INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2019
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES.
PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE DESCRIPCIÓN, DERECHO DE VUELO Y COMUNIDAD FUNCIONAL (reseña RDGRN 19 JULIO de 2019). Emma Rojo.
El documento calificado que da lugar a esta importante Resolución es una escritura pública de declaración de obra nueva antigua sobre una finca registral procediéndose a constituir sobre ella una comunidad funcional o de intereses.
Son cuestiones tratadas en esta importante Resolución las siguientes que interesan destacar:
I.- LA MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO.
a) La calificación registral.
Señala el Registrador en su nota de calificación que los actos que suponen una modificación de la descripción del elemento privativo (en el caso, planta cubierta o terrazas), se considera que implican una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, que requieren para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (artículo 17.6 LPH en relación con el artículo 5). Por lo tanto, no puede realizarse unilateralmente por el titular del dominio del departamento afectado. Vid. R. de 23 de marzo de 2018.
En el caso ahora planteado y como señala el Registrador en su nota de calificación:
1) Se están alterando la superficie del elemento privativo: antes era de 750 m2 con dos viviendas de portero enclavadas, y ahora la superficie es mucho menor, la que resulta de la suma de la vivienda y dos las dos oficinas que ahora se declaran, en total 348,93 metros cuadrados.
2) Se están fijando nuevos linderos del elemento independiente, lo que implica una delimitación unilateral de las zonas comunes.
3) En ningún caso puede ampararse en este precepto, por no ser propiamente una rectificación de la descripción, el acceso al Registro de una obra nueva que tiene sus cauces por la vía del artículo 202 Ley Hipotecaria y artículo 28.4 TR Ley del Suelo 2015.
4) Dispone el artículo 201 “e” LH que, “e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas”.
b) El recurso.
A juicio del Notario recurrente, se han de tomar en consideración los siguientes preceptos:
1) El artículo 7 LPH que permite al propietario de cada piso o local modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. Tan sólo se impone a tal propietario el dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el caso resuelto y dado que nada alega el registrador en su calificación, la nueva descripción registral de la finca que se hace en la escritura no menoscaba ni altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario.
2) En segundo lugar, el Notario autorizante invoca el artículo 201 LH cuyo párrafo 2º dispone que: “2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente”.
La expresión «podrá, no obstante,» con la que comienza el párrafo segundo del artículo 201 LH lleva, a juicio del Notario, a interpretar que lo esencial es determinar si se modifican o no los linderos o la superficie del departamento privativo, pues en tal caso cabe realizar unilateralmente la rectificación de la descripción de la finca por su titular registral, sin mayor requisito o exigencia que el cumplimiento de la normativa administrativa aplicable.
c) El criterio de la DGRN.
A juicio del Centro Directivo, en el caso resuelto y atendiendo a la descripción del elemento, es indudable que se ha producido una alteración del título constitutivo, siendo necesario acuerdo unánime de la junta de propietarios.
II.- LA DESAFECTACIÓN DEL VUELO.
a) La calificación registral.
En el caso resuelto, el departamento sobre el que se pretende la declaración de obra nueva, comprende la cubierta o terraza, pero no el vuelo del edificio que sigue siendo común. Así resulta no sólo del artículo 396 Código Civil, o de la norma estatutaria que presume en caso de duda, y salvo prueba en contrario, el carácter común del elemento, sino también de la modificación de los Estatutos inscritos.
Por lo tanto, siendo el vuelo elemento común del edificio sería necesaria la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución de tal elemento a los dueños del departamento en cuestión (artículos 5, 9, 12 19 y 21 LPH). Vid. R. de 20 de abril de 2006.
b) El recurso.
A juicio del Notario recurrente, estamos ante un departamento privativo de la propiedad horizontal, una planta, construida desde que se hizo la división horizontal, aunque entonces en bruto o en estructura, con su cuota de participación, a la que se le abrió folio registral, y se le asignó un número de finca toda vez que no se abre folio registral a la terraza o a la cubierta del edificio. Por esto en la escritura que contiene la nueva descripción evitando confusiones se la denomina planta ático. La rectificación de la descripción puede realizarse por la vía del artículo 201.2 LH, puesto que se están alterando las características físicas distintas de la superficie o los linderos sin necesidad de consentimiento de la comunidad de propietarios.
c) El criterio de la DGRN.
