INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS.
OCTUBRE-2014
José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)
Sumario
- Inmatriculación: finca colindante con monte público.
- Acta de notoriedad: sentencia declarativa contradictoria
- Opción de compra: ejercicio unilateral y cargas posteriores.
- Convenio regulador: vivienda familiar en proindiviso.
- Anotación preventiva: caducidad
- Expediente de dominio: dudas fundadas.
- Herencia
- Principio de tracto sucesivo: expediente de dominio
- Título inscribible
Se ha publicado
Se reproduce literalmente el interesante comentario de Inmaculada Espiñeira Notario de Santiago de Compostela, en esta página.
HERENCIA. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO. RESERVA HEREDITARIA. Resolución de 13 de agosto de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de San Roque, por la que deniega la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.
Hechos: El señor G. C. R. de nacionalidad británica y residente en España, fallece en Cádiz en el año 2013, bajo testamento abierto otorgado ante notario español. En él instituyó heredera de todos los bienes, derechos y acciones que el testador poseyere en España a su esposa doña C. L. R. y en caso de que ésta le premuriera, a sus hijos G. y P. R., habidos de nupcias anteriormente contraídas con doña D. K. R, por partes iguales entre ellos. Además manifestó que esa disposición era factible conforme a su ley nacional.
El patrimonio relicto en España consiste en un inmueble, residencia habitual del testador y su esposa, así como un vehículo automóvil. El inmueble le pertenecía al causante en cuanto a una mitad indivisa por compra y en cuanto a la restante mitad por herencia de su anterior esposa.
El registrador suspende la inscripción por entender que siendo la ley aplicable a la sucesión la legislación española conforme a las normas de conflicto del Código Civil, han de respetarse los derechos de los hijos habidos en el primer matrimonio, mediante la reserva del artículo 968 del Código Civil.
En la escritura calificada no resulta ni el «domicile» del causante – concepto distinto al de residencia habitual- ni quién es el ejecutor testamentario y la forma en que se ha atribuido a éste el poder de representación, «grant of probate», elementos esenciales para liquidar una sucesión sujeta al Derecho británico, aspectos sobre los que tampoco se pronuncia el registrador en la nota de calificación, por lo que conforme al artículo 326 de la LH su posible incidencia no puede ser abordada en el presente recurso.
La cuestión de fondo planteada estriba en la determinación de la ley aplicable a la herencia del finado, la «lex successionis».
Alega la recurrente que «el artículo 83 del Reglamento 650/2012 permite la elección de ley aplicable por el causante, aunque aún no esté en vigor dicho Reglamento comunitario». Es cierto que el apartado 2 del mismo precepto adelanta la admisibilidad de la «professio iuris», ampliando incluso sus términos al periodo de «vacatio legis», estableciendo que «cuando el causante hubiera elegido, antes del 17 de agosto de 2015, la ley aplicable a su sucesión, esa elección será válida si cumple las condiciones establecidas en el capítulo III o si cumple las condiciones de validez en aplicación de las normas de Derecho internacional privado vigentes, en el momento en que se hizo la elección, en el Estado en el que el causante tenía su residencia habitual o en cualquiera de los Estados cuya nacionalidad poseía».
Pero esta norma de derecho transitorio, cuyo objeto es facilitar la preparación de las sucesiones «mortis causa» cuando el testamento sea otorgado con anterioridad a dicha fecha, no resulta aplicable al caso aquí debatido porque de acuerdo con el artículo 83.1 «las disposiciones del presente Reglamento se aplicarán a la sucesión de las personas que fallezcan el 17 de agosto de 2015 o después de esa fecha». En el presente caso, fallecido el causante en 2013 no cabe alegar la aplicación retroactiva del Reglamento ni elección de ley alguna conforme al mismo.
Mientras dicho instrumento no se encuentre en vigor, debe partirse de la «lex fori», esto es la española, la cual determina, conforme al artículo 9.8 del Código Civil, que la ley aplicable es la personal del causante. Acoge el art. 9.8CC el principio de universalidad de la sucesión, el fenómeno sucesorio se sujeta siempre a la ley de la nacionalidad del causante, salvo que las normas de conflicto de ésta remitan a la ley española, único caso de reenvío admitido por nuestras normas de Derecho Internacional Privado (cfr. artículo 12.2 del Código Civil).
