INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2018
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES: RESUMEN DE LA DOCTRINA DE LA DGRN SOBRE EL DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL. Emma Rojo.
Las Resoluciones del Centro Directivo parten de la base de que la Ley protege la vivienda habitual, tanto en situaciones normales, al amparo del artículo 1320 CC, como en situaciones de crisis tal y como resulta de los artículos 90.1 “c”, 96 o 103.2.
El derecho de uso sobre la vivienda familiar es el derecho a ocupar y disfrutar de la vivienda que fue habitual de la familia antes de la nulidad, separación o divorcio de los cónyuges, que es, voluntariamente atribuido por uno de los cónyuges al otro en virtud de convenio regulador o, imperativamente por el Juez.
Se trata de un derecho que puede tener origen convencional o judicial pero en uno u otro caso, se acuerda dentro del procedimiento judicial de nulidad, separación o divorcio. Por lo tanto, el título formal inscribible es el testimonio de la sentencia firme que atribuya el derecho a falta de acuerdo, o bien el testimonio de la sentencia aprobatoria del convenio regulador.
En los últimos años y tras múltiples pronunciamientos del Centro Directivo, con independencia de su carácter real o personal, se trata de un derecho inscribible en el Registro de la Propiedad porque supone una limitación de las facultades del propietario y sólo de esta forma se evita la aparición de terceros que pueden invocar la protección que dispensa el artículo 34 LH.
Hechas estas consideraciones iniciales, procede examinar los requisitos para que este derecho sea inscribible. Para una mejor comprensión, distinguiremos,
I. ELEMENTOS SUBJETIVOS.
– El titular del derecho y así debe reflejarse en el asiento, es el cónyuge y, los hijos, la “causa de la atribución”, salvo que otra cosa resulte de la sentencia, o como dice la RDGRN de 27 de agosto de 2008, los hijos son los beneficiarios y el cónyuge, el titular. Por exigencias del principio de especialidad, no hay duda que deben quedar perfectamente determinadas las circunstancias identificas de los sujetos en cumplimiento de los artículos 9 LH y 51 RH (R. de 11 de enero de 2018).
– Se plantea la doctrina qué sucede cuando el cónyuge gravado es tan sólo nudo propietario de la vivienda y el usufructo figura inscrito a favor de una persona que no ha sido parte en el procedimiento. La DGRN se ha pronunciado de manera contradictoria toda vez que en un primer momento, el Centro Directivo declaró la incompatibilidad entre el derecho de uso y el derecho de usufructo. Sin embargo, la RDGRN de 28 de mayo de 2005 afirmó que el derecho de uso es compatible con el derecho de usufructo perteneciente a persona distinta pues el derecho de uso recae sobre la nuda propiedad. La utilización de la vivienda podrá tener limitaciones como consecuencia del usufructo existente pero tal utilización será perfectamente posible cuando el usufructo se extinga y se consolide con la nuda propiedad.
– Otro problema que se plantea es cómo proceder cuando el cónyuge gravado es solo titular de una cuota indivisa de la finca, perteneciendo el resto a otros propietarios. En este caso, la DGRN (R. de 28 de mayo de 2005) ha permitido la inscripción del derecho de uso sobre sólo sobre la cuota de la que es titular el cónyuge gravado.
– Se plantea la doctrina qué sucede cuando se produce el cese de la convivencia de una pareja que había convivido maritalmente sin llegar a contraer matrimonio y existe una hija menor de edad en común. En ocasiones sucede que el convenio regulador atribuye el derecho de uso de la vivienda familiar al cónyuge en cuya compañía queda la hija menor habiéndose discutido si se trata o no de un auténtico derecho de uso del artículo 96 CC que estamos comentando. Un primer sector doctrinal da una respuesta afirmativa en la medida en que se trata de una medida judicial y existe una hija menor. Por el contrario, otros autores han entendido que no existe cobertura legal para la inscripción de dicho uso familiar pues el artículo 96 CC es objeto de regulación con ocasión de las crisis matrimoniales (separación y divorcio). Se estima que lo procedente, en estos casos, sería constituir un derecho de uso convencional.
