INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: LA INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 205 LH EN 10 PASOS. Por Antonio Oliva Izquierdo

En su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria dispone:

“Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203”.

De este modo, y a los efectos de las operaciones registrales a realizar con motivo de la inmatriculación de una finca al amparo del citado artículo 205 de la Ley Hipotecaria, éstas pueden sintetizarse, de manera esquemática, en los diez pasos siguientes:                     

1. La inmatriculación se practica en virtud de títulos públicos – motivo por el que se excluye la instancia de heredero único como título inmatriculador, como así puso de relieve la Resolución de 14 de diciembre de 2016 – y traslativos – aunque este carácter traslativo ha sido suavizado por Resoluciones como la de 1 de julio de 2016 y 27 de julio de 2018, que admiten, respectivamente, la disolución de comunidad y la aportación a gananciales como títulos inmatriculadores – otorgados por personas que acrediten haber adquirido, también mediante título traslativo público – y no mediante documento privado, aunque sea fehaciente, conforme a la Resolución de 29 de septiembre de 2017 -, la propiedad de la finca.

   En todo caso, es necesario que medie más de un año de separación entre los títulos públicos en cuya virtud se solicite la inmatriculación, o al menos entre el fallecimiento del causante o la liquidación del documento privado elevado a público y el título inmatriculador, al amparo del artículo 1227 del Código civil, pues con ello se acredita haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes del otorgamiento del título inmatriculador, que es en puridad lo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. También se puede acreditar la previa adquisición al menos un año antes a contar desde el otorgamiento del título inmatriculador por acta de notoriedad complementaria para la inmatriculación, al amparo del artículo 209 del Reglamento Notarial, en la interpretación que del mismo hace la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de noviembre de 2015.

2. A diferencia de la identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos, que basta con que sea apreciada “a juicio del Registrador”, para la inmatriculación es necesario aportar una certificación catastral descriptiva y gráfica cuya descripción sea absolutamente coincidente con el título inmatriculador en los metros cuadrados de suelo, sin que sea preciso que la coincidencia se extienda a los metros cuadrados construidos, dado que siempre puede solicitarse la inmatriculación del suelo sin el vuelo.

   A este respecto, véanse las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de agosto de 2014, 14 de septiembre de 2015, y 23 de junio de 2016, que señalan que: «este criterio, sin embargo, ha sido matizado en la doctrina más reciente, de tal manera que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma. Así se ha considerado en la Resolución de 4 de agosto de 2014, recientemente reiterada en sus fundamentos en la Resolución de 14 de septiembre de 2015: «Por su parte, en cuanto a los elementos físicamente ubicados en el interior de la finca, tales como plantaciones o edificaciones, su indicación y descripción más o menos pormenorizada en el título y en la inscripción es sin duda muy relevante, y a muy diversos efectos, como los económicos, fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc. (pues inciden directamente en el valor de la finca y en sus posibilidades de disfrute y explotación conforme a la legalidad aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la ubicación y delimitación geográfica de la finca que los contiene, tales detalles descriptivos no son imprescindibles, para la concreta finalidad esencial del Registro de la Propiedad de identificar y delimitar una finca con respecto a sus colindantes, y evitar incertidumbres y riesgos de doble inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir que ambas instituciones se refieran a un mismo inmueble, esto es, en el caso que nos ocupa, a una misma porción de la superficie terrestre«. Más recientemente, la Resolución de 16 de mayo de 2024 recalca que “en inmatriculaciones de fincas, la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma”.

   Lo anterior no es óbice para recordar que, conforme a la doctrina sentada por las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de septiembre de 2017 y 6 de marzo de 2024, “en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa”. Incluso, en su Resolución de 11 de abril de 2024, la Dirección General aclara que “entre los supuestos de inmatriculación en los que resulta admisible la aportación de representación gráfica alternativa –cfr. Resolución de 6 de marzo de 2024– debe aceptarse el caso de fincas que comparten una misma representación gráfica catastral, al objeto de permitir la apertura de su respectivo historial registral independiente”. 

3. Si hay construcción y no se excluye su inscripción, es preciso acreditar que la edificación se haya terminado con antigüedad suficiente, según la legislación autonómica aplicable, para la prescripción de las acciones de reposición de la legalidad urbanística que impliquen demolición, así como que hayan pasado los 10 años de seguro decenal o que éste quede constituido o excepcionado, en los supuestos de autopromotor individual para uso propio, por el tiempo que reste hasta completar los diez años.

4. Es necesario comprobar que la finca cuya inmatriculación se pretende no esté previamente inmatriculada, total o parcialmente. A este respecto, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de diciembre de 2023, entre otras, ha puesto de relieve que es posible reunir los trámites de la inmatriculación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria con los del expediente artículo 199 del mismo cuerpo legal en caso de duda fundada de posible solapamiento o previa inmatriculación para dar audiencia a la parte afectada y considerar sus alegaciones; todo ello con el fin de evitar dobles inmatriculaciones.

5. Además de lo anterior, es preciso comprobar registralmente que la finca cuya inmatriculación se pretende no invade dominio público, aun cuando éste no conste previamente inscrito. En este sentido, véase, por todas, la Resolución de 14 de junio de 2021, que recuerda que “la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción”.

6. Las notificaciones a colindantes que previene el artículo 205 de la Ley Hipotecaria son posteriores, como regla general, a la inscripción de inmatriculación, pero hay determinados supuestos en los que la Administración goza de derechos de adquisición preferente o en los que se requiere certificación administrativa en la que se acredite que la inmatriculación no invade dominio público, como ocurre, por ejemplo, con la inmatriculación de fincas colindantes con aquellas carreteras que entran dentro del ámbito de aplicación de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras). Véase la Resolución de 11 de octubre de 2018.

7. Así mismo, si el calificador tiene dudas fundadas de que la inmatriculación de la finca en cuestión puede provocar una posible invasión de dominio público, es necesario notificar, con el plazo de un mes para formular informe con las alegaciones oportunas, a las Administraciones Públicas competentes. Si estas Administraciones se oponen de una forma fundada o persisten las dudas en el calificador, se denegará la inmatriculación, motivando en la nota de calificación dichas dudas fundadas de posible invasión de dominio público que constituyen obstáculo a la inscripción. Véase, en este sentido, la Resolución de 7 de noviembre de 2017.

8. La inscripción de inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria se ha de practicar con expresa sujeción a la limitación de fe pública registral contenida en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria.

9. Con posterioridad a la inmatriculación, se procede a expedir las notificaciones oportunas a titulares registrales y catastrales de fincas colindantes, así como al Ayuntamiento, y, en caso de que la inmatriculación comprenda también la inscripción de una declaración de obra nueva por antigüedad, las notificaciones previstas al Ayuntamiento y Comunidad Autónoma competentes por los artículos 28 y 65 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

10. Por último, se ha de publicar edicto en el Tablón Edictal Único del Boletín Oficial del Estado y se debe utilizar el servicio en línea para creación de alertas específicas.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Reglamento de cotización de la Seguridad Social: autónomos.

