- RESUMEN DEL RESUMEN
- TEMA DEL MES: LA PRÁCTICA (O NO) DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS ANTE UNA SOLICITUD JUDICIAL O NOTARIAL DE CERTIFICACIÓN
- DISPOSICIONES GENERALES:
- Calendario laboral 2018
- TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
- SECCIÓN II: Concursos Registros: resultado provisional
- Jubilaciones y excedencias
- RESOLUCIONES
- VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
- 402.** SEGREGACIÓN. TÍTULOS RETARDADOS. LEGITIMACIÓN Y TRACTO. GEORREFERENCIACIÓN: DERECHO TRANSITORIO
- 404.** PRÓRROGA DE EMBARGO ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ANTERIOR
- 409.** PROCEDIMIENTO CONCURSAL. VENTA DE FINCA POR PRECIO INFERIOR AL QUE CONSTA EN LA HIPOTECA PREVIA.
- 410.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN EXISTIR NOTA MARGINAL
- 420.*** HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.
- 423.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE INDIGNIDAD SUCESORIA. NÚMERUS CLAUSUS/APERTUS
- 426.** EXCESO DE CABIDA EN SENTENCIA DECLARATIVA: CUMPLIMIENTO REQUISITOS LH SOBRE GEORREFERENCIACIÓN Y NOTIFICACIÓN COLINDANTES.
- 427.*** AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECA UNITARIA O SEGUNDA HIPOTECA. DERECHO DE RECARGA DE LA HIPOTECA.
- 428.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO POR MANDAMIENTO ELECTRÓNICO. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN CSV.
- 430.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO CABE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
- 433.** CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO
- 436.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PAGO EN DINERO. DEFENSOR JUDICIAL.
- 437. INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA DESCRITA COMO SOLAR QUE CUENTA CON UNA CASA CUEVA QUE DESBORDA SU SUPERFICIE
- 438.*** CERTIFICACIÓN ART. 206 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACION. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS
- 439.** AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. INNECESARIEDAD DE LICENCIA
- 446.*** ARRENDAMIENTO DE CUOTA INDIVISA: NO ES INSCRIBIBLE.
- 448.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA.
- 451.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. 208 LH: NO SE DEFINE CADENA DE TRANSMISIONES.
- 455.* CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
- 457.** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. PLAZO PARA RECURRIR CUANDO HAY INTENTO DE SUBSANACIÓN.
- 461.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR
- 463.** CANCELACIÓN TOTAL DE HIPOTECA. CAUSA SI HAY QUITA PARCIAL.
- ENLACES:
INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2017
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
RESUMEN DEL RESUMEN
Como Disposiciones Generales de interés registral solo cabe mencionar la Resolución por la que se publica la relación de fiestas laborales. No hay Disposiciones Autonómicas de interés registral.
Respecto al Tribunal Constitucional: se ha admitido a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, de determinados artículos de Ley de Aragón 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón.
Se ha levantado la suspensión de varios artículos en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto; También en Cataluña se ha admitido a trámite y acordado la suspensión de la aplicación de determinados artículos de la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña; así como del interpuesto contra diversos preceptos de la Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.
En la Sección II se publicó el resultado provisional del Concurso de Registros (hoy ya definitivo y a punto de tomas posesión los registradores).
Respecto a las Resoluciones destacamos por su interés registral:
La 402 en la que se reitera la necesidad de las coordenadas en una segregación antigua, cuando se presenta después de la entrada en vigor de la ley 13/2015; así como que solo es necesario georreferenciar la porción que es objeto de inscripción, sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción
La 404 que entiende que un asiento de presentación de un mandamiento ordenando la prórroga de una anotación no se suspende por un asiento relativo a una anotación de embargo recurrido, ya que no son asientos contradictorios o conexos
La 409 que exige para una venta directa en concurso de una finca hipotecada por un valor inferior al fijado en la escritura de hipoteca exige el consentimiento del acreedor
La 410 en la que en un procedimiento de de adjudicación de la cosa común, en la que uno de los comuneros hipotecó su porción, no se puede cancelar la hipoteca sin intervención del acreedor ya que no se anotó la demanda iniciando el procedimiento
La 420 en la que se declara la innecesaridad de acreditar el fallecimiento de los ascendientes del testador, cuando éste manifestó en el testamento que carecía de ellos
La 423 que admite una anotación de demanda dirigida por el heredero sustituto frente al sustituido reclamando una indignidad para suceder
La 426 relativa a un exceso de cabida declarado en un procedimiento declarativo y a la necesidad de la georreferenciación
La 427 relativa a la forma de configura las ampliaciones de hipotecas: como una hipoteca unitaria, como una segunda hipoteca o como derecho de recarga y los requisitos de cada una de ellas
La 428, sobre los documentos electrónicos y la forma de comprobar su autenticidad y sobre la necesidad de que en un mandamiento administrativo se contenga la providencia de apremio y la diligencia de embargo
La 430 sobre la imposibilidad de la adjudicación al acreedor hipotecario por un valor inferior al 50% de la tasación
La 433 que resumen los caso en que un recurso enCataluña debe interponerse ante la DGRyN o ante Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña,
La 436 sobre la necesidad de la intervención de todos los herederos forzosos en la partición y los requisitos para disponer en testamento del pago en metálico de la legítima
La 437 sobre la inmatriculación de una finca con una casa cueva que desborda su superficie
La 438 sobre la inmatriculación del 206 cuando la titularidad catastral está en investigación
La 439 sobre la necesidad de licencia en las divisiones de elementos de la propiedad horizontal, pero no en la agrupación
La 446 sobre la posibilidad de inscribir el arrendamiento de una cuota indivisa
La 448 sobre una declaración de obra nueva que excede de la superficie inscrita, la necesidad de tramitar el procedimiento del 199 y la posibilidad de entender solicitado implícitamente la tramitación del procedimiento
La 451 sobre la imposibilidad de utilizar el acta notarial de reanudación de tracto interrumpido cuando no hay una cadena de transmisiones sino que el promovente tiene un titulo anterior al del actual titular registral, sin que sea inscribible aun cuando el titular haya prestado un consentimiento formal
La 457 sobre la necesidad o no de acreditar que el suelo no es de especial protección a los efectos de computar la prescripción de una infracción urbanística
La 463 sobre la cancelación de una hipoteca pese a que solo hay un pago parcial
TEMA DEL MES: LA PRÁCTICA (O NO) DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS ANTE UNA SOLICITUD JUDICIAL O NOTARIAL DE CERTIFICACIÓN
Con ocasión de la R. de 11 de septiembre de 2017, se ha considerado de interés analizar cuándo debe el Registrador practicar la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas ante una solicitud judicial (o notarial) de certificación:
I.- Cuando se trate de procedimientos de ejecución:
(Vid. R. de 2 de marzo de 2010): para poder extender la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución es necesaria la previa constancia registral del derecho del ejecutante y ello con fundamento en los artículos 143 RH, 659, 674 y 689 LEC. Añade el Centro Directivo que: “Todos estos preceptos presuponen una previa anotación de embargo (o en su caso inscripción de hipoteca) para que se pueda practicar la nota marginal de expedición de la certificación, de modo que, si no está anotado el embargo, no cabe extenderla”.
En el caso resuelto en la Resolución ahora comentada, no constaba registralmente el derecho del ejecutante toda vez que no se había practicado anotación de demanda (por el ejercicio de la acción de división). Si, a solicitud del interesado, se hubiera practicado la oportuna anotación de demanda, sí hubiera procedido la expedición de la certificación de cargas y consecuente nota marginal.
Cuando se trata del derecho real de hipoteca, para poder expedir la certificación de dominio y cargas y practicar la correspondiente nota marginal, es sabido que no sólo se precisa que la hipoteca esté inscrita y vigente (dado el carácter constitutivo que la inscripción de hipoteca tiene en nuestro Derecho) sino que también se exige, como es lógico, que en la inscripción de constitución de la hipoteca figure inscrito el procedimiento de ejecución directa constando el domicilio para notificaciones y requerimientos y el valor de tasación (R. de 3 de junio de 2015). Además, se exige que el mandamiento judicial ordenando la expedición de la certificación y práctica de la nota marginal se identifique claramente la hipoteca que se ejecuta y es que es bastante frecuente en la práctica que una misma finca esté gravada con varias hipotecas de una misma entidad. Practicar la nota al margen de una hipoteca distinta a la que se está ejecutando vicia la ejecución (vid. R. de 7 de septiembre de 2012).
Las funciones de esta nota marginal han sido analizadas por la DGRN, en múltiples resoluciones reconociendo que la referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto a los titulares posteriores a la misma. Permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de estos asientos han sido notificados dada la función notificadora que cumple la nota. Iniciada la ejecución hipotecaria, el hecho de que hayan transcurrido varios años desde la práctica de la nota marginal no significa que se haya desenvuelto íntegramente el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente adjudicación. Esta nota marginal tiene una vigencia indefinida; no se le puede aplicar el plazo de caducidad de 4 años de las anotaciones preventivas del artículo 86 LH pues se trata de supuestos completamente diferentes. En cuanto a los efectos, no cierra el Registro de modo que tras ella, podrán practicarse inscripciones y anotaciones relativas al bien hipotecado.
Si, solicitada la expedición de certificación y la consecuente nota marginal, el Registrador, en el ejercicio de su labor de calificación, observa que al margen de la hipoteca que ahora se pretende ejecutar existe ya extendida otra nota marginal, procede distinguir los siguientes supuestos que pueden darse en la práctica:
1º) Si ya existe extendida una nota marginal emitida por razón del mismo procedimiento y ante el mismo Juzgado, lo procedente a nuestro juicio será denegar la expedición de la nueva certificación (dados los efectos jurídicos que tal expedición provocaría en relación con las notificaciones a los titulares de asientos posteriores) y adjuntar una copia del contenido de la certificación expedida en su día.
2º) Si ya existe extendida una nota marginal pero se refiere a otro procedimiento distinto al actual, ¿puede haber dos notas marginales de expedición en la misma hipoteca? Cabría defender una primera respuesta, afirmativa, de forma que el segundo Juzgado va a conocer que la finca está siendo ya ejecutada en otro y a su vez, se notifica al Juez de la primera ejecución para que tenga noticia de la segunda correspondiéndoles a ellos tomar la decisión oportuna a la vista de las circunstancias. No obstante, el tenor literal del artículo 688.2 LEC (que impide cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución mientras no se cancele por mandamiento judicial la nota marginal) nos lleva a defender que no son admisibles dos notas marginales y es que este precepto está pensado, precisamente, para que una vez iniciada la ejecución de la hipoteca, quede el desenvolvimiento de ésta en sede judicial y evitar de esta forma novaciones, cancelaciones… al margen del proceso.
II.- Cuando se trate de procedimientos de enajenación de una finca en procedimientos de subasta voluntaria (sea judicial o notarial),
los artículos 108 y ss de la LJV y los artículos 72 y ss de la Ley del Notariado (vid. “La regulación de las subastas notariales y su coordinación con las normas relativas a la venta extrajudicial de bienes hipotecados” de Fernando Leal, Notario de Langreo) prevén la solicitud por parte del secretario judicial, o en su caso, por el notario, de la oportuna certificación registral de dominio y cargas y el reflejo de su expedición mediante nota marginal. Sin embargo, y esto es lo relevante, esta nota cumple una función distinta a la prevista para los procedimientos de ejecución y es que simplemente producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho pero no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos inscritos con posterioridad a la misma.
Para terminar recordaremos que la existencia de una nota marginal de expedición de certificación de cargas no impide cancelar la hipoteca por caducidad si la fecha de la nota marginal supera los 21 años (R. 24 de septiembre de 2011).
DISPOSICIONES GENERALES:
Calendario laboral 2018
Resolución de 9 de octubre de 2017, de la Dirección General de Empleo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2018.
En el próximo año habrá nueve fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. A ellas se añaden las fijadas por las CCAA (que pueden sustituir otras nacionales) y las locales.
Enero:
– el lunes 1 de enero (nacional no sustituible)
– el sábado 6 de enero, Epifanía del Señor (ninguna comunidad lo ha querido sustituir)
Febrero:
– el miércoles 28 de febrero, Día de Andalucía
Marzo:
– el jueves 1 de marzo, Día de las Illes Balears
– el lunes 19 de marzo, San José, en Valencia y Murcia
– el 29 de marzo (Jueves Santo), todas con la excepción de Cantabria, Cataluña y Valencia
– el 30 de marzo (Viernes Santo, nacional no sustituible)
Abril:
– el Lunes de Pascua (2 de abril) será festivo en Baleares, Cataluña, Valencia, Navarra y País Vasco
– el lunes 23 de abril es el Día de Aragón y el Día de Castilla y León.
Mayo:
– el martes 1º de mayo (Fiesta del Trabajo, nacional no sustituible)
– el miércoles 2 de mayo es la Fiesta de la Comunidad de Madrid
– el jueves 17 de mayo es el Día de las Letras Gallegas
– el miércoles 30 de mayo es el Día de Canarias
– el jueves 31 de mayo es el día de Castilla-La Mancha.
Junio:
– el sábado 9 de junio es el Día de la Región de Murcia y también el Día de La Rioja.
– San Juan cae en domingo
Julio:
– Santiago Apóstol (25 de julio, miércoles) será festivo en Galicia
– el 28 de julio, sábado, es el Día de las Instituciones de Cantabria.
Agosto:
– el miércoles 15 de agosto, Asunción de la Virgen (nacional no sustituible)
– el miércoles 22 de agosto se celebra la Fiesta del Sacrificio, tanto en Ceuta como en Melilla.
Septiembre:
– el sábado 8 de septiembre tendrán lugar el Día de Asturias y el Día de Extremadura
– el martes 11 de septiembre será la Fiesta Nacional de Cataluña
– el sábado 15 de septiembre, Fiesta de la Bien Aparecida, Cantabria.
Octubre:
– el martes 9 de octubre, Día de la Comunitat Valenciana
– el viernes 12 de octubre, Fiesta Nacional de España (nacional no sustituible)
Noviembre:
– el jueves 1 de noviembre, Todos los Santos.
Diciembre:
– el jueves 6 de diciembre, Día de la Constitución Española (nacional no sustituible)
– el sábado 8 de diciembre, La Inmaculada Concepción (nacional no sustituible)
– el marte 25, Navidad (nacional no sustituible)
– el miércoles 26 de diciembre, San Esteban, será fiesta en Cataluña.
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TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
ARAGÓN. Recurso de inconstitucionalidad nº. 4403-2017, contra los artículos 3; 5 apartados 1 a 4; 20 y 24; el inciso final de la disposición adicional primera; la disposición adicional quinta y la disposición transitorias segunda de la Ley de Aragón 10/2016, de 1 de diciembre, de medidas de emergencia en relación con las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales y con el acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Aragón.
El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra los siguientes artículos, entre otros, de la Ley de la Ley de Aragón 10/2016, de 1 de diciembre:
- 3: naturaleza de las prestaciones económicas del Sistema Público de Servicios Sociales
- 5, apartados 1 a 4: Inembargabilidad de las prestaciones económicas de carácter social
- 20: suspensión de los lanzamientos en situación de especial vulnerabilidad.
- 24: cesión y uso de viviendas desocupadas.
- Ad. 5ª: seguimiento y aplicación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
De los indicados preceptos, se ha producido la suspensión de la vigencia y aplicación exclusivamente de los artículos 20; 24, para los terceros desde el 12 de octubre de 2017.
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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 2557-2017, contra el artículo 3 por el que se da nueva redacción a los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa), y a los arts. 621-56 y 621-57 (contrato de permuta) del libro sexto del Código civil de Cataluña; artículo 4, por el que se da nueva redacción a los arts. 622-21 a 622-42 del Código civil de Cataluña; contra el artículo 9, en tanto que introduce una disposición transitoria primera en el libro sexto del Código civil de Cataluña, de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
El Pleno del Tribunal Constitucional, en el recurso de inconstitucionalidad promovido por el del Presidente del Gobierno, ha acordado: «Levantar la suspensión del art. 3, en la parte por la que se da nueva redacción a los arts. 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa) y a los arts. 621-56 y 621-57 (contrato de permuta); del art. 4, por el que se da nueva redacción a los arts. 622-21 a 622-42 del Código civil de Cataluña (mandato y gestión de asuntos ajenos sin mandato) y del art. 9, en tanto que introduce una disposición transitoria primera en el libro sexto del Código Civil de Cataluña, de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.».
La suspensión estuvo vigente entre el 14 de junio de 2017 y el 16 de octubre de 2017.
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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 4751-2017, contra diversos preceptos de la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña.
El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra la Ley de Cataluña 10/2017, de 27 de junio, de las voluntades digitales y de modificación de los Libros Segundo y Cuarto del Código Civil de Cataluña.
En concreto, se impugnan estas nuevas redacciones:
- Artículo 411-10.3.b) del Libro Cuarto: voluntad emitida mediante documento que debe inscribirse en el Registro electrónico de voluntades digitales.
- Artículo 421-24.1 del Libro Cuarto: Designación de la persona encargada de ejecutar las voluntades digitales del causante.
- Ad. 3ª del Libro Cuarto: creación del Registro electrónico de voluntades digitales.
- Ad. 5ª del Libro Cuarto: Organización, funcionamiento y acceso al referido Registro
- y D. F. 1ª: desarrollo reglamentario.
Se ha producido la suspensión de la vigencia y aplicación de los referidos artículos, para los terceros desde el 26 de octubre de 2017.
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CATALUÑA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 4752-2017, contra diversos preceptos de la Ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.
El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra los siguientes artículos de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre:
- 8, apartado e), funciones de la Comisión de Vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia Social
- 1, mediación en el ámbito del consumo.
- 8, naturaleza de las resoluciones de la referida Comisión.
- 15, expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social.
- 16, obligación de realojamiento en determinados supuestos de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial.
- 17, expropiación del uso.
- F. 3ª, apartado 3, Modificación de la Ley 18/2007. de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda
- Y D. F. 6ª, criterios de regulación de los arrendamientos urbanos.
Se ha producido la suspensión de la vigencia y aplicación de los referidos artículos, para los terceros desde el 26 de octubre de 2017.
PDF (BOE-A-2017-12249 – 1 pág. – 148 KB) Otros formatos
SECCIÓN II: Concursos Registros: resultado provisional
La web del Ministerio de Justicio ha publicado con gran celeridad -al siguiente día hábil tras el cierre del plazo- el resultado provisional.
Se han cubierto 62 de las 74 plazas en el territorio DGRN y 3 de las 6 que salían en Cataluña.
Así pues, 15 vacantes más para las futuras promociones. Como habían sobrado 10 destinos en el último concurso de aspirantes, en la actualidad hay ya 25 registros destinados a las oposiciones que acaban de convocarse.
Ir a la web del Ministerio de Justicia
Jubilaciones y excedencias
se jubila a don Juan Dionisio García Rivas, registrador de la propiedad de Figueres.
RESOLUCIONES
VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:
() Reiterativa o de escasísimo interés
* Poco interés o muy del caso concreto
** Interesante (categoría estándar)
*** Muy interesante.
⇒⇒⇒ Imprescindible.
401.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. NECESIDAD DE ESCRITURA PUBLICA.
Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cervera a inscribir un auto de homologación judicial de una transacción entre las partes.
Hechos: Dentro de un procedimiento judicial se tramita un incidente por la tasación de las costas y se acuerda una transacción entre las partes en virtud de la cual se formaliza una dación en pago de deuda (de las costas) de un inmueble, acuerdo que es homologado por el juez.
El registrador suspende la inscripción y exige el otorgamiento de una escritura pública citando varias resoluciones de la DGRN.
El interesado recurre alegando que el documento transaccional reúne todos los requisitos de fondo (acto traslativo de dominio) como de forma (documento auténtico) para su inscripción.
La DGRN desestima el recurso. Recuerda su doctrina ya consolidada de que la transacción en un procedimiento judicial es un negocio jurídico recogido en un documento privado, que no se convierte en documento público por la homologación judicial posterior.
El Auto Judicial de homologación no es equiparable a una sentencia, pues no se pronuncia sobre el fondo del acuerdo, ya que se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley, sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes. Por ello puede ser objeto de impugnación judicial.
La presente transacción, que conlleva la transmisión de propiedad de un inmueble, necesita del otorgamiento de la correspondiente escritura pública para acceder al Registro, conforme dispone el artículo 3 LH. Si una de las partes no la otorgara voluntariamente se puede solicitar del juzgado su ejecución por la vía de apremio, pues la transacción es un título ejecutivo, siendo aplicable lo dispuesto en el artículo 708 LEC para que el juez resuelva que se tenga por emitida esa declaración de voluntad del que no la otorgare voluntariamente. (AFS)
PDF (BOE-A-2017-11369 – 4 págs. – 188 KB) Otros formatos
402.** SEGREGACIÓN. TÍTULOS RETARDADOS. LEGITIMACIÓN Y TRACTO. GEORREFERENCIACIÓN: DERECHO TRANSITORIO
Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa.
Hechos: se presenta en el Registro escritura pública de segregación y venta del año 1988. La finca matriz se encuentra inscrita a favor de la entidad pública Mancomunidad de Municipios del Área Metropolitana de Barcelona y se acompaña certificado expedido por el secretario general accidental del Área Metropolitana de Barcelona manifestando que la finca que es objeto del negocio no forma parte de la finca matriz y no es de titularidad del Área Metropolitana de Barcelona.
El Registrador alega los siguientes defectos:
1º. La falta de tracto y de legitimación al no prestar consentimiento el titular registral.
2º. El cierre registral al ser un título rezagado presentado casi treinta años después de su otorgamiento y figurar inscrita una enajenación de fecha posterior.
3º. No aportarse una certificación gráfica georreferenciada con las coordenadas de los vértices de las fincas objeto de la operación de segregación.
4º. Que no se ha seguido el procedimiento regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, tras la Ley 13/2015 para inmatricular la finca en el Registro o en su caso el rectificar la cabida conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
5º. Que el certificado expedido por el secretario del Área Metropolitana carece del visto bueno del presidente de la misma.