II. ELEMENTOS OBJETIVOS.
– Se trata de un derecho familiar sobre finca ajena, no siendo admisible el derecho de uso sobre la finca propia. Es decir, es un derecho que se reconoce a favor del cónyuge no titular registral de la vivienda puesto que si el derecho se atribuyese al que ya es propietario, la inscripción del uso resultaría innecesaria.
– Por exigencias del principio de tracto sucesivo, la finca – vivienda familiar – debe constar inscrita a favor del cónyuge no titular del derecho de uso (R. de 24 de octubre de 2014).
– Relacionado con el principio de tracto sucesivo indicar que un supuesto que pueda darse en la práctica es que cuando el propietario de una vivienda cede su uso a un familiar, generalmente a un hijo, para que fije en él su domicilio familiar. Posteriormente el hijo se divorcia y una resolución judicial atribuye al otro cónyuge el derecho de uso de la vivienda. Ante esta situación, se hace necesario determinar las facultades que le corresponden al propietario de la vivienda en torno a su recuperación. Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse el TS, entre otras, la STS de 14 de julio de 2010 y afirma que,
1) Lo fundamental es analizar si ha existido contrato y qué tipo de contrato entre el propietario (el padre) y el hijo, y, en especial, si se trata de un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por tiempo determinado o para un uso concreto. En caso afirmativo, se aplicarán las normas reguladoras del comodato.
2) En aquellos casos en que no pueda acreditarse la existencia de dicha relación jurídica, estaremos en presencia de la figura denominada precario lo que supone que en propietario del inmueble podrá en cualquier momento reclamar su posesión sin que queda oponer el derecho de uso de la vivienda.
III. ELEMENTOS TEMPORALES.
Aun cuando es un derecho de naturaleza temporal, a los efectos que aquí interesan, es decir, desde el punto de vista registral, la R. de 27 de diciembre de 2017 dispuso que cuando los hijos beneficiarios son menores de edad, no es preciso fijar un plazo de duración del derecho de uso sobre la vivienda familiar. Por el contrario, si no existen hijos o, si existiendo, éstos son mayores de edad, sí se precisa el establecimiento de un plazo.
* Vid. también R. de 11 de enero de 2018: hija menor de edad al tiempo de la sentencia y mayor de edad al tiempo de la inscripción.
IV. ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL CONSTANDO INSCRITO EL DERECHO DE USO.
1) La enajenación de la vivienda habitual requiere el consentimiento de ambos cónyuges y, en su defecto, autorización judicial.
2) El embargo de la finca no afectará al derecho de uso inscrito, salvo que también se hubiera demandado a su titular del derecho de uso.
3) En caso de ejecución, es principio básico que lo anterior subsiste y lo posterior se cancela. Por tanto, en caso de ejecución hipotecaria sólo subsistirá el derecho de uso inscrito en el Registro antes de la inscripción de la hipoteca. En este caso, el adjudicatario debe respetar el derecho de uso inscrito durante el plazo pactado.
Disposiciones Generales. María Núñez
Se ha publicado el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021
Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
PDF (BOE-A-2018-3358 – 49 págs. – 799 KB) Otros formatos
Oficina de Recuperación y Gestión de Activos: subasta
Real Decreto 93/2018, de 2 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto 948/2015, de 23 de octubre, por el que se regula la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.
Resumen: Se modifica el RD que regula la ORGA, añadiendo un capítulo dedicado a la gestión de activos procedentes de actividades delictivas o de decomisos. Se regula la subasta determinando el título para inscribir y cancelar.
PDF (BOE-A-2018-3437 – 16 págs. – 291 KB)Otros formatos
Disposiciones Autonómicas. María Núñez.
Solo destacamos en EXTREMADURA. Ley 2/2018, de 14 de febrero, de coordinación intersectorial y de simplificación de los procedimientos urbanísticos y de ordenación del territorio de Extremadura.