Real Decreto 665/2024: Se implementan precisiones reglamentarias relacionadas con el nuevo sistema de cotización de los trabajadores por cuenta propia o autónomos en dos materias: la base aplicable en los supuestos de altas presentadas fuera de plazo y la regularización anual de la cotización.

Modificación del Código del Derecho Foral de Aragón.

Ley 3/2024, de 13 de junio, de modificación del Código del Derecho Foral de Aragón en materia de capacidad jurídica de las personas: Se centra fundamentalmente en la adaptación del Código a la Convención Internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad. Suprime las referencias a personas «incapacitadas». La tutela queda reservada a los menores de edad no emancipados y desaparece la potestad de guarda prorrogada o rehabilitada. Para el patrimonio especial, permite autorizaciones de la Junta de parientes. Las disposiciones voluntarias sobre tutela o curatela han de tener preferencia en su aplicación. Amplia regulación de los mandatos de apoyo y de los poderes preventivos sin mandato. Define al guardador de hecho y regula su régimen jurídico. Prevé tres tipos diferentes de curatela, dando un régimen más benigno a la de los progenitores. Flexibiliza la constitución de la junta de parientes. Introduce la sustitución ejemplar. Modifica las causas de desheredación. Importantes disposiciones transitorias.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

Reglamento del régimen fiscal de las Illes Balears.

Real Decreto 710/2024: Desarrolla el régimen fiscal especial de las Illes Balears, la reserva para inversiones en las Illes Balears y el régimen especial para empresas industriales, agrícolas, ganaderas y pesqueras.

Reglamento del Sistema Arbitral de Consumo.

Real Decreto 713/2024: Desarrolla la Ley de Consumidores y Usuarios en esta materia, regulando la organización del Sistema Arbitral de Consumo, el convenio arbitral, el procedimiento arbitral, lo que incluye el laudo y el distintivo arbitral.

Convenio Impuestos sobre la Renta con Paraguay:

Este convenio se aplicará, a partir del 14 de octubre de 2024, a los residentes de ambos países. Los impuestos españoles afectados son el IRPF, el Impuesto sobre Sociedades y el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

 

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado Disposiciones en:

Aragón (protección civil),

Canarias (vivienda, La Palma),

Castilla y León (medidas tributarias, presupuestos, patrimonio cultural)

Castilla-La Mancha (violencia de género)

Baleares (zonas turísticas, vivienda)

La Rioja (carreteras, servicios públicos), Madrid (economía circular, vivienda protegida) y

Murcia (participación ciudadana).

 

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado Sentencias sobre:

Despido. Supuesta vulneración del derecho a no padecer discriminación: inexistencia de prueba indiciaria de discriminación por identidad de género como causa de extinción de la relación laboral (STC 67/2022).

Adopción. Sentencia 82/2024, de 3 de junio de 2024. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva: resoluciones judiciales que impiden la intervención de los abuelos en el procedimiento de adopción y que descartan la alternativa del acogimiento en familia extensa.

Vacuna Covid-19. Sala Segunda. Sentencia 83/2024. Supuesta vulneración de los derechos a la integridad física y a la tutela judicial efectiva: STC 148/2023 [resoluciones judiciales que realizaron una ponderación adecuada de los intereses de una persona menor de edad (STC 38/2023)].

Desahucio arrendaticio. Sala Primera. Sentencia 84/2024. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos del demandado sin agotar las posibilidades de notificación personal (STC 30/2014).

Voto telemático. Sala Primera. Sentencia 86/2024. Vulneración del derecho al ejercicio de las funciones representativas, en conexión con el derecho de los ciudadanos a participar en los asuntos públicos a través de sus representantes: habilitación del voto telemático que excepciona el principio de presencialidad de quien voluntariamente ha decidido eludir la acción de la jurisdicción penal española y está sujeto a una orden judicial de busca y captura.

Madrid: Vehículos con conductor. Pleno. Sentencia 88/2024. Competencias sobre transporte, principios de autonomía local e igualdad: constitucionalidad de la regulación legal autonómica del arrendamiento de vehículos con conductor (STC 105/2018).

Ley de igualdad de trato. Pleno. Sentencia 89/2024. Principios de pluralismo ideológico, igualdad y no discriminación, legalidad penal y objetividad de la actuación administrativa, libertades ideológica, de empresa y de enseñanza; reserva de ley orgánica: constitucionalidad de los preceptos legales relativos a la perspectiva de género en las políticas contra la discriminación, igualdad en acceso al empleo por cuenta ajena y a la vivienda, financiación pública de centros docentes que apliquen la educación diferenciada por sexos y tipificación de ilícitos administrativos.

Aborto. Pleno. Sentencia 92/2024. Valores superiores de libertad y pluralismo político; principio de legalidad; derechos a la igualdad, a la vida y la integridad física y moral, a la libertad ideológica, a la protección de datos y a la educación de los hijos conforme a las convicciones religiosas y morales de los padres; protección de las madres, asistencia a los hijos; deber de neutralidad de las administraciones públicas: constitucionalidad de los preceptos legales relativos a la integración de la perspectiva de género en las políticas públicas, formación en salud sexual y reproductiva, interrupción voluntaria del embarazo de mujeres de entre dieciséis y dieciocho años, supresión del período de reflexión previo a la interrupción voluntaria del embarazo, composición del comité clínico, registro de profesionales objetores de conciencia y exclusión de entidades y organizaciones de medidas de apoyo. Votos particulares.

Se han admitido Recursos: 

Madrid: Ley de identidad y expresión de género. Recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 17/2023, de identidad y expresión de género e igualdad social y no discriminación de la Comunidad de Madrid,

Madrid: Ley LGTBI. Recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 18/2023, de protección integral contra la LGTBIfobia y la discriminación por razón de orientación e identidad sexual en la Comunidad de Madrid, en lo que se refiere al apartado d) de la nueva redacción del artículo 65 de la Ley 3/2016.

Cuestión de Inconstitucionalidad:

País Vasco: funcionarios de Administración local con habilitación de carácter nacional. Cuestión de inconstitucionalidad sobre el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo, por posible vulneración del artículo 86.1 de la Constitución Española.

SECCIÓN II

Oposiciones Registros:

Oposiciones  a registros: Nombramiento Tribunal y comienzo de ejercicios

Ordenes PJC/674/2024, por la que se nombra el Tribunal calificador y PJC/822/2024, por la que se modifica la composición

Acuerdo del Tribunal Calificador por el que se señala la fecha en que han de dar comienzo los ejercicios: el 9 de septiembre de 2024

Ir al archivo de la Oposición Registros 2024 – 2025.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES

S4/2024. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

R de 14 de junio de 2024, de la DGSJyFP , por la que se publica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Girona, de fecha 27 de noviembre de 2023, que ha devenido firme. Revoca la R. 15 de noviembre de 2022

S5/2024. HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. 

