INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: EL (NUEVO) DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR. Emma Rojo.

El artículo 96 del Código Civil ha sido objeto de nueva redacción por la Ley 8/2021. En concreto, el párrafo tercero del citado precepto dispone que,

“3. Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial. Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe”.

Ver tabla comparativa con la redacción anterior.

A la espera de que exista algún pronunciamiento de la Dirección General, el Colegio de Registradores ha tenido ocasión de elaborar un primer informe a propósito de esta nueva redacción. Son cuestiones que interesan destacar las siguientes:

1.- Sobre el modo de proceder a la inscripción del derecho de uso.

No existe modificación sobre este aspecto. El derecho de uso continúa inscribiéndose como venía haciéndose, debiendo destacar que no se puede inscribir como una prohibición de disponer, pues la inscripción del derecho de uso implica necesariamente lo segundo.

No obstante, se considera oportuno reflejar la restricción a la libertad dispositiva de la finca haciéndolo constar expresamente en el asiento que contenga el derecho de uso y advirtiéndolo expresamente en el acta de inscripción.

Una vez adjudicada la finca, cuando siga existiendo el uso sobre la vivienda familiar por no haberse extinguido, no es necesario el consentimiento del excónyuge para disponer de la vivienda ni la autorización judicial. Defender lo contrario, según la interpretación de la Comisión de Consultas Doctrinales, “sería convertir este precepto en una carga excesiva y en una restricción a la libertad de circulación de los inmuebles, que debe ser interpretado siempre de forma restrictiva”.

2.- Actos de disposición por personas separadas o divorciadas.

Otra cuestión que plantea la nueva redacción del precepto es si es necesario que en los actos de disposición en los que comparece una persona separada o divorciada conste la manifestación expresa de que no existe ningún derecho de uso atribuido al otro cónyuge.

Como se ha expuesto al inicio del tema, habrá que esperar a un pronunciamiento al respecto del Centro Directivo. No obstante, la respuesta negativa a este interrogante se fundamentaría en el carácter imperativo de la inscripción del derecho de uso del Registro. La R. de 31 de marzo de 2000 se pronunció también en este sentido al entender que la inexistencia de tal atribución de uso queda incluida en la declaración genérica que se hace de que la finca está libre de cargas y gravámenes, reforzada por la correspondiente información registral.

Por el contrario, cabría defender la necesidad de dicha manifestación al igual que lo exige el artículo 1.320 CC cuando se trata de vivienda familiar con la finalidad de proteger al cónyuge titular del derecho de uso que no hubiera inscrito su derecho, por ejemplo, por no tener aún la resolución judicial que le reconoce este derecho de uso.

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

RDLey 1/2022: régimen jurídico de la SAREB.

Real Decreto-ley 1/2022, de 18 de enero: Se modifica el régimen jurídico de la SAREB para preparar la mayor presencia del FROB en su accionariado -que será mayoritariamente público- y su cercana disolución en 2027. Se la exonera de la disolución por pérdidas. Nueva exclusión de aranceles.

Bono Alquiler Joven y Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025

Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven (prevé ayudas de hasta 250 euros para personas de hasta 35 años,) y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025. (Que sustituye al anterior plan cuatrienal), se desarrolla en 13 programas, gestionado por las CCAA como regla, siendo su objetivo fundamental potenciar el alquiler de viviendas habituales y la ampliación del parque de viviendas para alquiler, preferiblemente social, y la mejora en la accesibilidad. Prevé en algunos de los programas hacer constar el destino mediante Notas marginales en el Registro de la Propiedad.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

Modificación del Código Civil de Cataluña: violencia vicaria.

Decreto-ley 26/2021, de 30 de noviembre, de modificación del libro segundo del Código civil de Cataluña en relación con la violencia vicaria, cuyo objetivo es el establecimiento de medidas que lleven a la disminución del peligro o riesgo para la vida de los hijos que son objeto de violencia vicaria.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Como es habitual a primeros de año, se han publicado muchas disposiciones de casi todas las comunidades autónomas. Muchas de ellas son leyes de presupuestos o de medidas fiscales.

TRIBUNALES:

No ha habido publicaciones, ni del TC ni del TS.

SECCIÓN II: jubilaciones

Nombramientos y ceses en Justicia:

Orden JUS/1509/2021, de 31 de diciembre, por la que se nombra Directora del Gabinete del Secretario de Estado de Justicia a doña Ainhoa Alday Palacios.

Jubilaciones:
Se declara la jubilación de:

Doña María del Rosario Fernández de Ateca, registradora de la propiedad de Manacor n.º 1.

Don José Luis Lacruz Bescós, registrador de la propiedad de Madrid n.º 17.

Don Juan Alfonso Fernández Núñez, registrador mercantil y de bienes muebles de Vizcaya I.

Don Francisco Javier Llorente Vara, Registrador de Bienes Muebles Central I.

RESOLUCIONES

2. TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REINSCRIPCIÓN Y CONSIGNACIÓN**

La resolución por incumplimiento de una compraventa, mediante transacción homologada judicialmente, NO exime de consignar cantidades a disposición de titulares posteriores.

3.** y 12 INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. SOLUCIONES A LA CONTROVERSIA.

Esta fundada la duda del registrador en u procedimiento del 199, con BGA cuando un colindante se opone aportando planos antiguos catastrales. Como posibles medios para evitar la controversia cabe el deslinde notarial del art. 200 o la conciliación del 103 bis LH

4.* NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL**

Se nova y amplia una hipoteca de modo que las cantidades ampliadas no coionciden en los tipos e importes a los aplicados a la inicial; de modo que la hipoteca quedaría garantizando un préstamo con dos importe de capital y con distintos porcentajes de responsabilidades accesorias ( por intereses costas y gastos). La Dirección confirma la por no constar claramente el consentimiento para una nueva hipoteca o una ampliación única y homogénea con el primer gravamen.

5.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

La oposición de colindantes documentada mediante un informe técnico, justifica la oposición a la inscripción de la modificación de una finca por el expediente del art.199. LH.

6.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO

No se puede inscribir una obra nueva por antigüedad, cuando se pretende acreditar dicha antigüedad mediante la certificación catastral y la descripción que de la parcela de la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando no puede apreciarse identidad entre la finca registral y la parcela catastral.

8.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SERVENTÍA

No puede inscribirse la representación gráfica por el expediente del art. 199 cuando por la oposición de un colindante resulta duda fundada de que se pueda invadir una serventía canaria.

9.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE SIENDO VIVIENDA HABITUAL SEGÚN EL REGISTRO

Cuando del registro resulta que una finca tiene la consideración de vivienda familiar, para poder practicar anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento sólo se ha dirigido contra el deudor, es necesario que el embargo haya sido notificado al cónyuge del titular registral de la finca objeto de embargo, o bien que pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial.

10. INMATRICULACIÓN MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL SIN LOS REQUISITOS DEL ART. 204 LH**

No cabe la inmatriculación de fincas mediante un Decreto aprobando la adjudicación derivada de una ejecución, ya que se trata de un título traslativo único y por tanto no se cumplen los requisitos del 205, ni tampoco es una sentencia recaída en procedimiento declarativa que puede inscrbirse por el 204.

11.** RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. CANCELACIÓN DE EMBARGO POR CADUCIDAD. ESTADO DE ALARMA

El cómputo de la caducidad de las anotaciones preventivas practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, inicio del estado de alarma, se hace de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma.