EL CONTROL DE LOS PRECIOS DE LOS ALQUILERES Y SUS CONSECUENCIAS: EL CASO DE CATALUÑA 

DANIEL IBORRA FORT, NOTARIO

ARTÍCULO DE OPINIÓN

El catedrático de Economía de la UE Oriol Amat, en La Vanguardia el 21 de julio pasado, había denunciado que:

“En los mejores países, además, con cada ley se aprueba su memoria económica -la inversión pública que la hará realizable y su impacto-.

Por ejemplo. La ley de Dependencia está bien; pero si no analizamos, antes de legislar, si tenemos presupuesto para pagarla y bastantes funcionarios preparados para aplicarla…

Y la tramitación de cada ley es larguísima, tardamos entre año y año y medio en aprobarlas.

Así que muchas leyes ya nacen desfasadas.

Tardamos en legislar, legislamos sin el consenso que hace a una ley eficiente y, a menudo, esas leyes ni se aplican. Los mejores países, en cambio, son los que legislan poco, rápido y bien: con una previsión del coste y el impacto de cada medida ajustada a la realidad y, tras aplicarla, con un seguimiento objetivo de sus resultados”.

Sobre el impacto de la ley de limitación de alquileres y si beneficia a los ciudadanos, el Banco de España había avisado (”EXPANSION 22/5/2020“) que “la pandemia del Covid-19 generará una profunda contracción de las rentas y de la actividad económica, lo que previsiblemente impactará en la situación del mercado inmobiliario.
A corto plazo, las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres, contribuirán a mitigar alguno de estos efectos.
Pero a medio plazo la incertidumbre es mayor, ya que algunas propuestas generan distorsiones en el mercado y perjudican la seguridad jurídica, además de desincentivar “el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda”.
En concreto, el Banco de España se refiere a la limitación de precios del alquiler, que si bien se aplican en áreas con tensiones importantes de precios para mitigar los problemas de accesibilidad y tienen efecto de forma inmediata en el gasto de ciertos colectivos, no atajan las causas subyacentes al problema de accesibilidad.
Además, pueden generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas y aumentar los precios fuera de ellas.
Más efectivo considera el Banco de España aumentar la oferta agregada de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables, aunque señala su elevado coste presupuestario, que en la práctica las limita a los colectivos más vulnerables, y el riesgo de desplazar a la oferta privada”.

Uno de nuestros economistas más brillantes, José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada (Premio de economía Rey Jaime I 2.019) con su extraordinaria habilidad para, en pocas y claras palabras, condensar sus documentados trabajos (con una gran dedicación al mercado inmobiliario), manifestó que “Los economistas estamos completamente de acuerdo en muy pocas cosas y una de ellas es que el control de alquileres no funciona”, “Sin embargo, el problema del acceso a la vivienda ahora es muy grande y para los políticos esta es una ‘solución milagro’ que se vende muy bien entre sus electores”.
A su juicio, “buscar atajos para arreglar la situación a corto plazo corre el riesgo de empeorar el problema”. Y uno de ellos sería el control de rentas que Podemos ha exigido al Gobierno y que llegó a aprobar la Generalitat. “Donde se ha probado ha empeorado las cosas” *.

“A medio plazo, la principal consecuencia es un descenso de la oferta de vivienda en alquiler”
“La situación actual del alquiler no tiene soluciones mágicas”, “el origen del problema es que las administraciones no han creado un parque de vivienda social en alquiler, como el que hay en el resto de Europa, que sirva de colchón para los colectivos vulnerables en momentos de crisis económica.
Gerard Duelo, presidente del Consejo General de API de España en La Vanguardia del 22 de octubre pasado:
“Una norma populista en Barcelona provoca hoy un decremento de inversión en vivienda… La que obliga al inversor a que el 30% de la inversión se destine a vivienda social. Al reducirse así el margen de beneficio…**
la inversión en vivienda nueva ha caído: de 25.000 viviendas/año que tocaba construir, han sido solo 14.500 el año pasado.
Lo malo es la nueva ley de alquileres catalana, que impone un tope al arrendador. Esta ley no los frenará, ¡al contrario! Si el propietario ve mermar su beneficio, no rehabilitará su piso o lo retirará del mercado. Y habrá menos oferta de pisos, y serán peores.
Pero los fondos poseen sólo el 3% de la vivienda en alquiler. ¡El 97% restante es de propietarios de un solo piso, o dos pisos!
El 40% de los family office (inversores familiares en pisos para alquilar) de Barcelona… se están largando a Madrid….”
En este sentido: “ el activismo legislador” de las autoridades de Catalunya y de Barcelona perjudica a esta ciudad respecto a Madrid… lleva meses sufriendo para atraer inversores y la limitación de alquileres agravará esta situación “ (Toni López –Forcadell coautor de un estudio con la Universitat de Barcelona) ***