La DGRN realiza los siguientes pronunciamientos:
1. En cuanto al primer y segundo defecto alegado, estos son, la falta de tracto y de legitimación y el cierre registral: artículos 17, 20 y 38 LH.
La DGRN confirma la calificación toda vez que la escritura de segregación y venta aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral y no aparece reservada superficie alguna, conforme al artículo 47 «in fine» RH, para el acceso al Registro de la escritura ahora presentada.
Con cita en una antigua Resolución de 23 de mayo de 1944 y RDGRN de 16 de noviembre de 2004, señala el Centro Directivo que:
1º.- Cuando el propietario que segregó determinó el resto y lo transmitió a un tercero sin dejar superficie pendiente de segregar, para poder inscribir ahora la segregación y venta habrá que identificar de forma adecuada la finca cuya inscripción se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso será necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los artículos 38, 20 y 40 LH y por el procedimiento previsto actualmente en los artículos 201 y 203 LH.
2º.- Si se trata de alguna de las segregaciones que debieron acceder al Registro y no se inscribieron, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirlas ahora, será necesario proceder a la rectificación de los asientos ya practicados, conforme al artículo 40 LH.
2. En cuanto al tercer defecto alegado, esto es, que no se aporta una certificación gráfica georreferenciada con las coordenadas de los vértices de las fincas objeto de la operación de segregación, la DGRN revoca el defecto (pues se ha aportado la certificación catastral descriptiva y gráfica en la que consta la representación gráfica catastral de la finca segregada) y cita, entre otras, la RDGRN de 12 de febrero de 2016 sobre régimen aplicable a los supuestos de segregación, división, agrupación o agregación cuando el asiento de presentación se practique tras la entrada en vigor, el día 1 de noviembre de 2015, de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015.
Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, con arreglo al nuevo artículo 9 LH, la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, “la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”.
Ámbito temporal de aplicación de la nueva norma: puesto que la segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior.
Por tanto, con todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división, segregación, agrupación o agregación y presentado en el Registro a partir del 1 de noviembre de 2015, deberá aportarse la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
En los casos del artículo 47 in fine del RH, únicamente deberá aportarse la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción. (Vid R. de 2 de septiembre de 2016). (ER)
403.** AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. GEORREFERENCIACIÓN Y ARCHIVOS GML
Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y declaración de obra nueva.
Hechos: Se trata de una escritura en la que se acuerda la agrupación de dos fincas registrales y sobre la resultante se declara una obra nueva en construcción.
En el Registro consta la referencia catastral de las fincas que se agrupan, existiendo total coincidencia con la que figura en las certificaciones catastrales incorporadas al título. Coincide, igualmente la superficie de cada una de las fincas registrales con las parcelas catastrales colindantes y la superficie de la finca agrupada resulta de la suma de las superficies de las fincas registrales que se agrupan.
El registrador suspende la inscripción:
– la agrupación, por no aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante en fichero electrónico, formato GML, firmado electrónicamente por el técnico competente y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario.
– y la declaración de obra nueva, porque no se acredita la representación gráfica georreferenciada de la edificación declarada ni en fichero electrónico, formato GML, firmado electrónicamente por el técnico competente y autenticado por el propietario, ni mediante otros medios gráficos con iguales requisitos de autenticidad.
La notaria recurre, señalando que la representación gráfica de la finca resultante de la agrupación es la que resulta de sendas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporan al título y que no es preciso aportar las coordenadas de la edificación declarada al encontrarse ésta en construcción.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.
Comienza nuestro Centro Directivo centrándose en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015 que configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria. Y se aplicaría a todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015.
Tras confirmar la necesidad de aportar la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agrupación, el caso objeto de este expediente consiste en la agrupación de dos fincas colindantes que se identifican con dos parcelas catastrales también colindantes. Existe, además, una total coincidencia entre la superficie las fincas registrales y las parcelas catastrales y en el número de referencia catastral que además consta en el Registro.
Respecto al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.
Debe tenerse en cuenta que en buena parte de los casos a los que alude el párrafo primero del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria resulta imprescindible aportar una base gráfica específica de la finca o fincas resultantes. De hecho, del punto primero del apartado quinto de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, resulta que cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de una agregación o agrupación de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta resolución.
En nuestro caso hubiera sido sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de la cartografía catastral.
No obstante, no podemos olvidar lo que se establece en el párrafo tercero del apartado octavo de la citada Resolución Conjunta que «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador».
De lo anterior se deriva que no hay ningún obstáculo para inscribir la agrupación que nos ocupa, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan. Sin que por otra parte exista contradicción entre el punto cuarto y el octavo de la citada Resolución Conjunta, que impida la aplicación de este último a las agrupaciones.
En cuanto al segundo defecto relativo a la inscripción de la obra nueva, tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, se ha declarado en relación a el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica» de forma general y sin excepciones.
Asimismo de la resolución conjunta citada se deriva que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse por los registradores al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».
Por todo ello en la actualidad para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Si bien, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, este es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental:
Desde el técnico, porque aun cuando la georreferenciación deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 no necesita ser aportada en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución.
También es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla.
Asimismo recuerda que en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello.
Finalmente, y dado que se trata de coordinar el Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo se exige si la edificación se encuentra finalizada, momento en el que podrán determinar las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. También de aduce que, como las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación, tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada ya que si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase, el Registro publicaría una información errónea. (MGV)
404.** PRÓRROGA DE EMBARGO ESTANDO PENDIENTE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ANTERIOR
Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Valladolid n.º 7, por la que se suspende la práctica de una prórroga de anotación preventiva de embargo.
Hechos:
Estando en el registro pendiente de despacho un mandamiento que ordena extender una anotación preventiva de embargo sobre una finca registral, documento que fue calificado negativamente, recurrida la calificación y resuelto desestimatoriamente por nuestro Centro Directivo, se presenta otro mandamiento por el que se ordena la prórroga de una anotación preventiva de embargo en su día extendida.
El registrador suspende la inscripción solicitada en base al principio de prioridad consagrado en el art 17 de la Ley Hipotecaria.
La recurrente interpone recurso «ad cautelam» a los efectos de evitar la firmeza que pudiera adquirir esta «segunda calificación» y, posteriormente, señala que la citada calificación fundamenta la suspensión en razón de lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que se pretende prorrogar un embargo «existente» referido a la misma vivienda en virtud del mismo procedimiento judicial, y «no se trata de ningún otro título traslativo de dominio», sino del mismo embargo ya inscrito.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.
Comienza recordando lo ya dicho por la misma en anteriores resoluciones de que estando vigentes asientos de presentación anteriores, lo procedente es aplazar o suspender la calificación del documento presentado posteriormente mientras no se despachen los títulos previamente presentados (artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario).
Lo anterior se encuentra confirmado en el artículo 18.2.º de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, al establecer que el plazo máximo para inscribir el documento es el de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación, pero si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computa desde la fecha de la inscripción del título previo.
En los casos en los que un asiento de presentación anterior este vigente como consecuencia de la interposición de un recurso, no procede calificar el título presentado posteriormente en el sentido de suspender la inscripción del mismo. Lo procedente, de acuerdo con los artículos 66 y 327.4.º de la Ley Hipotecaria, es suspender o aplazar la propia calificación hasta el despacho del título previo o la caducidad de su asiento de presentación, quedando entretanto prorrogado el plazo de vigencia del segundo asiento de presentación de forma que se respeta el principio de prioridad esencial en nuestro derecho registral y al mismo tiempo quedan debidamente protegidos los derechos de quien presentó con posterioridad.
Sentado lo anterior, nuestro Centro Directivo deja claro que esta suspensión afecta a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores, como resulta del artículo 17 de la Ley Hipotecaria.
Pero en el caso que nos ocupa (mandamiento ordenando extender anotación preventiva de embargo y documento presentado con posterioridad a la interposición del recurso de prórroga de una anotación de embargo previa ya practicada) no se trata de documentos conexos, ya que no guardan relación entre ellos ni tienen una vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo, ni tampoco de documentos contradictorios.
En conclusión, ni el sentido estimatorio o desestimatorio de la resolución del recurso afectará a la posibilidad de extender la prórroga ordenada, que dependerá de otros factores singularmente de la vigencia de la anotación al tiempo de la presentación del mandamiento que la ordena, ni el hecho de inscribir o, en su caso, denegar ésta tendrá transcendencia sobre la anotación objeto de recurso ya que, en el caso de que llegara a practicarse, sería posterior en rango a la anotación de embargo ya extendida. Por lo tanto en este caso no procede la suspensión del despacho del documento ahora presentado. (MGV)
405.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EXISTIENDO INSCRITA PREVIA DONACIÓN CON BONIFICACIÓN FISCAL
Resolución de 7 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de comunidad.
Hechos: el documento presentado a inscripción es una escritura de disolución de comunidad.
Mediante nota al margen de una inscripción consta que una participación de la finca no puede ser transmitida en un plazo de cinco años sin que se acredite el previo pago del Impuesto de Donaciones.
El Registrador calificó negativamente el título al considerar que es necesaria la previa autoliquidación del Impuesto de sucesiones y donaciones de la escritura de donación
La recurrente interpreta que, puesto lo que se ha producido es una extinción del condominio, no hay transmisión, no hay hecho imponible que tenga como efecto incumplir el requisito de la bonificación aplicada a la donación previa. Tendría que darse una transmisión a un tercero, ajeno al condominio.
La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral. Tras interpretar la normativa fiscal de Castilla – La Mancha (en especial, la Ley 8/2013, de 21 de noviembre, de Medidas Tributarias de Castilla-La Mancha) concluye que:
1) Para que la concesión de la bonificación prevista en la citada normativa, son determinantes los elementos personales intervinientes en la relación y de ahí que se imponga el mantenimiento en el patrimonio del adquirente del bien objeto de la donación.
2) Lo decisivo en este caso “no es la naturaleza traslativa o meramente declarativa que corresponda a la extinción de condominio, sino el hecho de que la adjudicataria como consecuencia de la extinción es ajena a la donación previa de una cuarta parte de la finca, de la que no era titular, que originó la liquidación y por lo tanto no reúne los requisitos que determinaron la aplicación de la bonificación. Dicho de otro modo, la participación de la finca objeto de donación pasa al patrimonio de una tercera persona distinta al beneficiario de aquélla, incumpliéndose el requisito de permanencia y surgiendo por tanto la obligación del pago del impuesto bonificado”.
3) En cuanto a la constancia registral de un beneficio fiscal cuya definitiva efectividad dependa del ulterior cumplimiento por el obligado tributario de cualquier requisito por aquélla exigido, la legislación tributaria señala que los titulares de los registros públicos correspondientes lo harán constar por nota marginal de afección (artículo 79.3 LGT y artículo 9.2 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
4) No se trata de una prohibición de disponer que impida la inscripción de una transmisión posterior de la finca afectada antes del transcurso del plazo fijado sino que lo que surge es una obligación de pago del impuesto dejado de ingresar junto a los correspondientes intereses de demora desde la fecha del incumplimiento, esto es desde que el bien sale del patrimonio del beneficiario.
5) La falta de presentación de la autoliquidación complementaria relativa a la donación previa no impide la inscripción de la extinción de condominio posterior. La transmisión ahora efectuada devengará su propio impuesto y será su pago el que deberá quedar debidamente acreditado para que se proceda a su inscripción conforme a lo dispuesto en el artículo 254 LH. (ER).
407.() CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
Resolución de 8 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.
Hechos:
Se presenta en el registro testimonio de sentencia aprobatoria de divorcio y de su convenio regulador dentro de cuyas estipulaciones incluye la liquidación y adjudicación de varios bienes.
Los cónyuges, inicialmente casados en régimen de gananciales, tras haber otorgado capitulaciones post-matrimoniales, ostentan el régimen económico-matrimonial de separación de bienes.
La finca objeto de controversia fue adquirida por los contrayentes, en estado de solteros, por mitad y en comunidad ordinaria.
De la documentación aportada no consta que la vivienda fuera la vivienda habitual del matrimonio, ya que de la documentación objeto de calificación resulta ser otra la que tiene tal carácter. Tampoco consta que su adquisición fuera financiada con un crédito hipotecario pagado durante el matrimonio.
El registrador, suspende la inscripción por no pertenecer la finca inventariada a la sociedad de gananciales, siendo por tanto un negocio independiente ajeno a la liquidación del patrimonio común.
El recurrente alega que si bien la vivienda fue adquirida en estado de solteros lo fue para que constituyera su domicilio familiar tras la celebración del matrimonio y que el pago del precio aplazado de la carga hipotecaria constituida tras su adquisición se pagó con dinero ganancial.
Lo anterior no quedó acreditado con la documentación presentada al registrador en el momento de la calificación, por lo que, si dicha circunstancia fuera probada en el trámite del recurso no puede ser tenida en consideración en la resolución a formular, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.
Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a su doctrina sobre la calificación de documentos judiciales, como es la sentencia de aprobación de un convenio regulador, en la que no se puede entrar en el fondo de la resolución judicial, ni en la validez del convenio regulador, sino que en sí constituye título inscribible para la práctica del asiento registral teniendo en cuenta los aspectos susceptibles de calificación conforme a los artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 523.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
No obstante manifiesta que esta posibilidad ha de interpretarse en sus justos términos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen una significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.
Como sabemos, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, lo no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse, de lo que se deriva que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro sino que exigen que sea congruente con la naturaleza del acto inscribible
Se ha de partir de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común.
Por lo anterior, fuera de ese ámbito, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización
En los casos de vivienda familiar adquirida por los cónyuges en estado de solteros por mitad y proindiviso, esta Dirección General ha considerado la existencia de una causa familiar propia de la solución de la crisis matrimonial objeto del convenio, por lo que existe título inscribible suficiente por referirse a un negocio que tiene su causa típica en el carácter familiar propio de los convenios de separación, nulidad o divorcio, por referirse a la vivienda familiar y a la adjudicación de la misma, que entra dentro del interés familiar de los cónyuges y de sus hijos.
También hace referencia la DG a los casos de vivienda familiar, adquirida en estado de solteros, si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, en ese caso la titularidad privativa inicial habrá devenido -«ex lege»-, con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1354 y 1357.2 del Código Civil). Esta situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario).
Otro supuesto admitido, es el de la vivienda familiar de que ambos cónyuges eran cotitulares en virtud de compra anterior al matrimonio, si se explicita ante la autoridad judicial, con carácter previo a la liquidación de gananciales, la voluntad de atribuir carácter ganancial a un bien cuya consideración como integrante del patrimonio conyugal ha sido tenido en cuenta por los cónyuges durante su matrimonio.
También debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa.
En el caso que nos ocupa, de la documentación presentada al registrador, no queda en ningún caso acreditada ni manifestada el carácter de vivienda familiar, ni su financiación o la relación de la operación de extinción de comunidad con operación matrimonial o familiar alguna, ni tampoco consta que se haya ejercido conjuntamente la acción de división de cosa común, conforme al citado artículo 437.4.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Siendo por tanto una adjudicación de un bien adquirido en proindiviso y por partes iguales por dos personas solteras, que después contraen matrimonio y quedan sujetos en su régimen económico matrimonial a la sociedad de gananciales regulada en el Código Civil, y sin que en dicha liquidación intervenga causa hábil alguna en los términos que hemos visto con anterioridad. (MGV)
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408.** EJECUCIÓN JUDICIAL: TRACTO SUCESIVO Y CIRCUNSTANCIAS PERSONALES
Resolución de 8 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tavernes de la Valldigna, por la que se suspende la inscripción de un decreto dimanante de procedimiento ejecución de títulos judiciales.
Supuesto de hecho:
Se cuestiona la inscripción de un decreto dimanante de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales en el que se dan las circunstancias siguientes: (i) no se acredita la intervención en el procedimiento judicial de la titular del pleno dominio de la mitad indivisa de la finca y usufructuarias de la restante mitad. (ii) No se indican los números de documento nacional de identidad e identificación fiscal y las demás circunstancias identificativas de las partes intervinientes en el procedimiento judicial; además, respecto de la adquirente, no consta su estado civil y, de ser casada, el régimen económico-matrimonial, el carácter ganancial o privativo de la adquisición realizada, y, en su caso, el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge.
Doctrina de la Resolución
1 Principio de tracto sucesivo, legitimación registral y tutela judicial efectiva: para inscribir el resultado de un procedimiento judicial que afecte a una titularidad inscrita es inexcusable la intervención del titular registral en el procedimiento judicial, y ello cualquiera que sea el procedimiento, incluso en procedimiento de ejecución de títulos judiciales derivados de un procedimiento ordinario. Así resulta de los artículos 24 C.E y 1, 20, 38 y 40 L.H y de las SS. TS (Sala primera) de 21 de octubre de 2013 y la núm. 295/2006, de 21 de marzo, y la STC (Sala segunda) número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015. Esta circunstancia es calificable conforme al art. 100 R.H.
2 Constancia en el título del número de DNI, NIF y demás circunstancias identificativas de las partes intervinientes en el procedimiento judicial: (i) Datos relativos a quien resulta adjudicatario de la finca y nuevo titular registral: ha de resultar con total claridad del título y se ha de consignar en la inscripción la completa identificación de la persona natural o jurídica a cuyo favor se haya de practicar la inscripción, conforme a lo previsto en los artículos 9.e) de la Ley Hipotecaria y 51.9.ª de su Reglamento, cuya aplicación es plena. (ii) Respecto a las demás partes del proceso, lo especialmente relevante desde la perspectiva registral es que se produzca una perfecta identidad entre la persona demandada y la titularidad registral (art. 20 LH), para evitar que puedan practicarse asientos de manera incorrecta sobre fincas pertenecientes a personas distintas. Esta exigencia no se ve exceptuada o relajada en el caso de títulos públicos judiciales.
3 Constancia del estado civil del adquirente: la constancia del estado civil del adquirente es obligada en todo caso en el título inscribible (o en el que lo complemente, incluso mediante instancia suscrita por el interesado con firma legitimada notarialmente) sea cual sea el carácter de la adquisición, a la luz del contenido de la letra a) de la regla 9.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario citado. Así lo ha recordado esta Dirección General en numerosas ocasiones (Resoluciones de 23 de diciembre de 1998, 28 de octubre de 2005, 8 de enero de 2010, 13 de noviembre de 2012, 8 de enero de 2013 y 30 de mayo de 2017, entre otras).
4 Constancia del régimen económico matrimonial: ha de constar obligatoriamente en el título inscribible el régimen económico-matrimonial del adquirente cuando está casado y la adquisición afecta a su régimen económico-matrimonial (art. 51.9.ª del Reglamento Hipotecario). Para que no sea exigible dicha constancia, debe resultar de los documentos auténticos que la adquisición resulta privativa conforme a ley (por ejemplo, adquisición por herencia). Tal exigencia es aplicable también a las adquisiciones derivadas de subasta.
5 Recurso gubernativo: los documentos no presentados a calificación y aportados con el escrito de recurso no pueden ser tenidos en cuenta para su resolución (art. 326 L.Hipotecaria).
Conclusión.
Para inscribir un título judicial es inexcusable que conste la intervención del titular registral en el procedimiento judicial, cualquiera que sea, incluso tratándose de ejecución de títulos judiciales. (JAR)
409.** PROCEDIMIENTO CONCURSAL. VENTA DE FINCA POR PRECIO INFERIOR AL QUE CONSTA EN LA HIPOTECA PREVIA.
Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a la inscripción de determinada transmisión de inmueble con cancelación de cargas registrales como consecuencia de un proceso concursal.
Supuesto de hecho.
Se cuestiona la inscripción de una venta directa de una finca y la cancelación de las cargas existentes sobre la misma. La venta se celebra como consecuencia del plan de liquidación aprobado en un proceso concursal por el Juzgado de lo Mercantil, que acuerda aprobar dicha adjudicación directa en favor del proponente de la mejor oferta de las seis presentadas (por el precio de 550.000 euros, que es inferior al precio fijado para la venta en la escritura de hipoteca.
El registrador suspende la inscripción conforme al art. 155.4 LC), que para el caso de realización fuera del convenio exige la conformidad de los acreedores hipotecarios para la adjudicación directa por un precio inferior al fijado en las escrituras.
Doctrina de la Resolución.
1 La venta directa de bien hipotecado fuera del convenio exige la conformidad del acreedor hipotecario para la adjudicación directa por un precio inferior al fijado en las escrituras en las que se constituyó la garantía hipotecaria.
Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 «el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización o enajenación de los activos del deudor, alternativa o complementaria a las previstas con carácter general y subsidiario en el artículo 149 LC, pero no puede obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legalmente, en este caso, en el artículo 155 LC».
Aprobado el plan de liquidación, el artículo 155.4 exige, respecto de bienes hipotecados, que la enajenación se realice por regla general mediante subasta; si bien, admite que el juez autorice otros procedimientos de enajenación, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial, como la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.
Como ha tenido ocasión de poner de relieve este Centro Directivo, las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación.
Conclusión.
La venta directa de bien hipotecado, en procedimiento concursal, por precio inferior al fijado en la escritura de constitución de hipoteca debe ajustarse necesariamente al art. 155.4 L.C, exigiéndose aceptación expresa del acreedor hipotecario. (JAR)
410.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES SIN EXISTIR NOTA MARGINAL
Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santander n.º 4 a cancelar determinadas inscripciones al inscribir un decreto de adjudicación.
Supuesto de hecho.
A consecuencia de un procedimiento judicial de división de cosa común se tramita procedimiento de ejecución de títulos judiciales, expidiéndose a tales efectos la certificación de cargas de las fincas afectadas. Son circunstancias relevantes que no se practicó nota marginal expresiva de la expedición de la certificación de cargas y que no se solicitó por la parte interesada, en su momento, la práctica de la anotación de demanda.
Tras la expedición de la certificación de cargas, uno de los copropietarios constituyó hipoteca sobre su cuota indivisa, cuya cancelación, que es denegada por el registrador, origina este recurso.
Concluido el procedimiento de ejecución, se presentan para inscripción el decreto de adjudicación, que ordena la inscripción de las fincas a favor de la sociedad adjudicataria y la consiguiente cancelación de las cargas posteriores existentes sobre las fincas.