Sin embargo, ese reenvío de primer grado, como ya afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 24 de octubre de 2007, no debe aceptarse en materia de sucesión por causa de muerte si ello provoca un «fraccionamiento legal de la sucesión», que de esa forma se vería regulada por varias leyes, ya que el artículo 9.8 del Código Civil está presidido por los principios de unidad y universalidad de aquélla, (vid. en este sentido las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1996, 21 de mayo de 1999 y 23 de septiembre de 2002).
Esta limitación del reenvío en el presente caso es importante ya que, según el artículo 9.8 del Código Civil, es relevante sólo la ley personal, entendiendo por tal la nacional del causante en el momento de su fallecimiento, (en el caso que ahora se examina la derivada de su nacionalidad británica), cuyo Derecho sucesorio además de estar fundado en el principio de libertad de testar, es uno de los sistemas que establece una dualidad de régimen según se integre la sucesión de bienes muebles o inmuebles, de suerte que estos últimos, si estuvieran situados en país extranjero, se regirán por la «lex rei sitae».
En el presente caso NO se admite el reenvió de retorno a la ley española por parte de la inglesa porque su aplicación puede derivar en una quiebra del principio de unidad de la sucesión, una parte y no todo el patrimonio inmobiliario está ubicado en España, y, por tanto, prevalecen las normas sobre libertad de testar propias del Derecho inglés, frente a las restricciones que respecto de tales reglas impone la ley española. Y esto, que se aplica al ámbito de los derechos legitimarios, ha de aplicarse también en relación con la regulación de la reserva vidual del artículo 968 a que se refiere el registrador en su nota de calificación.
Como dijo la Resolución de esta Dirección General de 14 de abril de 1969, «la naturaleza jurídica de la reserva vidual y la posición que ostentan el reservista y los reservatarios aparecen muy controvertida en la doctrina patria, pues:
A) Unos autores entienden que en toda reserva de este tipo se está ante una sustitución fideicomisaria o una situación de desdoblamiento de usufructo y nuda propiedad en la que el reservista sería un fiduciario o usufructuario y los reservatarios tendrían el carácter de fideicomisarios o nudos propietarios, con lo que estos últimos sucederían directamente al cónyuge premuerto
B) Otros autores se inclinan por considerar que los reservatarios a quien suceden es al reservista, dado que la reserva tiene el carácter de una legítima especial, concretada en unos bienes determinados que se localizan dentro de la herencia del bínubo.
Sobre la solución de esta controversia se ha pronunciado recientemente este Centro Directivo en su Resolución de 19 de mayo de 2012, afirmando que «respecto a cuál es la vocación o llamamiento del reservatario, se observa que no tiene vocación derivada del primer causante, pues no lo llamó como reservatario ni lo pudo llamar en ese momento, dado que la reserva no sólo está sujeta a la condición de la existencia de los reservatarios en el momento de la muerte del reservista, sino a un suceso totalmente indeterminado en el momento de la muerte del primer causante cual es las nuevas nupcias del cónyuge supérstite.
Tampoco puede considerarse que el reservatario tiene vocación derivada del reservista pues éste no puede decidir libremente acerca de su llamamiento sino que tiene la obligación de respetar la reserva, ni se puede equiparar al supuesto de legítima en que el causante tiene que atribuirla por cualquier título y el legitimario está protegido por la preterición. El reservatario, adquiere ex lege y es indiferente que le pretendiera llamar como heredero o como legatario el reservista, pues los bienes los recibe por su condición de reservatario o sucesor especial.
Hay que concluir que la vocación o llamamiento del reservatario es legal, la determina la ley atendiendo a dos hechos: la celebración de nuevas nupcias o existencia de un hijo extramatrimonial del reservista y el fallecimiento de éste existiendo uno o varios reservatarios. Los derechos del reservatario proceden, por tanto, no de una disposición del primer causante o del reservista, sino de un llamamiento legal. Lo que implica que dicho llamamiento sólo será efectivo cuando esté previsto en la «lex successionis» aplicable «in casu», lo que no ocurre, en el presente supuesto en el que el reenvío de la ley inglesa designada por nuestra norma de conflicto (vid. artículo 9.8 del Código Civil) hace a la ley española (artículo 12.2 del Código) no puede aceptarse.
