INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS: Por Antonio Oliva Izquierdo

Por Antonio Oliva.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de octubre de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de abril a junio de 2023:

 

1. HIPOTECA DE BIENES BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de marzo de 2023 (BOE 18 de abril de 2023): El cesionario bajo condición suspensiva de una condición que pospone la adquisición del dominio hasta su cumplimiento, carece de poder de disposición de derecho alguno susceptible de ser hipotecado: en este sentido, el artículo 108 de la Ley Hipotecaria expresamente admite la hipoteca de bienes sujetos a condición resolutoria; pero no contempla la posibilidad de hipotecar bienes adquiridos bajo condición suspensiva.

2. DOMICILIO EN EL EXTRANJERO A EFECTOS DE EJECUCIÓN DIRECTA:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de marzo de 2023 (BOE 18 de abril de 2023): La fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados no puede recaer en un domicilio del deudor situado en el extranjero, ya que el artículo 683.3, establece que «cualquier titular registral de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional en el que desee ser notificado en caso de ejecución», lo que se aviene bien con la necesaria agilidad y celeridad de estos procedimientos de realización de la hipoteca, que resultarían dificultados si los requerimiento y notificaciones hubieran de realizarse en territorio extranjero. Ahora bien, lo anterior no comporta, al no existir precepto alguno que así lo disponga, la ineficacia de la hipoteca ni constituye obstáculo para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la obligada exclusión de los pactos relativos al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y sobre ejecución extrajudicial. Por lo demás, ningún inconveniente existe para que pueda fijarse en la escritura, además de un domicilio situado en territorio nacional, otro con carácter simultáneo o subsidiario en territorio  extranjero.

3. ACREDITACIÓN DE LA OBTENCIÓN DE LICENCIA POR SILENCIO ADMINSITRATIVO POSITIVO:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de marzo de 2023 (BOE 18 de abril de 2023): En los casos en que la legislación estatal y autonómica lo permitan, la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo podrá acreditarse incorporando a la escritura, en original o por testimonio: a) la certificación administrativa del acto presunto, ahora ya no como medio único ni preferente para acreditar el silencio positivo; o b) el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada, no se la ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada, o c) cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho que venga a justificar que la Administración admite la existencia de la licencia obtenida por silencio positivo. Cuando no se aporte el certificado administrativo de acto presunto, el registrador deberá realizar la posterior comunicación de la inscripción a la Comunidad Autónoma, con constancia por nota marginal, en publicidad y nota de despacho –con fundamento en el artículo 65 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–, con referencia expresa a que el título habilitante es el acto presunto y los medios aportados para su prueba. Asimismo, deberá comunicarla al Ayuntamiento y hacer constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación (cfr. artículos 54 y 48.2 del citado Real Decreto 1093/1997).

4. USUFRUCTO Y SOCIEDAD DE GANANCIALES:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de marzo de 2023 (BOE 21 de abril de 2023): En nuestro Derecho puede conectarse el carácter vitalicio del usufructo con la sociedad de gananciales, a pesar de las dificultades conceptuales y prácticas que supone, ya que si en tal caso (como también fuera de la sociedad de gananciales) un usufructuario enajena su derecho de usufructo, en todo o en parte (artículo 480 del Código Civil), no queda alterado el contenido del derecho, y en este sentido deben diferenciarse las siguientes situaciones: a) Si fallece el cónyuge que adquirió el usufructo, y a cuya vida está unida la existencia de este derecho, quedará extinguido el mismo de acuerdo con el número 1 del artículo 513 del Código Civil y consolidarán los nudo propietarios el pleno dominio, siendo nulo su valor a efectos de la liquidación de la sociedad conyugal; b) si el que fallece es el cónyuge del que adquirió el usufructo, este derecho real sigue subsistiendo hasta tanto no fallezca el otro esposo, circunstancia que determinará su extinción. En tales casos, al no estar constituido el usufructo en favor de varias personas simultáneamente, tal como autoriza el artículo 469 del Código Civil, no tiene lugar el acrecimiento a que se refiere el artículo 521 del mismo Cuerpo legal, sino que se trataría de la adquisición por un único usufructuario. En este supuesto hay que tener en cuenta la posibilidad de que la adquisición del usufructo por su titular se hubiese producido con carácter ganancial, concurriendo las condiciones exigidas para ello por el Código Civil. En tal hipótesis es necesario que a la muerte del otro esposo se requiera, para disponer del derecho de usufructo, o bien que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique previamente en la forma que estimen conveniente todos los interesados (cfr. Resolución de 31 de enero de 1979 y 30 de junio de 2012), o que al menos consientan los herederos del adquirente en la transmisión operada (pues se puede disponer de bienes singulares y concretos de una sociedad de gananciales en liquidación siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agoten la plena titularidad del bien y conste su aceptación: vid. entre otras, Resolución de 11 de diciembre de 1999). c) si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales, sin ninguna prevención adicional relativa al régimen jurídico del derecho adquirido, fallecido uno de ellos debe estimarse que subsiste el usufructo hasta el fallecimiento del otro cónyuge, pero ingresa en la masa ganancial disuelta y pendiente de liquidación (cfr. Resoluciones de 31 de enero de 1979 y 25 de febrero de 1993). Y, por último, d) si el usufructo es adquirido conjuntamente por ambos cónyuges en régimen de gananciales y se agrega, además, que es «sucesivo», como indicó la Resolución de 21 de enero de 1991 «debe esta cláusula ser entendida en el sentido más adecuado para que produzca efecto y no sea una cláusula simplemente inútil o redundante. Si es conjunto, es ya efecto natural –mientras del título constitutivo no resulte otra cosa– el que, muerto uno de los cousufructuarios el usufructo persista entero hasta la muerte del último (cfr. artículo 521 del Código Civil y Resolución de 1 de diciembre de 1960). Si ahora se agrega que es sucesivo es porque se quiere algo […] significa que a pesar de estar constituido por los donantes sobre bienes gananciales, el usufructo pasará –en su día– al cónyuge supérstite y quedará excluido de la liquidación de gananciales».

5. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023): En cuanto a la necesidad de acreditar el otorgamiento de la oportuna licencia municipal de segregación o declaración de su innecesariedad, debe aclararse que el hecho de que innecesaria la licencia en los supuestos del artículo 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana supone que el órgano competente está habilitado para declarar su innecesariedad en esos casos, pero no significa que pueda prescindirse de la intervención administrativa de quien tiene legalmente atribuida la competencia para verificar qué parcelas resultantes reúnen la superficie y características establecidas en la legislación aplicable y en la ordenación territorial y urbanística.

6. RECTIFICACIONES DE CABIDA SUCESIVAS:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de mayo de 2023 (BOE 1 de junio de 2023): No puede admitirse que, acudiendo a la figura de la inscripción parcial, se puedan inscribir rectificaciones de cabida «poco a poco», para ir «acercando» sucesivamente la superficie registrada a la real, pues, de admitirse, serían eludidas todas las exigencias legales de georreferenciación y tutela de colindantes y terceros, ya que, cualquiera que fuera la magnitud y proporción real de la rectificación superficial, bastaría ir solicitando sucesivamente la inscripción de una rectificación de superficie no superior al 5% (artículo 203.3, letra b) o al 10% (artículo 203.3, letra a) para acabar consiguiendo finalmente la inscripción de la totalidad de la rectificación de cabida, eludiendo así la aplicación del procedimiento y garantías legalmente establecidas al efecto.

