INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2025

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES:  EL PACTO – EXPLÍCITO O IMPLÍCITO – DEL ARTÍCULO 217 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO. Por Antonio Oliva Izquierdo

Con carácter general, el artículo 119 de la Ley Hipotecaria impone la obligación de distribuir la responsabilidad hipotecaria, al disponer que, “cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder”; precepto que ha de ponerse en relación con el artículo 399 del Código civil –  “todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad” -.

Estos artículos tienen su desarrollo en el Reglamento Hipotecario, que expresamente establece en su artículo 216 que “no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis. Lo dispuesto anteriormente no será aplicable a las anotaciones preventivas”.

Ahora bien, como excepción, el artículo 217 del Reglamento Hipotecario dispone que “si se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos, para los efectos del artículo anterior, la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución”.

Este pacto expreso del artículo 217 del Reglamento Hipotecario suele ser frecuente en los préstamos hipotecarios en los que se gravan varias participaciones indivisas con una única hipoteca sobre todas ellas – que, generalmente, suelen sumar la totalidad del pleno dominio -, evitando así la necesidad de la distribución de la responsabilidad hipotecaria sobre las mismas.

Sin perjuicio de lo anterior, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de febrero de 1994 permite entender implícito este pacto, aunque no conste de un modo expreso, cuando se dan las circunstancias previstas en el supuesto de hecho que motivó la misma. Así, “si consta que la hipoteca se constituye por los copropietarios sobre la total finca, no cada uno sobre su respectiva cuota, que se determina un único precio como tasación de la misma a efectos de subasta y no uno particular para  cada cuota indivisa, y que todas las referencias contractuales, tanto la relativa  a situación de cargas previas, como las referidas a las obligaciones y derechos de las partes, ya sea en orden al aseguramiento, al pago  de primas de seguro  o gastos de comunidad, ya a la posibilidad de subrogación en la deuda por un tercer adquirente, se hacen siempre en contemplación a la finca como una unidad, la aplicación de las reglas hermenéuticas en materia de contratos (artículos 1.281, 1.283 y 1.285 del Código Civil) conduce a estimar que es lo suficientemente clara y explícita la voluntad de las partes de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de la misma y, por ende, de los derechos que sobre ella ostenta cada hipotecante, sin distribuir entre ellos la responsabilidad asegurada”.

Razona el Centro Directivo en su Resolución citada que “la preocupación casi obsesiva de nuestra legislación hipotecaria por favorecer el crédito territorial impuso, desde sus orígenes, la necesidad de distribuir la responsabilidad asegurada entre las diversas fincas sobre las que pudiera constituirse la garantía hipotecaria por una misma obligación. En el supuesto de que concurrieran distintos derechos sobre una misma finca o cuotas indivisas en su titularidad, y ante la previsible autonomía en el tráfico futuro de cada uno de ellos, la doctrina de este centro directivo hizo extensiva la misma exigencia en el caso de que se pretendiesen hipotecar los mismos, aun cuando involucrara en el tema la presencia o no de solidaridad en la obligación (vid. Resoluciones de 26 de junio y 27 de diciembre de 1909 y 22 de marzo de 1915). Desde la promulgación del Reglamento Hipotecario de 1915 rige la alternativa vista que permite optar tanto por la hipoteca con distribución de responsabilidad entre los distintos derechos o cuotas indivisas, como el constituir por voluntad expresa de los interesados una sola hipoteca sobre el conjunto de sus derechos recayentes sobre una misma finca”; si bien advirtiendo que “los resultados prácticos a que conduce una u otra fórmula son distintos. En la primera, distribuida la responsabilidad, el actor habrá de dirigir su acción contra cada derecho  hipotecado de forma independiente y hasta el límite de la responsabilidad que se le haya asignado, sin que le sea dado el repetir contra los no pertenecientes al deudor por la parte del crédito no asegurado con la hipoteca (artículos 120 y 121 de la Ley Hipotecaria), y habiendo de pasar por la liberación de ‘cualquiera de ellos en «caso de pagarse la parte de que responda (art. 124 de la misma Ley). Esa ejecución determinará, igualmente, la purga de las cargas posteriores que graven tan solo el derecho ejecutado, al igual que la ejecución de una carga anterior que recayese sobre el mismo llevará consigo la de la hipoteca. En la segunda, constituida la hipoteca sobre un conjunto de derechos que recaigan sobre la misma finca, no cabe la ejecución aislada de cada uno de aquellos, sino que ha de procederse contra el conjunto de ellos de modo similar a lo dispuesto en el último, párrafo del artículo 218 del Reglamento Hipotecario y sin posibilidad de exigir la liberación parcial de cualquiera de ellos en virtud de un pago parcial (cif. Artículo 125 de aquella Ley). La ejecución de una carga preferente que gravase uno de los derechos conjuntamente hipotecados acarreará la extinción parcial de la hipoteca en cuanto al mismo, y si bien la ejecución de la hipoteca así constituida determinará la purga de todas las cargas posteriores, es evidente la dificultad que puede surgir a la hora de determinar en qué medida han de participar sus titulares en la percepción del posible sobrante. De todo ello se deduce la singular importancia que tiene el determinar, a la hora de constituir la hipoteca, cuál de los sistemas se ha adoptado”.

En todo caso, conviene advertir que esta doctrina de la Dirección General no es aislada, sino que hunde sus raíces en la previa Resolución del mismo Centro Directivo de 30 de septiembre de 1939 para un caso en el que “se estipuló expresamente que, en garantía de las obligaciones contraídas, las tres hermanas deudoras «constituyen primera hipoteca voluntaria a favor del acreedor sobre la casa descrita en los antecedentes de esta escritura»; y, por consiguiente, es notorio que se ha impuesto la carga sobre la totalidad de los derechos representados, por pertenecer enteramente el inmueble gravado a las prestatarias como únicas con dueñas del mismo”.

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Excusas para los cargos de Presidente y Vocal de las Mesas Electorales.

Instrucción 2/2025, que modifica una Instrucción de la Junta Electoral Central para admitir que será suficiente acreditar ser padre o madre de menores de catorce años de una familia monoparental, para justificar una excusa a fin de no participar en una mesa electoral.

Salario mínimo 2025

Real Decreto 87/2025, de 11 de febrero, por el que se fija el salario mínimo interprofesional: queda fijado en 39,47 euros/día o 1184 euros/mes, con efectos entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2025.

Ir a la página especial.