La opción del Reglamento europeo número 650/2012, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012 por el modelo de unidad de la sucesión confirma esta conclusión.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación registral.
Comentario: reservas y Derecho Internacional Privado.-
El derecho de reversión del art.812 CC no plantea problema. Los donantes recobran los bienes donados iure hereditatis. Es una suerte de sucesión legal y especial. Se aplica como ley sucesoria, la ley rectora de la sucesión del donatario.
En cuanto a las reservas de los arts.968 a 980 del CC y 811 del CC, es necesario determinar cuándo se produce el llamamiento a los reservatarios.
En ambas reservas hay dos momentos claves: El nacimiento de la obligación de reservar y la apertura de la sucesión del reservista.
En la reserva lineal la obligación de reservar surge cuando el ascendiente hereda por ministerio de la Ley al descendiente causante de la reserva; en la reserva ordinaria, vidual o binupcial, surge cuando el viudo contrae nuevo matrimonio o con el nacimiento del hijo no matrimonial o con la adopción.
Es interesante traer a colación en esta exposición la Sentencia del TSJ de Galicia 21/2011 de 27 de julio que trató del momento temporal de la aplicación del art.182 que señala “En las sucesiones regidas por la presente ley, no habrá lugar a reversión legal ni obligación de reservar”; la Sentencia se pronunció acerca del momento temporal al que se debe estar para aplicar el art.182 de la Ley 2/2006, y resumidamente señala:
1º.- Con la obligación de reservar impuesta al reservista no ha nacido un derecho para el reservatario, sino una mera expectativa que no se consolida y convierte en derecho sino cuando se abre la sucesión del reservista y el reservatario es llamado a su herencia.
Las sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo y 7 de noviembre de 1912 y la de 2 de enero de 1929 indican que hasta la muerte del reservista no puede afirmarse que asista al reservatario más que una esperanza o expectación de derecho.
La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de abril de 1956 sostiene que el derecho del reservista es análogo al del poseedor de bienes sujetos a una condición resolutoria y el derecho que compete a los reservatarios sobre los mismos bienes se halla afecto a una condición suspensiva. La STS de 1 de diciembre de 1989 insiste en esta idea y la misma idea pervive en la de 25 de septiembre de 2006, con reproducción literal de párrafos de la de 2 de enero de 1929. Concluye la sentencia de 2006, en lo que interesa: » La reservataria…. tiene …una esperanza o expectación de derecho (sentencia de 21 de marzo de 1912), derecho expectante de reserva (sentencia de 31 de octubre de 1964), mera expectativa asegurada (sentencia de 17 de junio de 1987): en definitiva, una expectativa jurídicamente protegida (sentencia de 26 de marzo de 1960) que dará derecho a la reservataria a adquirir los bienes, a la muerte de la reservista y si le sobrevive; es decir, es titular de los bienes reservables, sujeta a la condición suspensiva de sobrevivir a la reservista (lo que recalca la sentencia de 21 de diciembre de 1989). Mientras tanto, puede exigir las garantías que contempla el artículo 184 de la Ley Hipotecaria».
2.- Si el derecho del reservatario a adquirir los bienes nace con la muerte del reservista y la sobrevivencia del reservatario en cuanto que acontecimientos que constituyen la doble condición (artículo 1.114 del CC), aplicando la disposición transitoria segunda, apartado segundo, que es la norma transitoria específicamente aplicable al caso, a la sucesión «mortis causa», se aplicará el art.182 (que suprime las reservas) si el reservista fallece con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 2/2006.