7. SERVIDUMBRE SOBRE ELEMENTOS EN DIVISIÓN HORIZONTAL:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de mayo de 2023 (BOE 22 de junio de 2023): Es preciso el consentimiento de los terceros adquirentes de elementos en división horizontal para la inscripción de una escritura de constitución de la servidumbre que no tuvo acceso al Registro antes de la inscripción de su adquisición, pues son terceros que merecen ser protegidos en tanto en cuanto han confiado en el Registro y han adquirido sus elementos de quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlos. La fe pública registral ha generado una presunción «iuris et de iure» legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del Registro se reputa siempre exacto en favor de esos terceros adquirentes, quienes, por tanto, pueden consolidar su adquisición en los términos publicados por el Registro.

8. ANDALUCÍA: COORDENADAS DE LA EDIFICACIÓN EN CONSTRUCCIÓN:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023): El cambio legislativo operado en Andalucía por la Ley 7/2021 provoca un cambio de criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, determinando que para la inscripción de las declaraciones de obras nuevas en construcción, que entren en el ámbito de aplicación de la Ley 7/2021, a partir de su entrada en vigor, debe exigirse la constancia de la identificación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación. No estamos ante una cuestión de posible constitucionalidad o no de una norma vigente, sino que estamos ante un problema de temporalidad en la aplicación de la norma y no puede exigirse su cumplimiento a un momento anterior al de la entrada en vigor de la norma cuya aplicación se invoca.

9. VIVIENDA FAMILIAR HABITUAL:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023): Cuando el transmitente está separado legal o judicialmente (al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil.

10. RECTIFICACIÓN DE DATOS ERRÓNEOS:

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de junio de 2023 (BOE 29 de junio de 2023): Para cancelar un dato erróneo, como una referencia catastral incorrecta, debe bastar la prueba evidente de ser erróneo, y la conformidad del titular registral, sin exigir además la inscripción del dato correcto que lo sustituya, pues siempre será más grave la inexactitud registral consistente en que el folio real incorpore y proclame un dato erróneo (en este caso, la referencia catastral), que en omitir, por calificación negativa, la constancia formal del dato correcto que lo sustituya

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Únicamente se ha publicado:

Reforma del Reglamento del Congreso de los Diputados. Que incorpora en el Congreso la posibilidad de usar lenguas que son cooficiales en alguna comunidad autónoma (catalán, gallego y euskera). Afecta a la presentación de documentos, discursos, Diario de Sesiones o publicaciones en el Boletín Oficial de las Cortes entre otros ámbitos.

Ver texto consolidado del Reglamento del Congreso.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Sólo se han publicado en Galicia 2 disposiciones:

• Ley 4/2023, de 6 de julio, de ordenación y gestión integrada del litoral de Galicia.
• Ley 3/2023, de 4 de julio, reguladora de los juegos de Galicia.

SECCIÓN II.

Concursillo para Aspirantes a Registrador. Se publicaron RR de 8 de Septiembre de 2023 de la DGSJyFP y de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia, Derechos y Memoria

Ir al archivo de las oposiciones.

RESOLUCIONES.

366.** HERENCIA DE CAUSANTE EXTRANJERO. DETERMINACIÓN DE LA LEY APLICABLE.

Considera la DG, que en el testamento  hecho por la causante de nacionalidad italiana antes del año 2015 no puede ni tiene elementos suficientes, para entenderse realizada una «professio iuris» a una ley con la suficiente entidad para desplazar la regla general de aplicación de la ley de la residencia habitual del causante como única rectora de la sucesión.

368.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO

No procede anotación de demanda sino de embargo cuando lo que se pretende es garantizar una reclamación de cantidad.

369 378 y 383*** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. INCONSISTENCIA DE LA BASE GRÁFICA CATASTRAL. TITULAR CATASTRAL DIFERENTE.

1.- El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible declare un título traslativo. 

2.- En los casos de inconsistencia  de la base gráfica catastral de la finca a inmatricular (es decir que no se pueda aportar) no es exigible dicha base gráfica, y basta que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta. 

3.- El titular catastral de la finca a inmatricular no tiene que ser coincidente con el titular que conste en el título a inmatricular, pues el artículo 298 RH es inaplicable.