El registrador deniega la cancelación de la hipoteca constituida por el copropietario pues el acreedor hipotecario no fue parte en el proceso. El adjudicatario cuestiona en el recurso si debió practicarse la nota marginal de expedición de certificación de cargas, que habría impedido que el acreedor hipotecario estuviera protegido por la fe pública registral.
Doctrina de la Resolución.
1 ¿Debió practicarse la nota marginal expresiva de la expedición de certificación de cargar? NO.
Dice la Resolución que “… este Centro Directivo, en su Resolución de 2 de marzo de 2010 ya dejó claro que no: «Para poder extender la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en un procedimiento de ejecución es necesaria la previa constancia registral del derecho del ejecutante…” (Arts. 143 Reglamento Hipotecario, 659.1 y 659.3 L.E. Civil).
En el caso cuestionado el derecho del ejecutante no consta al no haberse practicado en su momento la anotación de demanda por ejercicio de la acción de división.
2 ¿Si, a solicitud del interesado, se hubiera practicado anotación preventiva de demanda de ejercicio de acción de división, hubiera procedido practicar la nota marginal expresiva de la expedición de la certificación de cargas? SI.
La constancia del derecho del ejecutante (que hubiera permitido la cancelación de la hipoteca al no verse amparada por la fe pública registral) “… se habría producido si se hubiera solicitado y tomado anotación preventiva de demanda de ejercicio de la acción de división… Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General, la anotación de demanda puede tener lugar no sólo cuando se demanda la propiedad de un inmueble, sino también cuando la demanda ejercitada puede traer como consecuencia una alteración registral y, en este caso, es evidente que el ejercicio de la acción de división, una vez estimada y cualquiera que sea su resultado, trae como consecuencia la alteración que justifica la anotación procedente…”.
3 ¿Qué efectos produce la nota marginal prevista para el caso del procedimiento de subasta voluntaria judicial o notarial prevista por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria (LJV)? (Arts. 108 a 111 LJV y 72 a 77 Ley del Notariado):
“…Resulta claro que la nota marginal a que se refieren estos preceptos no es en absoluto equiparable a la que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trata de una nota que simplemente «producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho», pero que no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma…”.
Conclusión.
Por todo lo expuesto, en el caso planteado NO procede cancelar la hipoteca constituida y NO puede prosperar el recurso. (JAR)
412.** RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS PRACTICADOS. LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que acuerda no inscribir una escritura de rectificación en la que se alega la ley aplicable al régimen económico-matrimonial.
Supuesto de hecho.
Se discute si cabe rectificar el carácter ganancial que se atribuye a la finca en el asiento registral mediante una escritura que es otorgada unilateralmente por la ex esposa y notificada al ex marido. Concurren las siguientes circunstancias: (i) la escritura de compraventa fue otorgada sólo por la esposa. (ii) Alega la recurrente que el régimen económico del matrimonio no era el ganancial porque cuando contrajo matrimonio con su ex esposo, británico, fijaron la primera residencia en Bristol (Inglaterra, Reino Unido). (iii) Aporta una documentación que no puede ser valorada, por no ser indubitada en los términos que tiene aceptados este Centro Directivo.
¿Cabe en este caso la rectificación unilateral? NO
Doctrina de la Resolución.
1 Regla general: La rectificación de los asientos registrales (que están bajo la salvaguardia de los tribunales, art. 1.3 L.H) exige el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o en su defecto, resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (RRDGRN de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015).
2 Matizaciones: (i) Cuando se haya producido un error de los comprendidos en el artículo 212 de la Ley Hipotecaria respecto de los errores materiales o en artículo 216 que alude al error de concepto, excepción que no cabe alegar en este supuesto ya que el registrador no cometió error alguno al inscribir el título de compraventa (R. de 13 de febrero de 2017). (ii) Cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto mediante documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido (RRDGRN de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero de 2012 y 14 de mayo de 2013). (JAR)
413.** RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA EN CUANTO AL D.N.I MEDIANTE ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES ANTE NOTARIO DISTINTO
Resolución de 12 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un acta de manifestaciones.
Supuesto de hecho.
El titular registral consta inscrito con un número de identidad equivocado. El error se debe a que en la escritura se omitió al reseñar el DNI el primer número, lo que motivó que la letra asignada en el asiento registral no fuera la que efectivamente le corresponde.
¿Puede rectificarse el error mediante acta de manifestaciones que testimonia el DNI correcto? SI.
Doctrina de la Resolución.
1 La reseña equivocada en la escritura del DNI del adquirente es un error material y se puede acreditar por acta de manifestaciones que incorpore el DNI del titular registral, aunque se autorice por Notario distinto al que autorizó el título inscrito.
2 Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de defecto del título que causó la inscripción, y que, a diferencia de lo que ocurre con la rectificación de errores de concepto, no exige el consentimiento del registrador. La regla general en tales casos es que basta para la rectificación del asiento el consentimiento del titular o, en su defecto, la resolución judicial.
- Sin embargo, si tales rectificaciones se refieren a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. (RRDGRN de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 4 de octubre de 2007, 19 de junio de 2010 y 29 de febrero de 2012). (JAR)
414.() CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA EXISTIENDO ADJUDICACIÓN POR HIPOTECA ANTERIOR. TRACTO SUCESIVO.
Resolución de 12 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mataró n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una sentencia por la que se acuerda la nulidad de una escritura de compraventa y se ordena el reintegro de la finca objeto de la misma al patrimonio de la vendedora.
Hechos: el documento presentado a inscripción en el Registro que motiva la calificación negativa es el testimonio de una sentencia en la que se declara la nulidad de un contrato de compraventa y se ordena la cancelación de la inscripción.
El Registrador apreció los siguientes defectos que impidieron la inscripción:
1º. Estar la finca registral inscrita a nombre de persona distinta de la demandada.
2º. La falta de firmeza de la sentencia, defecto que fue subsanado por lo que el recurso versa exclusivamente sobre el primer defecto alegado.
La DGRN confirma la calificación reiterando su doctrina y es que en base al principio de tracto sucesivo, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Recuerda además el ámbito de calificación cuando se trata de documentos judiciales y “(…) si bien es cierto que los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la resolución de las resoluciones judiciales firmes no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna. Esta exigencia impide, en el ámbito registral, practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste directamente o a través de sus órganos de administración y representación haya sido parte en el procedimiento de que se trata”. (ER)
416.* AGRUPACIÓN Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INDEPENDENCIA EN LA CALIFICACIÓN. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA
Resolución de 13 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, constitución de régimen de propiedad horizontal y extinción de comunidad.
Hechos:
Se presenta en el registro una escritura de agrupación y constitución de régimen de propiedad horizontal.
La registradora alega como defectos:
1) no aportarse informe histórico de la Diputación Foral que acredite la actualización de la superficie de una de las fincas, con las causas correspondientes;
2) faltar cédula parcelaria del Unidad Fiscal 1 del Edificio 1 -vivienda-;
3) entender que existe duplicidad en la descripción de la finca agrupada: en cuanto al local -138,81 metros cuadrados- en el edificio primero y el trastero-almacén -142,10 metros cuadrados – en el segundo cuerpo de edificios, entendiendo que es el mismo y que estaría bien descrito dentro del primer edificio, pero con la superficie del descrito en el segundo cuerpo de edificio, esto es con 142,10 metros cuadrados -según cédula parcelaria, y
4) no poder comprobar que la vivienda se encuentra tanto en planta baja -12,84 metros cuadrados- como en planta primera, al no acompañarse cédula parcelaria de la vivienda en planta primera.
El Notario autorizante de la escritura recurre haciendo constar que disiente radicalmente de la particular opinión que expresa en su nota el Sr. Registrador de la Propiedad sustituto, así como del criterio de la nota de calificación que fue objeto.
La Dirección General estima parcialmente el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora en cuanto a los defectos primero, segundo y cuarto, y la confirma respecto del tercero.
En primer lugar y antes de entrar en el fondo del asunto hace referencia a las observaciones del recurrente sobre una calificación realizada con anterioridad.
En este punto el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador rechazándose cualquier otra pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma.
Así cuando el registrador ejerce su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación, lo que implica que la nueva presentación del mismo documento supone el inicio -«ex novo»- de todo el procedimiento registral.
En el caso que nos ocupa, además se han producido cambios legislativos entre la primera y la segunda presentación que afectan a los requisitos de inscripción del documento por lo que estaría más que justificado la realización de una nueva calificación.
Por otro lado, el recurrente hace alusión tanto a la calificación del registrador competente como a la del registrador sustituto.
A este respecto la DG nos dice que el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido y a la documentación aportada inicialmente. Su posible calificación negativa tampoco puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad.
En nuestro caso al haber confirmado el registrador sustituto la calificación de la registradora sustituida, aun cuando el recurso presentado se interpone también contra la calificación sustitutoria, la resolución, conforme al precepto legal señalado, se limitará a revisar la calificación de la registradora sustituida, única que puede ser legalmente recurrida.
A continuación pasa a centrarse en cada uno de los defectos señalados por la registradora:
En el primer defecto se precisa que se aporte el informe histórico de la Diputación Foral que acredite la actualización de la superficie de una de las fincas, con las causas correspondientes.
No expresa en la nota el motivo por el que se exige dicho informe pero si lo hace en el informe emitido a consecuencia del recurso.
La DG revoca el primer defecto por ser la nota es totalmente insuficiente, ya que se limita a exigir la aportación de documentación aclaratoria sobre las modificaciones catastrales históricas de la finca, sin manifestar motivos que justifiquen dicha exigencia ni la existencia de dudas de identidad debidamente fundamentadas.
A este respecto nos recuerda su doctrina reiterada por la que cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, que, al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, sin que sea suficiente una mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que hay que justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.
En materia de rectificaciones descriptivas, cuando para su inscripción se aporta la representación gráfica georreferenciada de la finca, las dudas de identidad de la finca pueden referirse:
– a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,
-a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
Cuando se pretendan efectuar sin inscribir la representación gráfica de la finca, el último párrafo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria dispone que «será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie».
Concluye este punto recordándonos que cuando el registrador formule un juicio de identidad de la finca, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
En cuanto al segundo defecto, se señaló que «faltaba la cédula parcelaria del Unidad Fiscal 1 del Edificio 1 -vivienda-».
De nuevo, la nota de calificación no expresa motivo alguno por el que se exige dicha cédula parcelaria, si resultando, no obstante, del informe de la registradora.
En este caso, nuestro CD expone los mismos argumentos que en el punto anterior concluyendo que este defecto tampoco puede mantenerse.
En lo que respecta al tercer defecto entiende la registradora que existe duplicidad en la descripción de la finca agrupada en cuanto al local en el edificio primero y el trastero-almacén del segundo cuerpo de edificios.
Este defecto es confirmado pues de la documentación gráfica que se acompaña resulta una falta de coincidencia de la descripción del inmueble en su conjunto con la de los elementos individuales y también con la documentación aportada para acreditar la antigüedad de la edificación (cfr. artículo 28.4 de la Ley de Suelo), motivada por la duplicidad de este elemento en la descripción literaria del edificio.
En cuanto al último defecto, se señala que no se puede comprobar que la vivienda se encuentra tanto en planta baja -12,84 metros cuadrados- como en planta primera, al no acompañarse cédula parcelaria de la vivienda en planta primera.
Defecto revocado ya que de la documentación gráfica que se incorpora a la escritura de rectificación, resulta la existencia de tal superficie en planta baja, lo que, además, también resulta de la cédula parcelaria del otro elemento que integra el edificio uno en que se ubica la citada vivienda, en ambos casos con la leyenda «vivienda». Y además por falta de justificación en la nota del motivo de la exigencia tal y como ocurría en los defectos primero y segundo. (MGV)
417.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Resolución de 13 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un decreto dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.
Hechos: se presenta en el Registro testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, documentos que son calificados negativamente por el Registrador al no constar que hayan sido demandados los titulares registrales, los cuales, adquirieron las fincas seis años antes de iniciarse el procedimiento.
La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación reiterando su doctrina sobre comunicaciones que se han de efectuar al tercer poseedor de la finca hipotecada en sede de procedimientos de ejecución hipotecaria y es que de los documentos presentados no se infiere que los titulares registrales de la fincas hayan sido demandados ni requeridos debidamente de pago y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma. Por todas, ver R. de 22 de mayo de 2017 y el informe del mes de mayo de 2017: comunicaciones al tercer poseedor. (ER)
419.** VENTA POR SOCIEDAD LIMITADA NO ADAPTADA A LA LEY 2/1995. CONSULTA AL REGISTRO MERCANTIL. ALCANCE DEL INFORME DEL REGISTRADOR EN EL RECURSO.
Resolución de 13 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Corcubión, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra anterior de compraventa.
Hechos: En 1994 se otorga una escritura de compraventa por una SL. En dicha escritura se cometió un error, pues se omitió incluir una finca que también era objeto de venta, error que se subsana en 2008 por los mismos otorgantes. La SL nunca se adaptó a la ley 2/1995 de sociedades de responsabilidad limitada.
La registradora no inscribe la finca objeto de la subsanación porque, tras consultar el Registro Mercantil, detecta que la sociedad no está adaptada a la citada Ley y ello lo considera defecto.
La interesada recurre y alega que la no adaptación no resulta de la escritura y por tanto no puede considerarse defecto y que aunque así fuera la compradora de buena fe no puede verse afectada por esa situación de la parte vendedora.
La DGRN revoca la calificación. Recuerda en primer lugar que el registrador se encuentra legitimado para acceder a los datos contenidos en otros Registros cuyo contenido pueda afectar a la legalidad del negocio cuya inscripción se pretende y en consecuencia es correcta la actuación de la registradora de consultar el Registro Mercantil.
Sin embargo, la conclusión de la registradora es errónea, pues la falta de adaptación de las SL a la Ley 2/95 trae únicamente como consecuencia el cierre del Registro Mercantil, según la disposición transitoria segunda de dicha norma.
La registradora en su Informe posterior a la calificación alegó que el cargo de administrador estaba caducado. Recuerda la DGRN que el Informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar en los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso puede añadir nuevos defectos, aunque está obligado a ponerlos de manifiesto (y advierte que ello puede conllevar una posible responsabilidad disciplinaria y reclamación de daños y perjuicios por el interesado). (AFS)
420.*** HERENCIA SIN DESCENDIENTES. INNECESARIEDAD DE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE LOS PADRES SI LO MANIFIESTA EL TESTADOR.
Resolución de 14 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.
Hechos: Una persona soltera y sin descendientes hace testamento manifestando que sus padres habían fallecido y nombra una única heredera. Posteriormente fallece (con 75 años) y se otorga la escritura de herencia por la heredera, reiterando que los padres estaban fallecidos.
El registrador considera que ha de acreditarse con el certificado de defunción el fallecimiento de los padres, que son herederos forzosos, ya que en otro caso podría existir una desheredación encubierta.
El notario autorizante recurre y alega que no es necesario probar el fallecimiento con certificados, pues ya lo manifestó el testador en su testamento, y que la prueba de hechos negativos haría perder al testamento el carácter de ley fundamental de la sucesión. Cita además varias resoluciones de la DGRN en esa línea.
La DGRN revoca la calificación. Parte del principio de que debe entenderse válido y eficaz el contenido de lo manifestado por el testador en el testamento, salvo que haya una resolución judicial en contra o que estén de acuerdo todos los interesados, pues lo contrario conduciría a la ineficacia de todo testamento si no se acompañara acta notarial acreditativa de la inexistencia de otros herederos forzosos.
Recuerda su tradicional doctrina de la innecesariedad de probar los hechos negativos, dada la dificultad de prueba. Así no es necesario probar que haya más herederos forzosos en el caso de un hijo desheredado sin descendientes, o en el caso de premoriencia de un legitimario sin descendientes, o cuando se nombra herederos a varios descendientes o a un extraño, pues en todos estos casos dicha inexistencia de más herederos forzosos resulta del propio testamento.
Por tanto, habiendo manifestado el testador en el testamento el fallecimiento de sus padres no es necesario acreditar dicho fallecimiento. Sin embargo, si el fallecimiento de los padres del testador se hubiera producido con posterioridad al otorgamiento del testamento sí sería necesaria esa acreditación habida cuenta de que no consta en el testamento. (AFS)
421.** ANOTACIÓN DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO
Resolución de 14 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de demanda.
– HECHOS: En un procedimiento civil sobre la purificación o no de una sustitución fideicomisaria, se ordena anotación preventiva de demanda sobre varias fincas que no constan ya inscritas a favor del heredero fiduciario demandado, sino que han sido aportadas a sociedades unipersonales por él constituidas o transmitidas a terceros que no han sido demandados. El juez de 1ª instancia desestimó el fondo de la demanda (declarando que el heredero demandado quedó libre del fideicomiso) pero se halla pendiente de recurso en la Audiencia Provincial.
– La REGISTRADORA lógicamente suspende su extensión, por no acreditarse que haya sido demandado el titular registral (la SLU o los 3os), conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y el Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78 dirigido a evitar la indefensión del Titular registral.
– El ABOGADO de los interesados recurre (y además de aportar nueva documentación, que en principio es irrelevante, y que en todo caso la DGRN no tiene en cuenta por presentación extemporánea de documentos que la registradora no pudo calificar en su día) y trata de demostrar que existe una efectiva vinculación entre el heredero demandado y su SLU a la que aportó las fincas, con lo que sí habría Tracto sucesivo “implícito”.
– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su abundante jurisprudencia, entre otras, en la Res 12 julio 2016, basada en las citadas exigencias de Tracto y de proscripción de la indefensión. Y así resulta claramente del art 20 i.f LH que contempla una única excepción a ese principio, y es que se ordene por el Juez en un proceso Penal; es pues un numerus clausus de excepciones, de interpretación restrictiva.
Con todo la DGRN deja abierta la puerta a otra excepción: si en el mandamiento o la sentencia hubiera habido alguna referencia específica a la doctrina del levantamiento del velo (cuyos elementos repasa, obiter dicta, la Res.), señalando las personas que ostentan la titularidad real y económica del ente y su vinculación al caso concreto, y que igualmente hayan sido demandadas o emplazadas para poder alegar lo que estimen oportuno; con todo la DGRN señala que para ello sería más idóneo entablar un procedimiento “ad hoc” y no en uno sobre purificación de un fideicomiso. (ACM).
423.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE INDIGNIDAD SUCESORIA. NÚMERUS CLAUSUS/APERTUS
Resolución de 15 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santander n.º 2 a practicar una anotación preventiva ordenada en un procedimiento ordinario.
– HECHOS: Un testador (fallecido) nombra Único Heredero universal a una persona (que puede haber incurrido en causa de indignidad) sustituida vulgarmente (sin expresión de casos) por una fundación.
La fundación entabla demanda de indignidad y el Juzgado expide mandamiento ordenando, anotación preventiva de demanda sobre fincas inscritas a nombre del propio testador.
– El REGISTRADOR, en su extensa calificación, deniega la práctica de la anotación, por NO encajar en ninguno de los supuestos del Art 42 LH, que constituye un “numerus clausus” de casos, y aunque la DGRN adopta una interpretación amplia del nº 1 y admite cualquier demanda que aunque sea parcialmente sea susceptible de causar alguna mutación registral, no es el caso que nos ocupa en que si la Fundación, como sustituta vulgar, llega a heredar (por indignidad del 1er llamado) ya podrá inscribir por sí y directamente los bienes.
Tampoco encajaría en el nº 6 del art 42 LH, de Dº Hereditario, al no concurrir varios herederos, ni deba determinarse una cuota o porción para cada uno.
Por tanto, conforme al Art 100 RH, cabe calificar negativamente tal pronunciamiento judicial, por razones de congruencia, al ordenar una anotación no prevista en la legislación hipotecaria.
– El ABOGADO de la fundación recurre, y señala, que no solo cabría aplicar “a mayore” el nº 6 de art 42 LH, pues si el Dº Hereditario puede anotarlo un coheredero para determinar su cuota, también debería poder el Heredero único, sino que el supuesto encajaría en el nº 1: anotación preventiva de demanda de propiedad, pues:
Por el juego de la retroactividad de la aceptación desde la fecha de la muerte del causante que provocaría que la adquisición se verificara “ope legis” desde tal fecha (Arts. 657, 658, 659 y 661 CC) a favor del propio sustituto vulgar (Arts. 774 y 780 CC) y ello por el solo hecho de que la Sentencia declare que el heredero único es indigno de suceder (Art. 760 CC).
Por tanto como del procedimiento principal (indignidad de un heredero único hacia su causante) depende que adquiera su sustituto vulgar (fundación demandante), es lógico que se puedan anotar bienes inmuebles de ese causante, conforme los criterios de la R. 23 de noviembre de 2016 , pues se acabará produciendo una mutación jurídico-real inscribible.
– La DGRN estima el recurso y revoca la calificación registral, señalando que el tradicional carácter «numerus clausus» de tipos de anotaciones preventivas se ha ido matizando por la propia DGRN en base al nº 10 del art 42 LH que permite solicitar anotaciones conforme a lo dispuesto en «esta o en otra Ley» y en el Art. 727.5 y 6 LEC especialmente el punto 6: que permite «otras anotaciones registrales, en casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin del procedimiento».
1.- Lo determinante es que en la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre un inmueble, de suerte que su estimación propicie directamente una alteración registral.
2.- En el supuesto de hecho, si se declara la indignidad para suceder del heredero llamado en primer término, la Fundación recurrente ocupará, como sustituta vulgar, su lugar como heredera del testador, donde por la retroactividad de los citados Arts. 657, 658, 659 y 661 CC la transmisión del haber del causante se ha producido y lo que se resuelva en el pleito afecta plenamente a su titularidad dominical y la sentencia estimatoria será susceptible de provocar alguna alteración registral, ya que cabrían 2 hipótesis:
a) Que hubiera (otros) legitimarios, caso en que la Fundación sería coheredera concurriendo con herederos forzosos, lo que a su vez admitiría la anotación de Dº Hereditario del nº 6 del art 42 LH;
b) O lo más probable en el caso: que la Fundación quede como heredera única del testador y la sentencia estimatoria le habilitaría para obtener la inscripción a su favor de la finca registrada a nombre del causante, aportando testamento y demás documentos ex 14 LH.
