- TEMA DEL MES: ACTOS INSCRIBIBLES Y NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA FASE COMÚN DEL CONCURSO. Emma Rojo.
- I. ACTOS DEL CONCURSADO.
- II. EMBARGOS Y EJECUCIONES.
- III. GARANTÍAS REALES.
- IV. CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN DEFINITIVO.
- V. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA.
- Disposiciones
- Sección II
- RESOLUCIONES: María Núñez.
- 352.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS POR CUASI UNANIMIDAD.
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INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2018
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES: ACTOS INSCRIBIBLES Y NO INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA FASE COMÚN DEL CONCURSO. Emma Rojo.
La complejidad del concurso de acreedores ha originado numerosos pronunciamientos del Centro Directivo por lo que abordaremos en este informe del mes de octubre los principales supuestos que pueden darse en las oficinas registrales durante la fase común del concurso, dejando para meses posteriores las fases de convenio y liquidación.
I. ACTOS DEL CONCURSADO.
1) Actos posteriores.
1) La regla general es que la anotación preventiva impide que puedan acceder al Registro los actos del deudor realizados con infracción del régimen de intervención o suspensión de las facultades de administración o disposición (artículo 40.7 de la Ley Concursal).
2) Por excepción, podrán inscribirse:
a) Los actos que, de acuerdo con lo establecido en el auto de declaración del concurso el deudor esté facultado para realizar por sí mismo (artículo 21 de la Ley Concursal).
b) Los actos que el deudor realice, en caso de intervención, con la autorización o conformidad de los administradores concursales, conforme al artículo 40.
2) Actos anteriores.
El acto dispositivo del deudor realizado antes de la declaración judicial de concurso es plenamente válido y eficaz debiendo el Registrador proceder a su inscripción (por todas, RDGRN de 3 y 6 de junio de 2009).
3) Especial referencia al derecho real de hipoteca.
Como escribe ANTONIO PAU (ver “Procedimiento concursal y Registro de la Propiedad”): “la regla de la inscribibilidad de los negocios anteriores vale también para las constituciones de hipoteca, a pesar del carácter constitutivo de su inscripción (carácter que haría que la hipoteca naciera después de la declaración de concurso, con vulneración de la regla de que los créditos no pueden mejorar de rango durante la tramitación del concurso”. Según la R. de 2 de noviembre de 2011 “(…) Todo acto o negocio jurídico llevado a cabo por el deudor con anterioridad estará, en principio, a salvo de las consecuencias jurídicas establecidas por el ordenamiento para los posteriores”.
4) Actos de enajenación y gravamen.
1. El artículo 43 de la Ley Concursal contiene una regla general e importantes excepciones disponiendo que:
“2. Hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, no se podrán enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del juez.
3. Se exceptúan de lo dispuesto en el apartado anterior
1.º Los actos de disposición que la administración concursal considere indispensables para garantizar la viabilidad de la empresa o las necesidades de tesorería que exija la continuidad del concurso. Deberá comunicarse inmediatamente al juez del concurso los actos realizados, acompañando la justificación de su necesidad.
2.º Los actos de disposición de bienes que no sean necesarios para la continuidad de la actividad cuando se presenten ofertas que coincidan sustancialmente con el valor que se les haya dado en el inventario. Se entenderá que esa coincidencia es sustancial si en el caso de inmuebles la diferencia es inferior a un diez por ciento y en el caso de muebles de un veinte por ciento, y no constare oferta superior. La administración concursal deberá comunicar inmediatamente al juez del concurso la oferta recibida y la justificación del carácter no necesario de los bienes. La oferta presentada quedará aprobada si en plazo de diez días no se presenta una superior.
3.º Los actos de disposición inherentes a la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor, en los términos establecidos en el artículo siguiente”.
Según R. de 8 de junio de 2010, cuando sea necesaria la autorización judicial deberá acreditarse ante el Registrador la obtención del oportuno auto autorizatorio mediante el testimonio expedido por el Secretario Judicial que acredite la autenticidad y el contenido del citado Auto, dando fe del mismo, sin que sea necesario la firma del Juez.
* Cuando se trate de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial, no obstante su ubicación, es aplicable el artículo 155.3 de la Ley Concursal, según el cual,
“Cuando haya de procederse dentro del concurso, incluso antes de la fase de liquidación, a la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial, el juez a solicitud de la administración concursal y previa audiencia de los interesados, podrá autorizarla con subsistencia del gravamen y con subrogación del adquirente en la obligación del deudor, que quedará excluida de la masa pasiva.”
