INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: VÍAS PARA LA CANCELACIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES RELATIVOS AL PROCEDIMIENTO CONCURSAL.

Por Antonio Oliva Izquierdo.

La cancelación de una inscripción o anotación en cuya virtud se hace constar que el titular de una finca se encuentra en situación de concurso, se rige, como regla general, por el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, que expresamente previene que “las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria. Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación. También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho”.

A ello añade el artículo 84 del mismo cuerpo legal que “será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella”.

Ahora bien, la cancelación de los asientos registrales relativos al procedimiento concursal también puede tener lugar por otros cauces.

En este sentido, podemos referirnos, en primer lugar, al supuesto de la caducidad de las anotaciones preventivas relativas a la situación concursal, en aquellos casos en los que haya transcurrido el plazo de cuatro años a contar desde su fecha que recoge el artículo 86 de la Ley Hipotecaria – “las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado” -.

De otro lado, también cabe la cancelación de los asientos registrales relativos a la situación concursal en aquellos otros supuestos en los que se hace constar registralmente la transmisión de la finca, esto es, cuando ésta sale del patrimonio del concursado con cumplimiento de los requisitos legales previstos para ello, o cuando se certifica sobre este extremo una vez verificada la transmisión. A este respecto, dispone el artículo 76 de la Ley Hipotecaria que “las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona”.

Esta última posibilidad, que facilita en la práctica la cancelación de los asientos registrales relativos al concurso cuando la finca queda fuera – o ha quedado fuera en virtud de un asiento anterior – de la esfera del patrimonio del titular en situación concursal, quedó expresamente consagrada en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de junio de 2020, que recuerda que “configurada la situación concursal como una situación que afecta, entre otras, a las facultades dispositivas del deudor puede llegarse a la conclusión, por parte de esta Dirección General, de que, hasta que no salga del patrimonio del concursado por enajenación de la misma cumpliendo los requisitos legales, no podrán extinguirse la referencia a la situación concursal en la que se encuentra el titular. Será en el momento de practicarse la inscripción de la transmisión o de expedirse certificación –una vez verificada la transmisión– y siempre que se hayan cumplido los requisitos legales (sean los requisitos del convenio, del plan de liquidación, o concurriendo autorización judicial cuando sea procedente, esto es, una vez cumplidos los requisitos legales según la fase concursal en que se encuentre el concursado) cuando puedan cancelarse la referencia a la situación concursal, o antes si se ordena así judicialmente”.

Con esta última posibilidad no solamente se evita que la publicidad registral continúe dando a conocer una situación concursal relativa a un titular anterior, con las indeseadas consecuencias que ello puede suponer para el adecuado desenvolvimiento del tráfico jurídico inmobiliario, sino que también se agiliza el mismo, al evitar tener que obtener un pronunciamiento por parte de los Tribunales para su cancelación, que, además, habrá de revestir el carácter de firme de conformidad con el apartado cuarto del artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil – “mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos”.

 

DISPOSICIONES GENERALES.

Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

• Modelos Tributarios: gravámenes energético y a entidades de crédito:

Tras la entrada en vigor de dos nuevos gravámenes -energético y de entidades de crédito- ahora se crean los modelos necesarios para realizar las correspondientes declaraciones que son los números 795, 796, 797 y 798.

• Abogados y Procuradores: Reglamento de acceso

Real Decreto 64/2023, de 8 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 34/2006, de 30 de octubre, sobre el acceso a las profesiones de la Abogacía y la Procura.

Desarrolla la Ley 34/2006, de 30 de octubre, que regula el acceso a ambas profesiones, sustituyendo al anterior reglamento de 2011, para adaptarse a las recientes reformas legales en esta materia. 90 créditos entre el curso y las prácticas con evaluación final. Régimen transitorio para acceso de los procuradores a la abogacía y viceversa.

• Listado de paraísos fiscales o jurisdicciones no cooperativas.

Orden HFP/115/2023, de 9 de febrero, por la que se publica la nueva lista de 24 países y territorios que se consideran jurisdicciones no cooperativas, terminología que sustituye y amplía la de paraíso fiscal.

