INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS.

                  NOVIEMBRE-2014

 José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO.

I. Jurisprudencia. Derecho de transmisión.

II. Resoluciones. Propiedad horizontal y complejo inmobiliario.

III. Cuestionario práctico.

1. Cancelación

2. Condición resolutoria. 

3. Convenio regulador.

4. Hipoteca.

           4.1   Ejecución hipotecaria directa sin intervención de titular registral

           4.2   Ejecución hipotecaria directa sin intervenir deudor no hipotecante

5. Medios de pago

6- Opción de compra

7. Plusvalía.

           7.1   Acreditación de plusvalía en donaciones

           7.2   Transmisiones de terrenos rústicos edificados.

 

Jurisprudencia.

DERECHO DE TRANSMISIÓN (Art. 1006 CC).

Civil

Notarias

T.128

Registros

T. 118

 

1) Roj: STS 5269/2013

Id Cendoj: 28079119912013100026

Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil

Sede: Madrid

Sección: 991

Nº de Recurso: 397/2011

Nº de Resolución: 539/2011

Procedimiento: CIVIL

Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO

2) R. 6 octubre 2014. BOE 6 noviembre 2014

Supuesto de hecho.

En escritura de partición de las herencias de un  matrimonio comparecen sus hijos y los hijos (nietos de los causantes) de otro hijo que había sobrevivido a sus padres pero falleció sin aceptar ni repudiar sus herencias. No comparece el cónyuge del hijo fallecido, discutiéndose si es necesaria su intervención por ser legitimaria.

Doctrina de la DGRN.

Tras la STS de 11 de septiembre de 2013, es criterio del Centro Directivo, ya expuesto en R. de 26 de marzo de 2014, que no procede la intervención del cónyuge del hijo fallecido (transmitente), pues su legitima se limita al caudal relicto de su cónyuge sin comprender el derecho de transmisión.

Comentario.

1. La referida Sentencia, que pone fin a la polémica sobre la naturaleza y efectos del derecho de transmisión -que era un clásico en el Derecho sucesorio español- dice que se trata de una cuestión “ampliamente debatida por la Doctrina científica, dando lugar a la existencia de dos corrientes doctrinales: a) la denominada «teoría clásica» o «de la doble transmisión», según la cual en la sucesión por derecho de transmisión existen dos movimientos o pasos de los bienes: (i) un primero paso desde el causante a la masa hereditaria del heredero transmitente y (ii) un segundo paso desde la masa hereditaria transmitente al heredero transmisario, de modo que éste último acepta las dos herencias; b) y la «teoría moderna» o de la adquisición directa o de la doble capacidad, según la cual los bienes pasan directamente del primer causante al heredero transmisario cuando éste ejercita positivamente el denominado ius delationis (derecho a aceptar o repudiar la herencia)”. Por tanto, el derecho de aceptar o repudiar la herencia del primer causante se le transmite en la herencia del transmitente, pero, una vez que ha aceptado esa herencia del primer causante, se entiende que le sucede directamente sin intermediación del transmitente.

2. La Sentencia se inclina por la “teoría moderna” y entiende que los transmisarios suceden directamente al primer causante, utilizando los siguientes argumentos:

1º  La sucesión se refiere siempre a una persona en concreto porque su muerte es quien provoca la sucesión (ex. art. 657 CC), de modo que todo fenómeno sucesorio gira en torno al fallecido. Ello conlleva que es  el primer causante la referencia obligada cualquiera sean las vicisitudes que se puedan presentar, pues el fenómeno sucesorio ha de ser considerado unitariamente.

2º El derecho de transmisión no produce un fraccionamiento del ius delationis, que sigue siendo uno cualesquiera sena las vicisitudes de la sucesión. El art. 1006 –dice la Sentencia- determina “… la cualidad del ius delationis de poder ser objeto de transmisión, esto es, la aplicación ex lege de un efecto transmisivo en la adquisición de la herencia por el que el derecho a aceptar o repudiar la herencia que tenía el heredero transmitente, que fallece sin ejercitarlo, pasa a sus propios herederos, denominados en este proceso como herederos transmisarios. De esta forma, fuera de la mencionada cualidad el derecho de transmisión, en sí mismo considerado, ni configura ni altera la naturaleza y caracterización del ius delationis, verdadera cuestión de fondo del caso planteado…”.

