INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: LA NAVIDEÑA PLAZA MAYOR DE MADRID TAMBIÉN ES INSCRIBIBLE. Por Antonio Oliva Izquierdo

En Navidades, miles de personas aprovechan para visitar la famosa Plaza Mayor de Madrid y su tradicional mercadillo navideño, y quizás algún jurista, al recorrerla, se haya planteado si la Plaza Mayor es inscribible en el Registro de la Propiedad, así como si su importancia cultural puede tener reflejo registral. Estas cuestiones, además, nos pueden servir de punto de partida para analizar, con carácter general, el régimen de inscripción de este tipo de bienes de la Administración Pública.

Pues bien, efectivamente, la Plaza Mayor de Madrid, como todo bien perteneciente a las Administraciones Públicas, es inscribible en el Registro de la Propiedad. Así, el apartado sexto del artículo 2 de la Ley Hipotecaria dispone que serán inscribibles en el Registro de la Propiedad “los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos”; a lo que añade el artículo 4 del Reglamento Hipotecario que “serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan, y por tanto, los de las Administraciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas”. En la misma línea, el artículo 5 del referido Reglamento establece que “los bienes inmuebles de dominio público también podrán ser objeto de inscripción, conforme a su legislación especial”.

En realidad, puede afirmarse que los bienes inmuebles pertenecientes a la Administración Pública y los derechos reales sobre los mismos no solamente es que puedan ser objeto de inscripción, sino que obligatoriamente han de inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Así, frente a la regla general de la voluntariedad de la inscripción, dispone el artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas que “1. Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripción será potestativa para las Administraciones públicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria. 2. La inscripción deberá solicitarse por el órgano que haya adquirido el bien o derecho, o que haya dictado el acto o intervenido en el contrato que deba constar en el registro o, en su caso, por aquel al que corresponda su administración y gestión. 3. En los expedientes que se instruyan para la inscripción de bienes o derechos de titularidad de la Administración General del Estado o sus organismos autónomos deberá emitir informe la Abogacía del Estado. Si los bienes o derechos corresponden a otras entidades públicas dependientes de la Administración General del Estado, deberá emitir informe el órgano al que corresponda su asesoramiento jurídico”. Nótese además, que, conforme a la Disposición transitoria quinta de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas “para el cumplimiento de la obligación de inscripción establecida en el artículo 36 de esta ley respecto de los bienes demaniales de los que las Administraciones públicas sean actualmente titulares, éstas tendrán un plazo de cinco años, contados a partir de la entrada en vigor de esta ley”, y que, conforme al artículo 39 de la citada Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, “los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda”.

Como prerrogativa de la Administración, y quizás con el fin de facilitar el cumplimiento de la obligación de inscribir sus bienes en el Registro de la Propiedad, el primer apartado del artículo 206 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que “las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo. Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro”; sin perjuicio de que, “practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas” – apartado tercero del citado artículo 206 de la Ley Hipotecaria -.

Pero es más, conforme al apartado quinto del tan mentado artículo 206 del Ley Hipotecaria “mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10”.

Estos preceptos han de complementarse con el artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que establece que “1. La inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de conformidad con lo prevenido en la legislación hipotecaria y en esta ley. 2. Las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas y demás previstas en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 se practicarán mediante traslado de la disposición administrativa en cuya virtud se verifiquen, o mediante la certificación prevista en dicho artículo, siempre que no afecten a terceros. 3. Además del medio previsto en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, la certificación a que se refiere el artículo 206 de esta Ley será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, siempre que los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no hayan formulado oposición dentro de los treinta días siguientes a aquel en que la Administración les hubiese dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos en los términos que se expresan a continuación. Si los interesados no son conocidos, podrá inscribirse la certificación cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad, no hayan sufrido alteración durante ese plazo y se hayan publicado edictos por plazo de treinta días comunicando la intención de inscribir la certificación en el tablón del Ayuntamiento, y en el “Boletín Oficial del Estado”, en el de la Comunidad Autónoma o en el de la provincia, según cuál sea la Administración que la haya expedido, sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes. En la certificación se hará constar el título de adquisición del bien o derecho y el tiempo que lleva la Administración titular en la posesión pacífica del mismo. Las inscripciones practicadas en esta forma estarán afectadas por la limitación de efectos establecida en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria. 4. La certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración pública en los siguientes supuestos: a) Cuando, previa la instrucción del correspondiente procedimiento en cuya tramitación será preceptivo un informe técnico, se acredite la inexistencia actual o la imposibilidad de localización física de la finca. b) Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración pública en caso de doble inmatriculación, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante. c) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de las Administraciones públicas, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante. 5. La orden estimatoria de una reclamación previa a la vía judicial civil interpuesta por el interesado para que se reconozca su titularidad sobre una o varias fincas será título bastante, una vez haya sido notificada a aquél, para que se proceda a la rectificación de la inscripción registral contradictoria existente a favor de la Administración pública”.

En consecuencia, podemos concluir que la Plaza Mayor, como bien perteneciente a la Administración Pública, no sólo es inscribible, sino que obligatoriamente debe constar inscrita en el Registro de la Propiedad, contando para ello la Administración con las prerrogativas previamente señaladas, que le facilitan su obligatoria inscripción.

Con dicha inscripción se proyectan además sobre el bien inscrito de la Administración Pública todos los principios hipotecarios, y, entre ellos, el de legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria – “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos” –, que puede extenderse, en su caso, a la base gráfica inscrita conforme al apartado quinto del artículo 10 de la Ley Hipotecaria – “alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica” -, junto con el de salvaguarda de los Tribunales del apartado tercero del artículo primero de la Ley Hipotecaria – “los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley” -.

Ahora bien, la Plaza Mayor no es un bien cualquiera de la Administración Pública, puesto que no solamente es de titularidad pública, sino que se trata, además, de un bien destinado a un fin público, y, por tanto, demanial. Así, el apartado primero del artículo 5 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas que “son bienes y derechos de dominio público los que, siendo de titularidad pública, se encuentren afectados al uso general o al servicio público, así como aquellos a los que una ley otorgue expresamente el carácter de demaniales”.