• Salario mínimo interprofesional para 2023

Real Decreto 99/2023, de 14 de febrero, por el que se fija el salario mínimo interprofesional para 2023 que queda fijado en 36 euros/día o 1.080 euros/mes, con efectos entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2023. Si hay prorrateo de pagas extraordinarias, €1260 al mes.

• Desarrollo Sostenible y Solidaridad Global

Ley 1/2023, de 20 de febrero, de Cooperación para el Desarrollo Sostenible y la Solidaridad Global: Actualiza la regulación española de la cooperación para el desarrollo sostenible, que es una pieza esencial de la acción exterior del Estado, asumiendo el compromiso de dedicar en 2030 el 0,7% del PIB a este destino. Regulación del personal cooperante y del voluntariado en el exterior.

• Lucha contra la corrupción.

Ley 2/2023, de 20 de febrero: Esta Ley regula la colaboración ciudadana y su protección en la lucha contra la corrupción, estableciendo las normas mínimas de los canales de información, tanto externos, como internos de las propias organizaciones. Obligación de contar con un canal de información interno por parte de empresas a partir de 51 trabajadores y organismos públicos (entre ellos, los Colegios Notariales y el Colegio de Registradores). Se crea la Autoridad Independiente de Protección del Informante, A.A.I.

Ir al archivo especial.

• Becas y ayudas al estudio Curso 2023-2024

Real Decreto 117/2023, de 21 de febrero que fija los umbrales de renta y patrimonio familiar y las cuantías de las becas y ayudas al estudio para el curso 2023-2024. Aumentan las ayudas para los casos en que se cursen los estudios en una localidad distinta del hogar familiar.

• Plan de Control Tributario 2023

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2023.

• Impuesto Patrimonio ejercicio 2022: valor medio de valores negociados

Orden HFP/188/2023, de 27 de febrero: Para facilitar la cumplimentación de la declaración del referido Impuesto, se anexa la relación de valores negociados en los centros de negociación con su cotización media correspondiente al cuarto trimestre de 2022. También modifica el modelo 179, «Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos».

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se ha publicado normativa enAragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra, País Vasco y Valencia.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han interpuesto y admitido a trámite recursos relativos a:

• LEY DE LIBERTAD SEXUAL. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 8017-2022, contra disposición final cuarta, disposición final séptima y disposición final decimoséptima de la Ley Orgánica 10/2022, de 6 de septiembre, de garantía integral de la libertad sexual.
• CATALUÑA: ALQUILER SOCIAL. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 8118-2022, contra el art. 12 de la Ley de la Generalitat de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo, en cuanto a la redacción que da a la disposición adicional primera, apartado 1.c, que trata del ofrecimiento de propuesta de alquiler social en caso de desahucio a personas que carezcan de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor y concurren otras circunstancias.
• ARAGÓN: CONTRATACIÓN PÚBLICA. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 26-2023, contra los artículos 2, 3.1, 3.2, 4 y 5 del Decreto-ley 3/2022, de 6 de abril, del Gobierno de Aragón, por el que se adoptan medidas excepcionales y urgentes en la contratación pública en Aragón.
• LEY DE MEMORIA DEMOCRÁTICA. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 193-2023, contra la Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática. Ver breve resumen.
• SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN. Se ha admitido a trámite la Cuestión de inconstitucionalidad n.º 1938-2021, en relación con los artículos 565.1 y 557.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
• MAR MENOR. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 8583-2022, contra la Ley 19/2022, de 30 de septiembre, para el reconocimiento de personalidad jurídica a la laguna del Mar Menor y su cuenca.

SECCIÓN II 

Nuevo Concurso Registros.

RR de la DGSJFP y de la DGDEJyM de Cataluña, de 6 de febrero de 2023, por las que se convoca concurso ordinario número 315 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ir al resultado.

Ver archivo de concursos.

 

RESOLUCIONES

2.** ENTREGA DE LEGADO DE FINCA GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

El heredero único de su esposa lega en su testamento un bien ganancial y autoriza al legatario para tomar posesión del mismo sin intervención de su heredero. La resolución exige la intervención del heredero por tratarse de un bien ganancial inscrito con tal carácter a nombre del testador y su esposa.

