INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva Izquierdo

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de julio de 2024, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de enero a marzo de 2024:

1. PACTO COMISORIO:

Resolución de 12 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad  Jurídica y Fe Pública (BOE 18 de enero de 2024): En relación con la opción de compra, cabe recordar que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1.859 y 1.884 del Código Civil). La prohibición de pacto comisorio tiene un doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos: se trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado, así como en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al tiempo que permiten al acreedor ejercitar su «ius distraendi», protegen al deudor al asegurar la obtención del mejor precio de venta. No obstante, toda calificación registral ha de formularse atendiendo a los términos del documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro. Por ello, podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión. De este modo, no constituirá obstáculo a su inscripción si de dicho análisis de lo pactado no se deduce de forma patente que estemos claramente ante un contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, o bien que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquella.

 

2. SERVIDUMBRE SOBRE PARTE DE FINCA INSCRITA:

Resolución de 4 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de enero de 2024): Es admisible la inscripción de un derecho real de goce limitativo del dominio que no recae sobre la totalidad de la finca gravada sino solo sobre una porción de la misma sin necesidad de dividir la finca para separar como fincas distintas la parte gravada de la no gravada, siempre y cuando se identifique con toda precisión cada una de ellas dentro de la finca que va a seguir siendo única. Lo anterior no implica que la falta de inscripción de la base gráfica georreferenciada de los predios sirvientes o dominantes o partes de los mismos constituya un obstáculo que, por sí mismo, impida la inscripción de la servidumbre, salvo que existan dudas fundadas de la posible extralimitación de la servidumbre respecto de los predios o partes de los mismos.

 

3. VALOR DE TASACIÓN Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA:

Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 8 de marzo de 2024): Constando en los asientos registrales de constitución de hipoteca el tipo pactado para subasta, sin que exista ninguna inscripción posterior en la que se refleje la modificación de ese tipo o tasación para subasta, dicho precio o tipo a efectos de ejecución hipotecaria es el único que debe tomarse en consideración en el procedimiento de ejecución directa contra el bien hipotecado. Por tanto, si en el procedimiento ha tomado en consideración un valor mayor, que se fija ex novo en la demanda ejecutiva, el cual resulta de señalar la cantidad del principal garantizado con la hipoteca, y aun cuando el decreto de adjudicación indique erróneamente que ese valor es el que figura en la escritura de préstamo hipotecario, debe prevalecer, a efectos de la inscripción registral del testimonio del decreto de adjudicación, el principio de que la ejecución hipotecaria ha de ajustarse estrictamente a los requisitos y trámites procedimentales legalmente establecidos; especialmente si tenemos en cuenta que la circunstancia de que las fincas salieran a subasta por una valoración superior a la legal sí puede perjudicar al deudor y a los acreedores posteriores inscritos, en la medida en que un tipo alto de la finca subastada puede desincentivar la concurrencia de postores, como así ocurrió finalmente, propiciando un valor de adjudicación inferior por aplicación de las normas procesales. En definitiva, ha existido un error en los edictos de la subasta, en los que se debió corregir por el letrado de la Administración de Justicia, a la vista del título ejecutivo y de la preceptiva certificación registral, el avalúo de los bienes subastados que sirvió de tipo para la misma.

 

4. CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA:

Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de marzo de 2024): En caso de una escritura de compraventa sujeta a condición resolutoria explícita, a favor de la vendedora, en garantía del pago aplazado del precio, no es precisa la consignación si las partes han pactado una cláusula penal en virtud de la cual, en caso de incumplimiento de las obligaciones garantizadas, el vendedor hará suyas las cantidades percibidas, y han convenido expresamente que dicha cláusula penal resultaría de aplicación, en su totalidad, en el caso de incumplimiento parcial, total, irregular o tardío de tales obligaciones por el comprador, de manera que no haya lugar a la restitución prevista en el artículo 1123 del Código Civil; de tal forma que han pactado excluir la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1154 del mismo Código, la compradora ha aceptado la cláusula penal declarando su proporcionalidad y adecuación a la vista de la ventaja que para aquella supone el aplazamiento de pago pactado, sin devengar intereses remuneratorios en favor de la vendedora, así como los perjuicios que sufriría esta por la falta de cobro del pago aplazado del precio de la compraventa en el plazo para ello pactado y por la falta de cumplimiento por la compradora de las restantes obligaciones garantizadas; y el comprador ha renunciado, expresa e irrevocablemente, a realizar cualquier reclamación a la vendedora, judicial o extrajudicial, tendente excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso.