A este respecto, la afectación de los bienes como demaniales requiere de un acto administrativo sujeto a los artículos 82 – “los actos de afectación, mutación demanial, desafectación, adscripción, desadscripción e incorporación se harán constar en el correspondiente inventario patrimonial” – y 83 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas “1. Si los actos a que se refiere el artículo anterior tuviesen por objeto bienes inmuebles o derechos reales sobre ellos, se tomará razón de los mismos en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal o inscripción a favor del nuevo titular, según proceda. Para la práctica de este asiento será título suficiente el acta correspondiente. 2. Tratándose de bienes del Patrimonio del Estado, el registrador no practicará la inscripción, cuando no sea firmante del acta un representante de la Dirección General del Patrimonio del Estado, si no se acredita que se ha efectuado la preceptiva comunicación del acto a este Centro directivo para su constancia en el Inventario General. 3. En el caso de supresión de organismos públicos, la inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la Administración General del Estado se practicará con la presentación de la disposición en cuya virtud se hubiese producido la supresión del organismo”.

Es más, la Plaza Mayor no es únicamente un bien de titularidad pública de carácter demanial, sino que además goza de la consideración de Bien de Interés Cultural. En efecto, la Plaza Mayor de Madrid, cuya construcción fue iniciada en la década de 1580 por encargo del Rey Felipe II a Juan de Herrera y concluida en 1619 por Juan Gómez de Mora – si bien fue reconstruida en los años 1631, 1670 y 1790 -, tiene la consideración de Bien de Interés Cultural desde el 20 de febrero de 1985, bajo el Código de Registro RI-51-0005006.

A este respecto, el artículo 1 de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español: “1. Son objeto de la presente Ley la protección, acrecentamiento y transmisión a las generaciones futuras del Patrimonio Histórico Español. 2. Integran el Patrimonio Histórico Español los inmuebles y objetos muebles de interés artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnográfico, científico o técnico. También forman parte del mismo el patrimonio documental y bibliográfico, los yacimientos y zonas arqueológicas, así como los sitios naturales, jardines y parques, que tengan valor artístico, histórico o antropológico. Asimismo, forman parte del Patrimonio Histórico Español los bienes que integren el Patrimonio Cultural Inmaterial, de conformidad con lo que establezca su legislación especial. 3. Los bienes más relevantes del Patrimonio Histórico Español deberán ser inventariados o declarados de interés cultural en los términos previstos en esta Ley”. A ello añade, el apartado primero del artículo 9 de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español que “gozarán de singular protección y tutela los bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español declarados de interés cultural por ministerio de esta Ley o mediante Real Decreto de forma individualizada”.

Por su parte, el artículo 12 de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español añade que “1. Los bienes declarados de interés cultural serán inscritos en un Registro General dependiente de la Administración del Estado cuya organización y funcionamiento se determinarán por vía reglamentaria. A este Registro se notificará la incoación de dichos expedientes, que causarán la correspondiente anotación preventiva hasta que recaiga resolución definitiva. 2. En el caso de bienes inmuebles la inscripción se hará por alguno de los conceptos mencionados en el artículo 14.2. 3. Cuando se trate de Monumentos y Jardines Históricos la Administración competente además instará de oficio la inscripción gratuita de la declaración en el Registro de la Propiedad”.

Por todo lo anterior, y a modo de conclusión, podemos afirmar que la Plaza Mayor es inscribible, que la Administración Pública está obligada a inscribirla en el Registro de la Propiedad, que cuenta para ello con las prerrogativas del artículo 206 de la Ley Hipotecaria y 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que en el Registro habrá de inscribirse con carácter demanial dado su destino a un uso público, y que, atendiendo a su condición de Monumento Histórico declarado como Bien de Interés Cultural, dicha declaración de Bien Interés Cultural puede tener reflejo en el Registro de la Propiedad.

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

RDLey 6/2024: Medidas urgentes DANA

Paquete inicial de medidas que tiene un ámbito amplio de aplicación, pues se extiende a seis comunidades autónomas. Incluye, entre otras, ayudas extraordinarias, medidas fiscales y de Seguridad Social, avales, moratorias de préstamos, medidas centradas en juzgados, notarías o registros, o de protección a los consumidores, con suspensiones de plazos.

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Destacamos en los Registros de la Propiedad.

– El Colegio de Registradores emitirá de forma gratuita notas de localización de patrimonio inmobiliario u otros bienes o derechos inscritos cuando sus titulares hayan perdido su documentación.

– El Colegio de Registradores publicará en el Geoportal Registradores información gráfica específica que contenga:

1. a) El ámbito territorial georreferenciado afectado por la DANA.
2. b) Identificación de fincas con base gráfica inscritaincluidas en el área afectada.
3. c) Identificación gráfica de fincas sobre parcelario catastralque asocien datos que permitan su geolocalización.

– La DGSJFP acordará la ampliación de los plazos de calificación y despacho de los documentos de toda clase en los Registros cuyo distrito hipotecario comprenda las zonas siniestradas cuando fuera preciso.

– La DGDJFP podrá acordar el cierre, durante el tiempo imprescindible hasta la restitución del servicio público Registral, de aquella Oficina que haya sido afectado por la DANA, con la consiguiente suspensión de los plazos que afecten a la misma. Ver art. 44.

RDLey 7/2024: Otras medidas DANA

Segundo paquete de medidas para mitigar los efectos de la DANA. Entre ellas se encuentran novaciones, avales, suspensión de plazos procesales, medidas energéticas, tributarias, agrarias, para la vivienda, el empleo, Seguridad Social, transportes y una amplia modificación del muy reciente RDLey 6/204.

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RDLey 8/2024: nuevas medidas DANA

Medidas complementarias a las de los dos RDLeyes anteriores: de carácter procesal y societario, renovación y compra de vehículos, sostenimiento de la actividad productiva o de transición energética, entre otras. Reforma del Estatuto de los Trabajadores, incluyendo un permiso retribuido en caso de catástrofe. Modificación de los dos RDLeyes anteriores.

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Protección civil: Zona afectada por la DANA, Orden PJC/1222/2024,

Esta orden recoge un Acuerdo del Consejo de Ministros, de 5 de noviembre de 2024, que declara zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil el territorio de la Península y Baleares afectado por la DANA de los días 28 de octubre al 4 de noviembre de 2024. Se podrá habilitar un Portal Registral de Emergencias. Suspensión de términos e interrupción de plazos administrativos.

Agencia Estatal de Administración Digital. Estatuto

Se aprueba el Estatuto de esta nueva Agencia, que, en el plazo de un mes, se constituirá de modo efectivo para, entre otros fines, ayudar en la digitalización del sector público o para la prestación eficiente de los servicios públicos a través de la adopción de soluciones digitales en un mundo donde cada vez tiene mayor importancia la economía del dato y la inteligencia artificial

Instrucción DGSJFP sobre opción en nacionalidad

Instrucción de 5 de noviembre de 2024, que modifica la Instrucción de 25 de octubre de 2022 que estableció las directrices para ejercitar el derecho de opción, previsto en la Ley de Memoria Democrática. Esta reforma permite realizar solicitudes de cita previa a través de herramientas telemáticas admitiendo la posibilidad de comparecencias válidas, aunque fueran ya fuera de plazo si la solicitud estaba en plazo.