PDF (BOE-A-2018-3001 – 10 págs. – 227 KB)Otros formatos
Tribunal Constitucional
El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado: Mantener la suspensión de los arts. 6, 8, 10 y 11 y la disposición adicional primera de la Ley 10/2017, de 27 de junio, CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA PDF (BOE-A-2018-4233 – 1 pág. – 145 KB) Otros formatos
Igualmente ha acordado mantener la suspensión de algunos artículos y levantarla en otros en los Recursos de inconstitucionalidad relativos a Pisos Vacios y viviendas desocupadas en Cataluña, Valencia y Extremadura: PDF (BOE-A-2018-4315 – 1 pág. – 146 KB) Otros formatos
PDF (BOE-A-2018-4316 – 1 pág. – 148 KB) Otros formatos
PDF (BOE-A-2018-4317 – 1 pág. – 151 KB) Otros formatos
Sección II
Solo cabe mencionar la jubilación de don Miguel Verger Amengual, registrador mercantil y de bienes muebles de Castellón II.
RESOLUCIONES: María Núñez.
96.*** ¿PARCELACIÓN POR ANTIGÜEDAD? FINCA EN PARTE RÚSTICA Y URBANA. UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
Resolución que determina, respecto a la posibilidad de inscribir parcelaciones por antigüedad que la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley del suelo a los actos de parcelación de suelo, requiere aportar un título administrativo habilitante, ya sea licencia o la declaración municipal de su innecesariedad o una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida. Analiza también la constancia de la Naturaleza rústica y urbana de una finca en el Registro, cuando es un mero dato descriptivo y cuando está reflejando la calificación urbanística
97.** ACTA DE FIN DE OBRA. CANARIAS. LIBRO EDIFICIO
Resolución relativa a la necesidad de aportar y depositar en el Registro el Libro Edificio para las edificaciones regidas por la Loe (salvo que haya normativa autonómica que lo dispense
98.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA NO INSCRITA Y CESIÓN DE CRÉDITO INSCRITO: TRACTO SUCESIVO
Resolución que determina la posibilidad de cancelar una hipoteca en virtud de la carta de pago otorgada por al acreedor hipotecario aun cuando en el Registro la hipoteca figura inscrita a favor de otro titular, cesionario del que otorgó la carta de pago
100.** HIPOTECA SOBRE DOS VIVIENDAS EN UNIDAD FUNCIONAL SIN PREVIA AGRUPACIÓN. VIVIENDA HABITUAL
Permite que se determine que la declaración de vivienda habitual afecte a más de una finca, pero no que se haga constar que dos fincas constituyen una unidad funcional si no existe la previa agrupación
101.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. SERVIDUMBRE: DETERMINACIÓN
Reitera el criterio de que la transacción judicial no es titulo formal inscribible, tampoco respecto a la existencia de una servidumbre y que las servidumbres deben estar suficientemente
Sobre la diferencia entre el plazo de duración de un crédito y el que se establece como de caducidad convencional de la hipoteca
Resolución que analiza la naturaleza de un mandamiento y su eficacia para cancelar, así como la necesidad de que cuando mediante una ejecutoria se pretenda la cancelación de un asiento debe especificarse los asientos afectados
Relativa al tanteo y retracto de bienes de interés cultural, como se ha de hacer la notificación a la administración y como ésta debe ejercitar el retracto
106.*** DISPOSICIÓN DE ELEMENTO PROCOMUNAL. ACTO COLECTIVO O CONSENTIMIENTO INDIVIDUAL.
Sobre la configuración de una vivienda en un edificio en régimen de PH, como elemento procomunal, es decir privativo pero que pertenece a los propietarios de todos los elementos en proporción a su cuota. Necesidad de consentimiento individualizado de cada uno de ellos para enajenar
107.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL REGISTRAL DE DETERMINADAS FINCAS
Trata sobre la publicidad formal de los asientos extinguidos o caducados y la necesidad de observar con más cautela la existencia de interés legítimo
Entiende que para liquidar la sociedad de gananciales correspondiente al primer matrimonio del causante es precisa la intervención de la viuda (segunda esposa) como legitimaria del mismo.