Programa estadístico 2025

Real Decreto 72/2025, desarrolla para 2025 el Plan Estadístico Nacional 2025-2028, de reciente publicación. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores (o al CORPME):

• 9304 Estadística de Sociedades Mercantiles (a través del Registro Mercantil Central)
• 9342 Estadística del Procedimiento Concursal.
• 9343 Estadística de Hipotecas
• 9344 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias
• 9345 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad
• 9384 Estadística de Precios del Suelo

Servicio de guardia judicial

Acuerdo de 12 de febrero de 2025, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por el que se modifica el Reglamento 1/2005, de 15 de septiembre, de los aspectos accesorios de las actuaciones judiciales: servicios de guardia para disponer o no el internamiento urgente de menores con problemas de conducta y entradas en domicilio al respecto, y para actuaciones urgentes competencia de los juzgados de vigilancia penitenciaria. También determina el mínimo de juzgados de instrucción de guardia en grandes ciudades y la existencia de un Juzgado de Instrucción constituido en servicio de guardia de enjuiciamiento inmediato de delitos leves.

Seguridad social 2025: Resumen de la Orden que la desarrolla.

Orden PJC/178/2025, de 25 de febrero, por la que se desarrollan para 2025, con efectos desde el 1 de enero, las normas de cotización a la Seguridad Social, desempleo, protección por cese de actividad, Fondo de Garantía salarial y Formación Profesional. Incluye la cotización por el mecanismo de equidad intergeneracional y la cotización adicional de solidaridad.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se ha publicado normativa en:

Asturias (proyectos de Interés Estratégico, presupuestos), Cataluña (necesidades financieras, centros recreativos turísticos, juego y tributación), Galicia (presupuestos, medidas fiscales, estadística), Madrid (medidas fiscales para extranjeros y acceso a la vivienda, discapacidad), Navarra (cuentas generales).

TRIBUNALES

Tribunal Constitucional

Se han publicado Sentencias relativas a: 

CREACIÓN LITERARIA. Sentencia 1/2025, de 13 de enero de 2025. Supuesta vulneración del derecho al honor: improcedencia de ponderar el derecho fundamental invocado con el derecho a la producción y creación literaria por referencia a un texto respecto del cual no puede concluirse que la recurrente haya servido de modelo de su protagonista.

EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sentencia 2/2025, de 13 de enero de 2025. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos sin agotar las posibilidades de notificación personal al administrador de la mercantil demandada.

PRESTACIÓN POR NACIMIENTO Y CUIDADO DE HIJO MENOR DE EDAD. Sentencia 4/2025, de 13 de enero de 2025. Vulneración del derecho a no padecer discriminación por razón de nacimiento: resoluciones judiciales y administrativas que aplican una regulación legal declarada inconstitucional en la STC 140/2024, en tanto que omite la posibilidad de que las madres biológicas de familias monoparentales, trabajadoras por cuenta ajena, puedan ampliar su permiso por nacimiento disfrutando del permiso que correspondería al otro progenitor, caso de existir.

CORRECCIÓN POR LETRADOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA.

Sentencia 12/2025, de 15 de enero de 2025. Derecho a la tutela judicial efectiva y monopolio de jurisdicción: interpretación conforme de los preceptos legales que atribuyen a los letrados de la administración de justicia la potestad de corregir a abogados y procuradores, que exclusivamente puede ejercerse en las actuaciones que se celebren ante ellos en las dependencias de la oficina judicial. Votos particulares.

Sentencia 13/2025, de 27 de enero de 2025. Vulneración del derecho al juez ordinario predeterminado por la ley: acuerdos correctores adoptados en un ámbito, como son las manifestaciones vertidas en escritos procesales, ajeno a la potestad disciplinaria de los letrados de la administración de justicia (STC 12/2025).

DIPUTADO NO ADSCRITO. Sentencia 14/2025. Supuesta vulneración del derecho al ejercicio del cargo representativo: resoluciones parlamentarias relativas a los derechos o facultades de un diputado no adscrito

PROCESO DE RECLAMANCIÓN DE CANTIDAD. Sentencia 16/2025. Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: inadmisión de un incidente de nulidad de actuaciones fundada en la procedencia del recurso de casación y extraordinario por infracción procesal

CATALUÑA: VIVIENDA. Sentencia 25/2025. Competencias sobre vivienda, condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y cumplimiento de los deberes constitucionales, legislación procesal y civil y régimen de expropiación forzosa; derecho de propiedad: pérdida parcial de objeto del proceso en los preceptos legales declarados inconstitucionales y nulos por la STC 120/2024, de 8 de octubre; nulidad parcial del precepto legal autonómico que regula la expropiación forzosa de viviendas; interpretación conforme con la Constitución del precepto que tipifica como infracción grave el incumplimiento de los requisitos de la propuesta obligatoria de alquiler social.

LEY ESTATAL DE VIVIENDA. Sentencia 26/2025. Competencias sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, legislación civil y procedimiento administrativo común; principios de autonomía local y autonomía financiera de las comunidades autónomas; derechos a la propiedad y a la tutela judicial efectiva: nulidad parcial de los preceptos legales que regulan la inadmisión de las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor; extensión de los efectos de la declaración de nulidad al precepto que enumera los documentos que deben acompañar a las demandas ejecutivas.

TEMPORALIDAD EN EL EMPLEO PÚBLICO. Sentencia 27/2025, en relación con las disposiciones adicionales sexta y octava de la Ley 20/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en el empleo público. Derecho de acceso a las funciones públicas y competencias en materia de función pública: inadmisión de la cuestión de inconstitucionalidad por incorrecta formulación del juicio de aplicabilidad.

Se han admitido los recursos relativos a:

CATALUÑA. Cuestión de inconstitucionalidad en relación con el artículo 2 del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 4/2022, de 5 de abril, de medidas urgentes en el ámbito tributario y financiero, por posible vulneración del artículo 86.1 CE.

CÓDIGO CIVIL CATALÁN. Cuestión de inconstitucionalidad en relación con los artículos 234.1.a) y 442.3.2 del Código Civil de Cataluña, por posible vulneración del artículo 10.1 CE.

NAVARRA. Cuestión de inconstitucionalidad en relación con los apartados 1 y 2 del artículo 6 de la Ley Foral 16/2022, de 30 de mayo, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en los puestos de trabajo reservados a funcionarios con habilitación de la Comunidad Foral de Navarra, por posible vulneración de los arts. 23.2 y 14 CE.

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. Cuestión de inconstitucionalidad en relación con la disposición adicional decimocuarta de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, aprobada por el artículo 71 de la Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018, por posible vulneración del artículo 31.1 de la Constitución Española.

La disposición adicional decimocuarta de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, trata de modificaciones en el régimen legal de los pagos fraccionados.

Tribunal Supremo

Profesiones de Abogacía y Procura. Sentencia de 17 de diciembre de 2024, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que declara estimar el recurso contencioso-administrativo contra el Real Decreto 64/2023, de 8 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 34/2006, de 30 de octubre, sobre el acceso a las profesiones de la Abogacía y la Procura.

