INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

Nota: Se produce un relevo, a partir de este informe, en cuanto a la persona que elabora el Tema del Mes, pues Emma Rojo Iglesias, registradora de Alcalá de Henares (Madrid) da el relevo a Antonio Manuel Oliva Izquierdo, registrador de la propiedad de Trujillo (Cáceres), autor de varios libros de gran éxito y de artículos publicados en esta web como puede verse siguiendo este enlace.

 

TEMA DEL MES:  EL TIPO DE SUBASTA Y SU COINCIDENCIA CON EL VALOR DE TASACIÓN EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ESPECIAL. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

Dentro de los procedimientos de ejecución especial admitidos por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el tipo de subasta de la finca hipotecada no es en la actualidad una cifra fijada libremente por las partes para que, en su caso, sirva de base a las posturas de los licitadores, sino que constituye una cifra que debe ajustarse, conforme a la normativa vigente, a los márgenes fijados legalmente respecto del valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente de ese valor real del inmueble en el momento en que se elabore el correspondiente informe, circunstancia por la que a éste se le atribuye un plazo de vigencia de seis meses  – apartado cuarto del artículo 62 de la Orden ECO/805/2003 -, y se prohíbe la utilización de elementos especulativos al aplicar el método de valoración – apartado segundo del artículo 16 de la Orden ECO/805/2003 -.

Así, para el supuesto de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la regla primera del apartado segundo del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que en la escritura de constitución de la hipoteca “se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”.

Por su parte, en sede de venta extrajudicial, dispone la letra a del apartado segundo del artículo 129 la Ley Hipotecaria, tras la modificación operada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que “el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario”.

Nos encontramos, pues, ante una posible disparidad entre lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria para la venta extrajudicial y lo ordenado por el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados.

Fruto de esta disparidad normativa, fue objeto de reciente debate si, habiéndose pactado en una escritura de préstamo hipotecario la posibilidad de ejecución judicial de la hipoteca a través del procedimiento de ejecución directa regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin pactarse el procedimiento de venta extrajudicial ante notario, podía tasarse la finca hipotecada a efectos de subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el 75 por ciento del valor de tasación.

A este respecto, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública señala en su Resolución de 23 de diciembre de 2020 que “esta Dirección General atendiendo a la evolución legislativa, estima que la interpretación más coherente es la de entender que el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación. Admitir lo contrario supondría aceptar una interpretación extraña en la que dependiendo de que el procedimiento de ejecución directa acompañe o no al de ejecución extrajudicial, el valor de tasación del bien sería distinto; así, si se pactaran ambos procedimientos de ejecución, el judicial directo y la venta extrajudicial, la tasación en los dos procedimientos no podría ser diferente ni inferior al 100% del valor de tasación; y sin embargo, de pactarse únicamente el procedimiento de ejecución directa el valor por el que se iniciara la subasta no podría ser inferior al 75 por cien del valor de tasación. A lo anterior debe añadirse, como argumento complementario en el presente expediente (pero no determinante, toda vez que –de no admitir esta solución– la contradicción de valoración normativa existiría tanto en el caso de consumidores como en el de no consumidores), que el artículo 51 de la Constitución española dispone que «los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos», y conforme al artículo 5 de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial «la Constitución es la norma suprema del ordenamiento jurídico, y vincula a todos los Jueces y Tribunales, quienes interpretarán y aplicarán las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos», por lo que la interpretación expuesta es la más coherente en casos en los que, como en el presente, estamos en presencia de un consumidor”.