 

5. INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES SOBRE MEDIDAS DE APOYO A LA CAPACIDAD EN EL REGISTRO CIVIL:

Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de marzo de 2024): Para la práctica de la inscripción en el Registro de la Propiedad de escrituras otorgadas por el representante de la persona afectada por discapacidad –o por éste con asistencia del curador–, será suficiente la diligencia por la que se ordena remitir exhorto al Registro Civil para la inscripción del auto sobre la medida de apoyo adoptada. Ahora bien, en una escritura de venta por curadora con facultades representativas respecto de la que no conste la inscripción de su cargo en el Registro Civil y su aceptación, aunque tampoco conste ni se reseñe el hecho de haberse remitido al Registro Civil las correspondientes resoluciones judiciales relativas al nombramiento de tutora y la aceptación del cargo, si se incorpora a la escritura testimonio del auto judicial de autorización a la tutora para proceder a la venta formalizada, no puede negarse a tal documento el carácter de auténtico. Por ello, al constar en la escritura calificada el acto de control previo por parte de la autoridad judicial mediante una resolución cuyo contenido no deja lugar a dudas y ha cumplido la función de control de determinadas facultades que, en tanto que representante legal, competen a la tutora, debe concluirse que no estamos ante un defecto que impida la inscripción, ya que el calificador cuenta con todos los elementos precisos para calificar la autorización judicial (razón de ser del citado expediente de jurisdicción voluntaria) que constituye medio de prueba suficiente de la medida de apoyo y sobre el referido cargo y da soporte al acto dispositivo (el objeto de la inscripción) realizado por la curadora con facultades representativas en nombre de su representada.

 

6. ACEPTACIÓN DE DONACIONES:

Resolución de 19 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de marzo de 2024): La aptitud de un menor para aceptar las donaciones realizadas en su favor en tanto tenga suficiente grado de discernimiento comporta en nuestro ordenamiento jurídico una facultad o potestad para realizar dicha aceptación, tal y como se infiere del artículo 625 del Código Civil que emplea el término «podrán», en lugar del imperativo «deberán» que, por el contrario, sí utiliza en el artículo 630 para referirse a la necesidad de que las donaciones sean aceptadas. Ahora bien, el hecho de que un menor, por sus condiciones de madurez, tenga capacidad para aceptar una donación en ningún caso excluye la legitimación de sus padres para llevar a cabo tal aceptación, pues, como titulares de la patria potestad sobre sus hijos menores no emancipados, ostentan, fuera de los supuestos de conflictos de intereses, su representación legal para todos los actos en tanto dicha patria potestad no quede extinguida.

 

7. USUFRUCTO SOBRE ANEJO:

Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 20 de marzo de 2024): Respecto de la posibilidad de constituir el usufructo sobre el trastero configurado como anejo de la vivienda, cabe recordar que, según la doctrina de este Centro Directivo, es factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble, y ello no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo, pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce, reales o personales, concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen, siempre y cuando quede suficientemente determinada la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce, sin que sea necesaria la previa segregación.

 

8. USUFRUCTO POR CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD:

Resolución de 5 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de marzo de 2024): El derecho de usufructo sobre determinada finca comprado por una señora e inscrito con carácter privativo por confesión de su esposo –ya fallecido– puede cancelarse con la simple acreditación del fallecimiento de la usufructuaria, sin que sea necesario el consentimiento o intervención de los legitimarios al liquidar la sociedad de gananciales de la usufructuaria para la ratificación del carácter privativo de tal derecho, pues la confesión de privatividad se refiere a la contraprestación por el derecho de usufructo comprado por la esposa en cuyo favor se verifica aquélla y la configuración de este derecho, constituido únicamente en favor de dicha señora, es determinante para resolver la cuestión planteada. Así, por fallecimiento del cónyuge que adquirió el usufructo y a cuya vida está unida la existencia de este derecho, quedará extinguido conforme al número 1.º del artículo 513 del Código Civil y consolidarán los nudos propietarios el pleno dominio siendo nulo su valor a efectos de la liquidación de la sociedad conyugal.

 

9. INCAPACIDAD:

Resolución de 6 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de marzo de 2024): La sentencia de incapacitación es constitutiva y de eficacia no retroactiva, por lo que debe presumirse siempre la plena capacidad de las personas hasta el momento de su incapacitación. Así, cuando existe juicio positivo de capacidad por parte del notario autorizante, respecto a la otorgante mayor de edad no incapacitada judicialmente en el momento de autorización de la escritura, debe respetarse el valor presuntivo del juicio notarial de capacidad de la otorgante de la escritura en un momento en que no había sido declarada incapaz a salvo de que pueda ser desvirtuado, en el proceso contradictorio incoado al efecto, mediante una valoración del conjunto de pruebas concurrentes.