SECCIÓN II:

Concurso Registros. RR de la DGSJFP y de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación: de 27 de enero de 2025, por las que se convoca concurso ordinario n.º 320, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ir al archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación de:

Enrique Madero Jarabo, registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles en situación de excedencia voluntaria.

José Carrasco Poveda, registrador de la propiedad de Sagunto/Sagunt n.º 1.

José Miguel Masa Burgos, registrador mercantil Central I.

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

Sentencias sobre Resoluciones

S1/2025. SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL. REANUDACIÓN DE TRACTO EN SENTENCIA DECLARATIVA. USUCAPIÓN: Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Cuarta, de 11 de septiembre de 2020, que confirmó, salvo en cuanto a las costas, la sentencia de instancia, la cual revocó R. 16 de enero de 2017

S2/2025. DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Almería, Sección Primera de 20 de abril de 2021, que revocó la R. 19 de diciembre de 2017

S3/2025. EJECUCIÓN DE EMBARGO. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. ANOTACIÓN CADUCADA: Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de León, Sección Segunda de 24 de julio de 2017, que revocó la R. 24 de Junio de 2016

S4/2025. TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES. SU INTERPRETACIÓN. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Madrid de 17 de Marzo de 2020, que revocó la R. 1 de julio de 2016

S5/2025. DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Palma de Mallorca de 31 de Julio de 2019, que revocó la R. 14 de septiembre de 2017

S6/2025. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Toledo de 30 de Abril de 2019, que anuló la R. 10 de octubre de 2017 

S7/2025. EJECUCIÓN HIPOTECA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR. Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Madrid, sección vigésima, de 4 de Junio de 2018, que, desestimando el recuro de apelación contra la sentencia de instancia, revocó la R. 11 de septiembre de 2015

S8/2025. RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 100 de Madrid de 26 de Abril de 2016, que dejó sin efecto la R. 16 de Abril de 2015

S9/2025. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR: Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Ciudad Real de 9 de Marzo de 2017, que dejó sin efecto la R. 8 de Septiembre de 2014

S10/2025. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PARTICIÓN DEL TESTADOR Y NORMAS TESTAMENTARIAS DE PARTICIÓN. Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Valladolid, sección tercera, de 27 de Septiembre de 2016, que, desestimando el recuro de apelación contra la sentencia de instancia, anuló la R. 3 de Marzo de 2015

S11/2025. DERECHO DE TRANSMISIÓN PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL. PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valencia de 20 de Enero de 2015, que dejó sin efecto la R. 26 de marzo de 2014

S12/2025. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santa Cruz de Tenerife de 25 de Marzo de 2019, que dejó sin efecto la R. 4 de septiembre de 2018

S13/2025. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. FORMACIÓN DEL PRECIO DE LA ADJUDICACIÓN. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Ourense de 18 de Junio de 2019, que declaró no conforme a derecho la R. 10 de octubre de 2018

S14/2025. EJECUCIÓN DE HIPOTECA. USO DE VIVIENDA FAMILIAR INSCRITO Publica el fallo de la Sentencia firme del Tribunal Supremo de 18 de Abril de 2023, que desestimó el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 11 de Enero de 2019, que desestimó el recurso contra la sentencia de instancia, que anuló la R. 5 de Septiembre de 2016

S15/2025. VENTA DE FINCA DE ENTIDAD QUE FIGURA COMO CONCURSADA EN EL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.º 100 de Madrid, de 29 de abril de 2020, que anuló la R. 26 de octubre de 2018

S16/2025. OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREVÉ. Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección undécima, de 19 de junio de 2020, que anuló la R. 26 de febrero de 2018

S17/2025. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL MEDIANTE RESTITUCIÓN DE APORTACIONES SOCIALES Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Instancia Mercantil de Sevilla, de 30 de Diciembre de 2019, que anuló la R. 16 de mayo de 2018

S18/2025. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA (NO VIVIENDA HABITUAL) POR CIFRA INFERIOR AL 50 % DEL VALOR DE TASACIÓN Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Sexta, de 11 de junio de 2021, que anuló la R. 6 de septiembre de 2018 

S19/2025. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 6 de Toledo, de 6 de mayo de 2022, que revocó la R. 12 de marzo de 2020

S20/2025. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA. Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Las Palmas, de 9 de Noviembre de 2020, que dejó sin efecto las R. 6 de septiembre de 2019, y R. 8 de noviembre de 2019

S21/2025. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN:  Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Bilbao, de 27 de Noviembre de 2019, que dejó sin efecto la R. 25 de abril de 2019

S22/2025. AUTOENTREGA DE LEGADO. NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA VASCA: Publica el fallo de la Sentencia firme del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, de 14 de Diciembre de 2021, que anuló la R. 4 de julio de 2019

S23/2025. EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL TITULAR REGISTRAL: Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Vitoria, de 19 de Diciembre de 2019, que dejó sin efecto la R. 3 de julio de 2019

S24/2025. EXPEDIENTE DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINESTATO A FAVOR DE LA GENERALITAT VALENCIANA: Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.º 22 de Valencia, de 11 de Enero de 2021, que revocó la R. 16 de junio de 2020

S25/2025. CONCURSO: COMPETENCIAS DEL JUEZ APROBACIÓN REMATE Y CANCELACIÓN CARGAS: Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.º 13 de Zaragoza, de 13 de octubre de 2020, que dejó sin efecto la R. 18 de septiembre de 2019

RESOLUCIONES

1.** DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS ESTANDO LA ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD. TRACTO SUCESIVO

Estando caducada, y además cancelada, la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda.

2.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD AL EXPEDIR CERTIFICACIÓN 

No procede que se cancele por caducidad una condición resolutoria en garantía de la entrega de apartamentos en una permuta de obra futura, cuando no consta el plazo en el registro y no ha transcurrido el tiempo previsto en el artículo 210.1 8ª LH. Se hace una comparativa entre el ámbito de aplicación del artículo 82.5 y el del artículo 210.1 regla octava LH a los efectos de practicar cancelaciones.

3.** HERENCIA. FACULTAD DE PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

El procedimiento para el ejercicio de la facultad de pago de la legítima en metálico exige la comunicación a los legitimarios perceptores en el plazo máximo de un año a contar desde la apertura de la sucesión (artículo 844 del Código Civil), y salvo «confirmación expresa de todos los hijos o descendientes», requerirá la aprobación del LAJ o del Notario. Transcurrido el plazo para la comunicación, caduca la facultad y son aplicables las disposiciones generales sobre la partición ordinaria, exigiéndose el consentimiento expreso de todos los herederos y legitimarios salvo partición realizada por contador-dativo mediante el oportuno expediente de jurisdicción voluntaria y posterior aprobación por el LAJ o Notario, ex art.1057.