3.- Finalmente, la DGRN apunta “obiter dicta” (por no haberse suscitado en el recurso) la posibilidad de hacer constar la existencia del procedimiento en el Libro de Incapacitados, ya que una vez anotada la demanda de indignidad, permite tenerla en cuenta para supuestos posteriores en los que intervenga el demandado sobre otras fincas no inscritas o no incluidas en el procedimiento y que fueran titularidad del causante. (ACM)
424.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE SOBRE VIVIENDA HABITUAL EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA DE SEPARACIÓN.
Resolución de 18 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4 a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial.
Supuesto de hecho.
Se discute la inscripción de un acuerdo transaccional homologado judicialmente (que los interesados califican de convenio regulador) que tiene por objeto disolver el condominio existente sobre la vivienda familiar y sobre plaza de aparcamiento y trastero sitos en el mismo edificio, mediante su íntegra adjudicación a la esposa que abona una cantidad al otro cónyuge en compensación.
Interesa destacar, siguiendo el texto de la resolución, que (i) se trata de un convenio alcanzado entre dos cónyuges que se hallan separados en virtud de sentencia previa. (ii) Dicho acuerdo se alcanza en fase de ejecución de una sentencia dictada por el mismo Juzgado que decretó la separación, en un procedimiento de modificación de medidas reguladoras de la propia separación. (iii) Además, tiene por objeto disolver el condominio existente sobre la que había sido vivienda habitual del matrimonio y sus dos elementos accesorios (cochera y trastero.
¿Es título inscribible el acuerdo transaccional homologado judicialmente en este caso? SI.
Doctrina de la Resolución.
Las recientes Resoluciones de este Centro Directivo (vid Resoluciones de R. 18 de mayo de 201718 de mayo y 26 de julio de 2017) han admitido la viabilidad como título inscribible de un acuerdo transaccional homologado por el juez, siempre que su objeto sea el propio de un convenio regulador (artículo 90 del Código Civil) y resulte de la documentación presentada la conexión de dicho acuerdo con una situación de crisis matrimonial, lo que sin duda sucede en este supuesto.
Comentario.
Se trata de una cuestión que ha sido tratada recientemente en varias ocasiones, como destaca la misma Resolución, que cita dos resoluciones de julio de 2017.
Frente a la regla general que sostiene que el acuerdo transaccional homologado judicialmente no es título inscribible por tratarse de un acuerdo privado, se admite la inscripción cuando el acuerdo es equiparable, por razón de los bienes objeto del mismo y su conexión con una situación de crisis matrimonial, al convenio regulador que se homologa judicialmente.
En el comentario a la R. de 17 de mayo de 2017 y 30 de mayo de 2017 (Informe del mes de junio, RR. nº 229 y 256)) también se trató de esta materia y a lo dicho en ella nos remitimos. También puede verse la R. de 19 de junio de 2017 (Informe del mes de julio, Res. nº 290).
Para más información puede consultarse el comentario de Albert Capell a la Resolución de 30 de mayo antes citada, donde se reseñan las siguientes resoluciones: “… RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (, para la Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio#173/17) de 2017 y la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta)”. (JAR)
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426.** EXCESO DE CABIDA EN SENTENCIA DECLARATIVA: CUMPLIMIENTO REQUISITOS LH SOBRE GEORREFERENCIACIÓN Y NOTIFICACIÓN COLINDANTES.
Resolución de 18 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento declarativo ordinario.
ABSTRACT (ACM).- En síntesis, esta Res. viene a confirmar que los excesos de cabida pueden constatarse mediante procedimiento judicial declarativo ordinario pero deben respetarse las garantías de la Legislación Hipotecaria (tras la Reforma de la Ley 13/2015) en cuanto a colindantes y los requisitos de georreferenciación gráfica.
– HECHOS: 1) En 2015 se inicia judicialmente un Expediente de Dominio para constar un exceso de cabida de 100 áreas en una finca rústica de una SL que la adquirió en escritura por superficie (inicial) de 15 áreas, que ahora pasa a 115 a. Solo hay 2 colindantes una sociedad transmitente (cuya finca se halla hipotecada) y la Confederación Hidrográfica. Ésta inicialmente se opuso, pero tras alegaciones en la Confederación se constató que el exceso no afectaba a un camino de servicios, por lo que la Confederación no se opone al exceso (en tanto que no recae sobre esa zona).
2) Se dicta Auto desestimatorio del expediente, por entender que un procedimiento de jurisdicción voluntaria no es cauce para un exceso de cabida tan notable, que precisaría de un procedimiento contradictorio mediante un declarativo ordinario.
3) En 2016 se inicia tal proceso declarativo ordinario, en el que la sociedad colindante simplemente se allana a la demanda (aunque el acreedor hipotecario no es notificado) y la Confederación Hidrográfica reitera su posición permisiva en tanto no afecte al camino. Se dicta sentencia estimatoria, declarando la propiedad de la finca de 115 áreas.
4) Se presentó a inscripción la Sentencia (y solo esta, no el Auto), y el registrador calificó negativamente por un único y exclusivo defecto: tras la Reforma de la Ley 13/2015, el juicio declarativo ordinario ya NO es medio de constatar excesos de cabida y necesariamente habría que acudir a los procedimientos de los Arts. 9 y 201 LH. Esa calificación fue objeto de un 1er RECURSO GUBERNATIVO (por esta única cuestión) que culminó con la Res 17 de febrero de 2017, en la que se revocaba la calificación y admitía, ex Art 204-5º LH, inscribir un exceso de cabida mediante Sentencia recaída en proceso declarativo ordinario;
5) Ahora, tras el 1er recurso, se presenta de nuevo a inscripción, tanto la sentencia, como el auto y la escritura de adquisición;
– El REGISTRADOR califica (ahora sobre el fondo del asunto, no sobre el procedimiento) también negativamente, por 3 razones:
a) Ante el mero allanamiento del demandado, se está soslayando (como si de una «in iure cessio» acausal se tratara) una verdadera fase probatoria y valoración judicial del exceso de cabida. Además del 1er auto desestimatorio resulta que puede estarse encubriendo una transmisión previa no adecuadamente documentada o una rectificación de una segregación originaria.
b) Desde un punto de vista procedimental, a tratarse de un exceso superior al 10%, deben cumplirse todas las medidas que el 203 LH establece para la protección de los colindantes, y así faltaría una nueva notificación a la Confederación Hidrográfica que solo intervino en el 1er proceso; y al acreedor hipotecario de la SL colindante, titular de un derecho real sobre esa finca y que nunca ha tenido conocimiento de la pretensión de exceso de la finca vecina, así como al Ayuntamiento.
c) Y en 3er lugar, también por ser un exceso superior al 10%, es preciso aportar una representación catastral totalmente coincidente con la descripción dada a la finca en la Sentencia o bien aportar una representación gráfica alternativa.
– El INTERESADO recurre alegando que;
1) El registrador está calificando un asunto ya resuelto en un recurso gubernativo (y un juicio declarativo ordinario) anterior.
2) Que la existencia de un allanamiento no disminuye las garantías del proceso, pues el Art 21 LEC exige que el Juez previamente examine que no se haya hecho en fraude de ley ni suponga renuncia contra el interés general o perjuicio de tercero.
3) Que no existe litisconsorcio pasivo necesario con los colindantes ni sus acreedores hipotecarios, por lo que no hay obligación de emplazarlos.
4) Y que las correspondientes coordenadas georreferenciadas pueden obtenerse directamente por el Registrador de la Sede Electrónica del Catastro.
– La DGRN desestima la mayor parte el recurso y confirma parcialmente la calificación, y tras aclarar que no se debaten asuntos ya resueltos (idoneidad procedimiento), sino cuestiones de fondo nuevas no planteadas en la calificación originaria y en base a documentos no presentados la 1ª vez; por lo que señala el Centro Directivo que:
a) En cuanto al 1er defecto, lo revoca, sin que el allanamiento pueda presuponer fraude de ley, y que el Juez necesariamente ha tenido en cuenta (Art 21 LEC), por lo que la titularidad de la finca del demandante, con toda la extensión superficial solicitada, deviene incuestionable (desde un punto de vista sustantivo, sin perjuicio de que para su inscripción deban cumplirse los requisitos hipotecarios de los excesos de cabida).
b) En cuanto al 2º defecto, lo mantiene en parte: si bien NO es necesario notificar de nuevo a la Confederación Hidrográfica, que ya intervino previamente y no se opuso al exceso (art 203-6º LH por analogía), sí resulta ineludible notificar al Acreedor Hipotecario de la finca colindante (que puede resultar perjudicada por el exceso de la finca vecina)
c) Y en cuanto al 3er defecto, lo confirma plenamente: la necesidad de aportar, en un exceso superior al 10%, una representación gráfica alternativa ante la falta de una certificación catastral totalmente coincidente con la descripción dada a la finca en la Sentencia. (ACM).
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427.*** AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. HIPOTECA UNITARIA O SEGUNDA HIPOTECA. DERECHO DE RECARGA DE LA HIPOTECA.
Resolución de 19 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una escritura de ampliación y novación de préstamo hipotecario.
Hechos: Consta inscrita una hipoteca en garantía de un préstamo con su correspondiente responsabilidad por capital, intereses ordinarios, de demora y costas y gastos. Posteriormente se nova y amplía el préstamo y se amplía la responsabilidad hipotecaria de la parte del préstamo ampliada, si bien los intereses garantizados por la ampliación se calculan a un tipo y por un plazo diferente de los garantizados en la constitución. Finalmente se suman las cantidades de constitución y ampliación para fijar la responsabilidad total.
La registradora considera que la responsabilidad inicial y la ampliada de la hipoteca, en lo relativo a los intereses ordinarios y de demora, tienen que ser homogéneas en cuanto a tipos y plazos y además adaptarse a lo pactado después en la novación, pues se trata de una única hipoteca en garantía de una única obligación con un mismo rango.
El notario autorizante recurre y alega que la ampliación de la hipoteca funciona en la práctica como una nueva hipoteca y que ninguna norma exige que los tipos y plazos garantizados de los intereses tengan que ser homogéneos.
La DGRN desestima el recurso. Parte de considerar que, como dice el notario recurrente, la ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución de una segunda hipoteca.
Sin embargo, en ausencia de terceros, es posible configurar la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca con la inicial si se establece un régimen único y uniforme para la hipoteca, lo que exigiría que la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, tanto en la constitución como en la ampliación; no es exigible esa homogeneidad en las costas y gastos. Para este supuesto de única hipoteca es necesario que sea expresamente solicitada tal operación por el interesado.
Recuerda también, para los casos de ampliación, la posibilidad de “recarga de la hipoteca preexistente” sin necesidad de ampliar la hipoteca por la parte del préstamo ampliado, es decir de utilizar la garantía hipotecaria preexistente para garantizar la parte ampliada.
En el presente caso hay dudas de cuál fue la intención de los otorgantes, por lo que procede la aclaración de la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango.
COMENTARIO.- Por tanto en los casos de ampliación del préstamo hipotecario hay varias posibilidades:
1.- No ampliar la responsabilidad hipotecaria, utilizando el derecho de recarga de la hipoteca. Es decir, por ejemplo, si el préstamo inicial fue de 100, luego se han devuelto 40 y después se amplía en 30, la obligación personal ahora es de 90 y sin necesidad de modificar la hipoteca la cobertura inicial de 100 cubre el saldo deudor actual de 90.
2.- Ampliar la hipoteca como una segunda hipoteca, fijando una nueva responsabilidad por la parte ampliada incluso con reglas nuevas de plazos y tipo garantizados de interés. En tal caso funcionará como una segunda hipoteca con rango diferente a la primera. Será la aplicable por defecto si no resulta otra cosa de la escritura.
3.- Ampliar la hipoteca configurándola como una hipoteca unitaria con la primera, para lo cual se requiere que no haya titulares de derechos intermedios, solicitarlo expresamente en la escritura, fijar la responsabilidad unitariamente en ambos tramos con las mismas reglas de cálculo de intereses (mismo números de años y de tipo de interés máximo garantizados, modificando si fuere necesario la primera hipoteca) y finalmente fijar la responsabilidad total por ambos tramos.
Recordemos también que si es una novación del préstamo hipotecario que no implica ampliación del plazo o de la responsabilidad hipotecaria, la hipoteca inicial mantiene el rango. (AFS)
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428.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO POR MANDAMIENTO ELECTRÓNICO. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN CSV.
Resolución de 19 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.
Hechos: se presenta en el Registro mandamiento de anotación preventiva de embargo dictado por la Agencia Estatal de Administración Tributaria emitido electrónicamente solicitando que se practique anotación preventiva y se libre certificación de las cargas.
El Registrador califica negativamente:
1º. Por considerar que debe acompañarse la certificación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo cuya anotación se pretende. Con fundamento en los artículos 84 y 85 RGR y en el artículo 165 RH, el Registrador argumenta que no es lo mismo la certificación de un documento (que es lo contemplado en los preceptos citados y que requiere inserción literal de su contenido) que certificar de la existencia de los mismos (que es lo que se hace en el mandamiento calificado, refiriendo solo su fecha).
2º. Además y dado que sólo aparece firmado electrónicamente el mandamiento ordenando la anotación pretendida, pero no los anexos expresivos del importe reclamado y del bien objeto de la traba, no queda garantizada la exigencia de la documentación pública requerida por el artículo 3 LH.
El recurrente alega que:
1) En cuanto al primer defecto consistente en la falta de aportación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo cuya anotación se pretende, cita el tenor literal del artículo 85 RGR. Este precepto se ocupa de los requisitos que debe “contener” el mandamiento para la práctica de la anotación preventiva. No exige que dichos documentos se “acompañen” sino que el mandamiento “contenga”.
2) En cuanto al segundo defecto, el recurrente aduce que el documento en su conjunto, es decir, tanto el mandamiento como los Anexos, aparece firmado mediante Código Seguro Verificación (CSV) y es que, con independencia del lugar en que aparezca ubicada la firma (en este caso al final del mandamiento), la autenticidad que garantiza el CSV alcanza a la totalidad del documento, mandamiento y anexos como parte integrante del mismo.
La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación con los siguientes argumentos:
1) Respecto al primero de los defectos: la falta de aportación de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo cuya anotación se pretende: artículos 70, 84 y 85 RGR.
Frente a la exigencia del artículo 165 RH, cuando de documentos judiciales se trata, el artículo 85 RGR no exige la incorporación literal de providencia y diligencia. En el caso resuelto, la DGRN considera que constan todos los elementos que deben contener las providencias aun cuando no se hayan insertado literalmente por lo que estima suficiente la certificación.
2) Respecto al segundo de los defectos: la falta de cumplimiento del artículo 3 LH, interesa destacar que:
Primero.- Cae dentro de la calificación registral la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el CSV incorporado al propio documento.
Segundo.- El registrador puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral.
En el caso resuelto, reconoce el Centro Directivo que: “(…) aunque ciertamente sería más correcta la inclusión del código en todas las hojas, incluidas las comprensivas de los anexos, su consulta en la sede electrónica de la Agencia Tributaria permite comprobar la integridad y verificar la autenticidad del mandamiento mediante el acceso a la sede electrónica de la agencia tributaria, con los efectos antes reseñados, resultando que en él se incluyen los repetidos anexos, teniendo en cuenta, además, la referencia a los mismos que se efectúa en la certificación incorporada”. (ER)
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429.() ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO MEDIANTE MANDAMIENTO PRESENTADO ELECTRÓNICAMENTE. PROVIDENCIA DE APREMIO Y DILIGENCIA DE EMBARGO. ANEXOS SIN FIRMA ELECTRÓNICA.
Resolución de 19 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.
Mismo contenido que la anterior, la identificada con el número 428. (ER)
430.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO CABE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
Resolución de 20 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arcos de la Frontera a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales.
Se plantea si una adjudicación al acreedor, en una ejecución hipotecaria, cuando no se trata de la vivienda habitual y no habiendo postores, puede hacerse por la cantidad que se debía por todos los conceptos y dicha cantidad es inferior al 50% del valor de tasación.
La Dirección General siguiendo el criterio ya fijado cuando se trata de la vivienda habitual ( RR de 12 de mayo de 2016, 21 de octubre de 2016) hace una interpretación sistemática y ponderada del art. 671 LEC, en el que para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta». En este caso y no tratándose de la vivienda habitual esta interpretación nos lleva a la conclusión que efectúa la registradora en la calificación, es decir: que hay que hacer una interpretación conjunta con el art. 651 LEC en el sentido de que aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca. (MN)
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432.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN EN PAGO DE PENSIÓN ALIMENTICIA. CÓMPUTO DEL PLAZO PARA RECURRIR
Resolución de 20 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vic n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación seguido a consecuencia del incumplimiento de una obligación consignada en el convenio regulador de los efectos del divorcio.
En primer lugar y como cuestión procedimental, en tiende la Dirección que el plazo de un mes para interponer el recurso gubernativo debe interpretarse:
- Se cuenta desde que se reciba la notificación física si no hay autorización para remitirla por telefax
- Se cuenta de fecha a fecha, es decir, de acuerdo con el artículo 30 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas: si el plazo se fija en meses o años concluirá el mismo día en que se produjo la notificación, publicación o silencio administrativo en el mes o el año de vencimiento. En este supuesto, dado que se recibió la notificación el día 23 de mayo, está en plazo el recurso presentado el 23 de junio.
Respecto al fondo del asunto la cuestión se centra en determinar la posibilidad de inscripción de un auto de adjudicación de la mitad de un bien en pago de una pensión alimenticia. La mitad del bien que ahora se adjudica a la ex esposa estaba inscrita a favor del ex esposo en virtud de la Sentencia de divorcio y aprobatoria del convenio regulador en la que se había entregado al esposo deudor «respondiendo del pago de la pensión alimenticia antes convenida»; dado el incumplimiento del pago de las responsabilidades establecidas por dicha sentencia, se decide la adjudicación forzosa de dicha mitad indivisa a la ex esposa y demandante por impago de pensiones de alimentos debidas.
La Registradora invoca como defecto que no existe causa para tal adjudicación toda vez que no se documenta negocio jurídico alguno, y del historial del Registro no resulta traba que implique que la finca garantiza deuda alguna de la que pudiera deducirse alguna adjudicación.
Sin embargo el Centro Directivo revoca el defecto en los términos en que ha sido redactado en la nota de calificación, es decir, no puede invocarse falta de causa: hay una deuda existente, verdadera y lícita, pero sin que proceda valorar el procedimiento seguido de adjudicación (ya que aunque de la documentación presentada resulta la traba del embargo y su anotación como consecuencia de la ejecución de título judicial por impago de las pensiones alimenticias, no el trámite de realización de los bienes embargados , pero como es una documentación que no se tuvo en cuenta al efectuar la calificación no entra a valorarla (MN)
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433.** CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO
Resolución de 21 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sant Boi de Llobregat, por la que se suspendió la conversión de anotación preventiva en inscripción mediante instancia.
Hechos:
Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la conversión de una anotación preventiva de resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña en inscripción definitiva sobre una finca registral.
Para su comprensión se han de precisar los antecedentes de la misma:
Mediante escritura se había otorgado por el recurrente una adjudicación de legado por sustitución fideicomisaria del abuelo del compareciente.
La registradora consideró que el concepto de adjudicación no quedaba suficientemente claro en el título adquisitivo y que era oportuno y conveniente precisar los términos de la adquisición, aclarando que lo era a título de legado; que siendo un error en el otorgamiento, no se trata de un supuesto de error material del 212 de la Ley Hipotecaria.
El recurrente alegó que se había producido un error material al omitir en la inscripción el título de adquisición.
La nota de calificación negativa parcial fue objeto de recurso ante la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña que causó Resolución de 12 de junio de 2014, que resolvió que se practicase la inscripción en cuanto a una cuarta parte -Trebeliánica- con la carga fideicomisaria en cuanto a las otras tres cuartas partes restantes.
Dicha Resolución fue recurrida ante los tribunales de Justicia y, como consecuencia de su impugnación judicial, y por lo tanto de la falta de firmeza de la Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques, constaba en el Registro una anotación preventiva de Resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques, con nota marginal de que se había procedido a la impugnación de la citada Resolución.
La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación.
Con carácter previo aborda nuestro Centro Directivo la cuestión relativa a la competencia para la resolución del recurso.
El recurrente tenía una doble posibilidad, impugnar directamente la calificación negativa ante los juzgados de la capital de la provincia a que pertenece el lugar de situación del inmueble, conforme a las normas procesales establecidas para el juicio verbal, o recurrir ante la Administración Pública competente (artículo 324 de la Ley Hipotecaria), optando por esta última.
En este punto se plantea si esa autoridad es esta Dirección General de los Registros y del Notariado, del Ministerio de Justicia, o si, por el contrario, el conocimiento del recurso corresponde a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Cataluña y es que, a diferencia de otras Comunidades, la de Cataluña tiene reconocida competencia para conocer en ciertos casos de esos recursos.
Así se deriva del artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción» (artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que «si la persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, entiende que, en aplicación del artículo 1, es competente la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, deberá formar expediente en los términos establecidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel hecho».
Por tanto, para mayor claridad:
– cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante esta Dirección General de los Registros y del Notariado.
-y cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a esta Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria.
En base a lo anterior, nuestro Centro Directivo se considera competente para resolver el presente recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino de Derecho registral como es la referente a los medios de rectificación del Registro de la Propiedad.
En cuanto a la pretensión del recurrente de que la DG resuelva únicamente sobre su falta de competencia y el reconocimiento de la competencia de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña, a la vista de la resolución de ese organismo declarándose incompetente, según la doctrina de esta Dirección General relativa a la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto resulta relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, y de la que resultan los siguientes criterios que resumimos:
- La calificación registral presenta particularidades que justifican un tratamiento específico desde el punto de vista científico, normativo y jurisdiccional. Desde este último, la revisión de la actividad registral no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, sino al orden jurisdiccional civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su objeto.
- Por ello la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta.