 

10. CANCELACIÓN DE CARGAS:

Resolución de 4 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de marzo de 2024): No es posible cancelar las hipotecas y todas las demás cargas que gravan una finca registral por medio de una instancia privada suscrita por el titular registral de la finca, en la que solicita dicha cancelación «por declaración judicial de extinción de los derechos o anotaciones inscritas», entendiendo el solicitante que procede dicha cancelación por haber sido concedido a doña M. D. M. E. –deudora de dos préstamos hipotecarios que gravan la finca, aunque no titular de ésta–, en el marco del procedimiento concursal de dicha persona, el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho respecto de todos los créditos ordinarios y subordinados pendientes a la fecha de la resolución por la que se concede dicha exoneración que consten en la lista de acreedores y que sean anteriores a la declaración de concurso, sino que es necesaria escritura pública otorgada por el acreedor hipotecario en la que éste preste su consentimiento para la cancelación o resolución judicial firme por la que así se acuerde, dictada en un procedimiento en el que el acreedor haya tenido la intervención legalmente prevista; y ello porque la extinción de la deuda derivada de la concesión del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho no es absoluta ni definitiva. No es absoluta porque sólo afecta al deudor concursado. La ley tiene en cuenta la situación individual del deudor y su comportamiento, y sólo frente a él resulta inexigible la deuda, pero no frente a otros obligados solidarios o frente a sus fiadores o avalistas, respecto de los que el acreedor conservará todos sus derechos. Y tampoco puede afirmarse que se trate de una extinción definitiva, pues durante un plazo de cinco años podrá solicitarse del juez la revocación del beneficio, en cuyo caso los acreedores recuperan la plenitud de sus acciones frente al deudor para hacer efectivos los créditos no satisfechos a la conclusión del concurso.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

RDLey 3/2024: descuentos para jóvenes en viajes estivales

Este RDLey concede importantes descuentos para viajes por carretera y ferrocarril – incluido el Interrail- a jóvenes nacidos entre el 1 de enero de 1994 y el 31 de diciembre de 2006, que viajen entre el 1 de julio de 2024 y el 30 de septiembre de 2024 y que se registren.

Aeronaves no tripuladas. Real Decreto 517/2024, de 4 de junio, por el que se establece el régimen jurídico aplicable a las aeronaves no tripuladas y sus motores, hélices, componentes, equipos no instalados y equipos para controlar la aeronave a distancia, cuando lleven a cabo actividades o servicios civiles de aduanas, policía, búsqueda y salvamento, lucha contra incendios, control fronterizo, vigilancia costera o similares. Se crea del Registro de aeronaves no tripuladas del Ministerio del Interior. En este RD no se alude al Registro de Bienes Muebles.

Ley de Amnistía

Ley Orgánica 1/2024, de amnistía, para la normalización institucional, política y social en Cataluña:

Esta polémica ley orgánica define los actos determinantes de responsabilidad penal, administrativa o contable que amnistía y sus excepciones. Fija un marco temporal entre el 1 de noviembre de 2011 y el 13 de noviembre de 2023. Produce el efecto de extinguir la responsabilidad penal, administrativa o contable, pero no la civil. Serán los tribunales los que determinen que personas en concreto se beneficiarán y por qué actos.

RDLey 4/2024: por el que se prorrogan determinadas medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo y se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, energética y social.

Destacamos IVA reducido en el aceite de oliva y otros alimentos. Adaptación del IRPF al nuevo salario mínimo. En el Impuesto sobre Sociedades se potencia la reserva de capitalización. Incremento de la retribución del personal al servicio del sector público. Crea el Fondo de Impacto Social. Prórroga de medidas energéticas. información dinámica de puntos de recarga eléctrico. Prorroga hasta fin de año del programa de ayudas MOVES III, de impulso de la movilidad eléctrica. Se deroga el artículo 43 bis LEC sobre cuestión prejudicial europea.

Modelos 038, 215 y 282

Orden HAC/646/2024, que modifica las Ordenes por las que se aprueban los modelos 038, 215 y 282..Elmodelo 038 relaciona las operaciones realizadas por entidades inscritas en registros públicos. Han de presentarlo “los titulares de registros públicos que hayan autorizado la inscripción de la constitución, establecimiento, modificación o extinción de entidades que sean sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades”. Esta Orden introduce un nuevo campo denominado Identificador Registral Único de la Sociedad (IRUS) en los diseños de registro del modelo, que permita identificar las inscripciones realizadas en folio electrónico.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado Disposiciones en:

Aragón (impuestos medioambientales)

Asturias (impulso demográfico, incendios forestales) 

Cataluña (vivienda)

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado Sentencias sobre:

Galicia: Sentencia 76/2024, de 8 de mayo de 2024. Declara la nulidad de los preceptos legales autonómicos que establecen en quince años el plazo de caducidad de la acción para imponer la reposición de la legalidad en la zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre y fijan el día de inicio del cómputo de dicho plazo; extensión, por conexión o consecuencia, de los efectos de la sentencia a otros preceptos de la misma ley. Voto particular.