3º Esta unidad del fenómeno sucesorio y del ius delationis ha sido puesta de manifiesto por el Tribunal Supremo en diversos casos en los que podría pensarse que hay un fraccionamiento del mismo:

a) En la Sentencia de 30 de octubre de 2012 (núm. 624/2012) se destaca cómo la figura del fideicomiso de residuo se integra en la estructura y unidad del fenómeno sucesorio… de suerte que el fideicomisario trae directamente causa adquisitiva del fideicomitente o testador, ya que el fiduciario, a estos efectos, no fracciona la unidad del fenómeno sucesorio sin transmitir derecho sucesorio alguno que no estuviese ya en la esfera hereditaria del heredero fideicomisario.

b) En la Sentencia de 20 de julio de 2012 (núm. 516/2012 ), en torno a la equivalencia entre la unidad del fenómeno sucesorio y esencialidad del ius delationis, se destaca que la fórmula de la renuncia traslativa, a tenor del artículo 1000.1 del Código Civil, comporta una implícita aceptación ex lege de la herencia y, por tanto, del ius delationis, que no se transmite al haberse ya ejercitado, de forma que dicha aceptación de la herencia es la que causaliza al inmediato negocio de atribución que se realice.

Conclusiones.

La doctrina jurisprudencial declarada por el Tribunal Supremo tiene las siguientes consecuencias que se extractan a continuación literalmente:

1º El denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero trasmisario.

2º No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios.

3º La unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia (determina) que, aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente…”.

4º La inalterabilidad del ius delationis, junto con la debida diferenciación de los procesos sucesorios en liza, determina, a su vez, que los derechos hereditarios de los herederos transmisarios se ejerciten plenamente conforme a la sucesión del causante de la herencia, ya testamentariamente o bien de forma intestada, quedando comprendidas en dicha ejecución sucesoria la concreción e individualización propia de las operaciones particionales cuando estas tengan lugar; sin que dicha ejecución venga condicionada por las disposiciones que deban seguirse respecto de la sucesión o partición de la herencia del heredero transmitente.

5º Esta misma razón de inalterabilidad o subsistencia del ius delationis hace que cumplidos ya los requisitos de capacidad sucesoria por el heredero transmitente y, por tanto, la posibilidad de transmisión del ius delationis, la capacidad sucesoria de los herederos transmisarios en la herencia del causante deba ser apreciada cuando éstos acepten la herencia del fallecido.

 

Resoluciones 

PROPIEDAD HORIZONTAL y COMPLEJO INMOBILIARIO.

Civil

Notarias

T.42-43

Registros

T.42-43

 

Hipotecario

Notarias

T.29-30

Registros

T. 34-35

1. Normativa:

1) Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que simultáneamente modificó y dio nueva redacción al artículo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y 2) al artículo 17.6 de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

2) Art. 10.3 LPH: dispone en su nueva redacción que «requerirán autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos».

3) Art. 17.6 Ley del Suelo dispone que «la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos…”.

2. Concepto de complejo inmobiliario.

Dice el citado Art. 17.6 Ley del Suelo que “…a los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

Esta definición es poco clara a la hora de  distinguir el complejo inmobiliario de la propiedad horizontal, pues también en esta última coexisten elementos privativos junto con elementos comunes, relacionados funcionalmente unos y otros. La diferencia debe buscarse, por tanto, en otras notas, como seguidamente vemos, resultando determinante la unidad de suelo (propiedad horizontal) o el fraccionamiento del mismo (complejo inmobiliario).

3. Diferencia entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal:

La Resolución reitera los argumentos de otra anterior, de fecha  21 de enero de 2014, conforme a la que se pueden centrar las diferencias en los siguientes aspectos:

1º El hecho diferencial entre el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal (incluso la tumbada, que puede plantear más similitudes con el complejo) se encuentra en la unidad jurídica y funcional de la finca:  en la propiedad horizontal se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

 2º El complejo inmobiliario, sin embargo, se caracteriza porque las fincas que constituyen elementos privativos fraccionan el suelo (o vuelo), que pasa a ser objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales. Por este motivo, dicho fraccionamiento ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (art. 17.2.º del Texto Refundido de la Ley de Suelo). En la actualidad el artículo 17.6 exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas».

Por tanto, para distinguir entre propiedad horizontal y complejo inmobiliario es determinante que se constituyan nuevos espacios de suelo autónomos y que son objeto de propiedad separada. Por ello, aunque se les califique de propiedad horizontal, nos encontramos, al menos a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, ante una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, por lo que está justificada la exigencia de licencia como instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración».

“Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación, pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos».

R.17 de octubre de 2014. BOE 12 noviembre 2014/11691/392

 

Cuestionario práctico

 

CANCELACIÓN.

Consentimiento Cancelatorio.

