad y demás derechos reales sobre los bienes.
i) Las transmisiones de los bienes por actos «inter vivos» o «mortis causa».
j) La autorización de traslado, caso de tratarse de bienes muebles.
k) Aquellas inscripciones exigidas por disposición legal o reglamentaria.
El artículo 3 del Decreto 52/2003 de la Comunidad de Madrid establece que los propietarios, titulares de derechos reales o poseedores de bienes declarados de interés cultural deben comunicar al Registro los actos que afecten a la propiedad y demás derechos reales sobre el bien para su inscripción, aportando «copias notariales, certificaciones registrales o administrativas» de los documentos correspondientes en un plazo de tres meses desde la celebración de dichos actos:
Artículo 3. Obligaciones de los propietarios, titulares de derechos reales o poseedores de los bienes.
Además de las obligaciones que con carácter general se derivan de la Ley 10/1998, de 9 de julio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, los propietarios, titulares de derechos reales o poseedores de los bienes declarados de interés cultural o con expediente incoado para su declaración, estarán obligados a:
1. Comunicar al Registro los actos que afecten a la propiedad y demás derechos reales sobre el bien para la inscripción de los correspondientes títulos. Para ello, deberán aportar copias notariales, certificaciones registrales o administrativas de los documentos en que consten los citados actos en el plazo de los tres meses siguientes a la celebración de los mismos.
2. Solicitar, para el traslado de los bienes muebles, la preceptiva autorización a la Dirección General de Patrimonio Histórico, que será resuelta en el plazo máximo de treinta días hábiles, sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición transitoria quinta de la Ley 10/1998, de 9 de julio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid.
3. Facilitar al Registro, en el plazo máximo de un mes desde la recepción del requerimiento a tal efecto, cuantas precisiones se les soliciten acerca de los bienes, con relación a los datos que deben figurar en el registro.
4. Comunicar al Registro, con carácter previo, toda modificación física a que puedan verse sometidos los bienes, y con carácter final el resultado de las mismas.
3.- OTRA NORMATIVA DE INTERÉS.
3.1.- LEY 16/1995, DE 4 DE MAYO, FORESTAL Y DE PROTECCIÓN DE LA NATURALEZA DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
3.1.1 Exposición de motivos.
La Ley 16/1995, de 4 de mayo, sobre Forestación y Conservación de la Naturaleza en la Comunidad de Madrid, tiene como objetivo principal la adaptación de los bosques de la región para servir de manera sostenible y en consonancia con la protección del medio ambiente y la naturaleza. Esta ley busca conservar y mejorar los ecosistemas forestales, fomentar su crecimiento y regular sus usos de manera equilibrada.
La sociedad contemporánea muestra un marcado interés en la preservación del entorno natural, en particular de los bosques, debido a la comprensión generalizada de su relevante función social y los múltiples beneficios que proporcionan. Estos ecosistemas, especialmente los arbolados, son cruciales en la preservación de la vida y en el ciclo del oxígeno a nivel global. Además, ofrecen beneficios indirectos como la protección del suelo contra la erosión, la mejora de la calidad del agua y la regulación de los recursos hídricos, lo que influye positivamente en el clima y previene problemas como el taponamiento de embalses. Además, los bosques contribuyen significativamente al paisaje y son un recurso fundamental para el ocio y la recreación. Estos beneficios son compatibles con una gestión sostenible de los recursos forestales y el desarrollo de la industria forestal, lo que a su vez puede impulsar el empleo y mejorar las condiciones de vida en las zonas rurales.
La Comunidad Autónoma de Madrid presenta características peculiares, como la mitad de su territorio dedicado a bosques, una alta densidad de población, presiones considerables sobre sus recursos forestales y un papel fundamental en la protección y regulación de los recursos hídricos locales. Dado este contexto, la ley se propone establecer políticas forestales acordes con las necesidades y demandas específicas de la región, promoviendo la conservación, el crecimiento y el uso sostenible de los bosques. La ley se enmarca en la Constitución, que establece la responsabilidad de las autoridades públicas en la gestión racional de los recursos naturales para proteger y mejorar la calidad de vida y el medio ambiente. Además, se busca armonizar la legislación forestal con las leyes sectoriales modernas y resolver deficiencias en la gestión de los sistemas forestales.
De esta forma, la Ley 16/1995 de la Comunidad de Madrid establece una política forestal que busca garantizar la conservación y el uso sostenible de los bosques, reconociendo sus múltiples funciones y beneficios para la sociedad, al tiempo que promueve la participación pública y la gestión responsable de estos valiosos recursos naturales.