4.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA MEDIANTE EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN ART. 210 LH

La cancelación de hipotecas por caducidad convencional tiene el régimen previsto en el párrafo 2 del artículo 82 LH y la cancelación de hipotecas por caducidad legal tiene el régimen previsto en los arts. 82.5 y 210.1.8ª párrafo segundo LH. Se hace una comparativa entre el ámbito de aplicación del artículo 82.5 y el del artículo 210.1 regla octava LH a los efectos de practicar cancelaciones

5.* CANCELACIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA DE ENTIDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES

La obligación de los registradores de relacionarse con las Administraciones Públicas a través de medios electrónicos se circunscribe a trámites del procedimiento administrativo, sin que se extienda al procedimiento registral. Se analiza la ausencia de la nota marginal de inicio de expediente de caducidad de la concesión administrativa ( la DG admite la cancelación de la concesión a pesar de su falta, al constar la intervención de todos los titulares afectados en el expediente ) y la falta de consignación ( que tampoco impide dicha cancelación ya que solo hay obligación de consignar si hay importe que indemnizar).

6.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN EL SUBSUELO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO

El subsuelo de una vivienda unifamiliar adosada, que es una de las fincas o elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, es elemento común si no consta en la descripción de dicha vivienda en el título de división horizontal, por lo que se requiere la autorización de la comunidad de propietarios por acuerdo unánime para efectuar una ampliación de obra.

7.** CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE PROHIBICIÓN DE DISPONER TRAS INSCRIBIR EJECICIÓN FORZOSA

Está anotada una prohibición de disponer de origen administrativo y, posteriormente, una anotación de embargo, cuyo procedimiento acaba en ejecución que se inscribe. El nuevo titular registral no puede solicitar por mera instancia la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, que seguirá cumpliendo su función, afectando ahora al adjudicatario.

8.*** INMATRICULACIÓN ART 205 LH CONSTANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD TÍTULO CONTRADICTORIO

No cabe denegar la inmatriculación de una finca por constar presentado con posterioridad un título contradictorio con la propiedad de los inmatriculantes, del cual, sin embargo, no resulta la invalidez de los títulos en cuya virtud estos últimos solicitan su inmatriculación. Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral, pues nos encontramos ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles, presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

9 y 12 .*** HIPOTECA. CORREO ELECTRÓNICO COMO DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS

El artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el requerimiento notarial y judicial de pago exige que se realice en un domicilio físico, por lo que, en la constitución de garantías hipotecarias por personas jurídicas es requisito indispensable, para poder hacer constar en el Registro la posibilidad de ejercicio de la acción hipotecaria por este especial procedimiento de ejecución directo de bienes hipotecados, que en la escritura y en Registro de la Propiedad se haga constar, también, un domicilio físico, además del domicilio telemático.

10.*** PRÉSTAMO A EMPLEADO POR PRESTAMISTA HABITUAL NO BANCARIO. REQUISITOS PARA EXCLUSIÓN DE LA LEY 5/2019. TAE. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE EMPLEADO.

Prestamista habitual no bancario: La escritura de préstamo hipotecario a empleados por las sociedades prestamistas debe contener la «Tasa Anual Equivalente» de la operación para permitir su comparación con el préstamo con el normal del mercado y, en su caso, con el que sustituye. Para acreditar la condición de empleado de la entidad prestamista basta con que así lo manifiesten ambas partes.

11.** CONSTANCIA REGISTRAL DE TERMINACIÓN DE EXPEDIENTE DE INFRACCIÓN URBANÍSTICA

La constancia registral de la decisión final de un expediente de disciplina urbanística es independiente de que se haya llegado a anotar o no el inicio del procedimiento. Pero en todos caso han de estar notificados los titulares registrales, incluido el cónyuge cuando la finca es ganancial.

13.*** CESIÓN DE CRÉDITO. LEY 5/2019. JUICIO DE SUFICIENCIA

La DG admite un recurso en que la registradora considera aplicable la Ley 2/2009 a una cesión de crédito, por la habitualidad del acreedor en la concesión de créditos hipotecarios. La DG entiende que el carácter profesional del acreedor del préstamo, si éste la niega, no puede basarse en meras conjeturas o indicios. Y en la calificación no consta que la registradora haya desvirtuado la manifestación del acreedor mediante la consulta en el «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales» donde se puede consultar la existencia o no de créditos hipotecarios inscritos a favor del cesionario”.

14.* VENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Pese a la existencia de un contrato de arras de fecha anterior a la declaración del concurso voluntario (sin fecha fehaciente), para la venta de una finca deberán cumplirse todas las exigencias de la Ley Concursal: intervención del administrador concursal, autorización judicial y liberación de la finca de las cargas que le afectan.

La petición genérica de inscripción parcial, no surte efectos si el defecto afecta a la misma esencia del contrato.

15.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

En un recurso exprés del art. 246 LH se confirma la calificación de la registradora denegando la presentación de un escrito por no ser un título inscribible.

16.** PUBLICIDAD FORMAL. NOTA SIMPLE INFORMATIVA. INSCRIPCIONES NO VIGENTES

La DG confirma la actuación del registrador que ante la petición de «copia literal de las hojas registrales desde su origen hasta ahora de las fincas registrales (…)», dio notas simples sin incluir copia literal de las hojas registrales: El contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.

17.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE DOS PARTES DE UNA MISMA FINCA REGISTRAL COMO ENTIDADES DISTINTAS

La rectificación descriptiva de edificaciones (superficie construida o su división, por ejemplo) y la división material de inmuebles deben cumplir los requisitos legales previstos para tales operaciones aunque no se declaren las mismas formalmente.

18.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN CONSIGNACIÓN DEL SOBRANTE HABIENDO UNA HIPOTECA DEL MISMO ACREEDOR Y UN ARRENDAMIENTO POSTERIOR INSCRITO.

Se admite la inscripción y cancelación de cargas posteriores. a pesar de que se entregó al acreedor más por principal de lo que constaba inscrito como cobertura hipotecaria, valorando que los titulares posteriores eran el propio banco ejecutante y el otro era un arrendatario (y la ley habla de acreedores posteriores considerando la DG que la protección al arrendatario inscrito ve por otros cauces.

20.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. FALTA DE TRASCENDENCIA REAL

No es inscribible una sentencia en la que no se reconozca ningún derecho de trascendencia real inmobiliaria.

