Este Real Decreto adapta nuestro ordenamiento al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Late en el Reglamento adaptado -y en este Real Decreto- la preocupación por ciertos efectos negativos que tiene el amplio incremento cuantitativo de los arrendamientos de corta duración como son los de drenar viviendas para el mercado de arrendamientos de larga duración, tan necesitado de una amplia oferta para facilitar el acceso a la vivienda a la población general (art. 47 de la Constitución), la excesiva «turistización» de los centros urbanos, que deteriora la vida cotidiana de los residentes, así como la insuficiente información que existe sobre este tipo de arrendamientos.

Este real decreto busca reforzar la información disponible en materia de alquileres de corta duración, regulando el procedimiento de registro único de arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

La Ventanilla se residencia en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que será el encargado de coordinar las actuaciones vinculadas a la eficacia de este real decreto.

El procedimiento de registro único se residenciará en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles. Esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar.

De este modo, se incrementa la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privadas a la hora de suscribir contratos de arrendamiento al incorporar al Registro de la Propiedad y, en su caso, al de Bienes Muebles, la información relativa a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, para que, de esa forma, todos los actores del mercado del alquiler puedan disponer de la información necesaria para la toma de sus decisiones.

A través del procedimiento de registro se obtendrá un número de registro único que se asignará a cada inmueble o unidad parcial del mismo que se pretenda arrendar de manera separada, sin el cual no podrá llevarse a cabo su oferta en las plataformas en línea de alquiler de corta duración. A través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz.

En relación con la distribución competencial, entre las diversas administraciones españolas, ha de recordarse que la competencia es estatal en materia de regulación del Registro de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles y sobre legislación de arrendamientos urbanos, lo que no es óbice para que este Real Decreto respete las regulaciones de carácter material, que pueden ser de carácter autonómico. El Reglamento (UE) 2024/1028 prohíbe la coexistencia de procedimientos de registro duplicados para los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, sin afectar a aquellos procedimientos de autorización o licencia que, en ejercicio de sus competencias materiales, fundamentalmente turísticas o de vivienda, puedan haber regulado otras administraciones.

Objeto y definiciones.

El presente real decreto tiene por objeto la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el desarrollo del procedimiento de registro único de arrendamiento.

Definiciones. Se enumeran en el artículo 2. Destacamos:

a) Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración: el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 LAU…

b) Unidad: un alojamiento amueblado, afecte o no a la totalidad de este cuando así esté previsto en la normativa aplicable, que es objeto de la prestación de un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración. Incorpora excepciones.

c) Anfitrión o persona arrendadora: una persona física o jurídica que presta, o tiene la intención de prestar, un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración a cambio de una remuneración a través de una plataforma en línea de alquiler de corta duración ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no.

e) Ventanilla Única Digital de Arrendamientos: pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes, así como para informar sobre los diferentes usos, regulación y destinos de las unidades dedicadas a alquiler de corta duración en todo el territorio nacional…

f) Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo.

i) Número de registro: el identificador único de una unidad expedido por el Registrador competente que permite la identificación de una unidad.

Ámbito de aplicación.

El ámbito objetivo comprende tanto los servicios prestados por las plataformas en línea a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas, como los servicios de alquiler de alojamientos remunerados que prestan los anfitriones a través de las plataformas.

El ámbito geográfico de aplicación de esta norma será todo el territorio nacional.

Servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

– Pueden recaer sobre la totalidad de una finca o parte de ella, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible.

– También comprenderán el alojamiento en buques, embarcaciones o artefactos navales, siempre que aquel no esté vinculado a un servicio que posibilite o determine la navegación.

En uno y otro caso, el elemento sobre el que recaen los servicios será la unidad, conforme ésta se define en la presente norma.

Estos servicios tendrán las siguientes características:

a) Que tengan como destino primordial uno distinto del de arrendamiento de vivienda regulado en el artículo 2 LAU, derivándose de causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria, conforme al artículo 3 de la misma norma.

b) Que cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal.

