INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

ENERO – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:

NORMATIVA.

Instrucción DGRN sobre dudas LCCI.
STC libro sexto del Código Civil de Cataluña.

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones publicadas en diciembre).

TÍTULO INSCRIBIBLE
- Homologación judicial de transacción.
EXPEDIENTE ART. 199 L.H
- Dudas fundadas.
TRACTO SUCESIVO.
- Extinción del condominio
- Mandamiento de embargo
- Protocolización de cuaderno particional
ASIENTO DE PRESENTACION
- Instancia privada.
PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA.
- División horizontal y parcelación

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1ª Inmatriculación. Art. 205 LH. Dudas de identidad.

2ª Inmatriculación. Art. 205 LH. Calificación fundada. Referencia catastral.

3ª Plazo de vigencia de la Certificación catastral.

4ª Indicios de parcelación.

5ª Doble inmatriculación. Requisitos del expediente.

6ª Concurso de acreedores. Cancelación de cargas.

7ª Calificación registral. Sujeción y exención fiscal.

8ª Legitimación notarial en firmas de certificación municipal.

9ª Autos de homologación.

10ª Recurso gubernativo cuando se deniega el asiento de presentación.

Enlaces

NORMATIVA (Secciones 1ª Y 3ª del BOE de Diciembre)

Instrucción DGRN sobre dudas LCCI. La DGRN resuelve dudas -planteadas por el CGN y el CORPME y algunas más- acerca de la aplicación práctica de la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Entre otras materias, interpreta el ámbito de aplicación de la LCCI o los casos en que ha de otorgarse acta previa.

Tribunal Constitucional. Destaca la polémica sentencia sobre la Ley del Parlamento de Cataluña 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos en la que un Tribunal Constitucional dividido reconoce amplias competencias legislativas a Cataluña sobre contratos civiles

APUNTES PARA TEMAS.

1.- TÍTULO INSCRIBIBLE.

Testimonio de un auto judicial de homologación de acuerdo transaccional.

Hipotecario: T. 14 (Notarias) y T.16 (Registros).

El acuerdo entre particulares, aunque resulte homologado judicialmente, debe constar en escritura pública para que sea inscribible conforme exige al artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Tal exigencia se debe a que la intervención del juez en la homologación judicial no altera el carácter privado del acuerdo:

1 La transacción, aun homologada judicialmente, NO es -ni por su contenido ni por sus efectos- una sentencia porque NO hay un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto y NO impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil).

2 El auto judicial de homologación no es equiparable a la sentencia pues la intervención del juez se extiende (i) a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), (ii) pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

3 Efectos obligacionales: El acuerdo SI que tiene plenos efectos obligacionales y cualquiera de los intervinientes podrá exigir su cumplimiento y la elevación del mismo a escritura pública.

R.14 de noviembre de 2019. (535). BOE 3 de diciembre de 2019. 17390.

2.- EXPEDIENTE ART. 199 L.H.

Incorporación representación gráfica. Dudas fundadas.

Hipotecario: T. 15 (Notarias) y T.18 (Registros).

1 Incorporación como operación autónoma: El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, apartado b) contempla como operación autónoma la posibilidad de incorporar al folio registral, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

2 Efectos de la incorporación: «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria», para lo que se aplicaran con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

3 Tramitación:

(i) Inicio: El procedimiento puede iniciarse mediante instancia privada del titular registral con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, a la que se debe acompañar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o bien la referencia catastral que permita obtener dicha certificación directamente por el registrador, sin que se precise de ningún otro documento público adicional.

(ii) Colindantes: En la tramitación del expediente registral la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial para permitir que puedan oponerse o alegar en el expediente lo que estimen procedente en defensa de sus derechos.

(iii) Efectos de la oposición de colindantes: No toda oposición de los colindantes pone fin al expediente pues constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción.

(iv) Juicio registral sobre identidad de la finca: Debe ser un juicio motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no fundada de un colindante. Si es motivo de duda que la modificación de la finca a resultas de la incorporación de la representación gráfica altere la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

(v) Medios de calificación: El registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

R. 14 de noviembre de 2019 (536). BOE 3 de diciembre de 2019. 17391.

R. 20 de noviembre de 2019 (540). BOE 10 de diciembre de 2019. 17725.

R. 20 de noviembre de 2019 (541). BOE 10 de diciembre de 2019. 17726.

R. 20 de noviembre de 2019 (542). BOE 10 de diciembre de 2019. 17727.

3.- TRACTO SUCESIVO

Hipotecario: T. 8 y 9 (Notarias) y T.10 y 11 (Registros).