Ley del Derecho de Defensa. Medida sobre discapacidad

Ley Orgánica 5/2024, de 11 de noviembre, del Derecho de Defensa: regula en un único texto básico el desarrollo y garantía del derecho de defensa. Tiene un fin didáctico para los ciudadanos y de guía de ruta para los operadores jurídicos. Su ámbito excede del derecho penal. Regula, entre otros contenidos, la asistencia jurídica, derechos y deberes de los abogados o la asistencia jurídica gratuita, cuyo ámbito amplía. Se anuncia una futura ley sobre el turno de oficio. Importante reforma del derecho transitorio en la Ley sobre personas con discapacidad. 

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Pasaporte provisional y salvoconducto.

Real Decreto 1154/2024, de 19 de noviembre, por el que se regula la expedición del pasaporte provisional y del salvoconducto: Los pasaportes provisionales se expiden por las Oficinas Consulares de carrera a aquellos españoles no residentes a los que no se les pueda expedir el pasaporte ordinario, y acreditará la identidad y nacionalidad de la persona con una validez máxima de 12 meses. Los salvoconductos están pensados para aquellas personas que han de viajar a España y no disponen del pasaporte por pérdida robo o destrucción, teniendo vigencia solo para el viaje.

Reglamento de extranjería

Real Decreto 1155/2024, de 19 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social. Extenso Reglamento en desarrollo de la Ley 4/2000, que regula, entre otros contenidos, la entrada y salida de España, visados, estancias, residencia de corta y larga duración, contrataciones individual y colectiva, o modificación en las situaciones. El título XIII regula la documentación de los extranjeros (NIE, tarjeta de identidad, pasaporte…).

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IRPF e IVA: Estimación objetiva y régimen simplificado para 2025

Orden HAC/1347/2024, de 28 de noviembre, por la que se desarrollan para el año 2025 el método de estimación objetiva del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el régimen especial simplificado del Impuesto sobre el Valor Añadido para las actividades que se enumeran.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

 Normas de Canarias (transición energética, empleo público, La Palma), Cantabria (memoria histórica) y Navarra (IRPF, vivienda)

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado Sentencias relativas a: 

Régimen de visitas, síndrome por Agreal, plusvalía municipal, caducidad de concesión, legislación de vivienda en Cataluña, fondo de riesgos en Cataluña, motivación reforzada, voto telemático, retribución función pública

Y admitido/inadmitido recursos:

LEY DE AMNISTÍA. Admitido  a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta diputados y más de cincuenta senadores del Grupo Parlamentario Popular, contra la Ley Orgánica 1/2024, de 10 de junio, de amnistía para la normalización institucional, política y social en Cataluña.

PENSIÓN DE VIUDEDAD DE PAREJAS DE HECHO. Pleno. Se inadmite cuestión de Inconstitucionalidad en relación con el segundo párrafo del artículo 221.2 del texto refundido de la Ley general de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre.

CATALUÑA. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por cincuenta diputados y diputadas de distintos grupos parlamentarios del Congreso de los Diputados, contra determinados artículos de la Ley 1/2024, de 27 de junio, de la Generalitat, por la que se regula la libertad educativa.

CÓDIGO CIVIL CATALÁN. Se admite cuestión de inconstitucionalidad en relación con el artículo 234.1 del Código Civil de Cataluña, por posible vulneración del art. 10.1 de la Constitución Española.

PLUSVALÍA GUIPÚZCOA. Se inadmite la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 3 de Donostia-San Sebastián en relación con el artículo 4.1 de la Norma Foral del territorio histórico de Gipuzkoa 16/1989, de 5 de julio, del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

SECCIÓN II

Concurso 319 Registros: Resultado

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RESOLUCIONES PROPIEDAD

442.*** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO POR ABANDONO DE LA VIVIENDA USUFRUCTUADA 

El abandono es la pérdida del dominio provocada por el dueño de la cosa mediante la dejación de su posesión con intención de perder su propiedad. Y, en puridad de conceptos, cuando se trata de derechos reales limitados, como el usufructo, no se habla propiamente de abandono sino de renuncia. En este caso se constituyó un usufructo por legado añadiendo que el usufructo se extinguirá si la legataria abandona dicha vivienda. La DG entiende en este caso que el término abandonar se refiere a la vivienda y no al derecho de usufructo, de modo que debe entenderse suficiente que la usufructuaria deje de habitar la vivienda, en los términos en que se ha producido en este caso concreto, para concluir que el usufructo se ha extinguido.

443.** HERENCIA Y EJECUCION EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA

En la ejecución extrajudicial de la hipoteca ha de constar, a efectos de su calificación, el cumplimiento de los tramites esenciales del procedimiento.

Si se pacta la posibilidad de la ejecución extrajudicial en virtud de una novación posterior de la hipoteca, el mismo no perjudicará a las cargas que accedieron al registro cuando aún dicho pacto no constaba inscrito, es decir a las que accedieron entre la inscripción de la hipoteca y la inscripción de la novación donde consta el pacto de ejecución extrajudicial.

La manifestación sobre el carácter de habitual o no de la vivienda solo se puede destruir con una prueba suficiente en contrario. Y si costaba en la inscripción de la hipoteca el carácter de no habitual y se modifica en la novación posterior, el cambio tampoco perjudica a los acreedores intermedios.

444.() SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN

Los documento judiciales para que puedan inscribirse han de identificar la finca con las circunstancias legalmente establecidas, aunque cabe flexibilidad con inmuebles ya inscritos, siempre que las omisiones o discrepancias no comprometan la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito que sea objeto del título presentado a inscripción

445.** TRANSACCIÓN SIN CONTENIDO INSCRIBIBLE HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional SIN contenido jurídico real inmobiliario (pago metálico legítima) no lo hace inscribible ni altera su naturaleza de documento privado.

446.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL CARÁCTER DEL BIEN

La instancia de heredero único ha de tener la firma legitimada, ser firmada ante el registrador o presentarse telemáticamente con firma electrónica; ha de contener todas las circunstancias personales exigidas por el RH incluido el estado civil. Para rectificar el carácter de un bien de ganancial a privativo ha de quedar acreditado el carácter privativo del dinero invertido en la adquisición (art. 95.2 RH) y la prueba de la privatividad exige que el rastro del dinero privativo invertido goce de una plena acreditación documental, sin que sea suficiente la mera manifestación del interesado aunque se aprecia una cierta flexibilización en la prueba del carácter privativo del dinero invertido en la adquisición del bien. No puede acreditarse mediante catastro.