370.** LEGÍTIMA DE LOS DESCENDIENTES EN LA LEY FORAL VASCA

La legitima vasca es una pars valoris bonorum de naturaleza colectiva, por lo que interviniendo los nietos legatarios que son legitimarios no puede estimarse que haya preterición de los hijos a los que el testador no atribuye ninguna atribución patrimonial.

371.*** INMATRICULACIÓN. DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE USUFRUCTO

La escritura de donación con reserva de usufructo -constituido por deductio– no constituye título inmatriculador (acompañada de posterior venta de usufructo y nuda-propiedad) del pleno dominio de la finca, sino solo de su nuda-propiedad.

372.** NEGATIVA A TRAMITAR EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH POR EXISTIR INDICIOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN

La existencia de indicios de doble inmatriculación en caso de inscripción de la representación gráfica solicitada, es suficiente para no iniciar la tramitación del expediente del art. 199 LH.

373 ** RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Para que los documentos judiciales sean inscribibles tienen que ser firmes y auténticos; han de estar suficientemente determinados en cuanto al alcance de los efectos que produzcan; y que haya tenido posibilidad de intervención en el procedimiento el titular registral, o en caso de fallecimiento, conste el título sucesorio del sucesor.

374. * EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Reitera los requisitos de los procedimientos contra la herencia del titular registral: que se dirija la demanda contra los herederos o, en caso de que no sean conocidos, se emplace por edictos a los ignorados herederos y se comunique al Estado o Comunidad Autónoma como posibles herederos abintestato.

375.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS

La usucapión declarada en la sentencia firme presentada en el Registro, es en sí misma la causa o título que debe expresarse en la inscripción. La inscripción contradictoria a cancelar es la que declaraba la titularidad registral del pleno dominio a favor de los demandados. Los titulares de derechos que carezcan de contacto posesorio con la finca (como una hipoteca) no quedan nunca afectados por la prescripción cualquiera que sea su naturaleza.

377*** HERENCIA INTERVINIENDO CURADOR REPRESENTATIVO. APROBACIÓN JUDICIAL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE CAPACIDAD

Mientras no sea revisada la sentencia de incapacitación judicial (D.T. quinta Ley 8/2021) se aplicará con carácter imperativo la D.T. segunda,  y la partición con curador representativo debe ser aprobada judicialmente (art. 289 CC), sin perjuicio de que pueda (y deba si así lo quiere) la persona con discapacidad otorgar la escritura y manifestar su voluntad y preferencias, asistida por el tutor en funciones de curador representativo y con el apoyo institucional del notario.

379.* SENTENCIA QUE RATIFICA LA SITUACIÓN REGISTRAL SIN FIRMA, SELLO NI CSV

No es posible la inscripción de una sentencia que lo que hace es ratificar la situación registral al desestimar la demanda que pedía la rectificación del registro.

Las sentencias que se presenten al registro deben tener el sello del Juzgado y firma del juez o si la firma es electrónica el CSV.

381.** TRANSMISIÓN DE DERECHO DE VUELO INSCRITO SIN DETERMINACIÓN DE PLAZO DE EJERCICIO

Si en el Registro consta inscrito un derecho de vuelto sin determinación de plazo para ejercitarlo, es posible inscribir la transmisión del mismo, pero para ejecutarlo en su día será necesaria la determinación del plazo para su ejercicio.

382.*** COMPRAVENTA MEDIANTE PODER MERCANTIL REVOCADO Y PUBLICADO EN BORME

La revocación de un poder mercantil publicada en el BORME cierra el registro de la propiedad aunque el apoderado haya exhibido la copia autorizada por no haber el poderdante exigido su restitución ni notificado la revocación.

384.** ART. 199: DENEGACIÓN DE INICIO Y CALIFICACIÓN SUSPENSIVA DE LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO

No puede denegarse la tramitación del expediente del art. 199 LH por el hecho de que se aprecie una posible invasión del dominio público; lo procedente es iniciarlo y notificar a la Administración.

 

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