INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

JUNIO – 2018

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:

NORMATIVA MAYO:

Este mes no hay normativa reseñable.

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones de mayo).

Recurso gubernativo: I Asientos practicados. II Informe del registrador: alcance
Inmatriculación. ART 205 LH.
Ejecución judicial hipotecaria.
Finca. Tipos de fincas. Finca discontinua
Rectificación descriptiva de fincas: expediente notarial.
Rectificación descriptiva de fincas. Art. 199 LH,
Derecho de transmisión.

Enlaces

APUNTES PARA TEMAS.

1.- RECURSO GUBERNATIVO

HIPOTECARIO. TEMAS 19 (Notarías) y 23 (Registros)

1 Asientos practicados:

No cabe interponer recurso contra asientos ya practicados, pues los asientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declara su inexactitud (artículo 1.3 LH)

Resolución de 18 de abril de 2018.

PDF (BOE-A-2018-6156 – 4 págs. – 229 KB) Otros formatos

2 Informe del registrador: alcance

El informe emitido por el registrador en defensa de su nota es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos o matizarlos).

Conclusión: En el recurso gubernativo no pueden ser tomadas en consideración las matizaciones efectuadas por el registrador en su informe emitido en defensa de la nota de calificación.

PDF (BOE-A-2018-6317 – 10 págs. – 262 KB)Otros formatos

2.- INMATRICULACIÓN. ART 205 LH.

Cómputo plazo del año cuando el título previo es una herencia.

HIPOTECARIO. TEMAS: 27 (Notarías) y 30 (Registros)

El plazo de un año (artículo 205 LH) se computa desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se entiende adquirida por el heredero la posesión y la propiedad de los bienes hereditarios, y no desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que los causantes fallecieron hace más de un año; con el número protocolo inmediatamente posterior se otorga escritura de compraventa en la que los herederos venden una finca de la herencia que ahora se pretende inmatricular. Resolución de 18 de abril de 2018

PDF (BOE-A-2018-6157 – 7 págs. – 254 KB) Otros formatos

3.- EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA.

Demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor

HIPOTECARIO. TEMAS 62 (Notarías) y 67 (REGISTROS)

Existe litisconsorcio pasivo necesario entre el deudor y tercer poseedor, que debe ser demandado y no solo notificado, cuando ha inscrito su derecho (132 LH y 685 LEC) (la mera notificación sería subsidiaria para el caso de que se tuviera conocimiento de ese 3º pero no hubiera inscrito su Derecho). La notificación posterior de dicho procedimiento al actual titular no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago. (Reitera las Res DGRN de 27 junio y 2 agosto 2016, de 23 enero 2017 y 15 febrero 2018 y los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013)

Hechos: el titular registral actual de la finca (tercer poseedor) adquirió con posterioridad a la hipoteca pero inscribió su derecho antes de la expedición de certificación de dominio y cargas. No ha sido demandado, sino solo notificado de la ejecución hipotecaria.

Resolución de 20 de abril de 2018

PDF (BOE-A-2018-6162 – 14 págs. – 281 KB) Otros formatos

4.- FINCA. TIPOS DE FINCAS. FINCA DISCONTINUA.

HIPOTECARIO. TEMAS: 15 (Notarías) 17 (Registros)

La formación de una finca registral discontinua exige, además del otorgamiento de la escritura de agrupación, otros requisitos, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca. Al propio tiempo, para la formación de finca registral discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad y no por ejemplo, por un arrendamiento tan solo. O caso de no poderse hablar de porción principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situación objetiva de mutua dependencia o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no de un mero arrendamiento u otro contrato.

Hechos: Resulta en el caso presente de las referidas consultas catastrales que todas las parcelas que supuestamente integran la finca están destinadas a un uso agrario (pinar maderable y forestal, en alguno de los casos), su cercanía y el hallarse comunicadas algunas de estas parcelas a través de un camino, elementos que objetivamente revelan que es útil, factible y recomendable la unidad orgánica de explotación agrícola de ambas fincas por lo que pueden formar una unidad funcional de explotación.

Resolución de 23 de abril de 2018

PDF (BOE-A-2018-6317 – 10 págs. – 262 KB)Otros formatos

5.- EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA.

HIPOTECARIO. TEMAS 28 (Notarías) y 31 (Registros)

RÉGIMEN DE LAS NOTIFICACIONES EN LOS EXPEDIENTES (común a los expedientes de registradores y notarios en estos procedimientos).:

1 NO se aplican los artículos 202 y concordantes del Reglamento notarial, pues, conforme al artículo 206 del mismo Reglamento prevalece la legislación especial sobre la más general de los artículos 202 y siguientes.

