- Planteamiento
- Antecedentes
- Nuevo panorama tras la Ley 13/2015
- El código registral único de cada finca
- La coordinación registro-catastro a través de identificadores inequívocos de los inmuebles
- Un ejemplo concreto del error de diseño actual
- Medidas que se proponen
Tanto el Registro de la Propiedad como el Catastro son, ante todo, o después de todo (como cada uno prefiera verlo) dos grandes bases de datos.
Ambos siguen el sistema de “folio real”, que supone que el elemento esencial es la finca/inmueble, respecto del que se predican o “de donde se cuelgan” todos los demás atributos o campos de la base de datos (tales como el titular, el valor, la representación gráfica, etc, etc)
En toda base de datos es absolutamente esencial que en su diseño lógico no se cometan errores graves.
Y la primera regla que cualquiera sabe (o debería saber) es que es absolutamente esencial en toda base de datos emplear un identificador único (unívoco e inequívoco) para referirse a cada elemento de la base de datos.
Y siendo la finca/inmueble el elemento esencial tanto en el registro como en el catastro, se le asigna un identificador que ha de ser único y diferenciado para cada finca/inmueble: el código registral único de finca, o la referencia catastral del inmueble.
Y tras ello, todo el proceso bidireccional de comunicación informática y coordinación entre ambas bases de datos se construye sobre las relaciones entre esos dos campos-clave de las respectivas bases de datos: el código registral único de finca y la referencia catastral.
Cuando se produzca la coordinación, en la base de datos registral, además del código único de finca constará la referencia catastral, y en la base de datos catastral además de su identificador propio, que es la referencia catastral, constará también el código registral único de finca.
Por tanto, sería un error de diseño absolutamente crítico que esos campos claves no cumplieran su función conceptual, que es la de ser identificadores únicos, inequívocos, autosuficientes, exclusivos y excluyentes para cada finca o para cada inmueble.
(De nada serviría implantar el sistema del DNI para las personas, si un fallo de diseño permitiera el error que de varias personas distintas tuvieran el mismo DNI, o un sistema de CSV de documentos electrónicos si un fallo de diseño permitiera que hubiera distintos documentos con el mismo CSV)
Pues, lamentablemente, vamos a ver cómo, por curiosas razones históricas, tenemos un error crítico en el diseño de las bases de datos registrales y catastrales.
Cuando se aprobó por Decreto de 14 de febrero de 1947 la redacción de los artículos 45 a 50 del Reglamento hipotecario, el registro de la propiedad, además de llevarse en formato papel, lo era en libros encuadernados y mediante asientos manuscritos.
Probablemente ello explicara que, por razones de comodidad y economía en la llevanza del registro, se contemplara reglamentariamente, como categorías específicamente registrales, a la segregación y a la agregación como supuestos distintos de la división y agrupación de fincas, respectivamente.
Este artificio conceptual permitió ahorrar el trabajo material y muchas veces manual de abrir folio real a cada una de las distintas porciones que quedaban como resto resultantes tras sucesivas segregación, y permitió ahorrarse efectuar su nueva descripción en un folio nuevo con el arrastre de titularidades y cargas, pues el resto de la finca matriz tras segregación, o el resultado de una agregación mantenían su mismo folio real, con el ahorro de esfuerzo y tiempo que ello suponía.
Razones parecidas de pura comodidad material en el despacho y firma de documentos se consagró tambien reglamentariamente la distinción entre inscripciones extensas y concisas, y hasta la distinción entre firma entera y media firma del registrador.
Todo ello pudo ser comprensible y entendible en su contexto.
Pero lo cierto es que con el posterior empleo de medios mecánicos e informáticos en la llevanza actual del registro, ya con libros de hojas móviles, ordenadores e impresoras, se hace innecesario e injustificado, – y en mayor medida aún cuando se implante la llevanza electrónica ordenada en el articulo 19 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre- , el artificio de dar distinto tratamiento registral a los fraccionamientos que se autodenominen divisiones con respecto a los que se autodenominen segregaciones, o dar distinto tratamiento registral a las unificaciones de fincas que se autodenominen agrupaciones con respecto a las que emplean la denominación de agregaciones, máxime cuando desde el punto de vista sustantivo tanto civil, como urbanístico, no existe diferencia relevante alguna entre división y segregación, como tampoco la existe entre la agrupación y la agregación.
Esta particularidad registral contemplada en el reglamento se agravaba cuando para facilitar más aún la comodidad en la práctica registral se permite en el artículo 47 del Reglamento prescindir de realizar una descripción precisa del resto que quedaba tras practicarse una segregación.
Y esa particularidad registral, de tratar de modo distinto los fraccionamiento de suelo según el nomen iuris que se empleara (y lo mismo con las agrupaciones de fincas) aun siendo tan anómala, (como casi todo lo malo), se contagió también al ámbito catastral (artículo 18 de su reglamento).