En consecuencia, tanto si se pacta en la escritura de constitución de hipoteca únicamente el procedimiento especial de venta extrajudicial – por imperativo del tan mentado apartado segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria -, como si se prevén ambos – supuesto también previsto por la aplicación del citado precepto –, como si únicamente se pacta el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados – caso al que se refiere la indicada Resolución de 23 de diciembre de 2020 -, el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no puede ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

Cuestión distinta es si es posible la fijación de un tipo de subasta que no sólo no sea inferior o coincidente al valor de tasación, sino superior al mismo. Con relación a esta última hipótesis, responde positivamente la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de mayo de 2019, reiterada por la más reciente de 27 de septiembre de 2022, recordando que “no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura. Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden. Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que precisamente es contemplado en la reciente Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la tasación resulta excesiva, puesto que si, analizado el riesgo de la operación, ha decidido dar el préstamo con una hipoteca aparentemente más débil, ello cae dentro del ámbito de su autonomía de la voluntad que no parece encontrarse con obstáculo legal alguno”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado las siguientes disposiciones:

1. Voto de los españoles residentes en el extranjero. Ley Orgánica 12/2022, de 30 de septiembre, de reforma de la Ley Orgánica 5/1985, de 19 de junio, del Régimen Electoral General, para la regulación del ejercicio del voto por los españoles que viven en el extranjero: Suprime el requisito de que los españoles residentes en el extranjero tengan que solicitar o rogar el voto para participar en las diversas elecciones. Cabe descarga telemática de papeletas. Amplía el plazo para el depósito del voto en urna de tres a siete días. También amplía el plazo para la apertura de los votos emitidos desde el extranjero de tres a cinco días, retrasando el escrutinio general.
2. Mar Menor. Ley 19/2022, de 30 de septiembre, para el reconocimiento de personalidad jurídica a la laguna del Mar Menor y su cuenca:  tiene como objetivo la protección de la laguna del Mar Menor y su cuenca frente a la acción humana. Para ello le otorga personalidad jurídica y la declara sujeto de los derechos a existir, a evolucionar naturalmente, a ser protegida y a su conservación.

3. Calendario laboral 2023

   Resolución de 7 de octubre de 2022, Se enumeran doce fiestas laborales por comunidad autónoma, a las que habrá que añadir las locales. También las de cada isla Canaria, Ceuta, Melilla y el valle de Arán. Ir a la página especial con enlaces.

4. RDLey 18/2022: medidas energéticas y retribuciones. Real Decreto-ley 18/2022, de 18 de octubre, por el que se aprueban medidas de refuerzo de la protección de los consumidores de energía y de contribución a la reducción del consumo de gas natural en aplicación del «Plan + seguridad para tu energía (+SE)», así como medidas en materia de retribuciones del personal al servicio del sector público y de protección de las personas trabajadoras agrarias eventuales afectadas por la sequía.
5. Planes y Fondos de Pensiones: modificación del Reglamento. Real Decreto 885/2022, de 18 de octubre, por el que se modifica el Reglamento de planes y fondos de pensiones, aprobado por el Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero, para el impulso de los planes de pensiones de empleo: Desarrolla parcialmente la Ley 12/2022, de 30 de junio, especialmente en lo que afecta a la gobernanza de los fondos de pensiones de empleo de promoción pública abiertos.

6. Ley de memoria democrática: Nacionalidad, Fundaciones, Jurisdicción voluntaria…

   Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática: Regula nuevos casos de adquisición de la nacionalidad española; Nuevo expediente judicial en materia de jurisdicción voluntaria sobre hechos pasados que puede generar hechos inscribibles; Posible ocupación de terrenos; Modifica la Ley de Fundaciones en cuanto a los procesos de liquidación y define causas de extinción; Crea la figura del Fiscal en materia de derechos humanos y memoria democrática.

7. Navarra: Modificación del convenio económico. Ley 22/2022, de 19 de octubre, por la que se modifica la Ley 28/1990, de 26 de diciembre, por la que se aprueba el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra: Se adapta a las reformas tributarias estatales producidas desde el año 2015, recogiendo los nuevos impuestos, modificando determinados puntos de conexión o realizando mejoras técnicas. Afecta entre otros Impuestos al IRPF, IVA, Sociedades o ISD (sucesiones de causantes no residentes en territorio español cuando el heredero resida en Navarra). El vigente Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra data de 1990, habiéndose producido su última reforma en el año 2015. Las adaptaciones son precisas cuando se haya producido una reforma sustancial en el ordenamiento jurídico tributario del Estado, en cuyo caso, ambas administraciones han de ponerse de acuerdo sobre la modificación.

