INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ VENTAJAS DEL REGISTRO ELECTRÓNICO PARA EL CIUDADANO. Por Antonio Oliva Izquierdo

Tras la implantación del Registro Electrónico por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos, se pueden apuntar diez ventajas que el mismo ofrece al ciudadano:

1.- Se le garantiza al ciudadano un sistema registral a la vanguardia de la era digital.

2.- El ciudadano podrá gozar de un Registro de la Propiedad que cumple íntegramente con las directrices marcadas por las Directivas europeas que persiguen alcanzar el objetivo de “papel cero”, en un claro compromiso con el medio ambiente.

3.-  Al igual que en otros países como Estonia, donde el 99% de los servicios públicos están digitalizados, los folios y asientos del Registro se practicarán en formato electrónico, conforme a lo dispuesto por el artículo 238 de la Ley Hipotecaria.

4.- Se le garantiza al ciudadano que los asientos del Registro queden sujetos a estrictos esquemas de seguridad electrónica, de conformidad con el artículo 239 de la Ley Hipotecaria.

5.- Los registradores dispondrán de una sede electrónica general y única a nivel nacional, cuya titularidad, desarrollo, gestión y administración corresponderá al Colegio de Registradores de la Propiedad Mercantiles y de Bienes Muebles de España. Esta sede estará disponible para las personas a través de redes de comunicación, por medio de las cuales podrán, en sus relaciones con los Registros, presentar, tramitar y acceder a toda la información y a los servicios registrales disponibles. Así lo previene expresamente el primer párrafo del artículo 240 de la Ley Hipotecaria.

6.- El ciudadano puede conocer el estado de tramitación de su procedimiento registral en todo momento. En este sentido, la Disposición adicional primera de la Ley Hipotecaria pasa a disponer en la letra d de su apartado segundo que “las personas naturales y jurídicas tendrán en relación con la utilización de los medios electrónicos en la actividad registral, y en los términos previstos en esta ley, los siguientes derechos: (…) d) A conocer por medios electrónicos el estado de tramitación de los procedimientos registrales en los que sean interesados, salvo en los supuestos en que la normativa de aplicación establezca restricciones al acceso a la información sobre aquéllos”.

7.- El ciudadano podrá recibir las comunicaciones de los registradores, que deberán realizarse preferentemente de forma telemática, como así prevé el artículo 240 de la Ley Hipotecaria.

8.- Ante la necesidad de poder relacionarse telemáticamente con la Administración de Justicia que puso de relieve la alarma generada por el Covid-19, se permite ahora la prestación de los servicios registrales sin necesidad de presencia física. En este sentido, la propia Exposición de Motivos de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, ya pone de relieve que “en cumplimiento de la normativa europea, se procede mediante el título IV a reformar la Ley Hipotecaria (…) a fin de habilitar la intervención telemática (…) registral con el objetivo de facilitar la prestación de los servicios (…) registrales sin necesidad de presencia física, dando cumplimiento así a lo previsto en la disposición final decimoprimera de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia”.

9.- No obstante lo anterior, la brecha digital queda salvada: el interesado también puede presentar sus títulos inscribibles en formato papel, bien personalmente o bien remitiéndolos por correo postal o servicio de mensajería; sin perjuicio de que, una vez presentados, se proceda registralmente a su digitalización y vinculación con los asientos y fincas correspondientes. A este respecto, los dos primeros párrafos del apartado primero del artículo 252 de la Ley Hipotecaria establecen que “los títulos sujetos a inscripción en el Registro podrán presentarse en soporte papel o electrónico. Los documentos en soporte papel podrán ser aportados al Registro dentro de las horas de apertura al público de la oficina, acudiendo personalmente o remitiéndolos por correo postal o servicio de mensajería. Efectuada la presentación de cada documento se procederá a su digitalización y vinculación electrónica al correspondiente asiento de presentación y a las fincas en él contenidas y también cuando el documento deba incorporarse a un archivo electrónico o así se establezca reglamentariamente”.

