INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

MARZO – 2017

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

NOTA IMPORTANTE: a partir de los informes correspondientes a los diversos meses de 2017, se va a dar aviso o breve resumen, según los casos, de disposiciones publicadas en el BOE y que puedan afectar a temas concretos.

SUMARIO:

NORMATIVA:

Demarcación registral 2017.
Reforma art. 2 Reglamento Hipotecario (fincas en dos registros)
Código Civil Cataluña. Libro sexto
Fundaciones estatales: legalización de libros
Modelos de contratos de bienes muebles
Protección deudores hipotecarios: Desahucios. Código Buenas Prácticas

APUNTES PARA TEMAS

Derecho comunitario. Valor de la jurisprudencia del TJUE.
Partición por contador partidor. Inscripción. Interpellatio in iure.
Naturaleza de la sociedad de gananciales. Pasivo ganancial.

CUESTIONARIO PRÁCTICO

Extranjeros. Identificación. Duda razonable.
Opción de compra. Plazo.
Principio de especialidad. Precio.

NORMATIVA:

Demarcación registral 2017

Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Aspectos destacados:

La demarcación se extiende a todo el Estado, pero no se incluyen registros de Cataluña.
Cataluña y Andalucía tienen competencias ejecutivas, pero han de seguir los criterios que se expresan.
Se crean nuevas plazas en los Registros Mercantiles y de Bienes Muebles, especialmente de las grandes ciudades.
Se segregan funcionalmente varios registros de bienes muebles de los mercantiles provinciales (5), manteniendo las infraestructuras físicas y tecnológicas.
Los registros inviables, por la crisis o por ser incongruos, se amortizan o agrupan a otros.
No se cierran oficinas. Habrá una oficina de atención al público en aquellas localidades en las que se amortice su único registro.
En total, entre registros mercantiles y de bienes muebles, se crean 22 plazas y una de propiedad en Sevilla.
Se aplaza un año el aumento de plazas de Mercantil de Madrid (no de Bienes Muebles)
Revisión a los tres años influyendo la calidad del servicio prestado.

Más información puede verse en el archivo especial, donde también se alude al cronograma de aplicación.

Reforma del art. 2 del Reglamento Hipotecario

se encuentra dentro del real decreto anterior, 195/2017, de 3 de marzo

Evita que, cuando una misma finca esté situada en dos distritos hipotecarios, haya dos registradores competentes para calificar, asignando la calificación al Registro donde esté la mayor parte de la finca. Se completa con la Disposición transitoria 4ª, que parece extender su ámbito a fincas sitas enteras en el mismo registro pero en distintos ayuntamientos o secciones y se interpreta por la Resolución de 7 de julio de 2017

Código Civil Cataluña. Libro sexto

Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

Temas Civil 61, 63 y 82

C.- CONTENIDO:

a) Regula (solo) 2 aspectos:

1) La Sistemática general del libro VI (Aº 2: Estructura)

2) Algunas formas contractuales típicas del Titulo II (compraventa/permuta, Arrendamiento rústico –no urbano- , mandato…)

b) NO regula AÚN: La doctrina general de las Obligaciones, ni las extracontractuales ni la teoría general del contrato

D.- DEROGA: [Disp. Derogatoria] entre Otras:

1) La Ley 6/2000, de 19 de junio, de pensiones periódicas.

2) La Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura.

3) La Ley 2/2005, de 4 de abril, de contratos de integración.

5) La Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo.

6) Y diversas reformas (muchas ya derogadas/sustituidas) en materia de legítimas, protección de menores, filiación, tutela e instituciones tutelares, relaciones patrimoniales entre cónyuges, alimentos entre parientes, potestad del padre y de la madre, adopción.

E.- DESTACADOS / INNOVACIONES (ver detalle, al final, letra “G.-”)

1) Compraventa como contrato obligacional con finalidad traslativa;

2) Arras: se presumen confirmatorias (las penitenciales deben ser expresas)

3) Rescisión por Lesión en + de la ½ y por “Ventaja Injusta”;

4) Derecho de desistimiento del vendedor si se pacta la Financiación por 3º y no la obtiene sin culpa…

5) Pacto de condición resolutoria: Hay que conceder un plazo de gracia de 20 días para pagar antes de resolver. El incumplimiento debe superar el 15% del precio total. Se regula un procedimiento notarial de resolución.

