INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva Izquierdo

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de octubre de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de octubre a diciembre de 2023:

1. INMATRICULACIÓN POR VÍA DEL ART. 206 LH:

Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 12 de octubre de 2023): En virtud de la superior protección constitucional del dominio público, y del reconocimiento de la existencia de diversas administraciones públicas titulares de bienes de dominio público con posibilidad de potenciales conflictos o invasiones entre ellas, ha de concluirse que incluso en el supuesto del artículo 206, y pese a la falta de previsión expresa, resulta aplicable la previsión, que sí es expresa en los artículos 203 y 205, relativa al supuesto de que el registrador tenga «dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas», si bien las dudas obstativas a la inmatriculación pretendida han de estar suficientemente fundamentadas en dicha en información territorial asociada facilitada o en la contestación u oposición fundada de la Administración notificada a tal efecto.

2. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES:

Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 12 de octubre de 2023): La sentencia firme por la que se declara la nulidad y cancelación de un derecho de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles es perfectamente inscribible en el Registro de la Propiedad sin necesidad del consentimiento de los demás titulares, pues ello no produce un acrecimiento en las cuotas de los mismos, ya que, decretada la nulidad de la venta, la situación jurídica ha de restablecerse a la existente antes de la celebración del contrato. Por lo tanto, la cuota no queda vacante, ni acrece a los demás, sino que vuelve al dominio del enajenante, como si la enajenación no hubiera tenido lugar. Así, declarada la nulidad de la transmisión y la cancelación de la inscripción, no se plantean problemas de mecánica registral, ya que, aunque la finca quede extinguida en su folio independiente, pervive en el folio de la finca matriz. Folio de la finca matriz que consta inscrito a nombre del constituyente del régimen, esto es, el vendedor cuya venta ha sido declarada nula. Y dado que la demanda de nulidad va dirigida contra quien ostentaba la titularidad registral, el principio de tracto sucesivo se cumple de manera impoluta (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, la cancelación puede llevarse a efecto en los términos dispuestos por la resolución judicial.

3. GEORREFERENCIACIÓN Y ROGACIÓN:

Resolución de 6 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de octubre de 2023): No constando en el titulo otra descripción que la registral ni manifestación alguna del interesado respecto a la correspondencia con la descripción obrante en la certificación catastral y existiendo discrepancias entre ambas, no cabe entender solicitada tácitamente la georreferenciación, por lo tanto deberá mantenerse la descripción que figura en el Registro, sin perjuicio de que, previa calificación del registrador, pueda incorporarse la referencia catastral o denegarse motivadamente la incorporación de la misma, con expresión en todo caso del procedimiento que, en su caso, pueda seguirse para subsanar dichas discrepancias.

4. INMATRICULACIÓN POR VÍA DEL DOBLE TÍTULO PÚBLICO TRASLATIVO DEL ART. 205 LH:

Resolución de 8 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de octubre de 2023): Exigiéndose literalmente por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria la concurrencia de un doble título público traslativo, la conclusión debe ser la inadmisión, como título previo del inmatriculador, de las escrituras de agrupación, segregación o cualquier otro título de modificación hipotecaria; escrituras que, aunque impliquen actos de riguroso dominio, no son títulos traslativos. Es cierto que este Centro Directivo introdujo flexibilizaciones en la consideración de títulos traslativos, admitiendo la inmatriculación de determinados supuestos cuya naturaleza traslativa es controvertida, como podrían ser los casos de disolución del condominio (Resolución de 12 de mayo de 2016, reiterada posteriormente como por la Resolución de 1 de julio de 2016), la partición de herencia (Resoluciones de 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017 o 28 de septiembre de 2018) o la aportación a la sociedad de gananciales (Resolución de 27 de julio de 2018), pero en ellos hay un cambio de titularidad en el bien que no se produce en los supuestos de mera modificación hipotecaria.

5. ARRENDAMIENTOS Y TRACTO:

Resolución de 27 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 1 de noviembre de 2023): Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento por un plazo de cincuenta años, debe calificarse el mismo como un acto de disposición y no de mera administración (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo de 26 de enero de 2015, 9 de enero de 2020 y 15 de julio de 2021); y, por tanto, estando inscrita la finca arrendada a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial, es necesario para inscribir el arrendamiento que se haya realizado conjuntamente por ambos cónyuges o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria (vid. artículos 1377 del Código Civil y 93, apartados 1 y 2, del Reglamento Hipotecario).