Reitera los criterios sobre las dudas que puede alegar el Registrador en el momento de expedir la certificación en la tramitación del Acta del artículo 201, y sobre la posibilidad de utilizar una representación gráfica alternativa
Interesante R que analiza los supuestos en que cabe en la Comunidad de Madrid sustituir la autorización de la administración por la declaración responsable; considera que la licencia de edificación no puede ser sustituida por dicha declaración responsable, aunque si puede serlo las autorizaciones administrativas relativas a una obra ya finalizada sobre si cumple las condiciones necesarias para su destino al uso previsto
Analiza los supuestos en la publicidad formal puede incluir un dato como el precio de la compraventa
Declara la imposibilidad de rectificar la descripción de una finca en el titulo previo del art. 205 por un acto unilateral de unos de los intervinientes. Así mismo la imposibilidad de aportar como titulo previo el acta notaria anterior a la reforma de 2015 si no consta la antigüedad de un año desde la adquisición
114.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR SIN CONTRADICCIÓN EVIDENTE CON LA VOLUNTAD DEL TESTADOR
Analiza la naturaleza y requisitos de la partición efectuada por el contado partidor, así como las facultades de éste y la no necesidad del consentimiento de los herederos cuando se ajusta a la voluntad del causante
Resolución que resuelve que no puede exigirse identidad plena y absoluta entre las descripciones de una finca en el título inmatriculador y en el previo sino una identidad razonable entre ambas descripciones, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación. Como soluciones a la falta de identidad cabe el procedimiento del artículo 203 o complementar el titulo con acta de notoriedad en la que el notario considere acreditada la previa adquisición y su fecha
Sobre el derecho aplicable a una sucesión con un testamento anterior al Reglamento Europeo, es decir con professio iuris en periodo transitorio; y la no necesidad, a pesar de regirse por la Ley Británica, de nombrar un ejecutor testamentario y aplicarse el art. 14 LH por aplicación de la Lex rei sitiae
Trata sobre la posibilidad de autorización judicial para la dispensa de subasta en las enajenaciones de bienes de personas sometidas a tutela y sobre la tutela administrativa en Cataluña
121.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA TITULAR SUJETO A RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO
Sobre la necesidad de demandar al cónyuge del titular registral extranjero en una ejecución hipotecaria con la finca está inscrita “con sujeción a su régimen” es decir sin que conste acreditado cual es éste
Sobre el alcance cancelatorio de una Sentencia que declara la nulidad de un préstamo hipotecario respecto al titular registral – tercero de buena fe- que adquirió en ejecución de la hipoteca y sobre la necesidad de claridad en la redacción de los documentos judiciales
Resolución que trata sobre las segundas transmisiones de fincas que colindan con dominio público terrestre, cuando no está aprobado el deslinde pero invaden parcialmente el dominio público según la certificación de costas
124.*** INMATRICULACIÓN. ACTA DE CONCILIACIÓN Y USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA
Sobre la inmatriculación de las sentencia declarativas del dominio por usucapión pero no cuando es un acta de conciliación
125.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: SU PURGA.
Sobre la no necesidad de demandar al cónyuge que ha inscrito el uso de la vivienda familiar con posterioridad a la expedición de la certificación en una ejecución hipotecaria para inscribir la adjudicación y la cancelación de dicho uso.
Resolución que determina que para renunciar a la herencia del causante, cuando ha habido un derecho de trasmisión al morir uno de los herederos, no en preciso el consentimiento de una legitimaria del transmitente a quien este ha hecho un legado en pago de la legítima estricta, bastando la renuncia de sus herederos
Reitera que para inscribir una segregación basta la representación gráfica georreferenciada de la porción segregada
Interpreta una clausula de una hipoteca relativa a la extensión de la hipoteca a las obras y mejoras y su limitación en aplicación del art. 112 de la Ley Hipotecaria
Sobre la posibilidad de inscribir una adjudicación hipotecaria aunque el tercer poseedor no haya sido demandado, si posteriormente se acredita que ha sido requerido de pago y no se opuso
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA MARZO 2018 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES MARZO 2018
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
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