447.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Es posible cancelar por pago una hipoteca ya en ejecución, en virtud del auto judicial recaído en el procedimiento de ejecución que así lo ordene. Se trata de un de mandamiento judicial en el que se ordena no solo la cancelación de la nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución directa, sino también la misma cancelación de la inscripción de la hipoteca, por haberse acreditado en el procedimiento tanto el completo pago de la deuda, como el reconocimiento del acreedor ejecutante.

448.** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. CESIÓN A PERPETUIDAD DE NICHO

Se plantea a la inscripción de la concesión de ocupación de un nicho o derecho funerario: los cementerios de titularidad municipal son bienes de dominio público y como tales pueden ser objeto de concesiones administrativas que atribuyan el uso o aprovechamiento exclusivo sobre los mismos, con una determinada duración y bajo ciertas condiciones, ya que han de cumplirse las exigencias del principio hipotecario de especialidad, en la medida en que ha de estar perfectamente descrito, en los términos legalmente exigidos por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su reglamento, el espacio susceptible de ocupación, esto es, el nicho; y además también ha de constar previamente conste inscrito o descrito en su conjunto el cementerio sobre el que se ubica, por así exigirlo el aspecto objetivo del principio hipotecario de tracto sucesivo

449.* INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NOTIFICADO 199 LH

El registrador puede iniciar el expediente del art. 199 LH si alberga dudas de identidad sobre la delimitación del inmueble que se pretende inmatricular conforme al art. 205 LH, y si como ocurre en este caso, se opone algún colindante justificando que no es pacífica la determinación del objeto de dominio que se pretende inmatricular, rechazar dicha inmatriculación.

450.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN CONTRADICTORIA CON SENTENCIA FIRME

No existe controversia sobre la delimitación de las fincas que pueda justificar la denegación de la inscripción, cuando la cuestión controvertida ha sido ya resuelta por los tribunales en sentido coincidente con la inscripción pretendida.

451.** SEGUNDA TRANSMISIÓN DE FINCA COLINDANTE AL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICADO DE COSTAS.

En segundas transmisiones de fincas inscritas, si el registrador considera que la finca inscrita invade el dominio público marítimo terrestre, lo procedente es que, conforme a lo establecido en la regla segunda del artículo 36 del vigente Reglamento de Costas, suspenda la inscripción, y solicite de Costas la emisión de un certificado que aclare dicha posible invasión; si Costas no contesta en el plazo de un mes, el silencio tiene efecto positivo, y el registrador puede practicar la inscripción; en otro caso, si contesta en plazo, habrá que estar al contenido de dicho certificado.

452.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y UN LINDERO FIJO 

La magnitud del exceso de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo no amparada por la delimitación catastral, justifica las dudas de correspondencia entre la finca registral y la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir.

453.* 554. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Procede la denegación del asiento de presentación de una mera instancia presentada con la finalidad de rectificar un error que a juicio de la registradora no existe.

454.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES

Las modificaciones del título constitutivo de la propiedad horizontal no son oponibles a quienes adquieren algún elemento privativo después del acuerdo de modificación, pero inscriben antes de que se presente dicho acuerdo en el registro.

455.** MANDAMIENTO JUDICIAL PARA EL RESTABLECIMIENTO DE ANOTACIÓN DE EMBARGO CANCELADA

Cabe restablecer una anotación preventiva de embargo correctamente cancelada por caducidad, cuando dicho restablecimiento es ordenado por la autoridad judicial, en sentencia firme, siempre que sea en procedimiento seguido contra los titulares registrales afectados, a los que expresamente se les niega la condición de terceros de buena fe. En este caso que afecta a diferentes fincas y en que algunas han sido transmitidas a terceros que no fueron parte en el procedimiento procede confirmar la calificación denegatoria respecto a las mismas.

456.** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO JUDICIAL

Para que un documento pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se presente, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda, o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación. El  allanamiento en el procedimiento en que reclama la elevación de un contrato de compraventa no es título inscribible sino que es preciso el documento en que se formalice dicha elevación a público de donde resulta además cual es la causa de la cancelación.

457.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DEL CONJUNTO DE VARIAS FINCAS SIN AGRUPARLAS PREVIAMENTE

Para inscribir una representación gráfica que engloba varias fincas registrales se requiere la previa inscripción de la escritura de agrupación.

458.* PRINCIPIO DE LEGALIDAD. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No se puede presentar telemáticamente un documento administrativo, sin código seguro de verificación, suscrito por un particular, aunque disponga de firma electrónica avanzada, al que se le incorpora una copia o escaneo del documento administrativo con firma autógrafa.

459.** OPCIÓN DE COMPRA. PACTO COMISORIO

Si de las cláusulas de un contrato de opción de compra se ve con claridad que encubre una operación de financiación con un pacto comisorio encubierto, la opción no es inscribible.

461.() SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. TRACTO SUCESIVO

el principio de tracto sucesivo supone que los títulos inscribibles deben ser otorgados por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos.

462.* HERENCIA. TESTIMONIO NOTARIAL DE TRASLADO A PAPEL DE COPIA ELECTRÓNICA DEL TESTAMENTO

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el traslado a papel de una copia autorizada electrónica hecho por notario tiene el valor de una verdadera copia autorizada (artículo 17.bis.apartado 5 LON) y se mantiene con independencia del expediente notarial de que se trate.

463.** ENTREGA DE LEGADO. PRINCIPIOS DE PRIORIDAD Y TRACTO SUCESIVO

Estando inscrita una finca a nombre de persona distinta del causante ( por haberse elevado a público e inscrito un documento privado de venta de la misma finca) no cabe inscribir la entrega de legado de la finca.

464.* RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO

Los errores de concepto requieren, para su rectificación, el consentimiento todos los interesados y del registrador o, en su defecto, la oportuna resolución judicial.

466.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES COLINDANTES. AGRUPACIÓN PREVIA.

Es posible la constitución de un derecho de superficie sobre dos fincas colindantes sin necesidad de agruparlas cuando no existe edificación alguna; cuando se declare la obra nueva será necesaria la agrupación de las fincas si lo edificado forma una sola unidad y no lo será en el caso contrario.

467.* CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN POR MERA INSTANCIA PRIVADA

Para la cancelación del derecho de reversión se precisa certificación del acto administrativo firme o sentencia judicial confirmatoria.