II. EMBARGOS Y EJECUCIONES.
1) Embargos y ejecuciones anteriores a la declaración de concurso: son inscribibles (o anotables) los embargos y las ejecuciones decretadas con anterioridad a la declaración de concurso aunque el mandamiento se presente una vez extendida la anotación de concurso (artículos 24 y 55 de la Ley Concursal).
2) Embargos y ejecuciones posteriores a la declaración de concurso.
1) Regla general: una vez declarado el concurso, no cabe la inscripción de la adjudicación por cuanto que desde ese momento no pueden iniciarse ejecuciones singulares y las actuaciones que se hallen en tramitación quedarán en suspenso. Las actuaciones en contravención serán nulas de pleno derecho. Consecuencia de ello, el Registrador no puede expedir certificación de dominio y cargas ni practicar la comsecuente nota marginal mientras no conste el pronunciamiento judicial sobre que los bienes no resultan necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor o, que ha transcurrido más de un año desde la declaración del concurso sin producirse la apertura el periodo de liquidación (artículos 24.4 y 55.1 de la Ley Concursal).
2) Por excepción, podrá continuarse la ejecución hasta la aprobación del plan de liquidación, cuando concurra un doble requisito cumulativo:
1) El primero, que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor. Determinar si un bien cumple o no esta condición es competencia del Juez del Concurso, no pudiendo ser calificado por el Registrador (ni determinado por la Administración Tributaria). Vid. R. de 6 de octubre de 2011 o de 20 de mayo de 2013, entre otras.
2) El segundo, que se trate de: embargos laborales (si se hubiera decretado el embargo con anterioridad a la fecha de la declaración de concurso), administrativos (si se hubiera dictado diligencia de embargo con anterioridad a la fecha de la declaración de concurso), embargo por cuotas de la seguridad social (en los términos del artículo 50 del RGSS) y los embargos tributarios (vid. artículo 164 LGT).
3) Anotado un embargo preventivamente en el Registro de la Propiedad y constando en el Registro la posterior declaración de concurso del deudor, es posible anotar la prórroga de la primera ordenada por el Juzgado de Primera Instancia. Vid. R. de 21 de junio de 2013.
4) La cancelación de embargos. Según el artículo 55.3,
“3. Cuando las actuaciones de ejecución hayan quedado en suspenso conforme a lo dispuesto en los apartados anteriores, el juez, a petición de la administración concursal y previa audiencia de los acreedores afectados, podrá acordar el levantamiento y cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. El levantamiento y cancelación no podrá acordarse respecto de los embargos administrativos”.
III. GARANTÍAS REALES.
– Comienza señalando el artículo 56 de la Ley Concursal,
“1. Los acreedores con garantía real sobre bienes del concursado que resulten necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial no podrán iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación (…).
2. Las actuaciones ya iniciadas en ejercicio de las acciones a que se refiere el apartado anterior se suspenderán, si no hubiesen sido suspendidas en virtud de lo dispuesto en el artículo 5 bis, desde que la declaración del concurso, sea o no firme, conste en el correspondiente procedimiento, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta del bien o derecho. Sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.
3. Durante la paralización de las acciones o la suspensión de las actuaciones y cualquiera que sea el estado de tramitación del concurso, la administración concursal podrá ejercitar la opción prevista en el apartado 2 del artículo 155.
4. La declaración de concurso no afectará a la ejecución de la garantía cuando el concursado tenga la condición de tercer poseedor del bien objeto de ésta.
5. A los efectos de lo dispuesto en este artículo y en el anterior, corresponderá al juez del concurso determinar si un bien del concursado resulta necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor”.
Por lo tanto,
1) En caso de ejecución hipotecaria concluida antes de la fecha de declaración de concurso pero presentada a inscripción una vez conste registralmente la declaración de concurso: es inscribible ya que la ejecución no puede verse afectada por la posterior declaración del concurso del deudor. El requisito de la acreditación de que los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor sólo es exigible para las ejecuciones iniciadas, y no concluidas, al declararse el concurso o que pretendan iniciarse con posterioridad (vid. R. de 4 de mayo de 2012).
2) Si el decreto de adjudicación es de fecha posterior al concurso del deudor pero la subasta es de fecha anterior: no es inscribible pues la mera celebración de la subasta no pone fin al procedimiento de ejecución y, en consecuencia, sólo cuando quede acreditado debidamente que el decreto de adjudicación se llevó a cabo en fecha anterior al auto de declaración del concurso puede practicarse la oportuna inscripción (vid. R. de 15 de febrero de 2013).