6. INMATRICULACIÓN POR VÍA DEL DOBLE TÍTULO PÚBLICO TRASLATIVO DEL ART. 205:

Resolución de 2 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 2 de noviembre de 2023): No es posible inmatricular, por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, una finca no inmatriculada, en virtud de una escritura de compraventa con precio aplazado, sin que se pacte garantía alguna por razón del aplazamiento, y, como segundo título, carta de pago de dicho precio aplazado, y ello porque este último no implica traslación del dominio. Es más, en el hipotético caso de que se hubiese pactado una condición resolutoria en garantía del precio aplazado, la posterior extinción de la condición resolutoria por pago, no implica un segundo título traslativo, sino la desaparición de la garantía del precio aplazado, es decir, los mismos titulares que han adquirido por compraventa, lo siguen siendo tras la extinción de la condición resolutoria, por pago del precio aplazado, por lo que no hay doble título traslativo (artículo 205 de la Ley Hipotecaria). E incluso cuando se hubiese hecho efectiva dicha condición resolutoria por impago, y su incumplimiento originase la resolución de la transmisión, tampoco se entendería que hay doble título, como indica la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 17 de octubre de 2014.

7. MEDIDAS DE APOYO A LA CAPCIDAD E INSCRIPCIÓN EN REGISTRO CIVIL:

Resolución de 31 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 21 de noviembre de 2023): No es precisa la inscripción, con carácter previo, en el Registro Civil de la medida de apoyo para practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que basta con que previa o simultáneamente se haya promovido la inscripción de la misma

8. ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES:

Resolución de 27 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de diciembre de 2023): En la extinción de comunidad no hay un acto traslativo, ni una nueva adquisición. debe concluirse que, al no tratarse propiamente de una transmisión, no es exigible que se declare si se ha realizado o no una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo.

9. CAPACIDAD DEL MENOR EMANCIPADO:

Resolución de 5 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de diciembre de 2023): La regla general de equiparación de la capacidad del menor emancipado con la del mayor de edad que resulta del espíritu de la Ley 8/2021, que debe llevar a una interpretación favorable a que el menor emancipado pueda realizar por sí solo cualesquiera actos no expresamente prohibidos, y el propio texto literal del artículo 247 del Código Civil, que asimila la capacidad del menor emancipado a la del mayor de edad con las únicas excepciones previstas en el mismo, que son las de gravar o enajenar sus bienes inmuebles o de extraordinario valor, determina que, siguiendo los principios de hermenéutica jurídica en cuya virtud las excepciones no pueden ser interpretadas extensivamente, no sea posible equiparar, a los efectos de entender limitada la capacidad del menor emancipado, los actos de partición y aun menos los de aceptación de la herencia con los actos de enajenación.

10. EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS:

Resolución de 29 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 28 de diciembre de 2023): Cuando se presenta mandamiento de expedición de certificación y en el historial de la finca consta ya practicada nota marginal de haberse expedido, respecto de la misma hipoteca, certificación en un procedimiento de ejecución hipotecaria distinto, lo procedente es aportar el pertinente mandamiento judicial necesario para cancelar la nota marginal que se practicó en su día; de tal forma que, una vez cancelada dicha nota, no habrá ya obstáculo alguno para dar cumplimiento al segundo mandamiento por el que se ordena la expedición de certificación.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

· Campaña Renta y Patrimonio 2023

Orden HAC/265/2024, de 18 de marzo, por la que se aprueban los modelos de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio, ejercicio 2023: Junto a la aprobación de los modelos se recogen amplios contenidos relativos a novedades, borrador, presentación, plazos, domiciliación, fraccionamiento, procedimiento, etc. El plazo termina el 1 de julio, tanto para IRPF como para Patrimonio, pero, para la domiciliación, el día límite es el 26 de junio de 2024.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces.

· Modelos 239 y 234: información sobre planificación fiscal

Orden HAC/266/2024, de 18 de marzo: Nuevo modelo 239 para declarar mecanismos de planificación fiscal en el contexto del Acuerdo Multilateral entre Autoridades Competentes. También modifica el modelo 234, de declaración informativa sobre mecanismos transfronterizos de planificación fiscal. 

·Reglamento Recaudación Seguridad Social. Cotización adicional de Solidaridad

Real Decreto 322/2024, de 26 de marzo, por el que se modifican el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, y el Reglamento General sobre Cotización y Liquidación de otros Derechos de la Seguridad Social: se modifica para suavizar el procedimiento de reintegro de prestaciones indebidamente percibidas en la Seguridad Social. En ejecución de embargos, se podrá celebrar una segunda subasta. También se adapta el Reglamento General sobre Cotización a la nueva cotización adicional que tiene por base la cantidad que supere el tope máximo y que comenzará a aplicarse en 2025.

· Cotizaciones a la Seguridad Social 2024 tras fijación del salario mínimo

Orden PJC/281/2024, de 27 de marzo, por la que se modifica la publicada en enero sobre la misma materia para adaptarla, en cuanto a las bases de cotización, a la nueva fijación del salario mínimo interprofesional para 2024.