Tanto la jurisprudencia como la DGRN (vid. R. de 19 de julio de 2018) distinguen entre:
1) La terraza, que no es elemento común por naturaleza, y,
2) La cubierta del edificio, que es siempre elemento común por naturaleza). La enumeración de artículo 396 CC tiene carácter enunciativo por lo que las terrazas que sean cubiertas de todo o parte del inmueble, tienen en principio la conceptuación legal de elementos comunes del edificio. Ahora bien, cabe que en el originario título constitutivo del edificio o, por acuerdo posterior adoptado por la unanimidad de la comunidad de propietarios se le atribuya carácter de privativo mediante la oportuna desafectación.
Modernamente se viene distinguiendo entre,
1) Las terrazas superiores (terrados o azoteas), que pueden configurarse como elemento común de uso común, como un elemento común de uso privativo o, incluso, como un elemento de propiedad privativa, y en este último supuesto, como entidad independiente o como anejo de otra entidad privativa (si bien en el caso de que en el título constitutivo no se prevea otra cosa, debe considerarse como elemento común), y,
2) Las llamadas terrazas a nivel (resultado de una construcción escalonada), con acceso exclusivo a través del propio elemento privativo al que están vinculados, que son de uso, e incluso de propiedad, privativa.
En el supuesto de hecho de este expediente el vuelo tiene la consideración de elemento común del conjunto pues no se ha producido la desafectación y en el título constitutivo no se le atribuye carácter privativo, si bien está sujeto al derecho de uso exclusivo atribuido a los titulares de la vivienda de que se trata.
Por tanto, siendo el vuelo elemento común del edificio, sería necesaria la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución. Vid R. 20 de abril de 2006.
III. LA COMUNIDAD FUNCIONAL.
a) La calificación registral.
En la escritura calificada se pretende, a juicio del registrador, la constitución de una comunidad funcional o de intereses respecto de las tres fincas en las que materialmente y de hecho está dividido el elemento privativo en cuestión.
Como señala el Registrador en su nota de calificación,
1) La comunidad funcional es una figura jurídica reservada por el artículo 68 RH a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas «a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo». La DGRN (ver R. de 26 de junio de 2018) ha extendido esta figura exclusivamente a las fincas registrales destinadas a trasteros y ello por su carácter accesorio respecto de los elementos principales y siguiendo la antigua admisión del antiguo artículo 68.2 del Reglamento Hipotecario, derogado por razones de carácter administrativo, pero que revela la intención del legislador de reducir las comunidades funcionales a este tipo de elementos.
2) Si lo querido por los otorgantes era la constitución de una «subcomunidad», es presupuesto para ello que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d LPH). Vid. R. de 22 de febrero de 2017.
En el caso planteado y que es ahora objeto de calificación, se declara expresamente que no existen ningún elemento común adscrito a la comunidad funcional. Lo que se pretende es crear una división material de un elemento privativo para lo cual, se exige:
1º. Autorización administrativa (que en el caso se inserta, y,
2º. Aprobación de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (artículo 10.3 letra b LPH).
b) El recurso.
Señala el Notario autorizante que la escritura documenta el hecho que el dueño de una finca que ha hecho una obra en ella, que ha realizado una construcción dentro de su dominio; no supone ejercicio de ningún pretendido derecho de vuelo. No se elevan nuevas plantas sobre el vuelo del edificio, por esto no se solicita la apertura de un nuevo folio registral.