10.- El ciudadano puede entablar una videoconferencia con el registrador. Así, el apartado primero del artículo 111 bis de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social dispone que “los registradores podrán utilizar sistemas de videoconferencia para el ejercicio de sus respectivas funciones públicas establecidas en la Ley Hipotecaria y demás leyes que le sean de aplicación”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Apenas se han publicado disposiciones:

Registro de Bienes Muebles: equipamientos aeronáuticos y material ferroviario. R. de 4 de abril de 2024, DGSJyFP: Se designa al Registro de Bienes Muebles como el punto de acceso autorizante para inscripciones de garantías internacionales (indispensable para que estas garantías sean vinculantes en España) y avisos de garantías nacionales. Se establece un procedimiento para la expedición de códigos de autorización en un plazo brevísimo y la anotación preventiva de garantías internacionales en el registro, con un periodo transitorio.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Sólo se han publicado Disposiciones en:

Baleares (Registro de cargos públicos), Cataluña (Código Tributario) y Extremadura (municipio de Badajoz).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado Sentencias sobre:

Ejecución judicial y cláusulas abusivas. STC 27/2024, de 26 de febrero de 2024.

Gestación subrogada. STC 28/2024, de 27 de febrero de 2024.

Consejo General del Poder Judicial en funciones. STC 30/2024, de 28 de febrero de 2024.

Ingreso mínimo vital. STC 32/2024, de 28 de febrero de 2024. 

Cláusulas abusivas y ejecución hipotecaria. STC 38/2024, de 11 de marzo de 2024. Recurso de amparo 1430-2022. 

Vacuna Covid. STC 41/2024, de 11 de marzo de 2024.

Cataluña: violencia de género. STC 44/2024, de 12 de marzo de 2024.

Guipúzcoa: Plusvalía municipal. STC 46/2024, de 12 de marzo de 2024. Cuestión prejudicial de validez sobre normas forales fiscales 5349-2023.

Autos:

Galicia: medidas fiscales.  Auto 21/2024, Mantiene parcialmente la suspensión en el recurso de inconstitucionalidad 6243-2023, interpuesto por el presidente del Gobierno en relación con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Galicia 7/2022, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.

Galicia: ordenación del litoral.  Auto 22/2024, Mantiene parcialmente la suspensión en el recurso de inconstitucionalidad 6521-2023, interpuesto por el presidente del Gobierno en relación con diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Galicia 4/2023, de 6 de julio, de ordenación y gestión integrada del litoral de Galicia.

Se han admitido Recursos: 

Ley de Vivienda. El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Gobierno de la Generalitat de Cataluña, contra determinados arts de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Ver resumen de la Ley. 

Ley de Vivienda. El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por la Xunta de Galicia, contra determinados arts de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Ver resumen de la Ley

Justicia y función pública. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1863-2024, contra el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo.

Comunidad de Madrid. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2113-2024, contra la Ley 16/2023, de 27 de diciembre, de medidas para la simplificación y mejora de la eficacia de instituciones y organismos de la Comunidad de Madrid.

ISD. Conflicto entre órganos constitucionales n.º 1219-2024, en relación con el Acuerdo de la Mesa del Senado de 21 de noviembre de 2023, ratificado el 18 de enero de 2024, por el que se toma en consideración para su tramitación la proposición de ley por la que se deroga la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en contra del criterio del Gobierno de la nación, adoptado al amparo del artículo 134.6 de la Constitución Española.

TRIBUNAL SUPREMO

Arancel Procuradores. STS de 9 de abril de 2024, que estima el recurso contencioso-administrativo número 678/2022 contra el Real Decreto 307/2022, de 3 de mayo, que modifica el Real Decreto 1373/2003, de 7 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de derechos de los procuradores de los tribunales.

Ver resumen del RD impugnado.

Reglamento de Costas. STS de 31 de enero de 2024, que declara estimar el recurso contencioso-administrativo número 911/2022 contra el Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, por el que se modifica el Reglamento General de Costas.

SECCIÓN II

Concurso de Registros:

RR de 12 de abril de 2024, DGSJyFP y de la DG de Derecho Entidades Jurídicas y Mediación, por las que se convoca concurso ordinario n.º 318, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ya está publicada la Resolución del Concurso (27 de mayo).