6) Mandato: sustitución y delegación exigen siempre autorización expresa; cabe pactar la Irrevocabilidad;

7) Disp. Transitoria 1ª. Las normas sobre compraventa y permuta SOLO se aplican a los contratos que se concluyan a partir de la entrada en vigor.

8) SUCESIONES: Adaptación a la Ley JURISDICCIÓN VOLUNTARIA:
– Adveración notarial del testamento ológrafo;
– funciones notariales en albaceazgo;
– Interrogatio in iurenotarial (plazo 2 meses y presunción de RENUNCIA);

9) DERECHOS REALES:

– Dcho de retención: Subasta pública notarial para pago al acreedor;

– Cesión del crédito hipotecario (solo para cesiones posteriores a enero 2018): requiere notificación fehaciente al deudor, cuya renuncia es nula;

En vigor, con excepciones, desde el 1º de enero de 2018.

[Se desarrolla en archivo especial]

Fundaciones estatales: legalización de libros

Orden JUS/221/2017, de 9 de marzo, sobre legalización en formato electrónico de los libros de fundaciones de competencia estatal.

Tema 17 de Civil

Normativa básica sobre fundaciones en el ámbito estatal:

– Artículo 34 de la Constitución

– Ley 50/2002, de 26 de diciembre, de Fundaciones. Ver resumen.

– Real Decreto 1337/2005, de 11 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Fundaciones de competencia estatal. Ver resumen.

– Real Decreto 1611/2007, de 7 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de fundaciones de competencia estatal. Ver resumen.

– Orden PRE/2537/2015, de 26 de noviembre. Ver resumen.

Preliminar a modo de resumen:

El artículo 4.1 de la citada Ley 50/2002, reconoce la personalidad jurídica de estas fundaciones, una vez producida la inscripción de la escritura de constitución en el correspondiente Registro de Fundaciones.

Este Registro entró en funcionamiento el 2 de diciembre de 2015, adscrito a la DGRN y en su sede. Sus libros son de hojas móviles y podrán llevarse en soporte informático con las debidas garantías.

El artículo 42 del Reglamento del Registro atribuye al Registro de Fundaciones la legalización de los libros de las fundaciones.

Estos libros son tres: Libro de actas, Libro diario y Libro de planes de actuación y de cuentas anuales.

Esta Resolución regula la legalización telemática de libros para las fundaciones de competencia estatal.

Modelos de contratos de bienes muebles de uso general. Su digitalización.

Hipotecario Tema 65 de Notarías

Mercantil Registros 53 y 54

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueban los modelos de contratos de bienes muebles de uso general a que se refiere el artículo 10.1 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, aprobada por Orden de 19 de julio de 1999, y se autoriza al Registro de Bienes Muebles Central su digitalización.

Motivos de la resolución.

Era una necesidad vivamente sentida por los usuarios- particulares y empresas- de los Registros de Bienes Muebles (RBM), el que los distintos modelos de contratos de uso general susceptibles de inscripción en dichos registros se pudieran formalizar de forma mecánica o electrónica. Dada la fecha de la Ordenanza reguladora en la actualidad del moderno RBM-19 de julio de 1999- los modelos aprobados en su ejecución sólo estaban disponibles en papel lo que dificultaba su cumplimentación mecánica, haciéndola prácticamente imposible desde la obsolescencia de las máquinas de escribir.

Junto a ello también era una necesidad, en este caso igualmente sentida por los mismos Registros de Bienes Muebles, el que los distintos modelos de contratos de uso general, cuya aprobación databa del año 2000, fueran debidamente modernizados para que se adaptaran a todas las novedades legislativas y jurisprudenciales sobrevenidas desde dicho año.

Por ello, la acertada resolución de la DG que resumimos, responde a una doble finalidad:

— de una parte proceder a la digitalización de los modelos de contratos inscribibles en el Registro de Bienes Muebles, permitiendo su formalización de forma directa en el ordenador del interesado, y

— de otra parte proceder a la aprobación de nuevos modelos de contratos.