3.- La sentencia del TS de 17 de junio de 1967 considera esta reserva como una variedad con características propias de las limitaciones de la autonomía de la voluntad en las sucesiones «mortis causa». La STS de 13 de marzo de 2008 entiende que la obligación de reservar constituye una mera limitación en cuanto a la disposición de sus bienes por «el ascendiente que heredare de su descendiente» y la realidad social actual es contraria a limitar al causante sus facultades de disposición sucesoria (artículo 3 del Código Civil).
4.- Las normas excepcionales no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas (artículo 4.2 del Código Civil).
5.- Permite la evolución del Derecho sin merma de la seguridad jurídica pues prevalece el derecho del ascendiente que heredó bienes del descendiente a disponer de lo heredado, que es un derecho consolidado frente a las meras expectativas del reservatario.
No hay llamamiento al reservatario hasta que se abre la sucesión del reservista (vid, art.971CC). Esta tesis es mantenida por Vallet y por la RDGRN de 14 de abril de 1969.
Por tanto habrá que estar a la Ley rectora de la sucesión del reservista para indagar si impone limitaciones, restricciones a la libertad de disposición.
Una reflexión: Cabría preguntarse en este campo de la aplicación espacial de las normas y teniendo en cuenta los artículos 3 y 4.2 del CC, acertadamente expuestos por la Sentencia, que si de entrada y en un primer momento no hay obligación de reservar, tampoco parece lógico que demos pie al segundo momento aplicando posteriormente una limitación impuesta por la ley rectora de la sucesión del reservista; pensemos en descendiente causante sujeto a la ley de Derecho Civil de Galicia y ascendiente reservista cuya sucesión se sujete a derecho civil común.
¿Tendría que surgir en un primer momento la obligación de reservar teniendo en cuenta la Ley rectora de la sucesión del descendiente causante de la reserva y a mayores y cumulativamente que dicha limitación esté contemplada y persista al aplicar la ley rectora de la sucesión del reservista? Lo dejo a vuestra reflexión. (IES)
R.13 agosto 2014. BOE 6 octubre 2014
Sentencia de 25 de mayo de 1992
Roj: STS 14117/1992
Ponente: PEDRO GONZALEZ POVEDA
Supuesto de hecho.
Se discute si el heredero debe colacionar como liberalidad recibida de su madre el no haberle pagada nada pagar nada a su madre -la usufructuaria- por la explotación agropecuaria desde el I de enero de 1967 al 3 de febrero de 1971, de la que su madre era usufructuaria.
Doctrina TS.
1. “ (…) La sentencia de 3 de junio de 1965 , en un minucioso estudio de la colación y de sus caracteres o requisitos, estaba «que la Ley, al referirse a la materia colacionable, menciona dos conceptos específicos (dote y donación) y uno genérico con la expresión «u otro título gratuito», pero en el concepto de «donación» habrá de comprenderse tanto las que se llaman «propias», incluidas en el artículo 618 del Código Civil , como las «impropias» que suponen enriquecimiento del beneficiado por ellas, sin efectiva y simultánea transmisión de bienes; en cambio cuando la Ley habla, con carácter general, de otro título gratuito, ha de entenderse que el mismo habrá de reunir los requisitos de ser «derivativo» y dimanante del de cujus, con lo que se excluyen los que no reúnan tales caracteres, siendo ajeno por tanto, a la materia colacionable cuanto no sea lucro que proceda de la voluntad del causante, bien tenga por causa una obligación incumplida cualquiera, apropiación unilateral, rendición de cuentas, anticipos reintegrables o cualquier otro débito, convencional o legal, ajeno al motivo específico a que se refiere el artículo 1.035 del Código Civil ; la expuesta doctrina jurisprudencial lleva a la desestimación de los dos motivos examinados, ya que las cantidades que se pretenden colacionar no fueron entregadas al demandado por la causante a título de donación ni por otro carácter gratuito, sino que nos encontramos bien ante un supuesto de rendición de cuentas por el poseedor de los bienes, bien ante cualquiera otro de los contemplados en la citada sentencia de 1965 de los que no surge la obligación de colacionar…”
2. Ello sin perjuicio de que “…acreditado en autos que el demandado don David ha estado en posesión de las referidas fincas, pertenecientes en proindiviso y por iguales partes a los dos hermanos, haciendo suyos los frutos y productos de las mismas, aquél viene obligado a rendir cuentas de esa administración y a entregar a su comunero la mitad de lo» beneficios líquidos obtenidos durante aquel período de tiempo que dure» la indivisión, de conformidad con el artículo 393, párrafo primero, del Código Civil , ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento sin causa a favor del copropietario administrador y en perjuicio del que no ha administrado los bienes, sin que pueda entenderse que se ha producido la prescripción de la acción así ejercitada ya que no resulta aplicable al caso el artículo 1.966.2 del Código pues no se trata, como equivocadamente entiende la Sala Sentenciadora, de una reclamación de la renta arrendaticia aunque para acudir a la fijación del montante de la deuda se acuda a ese criterio determinativo;
Comentario.