3.** COMPRA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI EL RÉGIMEN ES EL LEGAL O EL PACTADO. COMUNICACIÓN DEL DEFECTO POR EL REGISTRADOR SIN CALIFICACIÓN FORMAL.

Como regla general hay que especificar si el régimen matrimonial de gananciales es el legal de gananciales o es uno convencional; sin embargo en casos muy evidentes como en este que manifiestan tener la vecindad civil común se puede sobreentender que se están refiriendo al legal supletorio.

4.*** ¿VENTA O DISOLUCIÓN PARCIAL SUBJETIVA DE CONDOMINIO?

En una comunidad, cuando el acuerdo de disolución no es tomado por todos los copropietarios sino sólo por algunos, trasmitiendo su respectiva cuota entre ellos, aunque se reduzca el número de comuneros, lo que existe en realidad es una venta o cesión onerosa por precio en dinero de una cuota indivisa, lo que tiene trascendencia, para determinar el carácter de la cuota adjudicada.

5.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA PARA CUMPLIR CONTRATO DE RESERVA DE VIVIENDA SOBRE PLANO. TRASCENDENCIA REAL

La anotación de demanda puede practicarse en otros supuestos en los que la acción ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o indirectamente, efectos reales.

8.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SIN PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA 

Considera la DG que la copia de una escritura que introduce un nuevo artículo en los estatutos de una propiedad horizontal (que prohíbe el uso de las viviendas con fines turísticos o alquileres vacacionales) no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, por lo que no es imprescindible acreditar su autoliquidación por ITPyAJD. 

9.*** HERENCIA. EJERCICIO DE LA FACULTAD DE CONMUTAR SIN CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE VIUDO

El cónyuge viudo debe intervenir en la escritura de aceptación y partición de herencia de su cónyuge por ser heredero forzoso. La decisión de conmutar el usufructo vidual y el modo de hacerlo corresponda a los herederos, pero se requiere el acuerdo del cónyuge viudo sobre la valoración de su derecho, la concreción de los bienes afectos a su pago y las garantías que aseguren su cumplimiento.

10.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS TURÍSTICO

La cláusula estatutaria por la que se prohíben el uso turístico está comprendida dentro de la mayoría especial que para “acuerdos que limiten o condicionen los arrendamientos turísticos” establece el  art. 17.12 LPH, y por panto puede adoptarse con la mayoría de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 de las cuotas de participación del inmueble. 

11.** SEGREGACIÓN (“POR ANTIGÜEDAD”) POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

No cabe inscribir, “por antigüedad”, una segregación de 2 fincas rústicas de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, si no se acredita fehacientemente la fecha de la segregación, con correspondencia entre la descripción registral y catastral de cada parcela resultante ni se invoca alguna de las excepciones de la LMEA 1995 ni se aporta certificación municipal de que han prescrito las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística.

12.** DIVISIÓN GEORREFERENCIADA DE UNA FINCA

La georreferenciación exigida por el art. 9 LH, ha de estar contenida en un archivo electrónico con el formato aprobado por la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, es decir es mediante el Informe de Validación Gráfica Alternativo.

13.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

Habiéndose diligenciado un libro de actas de una subcomunidad de una propiedad horizontal no inscrita al amparo del art. 415 RGH, no puede presentarse ni provoca asiento alguno una instancia del titular registral solicitando la anulación del diligenciado ya que, tal diligencia no supone la legalización del libro ni de la subcomunidad de propietarios, ni puede beneficiarse del sistema registral.

14.** CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES PRACTICADAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

Cuando el incidente extraordinario de oposición al procedimiento de ejecución se haya entendido exclusivamente contra el acreedor ejecutante, la sentencia producirá efectos contra éste pero no contra el tercer adquirente, titular registral del dominio por la adjudicación, y que no fue parte en dicho incidente, salvo que en éste consienta en escritura pública o se acredite de otra forma fehaciente y admitida en derecho que ha prestado su consentimiento a esa cancelación.