R de 14 de junio de 2024, de la DGSJyFP, por la que se publica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Santander, de 21 de marzo de 2024, que ha devenido firme. Revoca la R. 8 de febrero de 2023

RESOLUCIONES

243.*** MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. CERTIFICADO TÉCNICO

La declaración de la modificación de una obra en Andalucía requiere licencia, sin que sea suficiente la presentación de una declaración responsable que sólo tiene eficacia para permitir el inicio de la actividad de que se trate, sin necesidad de esperar a un control administrativo previo o posterior, cuando la legislación aplicable así lo permita para esa concreta actividad.

244.() ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LEGADO. RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO

No cabe practicar una anotación de un legado cuando la finca ya figura inscrita a favor de un tercero en virtud de la partición de herencia, ni puede ser objeto de recurso aquella inscripción ya que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

245.* SEGREGACIÓN SIN CABIDA SUFICIENTE EN LA FINCA MATRIZ

No es posible inscribir una segregación si al tiempo de presentarla en el registro no queda superficie suficiente para practicarla.

246.*** SUCESIÓN INTERNACIONAL. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO

Falleciendo dos cónyuges el certificado sucesorio europeo es directamente inscribible siendo innecesaria la liquidación de la comunidad matrimonial de ambas herencias, diferidas y con todos los bienes comunes, y en la que se adjudican los bienes por cuotas indivisas entre los coherederos. 

247.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE INCOACCIÓN DE DISCIPLINA URBANÍSTICA

Constando en el registro una anotación preventiva de incoación de un expediente de disciplina urbanística, para inscribir una declaración de ampliación de la obra existente se debe de aportar certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación de la anotación, o bien aclaración que determine las concretas edificaciones a las que afecta.

248.() VINCULACIÓN A FINCA MATRIZ DE UN COMPLEJO INMOBILIARIO DE UNA ZONA DESTINADA A APARCAMIENTO

En escritura aclaratoria de otra de división horizontal en el sentido de añadir a la descripción de una finca registral la vinculación de 1.238,85 metros cuadrados destinados a aparcamiento, como elemento común exclusivo, es necesario aportar la georreferenciación de la finca para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes, y para rectificar la descripción de la finca y adecuarla a la realidad física, cuando exista discordancia entre la realidad registral y la física, por incumplirse los requisitos del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, se requiere la tramitación de los expedientes del artículo 199 o 201 de la Ley Hipotecaria

251.*** DOBLE INMATRICULACIÓN: SUSPENSIÓN DE INICIO DE PROCEDIMIENTO

No procede la tramitación del expediente de doble inmatriculación del art-. 209 LH en el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, y por lo mismo no procede la práctica de la NM prevista.

252.*** SUCESIÓN DE CIUDADANA BRITÁNICA CON RESIDENCIA EN ESPAÑA

Si el testamento de un causante es posterior a la entrada en vigor del Reglamento UE 650/2012, la professio iuris debe realizarse en los estrictos términos del artículo 22.2, no siendo aplicable la disposición transitoria, artículo 83.4. En consecuencia, si una causante inglesa, con residencia en España otorga un testamento ante notario Español, instituyendo heredero a un hijo, mencionando la existencia de otro pero sin hacer atribución alguna a su favor, está vulnerando los derechos legitimarios del otro ya que dicha sucesión se rige por el derecho español y no por el ingles al no haber hecho professio iuris de manera explícita.

253.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN SUSPENSIVA. ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA

Se presenta una compraventa en la que, derivada la adquisición de los vendedores de una partición, ésta había quedado sujeta a la condición suspensiva de que fuera aceptada por dos de los herederos. Se considera cumplida la condición porque ejercitada una acción de rescisión de partición de herencia por entender tácitamente aceptada la herencia por la heredera codemandada que se allana. El allanamiento comporta un acto de disposición.

254.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SIN CONSIGNACIÓN DE SOBRANTE

En caso de ejecución en procedimiento de apremio, el pago del crédito del actor ejecutante tendrá como límite las cantidades que, para la satisfacción del principal, intereses y costas, consignadas en la anotación en el caso de que existan terceros poseedores, no si sólo hay embargos posteriores.

256.** TESTIMONIO DE SENTENCIA SIN CONCRETAR LAS OPERACIONES REGISTRALES A PRACTICAR

No es inscribible una sentencia en la que no se reconoce ninguna situación jurídica firme, ni ordena la práctica de operación registral alguna.

257.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN Y VENTA

La desafectación de un elemento común y su conversión en elemento privativo en una división horizontal (la vivienda del portero, por ejemplo) conlleva necesariamente un arrastre de las cargas que le afectaban cuando era elemento común, como por ejemplo las hipotecas de los restantes elementos privativos del edificio, que se extendían a la parte proporcional en las zonas comunes

258.** INMATRICULACIÓN DE VIVIENDA INTEGRADA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Cabe la inmatriculación de un solo elemento privativo de una división horizontal por vía del art 205 LH siempre que el titulo contenga la descripción detallada de la finca sobre la que se asienta la división horizontal y la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (o representación gráfica georreferenciada alternativa) coincidente con su descripción.

 256 y 260 ** SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO

El art. 47 RH permite la inscripción de operaciones sobre “fincas resto” o fincas procedentes por segregación de otra “finca matriz” aun cuando no hayan accedido al registro otras segregaciones anteriores, pero no implica en ningún caso saltarse el principio de tracto sucesivo, es decir que la finca objeto de la inscripción ha de estar necesariamente inscrita a favor del disponente

261.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE NO COINCIDE CON LA ORTOFOTO DEL PNOA. MARGEN DE TOLERANCIA

En caso de apreciarse una discrepancia entre la representación gráfica catastral que se pretende inscribir y la base gráfica PNOA, lo procedente es tramitar alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH para que los colindantes afectados se manifiesten sobre si existe invasión real de sus fincas.

262.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. DESPLAZAMIENTO.

En la tramitación del 199 cuando la Administración alega invasión del dominio público, debe concretar por dónde se produce dicha invasión y, si no lo hace, la registradora debe requerirle para ello concediéndole un nuevo plazo. Para corregir un desplazamiento debe aportarse el doble fichero previsto en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020. 

263 y 265 () NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA

Reiteración de las múltiples RR relativa a que la “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

264.*** COMPRAVENTA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. PAGO POR COMPENSACIÓN.

En el juicio de suficiencia del poder cuando el medio de pago es una compensación de deudas no se precisa mencionar que hay autorización específica para compensar. A la compensación de deuda no se le aplica la normativa de los medios de pago, pero que si el origen de la deuda fue una entrega de dinero deba acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial.

266.***  PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE LOS LIBROS DE ACTAS DE COMUNIDADES Y SUBCOMUNIDADES NO INSCRITAS. ACREDITACIÓN DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTE DE COMUNIDAD ES ACTO COLECTIVO. ARRASTRE DE CARGAS.