El artículo 1035 CC incluye como tercera categoría de actos colacionables, junto a la dote y donación, todo aquello que el heredero forzoso hubiera recibido del causante por cualquier otro título lucrativo, y precisamente este era el fundamento de quienes demandaban en la Sentencia que nos ocupa. Sin embargo, cualquiera que sea el título gratuito, debe reunir como condición inexcusable que se trate de una disposición o atribución ordenada por el causante con ánimo de conceder una ventaja económica al heredero legitimario. Debe tratarse de títulos derivativos procedentes del causante a título gratuito, con lo que se excluyen cualesquiera otros que no reúnan estas características (SS.TS 3 de junio de 1965 y 25 de mayo de 1992)
FINCA COLINDANTE CON MONTE PÚBLICO..
Supuesto de hecho.
1. Se pretende la inmatriculación de una finca colindante con monte público. Solicitado informe preceptivo por el Registrador, la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía informa desfavorablemente, razón por la que no se practica la inmatriculación.
2.La recurrente alega que la inmatriculación de la finca no está sujeta al requisito del informe favorable, pues según entiende, la rúbrica del artículo 22 de la Ley de Montes se refiere a asientos registrales de montes privados, mientras que en el presente caso, la finca objeto de inmatriculación tiene un uso local principal agrícola (pastos 03) al que no le puede ser de aplicación la legislación forestal según disponen los artículos 2 y 5 de la Ley de Montes –no tienen consideración de monte los terrenos dedicados al cultivo agrícola–.
Doctrina de la DGRN
- La Resolución confirma la calificación registral pues, “… De conformidad con lo establecido en el artículo 22.1 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, «toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma”.
- “…El efecto del informe desfavorable es por tanto impedir la inscripción, sin perjuicio de los eventuales recursos de los interesados en el ámbito de la jurisdicción contencioso administrativa si discrepan del informe de la Administración. Debiendo entretanto prevalecer, como señala la Resolución de esta Dirección General de 17 de octubre de 2011, la presunción de validez de los actos administrativos..”.
Comentario
1.La DGRN no deja lugar a dudas en este punto y dice, citando el art. 22 Ley de Montes, que «toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma».
- En RR anteriores (R. 4 diciembre 2007/BOE 15 enero 2008 y 18 septiembre 2008/BOE15 octubre 2008) ha precisado la DGRN la aplicación del art. 22 de la Ley de Montes diciendo que no basta que la finca en cuestión esté situada en municipio en que existan montes demaniales, sinó que es preciso que dicha finca (i) sea monte (ii) o linde con un monte demanial o monte situado en término municipal donde existan montes demaniales.
Resolución de 1 de agosto de 2014. BOE 6 octubre 2014.
SENTENCIA DECLARATIVA CONTRADICTORIA
Supuesto de hecho
Se inscriben dos fincas (A y B) por título de aportación a la sociedad de gananciales y acta de notoriedad complementaria de dicho título, acreditativa del hecho de que el transmitente es tenido por dueño de las fincas (ex. art. 298 RH). Titular registral y titular catastral de las fincas no coinciden. El titular registral demanda al catastral y este reconviene obteniendo sentencia a su favor declarativa de su dominio sobre una de las fincas registrales (A) y sobre parte de la otra (B). La propiedad de esta segunda finca la comparten según la sentencia, titular registral y catastral.