Añade que no se pretende la constitución de una subcomunidad horizontal dentro de otra, sino una comunidad funcional o de intereses, en la que se distinguen tres espacios delimitados como de uso exclusivo que son susceptibles de aprovechamiento separado e independiente, con el resto de los espacios de la planta ático, para un uso racional y adecuado de las viviendas y oficinas en las que se divide materialmente la finca, y cuentan con aparatos contadores y servicios individualizados de electricidad y agua corriente, siendo la calefacción central del edificio. Lo que se constituye en la escritura es una comunidad funcional o de intento, sobre la finca, que sigue por tanto configurada desde un punto de vista tabular, como un único departamento privativo del régimen de PH con su misma su cuota de participación.
El Notario autorizante analiza la distinción entre la división material y la jurídica. La división material y de hecho de la planta catorce del edifico, en una vivienda y dos oficinas, requiere la pertinente autorización administrativa, inserta en la escritura (esto no se cuestiona) pero no autorización de la junta de vecinos por no suponer una modificación del título constitutivo pues no afecta a la estructura de la comunidad de propietarios en cuanto que no varía el número de elementos privativos y sus cuotas. Vid. STS de 9 de octubre de 2018 y de 19 de diciembre de 2008. La división jurídica presenta una cuestión diferente, pues si la pretensión del titular es la de que un piso o local pase a ser dos, tres o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y asignación de otras diferentes, aunque sea con la suma de lo mismo, se necesita del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, ya que se considera que existe modificación del Título. Es la división jurídico-hipotecaria la que exige la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
c) El criterio de la DGRN.
Para constituir una «subcomunidad de viviendas» dentro de un departamento independiente de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal se deberá adoptar la forma jurídica de «subdivisión horizontal», siempre que existan elementos comunes entre dichas viviendas que los justifiquen, pero no el de «comunidad funcional» (artículo 8.5 LH y 396 CC).
La «comunidad funcional» es una figura jurídica reservada por el artículo 68 RH a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas «a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo», y que la DGRN ha extendido exclusivamente a las fincas registrales destinadas a trasteros por su mismo carácter accesorio respecto de los elementos principales y siguiendo la antigua admisión del antiguo artículo 68.3 y.4 RH anulados por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3ª de 31 de enero de 2001, por falta de cobertura legal.
Son presupuestos para la constitución de una «subcomunidad» (R. de 22 de febrero de 2017):
1º. La existencia de varios propietarios de elementos privativos.
2º. Que éstos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d) LPH).
En el caso de este expediente no se cumplen los presupuestos anteriores por lo que no existe una subcomunidad por lo que, salvo que los estatutos lo autoricen expresamente, es necesario autorización de la comunidad de propietarios y, además, la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que se produzca un incremento de los elementos privativos destinados a viviendas previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación (artículo 10.3 “b” LPH en relación con el artículo 26.6 de la Ley del Suelo de 2015).
DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
Este mes el informe es muy breve puesto que no hay ninguna disposición ni general ni autonómica, ni resoluciones judiciales que tengan interés para la oficina registral, por lo que la Sección primera está vacía de contenido.
Se ha publicado el Concurso 304 de Registros, tanto a nivel estatal, como en Cataluña; así como el Resultado provisional
Se jubila a:
Don Leopoldo Sánchez Gil, registrador de la propiedad de Barakaldo, don Eduardo de Paz Balmaseda, registrador de la propiedad de Guadalajara n.º 2, y a don Antonio García Conesa, registrador mercantil de Madrid XVIII.
RESOLUCIONES: María Núñez.
Resolución que vuelve a entrar en el Derecho de Transmisión – en este caso, aunque en la partición del transmitente ya se habían adjudicado los derechos hereditarios sobre la herencia del causante, apareciendo un nuevo bien, se exige otra vez la intervención de los herederos de aquel, ya que se interpreta que aquella adjudicación se refería a bienes concretos y no a toda la herencia del primer causante.
260.** FINCA EN ZONA CONTIGUA AL MAR: APORTACIÓN DE CERTIFICADO DE COSTAS.
En los casos de transmisión de una finca inscrita colindante al dominio público marítimo terrestre, el interesado deberá aportar certificado del Servicio de Costas de no invasión, si el registrador sospecha por datos objetivos posible invasión del dominio público.