469.*** PETICIÓN DE NUEVA ANOTACIÓN DE AFECCIONES URBANÍSTICAS YA CADUCADAS. 

La nota marginal de afección urbanística caduca a los siete años de su fecha y no cave prorroga por analogía del art. 86 LH al no haber previsión legal para ello. La R estudia la posibilidad de ordenar una nueva afección urbanística y los efectos que produciría dependiendo de quien sea el titular de la finca.

470.** SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO CON RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA DE NULIDAD

La competencia para determinar la Unidad mínima de cultivo corresponde a la Administración agraria autonómica, no a la municipal (Ayuntamiento) ni a la estatal (vía Confederación Hidrográfica de cuenca o Comunidades de regantes).

471.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE FINALIDAD INSTRUMENTAL. FINCAS «DE LEGÍTIMA» EN FORMENTERA.

Resolución que considera que se cumplen los requisitos para la inmatriculación del 205 cuando en una sóla escritura se efectúa una adición de herencia y a continuación la adjudicataria se la vende a su hermanade. La DG considera que no se dan ninguno de los elementos necesarios para considerar los títulos como meramente instrumentales para lograr la inmatriculación.

472.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE A QUIEN SE DENEGÓ LA INSCRIPCIÓN DE SU GEORREFERENCIACIÓN

El contraste entre la georreferenciación propuesta y la presentada por el opositor en un expediente anterior pone de manifiesto una controversia sobre la delimitación que no puede resolverse en sede registral.

473.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA

Sustitución fideicomisaria de residuo en derecho Navarro. Una interpretación causalista de la voluntad de la testadora permite entender que la expresión “si la heredera falleciera intestada” no se refiere a una condición de no haber otorgado testamento, sino a no haber sido dispuestos los bienes mortis causa por tal heredera. Por ello, habiendo premuerto la heredera, entra en juego la sustitución vulgar conforme a la Ley 226 de la Compilación, siendo indiferente que la heredera hubiera otorgado o no testamento.

474.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL CARÁCTER DE LA ADQUISICIÓN

No basta para rectificar una inscripción de compraventa en la que la finca se inscribió con carácter ganancial, una sentencia en un procedimiento de divorcio que se limita a excluir una finca del procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales diciendo simplemente que según la propuesta de los cónyuges (divorciados) es privativa del esposo.

475.*** CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE CÓNYUGES CIUDADANOS DE LA FEDERACIÓN RUSA

El Canje de Notas, constitutivo de Acuerdo, entre el Gobierno de España y el Gobierno de la URSS sobre supresión de legalizaciones y expedición de certificados de Registro Civil, hecho en Madrid el 24 de febrero de 1984, está en vigor. Este Acuerdo rigió para la extinta URSS hasta el 31 de diciembre de 1991, y para la Federación Rusa en adelante, excluidas por tanto las ex repúblicas soviéticas independizadas en dicha fecha. La interpretación correcta del Canje de Notas, en lo que aquí interesa, ha de ser: 1) que la legalización a la que alude se refiere también a la apostilla (legalización simplificada) y 2) que la petición de certificación de estado civil, conforme al Derecho de cada Estado miembro, deberá pedirse por vía diplomática. Por tanto, no procede pedir apostilla en una certificación del estado civil de un matrimonio ruso.

477.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN VIGENTE

La instancia privada solicitando la cancelación de un anotación de embargo vigente no es título suficiente para cancelar el embargo.

478.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EXISTIENDO A SU MARGEN NOTA DE EXPEDICIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

La nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución no puede cancelarse por caducidad si la propia hipoteca no ha caducado y sin que sea aplicable el plazo de 4 años de las Anotaciones preventivas.

479.** INSCRIPCIÓN DE FINCA POR ENTIDAD CON NIF REVOCADO PERO VIGENTE CUANDO COMPRÓ.

No es posible inscribir ningún documento en el Registro de la Propiedad relativo a fincas de sociedades otorgantes que tengan el NIF revocado en el momento de la presentación del documento en el Registro de la Propiedad, aunque estuviera vigente cuando se otorgó la escritura porque la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria es terminante.

480.** RECTIFICACIÓN DE MEDIDA SUPERFICIAL EXISTIENDO SEGREGACIÓN Y EXPROPIACIÓN PREVIAS

No cabe la rectificación de una finca por el art. 201.3 conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica, por exceder del 10 % de la cabida inscrita, pero se entiende que hay una solicitud tácita de inscripción de representación gráfica, y procede tramitar el procedimiento del artículo 199 LH para resolver las dudas que pudiera tener la registradora.

482.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS. SOBRANTE

Si en un procedimiento de ejecución hipotecaria existe sobrante, éste ha de ponerse a disposición de los titulares posteriores, lo que significa, entre otras cosas, que si alguno de los límites de su cobertura no se hubiese llenado con el tipo de deuda garantizado y realmente vencida y exigible (principal, intereses, etc.), no se puede cubrir con otra de las clases de deuda en lo que excediera de su propia cobertura (por ejemplo, se reclama más capital o intereses de los garantizados).Pero la calificación registral no entra a valorar cómo se ha realizado la imputación de los pagos, cuestión que corresponde resolver al juez dentro del procedimiento de ejecución, atendidas las peticiones de las partes, sin que el registrador, con arreglo al art 100 RH, pueda entrar a calificar si ese orden de imputación es o no procedente; sino solo si en tal imputación se sobrepasan o no los límites de la respectiva cobertura hipotecaria.

483.() OPCIÓN DE COMPRA. DEFECTO NO RECURRIDO Y DEFECTO REVOCADO

En una nota se señalan dos defectos, recurriéndose uno de ellos que se entiende subsanado por la registradora, no cabe entrar en el otro porque no fue objeto de recurso.

485.*** HERENCIA. JUICIO DE SUFICIENCIA SIN SALVAR LA AUTOCONTRATACIÓN

La autocontratación, si hay conflicto de intereses, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio que afirme su existencia, salvo que su posibilidad se contemple expresamente en el poder y así se haga constar en el juicio notarial de suficiencia.

486.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS

La rectificación de superficie solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

487.* MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE EMBARGO. FALTA DE CLARIDAD EN LA DETERMINACIÓN DE ASIENTOS A CANCELAR

En un mandamiento de cancelación se exige que se exprese con claridad qué anotación o anotaciones deben cancelarse, al objeto de evitar posibles errores, y si hay contradicción entre la diligencia de ordenación y los decretos que lo disponen debe aclararse

488.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. FINCA QUE LINDA CON FUTURO CAMINO PÚBLICO. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

En los casos de inmatriculación de finca, si la Administración pública se opone, el registrador tiene que suspender la inscripción necesariamente, conforme a lo dispuesto en el artículo 205.4 LH y ello aunque el motivo de oposición sea erróneo porque no exista en el momento actual la obligación de ceder un futuro viario por no haberse aprobado el proyecto de reparcelación.