- La Dirección General de los Registros y del Notariado es un órgano administrativo y sus resoluciones tienen naturaleza administrativa, pero la inserción de éstas en el ámbito de la función de calificación de los registradores las dota de características muy especiales frente al régimen de la actividad administrativa.
- En consecuencia, las resoluciones de la DG no son un acto administrativo abstracto, sino que tiene como presupuesto y objeto un acto de calificación, que no puede ser considerado por razón de su contenido como acto sujeto al Derecho administrativo, y su consecuente jurídico es el examen de su legalidad por parte del orden jurisdiccional civil.
- De esto se sigue que la naturaleza de acto administrativo que tienen las Resoluciones de esta Dirección General no permite, proyectar el régimen administrativo general sobre su regulación, ya que ello determinaría efectos incompatibles con los principios del sistema registral.
- Lo anterior no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento
Esta esta jurisprudencia ha obligado a nuestro CD a recuperar la doctrina clásica en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral.
En este sentido, señala que si bien el procedimiento registral es un procedimiento rogado, también es reglado, en el que convergen no sólo los intereses de quienes solicitan la inscripción, sino también, los intereses de terceros, especialmente tutelados por el registrador (cfr. artículos 1, 18, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria). Por lo anterior las diversas fases del procedimiento registral y de sus recursos son imperativos de modo que el margen a la autonomía de la voluntad en lo que constituye procedimiento registral es muy limitado.
Y por todo lo anterior concluye que no es admisible que la resolución de este expediente quede limitada a determinar la falta de competencia de este Centro Directivo en su Resolución.
A continuación se centra en el tema de rectificación registral, haciendo referencia a la regla básica en nuestro Derecho hipotecario de que los asientos del registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
El artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro y como se ha de llevar a cabo su rectificación.
Uno de ellos puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento que se rectificará en la forma determinada en el Título VII.
Así, el artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; el artículo 216 señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; y el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria, el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.
Cuando la inexactitud está provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, su rectificación, no exige el consentimiento del registrador, pero en el caso de errores de concepto, esta intervención es necesaria (artículo 217 de la Ley Hipotecaria), siendo requisito indispensable por tanto el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador.
Lo anterior se justifica porque en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación del Registro precisará el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuye algún derecho, pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud.
En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que deban intervenir será necesaria la oportuna resolución judicial.
Diferente de inexactitud por error o nulidad de un asiento, es el de la inexactitud provocada por defecto en el título que hubiera motivado el asiento.
En el caso que nos ocupa el acta de inscripción es conforme con el contenido del otorgan de la escritura que motiva la inscripción y que es la que recoge la voluntad negocial de los otorgantes, por lo que la inexactitud registral no deriva de un error en el asiento sino de un defecto en la escritura.(MGV)
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434.** CONVERSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN INSCRIPCIÓN. COMPETENCIA PARA RESOLVER EL RECURSO
Resolución de 21 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sant Boi de Llobregat, por la que se suspende la conversión de anotación preventiva en inscripción mediante instancia.
Hechos:
Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la conversión de una anotación preventiva de resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña en inscripción definitiva sobre una finca registral.
La registradora señala como defecto que, al haberse impugnado judicialmente la Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de 12 de junio de 2014, anterior de la que aquélla traía causa y no habiendo devenido firme, no puede procederse a la conversión de la anotación en inscripción definitiva sino que deberá esperarse a las resultas del procedimiento judicial, con prórroga del asiento de presentación hasta que recaiga y se presente la resolución definitiva que establezcan los términos de la práctica del asiento.
El recurrente alega la improcedencia de la forma en que se practicó la anotación preventiva y que al no haberse practicado por mandamiento judicial sino por presentación de documentos privados, debe cancelarse de oficio a la vista del título y de que no hay tal mandamiento.
La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación.
Con carácter previo aborda nuestro Centro Directivo la cuestión relativa a la competencia para la resolución del recurso.
El recurrente tenía una doble posibilidad, impugnar directamente la calificación negativa ante los juzgados de la capital de la provincia a que pertenece el lugar de situación del inmueble, conforme a las normas procesales establecidas para el juicio verbal, o recurrir ante la Administración Pública competente (artículo 324 de la Ley Hipotecaria), optando por esta última.
En este punto se plantea si esa autoridad es esta Dirección General de los Registros y del Notariado, del Ministerio de Justicia, o si, por el contrario, el conocimiento del recurso corresponde a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Cataluña y es que, a diferencia de otras Comunidades, la de Cataluña tiene reconocida competencia para conocer en ciertos casos de esos recursos.
Así se deriva del artículo 147.2 del Estatuto de Autonomía de Cataluña que atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de régimen de los recursos sobre la calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de Derecho catalán que deban inscribirse en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles de Cataluña, competencia desarrollada por la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, que, tras su anulación parcial por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 4/2014, de 16 de enero, atribuye a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción» (artículos 1 y 3.4); añadiendo el apartado 3 del artículo 3 de la misma Ley que «si la persona que presenta el recurso en el Registro lo interpone ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, y el registrador o registradora, manteniendo la calificación, entiende que, en aplicación del artículo 1, es competente la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, deberá formar expediente en los términos establecidos legalmente y elevarlo a esta última con la advertencia expresa de aquel hecho».
Por tanto, para mayor claridad:
– cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.
-y cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a la Dirección General de los Registros y del Notariado en cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria.
En base a lo anterior, nuestro Centro Directivo se considera competente para resolver el presento recurso ya que la materia discutida no es de Derecho especial catalán, sino de Derecho registral como es la referente a los medios de rectificación del Registro de la Propiedad.
En cuanto a la pretensión del recurrente de que la DG resuelva únicamente sobre su falta de competencia y el reconocimiento de la competencia de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Cataluña, a la vista de la resolución de ese organismo declarándose incompetente, según la doctrina de esta Dirección General relativa a la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto resulta relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, y de la que resultan los siguientes criterios que resumimos:
a) La calificación registral presenta particularidades que justifican un tratamiento específico desde el punto de vista científico, normativo y jurisdiccional. Desde este último, la revisión de la actividad registral no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, sino al orden jurisdiccional civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su objeto.
b) Por ello la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta.
c) La Dirección General de los Registros y del Notariado es un órgano administrativo y sus resoluciones tienen naturaleza administrativa, pero la inserción de éstas en el ámbito de la función de calificación de los registradores las dota de características muy especiales frente al régimen de la actividad administrativa.
d) En consecuencia, las resoluciones de la DG no son un acto administrativo abstracto, sino que tiene como presupuesto y objeto un acto de calificación, que no puede ser considerado por razón de su contenido como acto sujeto al Derecho administrativo, y su consecuente jurídico es el examen de su legalidad por parte del orden jurisdiccional civil.
e) De esto se sigue que la naturaleza de acto administrativo que tienen las Resoluciones de esta Dirección General no permite, proyectar el régimen administrativo general sobre su regulación, ya que ello determinaría efectos incompatibles con los principios del sistema registral.
f) Lo anterior no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento
Esta jurisprudencia ha obligado a nuestro CD a recuperar la doctrina clásica en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral.
En este sentido, señala que si bien el procedimiento registral es un procedimiento rogado, también es reglado, en el que convergen no sólo los intereses de quienes solicitan la inscripción, sino también, los intereses de terceros, especialmente tutelados por el registrador (cfr. artículos 1, 18, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria). Por lo anterior las diversas fases del procedimiento registral y de sus recursos son imperativos de modo que el margen a la autonomía de la voluntad en lo que constituye procedimiento registral es muy limitado.
Y por todo lo anterior concluye que no es admisible que la resolución de este expediente quede limitada a determinar la falta de competencia de este Centro Directivo en su Resolución.
Como sabemos, de conformidad con el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».
En base a ello considera necesario nuestro CD recordar el valor de los asientos practicados en el Registro de la Propiedad lo que va a implicar que una vez practicados los asientos que ahora cuestiona el recurrente y no habiéndose recurrido estos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales, sin que la DG pueda entrar en su valoración. Por ello considera que no puede tener en cuenta las consideraciones hechas en el escrito de recurso sobre lo que el recurrente considera deficiencias en la práctica de los asientos.
A continuación se centra en el defecto señalado sobe si cabe la conversión de una anotación preventiva de resolución no firme de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña en inscripción definitiva sobre una finca registral.
Como sabemos el artículo 41 del Reglamento Hipotecario contempla varias clases de asientos con efectos distintos cada uno de ellos. Tratándose de inscripciones, estas configuran un derecho definitivo.
Frente a estas situaciones, hay otras de mera interinidad, hasta que no se resuelva controversia entre las partes, para las que el ordenamiento jurídico ha considerado más prudente publicar y proteger mediante otros asientos de carácter temporal, como es el de la anotación preventiva.
Del artículo 19 bis párrafo 3º de la LH se deriva que en los casos de calificación negativa el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de Registros y del Notariado. Así, una vez se plantee el recurso, todos los términos relativos a la práctica de los asientos registrales quedarán en suspenso desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta su resolución definitiva, como consagra el artículo 66 de la Ley Hipotecaria.
El efecto inmediato de lo anterior según el artículo 327 de la Ley Hipotecaria párrafo cuarto es la prórroga del asiento de presentación.
Por su parte, el artículo 6.2 y 3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, antes mencionada, establece que “Si la resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas no es firme, los registradores deben practicar la anotación preventiva de acuerdo con la Ley hipotecaria. Si, transcurridos dos meses desde la práctica de la anotación preventiva, no consta en el registro que se haya impugnado judicialmente la resolución, los registradores convierten de oficio esta anotación en el correspondiente asiento definitivo».
En nuestro caso, el 21 de julio de 2014 se practicó una anotación preventiva en los términos previstos en el artículo 6.2 de la Ley 5/2009. Al haberse impugnado judicialmente la Resolución de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de 12 de junio anterior de la que aquélla traía causa y no habiendo devenido firme, tal como consta por nota marginal de fecha 24 de julio del mismo año, no puede procederse a la conversión de aquella anotación en inscripción definitiva, por las causas más arriba expuestas y según resulta de lo establecido en el artículo 6 de la Ley 5/2009 en conexión con el artículo 327 de la Ley Hipotecaria. (MGV)
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436.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN. PAGO EN DINERO. DEFENSOR JUDICIAL.
Resolución de 22 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia.
Supuesto de hecho.
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: (i) se ha instituido herederos a dos de los hijos, se lega la cuota usufructuaria al viudo y se lega la legítima estricta a una tercera hija «ordenando la testadora que el pago de la misma se realice en efectivo»; (ii) en la escritura de partición no interviene la legitimaria de cuota estricta; (iii) el viudo está incapacitado y es representado por un defensor judicial nombrado por el juez, y en el nombramiento determina: «(…) quien deberá rendir cuantas de su gestión al Juzgado, una vez concluida, sin perjuicio de la necesidad de obtener aprobación judicial conforme el art. 1060.2 C.C.», y en consecuencia, la partición ha sido aprobada por el Juzgado
La resolución centra la problemática en tres cuestiones a las que va dando respuesta:
1 ¿Es necesaria intervención de todos los legitimarios en la partición realizada?
2 Requisitos legales para activar la facultad de pago de la legítima en metálico.
3 ¿La aprobación de una partición realizada por un defensor judicial nombrado puede servir para cumplir la exigencia en su caso de la aprobación exigida a falta de consentimiento de los legitimarios en la partición con facultad de pago de la legítima en metálico, ex Art. 843 CC?
Doctrina de la Resolución.
I ¿Es necesaria intervención de todos los legitimarios en la partición realizada? SI.
No habiendo partición hecha por el testador ni contador-partidor designado, es imprescindible la concurrencia del legitimario para la adjudicación y partición de la herencia, y también para la entrega de legados, con la finalidad de proteger la intangibilidad de su legítima.
De no ser así, quedaría limitada la defensa de la legítima a las posteriores acciones de resarcimiento o reparación del daño, que son insuficientes para garantizar la intangibilidad, pues pueden permitir el resarcimiento económico del legitimario, pero no garantizan que se le pueda satisfacer la legítima en bienes de la herencia, lo que le corresponde por ser la legitima, en el derecho común, una pars bonorum, como regla general.
¿Puede suplirse la ausencia del legitimario en la partición con una citación o notificación? NO.
II Sobre el pago en metálico de la legitima:
1 Supone una importante excepción a la consideración de la legítima como pars bonorum, admitiéndose (vgr. STS de 22 de octubre de 2012) que pueda pagarse con dinero extra hereditario. Esta excepcionalidad fundamenta las cautelas que el Código establece para este supuesto, pues, concretamente, será necesaria en estos casos la confirmación de la legitimaria o en su defecto, la aprobación del notario o del letrado de la Administración de Justicia en los términos del artículo 843 del Código Civil y 80.2 del Reglamento Hipotecario.
A falta de norma expresa, la aprobación notarial prevista en el artículo 843 del Código Civil deberá regirse por el artículo 66 de la Ley del Notariado que en su apartado 1.d) se refiere a la partición realizada por el contador-partidor cuando resulte necesario por no haber confirmación expresa de todos los herederos y legatarios. Esta aprobación notarial de la partición practicada por el contador-partidor supone un expediente específico de jurisdicción voluntaria, tramitado por notario competente (sea o no el mismo notario que autorice la escritura de partición) de acuerdo con los criterios de competencia que establece el artículo 66.2 de la Ley del Notariado, sin que rija el principio de libre elección de notario.
2 ¿Cómo disponer en el testamento la facultad de pagar en metálico las legítimas? Es preciso que la autorización del testador se refiera al artículo 841, ya sea invocándolo numeralmente o bien refiriéndola al supuesto en él previsto, con sus propias palabras o con otras cualesquiera con sentido equivalente, de modo que su sentido resulta indudable la intención del testador de conferir una autorización que encaje con el supuesto del artículo 841.
3 ¿La disposición del testador instituyendo herederos a dos de los hijos, legando la cuota usufructuaria al viudo y la legítima estricta a una tercera hija «ordenando la testadora que el pago de la misma se realice en efectivo» cumple las exigencias dichas? NO.
Así pues, a diferencia de lo previsto en el artículo 1056 del Código Civil, y pese al mero tenor literal del artículo 841, el testador o, en su caso, el contador-partidor expresamente autorizado, en rigor, no están ordenando imperativamente la conmutación del pago de la legítima, sino facultando a alguno o algunos de sus hijos o descendientes para que, si así lo quieren, se adjudiquen todo o parte del caudal relicto, compensando a los demás legitimarios con dinero no hereditario. En el supuesto de este expediente, del literal del testamento resulta una orden y no facultad concedida a los herederos, y en consecuencia, estos requisitos para que resulten aplicables los artículos 841 y siguientes del Código Civil no se cumplen en este caso. (JAR)
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437. INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA DESCRITA COMO SOLAR QUE CUENTA CON UNA CASA CUEVA QUE DESBORDA SU SUPERFICIE
Resolución de 22 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Arganda del Rey n.º 1 a inmatricular una finca en la que existe una vivienda cueva.
Supuesto de hecho.
Se cuestiona la inmatriculación de una finca que cuenta con una casa-cueva que ocupa parte del subsuelo de la finca colindante.
Doctrina de la Resolución.
Se plantean varias cuestiones que la Resolución va resolviendo escalonadamente por estar condicionadas entre sí.
1 Configuración jurídica de la finca: Al desbordar la casa cueva el perímetro de la finca y ocupar parte del subsuelo de la colindante, plantea la Resolución el modo de articular jurídicamente estas situaciones.
Hay varias formas de configurar jurídicamente este tipo de situaciones, partiendo del principio general de libertad de creación de derechos reales (numerus apertus) siempre que se respeten los requisitos estructurales del derecho real y de nuestro sistema registral.
2 Resuelto lo anterior, se trata a continuación la configuración descriptiva de la finca, que ha de quedar perfectamente delimitada, incluso en la porción de subsuelo ocupada de la finca colindante. Para ello, a la delimitación georreferenciada de la finca deben añadirse las cotas que determinan la situación exacta de la cueva en el plano vertical. Es evidente que técnicamente es posible obtener una representación gráfica georreferenciada de la cueva vivienda.
3 ¿Qué ocurre cuando la certificación catastral georreferencia el perímetro de la finca, pero, aun cuando representa gráficamente la casa cueva, no facilita las referencias de la misma? “En los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral, que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales. En el presente caso, además, dado que consta representada en la cartografía catastral la finca y la vivienda cueva, será fácilmente verificable que la representación alternativa georreferenciada que se aporte sea coincidente con dicha representación catastral, incompleta por omitir la totalidad de las coordenadas, acudiendo para ello a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, lo que permitirá comprobar, además, que se respeta la coordinación geográfica con el Catastro. Y todo ello sin perjuicio de la necesidad adicional de delimitar la finca en el plano vertical…”.
Complementa esta resolución la número 291 del Informe de Julio 2017 (Resolución de 20 de junio de 2017). (JAR)
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438.*** CERTIFICACIÓN ART. 206 LH. TITULARIDAD CATASTRAL EN INVESTIGACION. NOTIFICACIÓN TELEMÁTICA DE DEFECTOS
Resolución de 25 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 3, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de certificación.
Se pretende la inmatriculación de una finca mediante una certificación del art. 206 LH, y de la Certificación catastral resulta que la finca no está catastrada a nombre de la administración certificante sino que figura “en investigación”.
En primer lugar y como cuestión procedimental se plantea la admisibilidad de la notificación telemática al Ayuntamiento de la nota de calificación. La Dirección así lo admite dada la remisión que a la legislación administrativa se efectúa en el art. 322 LH, y por tanto la aplicabilidad del art. 14 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, donde se establece la obligatoriedad de relacionarse telemáticamente con las administraciones públicas los registradores. Ahora bien para que la notificación se entienda realizada es preciso que permita tener constancia de su envío o puesta a disposición, de la recepción o acceso por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la misma. Si omitiesen alguno estos requisitos surtirán efecto a partir de la fecha en que el interesado realice actuaciones que supongan el conocimiento del contenido y alcance de la resolución o acto objeto de la notificación, o interponga cualquier recurso que proceda (Art.40). En este caso dado que solo figura aportado un informe de pantalla de donde no figuran los datos anteriores no puede darse por notificada la calificación.
Respecto a la cuestión de fondo, es decir, la necesidad de que la finca este catastrada a nombre del transmitente o adquirente en el caso de una certificación del art. 206: la Dirección General rechaza el defecto. Primero porque tal requisito estaba establecido en el art. 298 RH, pero se refería a las inmatriculaciones por título traslativo del art. 205 LH y no del 206 y, segundo porque como ha reiterado el propio centro directivo por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios. Por tanto debe entenderse derogado el art. 298 RH y la coincidencia de la Certificación catastral con el título se ha de referirse a las circunstancias descriptivas y no a la titularidad. Cosa distinta es que estando la finca en investigación pudiera determinar duda respecto a una posible invasión del dominio público, duda que debe estar suficientemente documentada (art 9.b LH) y que además en este caso se da la circunstancia de que quien pretende la inmatriculación es precisamente la Administración Pública (MN)
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439.** AGRUPACIÓN DE FINCAS DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. INNECESARIEDAD DE LICENCIA
Resolución de 25 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación de fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Hechos: Se agrupan dos fincas que son elementos privativos de una división horizontal en Madrid; no se aporta autorización de la Junta de Propietarios pues la modificación está permitida por los Estatutos de la Comunidad. No se aporta licencia municipal.
El registrador considera defecto la falta de Licencia municipal para la agrupación conforme a lo dispuesto en el artículo 10.3 LPH.
El notario autorizante recurre y argumenta que dicha licencia no es necesaria, pues no se crean más elementos privativos en la división horizontal, y que es de aplicación lo dispuesto en el artículo 26.6 de la Ley del Suelo, por remisión del citado artículo 10.3 LPH a la Ley del Suelo.
La DGRN estima el recurso. Parte de considerar que los actos de modificación hipotecaria en una propiedad horizontal están sujetos a licencia administrativa siempre que, como dice la LPH «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre)”. Conforme a dicho artículo se exceptúan de licencia dos supuestos: que no haya aumento de elementos privativos (como en el presente caso) o cuando el número de elementos privativos resultante sea el fijado en la licencia de obras.
Recuerda también que, como norma general, corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué actos están sujetos a licencia y al Estado determinar cuándo debe de acreditarse la licencia para la inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos actos.
Sin embargo, cuando la normativa estatal tiene el carácter de normativa básica, como en este caso, los actos regulados en la norma estatal están sujetos a licencia. Así en los supuestos de constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
COMENTARIO: Queda claro, por tanto, que aunque la normativa autonómica guarde silencio sobre la necesidad de licencia en los actos de segregación u otros de modificación de los elementos privativos de las divisiones horizontales si la normativa básica estatal exige licencia, habrá que obtener y aportar la licencia municipal. De igual forma, si la normativa estatal tiene excepciones serán aplicables directamente y no deberá exigirse dicha licencia.
Falta por saber el criterio de la DGRN en aquellos supuestos en que la normativa autonómica va más allá de la estatal y exige licencia en casos en que la norma básica estatal la exceptúa de licencia, como sería en los supuestos de agrupación de fincas por no formarse más elementos privativos. En estos casos la DGRN deja entrever, aunque no lo dice expresamente, que sí será exigible esa licencia, lo cual sería coherente con el carácter de legislación de mínimos de la legislación básica estatal.
Recordemos también que la DGRN ya se ha pronunciado sobre esta materia en dos resoluciones en la misma línea: R. 20 de marzo de 2014: se precisa autorización administrativa para segregar un local como normativa estatal básica y R. 28 de mayo de 2014: no se precisa autorización cuando no se crean más elementos de los que había o se adaptan a la licencia.
Finalmente recordar que la DGRN admite la segregación de un local sin necesidad de licencia si se acredita la prescripción de la infracción por un certificado de técnico en un caso de local físicamente dividido con anterioridad. R. 15 de febrero de 2016. No es ya sólo que se admita la posibilidad de prescripción de la infracción sino que la DGRN no exige la declaración de innecesariedad de licencia por el Ayuntamiento sobre la base de que el técnico puede certificar la antigüedad de la obra de separación, de los muros divisorios de cerramiento, de forma análoga a lo que ocurre con las edificaciones. (AFS)
Ver sobre esta materia artículo de Antonio Chaves Rivas.