Reitera numerosísimas RR recientes por la que, de conformidad con la actual RGR, a partir de 1 de enero de 2018 se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.
264.** RECTIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA INSCRITA PARA ADAPTARLA AL CATASTRO.
Figurando inscrita una finca con la correspondiente base gráfica no puede rectificarse la superficie sino rectificando la base gráfica, es decir incorporando una nueva base gráfica por la vía de los artículos 9 b) y 199 LH.
265.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON OPOSICIÓN DE TITULARES REGISTRALES COLINDANTES.
No cabe inscribir una base gráfica alternativa si hay oposición fundada de los colindantes registrales: la negativa ha de basarse en criterios objetivos y razonados
En virtud del principio de tracto sucesivo no puede inscribirse un arrendamiento en el que la entidad que aparece como arrendador no es ya titular registral.
En las inmatriculaciones del art. 205 LH, ha de aportarse el titulo previo, ya que el registrador tiene que calificar la identidad de las fincas. La descripción en todo caso ha de ser idéntica a la que figura en la certificación catastral.
A los efectos del artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario se ha de distinguir entre vivienda habitual y vivienda habitual familiar. Sólo en el caso de que del registro resulte este último caso ha de exigirse la notificación al cónyuge del titular: la constancia de la habitualidad de la vivienda de un soltero no implica que una vez casado dicha vivienda sea la habitual de la familia.
Para exigir en una obra nueva que se georreferencie toda la parcela, el registrador debe fundamentar sus dudas
en aquellos casos en que el registrador considere que la inscripción que se pretende invade el dominio público, deberá solicitarse con carácter previo a la inscripción, la certificación pertinente. Debe evitarse la inscripción de una base gráfica que invada el dominio público aun cuando notificada la Administración no haya respondido.
274.** HIPOTECA. CLÁUSULA INTERÉS DE DEMORA. POSIBLEMENTE ABUSIVA.
Se considera que en un préstamo de naturaleza mixta (una parte con destino profesional y otra no) es abusiva una cláusula de interés de demora fijo del 17,56%, superior en más de dos puntos al interés remuneratorio, tanto en la fianza como en el préstamo por ser personas consumidoras los deudores y la garante. Se hacen varias reflexiones sobre el ámbito de la legislación de personas consumidoras en relación con el préstamo profesional y la fianza.
En una ejecución ordinaria para denegar la inscripción de un remate por ser inferior al 50% del valor de tasación, el registrador debe exigir en la calificación que se le aporte el DECRETO a fin de comprobar que no se ha aprobado una adjudicación por un importe inferior en el supuesto especial del art. 670.4 LEC.
276.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: IDENTIFICACIÓN DEL PROMOTOR.
En el Expediente para la reanudación del tracto el promotor ha estar correctamente identificado en las notificaciones que se efectúen en el seno del procedimiento, para que los posibles terceros conozcan quien es la persona que alega un derecho que puede afectar a los que ellos ostenten sobre aquella y puedan efectuar las oportunas alegaciones. El registrador no puede exigir la inserción literal del contenido de las notificaciones cuando el notario ha hecho constar todas las circunstancias pertinentes sobre las mismas.
En una escritura de entrega de legado formalizada en cumplimiento de una sentencia firme dictada en rebeldía, en la que se tiene por emitidas las declaraciones de voluntad de los herederos – alguno de ellos por sustitución vulgar al haber premuerto el sustituido, no es precisa el acta de notoriedad acreditando quienes son los sustitutos.
Sin embargo, si se tiene que acreditar judicialmente, el transcurso de los plazos necesarios para inscribir dicha sentencia dictada en rebeldía y el hecho de haberse o no interpuesto acción rescisoria.
Comentario: En este mismo informe la r 287 que mantiene el criterio contrario: que al tratarse de una escritura en que el juez ejecuta el contenido de una sentencia es él quien tiene que determinar su firmeza
278.** CESIÓN PARA VIALES NO EJECUTADA: FORMA DE HACERLO CONSTAR EN EL REGISTRO.