Aborda diferentes cuestiones:

1) Para la legalización de los libros de una Comunidad de Propietarios basta con que se acredite la formalización del título constitutivo y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

2) para la acreditación de los acuerdos adoptados es necesario o bien testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo,

3) Expone que clase de acto es la modificación del coeficiente de comunidad de una finca privativa distinguiendo cuando es indicativo de cuota de participación en la copropiedad de los elementos comunes del inmueble – que requiere consentimiento individualizado – de su significación como criterio determinativo de la contribución a los gastos de la comunidades – en cuyo caso es acto colectivo que compete a la Junta de Propietarios y no requiere consentimiento individualizado. LO QUE OCURRE ES QUE EN LA MAYORIA DE LAS COMUNIDADES HAY UNA SOLO CUOTA EXPRESIVA DE AMBOS)

4) En caso de desafectación de un elemento común (la vivienda del portero) y conversión en privativo tiene que haber arrastre de cargas preexistentes en los elementos privativos a la nueva finca, incluso aunque se modifiquen y aumenten las cuotas de participación de los que tenían cargas, ya que hay un cambio en los elementos comunes.

267*** INMATRICULACIÓN A TRAVÉS DE SENTENCIA DECLARATIVO DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

La sentencia pronunciada en juicio declarativo ordinario es título inmatriculador si se ajusta a lo previsto en el artículo 204 LH, es decir, que debe ordenar la inmatriculación y que en el procedimiento hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 LH, deban intervenir en el expediente y además se observen «las demás garantías prevenidas en dicho artículo».

268*** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA ACLARACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE OBRA

Aborda la Resolución varias cuestiones de interés práctico en las declaraciones de obra nueva y división horizontal:

Cuando es necesario visado colegial del certificado técnico: si el técnico que certifica no es el que redactó el proyecto de la licencia, o el que controló y supervisó la ejecución material de las obras ni el técnico municipal es necesario visado a fin de acreditar su cualificación y habilitación profesional.

Admite la posibilidad de inscribir una división horizontal por antigüedad.

No cabe incluir en las superficies de los elementos privativos la parte proporcional correspondiente a los elementos comunes

Admite anejos que se correspondan con una participación proindiviso de otro espacio.

270.** SUBSANACIÓN DE ESCRITURA QUE NO HA CAUSADO INSCRIPCIÓN

La rectificación de una manifestación unilateral de adquirente que afecta al régimen económico matrimonial y por tanto al carácter del bien, cuando se refiere a una escritura que no está inscrita no requiere los requisitos que sería exigibles para la rectificación del registro.

271.*** CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES A EMBARGO EJECUTADO

Resolución que trata de la preferencia establecida a favor de la comunidad de propietarios por los gastos de la comunidad de una finca frente a otros créditos del inmueble. Entiende que declarada la preferencia lo es lo es en cuanto al cobro de la cantidad, pero no en cuanto al rango o prioridad registral, de manera que la comunidad titular del crédito podrá hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor declarado no preferente, pero esta declaración por sí sola no implica alteración alguna del rango registral.

272.* ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL

Para practicar una anotación de embargo ordenada en un procedimiento seguido contra los herederos del titular registral será necesario acreditar ante el registrador los requisitos que según los casos exige el artículo 166 del Reglamento Hipotecario. Hace un resumen de los supuestos y los requisitos en cada caso

273.() RECURSO CONTRA ASIENTO DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA YA PRACTICADO

No cabe recurso contra asientos ya practicados, los cuales están bajo la salvaguardia de los tribunales

274 y 283. *** HEREDERO CON CARGA DE CONSTITUIR UNA FUNDACIÓN Y HEREDERO SUSTITUTO. MODO Y CARGA MODAL TESTAMENTARIA. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO.

Resolución que analiza las diferencias teóricas entre el modo testamentario, la carga modal testamentaria y sus efectos suspensivos o resolutorios en la institución de heredero y del heredero sustituto. En este caso considera que estamos ante una carga modal y las disposiciones hechas por el heredero antes del transcurso del plazo para el cumplimiento de la carga requiere el consentimiento del heredero sustituto nombrado para el caso de incumplimiento.

275.** OPCIÓN DE COMPRA SIN PLAZO EXPRESO DE EJERCICIO

Para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad la constitución de un derecho de opción de compra debe constar claramente el plazo (al menos máximo) de ejercicio del mismo.

277 y 352.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Para inscribir un cambio de uso de local a vivienda en Madrid:

• por la vía del 28.1 TRLS: es necesaria la oportuna licencia de cambio de uso o la declaración responsable (control previo) en unión del acto de comprobación posterior de tal declaración responsable (control posterior).
• por la vía del 28.4 TRLS: es necesario aportar la documentación que acredite que ha prescrito la posibilidad de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística (certificación del Ayuntamiento, certificación catastral descriptiva y gráfica, certificación de técnico competente o acta notarial).

278 y 279  ** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

La existencia de una norma estatutaria que vincula, junto a las demás prohibiciones previstas en la Ley de propiedad Horizontal, el destino de los locales de una propiedad horizontal al uso concreto que se cita (comercial) debe interpretarse como una prohibición de cambio de uso, por lo que tal cambio de uso requiere autorización de la comunidad de propietarios o una modificación estatutaria.

280.() ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No procede practicar anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación del mandamiento calificado.

281.** HERENCIA SIN APORTAR ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS

Si el titulo sucesorio es la declaración de herederos abintestato deben aportarse a los efectos de inscribir la herencia: a) Copias de las dos actas (inicial o final) de la  declaración notarial de herederos, o sólo la final si contiene los datos básicos para la calificación registral. b) Testimonio literal o en relación en la escritura de herencia de los particulares básicos para la calificación registral.

282.*** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES SUJETOS A RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL CHILENO

En caso de adquirente español con cónyuge chileno en que por diligencia y certificación del registro civil chileno se determina que el régimen es de separación de bienes chileno entiende la Dg que no es necesaria la inscripción en el RC español: La inscripción del régimen económico matrimonial pactado en el Registro Civil español sólo es exigible cuando se modifica el régimen anterior inscrito, pero no cuando se trata de determinar el régimen ya aplicable.

285.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. NECESIDAD DE PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

Para inscribir en el Registro de la propiedad la adjudicación de bienes procedente de liquidación de gananciales en sentencia de divorcio es preceptiva la previa inscripción del divorcio en el Registro civil (art. 60 LRC y 266 RRC).

286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL QUE NO APORTA INFORME TÉCNICO. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA

No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito y, si no aporta ninguna prueba técnica, puede ser requerido por el registrador para que lo haga. La nota denegatoria de la inscripción de la georreferenciación ha de estar motivada y fundada en criterios objetivos y razonados.

287.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE CONTRADICE OTRA PREVIAMENTE INSCRITA

Estando una finca inscrita y georreferenciada, tras una alteración catastral no puede inscribirse otra georreferenciación diferente que invade una finca previamente georreferenciada y que parece encubrir la segregación y transmisión de la porción invadida.