489.⇒⇒⇒ APODERAMIENTOS DE SOCIEDADES EXTRANJERAS NO INSCRITAS: JUICIO DE SUFICIENCIA Y JUICIO DE EQUIVALENCIA

En la reseña notarial de poderes de sociedades extranjeras no inscritas, el juicio de suficiencia lleva implícito el de equivalencia pero al NO estar inscritas, el notario debe reseñar detalladamente las circunstancias del origen de la representación de la sociedad poderdante y de su representante, orgánico o voluntario.

Ver Trabajo de José Ordóñez Cuadros.

491.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD JUSTIFICADAS

Las dudas de identidad están justificadas por la concurrencia de las siguientes circunstancias: la magnitud del exceso de cabida, la modificación de linderos fijos y la falta de incorporación de una referencia catastral que permita establecer la correspondencia.

492.** PACTO SUCESORIO. INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

El art. 36 del Reglamento de Costas no se refiere a segundas o posteriores «transmisiones», sino a segundas o posteriores «inscripciones» entendido como “asientos”.

493.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO Y COLINDANTES CATASTRALES

En su oposición a la georreferenciación, la Administración debe aportar información gráfica que permita concretar por dónde se invade el dominio público para evitar la indefensión. La oposición de los colindantes meramente catastrales merece menor consideración que las de los registrales.

494.** RETRACTO LEGAL (CRÉDITOS LITIGIOSOS) DECLARADO EN SENTENCIA SIN EJERCICIO DEL MISMO.

No es inscribible (sí anotable), la sentencia meramente declarativa de un retracto legal (créditos litigiosos) pero en la que no consta el ejercicio efectivo del mismo. De la misma no resulta mandato alguno dirigido al Registro de la Propiedad. Si con la presentación se pretende la cancelación de asientos debe especificarse qué asiento o asientos deben cancelarse. NO incumbe al registrador interpretar el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada. Dicha facultad incumbe con carácter exclusivo al juzgador.

495.⇒⇒⇒ RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE EDIFICACIÓN SIN OBRA NUEVA. CAMBIO DE USO. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y PLANOS. CALIFICACIÓN REGISTRAL SIN FUNDAMENTACIÓN LEGAL.

Cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita y la que va a ser objeto de división horizontal, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pero no es necesario que se declare formalmente la modificación de la obra nueva si en la escritura constan todos los datos exigibles para su inscripción y se acredita su legalidad. La inscripción de una división horizontal requiere que se acredite la correspondiente autorización administrativa salvo que se ajuste a la licencia de obras, no provoque un incremento de elementos privativos o que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Si la división afecta al suelo es precisa licencia o declaración de innecesariedad. La registradora en su calificación no puede exigir planos de los elementos privativos sin fundamentarse en los oportunos preceptos legales, sin que pueda admitirse su aportación posterior en la tramitación del recurso.

496. y 500 () OPCIÓN DE COMPRA. DETERMINADOS PACTOS

Resolución similar a la 483 de este mismo informe en el sentido de que no habiéndose recurrido un defecto no cabe entrar en el fondo del mismo en el recurso relativo a otros de la misma nota.

498.** COMPRAVENTA. VINCULACIONES «OB REM». ERRORES EN EL REGISTRO DE CONCEPTO. FORMA DE SUBSANARLOS.

Resolución que recoge y sistematiza los requisitos para la inscripción de titularidades ob rem. Para rectificar un error de concepto que consiste en que los dos elementos vinculados ob rem estén inscritos a favor de personas diferencias han de exigirse los requisitos para la rectificación de los errores de concepto.

501.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS LEC

En caso de sentencia dictada en rebeldía sólo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar, tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria: el registrador no tiene competencias para apreciar la posible concurrencia de fuerza mayor y por tanto para la fijación del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión.

502.** INSCRIPCIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA CON DENEGACIÓN DE CIERTAS CLÁUSULAS

Recurso contra una Opción de compra que se ha inscrito pese a la doctrina más reciente de la DG, pero dejando fuera de la inscripción las cláusulas que podrían dar lugar a entender que la opción de compra constituye un pacto comisorio.. La DG confirma el criterio de la registradora al dejar fuera dichos pactos

503.*** COMPRA Y SUBROGACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. MEDIOS DE PAGO

Para inscribir una escritura de compraventa que referencia e incorpora unos documentos privados de arrendamiento con opción de compra y cesión, únicamente a efectos de imputar el pago del precio y sin afectar al tracto sucesivo, no cabe exigir la inscripción previa de estos negocios.

504.* PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. LIMITACIONES AL ALQUILER TURÍSTICO

La excepción regulada en el artículo 17.12 LPH debe interpretarse restrictivamente, no pudiendo incluirse en dicha excepción cualquier limitación que no sea la expresamente prevista en el artículo 5.e LAU. No es admisible para imponer que solo pueda destinarse a un alquiler de larga duración, con contratos sujetos a la ley de vivienda.

505.() RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA

No cabe el recurso ante la DG contra asientos ya practicados y la instancia en que se solicita su cancelación ni siquiera debe ser objeto de presentación.

507.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH CON PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. JUSTIFICACIÓN DE LA OPOSICIÓN

Tramitado un 199 para dilucidar las dudas sobre una invasión de finca colindante en una inmatriculación por el 205, la oposición de un titular inscrito basándose en un informe elaborado por un técnico o un informe catastral de validación gráfica que recoge la circunstancia de que la representación gráfica propuesta incluye íntegramente la registral de la que es titular el colindante son suficientes para sustentar la oposición de los colindantes y motivar la nota de calificación.

508.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. JUSTIFICACIÓN DE LAS ALEGACIONES DE AYUNTAMIENTO Y COLINDANTES CATASTRALES.

En la tramitación del art. 199 la oposición de la Administración, por si sola, no es suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, sino que debe concretar por dónde se produce la invasión del dominio público. No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito.

509.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA QUE INVADE PARCIALMENTE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. SOLUCIONES POSIBLES.