Y para colmo de males, esta misma anomalía recibió la definitiva consagración en la normativa fiscal, pues el impuesto de actos jurídicos documentados que se paga por dividir una finca es menor si se emplea la palabra mágica de “segregación” en vez de división; o el impuesto que se paga por agrupar dos fincas es menor si se emplea la palabra mágica de “agregación” en vez de agrupación.
Con lo cual, llegamos, hace tiempo, a la tormenta perfecta en la que un cúmulo de despropósitos consecutivos nos han llevado a una situación inercial con un rumbo difícil de corregir desde la mera pasividad.
* Nuevo panorama tras la Ley 13/2015.
Ahora, tras la aprobación de la ley 13/2015, en el nuevo articulo 9 de la ley hipotecaria se exige que en toda operación de alteración perimetral de las fincas, ya sea bajo el concepto y denominación de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, se inscriba la representación gráfica georreferenciada de todas y cada una de las fincas resultantes, como forma de completar su descripción literaria, expresándose las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Por tanto, también el resto de finca que quede tras segregar una porción, o la finca que resulte tras agregarle una parte, han de estar correcta y completamente georreferenciadas.
Ya no cabe, pues, como admitía el reglamento hipotecario, dejar sin describir con precisión la finca resto tras segregación
* El código registral único de cada finca:
Por otra parte, el mismo artículo 9 de la ley hipotecaria exige ahora que el folio real de cada finca incorpore necesariamente el código registral único de aquélla.
Y así como resulta lógico que una finca (que en la mayoría de los casos es una porción poligonal de la superficie terrestre) mientras no se modifique perimetralmente, mantenga inmodificado su mismo código identificativo, también es una exigencia lógica que cuando la finca se modifica perimetralmente, bien porque aumenta o disminuye la porción de territorio a que se refiere, deba también modificarse su código identificador, pues la nueva finca resultante ya es distinta, aunque sea en parte, de la finca de origen.
Y conforme a ese esquema lógico y conceptual carecería de sentido y justificación que cuando una finca de resultado es distinta de la de origen, la cuestión de si va a mantener el mismo código de finca o por el contrario se le va a asignar uno nuevo dependa de algo tan accesorio como la denominación que se le haya querido dar, casi siempre por mera finalidad de ahorro fiscal, al acto de unificación o de fraccionamiento.
* La coordinación registro-catastro a través de identificadores inequívocos de los inmuebles
Por último, no cabe olvidar que tras la ley 13/2015 el código de finca registral, cuando se trate de fincas coordinadas con el Catastro por referirse a idéntica porción del territorio, será comunicado por el registrador al Catastro y se hará constar en la descripción del inmueble catastral coordinado.
Por tanto, si con posterioridad la finca se modifica perimetralmente por vía de segregación o de agregación, ese mismo código de finca registral ya no se referirá a la misma porción de territorio a la que se refería el inmueble catastral al tiempo de la coordinación, por lo que mantener inalterado el código de finca, sólo serviría para introducir disfunciones e inducir a errores en todo el proceso de constancia de la coordinación registro-catastro.
Y lo mismo cabría decir en el supuesto inverso: cuando en catastro se de de alta una segregación no inscrita, catastro sigue asignando al inmueble resto la misma referencia catastral que antes tenía, con lo cual ya es mera apariencia engañosa, pero no cierta, que haya coordinación entre la finca con CRU xxx y el inmueble con REFCAT yyy.
* Un ejemplo concreto del error de diseño actual:
Si nos hemos tomado el trabajo de diseñar e implantar un DNI (para identificar inequívocamente a las personas), y un CRU (código registral único para identificar inequívocamente a las fincas), una referencia catastral (para identificar de modo inequívoco cada inmueble catastral) y un CSV (para identificar de modo inequívoco cada documento firmado electrónicamente), todo eso lo hemos hecho para evitar errores e imprecisiones en los procesos de transmisión y tratamiento de la información.
Aunque a los juristas nos encantan las palabras, los circunloquios y la retórica, es claro que, para ser absolutamente precisos, bastaría decir:
“DNI aaa vende a DNI bbb la finca con CRU xxx, que se corresponde con el inmueble con REFCAT yyy en virtud de documento con CSV zzz”.
Y tirando de cada identificador único en las respectivas tablas de datos de cada base de datos, ya obtendremos todo el detalle que necesitemos en cada caso.
Pues bien, imaginemos que tenemos la siguiente situación, en diversos momentos temporales:
Momento 1: tenemos una finca de 1000 m2, con CRU xxx.
Momento 2: Si después se segregan de ella 200m2, la finca resto ya es distinta, (tiene otra delimitación, otra georreferenciación y otra superficie menor) y queda sólo con 800 m2, pero anómalamente conserva su identificador CRU xxx.
Momento 3: Si después se segregan otros 300 m2, la finca resto ya es distinta, (tiene otra delimitación, otra georreferenciación y otra superficie menor) pero anómalamente conserva su identificador CRU xxx.