8. Procedimiento para determinar el grado de discapacidad: Real Decreto 888/2022, de 18 de octubre, por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad: Este RD establece la normativa que regula el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad en el ámbito de los Servicios Sociales y de la Seguridad Social y la necesidad de una persona de ayuda.

9. Instrucción DGSJFP opción nacionalidad española Ley Memoria Democrática. Instrucción de 25 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre el derecho de opción a la nacionalidad española establecido en la disposición adicional octava de la Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática: Fija directrices para el ejercicio del derecho de opción a la nacionalidad española previsto en la D. Ad. 8ª de la Ley de Memoria democrática.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones en La Rioja, Navarra, Canarias y Extremadura. Destacamos:

LA RIOJA. Ley 11/2022, de 20 de septiembre, contra la Violencia de Género de La Rioja.

CANARIAS. Decreto-ley 4/2022, de 24 de marzo, por el que se modifica el Decreto-ley 1/2022, de 20 de enero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia urbanística y económica para la construcción o reconstrucción de viviendas habituales afectadas por la erupción volcánica en la isla de La Palma.

TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

PLAN DE CLIMATIZACIÓN. Se admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad, contra el artículo 29 del Real Decreto-ley 14/2022, de 1 de agosto, de medidas de sostenibilidad económica en el ámbito del transporte, en materia de becas y ayudas al estudio, así como de medidas de ahorro, eficiencia energética y de reducción de la dependencia energética del gas natural.

BORRADO DE DATOS EN GOOGLE. Sentencia del Pleno 105/2022, de 13 de septiembre de 2022: estima la demanda de un comerciante que reclamaba el borrado de comentarios descalificadores de su actividad profesional vertidos en las páginas de servidores fuera de la Unión Europea, porque no cumplían los parámetros de interés público ni de tener una fecha suficientemente actual que justificase el mantenimiento de los enlaces para acceder a ella,

Se le reconoce en este caso el derecho al olvido considerando que se ha vulnerado su derecho a la protección de los datos personales.

Ver nota de prensa

DISCAPACIDAD. Pleno. Sentencia 106/2022, de 13 de septiembre de 2022, que desestima un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, en materia del derecho de visitas y el ejercicio de la patria potestad

Ver nota de prensa.

SECCIÓN II

Concurso Registros: BOE publica resultado

Ir al archivo de la Oposición

RESOLUCIONES

Cuándo se precisa declaración sobre actividades potencialmente contaminantes:

398 400  405 430 436 437 446 449 450 y 461 *** VENTA DE VIVIENDA PLANTA BAJA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

La manifestación exigida en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 no es exigible cuando se trata de edificios divididos horizontalmente. Ver un desarrollo casuístico en el resumen de la resolución 398

399.*** VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA CON JARDÍN QUE LA RODEA. Sí precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

La manifestación exigida en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 sí es exigible cuando se trata de vivienda unifamiliar pareada con jardín que la rodea, ya que cabe la posibilidad de que, sobre la vivienda indicada, que dispone de un terreno o jardín, se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo.

Ver comentario a la R. nº 398.

401.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.

La DG confirma la nota por la que el registrador aprecia indicios que permiten sospechar que una finca que se pretende inmatricular ya está inscrita. (Superficie, situación, referencia catastral, antiguos titulares coincidentes…) Además, el recurrente lo reconoce al admitir que ha habido transmisiones irregulares que han accedido al registro.

402.*** PRORROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO REVOCADO EL NIF DEL EMBARGANTE

A pesar de estar el NIF revocado cabe practicar la prórroga de la anotación preventiva de embargo, al ser asientos ordenados por la autoridad judicial. Así mismo puede practicarse a pesar de no ser firme la resolución judicial ordenándola, ya que tal firmeza solo es exigible cuando se trate de asientos definitivos.