288*** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS INTERESADOS. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN DE ACTIVIDADES CONTAMINANTES

La instancia privada del heredero único como título inscribible es un supuesto excepcional para cuando no haya albacea contador partidor o persona designada en el testamento para adjudicar la herencia y no haya legitimarios. Se sistematizan los supuestos en que en que procede la declaración sobre actividades potencialmente contaminantes. (no procede en el caso de legatarios ni de trasmisión de derechos reales o gravámenes)

289.*** CERTIFICACIÓN REGISTRAL. ACREDITACIÓN DEL INTERÉS LEGITIMO

A los efectos de expedir certificación literal del historial de una finca, es suficiente con alegar que dicha finca es colindante con la del peticionario, acreditándolo, y que la petición se basa en el estudio de la posibilidad de interponer una demanda judicial. Analiza las diferencias a tener en cuenta en relación con un caso similar en el que adoptó el criterio contrario; entiende que el registrador para analizar si hay interés legítimo debe por los medios de que dispone o por los que pida al solicitante, decidir si  existe o no ese interés legítimo utilizando incluso datos catastrales; y señala que la certificación debe limitarse a lo que presumiblemente sea objeto del pleito anunciado, omitiendo datos o transmisiones cuyo interés para esos fines sean dudosos.

290.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. PRESENTACIÓN POR CORREO ELECTRÓNICO

Recurso contra la denegación a practicar un asiento de presentación al amparo del nuevo art. 246.3 LH, con plazos y tramites más breves. No cabe la presentación por correo electrónico.

291.** ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN DE HERENCIA

La aceptación de la herencia conforme al artículo 1005 CC no excepciona la necesaria unanimidad de los herederos para hacer la partición (art. 1058 CC).

293.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN INFORME APORTADO EN UN EXPEDIENTE ANTERIOR

En la tramitación de un 199 aa oposición del colindante no puede basarse en el mismo informe presentado en un expediente anterior, especialmente cuando el promotor del nuevo expediente ha modificado el lindero en cuestión en la representación gráfica nuevamente aportada.  

294.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN CON DISCREPANCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA GRÁFICA QUE SE PRETENDE INSCRIBIR. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN UN IVGA

En la tramitación de un 199 puede el colindante que se opone basarse en un informe de validación gráfica catastral, aportado para solicitar también la georreferenciación de su finca. La discrepancia entre la medida lineal del lindero controvertido que consta en la descripción literaria y la que figura en la representación gráfica, justifica las dudas de identidad.

295.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE GRAN MAGNITUD CON SUPRESIÓN DE LINDERO FIJO

Aunque no hay oposición de colindantes en un 199 la magnitud del exceso de cabida, unida a la supresión de un lindero fijo, justifican las dudas de correspondencia puesto que denotan que la rectificación de superficie puede encubrir operaciones que no han tenido un adecuado acceso al Registro.

296.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

En un expediente del art. 199 los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

297.** BODEGA CUEVA: OBRA NUEVA SOBRE SUBSUELO DE DOS FINCAS REGISTRALES

Para la inscripción de una declaración de obra nueva de una bodega cueva que se extiende bajo el subsuelo de dos fincas registrales, deberán delimitarse con precisión la parte que se sitúa bajo cada una de ellas, y en su caso bajo el suelo público, siendo necesario además el consentimiento de los titulares de las casas situadas sobre la cueva.

298.** NUEVA PRESENTACIÓN TRAS RESOLUCIÓN DG y STS

No cabe presentar sucesiva e indefinidamente un título defectuoso y menos tras haber sido confirmada la calificación por: la DGSJFP, la DGDEEJJ (la DG “Catalana”), el Juez 1ª Instancia, la Audiencia Provincial y el propio TS. Aplica la doctrina del Abuso de Derecho.

299.** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OCASIÓN DE ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Cuando la edificación se sitúa en alguno de los lindes de la finca, debe inscribirse previamente la georreferenciación de la parcela. Habiéndose denegado la inscripción de la misma en la tramitación del art. 199, no cabe volver a tramitar es expediente si la documentación presentada no varía.

300.** ARRENDAMIENTO POR MÁS DE 6 AÑOS ES ACTO DE DISPOSICIÓN (SI FINCA ES GANANCIAL, REQUIERE ÁMBOS CÓNYUGES)

Los Arrendamientos por plazo superior a 6 años se consideran actos de disposición (y requieren, si la finca es ganancial el consentimiento de ambos cónyuges).

301.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

La nota de calificación debe estar fundamentada contener la información necesaria para que puedan analizarse las circunstancias en que se basa. En este caso es un 199 y el registrador se limita a decir que admite la oposición del colindante y que la descripción registral de su finca es coherente con la documentación aportada por aquel. Sin embargo, en la nota no hace constar quién es el colindante que se opone, ni la descripción de la finca de que es titular, ni la documentación aportada.

302.* SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURSO DE LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

La sentencia dictada en rebeldía, aún siendo firme, sólo es anotable mientras no conste el transcurso de los plazos indicados en la LEC para el ejercicio de la acción rescisoria.

303.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL ART. 201.1 LH SEGUIDO DE NUEVAS CONSULTAS O AVERIGUACIONES POR LA REGISTRADORA

Tramitado el expediente de rectificación descriptiva del art. 201.1 LH, la DG no admite la oposición de la registradora basándose en invasión de dominio público que resulta de un expediente del 199 por ella iniciado. Al expedir la certificación ya manifestó dudas por proceder la finca de una segregación derivada de un planeamiento. Rechaza que las dudas de la registradora no se refirieran a una invasión de dominio público.

304.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO DE MODIFICACIÓN ESTATUTOS PROPIEDAD HORIZONTAL

El recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación o rectificación de asientos ya practicados.

305.*** PACTO COMISORIO Y OPCIÓN DE COMPRA

Se analiza y rechaza una opción de compra ya que se deduce por las circunstancias que en el presente caso se está en presencia de un mecanismo que se ha pactado con una finalidad de garantía de la devolución de una suma ya recibida, que ha de restituirse necesariamente, se haya ejercitado o no la opción en ese corto plazo de tiempo previsto (un mes) si se quiere cancelar registralmente la carga, lo que contraviene la prohibición del pacto comisorio. El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil).

Ver: PROHIBICIÓN DEL PACTO COMISORIO. SU CONSIDERACIÓN EN LA MÁS RECIENTE DOCTRINA DE LA DGSJFP Y EN LA DEL TS. DIFERENCIAS CON LA VENTA EN GARANTÍA 

306.*** PARTICIÓN TESTAMENTARIA PARCIAL DE HERENCIA

Analiza la Resolución cuando se debe entender realizado por el causante la partición en un testamento. En este caso considera que no es así y rechaza un documento “particional” otorgado por parte de los herederos.

307.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

No puede inscribirse un cambio de uso de local a vivienda por antigüedad si existe presentada posteriormente una certificación municipal donde consta el Decreto municipal que ordena apertura de expediente de disciplina urbanística por ilegalidad del cambio de uso del local a vivienda. No se aplica el principio de prioridad porque del título presentado en segundo lugar resulta la falta de validez del primero: no existe un mero conflicto de prioridad entre títulos o derechos incompatibles pero válidos, sino que se cuestiona la validez del primero por lo que se aplica el principio de calificación de la legalidad del art. 18 LH. Admite que se acredite la antigüedad aunque el técnico certificante esté interesado en el documento -administrador de la sociedad titular-

308.*** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA CON EXPRESIÓN DEL ELEMENTO PRIVATIVO QUE LLEVA APAREJADA

Cabe la inmatriculación de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, aunque no esta constituida formalmente el régimen de propiedad horizontal. Pero es necesaria coincidencia de la finca (no solo de la vivienda ) con la certificación catastral y que se cumplan los requisitos para la inscripción de las obras nuevas.