Y si en este escenario se dijera que DNI aaa vende a DNI bbb la finca con CRU xxx, nos encontramos con que ahora no hay nada claro. No sabemos de qué finca estamos hablando. Ya no sabemos si lo que se vende son los 1000 m2 iniciales, o los 800 m2 que quedarían tras descontar sólo la primera segregación, o los 700 m2 que quedarían tras descontar sólo la segunda segregación, o los 500 m2 que quedarían tras descontar ambas segregaciones. Todo un galimatías
Para salir de dudas, necesitamos otro dato que antes no era necesario, como es el del tiempo, es decir, a qué momento temporal (1, 2 ó 3) se refiere el negocio.
Y ni por esas, pues puede que las segregaciones se formalicen notarialmente en un determinado orden, pero accedan al registro en otro distinto, con lo cual ya empezamos a necesitar otro dato adicional.
Alguien dirá que si nos salimos de los circuitos informáticos y acudimos a otros datos literarios, como la descripción literaria detallada que se haya en el título, podemos, en muchos casos, salir de dudas, pero lo que nadie puede negar es que con este diseño ineficiente del CRU en los casos de segregaciones hemos tirado por la borda la función inicial para la que fue concebida el CRU de servir de identificador inequívoco y autosuficiente de cuál es la finca objeto del negocio.
Es como si cuando se detecte que un mismo CSV puede llevarnos a varios documentos distintos, o un mismo DNI puede corresponder a varias personas, nos quisiéramos quedar tan tranquilos pensando que hay medios adicionales de salir de dudas. Los hay, pero es absurdo que nuestros errores de diseño de los campos identificadores no obliguen a tener que afrontar y resolver esos “siniestros” que con un diseño lógico correcto nunca hubieran ocurrido.
Por todo lo expuesto, resulta de extrema importancia y urgencia, acometer una mínima reforma conjunta del Reglamento Hipotecario y del Reglamento del Catastro para no poner en riesgo la solidez de los cimientos sobre los que la Ley 13/2015 quiere construir todo el proceso de colaboración, coordinación y comunicación informática bidireccional entre ambas instituciones.
En esencia, se trata de que la referencia catastral y el código de finca registral, que son los elementos claves de todo el proceso de coordinación, han de estar concebidos y definidos reglamentariamente de modo correcto para cumplir su misión esencial de ser identificadores únicos e inequívocos del inmueble catastral y de la finca registral, respectivamente.
Actualmente, por razones históricas que ya no vienen al caso, no es así en los casos de las segregaciones y agregaciones (que no son sino subespecies de la división y la agrupación), pues, se produce la anomalía (desde el punto de vista informático y de consistencia de bases de datos se puede calificar incluso de fallo crítico de diseño) de que un mismo identificador (sea la referencia catastral o el código único de finca registral) puede referirse, en distintos momentos temporales, a varias porciones distintas de suelo (tanto a la porción inicial, como a la que se agranda tras una agregación, como a la que se disminuye tras una segregación).
En el caso, muy frecuente, de segregaciones sucesivas que van disminuyendo progresivamente la porción restante, el problema se agrava exponencialmente, pues se sigue utilizando un mismo identificador del resto para referirse a muchísimos inmuebles distintos, con lo que se frustra completamente la finalidad esencial de que tales identificadores clave sean únicos, unívocos.
Dejar sin resolver este problema ahora sólo conducirá a ir agigantándolo y complicando su resolución futura.
Y en cambio, para resolverlo definitivamente, bastaría impulsar una sencilla reforma conjunta del reglamento hipotecario (articulo 45 y siguientes) y del reglamento del Catastro (artículo 18) que en esencia, supone que todo fraccionamiento o agrupamiento de inmuebles ha de ser tratado como ocurre en las divisiones y en las agrupaciones, es decir, asignando nuevos identificadores a cada uno de los inmuebles resultantes.
Con esta reforma sí que se consigue el objetivo, imprescindible por razones tanto de congruencia conceptual como de consistencia informática de toda base de datos, de que a una determinada porción poligonal de la superficie terrestre corresponda un determinado identificador único, y que cuando cambie la delimitación poligonal ha de cambiar también, siempre, su identificador único.
Y resulta absolutamente necesario que esta modificación estructural se acometa con urgencia máxima, ahora que se están cimentando las bases, tanto normativas como informáticas, del que se pretende sea un sólido complejo de relaciones de colaboración, coordinación y trasvase de información por medios electrónicos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, objetivo clave de la reforma operada por la Ley 13/2015.
El objetivo es tan claro en su concepción, como simple en su implantación, y sólo choca con lo que todo en esta vida suele chocar: con la inercia de las cosas que se vienen haciendo igual (igual de mal) desde hace mucho tiempo.
ARTÍCULOS DOCTRINALES
ENLACES PRÁCTICOS REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO
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Tierra de Campos (Palencia). Por Epsal