403.*** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO

Aunque no esté deslindada una vía pecuaria, no puede inscribirse la representación gráfica de una finca colindante cuando la Administración alega, en la tramitación del art. 199 LH, invasión de dicha vía pública.  

404.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. TITULARIDAD FIDUCIARIA

En una fiducia en garantía de la Ley 466 de la Compilación Navarra, es posible tomar anotación de embargo sobre la titularidad del fiduciante en tanto el fiduciario puede devenir titular definitivo del inmueble en caso de incumplimiento de la obligación garantizada. Pero esta anotación recaerá sobre la posición jurídica del fiduciante.

407**. HERENCIA DE CIUDADANO ESTADOUNIDENSE

El documento sucesorio (testamento ante autoridad local de Florida) precisa ser «probado» por autoridad judicial. Necesidad de Probate  

408.* PROHIBICIÓN DE DISPONER SOLICITADA POR BUROFAX DE ABOGADO Y FOTOCOPIA DE ORDEN PROVISIONAL DE TRIBUNAL SUIZO

No procede practicar asiento de presentación de aquellos documentos de los que resulte de forma evidente que nunca podrá provocar un asiento en los libros de inscripciones, en este caso es la copia de una orden judicial suiza presentada por telefax ya que Lo único admitido es el telefax remitido directamente por el notario o por la autoridad judicial

409.** SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. 

En una finca inscrita con carácter ganancial, aunque uno de los cónyuges no haya sido parte en la compraventa, la resolución judicial de la compraventa exige su intervención. Dicha intervención requiere que, al menos, le haya sido notificada la demanda, o bien que el juez, en su caso, expresamente reconozca en resolución firme que con la notificación de la resolución recaída en el procedimiento debe entenderse que la esposa ha tenido suficiente intervención en el procedimiento, no correspondiendo dicha apreciación en ningún caso al registrador.

411.*** DONACIÓN DE FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

El poder de disposición que tiene el fiduciario en el fideicomiso de residuo no comprende los actos dispositivos a título gratuito salvo que tal posibilidad se haya previsto expresamente.

412.** ADQUISICIÓN EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA CONCEDIDO POR AYUNTAMIENTO (DCHO. ADVO.) 

Para inscribir la adquisición derivada de la cesión de un derecho de opción de compra concedido por el Ayuntamiento deben aportarse los documentos administrativos pertinentes, no por razones de tracto, sino para calificar la legalidad esencial de la tramitación administrativa.

413.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE UNO DE LOS NOTIFICADOS

En la tramitación del expediente del art. 199 LH, ante la duda de si un camino, al parecer invadido por la representación gráfica, es de titularidad pública o privada, lo procedente es notificar la pretensión de inscripción a la Administración afectada para que se manifieste al respecto.

414.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. TRACTO SUCESIVO

No es posible la constatación registral de la mera interposición de querella. Tan sólo se puede anotar cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil.

416.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA RESTO SIN LINDEROS

Las dudas de correspondencia de la registradora no impiden la iniciación del procedimiento del art. 199 LH, pues pueden resolverse en su tramitación.

417.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES QUE TIENEN INSCRITA LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL.

El hecho de que los colindantes tengan inscrita su representación gráfica catastral y ésta no resulte invadida, no les impide oponerse en el curso del expediente del art. 199 LH, aunque la representación gráfica que se pretende inscribir sea la catastral.

418.** TRACTO SUCESIVO. DOBLE VENTA Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, aunque hay un supuesto de doble venta.

419.** NOTA INFORMATIVA ERRONEA: NO PROCEDE CANCELAR UNA CARGA OMITIDA

NO cabe cancelar una carga (anotación de embargo) por el mero hecho de que, por error, no apareciera en la nota simple informativa previa (en que se basó la escritura de compraventa), y que no puede afectar al anotante inicial. La nota simple informativa no puede desvirtuar los asientos efectivamente practicados.