Por todo ello, la Sentencia “declara la nulidad de la escritura de acta de notoriedad y de los asientos catastrales y registrales en todo aquello que se opongan a dicha declaración y solamente respecto de las citadas fincas”.
Doctrina de la DGRN
Recurrida la calificación registral, contraria a la práctica de las inscripciones derivadas de la sentencia, la Resolución resuelve del siguiente modo:
1º La propiedad de la finca A se le ha reconocido al titular catastral por título de herencia testada, lo que ha quedado claramente declarado en la sentencia firme. Por tanto, dicha propiedad deberá quedar inscrita a su favor por título de herencia con la consiguiente cancelación del asiento registral contradictorio.
2º La propiedad de la finca B pertenece en parte al titular catastral y en parte al titular registral. No se puede practicar la inscripción mientras no se especifique dicho proindiviso por exigencias del principio de especialidad. Mientras tanto, lo que procede es cancelar el asiento registral en su totalidad por cuanto ha quedado demostrado su inexactitud y su falta de correspondencia no sólo con la titularidad real sino con el propio Catastro
Nada impide, sin embargo, que una vez actualizado el Catastro, ambos titulares puedan proceder de nuevo a la inmatriculación con exacta determinación de la descripción de la finca acorde con certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada (cfr. artículo 298 Reglamento Hipotecario).
Comentario
La Sentencia declarativa del dominio debe prevalecer sobre el título público complementado por acta de notoriedad y sobre el correspondiente asiento registral cuando en proceso judicial contradictorio queda demostrado el título de propiedad de una de las partes.
Ha de tenerse en cuenta que el acta de notoriedad complementaria del título público constata el hecho de que el transmitente es tenido por dueño, pero no constata el derecho, es decir , que el transmitente sea dueño, pues tal declaración en caso de controversia corresponde a los Tribunales de Justicia.
Coherentemente con lo dicho, el art. 209 RN deja a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales quien se crea con derecho sobre el inmueble, e, incluso, dispone la interrupción del acta si se acredita al Notario haberse entablado demanda en juicio declarativo con respecto al hecho cuya notoriedad se pretende establecer.
Resolución de 7 de agosto de 2014. BOE 6 octubre 2014.
EJERCICIO UNILATERAL Y CARGAS POSTERIORES.
SUPUESTO DE HECHO
Mediante escritura pública se constituye derecho de opción de compra sobre una finca y se inscribe en el Registro de la propiedad. Inscrito el derecho de opción, el propietario del inmueble y concedente de la opción constituye un derecho real de hipoteca sobre el mismo en garantía del pago de un préstamo concedido por un tercero. Tal posibilidad es consecuencia de que la inscripción de la opción no produce el cierre registral a otros actos dispositivos o de gravamen. La hipoteca causa el correspondiente asiento registral que está vigente cuando se ejercita el derecho de opción.
De forma unilateral, el titular del derecho de opción ejercita su derecho en escritura pública y solicita que, a la vez que se inscribe su adquisición, se cancele el asiento de hipoteca posterior a su derecho de opción,
CUESTIÓN PLANTEADA
El adquirente por opción pretende la cancelación de la hipoteca sin que haya consignado el precio de la compraventa, pues afirma que tal precio ya se ha pagado anticipadamente al otorgamiento de la escritura. Alega en su favor la R. 11 de mayo de 2011.
DGRN
Desestima el recurso planteado sin que ello suponga desconocer la trascendencia real o erga omnes del derecho de opción inscrito:
1 consecuencias de la trascendencia real de la opción: cancelación previa consignación.
La trascendencia erga omnes del derecho de opción inscrito supone que el adquirente por opción puede solicitar y obtener la cancelación de asientos y cargas posteriores inscritas después del derecho de opción y que sean incompatibles con el derecho del adquirente optante.
Sin embargo, para que se proceda a la cancelación de la hipoteca se necesita que el adquirente consigne el precio de la compra a disposición de los titulares de cargas posteriores, en virtud de lo dispuesto en el art. 175 6º RH.