16.*** NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR A LOS TRANSMITENTES EN TÍTULO PÚBLICO.

En los expedientes notariales de dominio para inmatricular fincas, como regla general es obligatorio notificar a los anteriores propietarios incluso aunque hayan transmitido la finca en escritura pública. Sin embargo hay excepciones, como en el caso presente, cuando el título público de transmisión ha sido otorgado inmediatamente antes que el Acta de Requerimiento que da inicio al expediente notarial.

17.** INMATRICULACIÓN DE CAMINO PÚBLICO QUE ATRAVIESA UNA FINCA YA INSCRITA

Es correcta la calificación de la registradora que impide la inmatriculación de un trozo de camino mediante una certificación del art. 206 cuando dicho camino atraviesa una finca inscrita, ya que está fundada la duda de que invada una finca inmatriculada; teniendo en cuanta además que el procedimiento previsto en dicho art. tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.

18.** HERENCIA. REPRESENTACIÓN LEGAL: PATRIA POTESTAD REHABILITADA. AUTORIZACIÓN PARA REPUDIAR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

En una renuncia de herencia otorgada por representante legal del incapacitado no es necesario aportar la sentencia de incapacitación y el nombramiento de representante por ser bastante el juicio de suficiencia del notario autorizante sobre las facultades representativas, Pero sí es necesario que la incapacitación conste inscrita en el Registro Civil. También es necesaria la autorización judicial para la renuncia, aunque tampoco lo será su aportación si todos los extremos necesarios para su calificación establecidos en el art. 100RH quedan suficiente y rigurosamente reseñados en la escritura.

19.*** CANCELACIÓN DE DOMINIO DIRECTO DE UN CENSO ENFITÉUTICO

El dominio directo no puede cancelarse por caducidad legal directamente. Para proceder a la consolidación de ambos dominios, útil y directo, y dado el carácter de auténtico dueño que tiene el dueño directo, habrá que proceder, bien a la redención del censo enfitéutico, de conformidad con lo previsto en el artículo 1651 del Código Civil, bien a que se declare la prescripción del capital conforme a lo señalado en el reiterado artículo 1620, prescripción que exigirá, para su adecuado reflejo registral, la resolución judicial oportuna que así lo declare.

20.** RECTIFICACIÓN DEL DOMINIO POR ERROR EN LA POSESIÓN

No cabe inscribir una escritura en la que los titulares registrales se limitan a manifestar que por confusión en las letras de los apartamentos poseídos, nunca tomaron posesión material de apartamento correcto, de modo que cada una poseyó el apartamento del que era titular la otra parte, por lo que quieren poner fin a esa confusión y no alterar la situación posesoria generada involuntariamente a través de los años. El sistema negocial de transmisión del dominio es causalista, y en el sistema registral la falta de negocio traslativo exige resolución judicial.

22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No procede tomar anotación preventiva de embargo si el procedimiento del que dimana el mandamiento no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación del mandamiento calificado.

23.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCIDENTE DE OPOSICIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN POSTERIOR

Se deniega la cancelación de la adjudicación en una ejecución declarada nula (por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado) al haberse inscrito transmisiones posteriores a la adjudicación y no haber sido oídos los adquirentes que son terceros.

24.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN INSTANCIA PRIVADA

No cabe por vía de recurso revisar la legalidad en la práctica de los asientos del registro o recurrir las calificaciones positivas y así modificar el contenido de los asientos ya practicados.

25.*** SEGREGACIÓN EN ANDALUCÍA EN SUELO URBANIZABLE. COMPETENCIA AUTONÓMICA, APLICACIÓN POR DEFECTO DE LA NORMATIVA DEL SUELO RÚSTICO Y LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.

Como regla general, en los casos de segregación en fincas clasificadas como suelo urbanizable es de aplicación la legislación estatal de unidades mínimas de cultivo para fincas rústicas, salvo que la normativa autonómica establezca otra cosa, diferenciando por ejemplo si está sujeto a una actuación urbanística o no, siendo aplicable, en caso negativo, la normativa agraria. Si el órgano agrario competente autonómico ha declarado y comunicado la nulidad de la segregación en el trámite del art. 80 RH Urbanismo, a pesar de existir licencia de segregación, no puede ser objeto de inscripción y al interesado solo le cabe recurso ante los tribunales contra dicha decisión administrativa.

26.** INMATRICULACIÓN. COLINDANTE NOTIFICADO SOLICITA QUE SE HAGA CONSTAR DOBLE INMATRICULACIÓN

El notificado por ser colindante de una finca que fue inmatriculada por la vía del artículo 205 LH por si está disconforme solo le cabe acudir a la vía judicial. Tampoco puede solicitar la apertura de un expediente de doble inmatriculación si no es titular de una de las fincas supuestamente inmatriculadas doblemente. En cualquier caso la instancia tiene que tener la firma legitimada.

27.** NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD

Solo puede denegarse la iniciación del expediente del art. 199 LH cuando sea palmaria y evidente su improcedencia, sin que la existencia de una división anterior, la magnitud del exceso de cabida o la sospecha de encubrimiento de una agrupación sean suficientes para ello. 

28.*** CONTADOR PARTIDOR PARTE CAPITALIZANDO EL USUFRUCTO DEL CÓNYUGE VIUDO.

El contador-partidor no puede capitalizar el usufructo vitalicio del cónyuge viudo adjudicándole el pleno dominio de determinados bienes, para lo que se necesita su consentimiento.

29.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO

Cabe inscribir un arrendamiento (tracto abreviado/comprimido) sin necesidad de previa liquidación de gananciales ni partición de herencia, si se otorga con la intervención del viudo y todos los herederos. Pero no por la viuda, que dice ser titular de la mayoría de intereses de la comunidad hereditaria, (por su mitad en gananciales y el legado del usufructo universal) como usufructuaria universal, siendo en este caso necesaria inscribir la partición.

31 y 32** SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO

Para la inscripción de una escritura de segregación es necesario aportar una manifestación expresa de la administración competente relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable, y ello aunque la legislación autonómica admita entender estimada por silencio administrativo la licencia de segregación.

33.** HERENCIA ANTE NOTARIO FRANCÉS. NIE

En una herencia ante un notario francés se exige que todos los otorgantes, aunque no adquieran bienes en España, tengan NIE; ha de acompañarse el acta de declaración de herederos sino está testimoniada de forma suficiente; y de acuerdo con el principio de la equivalencia de funciones es preciso que el notario haga juicio de suficiencia, aunque puede admitirse que no sea exactamente igual que el exigido por la legislación española si hay equivalencia funcional.

34.** SENTENCIA EN TERCERÍA DE DOMINIO DECLARANDO LA INEFICACIA DE LA ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO INSCRITA

Puede cancelarse una adjudicación declarada nula (ante una Tercería de dominio) por la propia Administración ejecutante y por los Tribunales, si el titular registral (cuya adjudicación se cancela) ha sido parte y ha tenido posibilidad de defensa de sus intereses.

35.* GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA DISCONTÍNUA

La oposición justificada de los colindantes, formulada en la tramitación del expediente del art. 199 LH, es causa suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de la finca.

36.*** COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN MEDIANTE EL PERMISO DE CONDUCIR

El permiso de conducir español original es un documento válido para identificar a las personas, españolas o extranjeras, porque es un documento oficial que tiene esa finalidad identificativa, y contiene fotografía y firma de su titular. 

37.* PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ADQUISICIÓN PREFERENTE. DOMICILIO DEL ADQUIRENTE

Siendo el domicilio del adquirente una de las circunstancias esenciales de la inscripción no puede admitirse como tal un apartado de correos. Si consta la existencia de un arredramiento, no puede inscribirse la adjudicación derivada de una ejecución sin que se acredite la notificación al arrendatario.

38** COMPRAVENTA. PODER ANTE NOTARIO EXTRANJERO

Admite la DG una compra en la que la tutora de los menores actúa a través de un apoderado e impide entrar en si se han cumplido los requisitos legales para actuar en representación de menores puesto que considera que el cumplimiento de tales requisitos está incluido dentro del juicio de suficiencia del poder.