21.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR NI REQUERIR DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Es necesario demandar y requerir de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la LH que lo han acreditado quienes han inscrito su derecho antes de la nota marginal de expedición de certificación de cargas. En el caso, el juez, a la vista de dicha certificación, notificó al tercer poseedor la existencia del procedimiento, y admitió a trámite su oposición, por lo que no sufrió indefensión.

22.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR ERROR EN EL TÍTULO

Aunque el error en el registro sea material, si proviene del título que causó la inscripción, el error no puede rectificarse sin el consentimiento de los interesados o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente, y ello con independencia de que el error haya sido motivado por la actuación del notario, sin que el registrador advirtiera, en su día, el error que contenía el título.

23.() PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE TRASTERO EN TÍTULO JUDICIAL.

Entiende el centro directivo inscribible una Sentencia que confirma la desvinculación de un anejo autorizado por la comunidad de propietarios sin necesidad de escritura de segregación.

24.** ADJUDICACIÓN DE FINCA EN CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO [SEPARACIÓN Y RÉGIMEN DE GUARDA Y CUSTODIA DE HIJOS]. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO

No cabe liquidar y disolver comunidades de bienes, en una sentencia relativa a guarda y custodia de hijos menores de una pareja de hecho, y menos cuando las fincas no constituyen la vivienda familiar.

26.() COMPRAVENTA. RETENCIÓN DE PARTE DEL PRECIO. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO

La necesaria constancia documental de los medios de pago no se extiende a las cantidades retenidas por el comprador o la gestoría, como provisión de fondos, para atender determinados gastos del vendedor que se deben realizar con posterioridad.

27.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO. DURACIÓN

El arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio de especialidad.

Ver también RDGRN de 2 de noviembre de 2018. (ER)

28.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

El recurso no puede enjuiciar asientos registrales ya practicados.

29.*** NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. 

La resolución del recurso sobre un procedimiento del art. 199 LH no puede tener en cuenta documentos no aportados en el momento de presentarse el título para su inscripción.

30.*** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. DESLINDE PARCIAL. GEORREFERENCIACIÓN PARCIAL

Inscrita la georreferenciación de una finca, la modificación del trazado de uno de sus linderos, llevada a cabo de mutuo acuerdo entre los titulares colindantes, no requiere la tramitación del art. 199 en relación con los restantes linderos que no se modifican.

32.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA CON FIRMA LEGITIMADA NOTARIALMENTE.

 El artículo 246.3 LH permite denegar la práctica del asiento de presentación cuando el documento no sea título inscribible. Y el artículo 420 RH añade que los Registradores no extenderán asiento de presentación de «los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral». Esta negativa es una nota de calificación, que debe estar suficientemente motivada y es susceptible del recurso especial regulado en el nuevo artículo 246 LH.

33.** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN ONEROSA DE DERECHO DE SUPERFICIE

Para llevar a cabo por parte de un Ayuntamiento la resolución del contrato de constitución del derecho de superficie y de cesión onerosa del mismo en su día efectuada y la consiguiente cancelación de dicho derecho de superficie inscrito, será preciso el consentimiento expreso de los titulares registrales o en su defecto la oportuna resolución judicial.

34.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIONES DE COLINDANTE Y AYUNTAMIENTO

En un  expediente del artículo 199, estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación de las fincas, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas.

35.** HERENCIA. INVASIÓN PARCIAL DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

En las segundas y ulteriores transmisiones de fincas que pueden verse afectadas por el dominio público marítimo es exigible la certificación de costas que acredite la no invasión; y con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación con el dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas.

36.*** INMATRICULACIÓN. PRUEBAS Y TRÁMITES ADMISIBLES Y REQUERIDOS EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH

En la tramitación de un 199 tramitado para resolver las dudas de una posible doble inmatriculación, para que el registrador acepte como fundada la oposición de un titular registral de una finca cuya georreferenciación no conste inscrita, es obligado que le conste claramente de las bases gráficas registrales o que inste a aquél a que aporte la georreferenciación que alegue corresponder a su propia finca. Se admite un alegación extemporánea

37.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE QUE NO APORTA INFORME TÉCNICO 

Cuando el colindante que alega invasión de su finca no justifica tal hecho mediante un informe técnico, el registrador debe requerirle para que aporte justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación que invoca para su finca.

38.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. MOTIVACIÓN DEL JUICIO REGISTRAL DE IDENTIDAD NEGATIVO

En la tramitación de un expediente del art. 199 el juicio registral de identidad negativo debe fundamentarse desde el punto de vista material, justificando por qué ha estimado las alegaciones del colindante e indicando en qué medida se produce la invasión de la finca de este.

39.*** RECTIFICACIÓN DE ASIENTO EN CUANTO AL CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO DE UNA FINCA. DUDAS SOBRE EL MOMENTO DEL PAGO DEL PRECIO: ¿ERROR DEL TÍTULO Y DEL REGISTRO?

Una sentencia dictada en procedimiento para la liquidación de la sociedad de gananciales, no es título suficiente para rectificar el registro en el sentido de que una finca inscrita con carácter presuntivamente ganancial, pase a ser propiedad privativa de uno de los cónyuges, aunque dicha finca se haya excluido de la liquidación por estimar el Tribunal que no tiene dicho carácter. Es necesario consentimiento del titular inscrito o sentencia recaída en procedimiento declarativo dirigido contra él.

40.** DIVISIÓN JUDICIAL DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. ANOTACION PREVENTIVA

No procede la inscripción de una adjudicación en un procedimiento judicial de división de cosa común cuando, al tiempo de presentarse el testimonio en el Registro, una participación indivisa de la finca se encuentra inscrita a nombre de dos entidades que no han sido parte en aquel procedimiento, y no se practicó durante su tramitación la oportuna anotación preventiva de la demanda.

41.** OPCIÓN DE COMPRA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL OPTANTE. DIVERSAS CLÁUSULAS

En un contrato de opción de compa es necesario hacer constar en la escritura y en la inscripción el régimen económico matrimonial de los contratantes cuando el acto o negocio afecte de presente o de futuro a la validez del negocio jurídico o a la relación jurídico real constituida. No es inscribible el pacto de notificar por medio de burofax la intención de ejercer la opción de compra. Esta indeterminado el precio que se fija “mediante un cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento».

42.* EXTINCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR DERRIBO-DEMOLICIÓN DEL INMUEBLE

En la extinción de propiedad horizontal por derribo del inmueble y conversión en comunidad ordinaria no hay que fijar las concretas cuotas sobre el condominio resultante cuando todos loe elementos pertenecen a los dos mismos titulares por mitad.

43.* NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A DESLINDE DE VÍA PECUARIA

Reitera (R. 14 de diciembre de 2023, R. 14 de diciembre de 2023, R. 15 de diciembre de 2023, R. 1 de febrero de 2024, R. 1 de febrero de 2024, R. 30 de abril de 2024) que la “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente.