La resolución, partiendo de la necesidad de que la inscripción en el RBM se haga sobre modelos previamente aprobados, sin perjuicio de que también son inscribibles las escrituras públicas si reúnen los requisitos exigidos por la Ley, procede a la aprobación de los nuevos modelos y junto a ello autoriza al Registro Central de Bienes Muebles (RCBM), para que proceda a su digitalización y a colgarlos de la web del Colegio de Registradores para su debida cumplimentación.

Protección deudores hipotecarios: Desahucios. Código Buenas Prácticas

Notarías Hipotecario temas 19 y 48

Registros Hipotecario temas 22 y 53

Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Medidas en breve:

– Ampliación del plazo de suspensión de determinados lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2020.

– Ampliación de colectivos en situación vulnerable que puedan beneficiarse del Código de Buenas Prácticas y de la suspensión de lanzamientos

– Posibilidad de pedir el alquiler de la vivienda habitual ejecutada con baja renta.

– Futuras medidas para recuperar la propiedad.

APUNTES PARA TEMAS

VALOR DE LA JURISPRUDENCIA DEL TJUE. PRIMACIA DEL DERECHO COMUNITARIO.

Civil. Temas 2 de Notarías y Registros.

Planteamiento.

Con ocasión de las conocidas sentencias sobre cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios, se ha hablado como pocas veces había ocurrido hasta ahora sobre Derecho comunitario y sobre las sentencias del Tribunal Justicia de la Unión Europea (TJUE), una de las cuales que rectificó el alcance retroactivo fijado por la jurisprudencia nacional.

Notas cuya referencia son interesantes para el Tema.

1. Según reiterada jurisprudencia, tanto del TJUE como del Tribunal Constitucional, los jueces nacionales, en su condición de jueces de la Unión, están obligados a salvaguardar la efectividad del Derecho comunitario y su primacía sobre el Derecho nacional conforme a la jurisprudencia del TJUE.

2. El procedimiento de remisión prejudicial se basa en una cooperación que implica un reparto de funciones entre el juez nacional, competente para aplicar el Derecho comunitario a un litigio concreto, y el TJUE, al que corresponde garantizar la interpretación uniforme del Derecho comunitario en el conjunto de los Estados miembros. Además, las sentencias prejudiciales son obligatorias (artículo 91 del Reglamento de Procedimiento del Tribunal de Justicia, versión consolidada de 25 de septiembre de 2012) y tienen, como regla, la eficacia ex tunc desde su pronunciamiento, sin perjuicio de que el Tribunal de Justicia pueda limitar su dimensión temporal cuando concurran consideraciones imperiosas de seguridad jurídica. Se trata de una fuerza obligatoria erga omnes, por lo que son vinculantes no solo para el juez remitente, sino también para cualquier jurisdicción nacional que conozca de un caso análogo en el que se plantee la aplicación de la norma comunitaria interpretada o cuya invalidez haya sido declarada, con independencia de que sus decisiones sean recurribles o no en el ordenamiento nacional de los estados miembros de la UE.

Conclusión:

Como consecuencia de todo ello, la STS rectifica su doctrina sobre el alcance retroactivo de las cláusulas suelo:

Procede modificar la jurisprudencia de la Sala sobre los efectos retroactivos de la declaración de nulidad de la denominada cláusula suelo, toda vez que la citada STJUE de 21 de diciembre de 2016 ha considerado que:

“… a) La limitación en el tiempo de los efectos jurídicos derivados de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, que el Tribunal Supremo acordó en la sentencia de 9 de mayo de 2013, se opone al art. 6.1 de la Directiva 93/13/CEE y equivale a privar con carácter general, a todo consumidor que haya celebrado antes de aquella fecha un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula de ese tipo, del derecho a obtener la restitución íntegra de las cantidades que haya abonado indebidamente a la entidad bancaria en virtud de la cláusula suelo durante el período anterior al 9 de mayo de 2013.

b) Dicha jurisprudencia nacional sólo permite garantizar una protección limitada a los consumidores que hayan celebrado un contrato de préstamo hipotecario que contenga una cláusula suelo con anterioridad a la fecha del pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró dicho carácter abusivo; y tal protección resulta incompleta e insuficiente y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula, en contra de lo que establece el artículo 7.1 de la Directiva 93/13/CEE…” .
STS de 9 de marzo de 2017.

PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. INSCRIPCIÓN BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. INTERPELLATIO IN IURE (Art. 1005 Código Civil)

Civil. Temas 123 de los programas de Notarías y Registros.