309, 342 y 343 ** MADRID: CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

En la comunidad de Madrid la división horizontal de un edificio, aunque se destine totalmente a garajes y locales, requiere declaración responsable y acta de conformidad municipal expresa, aunque su número no exceda del declarado en su día en la obra nueva.

310.** TÍTULO INSCRIBIBLE. DOCUMENTO PRIVADO Y SENTENCIA

Las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro –salvo las dictadas en rebeldía– si de aquél no resultan obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial que acredite su contenido, así como la firmeza de la misma. Pero en este caso del fallo de la sentencia no resulta ni se declara quién es el titular del dominio de la finca objeto del contrato de compraventa, ni se exime de la obligación posterior de elevar a publico dicho documento privado, ni se ordena que se inscriba el pleno dominio a favor de uno solo de los compradores, por lo que es preciso la elevación a público del documento privado de compraventa.

311.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y SU PRÓRROGA POR EL ART. 210 LH

No cabe cancelar por transcurso de 20 años una anotación prorrogada en 1998, ya que existe una NM de expedición de certificación en el año 2008: La nota marginal de expedición de certificación es “asiento” a los efectos del cómputo plazo del ap.1 art.210 de la LH.

312.* EXPROPIACIÓN FORZOSA. CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN 

La caducidad de las notas marginales se computa desde el día de su extensión, no de actuaciones administrativas previas no consignadas en el registro.

313.* TRANSMISIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN SIN ACREDITAR TRACTO SUCESIVO. 

No cabe inscribir la transmisión de un derecho de reversión latente derivado de expropiación forzosa si no interviene el titular registral del mismo, por aplicación de los principios de tracto sucesivo, legitimación registral y prioridad.

314.() SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. FALTA DE CLARIDAD EN CUANTO AL OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN

El principio de especialidad registral exige que en el título que se presenta a inscripción ( en este caso una sentencia ) queden delimitadas con total precisión todos aquellos extremos que permitirán una perfecta definición del derecho que se pretende inscribir y de su titularidad.

315.** PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. CERTIFICACION EN SUBASTA ELECTRONICA

Es posible practicar anotación de demanda de un procedimiento de división de cosa común. Si esta anotación no se ha practicado, las cargas posteriores sobre alguna de las cuotas afectan al adquirente y no son cancelables. La certificación que se expide para la realización de la subasta no es equiparable a la del artículo 656.2 LEC, y no provoca la práctica de la NM ni la purga de asientos posteriores.

316.* HIPOTECA LEGAL TÁCITA. JUNTA DE COMPENSACIÓN. CRÉDITOS DERIVADOS DE GASTOS DE URBANIZACIÓN

No es posible transformar una afección real por gastos de urbanización, que no se tomó en su día y cuyo plazo de duración ya ha transcurrido, en una hipoteca legal mediante una simple instancia.

317.** HIPOTECA PARA ADQUIRIR FINCA QUE NO CONSTITUIRÁ VIVIENDA FAMILIAR HABITUAL. DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD ARAGONÉS

El derecho expectante de viudedad aragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, y menos cuando se ha excluido por pacto en Capítulos de Separación de Bienes. La hipoteca para financiar la adquisición de finca es un acto complejo unitario que no requiere consentimiento del otro cónyuge.

318**. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA EN PODERES DE ENTIDADES NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO MERCANTIL

En el caso de poderes otorgados por entidades que no son sociedades el Centro Directivos aplica al juicio notarial de suficiencia iguales requisitos que los exigidos para los poderes (generales o especiales) no inscritos de las sociedades mercantiles, es decir expresar quienes son los poderdantes de que sus cargos eran válidos, estaban vigentes, y que tenían facultades suficientes para otorgar la representación en nombre de la entidad. (en este caso era una entidad religiosa)

319.*** SUCESIÓN INTERNACIONAL. CAUSANTE DE PAÍSES BAJOS

En una sucesión regida por la ley de los Países Bajos, al certificado sucesorio holandés, hay que acompañar certificado de defunción, certificados del Registro de Actos de última voluntad español y holandés y así mismo hay que acompañar el testamento neerlandés o transcribirlo.

El notario español que sustancie una sucesión con elemento extranjero, debe tener en cuenta la distinción entre el documento sucesorio que contiene la voluntad del causante y el “título sucesorio”, entendiendo por tal, el documento público o conjunto de documentos públicos que en el país de origen son cimiento o soporte para que, con base al mismo/o mismos y con razonable certeza y seguridad jurídica, se practique una partición o adjudicación sucesoria o se lleve a cabo un acto dispositivo por los miembros integrantes de la comunidad hereditaria.

Entre los títulos sucesorios que circulan en Europa podemos mencionar, entre otros, el documento judicial de adjudicación de herencia austriaco, el Erbschein alemán, el certificado sucesorio suizo, el Grant inglés, el acta de notoriedad francesa y belga, el certificado sucesorio holandés, sin obviar la copia auténtica del testamento abierto notarial o el depósito, adveración, protocolización de otra forma testamentaria (cerrada, oral, abierta, secreta) que son título de operaciones sucesorias en algunos Ordenamientos jurídicos de raíz latina; a ellos se une para los Estados parte del Reglamento UE 650/2012, el “Certificado sucesorio Europeo”, de utilización voluntaria.

320.** RESOLUCIÓN DE CESACIÓN DE PROINDIVISO. SOCIEDAD EXTINGUIDA Y LIQUIDADA

Aunque una sociedad esté disuelta, liquidada y cancelados sus asientos registrales, son inscribibles los actos otorgados por el liquidador relativos a relaciones jurídicas pendientes.

321.*** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

Es necesario acreditar la previa inscripción de una sentencia de separación española en el Registro Civil Central para inscribir en el Registro de la Propiedad la adjudicación de un bien inmueble como consecuencia de la liquidación de la sociedad de gananciales, aunque ambos cónyuges sean extranjeros.

322.** SENTENCIA DE DERECHO HEREDITARIO. TRACTO SUCESIVO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

La sentencia que declara el reconocimiento de un derecho hereditario sobre parte de un bien de la herencia no es inscribible si no se efectúa la partición de la herencia. El documento presentado a liquidación ha de ser el mismo que se pretende inscribir y debe contener las circunstancias relativas a la finca, la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción y de aquella de quienes proceden los bienes. En el procedimiento debe haber sido demandado o al menos haber podido intervenir el titular registral

323.** INMATRICULACIÓN ART. 203 LH. ACTA INICIAL DE EXPEDIENTE DE DOMINIO. DENEGACION DE CERTIFICACION. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.