40.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL

Es exigible la  acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento. Es esta caso es una cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un «módulo» de una determinada finca rústica en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza.

41.** CANCELACIÓN DE NOTAS DE AFECCIÓN FISCAL IRPF NO RESIDENTES

Pueden cancelarse las notas marginales de afección fiscal al pago del Impuesto sobre la Renta de los no Residentes mediante la presentación de los resguardos de ingreso de las cantidades retenidas, pero ha de ser original, sin que sean admisibles las fotocopias.

42.* OBRA NUEVA. INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN

En la tramitación del art. 199 LH, la oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción.

43.** PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL Y GEORREFERENCIACIÓN PORCIÓN OCUPADA

En un acta de fin de obra hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación, aunque se trate de un fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal)  (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años).

45.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1 LH

No procede cancelar una anotación preventiva de embargo  (de duración indefinida por haberse prorrogado con anterioridad a la LEC de 2001), conforme a lo dispuesto en la regla octava del artículo 210.1 LH al haberse extendido una nota marginal de ampliación en el año 2010.

46.** VENTA DE FINCA PRIVATIVA POR VIUDA ARAGONESA: NATURALEZA DEL DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD Y SU TRATAMIENTO REGISTRAL.

El derecho expectante de viudedad aragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, por tanto, en la venta de finca privativa por viuda aragonesa, no es preciso acreditar el fallecimiento del esposo.

47.** HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CRÉDITO CONCEDIDO POR SOCIEDAD LUXEMBURGUESA

Se analizan diferentes defectos en una hipoteca, al oponerse por el registrador los defectos siguientes:

1º: porque el préstamo está sujeto a condición suspensiva y, por eso, no se ha perfeccionado, defecto que se revoca. 2º: porque la hipoteca se ajusta a un préstamo y no a un crédito, revocado. 3º a): porque no se determina el procedimiento de liquidación, revocado por estar previsto supletoriamente en la ley. 3º b): porque no está determinada la deuda, confirmado pues debe pactarse un procedimiento de determinación de la forma de constancia registral de la existencia y cuantía de la obligación futura en la escritura de constitución para la venta extrajudicial. 4º: por establecer amortización anticipada parcial incompatible con el pacto de amortización y entrañar prohibición de disponer; revocado por ser lícito precaverse de la debilidad financiera de la sociedad deudora que vende su único activo.

48.*** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE TRANSMISIÓN

Se admite la posibilidad de certificar el precio de venta a fin de interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión pero no a los efectos de plantear una demanda de servidumbre de paso, ya que el precio exacto de venta de la finca en la transacción inmediatamente anterior a la solicitud no será concluyente para determinar la indemnización de la servidumbre.

49.** HERENCIA. POSIBLE INDETERMINACIÓN DEL OBJETO

Segunda Resolución sobre el mismo título. Cabe hacer constar en el Registro la cesión del derecho a percibir el precio aplazado de una compraventa cuyo pago ha sido garantizado, pero siempre que el crédito esté suficientemente identificado.

50.*** DONACIÓN. MANIFESTACIÓN NO CATEGÓRICA SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

A los efectos de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, no es necesario que se afirme categóricamente si se ha realizado o no la actividad potencialmente contaminante del suelo a que se refiere dicho precepto, siendo suficiente que el transmitente afirme que no le consta que se haya realizado dicha actividad. 

51.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

No procede tomar anotación preventiva de embargo ordenada en 2012, cuando la sociedad deudora esta concursada y abierta la fase de liquidación, por no ser uno de los supuestos excepcionados en la legislación concursal. Cabe anotación de embargo sobre el principal aunque no estén determinadas las responsabilidades por intereses y costas.

54.*** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO

La situación de separación de hecho declarada por el testador en su testamento queda sometida a prueba al abrirse la sucesión.

57 y 58 * ACTA DE FIN DE OBRA O DE RECTIFICACION DESCRIPTIVA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de acta de fin de obra. Sólo se excepcionan casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal.

56.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

En la tramitación del art. 199 LH, la oposición basada en la certificación catastral y otros indicios es suficiente para justificar la denegación de la inscripción.