Obligaciones de las personas arrendadoras.

a) Obtener previamente el número de registro a los efectos de poder ofrecer sus servicios a través de las plataformas en línea.

b) Aportar la información que se recoge en el artículo 9.2 junto con la solicitud.

c) Atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes que pueda recibir en relación con sus unidades.

d) Actualizar la información aportada sobre sus unidades respecto de las que haya obtenido un número de registro en el momento en el que se produzca un cambio en la misma.

e) Comunicar a las plataformas en línea el número de registro.

Obligaciones de las plataformas en línea de alquiler de corta duración. Se enumeran en el artículo 6.

Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Para el cumplimiento de las obligaciones prescritas en el Reglamento (UE) 2024/1028, se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de España, como pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y para el resto de funciones que la normativa establece.

La Ventanilla Única será dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través de la Dirección General de Planificación y Evaluación, que será el órgano competente para dictar las resoluciones administrativas por las que se ordene la eliminación o inhabilitación del acceso a anuncios vinculados a unidades ofrecidas sin número de registro o con un número de registro no válido, o en casos de uso indebido de un número de registro, así como todos aquellos vinculados al ejercicio de potestades administrativas atribuidas al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en relación con esta norma.

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos recogerá una funcionalidad que permita consultar el número de registro asignado a las unidades de las personas arrendadoras y la dirección o ubicación específica de la unidad y garantizará que su información sea reutilizable.

Registro único de arrendamientos.

Para el cumplimiento de las obligaciones prescritas en el Reglamento (UE) 2024/1028, el procedimiento de registro único de arrendamientos se realizará a través del Registro de la Propiedad o del de Bienes Muebles. Será el único procedimiento de registro aplicable en España a los efectos del Reglamento (UE) 2024/1028, y se regirá por lo dispuesto en él, por esta norma y supletoriamente, por la legislación hipotecaria.

Procedimiento de inscripción y solicitud de número de registro.

Según el artículo 9, el procedimiento será iniciado a solicitud del interesado.

La solicitud será presentada:

– en la sede electrónica del Colegio de Registradores, adjuntándose toda la documentación preceptiva en formato electrónico, pudiendo optar por sistemas de identificación y firma basados en certificados electrónicos, sistema Cl@ve o firmas no criptográficas.

– directamente en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.

Se enumera el contenido que ha de tener la solicitud, tanto en cuanto a los datos de la unidad alojativa como en cuanto a la identificación de los arrendadores.

Respecto a la documentación que ha de acompañarse, reseñamos:

– el documento que acredite el título habilitante necesario para el destino de la unidad al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable, salvo que la legislación aplicable sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable.

– La declaración de que se dispone de lo indicado en el artículo 4.2.b).(que cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados).

Con la presentación de la solicitud y documentación señaladas, el Registrador procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro, que recogerá la identificación de la categoría y tipo designado por la persona interesada.

Su decisión es recurrible conforme a la normativa hipotecaria.

Se aplicará el mismo procedimiento cuando sea necesario actualizar la información aportada.

Cada unidad solo podrá tener asociado un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento. Por tanto, puede tener, por ejemplo, dos, si uno se destina al alquiler turístico y otro al alquiler no turístico.

Calificación y Nota marginal de verificación del número de registro.

En la calificación el registrador comprobará:

– toda la documentación presentada,

– la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso

– los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.

Tras la calificación favorable, por nota marginal en el folio registral de la finca, hará constar el número de registro y su categoría y tipo, lo cual se notificará al interesado.

Nota: Aunque el decreto alude al “folio de la unidad”, no parece que ésta tenga que abrir folio independiente si no se corresponde con la totalidad del departamento, por lo que creo que ha de entenderse como nota al margen en el folio del elemento afectado de la división horizontal.