La solicitud de expedición de certificación para tramitar el expediente notarial para inmatriculación debe acompañarse del Acta Inicial del Expediente de Dominio y no basta para ello el requerimiento de los interesados contenido en otra escritura diferente. Dicha solicitud es susceptible de calificación sustitutoria por el Registrador sustituto aunque el certificado, en su caso, lo tiene que emitir siempre el registrador sustituido

324.** VENTA DE FINCA CON CREDITO PRIVILEGIADO EN CONCURSO POR PRECIO INFERIOR AL PACTADO AL CONSTITUIR LA GARANTIA

Cuando en un procedimiento concursal se autoriza la venta directa de una finca hipoteca por un precio inferior a la tasación, es necesario la conformidad expresa del acreedor. Aunque el registrador no puede calificar el fondo del asunto, si debe calificar que del auto aprobatorio de la venta resulta dicha conformidad.

326. *** REVOCACIÓN DE DONACIÓN POR INGRATITUD

La efectividad de la revocación de donación por causa de ingratitud, a falta de acuerdo entre las partes, exige la correspondiente resolución judicial. No obstante, admite que cabe pactar en la donación una condición resolutoria por causa de ingratitud y un medio de constatación extrajudicial de la misma, lo que no ocurría en este caso.

328.*** INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA QUE ES PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN HORIZONTAL DE HECHO.

Es posible inmatricular una finca en propiedad horizontal, aunque no se inscriban los demás elementos privativos, siempre que se inscriba el suelo de la totalidad de la finca matriz (coincidente con el Catastro) y la total edificación (acreditando su legalidad urbanística) y además se hayan descrito todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivas de la misma. No es necesaria la inscripción del título formal previo de división horizontal por todos los propietarios, pues basta que de la escritura resulte la existencia de varios propietarios, es decir de una división horizontal de hecho.

Ver Resoluciones de 12 de diciembre de 2019, y la de de 10 de enero de 2022 que ya han admitido esta posibilidad.

329.* SOLICITUD DE ANULACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN

El recurso no es el cauce adecuado para valorar cuestiones tales como la extensión de asientos ya practicados, o la forma en que el registrador, previa calificación positiva, ha practicado los asientos.

330.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CONFIRMADA POR LA ORTOFOTO

En la tramitación de un 199 procede denegar la inscripción de la georreferenciación alternativa cuando las alegaciones de los colindantes se ven confirmadas no solo por la delimitación catastral, sino también por la ortofotografía de las fincas.

331.* INSCRIPCIÓN DE ACTA DE ADOSAMIENTO DE CONSTRUCCIONES. TRACTO SUCESIVO Y PRIORIDAD

La manifestación en un acta de permitir el adosamiento de construcciones a un lindero común no es inscribible al no configurarse ningún derecho de carácter real. Y menos aún si cuando se presenta las fincas ya está inscrita a favor de otras personas.

332.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN DICTADA EN REBELDÍA

Para inscribir un testimonio de sentencia de adquisición de una finca por usucapión, debe acreditarse la presentación del documento a efectos de la plusvalía municipal, deben consignarse los datos de identidad de demandantes y demandados y debe constar que la sentencia es firme.

333.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Si no existe un título material adquisitivo a favor del promotor de un expediente notarial de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, el expediente no será inscribible. Cabe recurrir la calificación sobre un acta inicial de reanudación del tracto en la que no había título material.

334.** INMATRICULACIÓN ART. 203 LH. POSIBLE COINCIDENCIA CON FINCA YA INSCRITA

Para oponerse el registrador a la pretensión de inmatriculación en un expediente del art. 203 LH, las dudas sobre la posible coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otra finca ya inscrita deben estar motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados; aunque ya lo hubiera advertido al expedir la certificación.

335.** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. ADQUISICIÓN DIRECTA DEL TITULAR REGISTRAL

No hay interrupción del tracto cuando el promovente ha adquirido del titular registral o de un heredero.

336.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ALEGACIONES DE COLINDANTE

En un 199 las alegaciones de un colindante en el sentido de que la delimitación propuesta invade la finca de un tercer colindante, el cual no se ha opuesto, no pueden ser invocadas por el registrador para fundar su calificación negativa.

338.** SEGREGACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Para inscribir una segregación por antigüedad vía analogía del art. 28.4 de la Ley del Suelo, es necesario o bien una declaración de innecesariedad de licencia o bien una certificación acreditativa de la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

339.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES    

Para cancelar cargas posteriores a una opción de compra ejercitada es necesario que el precio pagado por la compra quede en su integridad, o en los términos que resulten del contrato, a disposición de los titulares de las cargas que se cancelan. No cabe deducir cantidades si no constan en el contrato e inscritas en el registro, pues si no están publicadas no pueden af3ectar a terceros.

340.*** FINCA INSCRITA A NOMBRE DEL CAUSANTE POR COMPRA CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

Si la finca está inscrita con pacto de reserva de dominio, es necesario, para inscribir la adquisición a favor de los causahabientes del titular registral sin la reserva de dominio, acreditar que se ha cumplido la condición suspensiva que implica el pacto de reserva de dominio, pero no hay obstáculo para inscribir la adjudicación hereditaria del derecho tal como consta inscrito en el Registro y, por ende, con la reserva de dominio.

341.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA EN FASE DE LIQUIDACIÓN

Para inscribir la transmisión de una finca hipotecada en la fase de liquidación del concurso ha de cancelarse simultáneamente la hipoteca (salvo el supuesto excepcional del art. 212 LC); y para ello es preciso o bien, el consentimiento del acreedor en escritura pública o mandamiento del juez concursal ordenándolo de donde resulte que el acreedor ha tenido posibilidad de intervención y que se ha consignado a su favor la cantidad correspondiente

344.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR EXISTIENDO INCAPACITADOS

La partición realizada por el contador partidor designado por el testador corresponde unilateralmente al mismo contador, sin que sea necesaria la aprobación judicial de dicha partición aunque alguno de los interesados esté sujeto a tutela, por no ser dichos interesados otorgantes del acto particional cuya autoría corresponde en exclusiva al contador partidor.

345.*** HERENCIA CON PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA. PLAZOS, REQUISITOS Y EECTOS. TESTAMENTO-PARTICIÓN Y NORMAS PARTICIONALES.

La facultad de pago en metálico de la legitima en efectivo del artículo 841 CC, que convierte a la legítima en un derecho de crédito ordinario, está condicionada al cumplimiento de los plazos que señala el artículo 844 CC: un año desde el fallecimiento del causante para comunicar la decisión del heredero a los legitimarios de pago en efectivo y otro año más para efectuar el abonarla. Pasados dichos plazos el heredero pierde esa facultad de pago en efectivo y se aplican las reglas ordinarias de las herencias debiendo prestar su consentimiento en la partición los legitimarios.