Ley de Vivienda. Sentencia 79/2024, de 21 de mayo de 2024. Declara la nulidad total o parcial de los preceptos legales que regulan el régimen de viviendas protegidas, las obligaciones de colaboración de grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado, finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda y el régimen transitorio de las viviendas de protección pública previamente calificadas. Voto particular.

Se han admitido Recursos: 

Andalucía: Simplificación administrativa. Se ha admitido el recurso de inconstitucionalidad contra el Decreto-ley 3/2024, de 6 de febrero, por el que se adoptan medidas de simplificación y racionalización administrativa para la mejora de las relaciones de los ciudadanos con la Administración de la Junta de Andalucía y el impulso de la actividad económica en Andalucía.

TRIBUNAL SUPREMO

Acceso a las profesiones la Abogacía y la Procura. Sentencia de 23 de abril de 2024, que estima en parte el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Consejo General de la Abogacía Española, y anula el inciso «sin perjuicio de la posibilidad prevista en el artículo 18.4 del Real Decreto 822/2021, de 28 de septiembre» que la norma impugnada introduce en el artículo 3.3 del Reglamento de la Ley 34/2006, de 30 de octubre, sobre el acceso a las profesiones de la Abogacía y la Procura.

Cierre de centro de trabajo. Sentencia de 22 de abril de 2024, que estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo contra el Real Decreto 608/2023, de 11 de julio, por el que se desarrolla el Mecanismo RED de Flexibilidad y Estabilización del Empleo, anulando apartado 2 de la disposición adicional sexta del real decreto 1483/2012, de 929 de octubre, introducido por la disposición final tercera. Siete, de la norma reglamentaria impugnada, en cuanto excluye de los destinatarios de la copia de la notificación a los sindica

SECCIÓN II

Oposiciones Registros admitidos, excluidos y sorteo

R de 24 de abril de 2024, por la que se aprueba la relación provisional de personas admitidas y excluidas a las oposiciones convocadas por R.de 5 de febrero de 2024.

Ir al archivo de la Oposición Registros 2024 – 2025.

Concurso Registros

R de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aprueba la relación definitiva de personas admitidas y excluidas a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 5 de febrero de 2024.

Ir al archivo de concursos.

Jubilaciones

Se declara la jubilación de:

Francisco Javier Brea Serra, Registrador Mercantil de Málaga I.

Luis Orts Herranz, Registrador de Bienes Muebles de Valencia.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

237.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES Y DE LA ADMINISTRACIÓN

Recibiéndose alegaciones de los colindantes y de la Administración en un 199 resulta evidente que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, y lo procedente es denegar la inscripción.

238.* UMC. DIVISIÓN DE FINCA RÚSTICA. DERECHO TRANSITORIO DE LA LEY ARAGONESA 6/2023

En caso de división por debajo de la UMC el registrador debe hacer al servicio autonómico competente la comunicación del art. 80 RD1993/97, aunque exista licencia y cerrar el registro si la Resolución es negativa, sin perjuicio de que dicha resolución pueda ser objeto de recurso por los cauces de los actos administrativos y obtenerse en su caso anotación preventiva.

239.** OBJETO DEL RECURSO: DETERMINAR SI LA CALIFICACIÓN ES O NO AJUSTADA A DERECHO. RELATO FÁCTICO.

El recurso ante la DG procede contra la calificación del titulo presentado, sin que pueda tomarse en consideración documento no presentado ante el registrador sino en sede de recurso. No procede solicitar que se altere el relato fáctico de una calificación ni emitir informe sobre una inscripción ya practicada. Para la inmatriculación por vía del artículo 205 de la LH se exige acreditar la previa adquisición del transmitente en título público, así como certificación catastral coincidente, entendiéndose por identidad la expresada en la Resolución de 6 de marzo de 2024.

240.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN DOCUMENTO PRIVADO NO INSCRITO

Un documento privado no inscrito, aportado por un colindante que se opone a la inscripción de una representación gráfica, no tiene la entidad jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente. Un documento privado es título idóneo para transmitir el dominio, pero no lo transmite «per se», al ser necesaria la tradición y por el contrario, el titular registral está protegido por los principios hipotecarios, en particular por los de no oponibilidad de lo no inscrito (consagrado no solo en el art. 32 LH, sino también en los arts. 606 y 1473.2º CC), legitimación registral y fe pública registral (art. 34 LH).

241.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE APARENTE.

La existencia de un signo aparente de servidumbre que no está inscrita pero que resulta de la descripción registral de la finca y cuya utilidad subsiste, no puede hacerse desaparecer al rectificar dicha descripción y justifica la oposición del colindante en un expediente del 199; no admite sin embargo la alegación de un colindante de que la superficie de su finca no ha sido modificada desde su creación, ya que al ser anterior a la Ley 13/2015 puede haber cierta imprecisión.

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