· Protocolo frente al acoso sexual de la Administración del Estado

Real Decreto 247/2024, de 8 de marzo, por el que se aprueba el Protocolo de actuación frente al acoso sexual y al acoso por razón de sexo en el ámbito de la Administración General del Estado y de sus organismos públicos.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado Disposiciones en:

CANARIAS. Decreto-ley 9/2023de medidas en materia territorial y urbanística para la recuperación económica y social de la isla de La Palma tras la erupción volcánica de Cumbre Vieja.

CASTILLA Y LEÓN. Ley 1/2024, de 8 de febrero, de apoyo al proyecto de vida de las personas con discapacidad en Castilla y León.

MADRID. 

• Ley 12/2023, de 15 de diciembre, por la que se modifica de manera temporal la bonificación del impuesto sobre el patrimonio en la Comunidad de Madrid durante el período de vigencia del impuesto de solidaridad de las grandes fortunas.
• Ley 13/2023, de 15 de diciembre, para deflactar la escala autonómica, el mínimo personal y familiar, las cuantías de las deducciones autonómicas y los límites de renta para la aplicación de las mismas, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

NAVARRA. Ley de Presupuestos Generales de Navarra para el año 2024.

PAIS VASCO. 

• Ley 1/2024, de 8 de febrero, de Transición Energética y Cambio Climático.
• Ley 2/2024, de 15 de febrero, de Infancia y Adolescencia.
• Ley 3/2024, de 15 de febrero, de Cooperación y Solidaridad.
• Ley 4/2024, de 15 de febrero, de no discriminación por motivos de identidad de género y de reconocimiento de los derechos de las personas trans.

VALENCIA. Reforma del artículo 130 del Reglamento de las Corts Valencianes.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado Sentencias sobre:

DESAHUCIO: EMPLAZAMIENTO POR EDICTOS. Sobre Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos llevado a cabo sin agotar las posibilidades de notificación personal (STC 94/2021).

SALARIOS DE TRAMITACIÓN. Sala Primera. Sentencia 22/2024, sobre vulneración del derecho a no padecer discriminación por razón de sexo: denegación del derecho a percibir los salarios de tramitación fundada en la calificación del despido como nulo al tener efecto cuando se hallaba embarazada.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: REVISIÓN JUDICIAL. Sala Segunda. Sentencia 23/2024, sobre vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la jurisdicción): denegación de la revisión judicial de una resolución del letrado de la administración de justicia en aplicación del precepto legal anulado por la STC 15/2020, de 28 de enero.

VACUNA COVID 19. Sala Segunda. Sentencia 24/2024. Supuesta vulneración de los derechos a la integridad física y a la tutela judicial sin indefensión: STC 148/2023 [resoluciones judiciales que realizaron una ponderación adecuada de los intereses de una persona menor de edad (STC 38/2023)].

ANDALUCÍA: PROTECCIÓN AMBIENTAL. Pleno. Sentencia 25/2024, en relación con la Ley del Parlamento de Andalucía 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía: nulidad parcial de los preceptos autonómicos que permiten la edificación residencial en suelo rústico y la desafectación de vías pecuarias sujetas a planeamiento urbanístico y eximen a los usos mineros del requisito de licencia urbanística; interpretación conforme de los preceptos legales relativos a las actuaciones y usos ordinarios del suelo rústico.

ESCOLARIZACIÓN DE UNA MENOR. Pleno. Sentencia 26/2024, sobre escolarización de una menor de edad.

Y admitido recursos y cuestiones:

VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN CATALUÑA. Se ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad contra Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico.

SUSPENSIÓN DE LA RELACIÓN LABORAL. Se ha acordado admitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad en relación con el artículo 48, apartados 4, 5 y 6 del Estatuto de los Trabajadores, en relación con el artículo 177 TRLGSS, por posible vulneración de los arts. 14 y 39 CE, y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.1 c) LOTC, reservar para sí el conocimiento de la presente cuestión. Los apartados cuestionados del artículo 48 recogen diversos casos de suspensión de la relación laboral con reserva de puesto de trabajo.  El artículo 177 TRLGSS trata de situaciones protegidas a efectos de la prestación por nacimiento y cuidado de menor.

LEY DE VIVIENDA. Se ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (ver resumen).

SECCIÓN II

Concurso de méritos para Adscritos a la Dirección General

Orden PJC/250/2024, de 6 de marzo: Se convocan cuatro plazas vacantes. dos para notarios y dos para registradores de entre las diez plazas adscritas a la DGSJFP. El plazo concluye el 18 de abril de 2024 y ha de resolverse antes del 19 de mayo. Los adjudicatarios ya no tendrán derecho a la asimilación al otro cuerpo.

El artículo 127 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, estableció el régimen

Jubilaciones y Excedencias

Durante marzo, se han declarado las jubilaciones de don Eduardo Bravo Romero, registrador de la propiedad de Burgos n.º 2

RESOLUCIONES PROPIEDAD

69.*** COMPRAVENTA POR CASADOS EN SEPARACIÓN DE BIENES DE SINGAPUR SIN ACREDITAR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

Estando un español casado con un extranjero, cuando compran con sujeción al régimen económico extranjero que determinen no es exigible que se acredite la inscripción en el Registro Civil Central. El art. 266. 6 del Reglamento del Registro Civil exige que en las inscripciones que en cualquier otro registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil. Pero entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el citado precepto no está la compra de un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales.

70.*** COMPRA DE FINCA COLINDANTE CON MONTE PÚBLICO. ADQUISICIÓN PREFERENTE

Transmitiéndose una finca colindante con un monte público, ha de acreditarse haberse practicado la notificación fehaciente a la Administración titular del Monte del artículo 25.4 Ley de Montes, que es exigible con independencia de que la finca rústica transmitida tenga o no la consideración de monte, ya que el derecho de adquisición preferente establecido en dicho artículo está establecido cuando las fincas transmitidas están enclavadas en un monte público o colindantes con él.

71.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALORES DE SUBASTA NO INSCRITOS

En el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación.

72.** HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA

En la herencia del primer causante deben intervenir necesariamente los legitimarios del transmitente -incluido el cónyuge viudo- como medio de protección de sus derechos legitimarios.

73.** VENTA DE PLAZA DE GARAJE VINCULADA OB REM A VIVIENDA CON CARÁCTER OBLIGACIONAL

DG considera que la expresión “Las señaladas plazas de garaje tendrán la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda y en consecuencia se obligan expresamente a no transmitir la plaza de garaje adquirida sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada uno de ellos”, que figura tanto en el registro como en la nota simple , es una simple mención que no está ya que para que se considere una vinculación ob rem su configuración jurídica debe estar debidamente constituida como tal y con la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales, sin que se pueda presumir o establecer de forma tácita. Por ello admite la venta separada de la participación de un almacén destinado a garajes.

74.*** SEGREGACIÓN Y PSEUDO EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LICENCIA. VINCULACIÓN «OB REM».

La licencia del ayuntamiento es determinante de las condiciones en que puede efectuarse la segregación: debe contemplar la situación especial que se puede dar en la finca segregada y su resto.

75.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO

El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable.

76.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA

No es un error del registro sino del título que se haya formalizado una segregación sin tener en cuan otra segregación inscrita previamente. El error debe subsanarse por el notario otorgante o su sucesor sin que sea obstáculo que aquel haya fallecido, y con intervención del comprador al alterarse la descripción de su finca. Al presentarse después de la Ley 13/ 2015 han de determinarse las coordenadas tanto de la finca segregada como de la porción resto.

78.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIN AMPLIACIÓN DE RESPONSABILIDAD

La novación de un préstamo hipotecario de la vivienda habitual familiar, privativa de uno de los cónyuges, sin ampliación de responsabilidad hipotecaria, no requiere del consentimiento del otro.

79.** RECTIFICACIÓN DE LINDEROS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

No es posible rectificar la descripción de los linderos de una finca conforme a la representación gráfica catastral sin adoptar también la superficie que resulta de ella. La posible invasión de dominio público es causa para denegar el inicio del expediente cuando la apreciación de la posible invasión del dominio público deriva del solapamiento entre las coordenadas de la georreferenciación que se pretende inscribir y las del dominio público deslindado, resultante de la aplicación registral homologada; pero si solo resultan del contraste visual con la capa de la ortofotografía del PNOA, procede tramitarlo y notificar a la administración.

80.*** RECTIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA UNA VEZ INICIADA LA EJECUCIÓN

Se pretende rectificar un inscripción errónea, modificando la tasación para subasta: entiende la DG que cuando la hipoteca se encuentra en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible sin presencia de titulares de cargas posteriores, tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución como porque en tal caso la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar.

81.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL BASADA EN UNA MEDICIÓN

Los titulares catastrales de las fincas colindantes están legitimados para oponerse a la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral. Una medición hecha por un técnico es documento suficiente para fundamentar la oposición y acreditar la existencia de controversia.

83.*** HERENCIA DE CAUSANTE FRANCÉS. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO INCOMPLETO

En el otorgamiento de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia con repercusiones transfronterizas, no cabe un certificado sucesorio europeo incompleto referido al adjudicatario, ya que es preciso que consten los datos completos que determinen quienes son los llamados y en consecuencia quienes tienes que prestar su consentimiento para la partición y adjudicación hereditaria.

84.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE REFERENCIAS CATASTRALES YA ASIGNADAS A FINCAS REGISTRALES CON RECIBOS DE IBI. ¿DENEGACIÓN O SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN?

Cuando se pretende inmatricular un finca con una ref catastral que ya figura asignada a otra finca inscrita, no procede denegar sino suspender, especialmente si la referencia catastral accedió al Registro con un recibo de IBI sin certificación catastral descriptiva y gráfica, ya que las referencias catastrales que se hicieron constar por esta vía han de tener necesariamente un efecto jurídico muy relativo, meramente indiciario, que en modo alguno puede asemejarse a los importantísimos efectos jurídicos que produce la inscripción de la georreferenciación de la finca conforme a los requisitos establecidos legalmente para este último supuesto

85.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

En la tramitación de un expediente del 199 la oposición basada en un levantamiento topográfico es suficiente para ser estimada por el registrador y denegar la inscripción.

86.*** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH INCOADO POR UNO SOLO DE LOS COTITULARES DE LA FINCA

El expediente del art. 119 LH puede ser incoado por el titular de una cuota indivisa de la finca.

87.*** VENTA DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA

Si la segregación se otorgó antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, sin determinarse ni describirse la finca resto por encontrarnos en alguno de los supuestos de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, esa porción resto ha de georreferenciarse cuando se realice cualquier operación posterior .

88.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO EN REBELDIA

Cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

89-90-91-102.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

92.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A UNA SOCIEDAD MERCANTIL. FIADOR PERSONA FÍSICA QUE ES ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD. CONDICIÓN DE NO CONSUMIDOR Y LCCI.

El fiador persona física de un préstamo empresarial a una sociedad mercantil de la que es administrador, apoderado, o socio supone la existencia de un vínculo funcional con la sociedad que excluye que tenga la condición de consumidor y no le será por tanto de aplicación la LCCI 5/2019. Las personas jurídicas pueden tener la consideración de consumidores si no tienen ánimo de lucro, algo que no ocurre en las sociedades mercantiles.

94.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL

Un error en la trascripción del contenido de los estatutos, si altera y varia su verdadero sentido, se califica como error de concepto y ha de rectificarse con los requisitos de estos.

95.*** HERENCIA DE CAUSANTE RUSO. CERTIFICADO SUCESORIO. NIE DEL RENUNCIANTE

Un certificado sucesorio ruso hace prueba de la condición de heredero y de su respectiva cuota, y sirve en España para la adjudicación de bienes de herencias, aunque aquél se remita exclusivamente a los manifestados en Rusia, ya que puede utilizarse como título sucesorio para adicionar bienes situados en España (artículo 23 del R (UE) 650/2012). Es necesario aportar el NIE del heredero renunciante.

96.*** LIQUIDACIÓN PARCIAL DE GANANCIALES SIN PREVIA DISOLUCIÓN EXPRESA.

Para liquidar la sociedad de gananciales, aunque sea parcialmente, es necesario que exista una previa disolución. No es posible la disolución tácita de la sociedad de gananciales, sino que tiene que ser expresa. La disolución de gananciales, en defecto de pacto, conlleva que surja el régimen de separación de bienes.

98.** HERENCIA DE CAUSANTE MEXICANO. IDENTIDAD CAUSANTE-TITULAR REGISTRAL. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES

Causante de doble nacionalidad mexicana y española, residente en México con bien en España; siendo la Ley española la que determina los requisitos de inscripción y, siendo la exigencia del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad uno de ellos (artículo 76 y 78 del Reglamento Hipotecario), es preceptiva dicha exigencia.

99.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO

Cumplido el procedimiento legamente establecido para tramitar una declaración de herederos abintestato se entiende acreditado inicialmente que no existen otros herederos con derecho a suceder, sin perjuicio de las acciones judiciales que puedan ejercer quien se consideren omitidos.

101.* EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN UN PROYECTO DE PARCELACIÓN

Cabe tramitar el expediente de doble inmatriculación del art. 209 LH aunque se trate de fincas incluidas en un proyecto de reparcelación, sin perjuicio de necesidad de poner en conocimiento de la junta de compensación la tramitación del procedimiento y su resolución.

104.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE CORRESPONDENCIA DE LA ADJUDICACIÓN CON EL BIEN INVENTARIADO. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN CAUSA

Por su naturaleza especificativa, el resultado de la extinción de una situación de comunidad debe corresponderse y ser fiel reflejo de los derechos que cada partícipe tenía en la comunidad. Cualquier otro resultado, aunque cuente con el consentimiento de todos los comuneros debe de estar suficientemente causalizado.

105.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y ADICIÓN DE HERENCIA

En la elevación a público de un documento privado, además de intervenir las partes contratantes o sus herederos, se precisa que los terceros que puedan resultar perjudicados por la elevación a público admitan su autoría y validez. (En este caso se trata de una venta en documento privado otorgado por un fiduciario que se pretende elevar a público una vez fallecido éste, por lo que se requiere la intervención del fideicomisario, que, en el momento de dicha elevación a público es el “aparente titular de los derechos sobre la finca”

106.() SUBSANACIÓN DE ESCRITURA EN CUANTO A LA REFERENCIA CATASTRAL

Se solicita la constancia registral de una referencia catastral adicional de una finca inscrita. El registrador alega dudas sobre la identidad de la finca. El recurrente aporta documentación para disipar las dudas. La DG concluye que las dudas fundadas pueden dilucidarse aportando la documentación correspondiente e iniciando un procedimiento de representación gráfica.

108.* MANDAMIENTO ART. 708 LEC. TÍTULO INSCRIBIBLE

El reconocimiento de dominio sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. El título inscribible, tras el acuerdo judicial de tener por emitida una declaración de voluntad, es la escritura pública.

110.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Para inscribir en el Registro los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso será necesario: 1º. Que se acredite ante el registrador la obtención del oportuno auto autorizando la transmisión, por medio del correspondiente testimonio extendido por el letrado de la Administración de Justicia, que acredite la autenticidad y el contenido del citado auto, dando fe del mismo. 2º. Es imprescindible además que el título material –en este caso la adjudicación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado.

111*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO POR APODERADO DE LAS DOS PARTES: AUTOCONTRATO

No hay autocontrato si el apoderado de las dos partes contratantes, que han firmado personalmente el documento privado, lo eleva a público, pues el apoderado no hace más que cumplir una obligación de sus representadas y se trata de un acto jurídico debido.

112.** COMPRAVENTA. RENUNCIA AL USUFRUCTO DE FINCA ADQUIRIDA POR HERENCIA.

Aunque se haya aceptado una herencia por el viudo, titular del usufructo vidual, es posible y admisible la renuncia posterior al usufructo, que es un derecho temporal, y como tal renunciable unilateralmente

113.** VENTA DE FINCA GANANCIAL POR ADMINISTRADOR CONCURSAL

En caso de venta de una finca ganancial por la administración concursal de uno de los cónyuges en concurso, desde el punto de vista registral, es indispensable que el cónyuge no deudor sea notificado a fin de que pueda oponerse, pedir la disolución o reclamar el pago de sus deudas propias, si las tiene, con cargo al bien ganancial.

114.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH Y DUDAS DEL REGISTRADOR. ART. 199 LH. POSIBLE RECURSO Y COMPETENCIA DE LA D.G. PARA RESOLVER.

En los casos de inmatriculación de fincas, si el registrador tiene dudas sobre que la base gráfica a inscribir pueda invadir parte de otras fincas inscritas sin base gráfica puede tramitar un expediente del artículo 199 LH para despejar dichas dudas. La DG solo es competente para decidir si dichas dudas están fundadas o no, pero no para resolverlas.

115.⇒⇒⇒ COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. CABE EXCLUIR, ENTRE EMPRESARIOS, LA CONSIGNACIÓN A 3º PERO NO SU NOTIFICACIÓN.

En compraventa con condición resolutoria entre no consumidores cabe el pacto de excluir la consignación a favor de terceros para la reinscripción a favor del vendedor, pero no la oportuna notificación del ejercicio de la facultad resolutoria a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente –y, en su caso, judicialmente–, los derechos que el ordenamiento reconoce a esos terceros subadquirentes.

116.** SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN APORTAR LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

Para inscribir una segregación por antigüedad y sin licencia por vía de la aplicación analógica del art. 28.4 de la Ley del Suelo, es necesario o bien una declaración de innecesariedad de licencia o bien una certificación acreditativa de la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

117.*** VENTA DE FINCA DE TUTELADO. ¿INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL? TRACTO SUCESIVO.

La inscripción de medidas de apoyo y del cargo de curador en el Registro Civil no es constitutiva, aunque tenga efectos probatorios y de legitimación. En ausencia de inscripción, se admite como suficiente -a pesar de no constar la comunicación del nombramiento al Registro Civil- el auto judicial incorporado a la escritura que autoriza a la tutora para vender.

118.* EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO BASADA EN UNA IMAGEN DEL GEOPORTAL REGISTRAL.

La oposición municipal basada en una imagen del geoportal registral es suficiente para acreditar la posible invasión del dominio público.

119.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN A FAVOR DE EXPROPIADOS POR JUNTA DE COMPENSACIÓN

No procede cancelar un derecho de reversión inscrito derivado de un expediente expropiatorio contra propietarios no adheridos voluntariamente a la Junta de expropiación, por no haberse acreditado la recepción definitiva de las obras hace más de 5 años. Para validar un documento con CSV, este debe de ser verificable.

Se recogen diferentes RR que estudian la cancelación del derecho de reversión.

– 2 de octubre de 2023: para cancelar un derecho de reversión inscrito se exige certificación administrativa acreditativa de la extinción de aquel derecho de reversión, escritura pública de cancelación otorgada por la Administración expropiante o en su defecto resolución judicial firme que la declare.

– 27 de febrero de 2023: naturaleza del derecho de reversión y sus fases.

– 30 de noviembre de 2022: inmatriculación por expediente administrativo de reversión

– 29 de junio de 2022: para cancelar por caducidad un derecho de reversión por cumplimiento fines expropiación urbanística, se precisa el consentimiento de los titulares, resolución judicial o certificación administrativa firme en que conste la extinción del derecho de reversión y su notificación a los titulares.