420.*** EFECTOS DE LA ANOTACIÓN CADUCADA SOBRE EL AUTO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS

La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma.

421.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR EN DOMICILIO DIFERENTE AL CONSIGNADO EN EL REGISTRO

La notificación al deudor se ha de hacer al domicilio señalado al efecto que figura en el registro, y en caso de error registral procede su subsanación mediante la presentación de la escritura de préstamo donde figure el domicilio correcto.

422.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES O RECTIFICACIÓN DEL TITULO Y ASIENTO SI HAY ERROR

Estando la finca inscrita como ganancial no pueden los herederos de un cónyuge, alegando que es privativa y que por error consta ganancial, adjudicarse la finca. Debe liquidase la sociedad de gananciales o rectificar el error con intervención del titular registral o sus causahabientes, o resolución judicial.

423.**EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MANIFESTACIÓN DE SITUACIÓN ARRENDATICIA. ACREDITACION DEL ESTADO CIVIL.

En las adjudicaciones judiciales el adquirente ha de hacer la declaración de libertad de arrendamientos en las propias actuaciones judiciales o en documento con firma legitimada notarialmente o firmada ante el registrador. La manifestación sobre el estado civil no ha de acreditarse bastando la mera declaración.

425.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE DESCRIPCIONES FUNDADA EN UN PROYECTO DE NORMALIZACIÓN URBANÍSTICA EN EL PAÍS VASCO.

Los Proyectos de Normalización Urbanística no son por sí solos título inmatriculador, pero en la Inmatriculación por DOBLE título, si permiten deducir la identidad razonable de la finca y la coincidencia de descripciones entre el 1er y el 2º título.

426.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA. NO ES REQUISITO IMPRESCINDIBLE LA CERTIFICACION DEL SALDO DEUDOR

Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) es obligatoria que la entidad subrogada emita la certificación de saldo deudor, pero el incumplimiento de esta obligación no impide que se efectúe la subrogación activa.

428.**COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE COMPRAVEinstanciaNTA: ¿ES INSCRIBIBLE? MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

Es suficiente una copia parcial de la escritura para la inscripción, pues la fe pública notarial alcanza también a la afirmación que debe realizar el notario autorizante, “bajo su responsabilidad, en el sentido de que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto”.

429.** OBRA NUEVA EN ANDALUCÍA POR CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN Y PRESCRIPCION.

La declaración de obra nueva en base a un certificado de antigüedad regulada en el artículo 28.4 Ley del Suelo es aplicable en Andalucía incluso para suelos de especial protección, en los que las infracciones son susceptibles de prescripción desde la entrada en vigor de la nueva Ley 7/2021 de 1 de Diciembre de Andalucía . 

431.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO Y NEGOCIOS JURÍDICOS PREVIOS

La identificación de los medios de pago no es exigible respecto de negocios jurídicos previos al contrato objeto de la escritura sujeta a inscripción, como en el caso de una cesión de derechos de opción previa a una compraventa, pues no son objeto de la escritura. Sin embargo, sí han de identificarse todos los medios de pago de la compraventa que tengan su origen o se imputen a esos negocios previos.

432.*** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SOLAPA OTRA GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA DE FINCA COLINDANTE

Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca sobre otra, no puede inscribirse una georreferenciación que se solape con otra previamente inscrita, aunque se haya tramitado un expediente del art. 199 sin oposición de colindantes.