Si se transmite una finca, o parte indivisa de la misma, colindante con el mar, y la Demarcación de Costas certifica que se invade, al menos en parte, el dominio público marítimo terrestre no se puede inscribir el título a menos que se rectifique la descripción de la finca de forma que no invada ese dominio público, según el deslinde vigente, o se impugne judicialmente el certificado emitido por Costas

510.** ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER EN PROCEDIMIENTO PENAL

No es inscribible un testimonio de decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria sobre fincas sujetas a prohibición de disponer de carácter penal aunque esta haya tenido acceso al registro después de la inscripción de la hipoteca que se ejecuta.

511.* RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA. VENTA DE CUOTA INDIVISA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

Notificada una posible parcelación ilegal a los efectos del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, y recibida la contestación negativa del ayuntamiento fuera de plazo, el recurso gubernativo no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial.

512.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

En el expediente notarial de reanudación de tracto NO es preciso aportar un título fehaciente perfecto: cabe una escritura de subsanación de herencia. Si la inscripción contradictoria tiene más de 30 años de antigüedad, basta notificación (nominal para el titular y genérica para sus herederos) por edictos. 

513.** SENTENCIA DE NULIDAD DE COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO

No procede inscribir una sentencia dirigida contra persona distinta del titular registral. Los documentos no aportados en tiempo y forma no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso, y éste no es medio hábil para tratar de subsanar los defectos señalados por el registrador en su nota de calificación.

515.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. SOCIEDAD DE GANANCIALES. DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Resolución que repasa los distintos supuestos previstos en el art. 144 RH sobre anotación de embargo y sociedad de gananciales, y la incidencia de la no solicitud de inscripción parcial

516.** COMPRAVENTA CON PARTE DEL PRECIO APLAZADO GARANTIZADO CON HIPOTECA Y LEY 5/2019. CONTRATOS MIXTOS CON EDIFICACIÓN EN PARTE RESIDENCIAL Y EN PARTE NO RESIDENCIAL. ÁMBITO DEL ARTÍCULO 114.3 LH.

1) La aplicación del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria (como del artículo 129 bis) es independiente de que el prestatario persona física sea un consumidor (LCCI 5/2019) o no, y de que el prestamista sea una entidad bancaria, un profesional o un particular, pues para ello basta que el bien hipotecado se destine a uso residencial. 2) Una hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa, puede ser asimilada a un préstamo hipotecario siempre que haya una finalidad de financiación en el aplazamiento del pago. 3) En los contratos mixtos de financiación empresarial y privada con hipoteca sobre bienes, en parte destinados a uso residencial y en parte a otro uso, habrá que valorar cuál de los dos apartados del bien hipotecado tiene más peso, en función de la superficie que se destina a una u otra finalidad.

518.** COMPRAVENTA DE FINCA SUJETA A PROHIBICIÓN DE DISPONER EN FAVOR DE LA HACIENDA PÚBLICA

No es inscribible una venta de finca cuando al presentarse en el Registro existía anotada una prohibición administrativa (o penal) aunque aquella se hubiera otorgado antes (a diferencia de lo que ocurre con las prohibiciones de disponer voluntarias.

519.** COMPRAVENTA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI ES EL RÉGIMEN ESPAÑOL

En el caso de matrimonios de extranjeros o de extranjeros con españoles no basta con expresar que el régimen es el de la sociedad de gananciales, sino que debe indicarse cuál es la ley reguladora de dicho régimen económico matrimonial. Si el régimen económico matrimonial es el legal y está sujeto a una ley extranjera, aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera, reflejará en la comparecencia del instrumento público cuál es la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges; no debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable, y se posibilitará de acuerdo con el artículo 92 del RH, que la finca se inscriba con sujeción al régimen matrimonial de esa ley extranjera, sin necesidad de especificar cuál sea aquél; si, por el contrario, el régimen económico matrimonial se rige por la legislación española, de conformidad con al artículo 51.9.ª del RH, habrá que especificar el régimen económico matrimonial concreto

520.* RECURSO CONTRA LA FALTA DE CLARIDAD DE UNA CALIFICACIÓN

La nota de calificación ha de redactarse en términos jurídicamente precisos, pero de forma clara y sencilla a fin de facilitar su comprensión.

521.** CARTA DE PAGO. CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN SUSPENSIVA

El fallecimiento del firmante de un documento privado da fehaciencia a la fecha del documento (art 1227 CC) pero no le atribuye presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez. Para acreditar el pago de la renta en un contrato de cesión de bienes a cambio de una renta temporal, de forma que se produzca la transmisión del dominio no basta un documento privado firmado por la cedente antes de su fallecimiento, ni la carta de pago otorgada por parte de sus herederos sino que es necesario que todos los llamados a la sucesión admitan su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial

522.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN BASADA EN INFORME ERRÓNEO

En un expediente del art 199 la oposición de la Administración basada en la cartografía catastral no puede ser tenida en cuenta, cuando el promovente pretende inscribir una base grafica diferente a la catastral y presenta para ello una BGA que excluye la porción de terreno que de conformidad con la cartografía catastral puede invadir el dominio público, ya que lo contrario le acarrea indefensión.

523.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DESCRIPCIÓN NO COINCIDENTE CON LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Para inmatricular una finca se exige que su georreferenciación sea plenamente coincidente con la descripción literaria de la finca, sin que puedan existir diferencias de superficie entre ellas.

524.** RECTIFICACIÓN SOLAMENTE DE LINDEROS CONFORME A UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

La rectificación de linderos sobre la base de una representación gráfica implica la rogación tácita de inscripción de esta, por lo que requiere también la rectificación de la superficie conforme a dicha representación gráfica.

527.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO

las sentencias declarativas son directamente inscribibles; el procedimiento ha de dirigirse contra el titular registral o si ha fallecido acreditar el fallecimiento y si hay herederos determinados quienes sea éstos.

528.*** EJECUCIÓN DE HIPOTECA SIN NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS: POSIBLE SUBSANACIÓN

Se puede subsanar la falta de expedición de la certificación de cargas y NM en la ejecución hipotecaria cuando resulta que en los autos que conocían el contenido del registro por una certificación registral y que los acreedores posteriores y cobraron mediante el sobrante y prestaron su consentimiento. No puede considerarse tercero a estos efectos al adquirente no inscrito.

529.** PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE LOCAL CON DECLARACIÓN RESPONSABLE PERO NO LICENCIA

Para la inscripción de segregaciones de locales comerciales en régimen de división horizontal en Andalucía es necesario aportar la correspondiente declaración responsable junto con el certificado de conformidad del Ayuntamiento o diligencia favorable firmada por el técnico del Servicio de Licencias.

530.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LH.