Se pretende anular el asiento de varias fincas registrales por no corresponderse con la descripción catastral. ¿Cabe en nuestro derecho el consentimiento cancelatorio? NO.

Tampoco puede alegarse lo dispuesto el art. 82 LH, pues debido a nuestro sistema civil causalista no es admisible el mero consentimiento cancelatorio sin causa que lo sustente (arts.79 y 80, y  193 RH).

25 de septiembre de 2014. BOE 7 noviembre 2014/11515/371

 

CONDICIÓN RESOLUTORIA.

Impago del preciO

¿Cabe reinscribir la finca por ejercicio condición resolutoria por impago del precio cuando el adquirente se opone a ello? NO.

COMENTARIO

1. Principio general: la reinscripción a favor del cedente como consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes a falta de un consentimiento contractual que exprese indubitadamente el contenido de su voluntad.
2. Este rigor en la aplicación de los requisitos exigidos por la norma ha sido igualmente puesta de manifiesto por esta Dirección General en numerosas ocasiones en que tiene declarado que: 1º) Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2º) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y 3º) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).
3. 16 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11534

 

CONVENIO REGULADOR.

¿Cabe adjudicar a uno de los cónyuges en convenio regulador aprobado en sentencia de divorcio una vivienda (no domicilio familiar) perteneciente en proindiviso ordinario? NO.  Es un negocio ajeno al contenido típico del convenio.

Supuesto de hecho: Se debate si es o no inscribible un testimonio de sentencia dictada en procedimiento de divorcio por mutuo acuerdo, que declara disuelto el matrimonio de los cónyuges demandantes y aprueba el convenio regulador aportado a los autos. En dicho convenio se inventaría como bien ganancial un inmueble adquirido por mitad y pro indiviso antes de la celebración del matrimonio, y se adjudica en su totalidad a uno de los cónyuges cotitulares. Dicho inmueble no tiene la cualidad de vivienda familiar, según resulta del expediente.

COMENTARIO

1 Este Centro Directivo ha entendido que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio, pues en este supuesto su evidente afección a las necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los bienes adquiridos constante el régimen matrimonial (Resoluciones de 11 de abril y 7 de julio de 2012).

2 Pero fuera de este supuesto, la adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del matrimonio, de carácter privativo, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda.

3 Debe tenerse en cuenta que el convenio privado entre las partes, en lo que no es su contenido típico, no queda elevado a público por el hecho de que el juez apruebe u homologue lo que constituye su contenido legal. Fuera de lo que constituye su objeto se siguen las reglas generales y las partes pueden compelerse a elevar a público, en la cve: BOE-A-2014-11532

2014. 16 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11532

 

HIPOTECA

I. Ejecución hipotecaria directa sin intervención de titular registral

¿Cabe inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria si el titular registral (anterior a la ejecución) no ha sido demandado ni requerido de pago? NO..

COMENTARIO.

Basta tener en cuenta los artículos 685 LECivil y 132 1º LH para comprobar que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

R.16 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11531

 

 II. Ejecución hipotecaria directa sin intervenir deudor no hipotecante

¿Cabe la ejecución exclusivamente contra los hipotecantes no deudores si el deudor se encuentra en situación legal de concurso? SI..

COMENTARIO.

1  Calificación registral de los trámites procesales: En principio, la falta de demanda contra el deudor (no hipotecante) y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento, a efectos registrales, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la ley.

2  Ahora bien, estando el deudor no hipotecante en situación de concurso de acreedores, hay que observar que se suspenden las ejecuciones dirigidas contra el mismo, a pesar de lo cual sería posible seguir la ejecución contra los demás interesados. En este sentido, el artículo 568 de la LECivil.

15 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11529

 

MEDIOS DE PAGO

Identificación de los medios de pago.

Que el pago se haya realizado a un tercero, lo que sucede, por ejemplo, cuando parte del precio se documenta en cheque nominativo a nombre del intermediario) no es un problema de identificación de medios de pago y queda al margen del Registro

COMENTARIO.

1. Lo que impone la legislación es la “identificación” no la “justificación” de los medios de pago. Es indiferente a efectos de identificación que el pago se haga a un tercero.
2. No toda omisión en la identificación de los medios de pago que exige el artículo 177 RN, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.
3. En relación con la calificación registral y el cierre del Registro de la Propiedad, el artículo 254.3 LH en relación con el artículo 177 5º RN determina que «…se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».
4. 16 octubre 2014. BOE 7 noviembre 2014/11533/389

 

OPCIÓN DE COMPRA

Consignación precio y cargas posteriores

Para cancelar cargas posteriores a la inscripción del derecho de opción se debe consignar el precio de la compra a disposición de titulares de cargas posteriores

COMENTARIO

1  La trascendencia erga omnes del derecho de opción inscrito supone que el adquirente por opción puede solicitar y obtener la cancelación de asientos y cargas posteriores inscritas después del derecho de opción y que sean incompatibles con el derecho del adquirente optante.