– 7 de marzo de 2022: renuncia a la reversión por un ayuntamiento.

– 20 de abril del 2021: el acuerdo con el propietario en el procedimiento de expropiación no impide el derecho de reversión

– 30 de octubre de 2020: necesidad de intervención del titular del derecho de reversión para cancelarlo.

– 12 de diciembre de 2016 y 26 de octubre de 2015: en una concesión administrativa.

– 12 de diciembre de 2016. Reversión a favor del Ayuntamiento.

– 13 de octubre de 2016. Solicitud de cancelación del derecho de reversión en favor de los expropiados, presentada por el Ayuntamiento.

– 19 de abril de 2016: cancelación por caducidad del derecho de reversión a solicitud de la administración expropiante.

– 30 de marzo de 2016: didáctica resolución donde se exponen medios de cancelación entre otros contenidos; la motiva una instancia del presidente de la Junta de Compensación en la que solicita la cancelación del derecho de reversión.

121.*** DONACIÓN DE PADRE A HIJO MENOR REPRESENTANDO AQUEL A ÉSTE Y A LA MADRE. CAPACIDAD PARA ACEPTACIÓN

El que un menor de edad pueda aceptar por sí mismo donaciones que no sean condicionales u onerosas siempre que tenga suficiente madurez, lo que debe ser apreciado por el notario autorizante, no excluye la legitimación de sus padres para llevar a cabo tal aceptación como titulares de la patria potestad

122.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALOR DE SUBASTA DIFERENTE AL ÚLTIMO INSCRITO

La ejecución de una hipoteca ha de tener en cuenta la última tasación inscrita, de manera que ha de rechazarse la adjudicación basada en una tasación anterior. La calificación registral se extiende a esta circunstancia, ya que entra dentro de la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y la existencia de obstáculos que surgen del mismo Registro, puesto que se trata de un requisito legal necesario para preservar los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

123.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. OBRA NUEVA

La apreciación de un solape entre la representación gráfica aportada y la catastral alegada por un colindante notificado en un expediente del art.199 es un elemento objetivo que pone de manifiesto la existencia de una controversia que no puede resolverse en sede registral.

124.** ARTÍCULO 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. 

De formularse oposición de colindantes, el registrador debe analizar la documentación presentada por aquellos para formar su juicio de identidad y expresar motivadamente, en su caso, que la denegación de la rectificación de la superficie se debe a una alteración de la realidad física amparada por el folio registral.

125.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA COINCIDENTE CON LICENCIA DE PARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. 

La oposición de un colindante a la delimitación de las fincas, debidamente analizada y razonada por el registrador, es causa de denegación de la inscripción de la georreferenciación. La licencia municipal se otorga siempre sin perjuicio del derecho de propiedad de tercero.

126.** COMPRAVENTA. FALTA DE EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA AUTORIZADA DEL PODER INGLÉS 

Tratándose de un documento de poder inglés que circula como documento original con la firma de los otorgantes, y no en copia auténtica, debe considerarse suficiente que el notario afirme que ha tenido a la vista, o se le ha exhibido, ese documento de poder extranjero sin que obviamente, sea necesario decir que ha tenido a la vista copia autorizada u original de dicho poder porque circula como documento original y sin que tampoco deba aportarlo al título.

127.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

Solo caben anotaciones de demanda cuando la acción ejercitada sea una acción real o personal cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral. Cuando se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer.

128.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN

El registrador debe detallar los motivos en que basa la denegación de la inscripción en la nota de calificación, no en el informe posterior al recurso.

129.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN INSCRIBIR DERECHO DE USO EN CONVENIO REGULADOR

El derecho de uso de la vivienda en caso de divorcio es independiente de la atribución dominical derivada de la liquidación de Gananciales pudiendo inscribirse esta última sin el 1º.

130.** INSTANCIA DE SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. FALTA DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO

Para rectificar el carácter “presuntivamente ganancial” de una finca inscrita ha de probarse documentalmente que el dinero era privativo o, dado que los titulares registrales han fallecido, alcanzar un acuerdo con los todos los interesados en ambas herencias u obtener una resolución judicial que así lo declare en un procedimiento en el que tengan intervención todos los interesados.

131.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. PAGO DE SOBRANTE A TITULAR DE HIPOTECA DE IGUAL RANGO

En caso de hipotecas de igual rango, al ejecutarse una de ellas, procede la subsistencia de la otra y, por tanto, el sobrante ha de aplicarse al pago de los créditos posteriores, pero no del garantizado por la hipoteca de igual rango, que no se cancela.

132.***  USUFRUCTO SOBRE ANEJO DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Pueden constituirse derechos de goce -reales o personales- sobre una sola porción material de una finca sin necesidad de segregación, siempre que quede suficientemente determinada esa porción sobre la que se constituye el derecho.