En los supuestos de rectificación descriptiva de finca por aumento de superficie, en caso de dudas de identidad de la finca, el registrador tiene que fundamentarlas en la nota de calificación, no en el Informe; Para resolver dichas dudas tiene que tramitar el expediente del artículo 199 LH.

531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. SOLAPE CON PARCELA CATASTRAL COLINDANTE

El hecho de que la georreferenciación alternativa invada geometrías catastrales próximas, no es motivo suficiente por sí solo para denegar su inscripción, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante.

532.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

Si bien el art. 9 LH no prevé la tramitación del art. 199 para inscribir una agrupación, el registrador puede iniciarla de oficio si alberga dudas de correspondencia. El juicio de identidad ha de estar motivado y basado en criterios objetivos y razonados.

534.*** PARTICIÓN HEREDITARIA. CONFLICTO DE INTERESES. DEFENSOR JUDICIAL

En una partición de herencia en que una madre actúa en nombre propio y en representación de sus hijos menores de edad hay conflicto de intereses si se forman lotes desiguales y se adjudican bienes concretos que no respetan las titularidades abstractas derivadas de la comunidad hereditaria.

535.*** SUCESIÓN DE CAUSANTE ALEMÁN RESIDENTE EN GALICIA

Falleciendo un causante alemán vigente el Reglamento Sucesorio Europeo sin professio iuris, la legislación aplicable es la de su última residencia habitual. Siendo ésta la ley gallega y siendo la heredera incapaz, la DG considera que es aplicable la legislación gallega y no la común y no es exigible aprobación judicial para la partición ya que al artículo 271 de la Ley 2/2006 de Derecho Civil de Galicia que “si concurrieran a la sucesión menores o incapacitados legalmente representados no será necesaria la intervención ni la aprobación judicial a efectos de aceptar o partir la herencia”

539.** CANCELACIÓN DE OPCIÓN DE COMPRA

En actas de notificación del artículo 202 y 203 RN, en caso de no ser recibida físicamente la notificación por el destinatario o su representante, debe ser enviada por el notario por correo certificado con acuse de recibo. 

542.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No cabe asiento de presentación respecto de una instancia solicitando una anotación preventiva de determinado documento por el que se solicitaba la justicia gratuita al Colegio de Abogados para ejercer una acción judicial.

543.** CONVENIO REGULADOR. USO VIVIENDA FIGURANDO INSCRITO EL USUFRUCTO. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES

Puede inscribirse un derecho de uso atribuido en sentencia de divorcio sobre una finca en la que ya conste inscrito un usufructo previo, sin necesidad de configurarlo con carácter sucesivo (que operará como un límite a la facultad de disponer de la nuda propiedad);

544.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PETICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE LOS TRÁMITES POR UN COLINDANTE

Los registradores pueden expedir certificaciones de los trámites de un expediente tramitado conforme al art. 199 LH siempre y cuando se respete la legislación reguladora de protección de datos y siempre que el solicitante acredite un interés legítimo.

546.** COMPRAVENTA. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE SERVIDUMBRE

No cabe cancelar una servidumbre inscrita sin consentirlo el titular del predio dominante o mediante resolución judicial, salvo que en el título de su constitución se hubiera pactado un procedimiento para su cancelación acreditando las circunstancias pertinentes sin necesidad de juicio contradictorio (art. 82, párrafo segundo LH)

548.*** REDUCCIÓN DE CABIDA POR EXPROPIACIONES NO INSCRITAS: DETERMINACION DEL RESTO CUANDO HAY AGRUPACION

No procede coordinar una finca con catastro aunque se solicite si no coincide con la realidad de la finca. Pueden acceder al Registro operaciones sobre el resto de una finca cuando hay expropiaciones no inscritas, siendo lo correcto abrir folio a la porción resto para que en su día la segregación de la parte expropiada se pueda hacer sobre la finca matriz. Si las fincas afectadas se agrupan ha de determinarse en cada una de ellas cual es la porción que se agrupa, para que en su día pueda inscribirse la parte expropiada.

550.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. SOCIEDAD CIVIL PARTICULAR

No puede ser titular registral de un inmueble una sociedad denominada civil cuyo objeto sea una actividad indubitadamente mercantil, y cuyo contrato de constitución no cumple mínimamente las normas imperativas que rigen las sociedades mercantiles. Tampoco se puede inscribir subsidiariamente a favor de los socios como una comunidad si no se cumplen los requisitos para la transmisión a los mismos y el principio del tracto sucesivo

551.* RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA

No es necesario que las sentencias determinen expresamente el asiento a practicar cuando del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere y contenga todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción. Cuando al resolverse un contrato inscrito existan cargas posteriores solo pueden cancelarse si sus titulares han intervenido en el procedimiento y se consignen a su disposición las cantidades que han de devolverse.

552.** PROPIEDAD HORIZONTAL. COMUNIDAD FUNCIONAL PARA GARAJES NO ES SUBDIVISION HORIZONTAL

No hay que confundir la comunidad funcional prevista para garajes (arts 68 RH y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) y que la DG ha extendido a los trasteros, que no precisa el consentimiento del resto de los propietarios porque no modifica el título constitutivo, con la subcomunidad o subdivisión horizontal de la letra d) del art 2 LPH y art. 8.5.º LH) en la que varios propietarios de elementos privativos disponen en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que son independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal, y para cuya constitución es necesaria unanimidad.

553.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIONES TESTAMENTARIAS. TESTAMENTO PARTICIONAL

R que analiza los supuestos en que podemos interpretar que estamos ante un testamento particional; admite en este supuesto tal posibilidad aunque haya una institución de heredero en el remante de los bienes con designación de contador partidor.

555.** COMPRAVENTA DE FINCA POR SL SIN CONSTAR SI ES ACTIVO ESENCIAL

La omisión de la manifestación por parte de la mercantil vendedora del carácter esencial o no del activo transmitido no es por sí defecto que impida la inscripción de la transmisión. El registrador sólo podrá calificar el carácter esencial del activo cuando así resulte de forma manifiesta o cuando resulte de los elementos que dispone al calificar.

556.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE TERRENO DE DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO

Para que la registradora deniegue la inscripción por posible invasión del dominio público, se requiere que la oposición de la Administración sea concluyente, sin que sea suficiente la alusión relativa a la afección de la finca a la servidumbre de tránsito y protección y a la zona de flujo preferente ya que no impiden la titularidad dominical del terreno afectado, por tener el carácter de servidumbre legal e imponer obligaciones y limitaciones al propietario, pero sin privarle de su propiedad, por no estar en zona de dominio público, inalienable, inembargable e imprescriptible

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