2 Notas sobre la consignación del precio
a) Regulación: si bien la legislación hipotecaria no regula con carácter general la obligación de consignación para la cancelación de los derechos reales, sin embargo, teniendo en cuenta los principios generales, la consignación o depósito del precio del inmueble a disposición de los titulares de créditos y derechos posteriores es requisito obligatorio, y ello con la finalidad de que estos titulares puedan ver satisfechas (en todo o parte) sus legítimas pretensiones.
b) Consecuencias prácticas de la obligación de consignar:
– La obligación de consignar no debe llevarse al extremo de perjudicar al titular del derecho de opción inscrito en beneficio de los titulares posteriores, impidiéndole en cualquier caso y circunstancias la cancelación de los asientos posteriores.
– Sin embargo, lo que tampoco se puede es dejar al arbitrio del optante la efectividad de la obligación de consignar, admitiendo cualesquiera pactos que hagan imposible su cumplimiento.
– Algunos supuestos concretos tratados por la DGRN:
1º No cabe exigir consignación cuando no proceda pago alguno en el momento de la compraventa según lo convenido en la escritura de concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento registral. Por tanto, es decisiva la configuración del derecho de opción en la escritura para que pueda ser transcrito en el asiento registral. Dice la DGRN: Todas las circunstancias que excepcionan la obligación de consignar deben constar en la escritura pública y constar inscritas en el Registro de la Propiedad.
En el caso de la presente Resolución se alegaba por el optante que el pago del precio se había hecho con anterioridad mediante dos pagarés, argumento que no es atendido por la DGRN por cuanto dichos pagos “…no quedan indubitadamente justificados, ni acreditado que lo fueran en pago del ejercicio del derecho de opción y no a otra posible obligación existente frente al concedente, no pueden ser oponibles a tercero, como se deduce del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, para lo cual hubiera sido necesario su adecuado reflejo registral, cumpliendo los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria…”
2º Deducción del importe de la prima de la opción (.18 mayo 2011. BOE 20 junio 2011): “… Se trata de un pacto bastante frecuente en la práctica, especialmente en un momento de incertidumbre en el mercado inmobiliario, que incentiva a quien adquiere el derecho de opción, al permitirle, si finalmente lo ejercita, aprovechar las cantidades que abonó para adquirir la propia opción. Al constar en el Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opción se deducirá del precio, si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior tiene conocimiento de que tal cantidad no se consignará…”
3º Deducción del importe de cargas anteriores a la propia opción, que son asumidas o satisfechas por el optante (.18 mayo 2011. BOE 20 junio 2011): “…La cuestión fue tratada por la Resolución de 4 de septiembre de 2009, que permitió detraer de las cantidades que deben ser consignadas el importe de aquellas cargas en las que se subrogue el adquirente, en los términos del artículo 118 de la Ley Hipotecaria. Lo contrario, señalaba dicha Resolución, supondría un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y el correlativo perjuicio para el optante, todo ello sobre la base del precio inscrito para el ejercicio de la opción…”.
Una precisión importante en cuanto al importe de las cargas anteriores: Las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias. Pero dentro de dichos límites, es posible deducir no sólo el importe del principal, sino también de aquellos otros conceptos garantizados por la hipoteca que hayan podido devengarse, como son los intereses de demora
4º Tampoco hay que consignar en caso de haberse pactado en la escritura de concesión de la opción un pago por compensación de deudas (excluyéndose tal posibilidad, lógicamente, si hubiera pacto comisorio). En general puede decirse que no habrá obligación de consignar cuando la forma de pago que se hubiera pactado no permite la consignación por no haber entrega alguna de cantidad.
27 SEPTIEMBRE 2014. BOE 27 octubre 2014
VIVIENDA FAMILIAR EN PROINDIVISO
Supuesto de hecho.
En convenio regulador homologado judicialmente en el proceso de divorcio se liquida la vivienda familiar que había sido adquirida por ambos cónyuges antes de la celebración del matrimonio, perteneciéndoles en pro indiviso ordinario.