433.***OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. ANEJOS INSEPARABLES

Que el otorgante e interesado en un documento haya solicitado que no se inscriba parte del mismo no impide que ulteriores adquirentes, y por tanto interesados, puedan posteriormente pedir su inscripción. Constando en registro una vinculación ob rem, aunque en documento por el que se transmite una finca no se haya incluido explícitamente la vinculada ha de inscribirse su transmisión, dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas

434.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE DERECHO DE SUPERFICIE. DOCUMENTOS PRIVADOS CON FIRMA ELECTRÓNICA

Para cancelar un derecho inscrito por haber transcurrido su plazo convencional de duración (Art 82-2 LH) es preciso que el derecho haya quedado inequívocamente extinguido de modo que sea innecesario un nuevo consentimiento del titular registral. La instancia solicitando la cancelación puede estar firmada ante el registrador, legitimada notarialmente o ser electrónica presentando el documento a través de la plataforma del Colegio de Registradores.

435.** HERENCIA. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS INSTITUIDOS Y DE LOS DESCENDIENTES SUSTITUTOS. NECESIDAD DE DECLARACION NOTARIAL DE HEREDEROS.

Siempre que proceda abrir la sucesión abintestato, por renuncia de los herederos testamentarios, el título sucesorio formal que es obligatorio para determinar quiénes son los llamados por ley a heredar es el acta notarial de declaración de herederos abintestato. Es necesario el NIF del renunciante, puesto que la renuncia es un acto de transcendencia tributaria.

438.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (Art. 236-F.5 RH).

De conformidad con la disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil el articulo 236-F del Reglamento Hipotecario, relativo al procedimiento notarial extrajudicial de ejecución de hipoteca, continúa vigente por lo que el notario ha de notificar por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para la subasta.

439**EJECUCIÓN DE EMBARGO DE LA TOTALIDAD DE FINCA GANANCIAL ADJUDICANDO «UNA MITAD INDIVISA»

Anotado el embargo sobre la totalidad de una finca ganancial no cabe adjudicar en el remate solo la mitad indivisa, puesto que a los cónyuges no les corresponde una mitad indivisa sobre los bienes singulares.

440.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACION EXTEMPORANEA

En la tramitación del art. 199, debe ser tenida en cuenta la oposición de la Administración, aunque sea recibida fuera del plazo de 20 días, pero dentro del plazo de 15 días para calificar la documentación.

441.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE INSCRITO

La existencia de una controversia entre colindantes registrales sobre la posible invasión de fincas colindantes conlleva la denegación de la inscripción de la georreferenciación alternativa. La oposición de un colindante que está inscrito su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración.

443.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN PRACTICADA

En el caso de que un interesado alegue que hay una situación de doble inmatriculación de dos fincas y solicite la cancelación de una de ellas, el registrador no está obligado a iniciar el expediente del art. 209 si estima que no hay indicios suficientes para ello.

444.** NAVARRA: RÉGIMEN DONACIÓN BIENES DE MENORES SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL 

Conforme a la tradición jurídica navarra, se interpreta que la nueva redacción dada a las Leyes 65 y 66 del Fuero Nuevo de Navarra sigue permitiendo que el donante de bienes a menores puede dispensar a los progenitores de la necesidad de autorización judicial en caso de enajenación y del defensor judicial en caso de conflicto de interés con los progenitores. 

447. () PUBLICIDAD FORMAL DE PRECIO Y CONDICIONES DE PAGO

La regla general es que no cabe dar publicidad sobre el precio salvo en los supuestos admitidos por el Centro Directivo.

448.*** HIPOTECA DE VIVIENDA HABITUAL SEGUIDA A LA COMPRA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE NO PROPIETARIO

La Ley 5/2019 (LCCI) no modifica la doctrina DG de que el préstamo hipotecario destinado a financiar la adquisición de una vivienda, es un negocio complejo, unitario, de modo que aunque se trate de la vivienda habitual, no requiere el consentimiento del cónyuge ni el otorgamiento del acta previa, sin que, en estos casos pueda equiparase al hipotecante no deudor, y ello con independencia de su régimen matrimonial.