La reversión de unos terrenos cedidos gratuitamente para viales por no ejecución de los mismos requiere de una resolución administrativa que así lo acredite, sin que se pueda llevar a cabo por expediente de exceso/disminución de cabida.
No cabe cancelar una hipoteca mediante mandamiento recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria cuando la causa es la satisfacción extraprocesal y no el remate o adjudicación, aunque parece reconocer que se admitiría si resultara claro el reconocimiento por el acreedor de estar satisfecha la totalidad de la deuda o su voluntad de condonarla)
280.** ACTA DE FIN DE OBRA. REQUISITOS DEL LIBRO EDIFICIO. COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA
El Libro de la Edificación puede contener varios ficheros o archivos informáticos y no uno sólo; no es necesario que el técnico especifique el método usado para determinar los vértices georreferenciados de la superficie ocupada, que sólo es exigible en los casos de inscripción de representaciones gráficas alternativas, aunque en todo caso el registrador puede comprobarlo por sí mismo.
Existiendo nota marginal de expedición de certificación, posterior al vencimiento de la obligación, la hipoteca se podrá cancelar por prescripción transcurridos 21 años desde la fecha de la nota, aunque ésta ya se hubiese cancelado. Si la nota fuese anterior al vencimiento de la obligación garantizada, no afecta al cómputo de la prescripción
La existencia de un anterior procedimiento judicial por el que se desestima la inscripción de un exceso de cabida constituye alegación suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de una finca que abarcaría tal exceso.
284.** OBRA NUEVA. ANTIGÜEDAD ACREDITADA MEDIANTE CERTIFICACIÓN TECNICA
El certificado del técnico acreditando la antigüedad de la misma a los efectos de acreditar el transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, no ha de especificar la fecha exacta de la finalización.
285.*** EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA 201 LH. PARCELAS SEGÚN CATASTRO «EN INVESTIGACIÓN»
En los procedimientos de los arts. 201 y 203 cuando las parcelas catastrales colindantes estén “en investigación”, la notificación debe efectuarse al Director General de Patrimonio del Estado, sin que quepa la notificación a otro órgano de la administración estatal.
286.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SOBRE PARTE DE UNA FINCA. ESPECIFICACIÓN. TRACTO SUCESIVO
No cabe el “uso de la vivienda familiar” atribuido en sentencia de separación cuando parte de la finca afectada pertenece proindiviso a una tercera persona. Si se admite sobre una parte de la finca cuando está perfectamente delimitada, aunque no esté dividida horizontalmente.
En el caso de sentencia declarada en rebeldía que condena a la elevación a público de un documento privado, siendo suplida la declaración de voluntad de la parte vendedora por el órgano judicial, no puede el Registrador entrar a calificar la firmeza de la resolución judicial y la posible acción de rescisión.
Comentario: En este mismo informe la r 277 mantiene el criterio contrario
288.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. VIGENCIA O CADUCIDAD Y TITULARIDAD DE LA LICENCIA
Las licencias de obras no se pueden considerar caducadas por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma sin que se haya incoado expediente de caducidad. La licencia se trasmite con la finca cualquiera que sea su titular, sin perjuicio de que deba comunicarse al Ayuntamiento por los otorgantes, pero sin que la falta de comunicación sin que sea un impedimento para el ejercicio de la licencia.
Se considera transparente y ajustada a la legalidad una fórmula que calcula los intereses ordinarios conforme al año comercial de 360 días en el denominador y conforme a meses comerciales de 30 días en el numerador, por ser dichos períodos de duración uniformes.
Para anotar un embargo sobre una finca de la herencia yacente sin nombramiento administrador judicial de la herencia, debe dirigirse la demanda contra herederos concretos; criterio que es aplicable al supuesto de que los herederos hayan renunciado puesto que entonces el llamamiento pasa a los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia
El certificado administrativo no es título hábil para inscribir contratos privados en el ámbito administrativo respecto de fincas ya inscritas. Sí lo es para los casos de inmatriculación de fincas, modificaciones hipotecarias, y reanudación de tracto sucesivo interrumpido de bienes de las administraciones públicas, conforme a lo dispuesto en el artículo 206 LH, pero no para inscribir el resto de contratos que afecten a fincas ya inmatriculadas, en los que el título adecuado es la escritura pública.