En conclusión, son competencia del Juez de 1ª Instancia: las actuaciones iniciadas con anterioridad a la declaración concursal que no tengan por objeto bienes afectos a la actividad profesional o empresarial del concursado. En este caso se prorroga la competencia del Juez que las haya conocido, una vez que se alce la suspensión –que provoca siempre la declaración de concurso–, alzamiento que solo se producirá cuando judicialmente se declare por el Juez del concurso que los bienes o derechos objeto de ejecución «no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor» (R. de 19 de noviembre de 2012).
IV. CONVERSIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN DEFINITIVO.
Figurando anotación de embargo preventivo a favor de la TGSS y, posteriormente, una anotación de concurso, no cabe practicar la conversión del embargo preventivo en definitivo con fundamento en los artículos 55.1 LC, 164 LGT y 33 TRLGSS. Aun cuando la conversión del embargo preventivo en embargo definitivo atribuye a éste los efectos desde la fecha en que se adoptó la medida cautelar (lo que permitiría entender que la ejecución se ha iniciado antes de la declaración del concurso), es menester que se acredite, por resolución del juez de lo mercantil, que los bienes ejecutados no están afectos ni son necesarios para la actividad del deudor concursado ex artículo 55 LConc.
V. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA.
Constando en el Registro la situación concursal, no puede practicarse una anotación preventiva de demanda ordenada como medida cautelar por un juzgado distinto al que está conociendo del concurso, y ello con fundamento en el artículo 8.4 de la Ley Concursal, con arreglo al cual,
“Son competentes para conocer del concurso los jueces de lo mercantil. La jurisdicción del juez del concurso es exclusiva y excluyente en las siguientes materias:
4.º Toda medida cautelar – como es una anotación preventiva de demanda- que afecte al patrimonio del concursado…”.
En consecuencia, como ha reconocido la DGRN, por todas, R. de 2 de julio de 2014, corresponde al juez del concurso la competencia para ordenar que se practique una anotación preventiva de demanda. Ver también R. de 14 de marzo de 2013.
Ir al archivo especial sobre las tres fases del concurso.
Disposiciones
Durante este mes no se han publicado Disposiciones de interés para los Registros de la Propiedad, ni estatales ni autonómicos; tampoco Resoluciones judiciales.
Tan solo cabe reseñar que, dentro del Real Decreto-ley 11/2018, de 31 de agosto, se incluye una pequeña reforma de la Ley de Procedimiento Administrativo Común de 2015, modificando la disposición final séptima. Según ésta, el 2 de octubre de 2018, entrarían en vigor las previsiones de la citada Ley relativas a:
– registro electrónico,
– registro electrónico de apoderamientos,
– registro de empleados públicos habilitados,
– punto de acceso general electrónico de la administración y
– archivo único electrónico.
Ahora se amplía la vacatio legis dos años más, hasta el 2 de octubre de 2020.
Sección II
Oposiciones Registros: cambio en el Tribunal
Ante la renuncia por justa causa presentada por un miembro del Tribunal, doña María Pilar Viciana Ortiz de Galisteo, Notaria de Alcalá la Real (Jaén), se procede a su sustitución y se nombra Vocal a doña Blanca Consuelo Valenzuela Fernández, Notaria de Madrid.
Concurso Registros 300:
Se han publicado las RR por las que se resuelve el concurso ordinario n.º 300 , estatal y catalan
Jubilaciones
Se jubila a don Ramón Menéndez y Felipe, registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3.
Se jubila al Notario de Palencia don Julio Herrero Ruiz. También como registrador de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.
RESOLUCIONES: María Núñez.
345.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CONVENCIONAL
Resolución que analiza los distintos supuestos de cancelación de la hipoteca por caducidad. En este caso interpreta la hipoteca que se constituye tiene un plazo de duración de cinco años contados desde el otorgamiento de la escritura.
346.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. ADJUDICACIÓN CON CARÁCTER PRIVATIVO DE CUOTA QUE ERA GANANCIAL
Trata sobre la necesidad de expresar la causa en la extinción de comunidad de una finca, que pertenecía al adjudicatario, en parte ganancial y en parte privativo y ahora pasa a ser totalmente privativo, una mitad por confesión.
350.** OBRA ANTIGUA EN TERRENO RÚSTICO. AUTORIZACIÓN ADMNISTRATIVA. PLAZO DE TERMINACIÓN.
Para inscribir una obra nueva antigua no es indispensable la certificación del Ayuntamiento que acredite la efectiva prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, si no que basta con acreditar la terminación de la obra en fecha determinada que sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción. Los requisitos para la inscripción son los vigentes en el momento de de la misma, aunque la escritura se hubiera otorgado antes.
351.** INSCRIPCIÓN DE USO TURÍSTICO EN CANARIAS.
Resolución que trata de los requisitos para hacer constar en el registro el Uso Turístico de una edificación en Canarias.