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440.* AMPLIACIÓN DE EMBARGO YA ANOTADO CON ANTERIORIDAD, REFERIDO TANTO A PRINCIPAL COMO A LAS COSTAS PROCESALES
Resolución de 26 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se suspende la constancia registral en una anotación de embargo de la ampliación de cantidades reclamadas por principal.
Se plantea si procede practicar una ampliación de un embargo ya anotado con anterioridad, referido tanto a principal como a las costas procesales.
Recuerda la Dirección General su doctrina acerca de la interpretación de los artículos 578 y 613 LEC en el sentido de que ha permitido la llamada ampliación de embargo no sólo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que por ello pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica (RR 4 de Diciembre de 2003, R. 7 de Junio de 2006 y R. 14 de julio de 2011, R. 16 de febrero de 2015).
En el presente recurso la registradora sostiene que para que se pueda anotar la ampliación en cuanto al principal reclamado es necesario que la misma se restrinja a “cantidades que pudieran hacerse valer en el mismo procedimiento que motivó la anotación originaria”; pero dado que consta en el mandamiento que se trata de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales (número 1711/2015) dimanante del procedimiento ordinario número 1121/2011 y medidas cautelares número 1199/2011, que fue el que motivó la primera anotación preventiva de embargo que ahora se pretende ampliar, debe entenderse que todo ello deriva de la misma obligación y por ello estima el recurso (MN)
441.** RECURSO INTERPUESTO FUERA DE PLAZO. COMPUTO DEL PLAZO DE UN MES PARA RECURRIR. NOTIFICACIÓN POR FAX.
Resolución de 26 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de pactarse intereses moratorios abusivos.
Hechos: Se presenta a inscripción una escritura relativa a un préstamo con garantía hipotecaria concertado con una sociedad. El interés de demora es del 29%.
El registrador suspende la inscripción porque considera el interés de demora como abusivo. Se notifica la calificación negativa a la gestoría presentante del título un 21 de Abril por fax, medio que había sido previamente admitido por ésta. En su informe sobre el recurso que se presenta alega que está interpuesto fuera de plazo.
El interesado (el banco) recurre y argumenta que el prestatario no es un consumidor sino una sociedad, por lo que no es aplicable la legislación sobre consumidores y cláusulas abusivas. El recurso se presenta el día 21 de Junio siguiente ya que el banco alega que le fue notificado el 23 de Mayo de 2017.
La DGRN inadmite el recurso sin entrar en el fondo del asunto. Considera probado que la notificación a la gestoría del banco por el registrador se efectuó el 21 de Abril, por lo que el plazo para interponer el recurso caducó el 22 de Mayo (al ser festivo el 21 de Mayo), sin perjuicio de presuponer que quizá la gestoría se lo notificó a su representado, la entidad bancaria, el 23 de Mayo pero que ello no afecta al cómputo de los plazos.
Analiza a continuación si el recurso fue presentado en plazo, y comienza por señalar que tradicionalmente el plazo para interponer el recurso gubernativo de un mes se contaba de fecha a fecha, interpretando conjuntamente el artículo 5 del Código Civil, y 48 de la Ley 30/92.
El artículo 30.4 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre, vigente actualmente establece expresamente que el día final del cómputo es el mismo día en que se produjo la notificación.
En el caso concreto considera probado que se notificó el 21 de Abril, por lo que aplicando la normativa vigente concluye la DGRN que el plazo para interponer el recurso finalizaba el 21 de Mayo, pero al ser festivo dicho día el plazo finalizó el día siguiente hábil, 22 de Mayo. Por ello concluye que el recurso fue interpuesto fuera de plazo e inadmite el recurso. Recuerda que una nueva presentación del documento, y una nueva calificación, abriría de nuevo el plazo para recurrir.
En cuanto al medio de notificación, el fax, lo admite si el interesado (la gestoría) prestó su consentimiento para ello, como efectivamente ocurrió por escrito.
COMENTARIO:
Conforme a la tesis tradicional el cómputo del plazo de un mes para recurrir se hacía de fecha a fecha, de forma que si se notificaba, como en este caso, el día 21 de Abril el plazo finalizaba a las 24 horas del día 21 de Mayo siguiente (o si se prefiere a las 00:00 del día 22 de Mayo).
Posteriormente hubo cierta polémica, después de una reforma legislativa que estableció que el día inicial del cómputo era el siguiente al de la notificación, pues había otra interpretación según la cual si el día inicial del cómputo (“dies a quo”) era el siguiente al de la notificación, (ver ley 30/92 citada ) el día final del cómputo (“dies ad quem”) tenía que ser el equivalente del mes siguiente. El Tribunal Constitucional, en Sentencia número 209/2013, de 16 de diciembre, consideró que la interpretación tradicional no era manifiestamente irrazonable, aunque admitió la posibilidad de otras interpretaciones.
Actualmente la Ley 39/2015, quizá para acabar con la polémica, refuerza la interpretación tradicional ya que al fijar expresamente como día final del cómputo el mismo día en que se produjo la notificación presupone que hay que computar los plazos de fecha a fecha desde la notificación (en este caso el día de la notificación era el 21 de Abril, por lo que el plazo empezó el 22 de Abril y finalizó, en principio, el 21 de Mayo, pero al ser festivo pasó a ser el 22 de Mayo).
Recordemos también que si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes, y que, cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente. (AFS)
442.** SEGREGACIÓN: REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA
Resolución de 27 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Berja a inscribir una escritura de segregación y las bases gráficas correspondientes.
Hechos:
Se trata de una escritura por la que se realiza la segregación de una finca.
La finca matriz tiene una superficie, según Registro 320.792 metros cuadrados, y según el título la finca se compone de dos parcelas catastrales, la 1, con una superficie según Catastro de 280.541 metros cuadrados, y la parcela 2 con una superficie según Catastro de 56.387 metros cuadrados. Por tanto, la suma total de las superficies catastrales es de 336.928 metros cuadrados.
En el título, el notario autorizante señala que no considera justificadas las referencias catastrales dadas las diferencias de superficie entre la finca documental/registral y la parcela catastral.
De la finca matriz se segrega una porción que se corresponde con la parcela 2 y se describe con una superficie de 56.387 metros cuadrados, coincidente con la superficie catastral de dicha parcela. El resto de finca se describe con una superficie de 264.405 metros cuadrados, afirmándose que se corresponde con la parcela 1, si bien se observa una superficie inferior en la descripción del título.
En cuanto a la representación gráfica, se aporta informe de validación catastral positivo, en cuanto a la finca segregada, e informe de validación catastral negativo, respecto a la finca resto, observándose una diferencia 16.136 metros cuadrados respecto a la superficie que consta en la representación gráfica catastral de la parcela 1.
Iniciado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se presentó un escrito por el que el titular catastral de una finca se opone a la segregación y a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada, ya que aduce que la misma se corresponde con una finca registral de la que es titular registral
La registradora después de iniciar la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y a la vista de las alegaciones realizadas por uno de los titulares colindantes, suspendió la inscripción por existir dudas de que la finca matriz coincida realmente con las referencias catastrales manifestadas en el título.
Con posterioridad, habiendo ya cesado dicha registradora como titular del Registro, el registrador interino, una vez presentado el recurso, revocó parcialmente la calificación, practicando la inscripción de la segregación, y de la base gráfica de la porción segregada, al no haber oposición, manteniendo la negativa a inscribir la representación gráfica de la porción resto de la finca matriz.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.
La cuestión planteada es el régimen jurídico aplicable a las segregaciones en relación a la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas resultantes de tal operación, tanto segregada como resto.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura tal incorporación con carácter preceptivo ya que se ha interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación.
La otra cuestión es la relativa al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse la calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada.
El artículo 9 se remite al procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa, siendo su principal finalidad el de la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, careciendo de sentido generalizar tales tramites cuando de la calificación registral no resulta afectado colindante alguno.
Por lo anterior, el mismo artículo 9 admite la posibilidad inscribir la representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, cuando no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
Cuando la inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos del artículo 9, letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.
Asimismo, nuestro Centro Directivo considera que ha de tenerse en cuenta el supuesto especial del art 47 Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación.
En tales casos solo se tendrá que aportar la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento, sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título, ni causan asiento de inscripción. Y ello por aplicación del propio articulo cuando señala que se hará constar la descripción de la porción restante (incluida en esta la representación gráfica) cuando esto «fuere posible», imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también se puede entender que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, como ocurre en el presente caso, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.
Tras esto, la única cuestión que nos queda es si una vez inscrita la segregación conforme a la anterior doctrina, es procedente la negativa de la registradora que expidió la nota de calificación inicial (confirmada por el registrador interino) a inscribir la representación gráfica del resto de finca matriz pues a su juicio, existen dudas acerca de que tal finca se corresponda con la referencia catastral manifestada en el título.
A este respecto la DG ha señalado que en todo caso, ha de ser objeto de calificación la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Tales dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).
En nuestro caso el problema radica en que habiéndose tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la LH para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de la finca segregada y resto, uno de los titulares colindantes formuló oposición, la cual, debe suscitar una duda razonable en el registrador sobre la identidad de la finca registral respecto a la representación gráfica que pretende atribuírsele y por ello confirma el defecto observado. (MGV)
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443.* ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
Resolución de 27 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a inscribir un auto de homologación de una transacción judicial.
Supuesto de hecho.
Se cuestiona la inscripción de un auto judicial que homologa un acuerdo transaccional alcanzado entre las dos partes de un procedimiento, don F. S. E. y doña T. F. R., entablado con la finalidad de poner fin al proindiviso existente sobre una serie de fincas. No existe conexión apreciable entre la extinción del condominio y la crisis matrimonial ni los bienes objeto del negocio constituyen la vivienda habitual.
¿Es equiparable esta situación a la de un convenio regulador? NO.
¿Es inscribible este acuerdo homologado judicialmente? NO.
Doctrina de la Resolución.
En el supuesto de este expediente, los titulares adquirieron las fincas en estado de casados en régimen de separación de bienes y no ha quedado acreditado ni el carácter habitual de alguna de las viviendas adjudicadas ni que al tiempo de emitirse la calificación por parte del registrador, exista una conexión directa entre este acuerdo y la crisis matrimonial de los contendientes, lo que además parece improbable dado que los interesados se divorciaron por sentencia de 25 de mayo de 2011 y el procedimiento ordinario de división se interpone en 2015.
A la vista de este precepto, no cabe sino confirmar el defecto apreciado por el registrador y denegar la inscripción.
Comentario.
En este Informe se resuelve de manera diferente la inscripción de dos acuerdos homologados judicialmente. Se puede ver la Resolución 424. (JAR)
444.** DESCRIPCIÓN DE FINCA NO COINCIDENTE CON CATASTRO. PARCELACIONES URBANÍSTICAS: CONCEPTO TÉCNICO.
Resolución de 27 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villarcayo a inscribir una escritura de compraventa.
– HECHOS: En una escritura de compraventa, tras la descripción registral de la finca se añade una descripción de la actividad económica de un Camping, con sus instalaciones y edificaciones, algunas de las cuales no coinciden con el catastro, tampoco la superficie. También se hace constar el número de las parcelas destinadas a campistas…
No se solicita específicamente la inscripción parcial (salvo en una diligencia posterior a la calificación, que no es tenida en cuenta).
– El REGISTRADOR califica negativamente, por 3 defectos:
1) La descripción registral y la catastral no son coincidentes;
2) Es precisa licencia de segregación y demás requisitos de las parcelaciones urbanísticas;
3) Para la inscripción de las edificaciones preexistentes faltan los requisitos de las obras nuevas, especialmente la coincidencia con la descripción catastral y la fecha de finalización de las obras y demás.
– El NOTARIO recurre alegando que la descripción contenida en la Escritura y en el registro son la misma, y que solo se solicita que se inscriba el único negocio documentado: una compraventa de una finca sin más; y así señala que:
1) Ninguna norma exige, para fincas ya inmatriculadas, que exista concordancia o coincidencia entre la descripción del Registro y la del Catastro.
2) Que no existe ninguna “parcelación” o “segregación” en sentido técnico, y cuando se dice que en el Camping hay 40 parcelas, 160 plazas de parcela y 40 plazas sin parcela se trata simplemente de una descripción de las zonas o áreas de acampada individual de los usuarios de las instalaciones.
3) Y que no se solicita la inscripción de nuevas edificaciones, para lo cual sería preciso otorgar una declaración de obra nueva en la escritura, que no existe en ella ni se solicita su inscripción (rogada).
– La DGRN estima la mayor parte el recurso y revoca parcialmente la calificación, y tras aclarar que a falta de solicitud expresa de inscripción parcial, por la mera presentación de un titulo al Registro se entiende implícita una petición de inscripción (y por tanto de calificación) de todos los actos contenidos (Art. 425 RH); Ahora bien, la DGRN:
a) En cuanto al 1er defecto, lo revoca, pues conforme al 44-3 L.C.I. «la no constancia de la referencia catastral (…) no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad».
b) En cuanto al 2º defecto, lo revoca también: el concepto técnico-jurídico de parcelación es el del Art. 26 L.Suelo, para la formación de fincas independientes, y es evidente que en la escritura de compraventa, al hablar de “parcelas de un camping” no se trata de segregaciones o parcelaciones urbanísticas.
c) Y en cuanto al 3er defecto, lo confirma en el sentido antes indicado: como no hay una petición expresa de inscripción parcial el registrador puede calificar todos los actos y exigir los requisitos correspondientes, en este caso los de las declaraciones de obra nueva (sin perjuicio de desistir a posteriori de esa petición tácita de inscripción), y teniendo en cuenta además que hoy el art 202 LH permite específicamente declarar obras nuevas no en una escritura “ad hoc” sino en cualquier título en que se describa. (ACM).
445.** DESLINDE. DESCRIPCIÓN DE FINCA CON REFERENCIA A UN PLANO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS
Resolución de 28 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ocaña, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento dimanante de un procedimiento ordinario.
HECHOS:
Se parte de una finca matriz, con una determinada cabida registral que previa la práctica de la oportuna medición, -que arrojó una superficie real mayor- fue dividida en escritura pública de 1980, en 6 lotes de igual valor, entre los herederos de don F.
El lote número 3, se inscribió como finca registral 17 con una cabida de 6 hectáreas, 52 áreas y 50 centiáreas, y el lote número 4 como finca 18 con una cabida de 58 hectáreas, 29 áreas y 5 centiáreas.
En la finca 17 se inscribió en 1984, un exceso de cabida conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria entonces vigente, constando una superficie mayor.
En 2005 el titular de la finca 18 presentó demanda de juicio ordinario contra don F, el entonces titular de la finca 17, ejercitando acumuladamente, acciones de declaración de dominio, deslinde, amojonamiento y reivindicatoria.
En dicho procedimiento se dictó sentencia firme en la que se estima la demanda en todos sus puntos y por la que se ordenaba:
- Que se realizara el deslinde de las fincas que se corresponden con las denominaciones Lote 4 y lote 3, practicada conforme a títulos y plano originario de división de lotes de la finca matriz, y con distribución proporcional de la superficie real que excede de la que se refleja en ellos, fijando la línea de colindancia de los predios, en la forma que se contempla en el informe pericial.
- que se realice el amojonamiento.
- y declarar que el pleno dominio de la finca del lote deslindado número 4, y con la superficie determinada tras el deslinde y reparto proporcional del terreno de exceso sobre la cabida figurada en el título, pertenece al actor al haberla adquirido de Dña. C., por Escritura otorgada en 1.997.
- y que se cancelaran las inscripciones registrales contradictorias
En ejecución de la sentencia, por documento privado, el actor y el cónyuge supérstite y herederos de Don F., declaran que han llevado a cabo las operaciones de deslinde y amojonamiento conforme a la sentencia y se acompaña un plano.
En el registro se presenta el mandamiento dimanante del procedimiento ordinario, en unión de testimonio judicial de la citada sentencia, junto con el documento privado antes reseñado, que el registrador califica negativamente, observando los siguientes defectos:
- que dicho documento privado no es título hábil para causar un asiento en el Registro de la Propiedad, siendo el título adecuado para su inscripción la escritura pública otorgada por los litigantes y no su reflejo procesal.
- en dicho documento privado no se contiene la descripción literaria de las fincas tras el deslinde efectuado, sino que se acompaña un plano, descripción totalmente necesaria para la inscripción así como para la calificación del exceso de cabida.
- el documento privado está suscrito por el actor y por el cónyuge supérstite y herederos del demandado, sin que se acredite su fallecimiento ni la cualidad de herederos del mismo.
- no procede la inscripción ordenada por cuanto la finca registral número 18 está inscrita a favor del actor y su esposa por título de aportación a la sociedad de gananciales, y sin que esta última haya intervenido en el procedimiento.
- y finalmente que pese a que se ordena la cancelación de las inscripciones contradictorias, ni en la sentencia ni en el mandamiento constan las inscripciones contradictorias que deben ser objeto de cancelación.
La recurrente en su escrito manifiesta que la aportación del documento privado y del plano a él incorporado, solo tenía como finalidad, acreditar el cumplimiento de la sentencia, y el compromiso contraído por la parte demandada de facilitar el cumplimiento íntegro de la sentencia para que “pueda procederse a la cancelación de las inscripciones registrales contradictorias”.
RESOLUCIÓN:
La Dirección General estima el recurso en cuanto a los defectos primero, tercero y cuarto y confirma la nota de calificación del registrador en cuanto a los defectos segundo y quinto.
En primer lugar en cuanto a las alegaciones de la recurrente se consideran relacionadas con la interpretación del principio de rogación, no obstante, es doctrina consolidada que la sola presentación de un documento implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse.
En nuestro caso, se presenta por medio de un mandamiento judicial una sentencia que decreta la obligación de efectuar un deslinde, proclama la titularidad de una finca con determinada superficie y linderos y finalmente, ordena cancelar las inscripciones contradictorias. Resultando claro que sólo procede la cancelación si con carácter simultáneo se inscriben las modificaciones derivadas del pronunciamiento judicial.
A continuación se centra la DG en el estudio de la calificación.
El primer defecto, relativo al documento privado presentado se revoca ya que este no es el título material que recoge el deslinde, sino que pone en conocimiento del Juzgado que se han llevado a cabo las operaciones de deslinde y amojonamiento conforme a la sentencia.
El fallo contiene la delimitación concreta de la rectificación que deba llevarse a cabo en las fincas afectadas imponiendo una obligación de llevar a cabo el deslinde conforme a los títulos, plano e informe pericial aportados al procedimiento, por tanto, al contener la sentencia las directrices necesarias para llevar a cabo el deslinde y recogerse su contenido en el mandamiento, procede la revocación del defecto.
En cuanto al segundo defecto, relativo a la falta de la descripción literaria de las fincas tras el deslinde, acompañando simplemente un plano, se confirma.
Como sabemos la finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real, siendo presupuesto de toda actividad registral la coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro.
Por tanto ha afirmado nuestro Centro Directivo que los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario y 21.1 LH)
La doctrina anterior ha sido matizada en relación a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya tiene los requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca.
En el caso que nos ocupa, las modificaciones derivadas del deslinde exigen que la descripción de las fincas afectadas se adecue a la superficie y linderos resultantes como medio indispensable para lograr la claridad y certeza precisas para su acceso a los libros del registro y para la práctica de las cancelaciones acordadas. Por lo que confirma el defecto señalado.
En cuanto al tercer defecto por el que se dice que el documento privado presentado esta suscrito por el actor, y por el cónyuge supérstite y herederos del demandado, sin que se acredite su fallecimiento ni la cualidad de herederos del mismo, es revocado ya que éste no es el título inscribible sino que lo que hace es poner en conocimiento del Juzgado que se han llevado a cabo las operaciones de deslinde y amojonamiento conforme a los pronunciamientos de la sentencia dictada, ejecutando voluntariamente las operaciones ordenadas. Correspondiéndole al juez apreciar la condición de herederos de los firmantes.
El cuarto de los defectos señala que la finca 18 está inscrita a favor del actor y su cónyuge, por título de aportación a la sociedad de gananciales, sin que ésta última haya intervenido en el procedimiento.
Pese a lo limitado de la calificación de los documentos judiciales, el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Por ello no podrá practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular, no obstante en el expediente que nos ocupa la esposa del actor pese a no haber intervenido en el procedimiento es precisamente la recurrente por lo que parece evidente su consentimiento a la práctica de los asientos que deban realizarse.
El último defecto se confirma ya que las inscripciones que deben de cancelarse se han de especificar expresamente de conformidad con el principio de especialidad o determinación, por el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas. (MGV)
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446.*** ARRENDAMIENTO DE CUOTA INDIVISA: NO ES INSCRIBIBLE.
Resolución de 28 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se deniega la inscripción de arrendamiento.
– HECHOS: Se presenta escritura de elevación a público de documento privado de arrendamiento por 15 años, en el que tras diversas subsanaciones aclaratorias, parece que se arrienda, no la mitad de las fincas sino la mitad indivisa (50%) de que el arrendador (divorciado) es copropietario sobre 4 fincas (una vivienda y otras 3, no edificadas, cuya naturaleza rústica o urbana no parece clara).
– La REGISTRADORA, en su calificación, deniega la inscripción por entender que el arrendamiento de cuota indivisa no encaja en las previsiones de los Arts. 2 y 3 LAU, que habla de edificaciones o parte de ellas, pero no de cuotas sobre las mismas. Además, en el caso de los terrenos no edificados, no encaja ni en la LAU ni en la LAR al no destinarse a usos agrícolas; y en el de la vivienda exige una posesión y uso permanente que no puede asegurarse en un arrendamiento de cuota.
Ni siquiera se regiría por las normas del CC sobre arrendamiento de cosas, pues Arts. 1543 y 1546 CC exigen que el arrendador, ya sea propietario, usufructuario o titular de un derecho de goce resoluble, “entregue la cosa arrendada” y aquí se trata de una abstracta participación indivisa ideal.