Si existieran defectos en la solicitud o en la documentación aportada, la persona interesada tiene siete días hábiles siguientes a la notificación para subsanar. Si no lo hace, el registrador suspenderá la validez del número de registro afectado y remitirá una comunicación a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, para que la Dirección General de Planificación y Evaluación dicte resolución ordenando a todas las plataformas en línea de alquiler de corta duración que tengan publicados anuncios relativos a ese número de registro, para que los eliminen o inhabiliten el acceso a ellos sin demora. De ello se advertirá en la calificación desfavorable.

Posteriormente, cada doce meses deberá aportarse -es de suponer que al Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles, pero no se dice- el modelo informativo de arrendamientos de corta duración aprobado para cada categoría y tipo de arrendamiento, y que recogerá, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos, así como la identificación de una de las finalidades descritas en el artículo 4.2.a) (vacacionales o turísticas, laborales, de estudios, de tratamiento médico… ) y que haya justificado el tipo de arrendamiento.

A los efectos de la comprobación de esta finalidad, en caso de que existieran dudas fundadas sobre la realidad de la misma, podrá ser requerido por el Registrador documentación acreditativa complementaria. No se indica si ello causará asiento en el folio registral de la finca.

Se producirá la retirada del número de registro relativo a una unidad por:

–  incumplimiento de los requisitos de acceso al Registro,

– por comunicación de la baja de inscripción en el Registro por la persona arrendadora,

– por decisión del registrador cuando del modelo informativo resulte que se ha utilizado el número de registro para usos distintos de los que correspondan a su categoría y tipo

– a solicitud de una administración pública en virtud de una resolución dictada en el ámbito de sus competencias, aportando resolución firme en vía administrativa por la que con intervención del titular del derecho se hubiera acordado.

Esta retirada determinará:

– la cancelación de la nota marginal y su notificación al interesado,

– la comunicación a la Ventanilla Única y

– la emisión, por parte de la Dirección General de Planificación y Evaluación de una resolución ordenando a las plataformas la retirada de anuncios, porque no se podrán comercializar a través de plataformas en línea unidades en régimen de alquiler de corta duración sin el referido número de registro, ni con un número de registro asociado a una categoría y tipo diferente de arrendamiento.

El régimen aplicable a las resoluciones de los registradores y sus recursos será el correspondiente a la normativa hipotecaria. El régimen aplicable a las resoluciones que incluyan órdenes emitidas por la Dirección General de Planificación y Evaluación, y sus recursos administrativos, será el correspondiente a los artículos 112 y siguientes LPA.

Estadística oficial. Se regula en el artículo 11

Autoridades competentes. Entre ellas se enumera al registrador/a, en relación con el procedimiento de registro.

Número de registro voluntario para arrendamientos de larga duración

Con ello, se alude a los arrendamientos del artículo 2 LAU (arrendamientos de vivienda). D.Ad. 2ª. Son aquellos cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Con carácter voluntario, la persona titular de un derecho real que permita celebrar contratos de arrendamiento sobre un inmueble podrá solicitar un número de registro para alquiler de larga duración de conformidad con el procedimiento previsto en este real decreto. En estos casos, será necesaria la aportación del modelo informativo que sea aprobado por orden de la persona titular del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana cada doce meses.

Convenios de colaboración.

Las comunidades autónomas y ayuntamientos que lo deseen, podrán suscribir con el Colegio de Registradores convenios de colaboración para facilitar el cumplimiento del presente RD, especialmente en lo relativo a la comprobación, aportación y recepción de documentación que pueda obrar en su poder a partir del ejercicio de sus competencias, y con la finalidad de reducir cargas administrativas para la ciudadanía, así como para garantizar la interoperabilidad del procedimiento de registro regulado en esta norma y aquellos procedimientos de registro que, en ejercicio de sus propias competencias, hayan regulado otras administraciones.

Habilitación normativa.

Se habilita a la persona titular del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para adoptar las disposiciones necesarias para el desarrollo y ejecución de este real decreto.

Entrada en vigor.

El presente real decreto entró en vigor el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, para otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de carácter tecnológico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma.