INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

FEBRERO – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:

NORMATIVA.

Supresión de la DGRN

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones recientes).

TÍTULO INSCRIBIBLE (art. 3 LH).
- Rectificación del registro mediante instancia privada.
SEGREGACIÓN.
- Licencia. Procedimiento del art. 199 LH. Protección del dominio público.
INSCRIPCIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
- Procedimiento del art. 199 LH.
EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL.
- Exceso de cabida. Dudas fundadas.
HIPOTECA.
- Procedimientos de ejecución.
CONCURSO DE ACREEDORES.
- Fase de liquidación.
DOBLE INMATRICULACIÓN. (art.209 LH).
- Finca de concentración parcelaria.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1ª Documento privado admitido en juicio.

2ª Documento privado inscrito.

3ª Procedimiento Art. 199 LH con resultado desestimatorio.

4ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Negocios jurídicos encubiertos.

5ª Expdte de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas y anotación preventiva.

6ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

7ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

8ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

9ª Expdte. de dominio. Art. 201 LH. Diferencias de superficie y linderos fijos.

10ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación.

11ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación con deudor persona jurídica.

NORMATIVA:

Tan sólo destacar que el Real Decreto 139/2020, de 28 de enero, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales, suprime la histórica Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN), denominación que data de 1909. Ver resumen.

Se crea, simultáneamente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, con funciones muy cercanas.

APUNTES PARA TEMAS:

1.- TÍTULO FORMAL (Art. 3 LH)

Rectificación del Registro mediante instancia privada.

Hipotecario: T. 3 y 14 (Notarías). T. 4 y 16 (Registros)

No cabe rectificar el contenido del Registro sin consentimiento de todos los afectados o sin resolución judicial en el que todos ellos hubieran sido emplazados.

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (Art.40 d LH).

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, a los efectos de su calificación e inscripción en el Registro, los documentos que se aporten han de ser públicos (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), y, en los excepcionales casos en los que se admite el documento privado, la firma del solicitante ha de estar legitimada notarialmente o bien ratificada ante el registrador oportuno a efectos de dotar de autenticidad al documento. (RR. de 9 de mayo de 2003 y 4 de julio de 2013).

Comentario:

Principio de legalidad: El principio de legalidad impone una rigurosa selección de los títulos inscribibles como resulta expresamente del artículo 3 LH. La plena eficacia del sistema de seguridad jurídica preventiva se asienta en la existencia de un título público y en la publicidad registral.

Título público: Es el autorizado o expedido por funcionario público competente para ello. Desde el punto de vista registral, el artículo 3 LH dice que para la inscripción el negocio o acto jurídico (título material) debe constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico en la forma que prescriben las leyes. Además de público, el título ha de ser el idóneo por razón del contenido y por el funcionario o autoridad que lo autorice o expida. En este sentido, el artículo 19 LN es caso claro exponente de lo dicho cuando distingue diversos instrumentos públicos por razón de su finalidad y contenido. Lo mismo puede decirse con el caso de los documentos privados homologados judicialmente o casos similares.

Casos Prácticos:

1) El hecho de que un documento privado sea admitido en un procedimiento judicial no lo convierte en documento público ni tampoco, por tanto, en título inscribible (R. 17 de noviembre de 2004 y 26 de agosto de 2008).

2) El hecho de que un documento privado se inscriba en un Registro público no lo convierte en documento público, pues dicha inscripción, si bien concede fecha cierta al documento, no convierte el documento privado en público como resulta del artículo 1227 CC (STS 2 de noviembre de 2001).

3) En materia de rectificación del Registro (a lo que se refieren las dos resoluciones de este comentario) no debe confundirse la solicitud de rectificación, que puede formularse mediante instancia privada con firma legitimada notarialmente o ante el registrador, con el título inscribible, que será el documento público (notarial, judicial o administrativo, según corresponda) del que resulte la rectificación cuyo reflejo registral se solicita.

R.28 de noviembre de 2019. BOE 14 de enero de 2020.

R. 29 de noviembre de 2019. BOE 8 de enero de 2020 [255]

2.- SEGREGACIÓN. LICENCIA.

Procedimiento del art. 199 LH. Protección del dominio público.

Civil: T. 32 Y 33.

Hipotecario: T. 17 (Notarías) y T.20 (Registros).

La licencia de segregación tiene carácter reglado y declarativo, no constitutivo:

1 Licencia: Concedida la licencia cabe su revisión por la Administración concedente, quien puede adoptar las medidas provisionales legalmente previstas y solicitar su constancia registral mediante anotación preventiva, conforme a los artículos 65 y 67 de la Ley de Suelo, para evitar perjuicios a eventuales terceros de buena fe.

2 Expediente artículo 199 LH: La oposición de la Administración al expediente, por considerar que la representación gráfica de la finca invade el dominio público, no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino basta el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es necesariamente limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa, dada la finalidad explícita de la ley de que el registrador tome medidas preventivas en orden a la protección del terreno de dominio público, cuya inscripción como finca de dominio privado generaría gravísimas consecuencias tanto para la Administración como para el propietario y eventuales terceros afectados, dado el carácter inalienable e imprescriptible del mismo, a pesar de los efectos legitimadores del Registro de la Propiedad.

R.29 de noviembre de 2019 (4). BOE 8 de enero de 2020 (256).

3.- INSCRIPCIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA (ART.199 LH)

Hipotecario: T. 15 (Notarías) T. 18 (Registros).

No es inscribible la representación gráfica de la finca si el registrador alberga dudas fundadas de que se invade una finca inmatriculada y se opone fundadamente el colindante.

Dudas fundadas: La Dirección general considera dudas suficientemente fundadas: (i) Que la finca colindante potencialmente invadida proceda por segregación de la que pretende inscribir su representación. (ii) Que el titular de la finca colindante se oponga en el expediente alegando a) que hay errores en varios títulos otorgados por el recurrente (dos segregaciones previamente realizadas o declaración de obra nueva), b) que la superficie correcta es la que refleja el Catastro y que se invade un patio perteneciente a la finca de su titularidad. c) Asimismo pone de manifiesto la existencia de reclamaciones extrajudiciales sobre la titularidad de dicho patio. d) Todo ello acompañado de abundante documentación en soporte de cada una de sus afirmaciones así como informe técnico sobre superficie de su finca.

¿Qué procede hacer en tales casos? El interesado podrá acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

R.4 de diciembre de 2019 (11). BOE 21 de enero de 2010 (874)

4.- EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL: EXCESO DE CABIDA

Dudas fundadas.

Hipotecario: T. 26 (Notarías) T. 29 (Registros).

1. Las dudas manifestadas y debidamente fundamentadas por el registrador en la certificación, si no son desvirtuadas en la tramitación del expediente de rectificación, justifican la calificación negativa a practicar la inscripción, al no desvirtuarse.

2. Sobre las dudas fundadas alegadas: (i) Las alteraciones físicas que resultan de la consulta de antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, junto con la enorme desproporción de superficie, son indiciarias de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, todo ello proscrito por la legislación hipotecaria. (ii) La ausencia de oposición de los colindantes no determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terrenos no documentadas.

3. Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por tener certeza de que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

5.- HIPOTECA. PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN.

HIPOTECARIO: T. 62 (Notarías). T. 67 (Registros).

1. El ejercicio de la acción real puede llevarse a cabo (i) mediante el procedimiento ejecutivo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que para los bienes hipotecados prevén los artículos 681 y siguientes; (ii) mediante la realización del valor del bien hipotecado en venta ante notario, si así se hubiera pactado (artículo 129 de Ley Hipotecaria); (iii) o bien mediante el procedimiento de ejecución ordinaria.

2. En cuanto a las diferencias entre uno y otro procedimiento judicial cabe señalar, como dice la Resolución: (i) En el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), mientras que en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no son precisos.

3 Sobre el embargo en el procedimiento de ejecución ordinaria: Se debe practicar anotación de embargo en el Registro y debe relacionarse la hipoteca ejecutada con la anotación de embargo ordenada judicialmente mediante nota al margen de la hipoteca.

La necesidad de practicar la anotación de embargo en el procedimiento ordinario de ejecución lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria respecto de los terceros, e igual criterio ha sido defendido por la Dirección General en Resoluciones de 10 de diciembre de 1997 y 23 de julio de 1999 recogidas en las más recientes de 14 de diciembre de 2015 y 1 de febrero de 2017.

4 Anotación de embargo y nota marginal: Si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo derivada de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias, su cancelación no será posible tras la ejecución hipotecaria si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos. Para evitar estos efectos es necesario que, desde la práctica de la anotación de embargo, se ponga de manifiesto, mediante nota al margen de la hipoteca que se realiza, la relación de esta hipoteca que se ejecuta con la anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario

R.29 de noviembre de 2019 (6) BOE 8 de enero de 2010 (258).

6.- CONCURSO DE ACREEDORES: FASE DE LIQUIDACIÓN.

Hipoteca constituida durante la fase de liquidación.

Mercantil:

En principio no cabe constituir hipotecas sobre los bienes del concurso durante la fase de liquidación.

1. Abierta la fase de liquidación, la operación esencial es la realización de los bienes y derechos integrados en la masa activa del concurso, bien conforme al plan de liquidación aprobado por el juez del concurso (artículo 148 de la Ley Concursal), bien conforme a las reglas legales supletorias (artículo 149 de la Ley Concursal), para, con lo obtenido, proceder al pago de los acreedores en los términos y por el orden que resultan de los artículos 154 y siguientes de la misma ley.

En consecuencia, las dos operaciones que constituyen propiamente la fase de liquidación son: (i) liquidación o realización de bienes y derechos que integran la masa activa del concurso por un lado, (ii) y el pago de los créditos (tanto créditos contra la masa como créditos concursales)..

2. Sin embargo, durante la fase de liquidación debe quedar excluida en principio la formalización de negocios como (i) la adquisición o compraventa de bienes o (ii) la constitución de derechos reales sobre los, en tanto en cuanto los mismos son operaciones que exceden de una finalidad estrictamente liquidataria tendente a poner fin al procedimiento concursal.

3. Caso concreto: La Resolución admite, sin embargo, en el caso concreto, la inscripción de la hipoteca, teniendo en cuenta (i) que el concursado no es una persona jurídica sino una persona física y porque, (ii) si bien la escritura de constitución de hipoteca se otorga durante la fase de liquidación del concurso, se presenta a inscripción después de la conclusión del mismo, momento en el que el deudor ha recuperado íntegramente sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en el que la hipoteca habrá quedado plena y perfectamente constituida.

R.2 de diciembre de 2019. (8). BOE 21 de enero de 2020 (871)

7.- DOBLE INMATRICULACIÓN (ART.209 LH). HIPOTECARIO.

Finca de concentración parcelaria.

Civil. T.33.

Hipotecario: T. 28 y 33 (Notarías) y T. 32 y 37 (Registros).

1 El procedimiento del artículo 209 LH es aplicable para resolver los casos de doble inmatriculación derivados de la concentración parcelaria.

El procedimiento (i) se iniciará de oficio por el registrador o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes. (ii) La práctica de la nota marginal de constancia de la situación de doble inmatriculación precisa, conforme al artículo 209, que el registrador aprecie “la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial”. (iii) Y «si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden» se logre el acuerdo unánime ante el registrador de todos los titulares registrales afectados sobre las rectificaciones que procedan.

2 La única e importante salvedad en caso de concentración parcelaria es que, aunque la regla general prevé que finalmente se “procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada”, en realidad, en el caso particular de la doble inmatriculación provocada por la inscripción de un procedimiento de concentración parcelaria, lo procedente será cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen, y mantener vigente, con las modificaciones que sean precisas, el de la finca o fincas de reemplazo».

R. 29 de noviembre de 2019 (5). BOE 8 de enero de 2020 (257).

3 NOTAS SOBRE CONCENTRACIÓN PARCELARIA.

a) Efecto jurídico de la concentración parcelaria.

La concentración parcelaria, regulada en la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, de 12 de enero de 1973 (LRyDA), tiene como “primordial finalidad la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas” (Art. 173).

Para ello, conforme al artículo 230 (LRyDA), su principal efecto jurídico es la subrogación real que produce y por virtud del cual “el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley”.

Otra manifestación del principio de subrogación real la contiene el artículo 233.2 cuando prevé que “los titulares y causahabientes de las situaciones registrales expresadas en los antiguos asientos podrán pedir su traslación sobre las fincas de reemplazo”.

b) Naturaleza.

Según la STS de 29 de septiembre de 1986, la naturaleza jurídica de la concentración parcelaria “es la de una subrogación real o conversión legal caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo. En consecuencia, la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las parcelas sujetas concentración”. [En el caso examinado en la Sentencia, el legado de fincas concentradas recae sobre las de reemplazo].

c) Particularidad registral del procedimiento.

Inscripción registral: Las fincas de reemplazo se inscriben sin hacer referencia a las parcelas de procedencia, aun cuando estas parcelas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes, a título de dueño, se entendió el procedimiento de concentración (salvo los casos determinados en la Ley, ex. art. 183 LRyDA)).

Calificación registral: No se puede denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas.

Concentración y doble inmatriculación: El sistema legalmente previsto facilita los supuestos de doble inmatriculación entre fincas de origen sujetas a concentración y fincas de reemplazo resultantes de la concentración, ya que (i) no se deja constancia registral en el folio de las fincas de origen del hecho de que estén afectadas por un procedimiento de concentración parcelaria, (ii) ni posteriormente, al tiempo de la inscripción de las actas de reorganización, se cancela el folio real de dichas fincas de origen, (iii) y tampoco se refleja cuál o cuáles sean las concretas fincas de reemplazo adjudicadas por subrogación real en equivalencia o correspondencia con las fincas de origen aportadas al procedimiento.