La partición del contador partidor testamentario, aunque estén interesados personas que no tienen plena capacidad de obrar, no necesita autorización previa ni posterior aprobación judicial si el contador partidor no se aparta de lo meramente particional. Tampoco para la formación de inventario.
Son fundadas las dudas del registrador en un exceso de cabida basado en la situación catastral cuando, consultado el histórico del Catastro, resulta un aumento notable y bastante reciente de la superficie de la finca no causalizado y con solapamiento de otra parcela catastral
No resulta exigible que la superficie de las terrazas que son cubiertas del edificio por su estructura escalonada, incluso aunque se integren en elementos privativos de la división horizontal, tengan que constar descritas en la declaración de la obra nueva
Es posible diligenciar libros de actas de subcomunidades de propietarios no inscritas, si se aprecia que de facto existen, incluso aun cuando no esté previsto en los Estatutos, pero hay que advertir de ello en la diligencia de legalización.
La demanda dirigida contra el Presidente de la Junta de Propietarios de la subcomunidad es suficiente para practicar la anotación de demanda para la constitución de servidumbre sobre un elemento común ya que se considera un acto colectivo, competencia de la Junta y no tienen por ello que ser demandados todos los copropietarios individualmente.
297.*** INTERESES DE DEMORA EN PRÉSTAMO EMPRESARIAL E HIPOTECANTE NO DEUDOR CONSUMIDOR.
Se establece que el límite de los intereses de demora no puede exceder de 2 puntos sobre el ordinario, en un préstamo empresarial cuando el hipotecante no deudor es un consumidor.
298.*** SOLICITUD DE CONCILIACIÓN REGISTRAL PARA CANCELAR UNA INSCRIPCIÓN.
Resolución de que analiza los requisitos para que proceda la conciliación ante el Registrador, y uno de ellos es que se trate de una cuestión disponible para las partes. Habiendo ya recaído sentencia sobre lo pretendido, ordenando algo diferente, no procede la conciliación, sino remover los obstáculos para la inscripción de la sentencia. (en la sentencia hay además un problema de tracto al haberse dirigido la sentencia contra un heredero del titular registral sin acreditar su fallecimiento y sus circunstancias relativas a la sucesión.)
No puede emitirse Nota Simple de que una finca no está inscrita cuando forma parte de una finca mayor inscrita.
300.*** NO CONCURRENCIA EN PARTICIÓN DE HEREDERO SUJETO A CURATELA INCAPACITADO PARCIALMENTE
Un heredero sujeto a curatela se niega a firmar la escritura de herencia y el juez autoriza que el curador lo haga sin la intervención de aquél. Se confirma el criterio del Registrador en el sentido de que el sujeto a curatela tiene capacidad, aunque ha de complementarse y la autorización judicial no se ha dado en el procedimiento legalmente adecuado para ello.
Para inscribir una partición hereditaria en el Derecho Civil Aragonés es precisa la intervención de todos los herederos, debiendo acudirse a la partición judicial en otro caso, y sin perjuicio de practicar en su caso Anotación de derecho Hereditario.
302.* FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE, SÓLO LA LONGITUD DE LOS LADOS.
Cuando la superficie la finca está determinada en el registro por la longitud de sus lados, está perfectamente concretada, sin que pueda exigirse incoar expediente para rectificar su descripción aclarando la misma.
303.** RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS: CONSENTIMIENTO TODOS TITULARES O RESOLUCIÓN JUDICIAL.
No cabe rectificar un asiento preexistente sin el consentimiento de todos los afectados o resolución judicial.
304.** PODER EN TÉRMINOS GENERALES NO PERMITE PERMUTAR.
No cabe permutar inmuebles con un poder genérico para contratar.