346.* COMPRAVENTA CON ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD

Por pacto entre los cónyuges casados en gananciales se puede atribuir a un bien adquirido el carácter de privativo siempre que resulte la causa de la atribución, es decir, si se trata de un negocio oneroso o gratuito entre cónyuges, pero sin que sea necesario que dicha causa se mencione expresamente bastando con que se deduzca de los términos del negocio.

347** ADICIÓN DE HERENCIA. PRELEGADO. INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO

Aunque el legatario está autorizado para tomar posesión del legado si hay dudas sobre si la finca objeto del legado es la que se describe en la escritura otorgada unilateralmente por el legatario, las dudas deben ser despejadas no por los propios interesados en la herencia, o por quienes legalmente tienes facultades para interpretar el testamento, y no basta un acta de manifestaciones otorgada por distintas personas.

349.* CERTIFICACIÓN LITERAL DE FINCAS INCLUIDAS EN PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Se reitera la necesidad de acreditar un interés legítimo para la solicitud de una certificación literal de fincas, sin que el anuncio de interposición de acciones sea motivo suficiente por sí solo para entender que concurre interés legítimo si no se acompaña de un principio de prueba del que resulte la verosimilitud de la solicitud.

350.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ERROR MATERIAL EN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Ha debe entenderse debidamente acreditada la liquidación del impuesto si, pese a existir un error material en cuanto al nº de protocolo, de otros datos se desprende su correspondencia con la escritura liquidada

351.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RENUNCIA A SERVIDUMBRE EN FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS O DE SUS ELEMENTOS PRIVATIVOS.

Para renunciar a un servidumbre hay que diferenciar si una servidumbre está constituida a favor de la finca matriz de una Comunidad de Propietarios o de todos y cada uno de los elementos privativos  de dicha Comunidad. En el presente caso entiende la DG que estamos ante el segundo supuesto, por lo que para renunciar a ella exige el consentimiento individualizado e independiente de los propietarios de cada uno de dichos elementos privativos.

353.*** ADQUISICIÓN MORTIS CAUSA AUSTRIACA BASADA EN CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO

Analiza determinadas cuestiones que suscita un CSE expedido en Austria.  Caducidad (ha de estar vigente, teniendo un plazo de 6 meses), competencia ( en Austria es del Juez de distrito, un notario puede pero cuando actúa por delegación judicial no en funciones notariales), contenido del Certificado (no es suficiente el certificado sucesoria que acredita el carácter de herede ro sino también el documento particional según donde esté en inmueble) y materias ajenas a la sucesión tales como la existencia de una menor  interesada en la sucesión (necesidad de obtener la aprobación del juez de tutelas) o la constancia de un acuerdo de donación, que es ajeno al proceso sucesorio pero determina las adjudicaciones a los interesados.

354.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CON GEORREFERENCIACIÓN NO INSCRITA

Un colindante, aunque no tenga inscrita su georreferenciación puede alegar invasión de su finca. Las sucesivas rectificaciones descriptivas de una misma finca son un indicio de que se puede estar alterando su realidad física. La existencia de elementos que delimitan físicamente una finca (muros, vallados) no determinan el trazado de sus linderos.

355.** VENTA DE VIVIENDA AUTOPROMOVIDA:  ACREDITACIÓN USO PROPIO

Para vender antes de los 10 años una vivienda cuya obra nueva se otorgó por autopromotor individual de única vivienda para uso propio, ha de acreditarse el uso exclusivo, aunque no sea continuo, sin que sea suficiente la exoneración por parte del comprador para evitar la contratación del seguro por el tiempo que reste hasta los 10 años.

356.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA CON DUDAS DE IDENTIDAD SOBRE LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Aunque no sea inscribible una representación gráfica por existir dudas fundadas de invasión de finca colindante, es inscribible la obra nueva que al tiempo se declara, si cabe en la superficie de parcela que figura inscrita y la registradora no ha puesto objeción alguna acerca de la ubicación de la obra dentro de la finca registral.

359.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTE QUE NO ES TITULAR CATASTRAL

Las alegaciones del colindante registral aunque no sea titular catastral deben ser tenidas en cuenta por el registrador en el seno del procedimiento del art. 199.2 LH pues el Registro de la Propiedad prevalece sobre el Catastro en relación con la titularidad de las fincas.

360.* CERTIFICACIÓN DE INFORME TOPOGRÁFICO. SOLICITUD DE NULIDAD DE SEGREGACIÓN

No cabe recurso contra asientos ya practicados. En esta caso además el recurso es incoherente con la nota de calificación, pues ésta deniega la expedición de una certificación y en el recurso se pide la nulidad de una segregación ya inscrita.

361** NEGATIVA A INICIAR EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Puede el registrador rechazar el inicio del expediente si, de la documentación aportada por el promotor, no se desprende en modo alguno la existencia de una doble inmatriculación, motivando suficientemente su negativa.

362.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL TITULAR REGISTRAL DE UNA FINCA

La existencia de una controversia entre colindantes sobre la delimitación de sus fincas, debidamente documentada, es suficiente para fundar las dudas de correspondencia y justificar la denegación de la inscripción de la georreferenciación.

364.**EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS. RESTITUCIÓN DEL HISTORIAL REGISTRAL A LA SITUACIÓN ANTERIOR

Con carácter general, que para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse cualquier asiento registral, expedirá el juez, tribunal o secretario judicial, por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias. Si se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro en el mandamiento cancelatorio debe especificarse qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación.

365.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EXPEDIENTE DE RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA. PRESENTACIÓN POR CORREO ELECTRÓNICO

El correo electrónico no es medio hábil para presentar un documento en el Registro, aunque sea para subsanar defectos relativos a otro documento ya presentado.

366.** CESIÓN GRATUITA DE PARCELAS CON DESTINO A VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA Y ARTÍCULO 255 LH. 

En caso de cesión de bienes entre administraciones en Canarias, basta para acreditar la notificación a la Comunidad Autónoma competente que la misma resulte de la resolución de aceptación. No es necesario acreditar la presentación en oficina liquidadora al tratarse de un supuesto claro de no sujeción.

367.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe recurso contra asientos ya practicados.

368.** INMATRICULACIÓN “IMPROPIA” o DE CUOTA INDIVISA: FLEXIBILIZACIÓN ART. 205 LH

En la inmatriculación “impropia”, de una cuota indivisa de una finca cuyas demás cuotas ya están inmatriculadas, pueden flexibilizarse los requisitos y no es precisa una identidad descriptiva absoluta registro/catastro.

369. **EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CARGAS POSTEIORES. IMPUTACIÓN DEL PRECIO DE REMATE

En una ejecución hipotecaria el registrador debe calificar que el sobrante que exceda de los límites de la cobertura hipotecaria se ponga a su disposición de los acreedores posteriores, siempre que éstos sean anteriores a la NM de expedición de certificación (aunque hayan sido objeto de una cesión posterior) o, siendo posteriores se hayan personado en el procedimiento. Los eventuales titulares posteriores de estar cargas, adquirentes por cesión u otro tipo de negocio transmisivo, no pierden ese derecho, ya que los cesionarios se subrogan por ley en la íntegra posición contractual, derechos y obligaciones, del cedente.

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