44.*** OBRA NUEVA TERMINADA DE UNA NAVE INDUSTRIAL EN GALICIA. LIBRO DEL EDIFICIO Y CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

En las declaraciones de obra nueva terminada con licencia, la necesidad o no de aportar el Libro del Edificio al Registro y el certificado de eficiencia energética dependerá de la legislación sustantiva aplicable, que es la de la Comunidad Autónoma donde radique la finca. En el presente caso entiende el Centro Directivo que la legislación gallega no exige aportar el Libro del Edificio para las naves industriales ni el certificado de eficiencia energética.

46.** HERENCIA SIN APORTAR COMPLEMENTARIOS. SEGREGACIÓN. DIFERENCIA ENTRE COORDENADAS Y DESCRIPCIÓN 

Para la inscripción de las herencias han de acompañarse los documentos sucesorios. Tratándose de una segregación efectuada en Andalucía ha de entenderse caducada la licencia por no haberse presentado la escritura otorgada bajo su amparo en el plazo de 3 meses previsto por la legislación.

Si las coordenadas aportadas no coinciden con las que figuran en la escritura ni con las recogidas en la licencia procede es la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria donde se apreciará la procedencia o no de la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada y por ende, la procedencia de la inscripción de la segregación

47.** HERENCIA. IDENTIFICACIÓN DE UN COMPARECIENTE

La identificación de los otorgantes corresponde exclusivamente al notario y queda amparado por una presunción legal sólo impugnable en vía judicial. El registrador debe comprobar que la identidad del otorgante determinada notarialmente coincide con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, pero no puede revisar en su calificación el juicio que compete al notario.

48.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. NIF REVOCADO DE UN OTORGANTE. DURACIÓN DEL CONTRATO Y ANÁLISIS DE LAS PRÓRROGAS TÁCITAS

Reitera su doctrina sobre el NIF revocado (no cabe autorizar ni inscribir), y a partir de una cuestión interpretativa sobre una cláusula relativa a la prórroga de un arrendamiento, la DG repasa la doctrina sobre esta materia y sus particularidades en la esfera registral.

49.* ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado debería notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

51.*** INSCRIPCIÓN DE ARRENDAMIENTO. DIFERENCIAS EN LA DESCRIPCIÓN ENTRE EL TÍTULO Y EL REGISTRO

– La inscripción de arrendamiento no exige que haya una coincidencia exacta entre la superficie inscrita y la que consta en el contrato, con tal de que no haya duda sobre el objeto de este y sobre la renta, que puede fijarse en relación con la cabida real o catastral, aunque no sea idéntica a la que figura en el Registro.

– Aun tratándose de una finca que procede de concentración parcelaria y pese al art. 201.1.e) LH, debe admitirse la rectificación, sin cumplirse tales exigencias, cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación, como parece ocurrir en el presente caso.

-Conforme a la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, «Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore», por lo que, en este caso, la registradora debería haber entendido que hay una solicitud tácita de inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Pero, en el caso de que la tramitación de ese expediente no hubiera culminado con resultado positivo, no debiera haber impedido la inscripción del contrato de arrendamiento.

52 y 53 * COMPRAVENTA EN EJERCICIO DE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y DACIÓN EN PAGO

 Tras una compraventa el comprado realiza una dación en pago de deuda a favor de una entidad que les ha prestado el dinero el día anterior. La registradora aprecia una causa falsa pero el centro directivo entiende que la apreciación de una posible simulación negocial debe quedar reservada al ámbito judicial.

la prohibición de pacto comisorio ex artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro Derecho. Se admiten  excepciones siempre que objetivamente sea posible la adecuada defensa del deudor y el logro del adecuado equilibrio entre los intereses de este y los del acreedor.

54.* RECTIFICACIÓN DE PARTICIÓN HEREDITARIA

La rectificación del Registro, no resultando el error de los asientos del registro ni del documento presentado requerirá, en su caso, de acuerdo con el art. 40 LH, aclaración del título aportado con el consentimiento de los interesados, o, en su caso, resolución judicial.

55.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. MODIFICACIÓN DE LINDERO FIJO

La modificación descriptiva que suprime la existencia de un camino como lindero justifica, ante la oposición de un colindante que alega la invasión de dicho camino en la georreferenciación que se pretende inscribir, las dudas de identidad de la registradora.

56.** ERROR DEL REGISTRO O INEXACTITUD REGISTRAL. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE LINDEROS.

Diferencias:  la inexactitud registral es toda discordancia entre Registro y realidad; el error del registro existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual. Para resolver la inexactitud relativa a la descripción de la finca pueden tramitarse los expedientes regulados en los artículos 199 LH (por el registrador) o en el artículo 201 LH, por el notario.

57.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA QUE LA DENIEGA POR DUDAS DE IDENTIDAD

Incluso tratándose de un Ayuntamiento, para que el registrador pueda rechazar la inscripción de una representación gráfica de una finca por supuesta invasión de otra, tiene que justificar gráficamente dicha invasión y, si no dispone de ella, debe requerir que la aporte al colindante que se opone.

58.* COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL VENDEDOR

No cabe exigir que se acredite el régimen matrimonial del vendedor que ya figura inscrito: sólo es exigible cuando el acto o contrato afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales del matrimonio actual o anterior

59.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DEL VALOR DE UNA FINCA

Es posible dar publicidad formal del valor o precio de una finca registral, si las personas que figuran en el registro como transmitentes y adquirentes son sociedades mercantiles o en general personas jurídicas.

60.** INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTO PÚBLICO OTORGADO FUERA DE ESPAÑA

Se rechaza la inscripción de una escritura y un convenio de separación y divorcio firmado en Alemania por: no estar apostillado; por ser necesario rectificar primero el registro donde la finca esta inscrita como ganancial mientras que en el convenio se señala que se rige por un régimen de participación; por no constar NIF, domicilio y medios de pago ni tampoco las relativas a la descripción de la finca.

61.** OPCIÓN DE COMPRA. DIVERSAS CLÁUSULAS. POSIBLE PACTO COMISORIO

La prohibición del pacto comisorio es general pero no absoluta en nuestro Derecho, lo que obliga al examen de cada caso concreto para garantizar el equilibrio entre las prestaciones, la libertad contractual y la buena fe entre los contratantes. En este caso confirma la nota y entiende que existe un pacto comisorio.