El notario ha de manifestar que se le ha exhibido copia autorizada del poder o que estando en su protocolo el apoderado tiene facultades para expedir copia.
La tutela y el cargo de tutor han de inscribirse en el RC
El contador partidos puede partir la herencia siempre que sean actos particionales ni dispositivos (se analiza cuando han de considerarse unos u otros.
Si hay un supuesto de preterición y de herederos premuerto ha de esperarse a la determinación de los sustitutos puesto que tiene derecho a intervenir en la partición.
306.** INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO: USUFRUCTO Y FIDEICOMISO DE RESIDUO.
Sin que existan legitimarios el testador lega a su esposa el usufructo universal con facultad de disponer nombrando herederos a sus hermanos. La DG lo asimila a la sustitución fideicomisaria con facultad de disponer y admite la partición solo por la viuda adjudicándose la mitad de la finca por liquidación de gananciales y la otra como heredera fiduciaria – se declara que está en trámites de vender-
308.** TRASLADO DE FINCA ENTRE DOS REGISTROS.
Para determinar el registro competente respecto de un complejo inmobiliario ha de atenderse a aquel en el que se ubique la mayor parte de la superficie de suelo del referido conjunto y afectará a la totalidad de las fincas integrantes.
309.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL TITULAR REGISTRAL.
El nombramiento de defensor judicial en un procedimiento de ejecución hipotecaria es preciso si los posibles interesados en la herencia han renunciado con anterioridad a la interposición de la demanda: La renuncia de los herederos no evita la necesidad de nombrar administrador, pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa a los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia, salvo que tal renuncia se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, ya que en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.
310.*** AUTOENTREGA DE LEGADO. NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA VASCA.
Resolución que analiza el derecho transitorio en relación con la nueva Ley Vasca de Derecho Civil; así mismo concluye que es necesario el consentimiento de los demás legitimarios para la auto entrega del legado al heredero facultado para tomar posesión. Su naturaleza, según la DG, sigue manteniéndose como «pars valoris bonorum».
311.() ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN DIRECTA POR MENOS DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.
RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.
313.** EXPEDIENTE 199 LH: EXCESO DE CABIDA QUE PUEDE INVADIR DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO.
: Se consideran justificadas las dudas fundadas en la oposición expresa de la Administración Pública a fin de preservar el dominio público de una posible invasión o impedir una edificación proscrita en zona de servidumbre o de policía y sin perjuicio de que el interesado ejercite los recursos correspondientes ante dicha autoridad. Para declarar obras en zonas sujetas a legislación sectorial – en este caso el cauce de un río – ha de cumplirse las limitaciones de dicha legislación.
Se resuelven por la R diferentes cuestiones relativas a las obras nuevas antiguas:
Aunque en el título no se declare una modificación de obra nueva, ha de ser tratada como tal si hay significativas modificaciones descriptivas de lo construido; El registrador ha de aceptar la superficie construida que diga el técnico, pero éste ha de expresarla; La ampliación de obra exige coordenadas de la edificación sólo si afecta a la superficie ocupada; Ha de inscribirse la representación gráfica del solar si hay dudas de que lo edificado exceda los lindes, como en el caso en que lo ocupe todo; Si hay desplazamiento cartográfico cabe la representación gráfica alternativa.
321.** DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO Y PODER DISPOSITIVO SI SE RECONOCEN TRANSMISIONES INTERMEDIAS.
La donación de una finca, sin hacer reserva alguna por una cesión de viales no documentada, no permite disponer posteriormente de dicha superficie por la donante alegando que hubo un expediente de reversión al no haberse hecho las obras por el Ayuntamiento.
322.** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DEL EDIFICIO
Los medios de acreditar la antigüedad no son excluyentes sino complementarios: cabe un informe de un técnico incorporado a una sentencia. El incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral no impide la inscripción. La georreferenciación de la obra nueva a través de las coordenadas catastrales no es posible si no se corresponden con las de la descripción declarada en el título.
No cabe cancelar un asiento en procedimiento en que no ha sido parte el titular registral
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