Es similar al tratado en la Resolución de 26 de julio de 2014 comentada en el Informe número 240 del mes de septiembre (resolución número 296),
Doctrina DGRN
Reitera que forma parte de las operaciones de liquidación la atribución de la vivienda familiar incluso en el supuesto de que su titularidad pertenezca por mitades a los cónyuges por adquisición realizada antes del matrimonio, pues en este supuesto su evidente afección a las necesidades del matrimonio justifica sobradamente su inclusión junto a los bienes adquiridos constante el régimen matrimonial.
Para un comentario más extenso puede consultarse el referido Informe del mes de septiembre.
Resolución 29 septiembre 2014. BOE 27 octubre 2014.
Cuestionario práctico.
CADUCIDAD
¿Cabe prorrogar una anotación preventiva de embargo en virtud de mandamiento judicial que es de fecha anterior a la de la caducidad de la anotación, pero cuya presentación en el Registro se produce ya después? NO..
La fecha relevante, según reiteradas RR, no es la del documento judicial ordenando la prórroga sino la de su presentación en el Registro.
Habiéndose presentado fuera del plazo de vigencia de la anotación, ésta ha caducado, caducidad que opera «ipso iure», sin que a partir de entonces pueda surtir ningún efecto ni pueda prorrogarse, y todo ello independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente, pues la cancelación no es sino la exteriorización registral de algo que era inexistente desde el momento en que se produjo la caducidad expresada.
R.16 septiembre 2014. BOE 9 octubre 2014/338
17 septiembre 2014. BOE 9 octubre 2014/339
DUDAS FUNDADAS.
La DGRN reitera (R. 25 de noviembre de 2013, R. 27 de marzo de 2014) que las dudas del registrador en lo relativo a la identificación de la finca no pueden impedir, en vía de principios, la inscripción en los supuestos de expediente de dominio, pues el juicio sobre tal extremo corresponde exclusivamente al juez, salvo que esas dudas se hubieran ya expresado al expedirse la certificación, o que el registrador no tenga ya dudas, sino la certeza de que la finca objeto del expediente de dominio es distinta de la inscrita, cuyo tracto ha sido interrumpido.
2 octubre 2014. BOE 30 octubre 2014/353
- INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN.
¿Deben intervenir en la partición los legitimarios aun cuando se haya dispuesto que sul legítima se pague en dinero? SI.
Según dice la DGRN, la legítima, incluso en este caso, es una “pars bonorum”, con independencia de la posición que se tenga “de lege ferenda”, por lo que al no haber contador partidor deben de intervenir también los legitimarios
R.15 septiembre 2014. BOE 9 octubre 2014/335
- EXCESO DE ADJUDICACION SIN COMPENSACIÓN
La causa está expresada en la escritura calificada, al detallar que aun cuando exista un exceso de adjudicación han convenido que el adjudicatario no tenga que realizar compensación alguna por ello, lo que hace gratuita dicha adjudicación excedentaria
R.2 octubre 2014. BOE 30 octubre 2014/352
EXPEDIENTE DE DOMINIO
¿Cabe reanudar el tracto registral interrumpido mediante expediente de dominio cuando quienes pretenden la inscripción adquirieron de los únicos herederos del titular registral? NO.
“ (…) si bien es cierto que el artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria, se reconoce la posibilidad de inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario), por lo tanto en este caso bastaría la elevación a público del citado contrato privado de compraventa”.
¿Cabe en casos de extrema dificultad admitir la reanudacion del tracto mediante expediente de dominio aunque efectivamente las titularidades estén encadenadas? SI.
En el caso en concreto no cabe apreciar dicha dificultad por cuanto los herederos del titular registral y los adquirentes constan en el expediente, bien como notificados, bien como promotores del mismo.
2 octubre 2014. BOE 30 octubre 2014/355
SENTENCIA EN REBELDÍA.
Reitera múltiple doctrina según la cual en los documentos de origen judicial se exige que el título correspondiente sea una ejecutoria, y que conforme al art. 245.4 LOPJ la ejecutoria es «el documento público y solemne en que se consigna una sentencia firme».
Y se reitera igualmente la doctrina según la cual cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. (art 524.4 LEC).
1 octubre 2014. BOE 30 octubre 2014/351
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