Es muy importante, si quieren solucionar los problemas “reales y básicos ” de la sociedad (no solo los electorales de los gestores políticos), evaluar el coste de las leyes y también hacer un seguimiento de sus efectos. Porque unos y otros recaen sobre los ciudadanos.
La publicidad inicial que recogen los medios en primera página, en España, luego no coincide con sus frustrantes resultados, pero estos no tienen la misma difusión.
Eso permite que se vayan reproduciendo las promesas políticas sin que su incumplimiento genere responsabilidad alguna ni incluso coste electoral, cosa que no sucede en nuestra vida privada en caso de incompetencia y fraude a los consumidores.

Daniel Iborra Fort 3 de noviembre de 2020

NOTAS:

*Berlín ha aprobado su nueva regulación de alquileres, después de años de tener otra en marcha que no ha evitado que las rentas se hayan doblado desde el 2009. La regulación ha disparado los recursos judiciales de los propietarios contra las rentas fijadas, argucias diversas como hacer pequeñas reformas para eludir la ley e incluso un mercado negro de traspasos (García Montalvo)

**Esto es lo que publica el artículo de La Vanguardia del 30/9/2020 “ El sector inmobiliario cree inútil la reserva del 30% “

 “La modificación del PGM promovida por el Ayuntamiento de Barcelona que obliga a reservar el 30% de las nuevas promociones residenciales y de las grandes rehabilitaciones a vivienda pública no ha comportado ninguna mejora en el parque de la ciudad, según denunciaron varias entidades representativas del sector inmobiliario… la nueva norma resulta inútil. el impacto negativo del recorte de valor de los activos afectados está en el entorno del 26% de promedio… los efectos más negativos se dan en la rehabilitación… Y encima “ Promotores, constructores, administradores y propietarios denuncian opacidad municipal”

Y que entre los 1.073 solares pendientes de edificar hay 187 de propiedad municipal, con capacidad para 7.000 viviendas y en estas, grandes superficies sin promover desde hace años“.

***El Economista del 20 de octubre pasado ratificaba las advertencias del Banco de España “Asval advierte que la intervención del alquiler en Cataluña ya ha supuesto una subida de precios” Asval (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler) asegura… que la ley catalana ya ha tenido sus primeros efectos negativos en los precios. el daño de este tipo de iniciativas no se produce sólo a nivel de sector, «también lastra la imagen de país, ya que este tipo de medidas reflejan un nivel de inseguridad jurídica que para nada ayuda a la atracción de inversión que necesita el futuro del sector del alquiler mediante fórmulas de colaboración público-privada».

La Vanguardia , 2-11-2020 Emergencia económica “Las viviendas iniciadas caen un 42% y los promotores frenan nuevas obras”

En Catalunya, según las estadísticas del ministerio, en el primer semestre se han iniciado solo 1.341 viviendas, un 65% menos que el año pasado…

Otro factor que reducirá la construcción de viviendas es la nueva legislación sobre el alquiler, especialmente en Catalunya. La APCE ha registrado ya proyectos con 1.500 viviendas que se construían para alquilar que se han abandonado, de compañías de seguros, fondos, familiy offices o de promotores,.. “.. la administración no se da cuenta del daño a medio plazo que provocan estas medidas. Quien compra un solar en otra ciudad y abre allí una oficina, no va a hacer allí solo un proyecto”. Así, explica, antes de la crisis inmobiliaria, Catalunya construía más viviendas que Madrid y ahora allí se construyen más del doble. “Para mantener el mercado sin tensiones de precios habrían de construirse 25.000 viviendas al año, y en 2020 solo se acabarán 11.000. La ley, al contrario de lo que pretende, hará más difícil acceder a una vivienda”, advierte Marsà ( Presidente Asociación de Promotores de Catalunya).

ENLACES:

• LEY 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
• Artículo de 2022 sobre esta materia.
• Explicación de la Generalitat
• Índice de precios del alquiler

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