Al coexistir vigentes, abiertos y operativos, los folios reales de las fincas de origen y de las de reemplazo se producen supuestos de doble inmatriculación y disociaciones entre los actos y negocios jurídicos que afectan a unas y otras fincas, que serán inscribibles en ambos casos (art. 235 LRyDA). (R.22 de noviembre de 2001).

Publicidad registral: Lo que sí es posible es acreditar y hacer constar que una determinada finca concreta queda excluida del procedimiento de concentración parcelaria, bien al inscribir cualquier título en que así se consigne bajo la responsabilidad del funcionario autorizante, o en nota marginal practicada por constarle directamente al Registrador, o en virtud de certificación del Instituto o acta notarial (Art.207.5 LRyDA)).

Por otro lado, conforme al artículo 207.2 LRyDA, “los Registradores de la Propiedad, en las notas de despacho que extiendan sobre los títulos relativos a fincas rústicas situadas en términos municipales afectadas por la concentración y en las certificaciones relativas a las mismas, indicarán, en su caso, la existencia de la concentración, salvo que les conste que están excluidas de ella, o que sean ya fincas de reemplazo resultantes de dicha concentración”.

R.29 de noviembre de 2019 (5). BOE 8 de enero de 2020 (257).

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1ª Documento privado admitido en juicio.

¿Se convierte en público el documento privado por el hecho de haberse aportado a un procedimiento judicial? NO. ¿Es título inscribible? NO. (R. 17 de noviembre de 2004 y 26 de agosto de 2008).

2ª Documento privado inscrito.

¿Se convierte en público un documento privado porque se inscriba en un Registro público? NO. Dicha inscripción, si bien concede fecha cierta al documento, no convierte el documento privado en público como resulta del artículo 1227 CC. (STS 2 de noviembre de 2001).

3ª Procedimiento Art. 199 LH con resultado desestimatorio.

¿Cómo proceder en caso de que se desestime la incorporación de la representación gráfica al folio de la finca? El interesado podrá acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

R.4 de diciembre de 2019 (11). BOE 21 de enero de 2010 (874).

4ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Negocios jurídicos encubiertos.

¿La no oposición de los colindantes en el expediente notarial de dominio por exceso de cabida es suficiente para disipar la duda de posible encubrimiento de negocios jurídicos o adiciones de terrenos no escriturados? NO.

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

5ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas y anotación preventiva.

¿Las dudas fundadas puestas de manifiesto por el registrador en la certificación registral que se expide al inicio del procedimiento impiden la práctica de la anotación preventiva? NO. Es posible practicar la anotación preventiva a los efectos de dar publicidad registral a dicha tramitación.

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

6ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

¿Las dudas fundadas puestas de manifiesto en la certificación inicial Impiden continuar con la tramitación de expediente de rectificación? NO. (RDGRN 21 de noviembre de 2017).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

7ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

¿En qué momento se deben manifestar las dudas fundadas por el registrador? “… como ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

8ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Dudas fundadas.

¿Se pueden alegar dudas de identidad –no puestas de manifiesto en la certificación inicial- con ocasión de la calificación del expediente concluido si no se hubiera producido alteración de las circunstancias? NO (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875)

9ª Expediente de dominio. Art. 201 LH. Diferencias de superficie y linderos fijos.

¿La existencia de una diferencia grande de superficie o el cambio en linderos fijos constituyen per se impedimentos objetivos para la tramitación del expediente? NO.

R.4 de diciembre de 2019 (12) BOE 21 de enero de 2020 (875

10ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación.

¿En qué consiste la fase de liquidación? Las dos operaciones que constituyen propiamente la fase de liquidación son: (i) liquidación o realización de bienes y derechos que integran la masa activa del concurso, por un lado, (ii) y el pago de los créditos (tanto créditos contra la masa como créditos concursales).

R.2 de diciembre de 2019. (8). BOE 21 de enero de 2020 (871)

11ª Concurso de acreedores. Fase de liquidación con deudor persona jurídica.

¿Qué efecto produce la resolución judicial que abre la fase de liquidación respecto del deudor persona jurídica? Si el concursado es persona jurídica, la resolución judicial que abre la fase de liquidación contendrá (i) la declaración de disolución si no estuviese acordada y, en todo caso, (ii) el cese de los administradores o liquidadores, que serán sustituidos por la administración concursal, sin perjuicio de continuar aquéllos en la representación de la concursada en el procedimiento y en los incidentes en los que sea parte (artículo 145.3 de la Ley Concursal).

R.2 de diciembre de 2019. (8). BOE 21 de enero de 2020 (871)