Hipotecario: Tema 33 Notarías. Tema 44 Registros

Planteamiento.

La partición de la herencia realizada por el contador partidos es inscribible, aunque no haya sido aceptada por los herederos, sin embargo, los efectos son distintos según haya o no aceptación:

a Si aún no ha aceptado la partición ninguno de los herederos: no constando la aceptación de los herederos puede «practicarse la inscripción, pero no con el carácter de firme o definitiva sino sujetándola a la condición suspensiva de que en un momento posterior se acredite la aceptación y sin perjuicio de que, en caso de renuncia de los herederos se pueda cancelar la inscripción reviviendo la titularidad del causante» (R. de 19 de septiembre de 2002).

b Caso de aceptación por todos o alguno de los herederos: Si bien mientras no esté aceptada por ninguno de los herederos hay una situación de pendencia, desde el momento en que se haya aceptado por alguno de ellos se acaba dicha situación de pendencia para el aceptante, entrando en juego los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo.

Estos diversos efectos se muestran en el supuesto de la Resolución, en la que se cuestiona la posibilidad de que se pueda modificar por los contadores partidores la herencia ya inscrita mientras nadie la haya aceptado.

Caso práctico

Está inscrita la partición realizada por los contadores partidores, pero aún no ha sido aceptada por ninguno de los herederos. En esta situación, los contadores partidores otorgan escritura de rectificación descriptiva de las fincas adjudicadas para adaptarlas a la realidad.

Lo que se discute es la posibilidad de que los contadores partidores puedan, concluida la partición (escriturada e inscrita), otorgar escrituras de subsanación, rectificación o aclaración de la partición inscrita por si solos ya que ninguno de los herederos ha aceptado aún la herencia.

Se alega en contra de dicha posibilidad que, desde la inscripción, despliegan su eficacia los principios de legitimación registral y tracto sucesivo. Se argumenta en contra que ello no es así porque la inscripción está bajo la condición suspensiva de que sea aceptada por los herederos, y mientras tanto no despliegan sus efectos los principios indicados.

Resolución.

1. Antes de la constancia en el Registro de la aceptación de la herencia, es posible la rectificación de las descripciones de las fincas por parte de los contadores-partidores, y no habiéndose producido tal aceptación que cancela la condición suspensiva, debe estimarse el recurso interpuesto. Otra cosa hubiera sido que la aceptación de la herencia por cualquiera de los herederos hubiese accedido al Registro, en cuyo caso, no estaría la partición pendiente de la condición suspensiva y los principios hipotecarios de legitimación y tracto sucesivo producirían todos sus efectos y no cabría la rectificación sino con el consentimiento de los titulares registrales, esto es con el de aquel de los herederos que hubiere aceptado y tuviese constancia su aceptación en el Registro.

2. Utilidad de la interpellatio in iure: Para evitar la perpetuación de esta situación de pendencia y dado que no hay un plazo legal para la aceptación de la herencia –la doctrina lo equipara al plazo de la acción para reclamarla, esto es treinta años– los herederos que ya hayan aceptado, si los hubiere, o el mismo contador-partidor, pueden ejercitar la acción de interpellatio in iure prevista en el artículo 1005 del Código Civil -en su nueva redacción de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

R.19 de enero de 2017. BOE 7 de febrero de 2017/1226

NATURALEZA DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. CARGAS Y OBLIGACIONES DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Civil. Temas 89 y 90 de Notarías y Registros

Planteamiento.

Con ocasión de practicar una anotación preventiva sobre un piso de naturaleza ganancial, por las cantidades debidas a la comunidad de propietarios, la DGRN se ocupa de la naturaleza de la sociedad de gananciales y del pasivo ganancial, lo cual tiene reflejo en la decisión del caso concreto que se plantea.

Naturaleza de la sociedad de gananciales y pasivo ganancial.

La sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica, por lo que en sentido estricto no puede contraer deudas. Son los cónyuges los deudores.
Se habla de deudas “a cargo de la sociedad de gananciales” para referirse a las contraídas para satisfacer atenciones de la sociedad y que deben ser soportadas por el patrimonio ganancial.
Sin embargo, no existe una estricta coincidencia entre el carácter de la deuda (ganancial o privativa) y el patrimonio que ha de responder, pues de las “deudas gananciales” también responden los bienes privativos de cada cónyuge sin perjuicio de los reintegros pertinentes.
Tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la doctrina de este Centro Directivo configuran la sociedad legal de gananciales, al igual que la generalidad de la doctrina, como una comunidad de tipo germánico, sin atribución de cuotas sobre los bienes concretos pues la titularidad de los bienes gananciales se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien.

Caso práctico.

Se cuestiona la práctica de una anotación de embargo sobre el piso del matrimonio por las cantidades debidas a la comunidad de propietarios. El inmueble está inscrito con carácter ganancial a nombre del cónyuge demandado, pero no consta que el otro cónyuge haya sido demandado ni se le haya notificado la demanda.

La registradora considera que no cabe la práctica de la anotación porque no consta que la esposa del ejecutado haya sido demandada, o que se le haya notificado el embargo. El recurrente alega que se trata de deudas a cargo de la sociedad de gananciales de la que responden solidariamente los esposos y los bienes gananciales.

¿Debe practicarse la anotación preventiva? NO.

Resolución.

A la luz de los artículos 144.1 RH y 541.2 LECivil resulta evidente que no cabe sino confirmar el criterio sostenido por la registradora en su nota de calificación y desestimar el recurso, dado que para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado sólo al que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado.

R.16 de febrero de 2017. BOE 8 de marzo de 2017/2488.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

EXTRANJEROS. IDENTIFICACIÓN. DUDA RAZONABLE.

¿Cómo proceder en el juicio de identidad de un extranjero cuando los números de sus documentos de identidad varía periódicamente según la ley nacional?

Caso práctico.

Se trata de una escritura de herencia en la que el número del pasaporte del otorgante extranjero no coincide con el que en su día se reflejó en la inscripción de su título de adquisición.

Ya señaló la R. de 15 de noviembre de 2016 que en la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que no varía el número del documento oficial de identificación, el registrador deberá comprobar su exacta correspondencia. Pero respecto de los nacionales de aquellos países en los que se produce una alteración en los números de identificación del documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la declaración que realice el notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente dicha aseveración, aunque los supuestos de alteración de los números del documento oficial de identificación serán cada vez menos frecuentes dada la actual exigencia de hacer constar los NIE de los extranjeros en las inscripciones registrales.

¿Cualquier discordancia en la identidad del titular registral fundamenta un rechazo de la inscripción (ejemplo: letra NIE)? Si bien el registrador debe comprobar que la identidad del otorgante determinada notarialmente coincida con la del titular registral, ello no justifica que en cualquier caso de discordancia, por ligera que esta sea, deba rechazarse la inscripción, toda vez que solo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia, por ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir.

R.15 de febrero 2017. BOE 8 de marzo de 2017/2486

OPCIÓN DE COMPRA. PLAZO.

¿Cabe que se pacte un derecho de opción de compra respetando el plazo de los cuatro años a los efectos de su inscripción y que se fije que sólo será ejercitable a partir de una fecha determinada siempre dentro de esos cuatro años? SI.

Respetándose el plazo de los cuatro años previsto en el art. 14 RH, éste nada dice sobre el tiempo de ejercicio de la opción que no sea el que no puede exceder de cuatro años. El plazo de ejercicio queda sujeto a la voluntad de las partes, lo que queda en el ámbito de la autonomía de la voluntad.

R.16 de febrero de 2017. BOE 8 de marzo de 2017/2490.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. PRECIO.

Principio de especialidad y obligación indivisible. Distribución del precio: ¿Configurándose como indivisible la prestación consistente en la compra de varias fincas se exceptúa el principio de especialidad en cuanto a la obligación de fijar el precio para cada uno de los bienes que constituyen la prestación? NO.

Aun siendo la obligación indivisible y, en consecuencia, necesario el ejercicio de la obligación en su conjunto sobre la totalidad de las fincas 2 a 6, ello no excluye la necesidad de distribución del valor o precio para el ejercicio de la opción, pues esta distribución es necesaria a los efectos de servir de cifra de garantía en beneficio de posibles terceros titulares de derechos sobre las fincas.

R.16 de febrero de 2017. BOE 8 de marzo de 2017/2490.