2 La regulación específica se contiene en el Título VI de la Ley Hipotecaria, que regula los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

3 Forma de practicar las notificaciones: notificación personal preferente.

La notificación personal es preferente a la edictal en el BOE: (i) Se debe intentar por dos veces la notificación personal. (ii) Se recurrirá a la notificación edictal cuando (a) los interesados sean desconocidos, (b) se ignore el lugar de la notificación o, (c) tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, y ello sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Así resulta del artículo 199 y artículo 203 de la Ley Hipotecaria y la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

4 ¿Quiénes y dónde deben ser notificados?

Los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas; en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente (regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria al que se remite el artículo 201.1).

5 ¿Quién determina los colindantes registrales?: La determinación de quienes son los colindantes registrales es competencia y responsabilidad del registrador.

6 ¿En qué momento deben quedar determinados y por qué medio debe manifestarlo al notario?: En el momento de expedir la certificación inicial del procedimiento y precisamente en dicha certificación. En definitiva, en la certificación, además de la descripción literaria, el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos.

7 ¿Quién es colindante registral a estos efectos?: Serán colindantes (i) quienes resulten de las representaciones gráficas y (ii) en todo caso los que consten en la descripción literaria.

8 Situación actual de las representaciones gráficas: Actualmente conviven en el Registro (i) fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita con (ii) otras que disponen de base gráfica archivada en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015 (anterior redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria e Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000) e incluso (iii) un tercer grupo de fincas que carecen en absoluto de representación gráfica. Por tanto, atendiendo a esta situación, y en respuesta a la cuestión planteada por el recurrente, en cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán (i) los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o (ii) de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, (iii) en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro.

PDF (BOE-A-2018-6319 – 7 págs. – 247 KB) Otros formatos

6.- RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCAS.

Expediente registral: ART. 199 LH.

HIPOTECARIO. TEMAS 17 y 28 (Notarias) 20 y 31(REGISTROS)

PRIMERA PRECISIÓN.

Aunque la identidad plena entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos de inmatriculación, en cualquier procedimiento de rectificación descriptiva de finca inscrita debe apreciarse una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.

SEGUNDA PRECISIÓN.

1 Para estimar la coincidencia entre la finca objeto del expediente y la representación gráfica de la misma es ineludible, pero también suficiente, la coincidencia en la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. Incluso, sigue diciendo la Resolución “… en puridad conceptual, bastaría con la concreción de la ubicación geográfica precisa de los linderos de la finca, que es tanto como decir la finca misma» (Resoluciones de 15 de diciembre de 2014 y 15 de junio de 2015).

2 La no coincidencia en el nombre de alguno de los titulares colindantes no basta por si sola para entender que no hay identidad entre las descripciones.

TERCERA PRECISIÓN.

No cabe incorporar la representación gráfica catastral cuando ello suponga modificar la descripción de la finca y tal modificación pudiera, por ejemplo, suponer la incorporación al folio de construcciones y el suelo sobre el que se asientan, lo que se haría omitiendo los posibles negocios traslativos habidos, operaciones de modificación de entidad hipotecaria, además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) [cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016] y pudiendo suponer además un supuesto de desinmatriculación.

CUARTA PRECISIÓN.

La simple oposición de un colindante a un expediente del art. 199 de la LH, por sí sola, no impide la inscripción, por lo que el registrador ha de dar argumentos adicionales para no inscribir

PDF (BOE-A-2018-6320 – 8 págs. – 252 KB)Otros formatos

PDF (BOE-A-2018-6317 – 10 págs. – 262 KB)Otros formatos

PDF (BOE-A-2018-6326 – 8 págs. – 251 KB)Otros formatos

7.- DERECHO DE TRANSMISIÓN.

Intervención del cónyuge viudo

CIVIL. TEMAS: 119 (Notarías y Registros)

¿Junto con el heredero del transmitente debe intervenir en la escritura de herencia del primer causante el cónyuge viudo del transmitente? SI.

Todos los legitimarios del transmitente, incluido el cónyuge viudo, deben intervenir en la partición del primer causante, independientemente de la delación testamentaria o abintestato de las legítimas. Esta Resolución confirma el criterio de las últimas resoluciones sobre el derecho de transmisión.

Hechos.

Se trata de la inscripción de una escritura de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: (i) el primer causante fallece abintestato y con cinco hijos, que son los herederos. (ii) Fallece posteriormente una de las hijas sin haber aceptado ni repudiado la herencia y sin haber otorgado testamento: es heredero abintestato su único hijo sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria del viudo. (iii) En la escritura de herencia del primer causante intervienen todos los interesados, incluido el heredero de la hija transmitente, pero no el cónyuge viudo de la hija.

Resolución de 25 de abril de 2018

PDF (BOE-A-2018-6330 – 8 págs. – 253 KB) Otros formatos