2  Sin embargo, para que se proceda a la cancelación de la hipoteca se necesita que el adquirente consigne el precio de la compra a disposición de los titulares de cargas posteriores, en virtud de lo dispuesto en el art. 175 6º RH.

3  La obligación de consignar no debe llevarse al extremo de perjudicar al titular del derecho de opción inscrito en beneficio de los titulares posteriores, impidiéndole en cualquier caso y circunstancias la cancelación de los asientos posteriores.

4  Sin embargo, lo que tampoco se puede es dejar al arbitrio del optante la efectividad de la obligación de consignar, admitiendo cualesquiera pactos que hagan imposible su cumplimiento.

5 Algunos supuestos concretos tratados por la DGRN: No cabe exigir consignación cuando no proceda pago alguno en el momento de la compraventa según lo convenido en la escritura de concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento registral. b) Es deducible el  importe de la prima de la opción. c) Es deducible el importe de cargas anteriores a la propia opción, que son asumidas o satisfechas por el optante. Las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias.

27 SEPTIEMBRE 2014. BOE 27 octubre 2014/1953

 

PLUSVALÍA.

I. Acreditación de plusvalía en donaciones.

¿Basta para levantar el cierre registral en los actos a título gratuito la comunicación prevista  en el art. 254.5 LH? NO.

» (…) En los actos a título gratuito no basta la comunicación para levantar el cierre registral que impone el artículo 254.5 LH, sino que hay que presentar justificante de la autoliquidación o de la liquidación del impuesto pues la remisión a la comunicación del artículo 110.6.B de la Ley de Haciendas Locales lo es exclusivamente  para los actos a título oneroso.

– El registrador debe calificar la sujeción fiscal o no de los actos inscribibles para evitar trámites innecesarios, pero «salvo en casos claros de no sujeción o exención del acto, debe exigir la nota de liquidación del impuesto. En el presente caso, al haber una construcción en suelo que es urbano a efectos de IBI, no considera que estemos ante un caso claro de no sujeción».

10 de octubre de 2014/BOE 6 noviembre 2014/11459/369.

 

II. ¿Están sujetos a plusvalía las transmisiones de terrenos clasificados como rústicos cuando sobre los mismos esté edificada una construcción? NO.

«Nº de Consulta: V1589-14

Fecha: 29/06/2014

Impuesto afectado: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos

Materia: “Una construcción se encuentra enclavada en suelo rústico.” “El consultante plantea la siguiente cuestión:

¿Se encuentra sujeta al IIVTNU una construcción situada en suelo rústico, clasificado como rústico tanto por planeamiento urbanístico como por la Dirección General del Catastro?”

Con cita del artículo 7 de la Ley del Catastro Inmobiliario y de la Sentencia del TS de 5 de febrero de 2002, Recurso 7485/1996, que declaró  que es doctrina legal de esta Sección y Sala que «el IMIVT tiene como soporte el suelo urbano y el urbanizable programado y el que vaya adquiriendo tal condición con arreglo a las normas urbanísticas, y, en definitiva, la sujeción al Impuesto ha de venir dada por la calificación (aunque, con mayor rigor técnico, por la «clasificación») del suelo y nunca por otras circunstancias de hecho (uso y aprovechamiento: o «calificación») o incluso jurídicas (pago de contribución territorial en cualquiera de sus modalidades).

En consecuencia, y en principio, tributa el «suelo urbano’, sin posibilidad de efectuar distinciones que la Ley no establece.”

Por tanto, el inmueble objeto de transmisión al que hace referencia la consultante en su escrito, tiene la condición de rústico de acuerdo con la normativa anteriormente señalada, con independencia de que en el mismo se encuentre levantada una construcción.

En consecuencia y de acuerdo con todo lo anterior, la transmisión del inmueble descrito en el párrafo anterior no se encuentra sujeta al IIVTNU.

Conclusión del interesante estudio de Joaquin Zejalbo: » (…) Actualmente no es necesario entrar a examinar el carácter necesario o no de la construcción para la explotación, ya que la naturaleza del suelo es la que, de una manera objetiva, determine la de aquélla.«

 

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