Ir al archivo de concursos.

Jubilaciones y Excedencias:

Se declara la jubilación de:

• Doña Isabel Adoración Antoniano González, registradora de Bienes Muebles Central I
• Don Miguel de Seoane de la Parra, registrador mercantil de Madrid XIV.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

147.* ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Reitera la doctrina de la DG sobre cuándo existe verdadera interrupción del tracto sucesivo, en cuyo caso es innecesario aportar todos los documentos fehacientes que acrediten la cadena de titularidades; y sobre la citación al titular registral o sus herederos según la inscripción cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más o menos de 30 años.

148.*** VENTA DE VIVIENDA FIGURANDO INSCRITO EL DERECHO DE USO A FAVOR DE UNO DE LOS HIJOS DE LOS VENDEDORES

No es necesario fijar un plazo al derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando los hijos sean menores de edad, pero sí que será necesario cuando sean mayores, en cuyo caso, deberá identificarse debidamente a los hijos y expresar su edad.

150.** SENTENCIA DE DIVORCIO. CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO SOBRE FINCA INSCRITA A FAVOR DE TERCERO

No puede inscribirse sin el consentimiento del titular registral el derecho de uso atribuido en convenio regulador de divorcio, aunque se alegue que era una SL perteneciente a los ex-esposos.

151.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR NOTARIAL SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Cuando la partición se realiza por un contador partidor dativo del art. 1057.2 CC, aprobada por el notario, no es precisa la intervención de los legitimarios. Entiende la DG que dicho contador puede pagar a la viuda (a quien se legó en pago de la legitima el uso y habitación de una vivienda que pertenecía al causante y a su primera esposa con carácter ganancial) el legado en metálico, ya que no es posible materializarlo. Entiende que no se trata de una conmutación del usufructo legal – que si excedería de las facultades del contador.

152.** VENTA DE NUDA PROPIEDAD DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

Cuando concurre un indicio objetivo de posible parcelación urbanística ilegal, como es la nota marginal del artículo 79 del Real Decreto 109371997, el Registrador debe actuar en consecuencia y exigir, en caso de transmisiones posteriores de cuotas indivisas, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad.

153.** CONVENIO REGULADOR DIVORCIO: LIQUIDACIÓN SIMULTÁNEA DE 2 REGÍMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES (LEGAL Y CONVENCIONAL)

En un solo convenio regulador de divorcio pueden liquidarse 2 regímenes económicos (previo de Gananciales y posterior convencional de separación de bienes), adjudicando a los cónyuges fincas gananciales y privativas, adquiridas todas durante el matrimonio (NO antes).

154.** EJECUCIÓN HIPOTECARA CONTRA LA HERENCIA YACENTE CON ARRENDAMIENTO

En caso de ejecución hipotecaria, el derecho de arrendamiento posterior a 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, la entrada en vigor de la ley subsistirá o no según haya tenido acceso al Registro de la Propiedad. para determinar la existencia del derecho de retracto hay que tener en cuenta si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad. Si el arrendamiento tuvo acceso al Registro con anterioridad a la hipoteca persistirá, pero si se ha inscrito con posterioridad extinguirá «ipso iure» y no habrá lugar a retracto. Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, no habrá lugar a derecho alguno.

155.** INSCRIPCIÓN DE UN NEGOCIO JURÍDICO SOBRE UN RESTO NO DESCRITO POR SEGREGACIÓN ANTERIOR A LA LEY 13/2015

Es exigible la georreferenciación de un resto no descrito, derivado de segregaciones realizadas antes de la Ley 13/2025, que se presenta a inscripción después de su entrada en vigor.

En el mismo sentido, véase la R. de 31 de enero de 2024

156.* LEGALIZACIÓN LIBRO DE ACTAS DE SUBCOMUNIDADES. PUBLICIDAD FORMAL. DISCONFORMIDAD CON EL CONTENIDO DE DETERMINADAS CERTIFICACIONES

El hecho de que se hayan legalizados libros de subcomunidades en edificios en régimen de PH, no supone la legalización de las mismas, ni que las subcomunidades se entiendan formalizadas e inscritas puesto que de la diligencia de legalización no se derivaran otros efectos que los de mera constancia en el Registro de la existencia de subcomunidades de facto que no gozarán de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral, sin perjuicio de la posibilidad de su formalización e inscripción posterior. Es por lo anterior que si no consta debidamente inscrita la constitución de la propiedad horizontal en el registro se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del RH.