El cumplimiento del principio del tracto sucesivo (art. 20 LH) es exigible para cualquier título inscribible. En las RR. seleccionadas se pueden ver distintos supuestos con el mismo resultado denegatorio por incumplimiento del tracto sucesivo en la titularidad.

1º supuesto: Sentencia en la que se declara la extinción del condominio existente sobre una finca.

Hechos: Se presenta testimonio judicial de Sentencia en la que se disuelve el condominio y se adjudica en pública subasta una finca inscrita a favor de varios titulares registrales, algunos de los cuales no han sido demandados. Se dice que el causahabiente de uno de los titulares registrales es un heredero -sin acreditar nada- mientras que el del otro es un comprador en documento privado.

Doctrina: La calificación registral debe controlar, (i) bien que el título que se presenta a inscripción se apoya en la titularidad registral, de modo que sea el titular registral quien de manera voluntaria ha otorgado el documento en que se opera la mutación jurídico-real, (ii) bien que existe una resolución judicial o administrativa seguida contra dicho titular registral o sus causahabientes.

Conclusión: En un caso como el ahora analizado, el control de la calificación registral ha puesto de manifiesto que la intervención de todos los titulares registrales (o sus causahabientes) no se ha producido, por lo que el defecto debe ser mantenido.

No es suficiente para justificar el cumplimiento del tracto la mera declaración del interesado sino que los títulos intermedios deben ser exhibidos para poder constatar que el procedimiento se ha seguido contra los titulares registrales o sus causahabientes.

No es suficiente alegar el pronunciamiento judicial, “toda vez que (…)las resoluciones judiciales producen efectos entre las partes procesales pero no frente a terceros (cfr. artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)”, razón por la que no se puede ignorar a los titulares que no han sido parte en el procedimiento.

R. 20 de noviembre de 2019 (543). BOE 10 de diciembre de 2019.

2º supuesto: Se cuestiona la anotación de un mandamiento de embargo sobre parte indivisa de una finca cuando el demandado no es titular registral de la misma, sino sólo catastral.

Doctrina:

1 Se debe confirmar la suspensión porque “(…) ni el procedimiento se dirige contra los titulares registrales ni se acredita […] el fallecimiento de los mismos ni la condición de heredero del demandado para que pudiera darse cumplimiento a lo previsto en el artículo 166 del Reglamento Hipotecario y por tanto se procediera a la práctica de la anotación sobre tal inmueble «en la parte de corresponda el derecho hereditario del deudor” (…) Tal doctrina en nada queda modificada por el hecho de resultar el demandado titular catastral de dicha cuota, al tratarse de un Registro administrativo de carácter fiscal cuya función es ajena a la determinación y publicidad del dominio y demás derechos reales…”.

2 Excepciones: El artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurre en este expediente […].

R.21 de noviembre de 2019 (549). BOE 24 de diciembre de 2019.

3º Supuesto: Cuaderno particional.

Se trata de una escritura de protocolización de cuaderno particional en la que se adjudican, entre otros bienes, una porción indivisa de una finca. En este caso se pone de manifiesto la relación existente entre el principio del tracto sucesivo y el principio de prioridad (Art. 17 LH)

Hechos: Entre los bienes del caudal relicto se encuentran los derechos que el causante adquirió en contrato privado de compraventa sobre 1/12 parte indivisa de una finca, que le da derecho al uso y disfrute de la plaza de aparcamiento número 1 del local garaje de la finca inscrita. Se da la circunstancia de que quien transmitió la parte indivisa que ahora pretende inscribir ya no tiene titularidad registral alguna en la finca.

Doctrina:

1 Principio de Tracto sucesivo: Al estar inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (Artículo 208 LH).

2 Principio de Prioridad: En el presente caso, según resulta del historial registral de las fincas, el vendedor que suscribió el contrato privado con el causante ya no ostenta titularidad registral alguna sobre la finca referida, por haber realizado ya otras ventas inscritas. Por ello, el recurso no puede prosperar habida cuenta de los principios de tracto sucesivo y de prioridad, pues inscritos en el Registro varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a los derechos inscritos sin consentimiento de sus titulares (Artículo 17 LH).

R. 22 de noviembre de 2019 (553). BOE 24 de diciembre de 2019).

4.- ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Instancias privadas.

Hipotecario: T. 21 (Notarias) y T.24 (Registros).

Estas Resoluciones reiteran la doctrina del Centro Directivo sobre la solicitud de rectificación registral mediante instancias privadas:

Hechos (1º supuesto): Tras una ejecución hipotecaria y el consiguiente mandamiento de cancelación de cargas, se cancela un Derecho de Opción de compra sobre la finca. El titular de la opción presenta instancia privada solicitando la subsistencia de su derecho (y que se revoque la cancelación ya practicada).

Hechos (2º supuesto): Una compradora casada en régimen navarro de Conquistas, otorga escritura de compra que se inscribe con carácter presuntivamente ganancial. Ahora dice que en realidad el bien es exclusivamente privativo de ella y que la escritura lo era de elevación a público de una venta en documento privado no liquidado que se suscribió en estado de soltera.

1 No cabe practicar asiento de presentación de un título que es imposible que cause una operación registral (por ejemplo, instancias solicitando la rectificación de un asiento ya practicado).

2 Recurso gubernativo: Aunque no es propiamente una “calificación”, cabe recurso gubernativo en caso de denegación del asiento de presentación. (entre otras R. 17 mayo de 2018 y 22 noviembre de 2019).

3 Calificación: La denegación del asiento de presentación debe ser excepcional (Art. 420-1 RH) y limitarse solo a cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral.

R.21 de noviembre de 2019. (545) BOE 24 de diciembre de 2019.

R.22 de noviembre de 2019 (550). BOE 24 de diciembre de 2019.

5.- PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA.

Parcelación urbanística.

Civil: T. 39 y 41

Hipotecario: T. 17, 29 y 32 (Notarias) y T.20 (Registros).

La constitución de una propiedad horizontal tumbada puede implicar una parcelación, lo que plantea problemas a notarios y registradores para controlar el cumplimiento de la legalidad urbanística, muy especialmente al tiempo de decidir sobre la necesidad de autorización administrativa para llevar a cabo el acto en cuestión.

Especialmente se cuestiona esta distinción cuando la legislación sustantiva aplicable exige licencia para la división de terrenos y no la contempla, sin embargo, para llevar a cabo una división horizontal. Además, la cuestión se complica especialmente por el cambio producido en la consideración de lo que es parcelación, como reiteradamente ha puesto de relieve la Dirección General y se pone de manifiesto en los textos legales (por todos, por ejemplo, el art. artículo 26, número 2, del TRLS).

Esta problemática se pone de manifiesto en el caso de la presente Resolución.

Hechos: Se trata de una escritura por la cual la sociedad titular de una parcela (con superficie de 9.761 metros cuadrados) sobre la que hay construida una vivienda unifamiliar, dispone que, por estar la finca descrita compuesta por elementos privativos, susceptibles de su aprovechamiento individual, y previa la obtención de las licencias municipales correspondientes, constituye sobre la misma el régimen de propiedad horizontal, con dos elementos privativos, uno, descrito como una parcela de terreno con una superficie de 5.810 metros cuadrados, en la que se ha construido un chalet destinado a vivienda de 904,27 metros cuadrados, con una cuota de participación del 59,52%; y dos, una parcela de terreno de 3.951 metros cuadrados y una cuota de participación del 40,48%. Resulta del documento que la división horizontal ha sido autorizada por el Ayuntamiento.

La Dirección General parte de una distinción muy clara sobre el papel aunque no lo es tanto en la práctica:

1 En la propiedad horizontal «tumbada» no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble permanece común en su totalidad.

2 Por tanto, la regla general es que la división horizontal de un inmueble no implica por sí sola un acto de parcelación, y por ello no es necesaria la licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad salvo que la norma sustantiva autonómica así lo exija.

3 Por excepción, si la división horizontal conlleva la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas, o cualesquiera operaciones que directa o indirectamente supongan un fraccionamiento del terreno, entonces sí que se necesita la licencia. Es lo que sucede, por ejemplo, (i) con las asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, (ii) o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca se debe exigir la oportuna licencia urbanística.

Conclusión: Si se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada y se dota a los elementos independientes de autonomía (apreciación que puede ser confirmada por las normas estatutarias previstas), ha de entenderse que (no obstante la denominación y configuración jurídica empleadas por las partes) se trata, al menos a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, de una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con el artículo 26, número 2, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

R.21 de noviembre de 2019 (544). BOE 24 de diciembre de 2019.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1ª Inmatriculación. Art. 205 LH. Dudas de identidad.

¿La mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca se destina a viales fundamenta la calificación de posible invasión del dominio público? NO.

La mera previsión no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos. Las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente.

R.18 de septiembre de 2019 (440) BOE 8 de noviembre de 2019.

2ª Inmatriculación. Art. 205 LH. Calificación fundada. Referencia catastral.

¿Basta señalar para denegar una inmatriculación que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral? NO.

La Resolución señala algunos aspectos de la calificación que nos sirven de ejemplo para considerar cundo no está debidamente fundada: (i) es muy escueta y «…no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. (ii) Tampoco se incluyen más datos que pudieran apoyar razonablemente su negativa a la inmatriculación, careciendo de la más mínima mención a los linderos de ambas fincas que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente, o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. (iii) Asimismo, no consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral»

R.11 de octubre de 2019. (486). BOE 22 de noviembre de 2019.

3ª Certificación catastral. ¿Qué plazo de vigencia tiene? Un año.

La actuación de la registradora al obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta, al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

R.4 de octubre de 2019. (477). BOE 14 de noviembre de 2019.

4ª Parcelación.

¿La constancia en el certificado catastral de que existen en el terreno unas construcciones agrarias y alguna vivienda es indicio suficiente para considerar que hay una parcelación en caso de venta de unas participaciones indivisas de finca a tres adquirentes, que compran por cuotas indivisas (1/4 de finca cada uno) y sin que en la compraventa se determine el uso a que se destina cada cuota? SI.

La DG rechaza la inscripción de la compra basándose en que “una parcelación” es un proceso dinámico y que, si bien la transmisión efectuada es un acto “neutro”, el certificado catastral unido arroja la existencia sobre el terreno adquirido de unas construcciones agrarias y alguna vivienda, indicios que son suficientes para rechazar su inscripción, si no se acompaña de licencia de parcelación o certificado de su innecesariedad.

R.27 de diciembre de 2019. (462) BOE 13 de noviembre de 2019.

5ª Doble inmatriculación.

¿Cuál es el primer requisito para iniciar un expediente de doble inmatriculación? Que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación.

“En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble”.

R.10 de octubre de 2019. (485). BOE 22 de noviembre de 2019.

6ª Concurso de acreedores.

¿A quién corresponde aprobar el remate de la enajenación y ordenar la cancelación de cargas? Al Juez.

El letrado de la Administración de Justicia es el encargado de los diversos trámites de la ejecución, corresponde al Juez aprobar el remate mediante auto y esta cuestión cae dentro de la calificación del Registrador con arreglo al artículo 8 Ley Concursal. También corresponde al juez del concurso, y no al letrado de la Administración de Justicia, según resulta del artículo 149.5 de la Ley Concursal, ordenar la cancelación de las cargas correspondientes como consecuencia de la enajenación.

R.18 de septiembre de 2019 (438) BOE 8 de noviembre de 2019.

Sin embargo, el art. 225 del nuevo Texto Refundido de la Ley Concursal, le da competencias al letrado de la Administración de Justicia en esta materia, pudiendo disponer la cancelación en el decreto que apruebe el remate. Entrará en vigor el 1º de septiembre de 2020.

7ª Calificación registral. Sujeción y exención fiscal.

¿Puede el registrador apreciar la no sujeción del acto o negocio jurídico al impuesto que lo afecta aunque sea a los solos efectos de la inscripción? SI, aunque con las matizaciones que hace la Resolución:

“…aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales (…) si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes (…) los que podrán manifestarse al respecto (…) sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté́ incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida…”.

R.21 de noviembre 2019. (548) BOE 24 de diciembre 2019.

8ª Legitimación notarial en firmas de certificación municipal.

¿Deben legitimarse las firmas del secretario y del V.B del Alcalde en las certificaciones municipales? NO.

Ninguna norma exige que las firmas del secretario y, en su caso, del visto bueno del alcalde sean legitimadas, por lo que revoca el defecto (Art.3 R.D. 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional).

Según el referido artículo, al secretario se le atribuye la función certificante de los actos, resoluciones y acuerdos del órgano de que se trate y actúa como fedatarios en la formalización.

R.21 de noviembre 2019. (548) BOE 24 de diciembre 2019.

9ª ¿Es título inscribible el testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción? NO.

Como regla general, y salvo el caso del convenio regulador homologado judicialmente en procesos de separación o divorcio, debe otorgarse escritura pública para su inscripción registral.

R.14 de noviembre de 2019. (535). BOE 3 de diciembre de 2019. 17390.

10ª ¿Cabe recurso gubernativo contra la calificación que deniega la práctica del asiento de presentación? SI.

Recurso gubernativo: Aunque no es propiamente una “calificación”, cabe recurso gubernativo en caso de denegación del asiento de presentación

Calificación: La denegación del asiento de presentación debe ser excepcional (Art. 420-1 RH) y limitarse solo a cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral.

R.21 de noviembre de 2019. (545) BOE 24 de diciembre de 2019.

R.22 de noviembre de 2019 (550). BOE 24 de diciembre de 2019.