3.1.2 Referencias al Registro de la Propiedad en la norma.
El artículo 26 de la Ley 16/1995, de 4 de mayo, Forestal y de Protección de la Naturaleza de la Comunidad de Madrid, regula los derechos de tanteo y retracto en relación a las transmisiones onerosas de bienes y derechos relativos a los montes en la Comunidad de Madrid.
Este artículo establece que los Notarios y Registradores en la Comunidad de Madrid no autorizarán ni inscribirán escrituras de transmisión de dichos bienes sin la previa notificación fehaciente a la Comunidad de Madrid de las condiciones esenciales de la transacción. Además, se resalta que el derecho de retracto definido en este artículo tiene preferencia sobre otros derechos.
Artículo 26. Derechos de tanteo y retracto
1. La Comunidad de Madrid podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto de las transmisiones onerosas de bienes y derechos relativos a los montes que se realicen en favor de personas distintas de las Administraciones Públicas, en los siguientes casos:
a) Montes públicos no catalogados de utilidad pública.
b) Montes privados, cuando superen la extensión de 250 hectáreas, procedan de la segregación de otras fincas, o se encuentren clasificados como protectores, protegidos o preservados.
c) Enclavados en los montes reseñados en el apartado primero del art. 22 de esta Ley o terrenos forestales colindantes a dichos montes que no alcancen la extensión de la unidad mínima forestal.
2. A los efectos dispuestos en el apartado anterior, el transmitente deberá notificar por escrito a la Comunidad de Madrid el propósito de enajenación, con indicación del precio, forma de pago y demás condiciones esenciales de la transmisión. Igual obligación atañe al comprador.
En el supuesto de que la transmisión sea relativa a los terrenos relacionados en el epígrafe c) del apartado anterior, y éstos sean enclavados o colindantes de montes catalogados de utilidad pública que sean propiedad de Corporaciones Locales, la notificación podrá realizarse a la entidad propietaria, la cual dará traslado inmediato de la misma a la Comunidad de Madrid.
3. En el plazo de tres meses, a partir de la fecha de notificación, la Comunidad de Madrid podrá hacer uso del tanteo en las condiciones y precio comunicados.
4. Si la transmisión se efectuara sin la previa notificación escrita a la Administración, o el precio efectivo fuera inferior al notificado o menos onerosas las restantes condiciones, la Comunidad podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de un año, contado a partir de la fecha en que tenga conocimiento oficial de las condiciones reales de la transmisión o, en otro caso, a partir de la fecha de inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.
5. Los Notarios y Registradores que actúen dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación en forma fehaciente.
6. El derecho de retracto al que se refiere este artículo es preferente a cualquier otro.
3.2.- LEY 7/2000, DE 19 DE JUNIO, DE REHABILITACIÓN DE ESPACIOS URBANOS DEGRADADOS Y DE INMUEBLES QUE DEBAN SER OBJETO DE PRESERVACIÓN.
3.2.1 Exposición de motivos.
La Ley 7/2000, de 19 de junio, de Rehabilitación de Espacios Urbanos Degradados y de Inmuebles que deban ser objeto de Preservación, reconoce la importancia del patrimonio arquitectónico como un valioso activo espiritual, cultural y social que contribuye al equilibrio y plenitud de la sociedad. En línea con la Carta Europea del Patrimonio Arquitectónico, esta ley busca abordar los desafíos que amenazan este patrimonio, desde la ignorancia hasta la degradación y el abandono, así como la presión urbanística y la especulación inmobiliaria.
Para afrontar estos desafíos, la ley se basa en los principios de conservación integrada y justicia social, promoviendo la rehabilitación de espacios urbanos degradados y la preservación de inmuebles de valor histórico y cultural. Además, se enfoca en la cooperación entre la Comunidad de Madrid, otras administraciones y propietarios, fomentando la participación de todos los interesados. Esta legislación establece criterios para definir áreas urbanas degradadas, regula el Catálogo Regional del Patrimonio Arquitectónico, y establece programas de rehabilitación concertada y convenios para la restauración de inmuebles preservados. En resumen, la Ley se centra en la conservación y revitalización del patrimonio arquitectónico mediante una colaboración flexible y eficiente entre los sectores público y privado.