Por ello se considera correcta la certificación expedida por el registrador, a solicitud del juez, en la que certifica que solo consta constituida e inscrita una única comunidad correspondiente a la totalidad de las edificaciones y que las subcomunidades de facto (sin título constitutivo) actúan como tales sin revestimiento jurídico alguno, no gozando de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral, así como que los libros de dichas comunidades pueden ser legalizados, pero sin beneficiarse del sistema registral.

157.** HERENCIA SIN APORTAR ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS

En el caso de sucesiones intestadas con Acta de Declaración de Herederos, la acreditación del contenido de dicha acta en el Registro de la Propiedad puede hacerse,  alternativamente: 1) Acompañando copia autorizada de dicha Acta, 2) Transcribiendo su contenido literal, total o parcialmente, o 3) Mediante un testimonio notarial en relación de los particulares de dicha Acta en la escritura de herencia, que contenga los hechos básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad.

En este caso el notario afirma que “la sucesión corresponde a los 5 hijos según consta en las Actas Inicial y Final de Declaración de Herederos respectivas en las que están incorporados los Certificados de Defunción y de Última Voluntad que deberán acompañarse a las copias que se expidan de la escritura de herencia”. Y la DG no lo considera suficiente confirmando la nota del registrador que exigía la presentación de dichas actas.

158.* VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA EN FASE DE LIQUIDACIÓN. FALTA DE FIRMEZA DEL AUTO

Para la venta de una finca de una entidad concursada en fase de liquidación se ha de aportar el auto aprobatorio del plan de liquidación en el que conste su firmeza.

159.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

No procede la práctica de una anotación preventiva de demanda cuando la acción ejercitada persigue exclusivamente el pago de una cantidad de dinero.

161.*** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN EN LA COMUNIDAD DE MADRID. DERECHO INTERTEMPORAL

En general, en las obras nuevas de edificaciones y su acceso al Registro hay que distinguir entre normas procedimentales (registrales) y sustantivas (o materiales). La norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el Registro de la Propiedad. La norma sustantiva aplicable para las edificaciones terminadas será la vigente en el momento de terminación de la edificación, teniendo en cuenta el régimen transitorio que establezcan, en su caso.

En la Comunidad de Madrid las infracciones urbanísticas de las edificaciones prescriben a los cuatro años, aunque estén en suelos no urbanizables protegidos (salvo que estén en zona verde o espacio libre), por lo que dichas edificaciones pueden acceder al Registro por la vía de la prescripción del artículo 28.4 de la Ley del Suelo, aunque no basta el certificado técnico de antigüedad sino que se necesita una declaración municipal de innecesariedad de licencia.

162.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO SIN LICENCIA. FINCA INDIVISIBLE.

Resulta una incongruencia derivada de la situación de parcela indivisible que consta registralmente, y la categoría por la que se autoriza la construcción y el contenido de la escritura por la que se constituye el complejo inmobiliario para la construcción de viviendas en seis parcelas independientes. Por lo que esta incongruencia debe ser aclarada de forma indubitada por parte de la Administración urbanística competente.

163.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD POR MIEMBROS DE UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS

Las uniones temporales de empresas carecen de personalidad jurídica por lo que sus miembros son los titulares de los bienes adscritos a las mismas. Sin embargo, éstos no pueden disponer libremente de los bienes prescindiendo de los órganos de la unión temporal, ni pueden extinguir la comunidad existente sin acudir al procedimiento específico de disolución y liquidación.

164.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD INTERVINIENDO TUTOR. DEFENSOR JUDICIAL. CASO DE APROBACIÓN JUDICIAL INNECESARIA.

En una escritura de disolución de comunidad efectuada por varios hermanos, en la que uno de ellos representa a otro como tutor (hoy curador representativo), no es necesario el nombramiento de un defensor judicial ni la aprobación judicial posterior cuando en la autorización judicial previa a la extinción de comunidad se dispensa de la posterior aprobación siempre que el negocio se ajuste a los detallados términos en que se autoriza.

164** TRANSMISIÓN DE DERECHO DE USUFRUCTO SOBRE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER

Si la prohibición de disponer expresada como “la obligación inexcusable de no vender dichos bienes y derechos…” impuesta por el causante debe entenderse que impide la transmisión del usufructo.

166.** ARTÍCULO 199. DENEGACIÓN BASADA EN LA OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y EN LA SUPERPOSICIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL CON LA ORTOFOTOGRAFÍA OFICIAL

Están justificadas las dudas de identidad de la registradora que se basan en la oposición presentada al exceso de cabida, la magnitud del mismo, la procedencia de la finca por segregación y la superposición con la ortofotografía oficial.

167 * INSTANCIA DE EXTINCIÓN DE USUFRUCTO. TRACTO SUCESIVO

Extinguido un usufructo por fallecimiento del usufructuario no puede pretenderse la consolidación del dominio a favor de quien no figura inscrito como nudo propietario.

168.**INMATRICULACIÓN CON CARTOGRAFIA ALTERNATIVA. DUDA INVASIÓN DE FINCAS NO INSCRITAS

En caso de inconsistencias de la cartográfica catastral cabe la inmatriculación mediante cartografía alternativa. El registrador puede rechazar la inmatriculación si tiene duda fundada de invasión de otras fincas inmatriculadas, pero no por simples indicios visuales – no jurídicos – de que se invadan fincas no inscritas. Si duda de que se invada el dominio público incluso no inscrito, debe practicar la notificación prevista en el art. 205.2 LH

169.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna. En este caso se trata de fotocopias y una sentencia sin CSV que no contienen además ningún acto inscribible.

171.*** CALIFICACIÓN INICIAL REVOCADA POR LA DG Y NUEVA CALIFICACIÓN. INMATRICULACIÓN E INFORME DE LA ADMINISTRACIÓN NO CONCLUYENTE SOBRE VÍA PECUARIA COLINDANTE. NOTA MARGINAL DE EXPEDIENTE DE DESLINDE.

En los casos de calificación revocada por la DG el registrador no puede añadir en una nueva calificación nuevos defectos, pues los anteriores han decaído por la estimación del recurso y lo único que le cabe es inscribir.

En caso de informes de la Administración imprecisos sobre invasión de dominio público procede tramitar un expediente del 199; y si al registrador le consta el inicio de un expediente de deslinde deberá notificar la inscripción a la Administración, recordándole la obligación de notificar al titular registral el inicio del deslinde y de solicitar la práctica de la nota marginal de inicio del expediente.

172.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ALEGACIONES ESTIMADAS DE COLINDANTE

Las alegaciones del colindante, apoyadas en planos del Catastro Histórico y en un informe pericial, son suficientes para considerar que la georreferenciación pretende alterar la realidad física, en lugar de ajustar la descripción registral a dicha realidad.

173.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES. DESPLAZAMIENTO CATASTRAL

Las alegaciones de los titulares registrales merecen mayor consideración que la de los meramente catastrales, aunque se pretenda inscribir una georreferenciación alternativa a la catastral.

174.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

En un expediente del 199 la oposición del Ayuntamiento y la apreciación de la invasión de dominio público a través de la ortofoto justifican la denegación de la inscripción.

176.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CON MOTIVO DE FIN DE OBRA. DENEGACIÓN POR CONTROVERSIA CON COLINDANTE 

El hecho de que la georreferenciación conlleve una diminución de la superficie registral no excluye que pueda invadir una finca colindante y que por tanto se tramite un 199, procediendo denegarlo si hay oposición de un colindante por contienda judicial.

177.*** PARTICIÓN DE HERENCIA INTERVINIENDO TUTOR SIN APROBACIÓN JUDICIAL

La autorización judicial para aceptar la herencia no exime de la preceptiva aprobación judicial de la partición en la que interviene tutor o curador representativo. Hay partición de herencia cuando el caudal relicto se adjudica proindiviso a los herederos.

178.**  y 180 PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN DE LOCAL EN FINCAS DESTINADAS A VIVIENDA

La resolución estudia los requisitos (títulos habilitantes) para la división de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal y para el cambio de uso a vivienda en Madrid. Para inscribir un cambio de uso de local a vivienda (sita en Madrid) basado en una declaración responsable del interesado será preciso aportar el acta de conformidad del Ayuntamiento.

179* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. DIVERSOS DEFECTOS

Las Sentencias, para que sean inscribibles, deben ser firmes, estar liquidadas, ser claras en su fallo y cuando declaren el dominio a favor de varias personas, especificar la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indubitadamente, así como contener las circunstancias personales de las mismas.

181* RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN POR INSTANCIA PRIVADA

Para rectificar los errores materiales en el caso de error del título es necesario consentimiento de los titulares registrales o en su defecto resolución judicial. Los poderes son objeto de interpretación restrictiva. Un poder relativo a las fincas propiedad del poderdante no puede servir para fincas del causante del mismo ni implicar aceptación tácita de la herencia.

182.* ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE SIN CONCRETAR LA ZONA SUPUESTAMENTE INVADIDA

En un  expediente del 199 la oposición de colindante que alega invasión de su finca en términos difusos, sin precisar por dónde se produce, no puede ser tenida en cuenta para denegar la inscripción.

183.** ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA EXISTENCIA DE UN EXPEDIENTE CATASTRAL PENDIENTE. ENGALABERNO

En un expediente del 100 no es motivo de oposición la existencia de un expediente catastral pendiente de la resolución de una reclamación. La existencia de un engalaberno que supone la construcción sobre el vuelo del otro, que además ya constaba en el registro no necesariamente implica invasión de finca colindante.

1845** HERENCIA. PARTICIPACIÓN OBJETO DE TRANSMISIÓN

El que la finca tenga inscrita una superficie inferior a la real no autoriza al registrador para determinar e inscribir unilateralmente un porcentaje de propiedad cuando la titularidad inscrita se refiere a toda la finca y no a una cuota indivisa.

185**COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN MEDIANTE PODER NO INSCRITO

Tratándose de poderes mercantiles generales o especiales no inscritos, la reseña que haga el notario del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder.

186.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCION POR ERROR DE CONCEPTO: SU CAUSA.

Para la rectificación y cancelación de una inscripción de herencia haciendo revivir la inscripción anterior de dominio a favor de la recurrente, se precisa indagar cuál es la causa que ha motivado la eventual inexactitud registral, para poder analizar el modo de rectificación. En este caso la titular de la finca según la inscripción 2ª señala que no ha fallecido por lo que no se pudo inscribir su herencia por lo que s preciso ver el titulo inscribible: si hubo un error en su confección, será necesario el consentimiento de los interesados o resolución judicial, pero si el problema es haberse extendido el asiento en un folio inadecuado, que corresponda a otra finca registral, la rectificación se realizará por el procedimiento previsto en el apartado c) del art 40.

187***CAMBIO DE TITULARIDAD DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS SUBTERRÁNEAS

Con ocasión de la solicitud de la inscripción de la trasmisión de un aprovechamiento de aguas se recogen las diferentes posibilidades, así como los requisitos para inscribirlo. No es necesaria su georreferenciación si ya estaban inscritos, y tampoco hace falta el consentimiento de los favorecidos por servidumbres que lo graven si no se altera el contenido de éstas.

188*** VENTA OTORGADA POR ALBACEA TESTAMENTARIO ALEMÁN DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE LOS HEREDEROS

Aunque el albacea testamentario en derecho alemán tiene una naturaleza distinta al albacea de derecho español, una vez adjudicados los bienes e inscritos a favor de los adjudicatarios, carece de facultades dispositivas pues los bienes dejan de estar sujetos a su administración.

189.** ADJUDICACIÓN DE FINCA EN CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO [SEPARACIÓN Y RÉGIMEN DE GUARDA Y CUSTODIA DE SU HIJA].

La adjudicación de una vivienda que pertenecía por mitad a ambos progenitores que se efectúa en un convenio entre una PAREJA DE HECHO regulando su separación y el régimen de guarda y custodia y alimentos de sus hijos comunes homologado judicialmente no es inscribible, siendo precisa su elevación a escritura pública.

190*** OBRA NUEVA ANTIGUA EN EL PÁIS VASCO. HABILITACIÓN DE BUHARDILLA COMO VIVIENDA

En aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28.1 de la Ley de Suelo

191.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201.3 LH. RECURSO CONTRA DENEGACIÓN DE ALEGACIONES

En caso de inscripción de rectificación de la descripción de una finca conforme al art. 201.3LH, no es recurrible la notificación hecha por el registrador a los colindantes.

193.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD SIN PRUEBA. FUNDAMENTACIÓN DE LAS DUDAS Y EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 LH.

Las dudas del registrador sobre la coincidencia de la finca a inmatricular con otra inscrita tienen que tener una carga probatoria, pues en otro caso son una mera especulación. En caso de dudas, el registrador tiene que tramitar el expediente previsto en el artículo 199 LH.

194 y 195 ** PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO, FORMAL Y MATERIAL

Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten e inscriban los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.

196.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

197.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE AGRUPACIÓN

La alteración de un lindero, junto con la pretensión de inscribir una georreferenciación catastral resultante de un expediente de subsanación de discrepancias, son indicios de que se pretende llevar a cabo una modificación de la realidad física, que no puede tener la consideración de una rectificación de descripción. Lo precedente es denegar la tramitación del 199 LH, no suspenderlo.

198 () EJECUCIÓN DE EMBARGO CON ANOTACIÓN CADUCADA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Caducada y cancelada una anotación no puede desplegar su eficacia frente a terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente, y por tanto carece de virtualidad cancelatoria de las cargas posteriores

200** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. TRACTO SUCESIVO. IMPRECISIÓN DEL FALLO

En caso de demanda contra un titular registral fallecido, han de acreditarse las circunstancias del fallecimiento y demás documentación sucesoria, para ver contra quien se ha de dirigir la demanda. Para reanudar el tracto en un procedimiento declarativa ha de citarse no solo a los titulares registrales, sino a todos los titulares intermedios hasta el titular actual.

201.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE SE CORRESPONDE CON PARTE DE UNA PARCELA CATASTRAL

Para inmatricular una finca que forma parte, junto con otra ya inscrita, de una sola parcela catastral es necesario agrupar ambas fincas o aportar una representación gráfica alternativa a la catastral que la describa por si sola.

202.* DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DEL ART. 199 POR INDICIOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Está justificada la denegación del expediente del art. 199 para inscribir un exceso de cabida, cuando el registrador advierte que la porción en que se incrementa la superficie de la finca se corresponde con parte de una finca colindante; de inscribirse, se estaría incurriendo en una doble inmatriculación.        

203.* ART. 199. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN DENEGATORIA DE LA INSCRIPCIÓN

El juicio del registrador sobre las dudas en la identidad de la finca debe estar debidamente fundamentado desde el punto de vista objetivo, basado en el análisis de la documentación técnica aportada y aquella a la que tiene acceso a través de la aplicación informática homologada.

204(). OBRA NUEVA. CERTIFICADO TÉCNICO CON SUPERFICIE DE LA FINCA NO COINCIDENTE CON LA REGISTRADA.

Caso muy particular en el que existe un error aritmético en el certificado del técnico acerca de la superficie de la finca sobre la que declara una obra nueva, y, a pesar de no haber dudas fundadas sobre la identidad de la finca ni de la ubicación de la obra sobre ella, la DG considera “razonable” la exigencia de que se subsane el error por el técnico “dados los importantes efectos que la inscripción en el Registro de la Propiedad atribuye a los derechos inscritos de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública”.

205.** COMPRAVENTA PREVIA HERENCIA. FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO DE SUCESIONES

La presentación a liquidación y pago del impuesto aplicable al acto o negocio jurídico debe referirse al documento que se presenta a inscripción, sin que quepa admitir la liquidación del mismo acto efectuado en un documento privado que no se incorpora al expediente que ahora se liquida.

 

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