Sería una cesión de uso de la cuota, que cabría conforme al Art. 399 CC (donde «Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte (…) pudiendo en su consecuencia (…) cederla (…) y aún sustituir otro en su aprovechamiento» (…)), pero no sería inscribible, al no tener por objeto una finca o parte de finca (Art. 2-5 LH)
Y aunque la DGRN (RR 22 abril 2006 y 26 enero 2015) permite arrendar una finca por acuerdo de la mayoría de los comuneros, pero siempre teniendo por objeto la totalidad de la finca y no una cuota. Además, lo considera como acto de administración adoptable por mayoría cuando no excede de 6 años, pero en este caso la duración es de 15 años, por lo que sería un acto de disposición que requeriría unanimidad.
– El ARRENDADOR recurre, y señala, con escasa técnica jurídica y confusamente, y tras reafirmarse en que no es un arrendamiento de parte de finca sino de cuota indivisa, solicita su inscripción, como Arrendamiento Urbano, al amparo del RD 297/1996, “sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos”, cuyos Arts 3-2 y 6-2 regulan la inscripción de parte de finca.
Además, según el recurrente, arrendamiento es acto de disposición de un bien inmueble (sic), lo que implica que deba inscribirse inmediatamente y sin más, pero de naturaleza “personal”, bastando la capacidad gral para contratar (y por tanto sin unanimidad).
Tampoco faltaría la mayoría, pues no consta que el otro copropietario de la mitad (50%) se haya opuesto, pues no ha manifestado nada.
– La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral con criterios análogos a los de las RR. de 16 de diciembre de 2015 (indivisibilidad del derecho de habitación sobre una vivienda) y de 17 de abril de 2017 (objeto del arrendamiento y ley aplicable), señalando que, tanto si fuera un arrendamiento de cuota indivisa como de toda una finca o de parte de ella, tal contrato NO sería inscribible, ex Ppio Registral de Determinación (Arts. 9 y 21 LH) por no reunir el título, los mínimos requisitos de certeza y determinación del derecho a inscribir.
Además en este caso solo concurre el titular del 50% por lo que no existe ni mayoría ni unanimidad, y esta última sería necesaria (cfr. Arts. 271-7, 397 y 398 y 1548 CC y R. 26 enero 2015) por tratarse de un arrendamiento de 15 años. (ACM).
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447.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. CÓMPUTO DEL PLAZO DE CUATRO AÑOS
Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Vecilla a practicar la prórroga de unas anotaciones preventivas de embargo.
Supuesto: Se debate sobre la posibilidad de prórroga de unas anotaciones de embargo, prórroga que deniega la Registradora al entender que al tiempo de presentarse el mandamiento ya estaban caducadas las anotaciones.
La DGRN, expone su doctrina ya reiterada sobre la caducidad de las anotaciones, que opera “ipso iure”, y deja claro que si el mandamiento ordenando la prórroga se presenta pasado el plazo de vigencia de la anotación, ésta caduca y dejar de producir efectos. Pero considera que en el presente caso, el plazo no había concluido, o más exactamente, el plazo concluía el mismo día en que se presentó el mandamiento, por lo que la anotación aún estaba vigente
Para ello tiene en cuenta lo dispuesto, en cuanto al cómputo de los plazos, por el art. 109 RH (que resulta aplicable, sin necesidad de acudir a la legislación administrativa, dado que es doctrina del TS -a partir de la Sentencia de 3 de enero de 2011-, doctrina asumida por este Centro Directivo, que la peculiar naturaleza del procedimiento registral impide una aplicación mecánica como norma supletoria de la normativa de procedimiento administrativo salvo que haya una remisión explicita de la propia legislación hipotecaria como sucede en el caso del último párrafo del artículo 326)
En concreto, señala: que las anotaciones preventivas habían sido practicadas el 2 de junio de 2009 y fueron prorrogadas mediante anotación de fecha 20 de mayo de 2013, por lo que el plazo de cuatro años debe contarse tomando como «dies a quo» el día 20 de mayo de 2013, consecuentemente, hasta el 20 de mayo de 2017 inclusive. Y que dicho día fue sábado y por tanto inhábil, conforme al art. 19-1 de la Ley 14/2013, por lo que el primer día hábil siguiente era el día 22 de mayo, lunes, último día de vigencia de las correspondientes anotaciones, fecha en que se presentó el mandamiento de prórroga. (JCC)
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448.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. PREVIA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA.
Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11 a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva y compraventa.
Supuesto de hecho.
Se trata de la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva que ocupa de solar en su planta baja 93,12 m2, cuando la superficie registral de la finca, descrita como casa que ocupa la totalidad de la parcela, es de 73,66 m2. En el expositivo I del título presentado se describe la finca de forma coincidente con la descripción registral aludida.
El registrador opone como defecto que para poder inscribir la ampliación de obra nueva debe hacerse previamente el exceso de cabida y es preciso tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199 o 201 de la Ley Hipotecaria para tal rectificación de la descripción de la finca.
El notario recurre, considerando que el registrador debe proceder de oficio a la iniciación de dicho procedimiento.
¿Puede el registrador de oficio iniciar el procedimiento del artículo 199 LH? NO.
¿Debe solicitarse por el interesado conforme al principio de rogación? SI.
¿Puede entenderse implícitamente solicitada la tramitación en ciertos casos con la presentación del título? SI.
Doctrina de la Resolución.
1. Determinación de los procedimientos aplicables: En el caso de este recurso, la rectificación de superficie que resulta de la descripción de la ampliación de la edificación supera el 10% de la cabida inscrita, por lo que para lograr su inscripción es precisa la previa tramitación de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 199 o en el 201 de la Ley Hipotecaria, tal y como señala el registrador en su calificación.
2. El procedimiento del art. 199 LH se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende. De la escritura calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma.
3. Junto a la solicitud expresa cabe también considerar que se halla implícita cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso (apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015).
Comentario.
Reitera la Resolución su doctrina sobre los medios hábiles para registrar las rectificaciones descriptivas de fincas, sistematizándolos en tres grandes grupos:
1. Aquellos que sólo persiguen y sólo permiten inscribir una rectificación literaria de la superficie, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca: supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a y b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita.
2. El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.
3 Aquellos procedimientos especialmente cualificados que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. (JAR)
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449.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN: LICENCIA. PROCEDIMIENTOS PARA MODIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA
Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Écija a inscribir una escritura de rectificación de otra de segregación.
Se pretende la rectificación de una segregación ya inscrita, rectificando la descripción de la finca matriz, de la porción segregada y de la finca resto y se plantean varios defectos:
1.- Entiende el registrador que es necesaria nueva licencia y el recurrente que no porque se reduce la superficie segregada y con una diferencia inferior al 10%. La Dirección confirma el defecto, admite que constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia cabe la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia. Pero en este supuesto no se produce una mera falta de correspondencia en la superficie de las fincas entre el título y la licencia, sino la total alteración de las parcelas catastrales que se identifican en dicha licencia así como la desaparición de una porción determinada de la finca y la creación de una finca discontinua; circunstancias que denotan una ordenación de los terrenos que no se corresponde con la modificación hipotecaria inscrita para la que se concedió la licencia.
2.- El Registrador considera que no existe coincidencia entre las descripciones literarias de las fincas matriz, segregada y resto, con las que resultan de la línea perimetral de las parcelas catastrales que las integran. El recurrente sin embargo alega la doctrina de la Dirección en el sentido de que una vez identificada la ubicación y delimitación de una finca a través de la georreferenciación de sus vértices resulta ya superfluo la mención unilateral de cual pueda ser el nombre y apellidos de las personas que en momento dado puedan ser los propietarios de las fincas colindantes. El argumento es admitido por el Centro Directivo pero lo que ocurre en este supuesto es que la coordinación gráfica a la que alude la recurrente sólo tiene lugar en cuanto a la representación gráfica de la finca. Hay que distinguir que una finca este georreferenciada y la constancia de la referencia catastral de la finca que sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica. En este expediente la finca no está georreferenciada lo que es objeto de estudio en el 3º defecto:
3.- que no se ha tramitado ni el procedimiento previsto en art 199 ni en el 201 LH para la rectificación de la descripción, al existir dudas fundadas de identidad de la finca que impiden la rectificación descriptiva sin las garantías de tales procedimientos. Al analiza este defecto la Dirección vuelve a sistematizar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas tras la Ley 13/2015:
– La rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, (art 201.3, letras a y b, LH) limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%; sin ninguna tramitación salvo la notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».
–rectificaciones superficiales no superiores al 10% con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca.(art 9, letra b LH). Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa salvo que «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación».
– Y, finalmente las rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices: son los procedimientos del art 199 y 201.1 LH
En el caso planteado las diferencia no superan el 10% pero el registrador expone en su calificación dudas fundadas que justifican la tramitación de un procedimiento para la rectificación que implique mayores garantías, ya que como dispone el art. 201.3 para rectificar la descripción sin representación gráfica “será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.” (MN)
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450.** INMATRICULACIÓN CON TÍTULO PREVIO PRIVADO DE FECHA FEHACIENTE. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA Y ALTERNATIVAS. BASE DE DATOS GRÁFICA CATASTRAL INCONSISTENTE.
Resolución de 29 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Hellín a inmatricular una finca en virtud de escritura pública de donación.
Hechos: Se pretende inmatricular una finca mediante una escritura de donación siendo el título previo un documento privado de permuta con fecha fehaciente, al haber sido liquidado de impuesto.
El registrador deniega la inscripción porque el título previo no es público, porque tiene dudas de la identidad de la finca y porque la finca no coincide con la que refleja el certificado catastral.
El interesado recurre y alega que el título es anterior a la modificación de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, además de hacer varias consideraciones para despejar las dudas de identidad de la finca con el Catastro poniendo en duda la legalidad de algún asiento registral previo.
La DGRN desestima el recurso, aunque revoca el tercer defecto. Señala en primer lugar que la legislación aplicable es la vigente en la fecha de presentación del asiento, conforme a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 mencionada. El artículo 205 LH exige que el título previo sea un documento público, no bastando un documento privado, aunque sea de fecha fehaciente. Pero es que incluso el antiguo artículo 205 de la Ley Hipotecaria anterior a la reforma de la citada Ley se interpretó en el sentido de que no sólo exigía que la fecha del documento se reputara auténtica, conforme a lo dispuesto por el artículo 1227 del Código Civil, sino que dicho documento acreditara de modo fehaciente haber adquirido el derecho.
Considera igualmente fundadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca y desestima las alegaciones del recurrente que pone en duda la validez de alguna de las inscripciones previas.
Aprovecha también para aclarar que, ante la negativa del registrador a inmatricular por dudas de la identidad de la finca, cabe recurrir la decisión del registrador en el ámbito judicial mediante un juicio verbal (artículo 324 LH) o acudir a los procedimientos inmatriculadores previstos en el artículo 198 LH), singularmente el expediente de dominio ante notario, o entablar un juicio declarativo y obtener sentencia, conforme dispone el artículo 204 LH. Lo que no cabe ya es utilizar el recurso judicial que prevén los artículos 300 y 306 RH, que hay que entender derogados.
En cuanto al certificado catastral a aportar en las inmatriculaciones, realiza las siguientes afirmaciones:
Debe aportarse certificación gráfica catastral coincidente en cuanto a la descripción de la finca con la descripción de la finca en escritura, no así en cuanto a titularidad, pues el artículo 298 RH debe de entenderse derogado
Si no es posible aportar certificación gráfica catastral porque existe una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la representación gráfica georreferenciada catastral, con carácter excepcional podría admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta. (AFS)
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451.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. 208 LH: NO SE DEFINE CADENA DE TRANSMISIONES.
Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Herrera del Duque-Puebla de Alcocer a inscribir un acta de reanudación del tracto sucesivo.
Supuesto de hecho.
Presentada para inscripción un acta autorizada en procedimiento para reanudar el tracto de finca registral (art. 208 L.H), se discute si existe verdaderamente interrupción del tracto sucesivo. La calificación registral entiende que no hay tal interrupción del tracto.
La secuencia de titularidades es la siguiente: (i) Titularidad de los promotores del expediente: compraron la finca a don C. C. G. mediante documento privado de compraventa fechado el 2 de octubre de 1997. (ii) Titularidad inscrita: La finca se encuentra inscrita a favor de don J. A., doña O. y doña A. D. S., que adquirieron por título de herencia según escritura autorizada el día 12 de mayo de 2015, al fallecimiento de la anterior titular, doña A. S. L., acaecido el día 15 de septiembre de 2001.
De la documentación presentada no resulta conexión alguna entre la titularidad registral y quienes transmitieron al promotor del expediente, lo que “no permite apreciar qué titular registral inicia la cadena de titularidades que llega hasta la de los promotores”.
¿Existe en este caso un verdadero supuesto de interrupción del tracto sucesivo? NO.
¿Aun cuando se admita que no hay interrupción del tracto sucesivo, es hábil para causar la inscripción a favor del promotor el acta si se tiene en cuenta que los actuales titulares registrales han comparecido en el expediente y prestado su consentimiento formal? NO.
Doctrina de la Resolución.
1 No existe una verdadera interrupción del tracto pues no hay una cadena de transmisiones desde el titular registral al promotor que no sea posible hacer constar en el Registro por no disponerse de la documentación adecuada para ello.
En realidad, la titularidad anterior de los promotores supone una titularidad contradictoria con la que consta tabularmente, lo que revela una discordancia entre el registro y la realidad que deberá documentarse adecuadamente, efectuando las oportunas rectificaciones del título inscrito, si es que estuviera erróneamente otorgado, o en su defecto, mediante resolución judicial que así lo ordene (cfr. artículo 40.d) Ley Hipotecaria).
2 Siendo el título de los promotores de fecha anterior al que consta inscrito, no es el expediente de dominio para la reanudación del tracto el procedimiento adecuado para rectificar esta titularidad que se considera errónea.
3 No altera esta conclusión el que se haya recabado y obtenido en el expediente el consentimiento del titular registral bajo el pretexto de respetar el principio de legitimación registral. En nuestro ordenamiento jurídico no basta el mero consentimiento formal, abstractamente considerado, para la cancelación de la titularidad que consta inscrita, que no se convienen con las exigencias de nuestro sistema traslativo, que es causalista, y nuestro sistema registral (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria y 193 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 4 de junio de 2012 ó 25 de septiembre de 2014, entre otras).
4 Por último, reitera la Dirección General su doctrina sobre la plena autonomía e independencia del registrador en el ejercicio de la función calificadora, sin que puede considerarse vinculado por el precedente de calificaciones propias.
Comentario.
El supuesto planteado en este recurso no constituye un caso de interrupción del tracto sucesivo, pues ni expresamente lo contempla el artículo 208 LH ni guarda analogía con el presupuesto de la norma y la doctrina del Centro Directivo. Ello determina la inadmisión del recurso, pues, dada la excepcionalidad de este procedimiento para reanudar el tracto sucesivo (antes judicial y ahora notarial), se impone una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto. (JAR)
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452.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO.
Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arona, por la que se suspende la inscripción de una compraventa por no acreditarse debidamente los medios de pago del precio y existir dudas sobre su importe.
Supuesto de hecho.
Se discute si la siguiente expresión del precio y de los medios de pago cumple los requisitos exigidos por la legislación vigente: De la escritura calificada se deduce con claridad que el precio total de la compraventa fue de 99.300 euros, de los cuales, 10.000 euros, se pagaron en cumplimiento de un contrato de arras penitenciales celebrado en enero de 2016, por medio de tres pagos en el año 2016, especificándose la fecha e importe de cada uno de esos tres pagos, (el 13 de enero, 1.500 euros; el 19 de enero, 6.000 euros, y el 20 de enero, 2.500 euros) y que el resto del precio total se pagó en dos pagos en el mes de junio de 2017, especificándose también la fecha e importe de cada uno de esos dos pagos finales (a saber, el 2 de junio, 42.000 euros, y el 9 de junio, 47.300 euros). Igualmente, constan reseñados en la escritura, e incorporados como documentos anexos, todos y cada uno de los justificantes documentales de esos cinco pagos parciales referidos.
Doctrina de la Resolución.
Se revoca la calificación porque de la lectura de la escritura queda claro el precio de la venta, del que forma parte la cantidad entregada en el contrato de arras, y, por otra parte, constan perfectamente identificados los medios de pago empleados en cada uno de los cinco pagos parciales efectuados.
A los efectos previstos en la legislación vigente, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria» (arts. 21 y 254 LH, art. 24 LN y 177 RN). (JAR)
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453.** ANOTACIÓN CADUCADA. NO TIENE EFECTOS CANCELATORIOS
Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo.
Supuesto de hecho.
Se presenta en el Registro auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores a la anotación letra B, que se ordenó en los autos de los que deriva la adjudicación que ahora se presenta. Al tiempo de la presentación de auto y mandamiento la anotación letra B se encuentra caducada.
El registrador toma razón del auto de adjudicación, pero se rechaza la cancelación de la anotación preventiva de embargo posterior, que se encuentra vigente, al estar caducada la anotación del embargo letra B.
¿Procede cancelar la carga posterior? NO.
¿El hecho de que se haya expedido certificación de titularidad y cargas que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica la conversión de la anotación en otra anotación o produce la prórroga de la misma? NO.
Doctrina de la Resolución.
I Doctrina consolidada:
1 Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad y el consecuente efecto cancelatorio de las cargas posteriores.
2 Caducada la anotación los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002).
3 Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad, según resulta de los preceptos citados en los precedentes vistos. En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria).
II Prórroga de anotación preventiva y certificación de cargas:
El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni su conversión en otra anotación ni su prórroga, ya que las anotaciones sólo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria y su extinción se produce cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción (art. 77 LH).
La Ley Hipotecaria no contempla la prórroga de la anotación preventiva como consecuencia de la expedición de la certificación de cargas. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria es claro a este respecto, al regular la expresa caducidad de las anotaciones preventivas.
Comentario.
Como la misma Resolución dice, se trata de una doctrina consolidada en reiteradas resoluciones citadas en los vistos. Únicamente destacar (i) la mención que se hace a la certificación registral 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada por la Ley 42/2015 de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, (ii) y que, no obstante la no cancelación en la esfera registral de las cargas posteriores, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), como así ha ocurrido en la citada sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017. (JAR)
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454.** CESIÓN ENTRE ADMINISTRACIONES PÚBLICAS. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
Resolución de 2 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Montblanc, por la que se suspende una solicitud de rectificación del Registro.
La Dirección General reitera su doctrina recaida en supuestos muy similares de cesión de bienes entre administraciones públicas (RR. De 3 de enero de 2013, o 20 de marzo de 2013) en que el recurrente pretende que hay un error en la inscripción ya que interpretó mal el decreto de cesión.
La Dirección reitera su doctrina recogida en aquellas resoluciones y toda la doctrina elaborada relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud y que por ello la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (MN)
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455.* CONDICIÓN RESOLUTORIA. REINSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
Resolución de 3 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tías, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo prorrogada.
Se reitera en esta resolución la doctrina relativa a los requisitos para la cancelación de cargas posteriores a una condición resolutoria inscrita al reinscribir a favor del transmitente como consecuencia da la resolución: el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión. (MN)
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456.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR QUE ADJUDICA TODO A LA VIUDA CON SALDO NETO CERO.
Resolución de 4 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.
Hechos: Se formaliza una escritura de protocolización de operaciones particionales, por un contador partidor testamentario, en la que concurren éste y la viuda del testador y que tiene como base determinado testamento en el que, el testador, lega a su esposa, el usufructo universal de la herencia, y manifiesta, que, si quedaren hijos menores, lega a ésta el pleno dominio del tercio libre, aparte de su cuota usufructuaria, y finalmente, instituye herederos, por partes iguales, a sus hijos… y designa contador partidor al compareciente.
En la citada escritura, el contador nombrado adjudica íntegramente a la viuda (con el concurso de ésta), todo el activo y pasivo hereditario, sin la intervención de los herederos forzosos (ya mayores de edad y a los que nada adjudica aquel), dado que, el activo menos el pasivo de la herencia, es de cero euros, y, manifestando dicho contador, que todo ello se ha “puesto en conocimiento” de tales herederos del causante, que “indican” no tener capacidad económica suficiente para asumir dicho pasivo.
Registradora: La registradora suspende la inscripción de dicha escritura, porque entiende que el contador se excede de sus funciones, dado que: 1) no se acredita si los hijos y herederos son mayores o menores de edad y 2) Al adjudicar todo el haber hereditario a la viuda, el contador, lleva a cabo un acto dispositivo que se excede de acto puramente particional, y que requiere, por tanto, el consentimiento de los herederos forzosos (recogido en documento público), no bastando la “simple indicación “ manifestada por éstos al contador nombrado, aparte de que el acto puede suponer una renuncia a la herencia, para lo que sería preciso, entonces, abrir la sucesión intestada.
Recurrente: Contra la calificación anterior, recurre la viuda adjudicataria, manifestando que, si el testamento se otorgó en el año 1975 y la protocolización de la herencia se formaliza en el año 2016, es evidente la mayoría de edad de los hijos y herederos. Y por otro lado, no existe renuncia de los hijos y herederos a la herencia del padre, ya que los efectos son diferentes.
Por otro lado, el fallecimiento del causante se ha producido estando ya en vigor la ley 5/2015 de 25 de junio del Dcho. Civil del País Vasco, cuyo artículo 21.2 dice que “ El heredero responde de las obligaciones del causante, legados y cargas hereditarios hasta el valor de los bienes hereditarios en el momento de la delación”, ya que los herederos no responden “ultra vires”, y por tanto, si nada se les adjudica, de nada responden, y tendrán la opción de. si aparecieren nuevos bienes hereditarios, podrían aceptar el saldo entre activo y pasivo, mientras que, con la renuncia, se apartarían definitivamente de la herencia, y se abriría la sucesión intestada. Por tanto no parece necesaria la aprobación de los herederos de la escritura de protocolización formalizada.