3.2.2 Referencias al Registro de la Propiedad en la norma.
Si bien se trata de una norma de verdadera importancia en materia de urbanismo, motivo por el cual se ha acordado su inclusión en el presente texto, no existen referencias al Registro de la Propiedad en su contenido.
4.- A MODO DE CONCLUSIÓN
A través del presente texto, se ha pretendido recoger las diferentes regulaciones de Derecho registral en general, y Derecho registral urbanístico en particular, existentes en la normativa autonómica de Madrid, haciendo especial énfasis en su influencia en la gestión urbanística y su relación intrínseca con el Registro de la Propiedad.
Resulta imprescindible, dada la complejidad y la magnitud de los proyectos urbanísticos en la Comunidad de Madrid, subrayar la importancia de una coordinación intensificada entre el Registro de la Propiedad, el urbanismo y la ordenación del territorio. Esta necesidad se hace aún más patente al considerar la mencionada sentencia del Tribunal Constitucional y la competencia en materia de ordenación pública y registros del Estado, destacando el papel crítico del Derecho Registral autonómico en la gestión urbanística.
En la actualidad, nos encontramos ante un escenario donde la normativa urbanística de Madrid requiere una revisión y actualización exhaustiva. A pesar de los avances logrados con la Ley de 2001 y sus consiguientes modificaciones, es un hecho constatable que muchos Planes Generales, incluyendo el de la capital, no se han adaptado plenamente a dicha normativa. Es fundamental, por lo tanto, que se establezcan estrategias claras y concisas para los nuevos desarrollos urbanos y que se garantice la viabilidad económica de las actuaciones de regeneración urbana, algo que, con la ley del suelo actual, se presenta como un desafío significativo.
La agilización de los procesos urbanísticos y la adaptación flexible a las necesidades sociales emergentes son aspectos cruciales. Para abordar estos retos, es indispensable una normativa que favorezca la digitalización y la optimización de los procesos, similar a los avances observados con la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de digitalización de actuaciones notariales y registrales. En este contexto, se ha observado a lo largo del trabajo que la inscripción de todas las figuras urbanísticas en el Registro de la Propiedad es esencial para conferir seguridad jurídica y transparencia a la actividad urbanística, facilitando así una implementación más eficaz.
No se puede olvidar que la Comunidad de Madrid es escenario de macrooperaciones urbanísticas de considerable envergadura. Estos proyectos ambiciosos, aunque esenciales para el desarrollo urbano y económico, enfrentan el riesgo de prolongarse en el tiempo ante la falta de una coordinación activa, dinámica y permanente entre los distintos organismos y entidades involucradas. La eficiencia y la eficacia en la realización de estos proyectos se ven comprometidas sin una integración fluida de los procesos y protocolos urbanísticos y registrales.
Este trabajo, por lo tanto, no solo se presenta como una contribución académica y práctica, sino también como un llamado a la acción. La construcción de viviendas dignas, la garantía de seguridad jurídica para todos los ciudadanos y la realización exitosa de macrooperaciones urbanísticas son metas alcanzables a través de una revisión profunda, una actualización de la normativa y una coordinación interinstitucional reforzada, en la que se ha de entender que el Derecho Registral autonómico es un pilar fundamental en la gestión urbanística.
En conclusión, ante la dinámica cambiante de la urbanización y la emergencia de proyectos de gran escala, la revisión de la normativa y la coordinación activa, dinámica y permanente se posicionan como pilares fundamentales para un desarrollo urbano sostenible, inclusivo y eficiente en la Comunidad de Madrid y, por extensión, en toda España.
ENLACES:
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid
- Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de medidas urgentes para el impulso de la actividad económica y la modernización de la administración de la Comunidad de Madrid.
- Ley 14/2001, de 26 de diciembre (Presupuestos)
- Ley 9/2010, de 23 de diciembre (Sector Público)
- Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid
- Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo
- Ley 3/2001, de 21 de junio, de Patrimonio de la Comunidad de Madrid
- Decreto 52/2003, de 10 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de organización y funcionamiento del Registro de bienes de interés cultural de la Comunidad de Madrid.
- STC 61/1997, de 20 de marzo
- Archivo principal de la Ley 13/2015
- Ley Hipotecaria – Ley del Catastro
- Reglamento Hipotecario en materia de urbanismo.
- La publicidad registral en la normativa autonómica: Derecho Registral Urbanístico en Castilla-La Mancha
Real Casa de Correos, Sede de la Comunidad de Madrid en la Puerta del Sol. Por M.Peinado, de Alcalá de Henares, España