352.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS POR CUASI UNANIMIDAD.
Cabe el procedimiento de la cuasi unanimidad (art.17.8 LPH) –notificando el acuerdo a los ausentes, si no se oponen en el plazo de 30 días – para adoptar acuerdos de modificación de los estatutos de la propiedad horizontal, por no tratarse de ninguna de las excepciones de dicho artículo
Admite la subsanación de la omisión de la hora en el testamento.
Para inscribir operaciones de agregación ha de aportarse una representación gráfica coincidente de la resultante. En otro caso ha de tramitarse un expediente del art. 199 pero para ello la representación gráfica que se aporte ha de corresponderse con la porción de la finca inscrita, lo que ha de ser objeto de calificación.
Para emitir la publicidad formal el registrador debe calificar la finalidad de la solicitud, que la misma responda a un interés legítimo y, que datos y circunstancias de los asientos van a ser objeto de la publicidad. En el recurso no puede entrarse en datos no aportados en la solicitud inicial.
356.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO
En el expediente de dominio anterior a la Ley 13/2015, para inscribir un exceso de cabida resultaba esencial la citación a los colindantes, correspondiendo al juez la resolución de las dudas de identidad. Al tratarse de una exceso superior al 10% de la cabida inscrita tras la reforma por la Ley 13/2015 son necesarias las coordenadas georreferenciadas de la finca, mediante certificación catastral o con gráfica alternativa (en cuyo caso será necesaria notificación a los colindantes, pero al haberse efectuado por el juez, bastaría comunicación posterior)
Para dejar sin efecto el contenido patrimonial de un testamento, en el supuesto de preterición “no intencional” de un heredero, no basta con la formalización de un acta notarial de declaración de herederos, sino que se precisa -a falta de conformidad expresa de todos los interesados en la distribución de la herencia- una declaración judicial en tal sentido (tras un procedimiento contencioso incoado por el preterido o preteridos).
358.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. TRACTO SUCESIVO
En los procedimientos contra la herencia yacente basta, o bien que se nombre un defensor judicial, o que se haya dirigido contra algún heredero concreto, cierto o presunto, sin que sea admisible un llamamiento genérico. En cambio, si la demanda se dirige contra los herederos como tales ha de acreditarse quienes son tales herederos
Resumen: No pueden ser objeto de presentación los documentos privados que no puedan provocar operación registral alguna.
Admite como titulo previo al inmatriculador del 205 la escritura de adjudicación hereditaria otorgada el mismo día, cuando el causante hubiera fallecido en una fecha anterior en un año.
361.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. VIVIENDA HABITUAL. ADJUDICACIÓN POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN.
Reitrera la doctrina según la cual en la ejecución de la vivienda habitual, la adjudicación se hará por un importe igual al 70 % del valor de tasación o por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos si es inferior, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta.
La DGRN confirma su criterio de que no cabe que el acreedor se adjudique una finca, que no es vivienda habitual, no habiendo postores, por el importe de lo que se le debe por todos los conceptos, cuando ese importe es inferior al 50% del valor de tasación.
364.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN
Estando una finca inscrita en 1913por compra a favor de persona casada, sin más especificación, no cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral, sin que la demanda se dirija también contra el cónyuge (o sus herederos, o en su caso nombrando un administrador judicial).
365.** ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE PODERES OTORGADOS EN EL EXTRANJERO
En la calificación de poderes en el extranjero el juicio de equivalencia de funciones no es lo mismo que el juicio de suficiencia del poder del artículo 98 de la Ley 24/2001.Pero el juicio de suficiencia del notario español sobre el poder comprende el de equivalencia, si de sus términos no se deduce lo contrario.
Una española, casada, no residente en España, adquiere, por sí sola, un inmueble, con carácter privativo, y manifiesta, en la escritura, que se encuentra casada con Don XXX, bajo el régimen económico legal alemán de participación de ganancias. Para la DG basta dicha manifestación para la inscripción registral de la compraventa. No queda claro si la prueba de que es el régimen aplicable queda deferida al momento de la transmisión posterior. ( como parece dar a entender el notario autorizante en su informe y la propia Dirección en algún párrafo) o si por ser el legal supletorio en Alemania ya no haría falta dicha prueba,- como parece dar a entender la propia Dirección en otro párrafo-.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA SEPTIEMBRE 2018 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES SEPTIEMBRE 2018
MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015
POR VOCES PROPIEDAD POR VOCES MERCANTIL
RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO
NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas
NORMAS: Resúmenes 2002 – 2018. Futuras. Consumo
NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea
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CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.
Archivo S. Xoán de Portomarín (Lugo). Por Hombre DHojalata