Dirección General: Da la razón, en parte, a la recurrente y acepta el recurso en cuanto al primer defecto de la nota, ya que es evidente la mayoría de edad de los hijos y herederos del causante, por tanto no hay que acreditarla. También señala que no ha habido renuncia, por los herederos, a la herencia de su padre y causante, la cual conforme al artículo 1008 del c.c. (vigente y anterior a la Reforma de la ley 15/2015 del c.c.) exigía que la renuncia se hiciera ante notario en instrumento público”. Por tanto, no hay, en el supuesto, renuncia de herencia, ya que, los herederos, si apareciesen otros bienes, mantienen sus derechos, e igualmente responden frente a los acreedores de las deudas, pese a que, ahora, según el Dcho. Vasco, su responsabilidad se limita al valor de los bienes heredados.
No obstante ser cierto lo anterior, es decir que practicada la partición por el contador-partidor no es precisa la intervención de los herederos (RS 19 julio 2016), las facultades de aquel se limitan sólo a “la simple facultad de hacer la partición” donde cabe incluir: la calificación del carácter privativo o consorcial de los bienes, avalúo, formación de lotes y su entrega y adjudicación a los interesados, y también es cierto que la partición realizada por el contador partidor, es por sí sola inscribible, sin necesidad de aprobación de los herederos, siempre que no se extralimite en sus funciones, que son (se insiste) en “la simple facultad de hacer la partición”.
Sin embargo la DG, apoyada en la RS de 22 julio 2016, que indica que “la adjudicación de un bien de la herencia a la viuda en pago de una deuda ganancial, implica un acto dispositivo, admisible en caso de ser los interesados, con facultades de libre disposición los que lo convinieren”, estima que, en el presente supuesto, en que no se han atribuido, al contador partidor, facultades expresas, hay que interpretar que, entre sus facultades, no se encuentra la de realizar actos dispositivos, lo que aquí ocurre al adjudicarse todo el activo y pasivo a la viuda, sin el consentimiento expreso de los interesados, que son quienes tienen las facultades de disposición, con lo que hay una extralimitación en las funciones del contador-partidor, que precisa necesariamente, para ello, el concurso de los herederos, que son quienes tienen dichas facultades, y quienes deben así manifestarlo a través de su consentimiento, recogido en forma fehaciente. (JLN)
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457.** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. PLAZO PARA RECURRIR CUANDO HAY INTENTO DE SUBSANACIÓN.
Resolución de 4 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva terminada.
Hechos: Se presenta una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad, que es objeto de una primera calificación con varios defectos, que no son subsanados, caducando el asiento de presentación.
Posteriormente se efectúa una segunda presentación que da lugar a una segunda calificación en la que se mantienen varios defectos y se añade un defecto nuevo no contemplado en la primera calificación, relativo a que no se acredita que el suelo es no urbanizable de especial protección.
Más tarde se presenta una tercera vez la escritura, dentro del plazo de vigencia del segundo asiento de presentación, en la que se reitera el defecto relativo al suelo no urbanizable.
El interesado presenta finalmente un documento del que resulta que el suelo es no urbanizable de especial protección.
El registrador en su cuarta calificación deniega la inscripción por el defecto de que el suelo es no urbanizable de especial protección y por tanto, en Andalucía, no es susceptible de prescribir la infracción urbanística. Se opone también al recurso que se presenta después por estimar que está fuera de plazo para recurrir, ya que lo computa desde la segunda calificación.
Los interesados recurren y alegan que el registrador ha incluido un nuevo defecto no contemplado en la primera calificación, lo que les ha ocasionado muchos perjuicios y es contrario al principio de unidad de calificación, por lo que no debe de tenerse en cuenta en las posteriores calificaciones que deben de limitarse a los defectos observados en la primera.
La DGRN desestima el recurso. Como cuestión previa desestima la pretensión del registrador de inadmitir el recurso, ya que el recurso está presentado en plazo porque se ha intentado la subsanación y por tanto se ha emitido una nueva calificación que versa sobre la subsanación y en la que se considera no subsanado el defecto. Añade que no es aplicable el artículo 323.2 LH (alegado por el registrador) que considera debe de aplicarse sólo a los casos de nueva aportación del documento sin intentar subsanar los defectos.
La calificación debe de ser unitaria y global , pero esa obligación del registrador no puede prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente.
Caducado el asiento de presentación del anterior de un documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar el título que puede ser objeto de una nueva calificación, la cual puede ser diferente a la inicial, pues comienza de nuevo el procedimiento registral.
Finalmente admite que, estando vigente el asiento de presentación, está plenamente justificada una nueva calificación cuando se aportan nuevos documentos complementarios que suponen, por tanto, alteración del contenido documental que se tuvo a la vista al realizar una primera calificación.
COMENTARIO: El defecto alegado por el registrador, relativo a que no se acredita que el suelo es no urbanizable de especial protección, no estaba justificado, pues el interesado no está obligado a justificar las características del suelo sobre el que se desarrolla la obra nueva ya que no lo exige ninguna norma. Ver en este sentido la reciente Resolución de 28 de Junio de 2017.
Cuestión diferente es que el Registrador, con los medios que tiene a su alcance y que está obligado a utilizar, pueda identificar el suelo y presumir fundadamente que no es apto para la prescripción de las infracciones urbanísticas, pero en tal caso deberá alegarlo y fundamentarlo y no invertir desde el momento inicial la carga de la prueba en el ciudadano.
Otra cuestión diferente también es que el propio interesado, aun no estando obligado a ello, haya presentado una prueba del tipo de suelo de que se trata (en este caso como de rústico de especial protección) y si de ella resulta que no es apto para la prescripción de las obras nuevas la calificación negativa estará plenamente justificada. (AFS)
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459.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: FINCA INSCRITA A NOMBRE DE TERCERO. TRACTO SUCESIVO: NO HAY EXCEPCIONES SALVO LAS LEGALMENTE ESTABLECIDAS.
Resolución de 4 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de demanda.
Hechos:
Para la comprensión de este expediente se han de tener en cuenta estos antecedentes:
– La finca en cuestión, fue adquirida por don G., por título de herencia de su padre sujeta a determinada sustitución fideicomisaria.
– Por fallecimiento de don G. se inscribe por título de herencia a favor de don A. previa cancelación y purificación de la sustitución fideicomisaria.
– La citada finca registral, en la actualidad, consta inscrita a favor de una sociedad mercantil persona distinta del demandado.
A continuación, se presenta en el registro mandamiento que inserta un auto de la Audiencia Provincial ordenando que se tome una anotación preventiva de demanda contra don A. Solicitando que se declare no extinguida la sustitución fideicomisaria impuesta por su difunto padre.
La registradora calificó negativamente el documento por constar inscrita la finca a favor de persona distinta del demandado.
El recurrente, por su parte, alega que la Audiencia Provincial de Barcelona, tenía conocimiento de la aportación de las fincas objeto del fideicomiso por parte del demandado a la citada sociedad mercantil y aun así ordenó la anotación preventiva de la demanda al registro y por ello, el Registrador [sic] debe atenerse al pronunciamiento judicial, y proceder a su inscripción».
Resolución:
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.
Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia al principio básico del tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). El cual está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
Estas exigencias hacen que se haya de confirmar la calificación ya que el procedimiento del que dimana el mandamiento no está entablado contra el titular registral, sin que pueda alegarse en contra, el limitado ámbito de calificación de los mandamientos judiciales, pues aunque los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la resolución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución Española) les impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna.
Lo anterior impide, en el ámbito registral, practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita si no consta el consentimiento de su titular o que este directamente o a través de sus órganos de administración y representación haya sido parte en el procedimiento de que se trata.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia con los preceptos constitucionales y legales, incluye dentro de la calificación de los documentos judiciales, los obstáculos que surjan del Registro.
Así también, el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece que «no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento».
No obstante, establece la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento».
Vemos que excepcionalmente, es posible anotar, sin cumplir estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se contempla sólo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, sin que sea susceptible de interpretación extensiva.
Lo anterior implica que cuando el legislador quiere excepcionar la regla general de tracto sucesivo, lo hace expresamente y por virtud de una norma de rango legal. Y además exige justificación en el mandamiento de las razones que llevan a la autoridad judicial o administrativa al levantamiento del velo de la personalidad jurídica, lo que tampoco concurre en este expediente, por lo que procede la confirmación de la nota de calificación.
De lo anterior se llega a la conclusión de que no puede tomarse anotación preventiva de demanda, cuando la finca está inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada y sin decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo de la personalidad jurídica, pues entonces se incurriría en indefensión de la sociedad titular registral de los bienes, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y sin que se pueda tomar al margen de un procedimiento civil entablado contra la propia sociedad titular del bien, salvo en los supuestos legalmente admitidos, que como se ha visto son excepcionales y de interpretación restrictiva. (MGV)
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460.* ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. NEGATIVA A CANCELAR INSCRIPCIÓN POSTERIOR DE CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO
Resolución de 5 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que no fueron objeto de cancelación todas las cargas y gravámenes que constan sobre una finca registral.
En el historial de una finca figura una hipoteca, la anotación de embargo letra A a favor de del Principado de Asturias, la cesión del crédito hipotecario a la SAREB y finalmente, mediante certificación administrativa del acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de cargas derivada del procedimiento de apremio la inscripción 5.ª de dicha finca a favor del recurrente junto con la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra A.
El recurrente pretende la cancelación de la inscripción de cesión del crédito hipotecario a favor de «SAREB por ser posterior a anotación de embargo y además por constar en la publicación de la subasta de la finca como «libre de cargas y gravámenes anteriores”.
La Dirección pese a inadmitir el recurso ya que no cabe contra asientos ya practicados sino únicamente frente a las notas de calificación negativa, hace una serie de consideraciones sobre el fondo del asunto:
Resulta claro que la hipoteca es anterior y por lo tanto de rango prioritario a la anotación de embargo, rango preferente que no se ve alterado por la posterior transmisión de activos de la entidad acreedora a «Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.» que tuvo su oportuno reflejo registral. En consecuencia los efectos cancelatorios del mandamiento derivado del procedimiento de la anotación letra A sólo pueden extenderse a las cargas posteriores (art.110 RGR y 175.2 RH) y, por tanto, subsisten las anteriores, que quedan vigentes. Es intrascendente que en la certificación administrativa de adjudicación se refieran a la finca como libre de cargas pues en la certificación registral expedida como consecuencia del procedimiento y obrante en el expediente figuraba la hipoteca. Alega también el recurrente que el crédito estaba satisfecho económicamente, frente a este argumento recuerda que para su cancelación se precisaría la correspondiente sentencia firme o el consentimiento en escritura pública del actual acreedor hipotecario (art 82 LH) nunca por la vía del mandamiento administrativo de cancelación de cargas posteriores (MN)
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461.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR
Resolución de 5 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 1 a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Se reitera la doctrina (22 de mayo de 2017, 23 de enero de 2017, 27 junio 2016 y 2 agosto 2016 y los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013 según la cual el tercer poseedor en una ejecución hipotecaria: 1) Si antes de la interposición de la demanda, tiene su título inscrito debe ser demandado y requerido de pago. 2) En aquellos casos en los que no se hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados ni se hubiera inscrito en el momento de formular la demanda sino que la inscripción es posterior y aparece en la certificación registral, deberá ser entonces, tras la expedición de la certificación cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento.
Ahora bien, en el expediente planteado se presenta decreto aclaratorio en el que consta que los cónyuges actuales titulares de la finca han formulado oposición y que la misma ha sido desestimada. Y aunque no figure el fundamento de dicha oposición sí queda suficientemente acreditado que los citados titulares registrales han tenido intervención directa en el procedimiento de ejecución, no puede entenderse que ha existido indefensión por lo que revoca el defecto y admite el recurso(MN)
462.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA EN VIRTUD DE MANDAMIENTO EXPEDIDO VIGENTE AQUELLA PERO CADUCADA AL PRESENTARSE EN EL REGISTRO
Resolución de 6 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Leganés n.º 1, por la que se deniega la inscripción del mandamiento ordenando la prórroga de una anotación preventiva del embargo.
Supuesto: Se debate si es posible prorrogar una anotación preventiva en virtud de un mandamiento judicial expedido aun no transcurrido el plazo de cuatro años desde la fecha de la anotación, pero presentado en el registro una vez ya caducada.
La DGNR confirma la calificación registral negativa teniendo en cuenta el art. 86 LH y la reiterada doctrina de este Centro Directivo según la cual con independencia de la fecha de expedición del mandamiento ordenando la prórroga, si se presenta en el Registro transcurridos los cuatro años de vigencia de la anotación, se produce la caducidad de ésta, caducidad que opera de forma automática «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente (JCC)
463.** CANCELACIÓN TOTAL DE HIPOTECA. CAUSA SI HAY QUITA PARCIAL.
Resolución de 9 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arteixo a practicar una cancelación de hipoteca.
Hechos: Una entidad acreedora (Sareb) de un préstamo con garantía hipotecaria recibe un pago de parte de la deuda, otra parte es objeto de condonación, y a continuación se cancela totalmente la hipoteca para facilitar la venta de la finca.
El registrador considera que falta la causa por la que se cancela la totalidad de la responsabilidad hipotecaria.
El notario autorizante recurre y alega que, aunque es un negocio complejo, existe una clara “causa solvendi” pues precisamente se libera la finca para recibir una parte de lo que se le adeuda.
La DGRN revoca la calificación. Recuerda que la cancelación de hipoteca necesita de una causa, como norma general. Sin embargo, el derecho de hipoteca puede ser objeto de una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, de una renuncia de derechos. En estos casos serán indiferentes las vicisitudes del crédito. En el caso concreto considera que sí hay causa y que es precisamente el pago parcial del crédito, pues parte del crédito se paga y parte es objeto de una quita. (AFS)
465.* INMATRICULACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS DEL TITULO INMATRICULADOR CON EL TÍTULO PREVIO. CASAS EMPOTRADAS O ENGALABERNOS.
Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Cifuentes, por la que se suspende la inmatriculación de dos elementos de una finca dividida horizontalmente.
Hechos: Asunto muy del caso concreto y algo confuso. Existe una escritura previa de herencia en la que se describen dos casas independientes, pero colindantes. Posteriormente dichas casas son objeto de una segunda escritura, de división horizontal, con modificación de su descripción aumentando su superficie construida y disminuyéndose la superficie de suelo; aparece ahora en la construcción una bodega en la planta sótano que se interna, al parecer, en el subsuelo de la calle. Además una de dichas casas monta o está empotrada en parte sobre casas vecinas, por lo que se fijan unas cuotas para la “envolvente” de las casas afectadas. Finalmente las dos casas, como elementos privativos de la propiedad horizontal, son objeto de aportación a la sociedad de gananciales al objeto de su inmatriculación.
La registradora encuentra varios defectos, entre otros menores que en la división horizontal las casas individuales no han sido objeto de agrupación, que no tienen elementos comunes, que tiene dudas sobre la ubicación de la bodega y la calle pública, que hay diferencias descriptivas entre el título previo y el que se pretende inmatricular, tanto respecto del suelo como de las construcciones, y que se fijan unas cuotas con las casas vecinas empotradas, cuyos propietarios no comparecen en la escritura.
El interesado recurre y alega que la división horizontal se hizo por inercia, que las diferencias físicas entre el último título y el anterior están justificadas por el Catastro, que no hay elementos comunes salvo un patio, que los propietarios de las casas vecinas empotradas no tienen inscrito su derecho. En definitiva que lo que quiere es inscribir sus casas renunciando a lo que sea un obstáculo en el Registro, como la agrupación previa, la división horizontal o la bodega.
La DGRN desestima el recurso por razones obvias, aunque lo admite en cuanto al defecto relativo a las diferencias descriptivas entre el título previo y el título segundo a inmatricular, ya que las diferencias del suelo y de la construcción recogidas en el segundo título son coincidentes con el Catastro y por tanto están justificadas. Recuerda también que en caso de dudas de invasión del dominio público el registrador tiene que proceder conforme dispone al artículo 205 LH en su párrafo tercero.(AFS)
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466.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.
Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.
Hechos: Se otorga una Acta de rectificación de cabida de una finca, que de 400 m2 pasa a 528 m2, la cual linda por todos sus lados con calles y con una finca de propiedad municipal. Se aporta una representación gráfica georreferenciada, catastral, en adelante RGC.
El registrador suspende inicialmente la inscripción por dudas en la identidad de la finca (ya que en el título aparece como rústica y ahora se dice que es urbana). Retirado el documento y vuelto a presentar se inicia un procedimiento previsto en el artículo 199 LH para la inscripción de la RGC con sucesivas diligencias, de las que es de destacar la última, pues el Ayuntamiento alega, fuera del plazo de los 20 días pero dentro del plazo para calificar, que no procede la rectificación que se solicita pues la finca siempre tuvo 400 metros cuadrados, según los planos municipales. Por ello, el registrador deniega la inscripción de la RGC.
El interesado recurre y alega que la primera calificación sólo tenía una duda sobre el carácter rústico o urbano de la parcela que quedó resuelta con un informe municipal, por lo que debió de inscribirse una vez resuelta. Y en cuanto a la segunda calificación que no está motivada por el registrador y además se basa en un informe municipal que ni justifica ni siquiera refleja que la finca rectificada coincida en todo o en parte con el dominio público y que la alegación está presentada fuera de plazo y no tuvo que tenerse en cuenta.
La DGRN desestima el recurso. Recuerda que realizada una nueva presentación hay una nueva calificación y que el registrador no está vinculado por la primera pues es un nuevo procedimiento.
En cuanto al fondo del asunto considera que el registrador ha motivado suficientemente su calificación y que las dudas que expresa de una posible invasión del dominio público justifican la negativa del registrador, conforme al artículo 9 LH. Respecto de la oposición fuera de plazo del Ayuntamiento considera que debe de prevalecer el principio de legalidad, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada. (AFS)
467.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. DIVISIÓN HORIZONTAL.
Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santoña, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo.
– HECHOS: Se presenta mandamiento municipal solicitando Anotación Preventiva de embargo, en un procedimiento de apremio dirigido exclusivamente sobre la SA promotora inicial de un edificio que fue ya dividido horizontalmente y vendidos todos sus elementos.
– El REGISTRADOR, lógicamente deniega el asiento por existir ningún elemento inscrito a favor de la SA ejecutada.
– El abogado del AYUNTAMIENTO recurre señalando que según sus datos (“un barrido” [sic] de información que realizaron los Servicios Municipales [¿?]) al tiempo de la presentación del mandamiento sí había algo inscrito a favor de la SA y que en la calificación registral “no se constata el agotamiento de la parcela en cuestión, ni la fecha de la inscripción de dicha propiedad horizontal”.
– Obviamente la DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral, en base a los citados Ppios de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y de tutela judicial efectiva (Aº 24 CE-78), por no acreditarse que los demás copropietarios han sido citados y podido intervenir en el procedimiento advo.
COMENTARIO (ACM). Creo que este caso ni siquiera debía haberse recurrido por el abogado municipal por absurdo, y más que un caso de falta de tracto lo es de inexistencia de objeto. Si el registrador, al calificar, afirma bajo su responsabilidad, que ya no existe ningún elemento inscrito a favor del embargado, tal afirmación goza de Fe Pública y solo podría desvirtuarse judicialmente por falsedad, a la que lógicamente no ha incurrido el registrador. No entiendo que pretendía el abogado, ni con su petición ni con su recurso… y mejor conocería el Ayuntamiento si la edificabilidad de la finca está o no agostada (si es que es eso lo que se pretendía…) (ACM).
468.*** ANOTACIÓN CADUCADA. NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES (DOCTRINA TS SOLO APLICABLE EN SEDE JUDICIAL, NO REGISTRAL)
Resolución de 10 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y el Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Torrijos, por la que se deniega la cancelación de anotaciones de embargo, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.
– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de cancelación de cargas posteriores a una Anotación Preventiva de embargo ya caducada.
– El REGISTRADOR, ante la literalidad de los Arts 86 y 97 LH, Art 175-2 RH, y reiteradísima doctrina de la DGRN (véanse, por todas, las 2 últimas RR. de 20 y 24 de julio de 2017), inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores, porque tras la caducidad la anotación pierde todos sus efectos.
– La SL adjudicataria recurre invocando las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y otras de las Audiencias, que señalan que la certificación de cargas previa tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación, por lo que el adjudicatario debe adquirí la finca en tal situación, siendo por tanto posible cancelar los asientos posteriores incompatibles..
– La DGRN desestima el recurso y confirma su doctrina reiterada anterior, a pesar de las 3 citadas St TS: señala que las 2 primeras se refieren a anotaciones anteriores a la LEC-2000 (que en materia de anotaciones puso fin a la inseguridad jurídica que suponía la prórroga indefinida de anotaciones anticuadas, derogando el Art 199-2 RH).
Y en cuanto a la STS 7 julio 2017 señala el Centro Directivo que ninguna norma establece que la Certificación de cargas produzca la prórroga (legal tácita) de la anotación preventiva, NI tampoco hay base legal para extender una Nota Marginal anunciando tal posible prórroga. El registrador debe atenerse estrictamente a la Ley en cuanto a la caducidad de los asientos y sus efectos, y caducada la anotación es como si nunca hubiera existido, sin que el registrador tenga elementos para valorar si deben o no mantenerse alguno de sus efectos. Para ello ya existe la posibilidad de prorrogar, incluso sucesivamente, las anotaciones, lo que es la clave para evitar tales problemas. Lo contrario produciría inseguridad jurídica y el riesgo de que en un procedimiento posterior se solicitara una nueva certificación de cargas, que en esta ya no se incluya una previa caducada, y que al final esa anotación previa si produjera efectos en perjuicio de quién no pudo conocerla (por estar ya cancelada por caducidad).
Por tanto, en el plano registral el registrador debe ceñirse a la Ley y a la estricta prioridad del registro: la caducidad extingue la anotación y sus efectos (que NO es una “hipoteca judicial”, sino un asiento provisional y no definitivo). Ello NO significa que el adjudicatario deba necesariamente soportar y pasar por los asientos posteriores, que es posible que civilmente NO le perjudiquen, pero esa es una cuestión que debe resolver el Juez y no el registrador, en un procedimiento judicial (p.ej tercería de dominio o de mejor derecho) contradictorio dirigido a todos los titulares de esos asientos posteriores, para que puedan alegar lo que les convenga sin indefensión. (ACM)
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2017 (Secciones I y II BOE)
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
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