57.** HERENCIA. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

En las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo. 

59.* CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. TRACTO SUCESIVO

La calificación sustitutoria no es un recurso sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro. No puede inscribirse una adjudicación de la totalidad de una finca cuando el procedimiento se dirige únicamente contra dos de los tres titulares registrales.

60.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SE SOLAPA EN LA ORTOFOTO DEL PNOA CON LA COLINDANTE.

Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, procede denegar la inscripción de la representación gráfica si esta se solapa con la delimitación de la colindante en la ortofoto del PNOA.

61.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL

Las alegaciones de los colindantes que no tienen su título inscrito pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio sobre si existe una controversia que impida la inscripción de la georreferenciación.

62.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO QUE INCORPORA SENTENCIA SIN CSV.

No puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna. (En este caso una copia de una sentencia sin código seguro de verificación del Juzgado)

63.*** COMPRA DE VPO POR PERSONA JURIDICA SIN VISADO DE AUTORIZACIÓN

Cuando el incumplimiento de los requisitos para adquirir una VPO no implica sanción de nulidad sino mera infracción administrativa (como ocurre en la legislación de Castilla y León) no cabe exigir el visado de la administración que acredita el cumplimiento de dichos requisitos. Aunque la nota simple debe contener la fecha de la calificación definitiva si resulta del registro, el notario debe asegurarse para comprobar la vigencia del régimen.

65.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN MATRIMONIAL HOLANDÉS. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES

Conocida la ley extranjera aplicable al régimen económico matrimonial, lo fundamental es que el bien adquirido se inscriba según la disciplina aplicable al mismo en ese momento, tal como establece el artículo 51.9.ª a) del Reglamento Hipotecario, de modo que será el momento de la ulterior realización de actos dispositivos sobre dicho bien cuando deberán observarse las normas y pactos que, como consecuencia del indicado régimen económico-matrimonial, sean aplicables que pudieran no coincidir –en caso de modificaciones legales o convencionales– con las que en el preciso momento de la adquisición estuvieran vigentes.

66.** RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN DE HERENCIA YA PRACTICADA PRETENDIENDO SE SUJETE A CONDICIÓN SUSPENSIVA

No es posible rectificar una inscripción de modo que la adjudicación del dominio quede sujeta a condición suspensiva, porque los asientos del Registro, una vez practicados, se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

67.** INSCRIPCIÓN DE BGA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES FUERA DE PLAZO

En un expediente del art. 199 con BGA, el registrador puede tener en cuenta las alegaciones del colindante aunque se hayan recibido fuera de plazo.

En este caso la DG no considera suficiente la oposición de un colindante registral basándose en la certificación catastral.

68.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA EXISTIENDO NUEVOS TITULARES REGISTRALES DESDE LA ADOPCIÓN DEL ACUERDO

La DG en esta resolución cambia el criterio reciente según el cual los acuerdos de las Juntas de propietarios tienen que estar adoptados por los que sean titulares según el registro de los elementos independientes en el momento de la presentación.  En este caso entiende que dos nuevos titulares quedan vinculados por un acuerdo anterior ya que adquirieron por herencia de quien en el momento del acuerdo lo había consentido; además de que su consentimiento no era necesario para el acuerdo al no ser exigible la unanimidad, sino una mayoría reforzada que ya existía.

69.* DOCUMENTOS SUBSANATORIOS PRESENTADOS EN VIA DE RECURSO

En el recurso debe rechazarse cualquier pretensión basada en motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma y sin que la DG deba entrar sobre nuevos argumentos o defectos alegados por el registrador relativos a estos documentos presentados de forma extemporánea.

70 .** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH

No procede el expediente (acta notarial) de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, cuando no hay ruptura del tracto, sino un defecto en el título inscribible. Es correcto denegar la expedición de la certificación si es evidente que el expediente no va a ser inscribible.

71.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN COLINDANTE POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA

En un expediente del 199 basado en una representación catastral el registrador puede tener en cuenta la oposición de la Administración alegando la posible invasión de una vía pecuaria, aun cuando no esté deslindada.

 

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