133.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. DENEGACIÓN BASADA EN SU SUPERPOSICIÓN CON LA ORTOFOTO DEL PNOA

En un expediente del art. 199 La superposición de la representación gráfica que se pretende inscribir con la ortofoto del PNOA pone de manifiesto una alteración de la realidad física que justifica las alegaciones de los colindantes e impide la inscripción de aquella.

134.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA A FAVOR DEL ESTADO. ACREDITACIÓN DE LA AUSENCIA DE PARIENTES CON MEJOR DERECHO

En una declaración de herederos intestados a favor del Estado no es exigible la acreditación de la inexistencia de cualquier pariente vivo del causante con derecho preferente al llamamiento intestado, pues, aparte de implicar una prueba casi diabólica de hechos negativos, supone revisar el fondo de la decisión administrativa, cuestión vedada a la calificación registral.

135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESESTIMADA LA DENEGACIÓN SIN INICIAR EL EXPEDIENTE DEL ART. 199

La negativa a tramitar el expediente del art. 199 por considerar que existe un encubrimiento de operaciones no inscritas, debe estar suficientemente justificada y no ampararse en simples conjeturas.

136.** NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 5/2019. OMISIÓN NUMÉRICA DEL DE DIFERENCIAL. NOTA INFORMAL.

En una escritura de novación de préstamo hipotecario -y en asiento registral- se ha de incluir la expresión numérica del diferencial con respecto al valor de referencia acordado para el cálculo de la pérdida financiera en caso de devolución anticipada. Las clausulas financieras, aunque no estén garantizadas, deben calificarse e inscribirse – art. 12.2 LH- Una nota del registrador firmada, enviada a la notaría, puede considerarse calificación.

137.* INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN OTORGADA EN 2011. TRACTO SUCESIVO. GEOREFERENCIACIÓN

La exigencia de inscribir la georreferenciación de la finca en caso de segregación, introducida por la Ley 13/2015, es aplicable a todos los documentos que se presenten en el Registro con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley, aunque se hayan otorgado anteriormente.

138.* ACEPTACIÓN DE LEGADO. TRACTO SUCESIVO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Se deniega la inscripción del usufruto a favor de la viuda sobre una finca por no estar inscrita a favor del causante, sino de una hija que en virtud de escritura aceptó el legado de su finado padre y tomó posesión por sí misma de la finca legada. Caso de error en la inscripción, y dado que los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales, su rectificación exigirá el consentimiento de los interesados o resolución judicial.

139.*** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO INSCRITO CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN

Puede cancelarse el Usufructo privativo por confesión, por muerte del cónyuge usufructuario sin el consentimiento de los legitimarios del confesante fallecido.

140.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN PRESENTACIÓN A OFICINA LIQUIDADORA

El registrador no puede cerrar el registro por motivos fiscales en el caso de un Mandamiento administrativo de cancelación de embargo, ya que es claro que conceptualmente se trata de un supuesto de no sujeción.

141.*** CONTRATO OTORGADO POR INCAPAZ ANTES DE LA DECLARACION DE INCAPACIDAD

Los actos y contratos otorgados por persona declarada incapaz antes de la declaración de incapacidad son inscribibles sin que puedan exigirse las medidas complementarias derivadas de la declaración.

142.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. CON BGA. DUDAS DE IDENTIDAD

Cabe inmatricular una finca sobre la base de una georreferenciación alternativa a la catastral en caso de inconsistencias en la base de datos catastral, considerándose inconsistencia no solo el desplazamiento o giro de la cartografía sino también la inexistencia o inexactitud de la georreferenciación catastral. Si aprecia dudas de invasión de dominio público puede disiparlas con un expediente del artículo 199, salvo que la invasión resulta del contraste entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado del dominio público, en cuyo caso debe rechazarse la pretensión de inmatriculación.

143.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. EXTRALIMITACIÓN. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA HERENCIA YACENTE

El contador-partidor carece de facultades dispositivas; ha de respetar la igualdad cualitativa en la formación de los lotes. Cabe la inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la herencia yacente como una situación de titularidad transitoriamente indeterminada hasta que los herederos ejerciten el «ius delationis» al adir la herencia.

144.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN COCURSO CON EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.

La exoneración del pasivo insatisfecho no implica la cancelación de unas hipotecas que gravan fincas que el deudor beneficiado ya transmitió, sino que esa cancelación debe seguir las reglas generales de exigencia de escritura pública otorgada por el acreedor o resolución judicial expresa tras la tramitación de un procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte.

146.* RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER CON QUE FIGURA INSCRITA UNA FINCA

Salvo los casos en que la inexactitud pueda comprobarse de manera indubitada, la rectificación del registro exige consentimiento de todos los interesados o resolución judicial recaída en procedimiento entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. El registrador puede exigir la presentación ante los órganos tributarios competentes para acceder al registro salvo casos de cooperación con la Administración de Justicia, expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal

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