62.** EJECUCIÓN DE CRÉDITO PRIVILEGIADO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución que analiza la preferencia del crédito a favor de la Comunidad de Propietarios y la afección del inmueble de artículo 9.1.e) LPH. En este caso existe una sentencia dictada en procedimiento en el que intervinieron los acreedores anteriores, que declara la preferencia del crédito a favor de la comunidad de propietarios ejecutante frente al acreedor hipotecario y los embargos anteriores, pero como no hace pronunciamiento alguno respecto a una modificación del rango de las citadas cargas, debe entenderse que la declaración de preferencia del crédito de la comunidad de propietarios lo es en cuanto al cobro de la cantidad pero no en cuanto al rango o prioridad registral, por lo que  en la ejecución deribada de la anotación por dicho crédito no procede la cancelación de las cargas anteriores.

63.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE ART. 199 LH

La denegación del inicio del expediente del art. 199 debe basarse en causas de tal entidad que puedan impedir su continuación, porque no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente, sin perjuicio de la calificación que finalmente proceda a la vista de lo actuado.

64.** NOTIFICACION AL ARRENDATARIO. ART. 25 LAU. REQUISITOS

Para que se tenga por realizada una notificación con arreglo al RN basta que se haya hecho la entrega (bien por el notario personalmente o a través del Servicio de Correos) o que se constate la negativa a la recepción por la persona –sea el interesado o su representante- con quien se haya entendido la diligencia; pero si en el domicilio no hay persona idónea que la reciba en necesario que se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal). Este criterio es el aplicable también para tener por realizada las notificaciones del art. 25 LAR

65.** DESHEREDACIÓN SIN CONSTAR SI EL DESHEREDADO TIENE HIJOS O DESCENDIENTES

Si en la escritura de herencia hay un desheredado, los otorgantes deben declarar en la escritura que no les consta la existencia de descendientes del desheredado.

66.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO FIJANDO INTERÉS DE DEMORA EN EL ORDINARIO MÁS DOS PUNTOS

El régimen imperativo del interés de demora consagrado en la LCCI (interés ordinario incrementado en tres puntos) requiere de la existencia de una persona física y de un inmueble para uso residencial, no bastando sólo el primer requisito.

La DG ha ido perfilando el régimen del interés de demora tras la entrada en vigor de la LCCI. Repasaremos aquí algunos puntos:

1. Cumpliéndose los requisitos que enuncian los arts. 25.2 LCCI y 114.III LH no cabe pactar un interés distinto, ni siquiera más bajo, pues la imperatividad de la norma se funda no sólo en la protección al consumidor, sino en razones de seguridad jurídica (RR 5-12-2019, 19-12-2019y 28-1-2020). MARTÍNEZ SANCHIZ y PÉREZ HEREZA han criticado esta solución, pues el art. 28.3 de la Directiva (UE) 2014/17 prevé un sistema de tope máximo. No obstante, como apunta el Centro Directivo, se trata de una cuestión de política legislativa al trasponer en España la Directiva, no siendo contrario a ésta establecer un tipo de demora legal fijo.
2. Sí cabe que el interés de demora no esté totalmente cubierto por la responsabilidad hipotecaria, obteniendo como resultado una responsabilidad hipotecaria más baja (RR 5-3-2020, 14-7-2020y 28-7-2020).
3. El sistema de tres puntos porcentuales opera también en el caso de interés variable, lo que podría dar lugar a una cifra muy elevada. No obstante, la STJUE 14-3-2013 consideró que el límite al tipo de interés no sirve de parámetro para determinar su abusividad, pues el art. 85.6 TRLGDCU considera abusivos los intereses que impongan una indemnización desproporcionadamente alta, no estableciendo un baremo fijo, lo que ha servido al TS para apreciar abusividad en casos concretos, atendiendo a las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, y teniendo en cuenta que la consecuencia de la abusividad es la nulidad de la cláusula, sin posibilidad de que el Juez la modere a su arbitrio (STS 28-11-2018). 

67.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD ISRAELÍ

Cuando se trate de regímenes económico-matrimoniales de participación de ganancias, sujetos a ley extranjera, prevalece la norma del artículo 92 sobre la del artículo 54 del Reglamento Hipotecario

68.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. FORMA DE NOTIFICAR LA NOTA DE CALIFICACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA NOTA NEGATIVA

El correo electrónico no es un medio adecuado para notificar al interesado la nota de calificación, máxime cuando este no autorizó dicho medio al presentar el título. Para que un indicio de controversia conlleve la denegación de la inscripción, ha de resultar indubitado.

69.** PROPIEDAD HORIZONTAL. ALQUILER TURÍSTICO O ALQUILER VACACIONAL. CONSENTIMIENTO DE TITULARES REGISTRALES POSTERIORES AL ACUERDO. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

En una Propiedad Horizontal, el quórum de 3/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico de viviendas, pero no otras modalidades de alquiler como, en el presente caso, el alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad.

70.** INMATRICULACIÓN ART.205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD Y DIFERENCIAS ENTRE LOS DOS TÍTULOS

En la inmatriculación por el art 205 tiene que haber identidad plena entre la descripción del titulo y la de la certificación catastral, pero no con la de el titulo previo, bastando una identificación razonable entre ambas descripciones. Para disipar las dudas por la coincidencia total o parcial con otra finca inscrita es conveniente acudir al expediente del art. 199 LH.

71.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO SUSTITUCION DE LA FINCA ESCRITURADA. SEGREGACIÓN CON CUPERFICIE AGOTADA EN LA MATRIZ.

No puede rectificarse un error del Registro motivado por el error del título que motivó la inscripción sin consentimiento de todos a los que el asiento que se pretende rectificar conceda algún derecho o resolución judicial firme en procedimiento en el que hayan podido intervenir. Agotada la superficie de una finca matriz no pueden acceder segregaciones, aunque procedan de títulos anteriores a los registrados de acuerdo con el principio de prioridad.

72.*** CALIFICACION DE LA CORRESPONDENCIA ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL. Art 199 LH

Solicitada la rectificación de la descripción del registro y su adaptación al catastro, si el registrador tiene dudas de la correspondencia entre ambas fincas ha de solventarlas mediante la tramitación de un expediente del art. 199 sin que proceda pedir un certificado municipal para aclararlas.

73.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. FORMA DE JUSTIFICAR LA OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Las alegaciones de los colindantes que se opongan a la inscripción de la georreferenciación deben ir acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición.

74.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Advertida la existencia de una posible doble inmatriculación (en lugar de una invasión de finca colindante), lo procedente es suspender la inscripción de la georreferenciación mientras no se resuelva el expediente del art. 209 LH, que el registrador debe iniciar de oficio.

75.* PARTICIÓN DE HERENCIA SIN ACREDITAR LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Han de aportarse o testimoniarse los títulos que acrediten la condición de herederos de los intervinientes en una partición, no siendo suficiente con que se exprese el título por el que son herederos.