451. HIPOTECA SOBRE EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN. VIGENCIA DE CERTIFICADO DE TASACIÓN. 

Se admite un recurso “condicionado a la no inscripción” interpuesto a mediante una diligencia notarial. El certificado de tasación ha de estar vigente en el momento de otorgamiento de la escritura, no de la inscripción. Aunque una obra está en construcción, es posible establecer como valor para la subasta el fijado para hipótesis de edificio terminado.

452. () SENTENCIA FIRME EN REBELDÍA SIN EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS ACCIÓN RESCISORIA

Para que puedan inscribirse las sentencias dictadas en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

453. INCIDENTE DE OPOSICIÓN POR CLÁUSULA ABUSIVA EN EJECUCUCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS

No cabe practicar una cancelación derivada de un incidente extraordinario de oposición –por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado– que se ha planteado dentro de una ejecución hipotecaria, cuando no está demandado el vigente titular registral.

454.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO. LEGITIMACIÓN ART. 199 LH

La instancia solicitando un 199 LH ha de tener firma legitimada notarialmente, o electrónica reconocida, o firmada ante el registrador; el solicitante ha de ser el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, y en el caso de haber una copropiedad ordinaria es necesario acuerdo de la mayoría. Sin embargo, las dudas del registrador sobre la identidad de la finca no paralizan el expediente.

455.** COMPRA POR SOCIEDAD CIVIL ALEMANA REPRESENTADA POR APODERADO

La ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español. En una inscripción a favor de una sociedad civil alemana no es preciso que se identifiquen todos los socios puesto que no es exigible en el derecho español, aunque si se exija en el alemán

456.*** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS EN PH. CORRESPONDENCIA DE LOS VOTANTES CON LOS TITULARES REGISTRALES  

En un acuerdo de modificación de Estatutos de una propiedad horizontal relativo a limitación de actividades de alquiler vacacional, para el que se exige un quórum de 3/5, es necesario, para que sea inscribible, que conste en el certificado el nombre de los que han votado para que el registrador pueda cotejar sus nombres con los titulares registrales existentes en el momento de presentación del título a inscripción, pues, si hubiera un nuevo titular que no hubiera votado a favor se exigiría su consentimiento.

457.** FACULTADES DEL ALBACEA CONTADOR PARTIDOR PARA ENAJENAR BIENES TRAS LA PARTICIÓN Y ADJUDICACIÓN

Aunque el albacea contador partidor autorizado por el testador para vender los bienes, no puede venderlos una vez concluida la partición, en el caso de esta R. se admite porque los herederos unánimemente en la escritura de partición lo pactaron y admitieron expresamente.

458.**PUBLICIDAD FORMAL. HA DE ALEGARSE LA FINALIDAD DE LA SOLICITUD

Para que el registrador pueda valorar si la petición de publicidad formal está justificada y la existencia de interés legítimo es conveniente que el solicitante explique motivadamente en la solicitud cual es el objeto para el que se pide la publicidad

459.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. NO MANIFESTACIÓN SOBRE SUELOS CONTAMINADOS.

Al no transmitirse la propiedad ni ningún derecho real, sino que se constituye una hipoteca, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. Ver comentario a la R. nº 398.

460.** APORTACIÓN A GANANCIALES SIN EXPRESAR LA CAUSA

La atribución de ganancialidad debe expresar específicamente una causa, onerosa o gratuita, sin que se puedan admitir expresiones genéricas que no permitan deducir si darán o no lugar a derechos de reembolso.

463.** ACTOS DEL TUTOR QUE PRECISAN AUTORIZACIÓN JUDICIAL EN CATALUÑA

En Cataluña el tutor no precisa autorización judicial en operaciones que excedan de lo meramente particional ni tampoco en las de partición y posterior adjudicación. No entra la DG en un posible conflicto de intereses – ya que el tutor también era interesado en la partición- por no haberlo planteado por el registrador en la nota. Se declara la competencia de la DG para resolver un recurso que versa sobre derecho catalán, pero afectante a fincas situadas fuera del territorio de la Comunidad Autónoma Catalana.

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INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2022 (Secciones I y II BOE)

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