76.() ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS APORTADOS EN FASE DE RECURSO

Reitera que no cabe practicar una anotación de embargo figurando inscrita la finca a nombre de persona distinta del demandado (principio de tracto sucesivo, art. 20 LH), y que los documentos aportados en fase de recurso no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del mismo (art. 326 LH)

77.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO SIN INSCRIPCIÓN DEL ACREEDOR EN EL REGISTRO ESPECIAL LEY 2/2009

Determina el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, en relación y por contraposición de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y por tanto la necesidad de inscripción del acreedor en el registro especial del art. 2 de dicha Ley

78.* RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA DE FINCA PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL SIN DEMANDAR AL CÓNYUGE

Estando una finca inscrita por compra con carácter presuntivamente ganancial, la resolución judicial de la compraventa exige la intervención del cónyuge del adquirente.

79.*** COMPRAVENTA. JUICIO DE SUFICIENCIA. REPRESENTACIÓN COMPLEMENTADA CON CERTIFICACIÓN CON FIRMA LEGITIMADA

Es congruente el juicio emitido por el notario autorizante cuando interpreta que las autorizaciones previstas en los poderes otorgados por determinadas entidades de crédito para que el apoderado pueda concluir el negocio de que se trate, son un requisito de control de orden interno de la entidad que simplemente complementa la escritura pública de poder.

80.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA SIN LICENCIA. DIFERENCIA ENTRE ACTOS EDIFICATORIOS Y ACTOS PARCELATORIOS.

La división horizontal tumbada de un inmueble implica un acto de parcelación, cuando se atribuye a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones.

82 a 85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA CON ASIGNACIÓN DE USO CON PREVIA DISTRIBUCIÓN DE LOCAL EN TRASTEROS

La distribución de un local en trasteros con el objeto de su transmisión por participaciones indivisas que atribuyen el uso exclusivo de cada de uno de los trasteros es inscribible sin necesidad de acuerdo de la comunidad y sin que implique modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

87.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ALQUILER TURÍSTICO GENÉRICO Y ALQUILER TURÍSTICO REGULADO.

En las Comunidades de Propietarios en Propiedad Horizontal, el quórum de 3/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico de viviendas regulado, pero no otras modalidades de alojamiento turístico no regulado.

88.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Es necesario hacer la manifestación de los suelos contaminados en las ejecuciones hipotecarias de las fincas sujetas, debiendo hacerla el adjudicatario mediante un instrumento jurídico y documental adecuado.

89.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Aunque el colindante que se opone a la inscripción no aporte informe técnico alguno que justifique sus alegaciones, la registradora puede tomarlas en consideración para fundar su nota de calificación, siempre y cuando funde objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca.

90.*** DENEGACIÓN DE CERTIFICACIÓN DE INFORMACIÓN CONTINUADA

Debe expedirse la certificación con información continuada solicitada por el heredero del titular registral, pues se considera como legítimo representante de los causantes titulares registrales, a los efectos de art. 354.3 RH, pues dicha expresión debe interpretarse en sentido amplio.

91.* PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y AGREGACION. ESTATUTOS

La DG interpreta una reserva de la facultad de división de un elemento privativo en una división horizontal como inherente a la finca y no personalísima de la inicial promotora del régimen y, en consecuencia, admite la inscripción de una segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad de propietarios.

92.** DENEGACIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Las dudas de identidad por posible invasión del dominio público no justifican la denegación del inicio del expediente del art. 199 LH.

93.** INMATRICULACIÓN 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO 

La oposición expresa y fundada de la Administración a la inmatriculación debida a la invasión de dominio público, determina que el Registrador deba denegar la inmatriculación pretendida sin poder cuestionar el fondo del informe administrativo. Solo si dicho informe no se emite o no es lo suficientemente tajante a la hora de afirmar que la georreferenciación aportada invade suelo público, el registrador debe iniciar el expediente del artículo 199 LH y notificar a la Administración a fin de que ésta se exprese con claridad acerca de ese extremo.

94.** OPCIÓN DE COMPRA CON FUNCIÓN DE GARANTÍA. PACTO COMISORIO. NOTIFICACIÓN DEL EJERCICIO UNILATERAL DE LA OPCIÓN.

La opción de compra que encubre una función de garantía no está admitida en nuestro Derecho, por vulnerar la prohibición de pacto comisorio. La notificación del ejercicio de opción unilateral ha de realizarse por conducto notarial, no cabiendo burofax.

95.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CONSTRUIDA DE UN ELEMENTO

Puede rectificarse conforme al artículo 201.3 LH la superficie de un elemento privativo de una propiedad horizontal pero requiere consentimiento de la comunidad de propietarios al implicar modificación del título constitutivo.

96.*** CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. OBRA NUEVA PARCIAL

Mediante una certificación del art. 206 LH se puede inmatricular una finca, aunque no se acompañe el título de adquisición y aunque no esté catastrada a favor de la Administración titular, sino a favor un organismo de la misma. Así mismo se puede declarar una obra nueva parcial, de solo parte de los edificios existentes, aunque en Catastro figure en régimen de PH, acreditando su antigüedad con certificación de un técnico a pesar de que las características de la edificación no coincidan con las de catastro.

97.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

No procede incoar este procedimiento cuándo el registrador no aprecie la existencia de la doble inmatriculación porque no existe coincidencia descriptiva, hay ausencia de referencia catastral y el interesado no ha aportado representaciones gráficas de la finca.

98.*** ACTA DE RECTIFICACIÓN Y TERMINACIÓN DE OBRA. HIPOTECA DE AUTOPROMOTOR: TASACIÓN DE OBRA TERMINADA.

Declarada una obra en construcción, puede modificarse en el trámite de fin de obra, optando por cualquiera de los procedimientos previstos en el art. 28 TRLS. Que las hipotecas de autopromotor prevean aportación de certificado de tasación de edificio terminado para disponer de la totalidad de los fondos no afecta al derecho de hipoteca, sólo al préstamo.

100.** ASIGNACIÓN DE Nº DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. TRACTO SUCESIVO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Se debe de presentar en el Libro Diario la instancia para la asignación, aunque ésta no haya sido firmada por el titular registral. La DG no se pronuncia sobre si el registrador en estos casos ha de calificar el tracto sucesivo, pues se trata sólo de un recurso exprés contra la denegación de la práctica de un asiento de presentación.

ENLACES

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE FEBRERO 2025 

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2025 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2025 

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE:  NORMAS   –   RESOLUCIONES

OTROS RECURSOS:  Secciones – Participa – Cuadros – Práctica –Modelos – Utilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

PORTADA DE LA WEB