TEMA 1. DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 1. Concepto del Derecho Inmobiliario. El Registro de la Propiedad: Concepto y fines. Tendencias a la ampliación de su ámbito funcional: Los bienes registrables y no registrables. Indicación histórica sobre la publicidad inmobiliaria en el Derecho Romano, Germánico y antiguo Derecho Español. Las contadurías de hipotecas.

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1. Concepto del derecho inmobiliario.

En sentido amplio, Derecho inmobiliario es «el conjunto de normas que regula los actos y contratos relativos al nacimiento, transmisión, modificación y extinción de las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles». Este concepto es demasiado extenso, puesto que:

El derecho inmobiliario no tiene por objeto todos los bienes inmuebles del 334 C.c., sino que recae, básicamente, sobre las fincas.

El derecho inmobiliario tampoco regula todas las relaciones jurídicas sobre fincas, sino la ordenación de las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales en sentido estricto y de aquellas relaciones jurídicas dotadas de trascendencia real, y con ello, la protección del tráfico jurídico inmobiliario

.para lograr esa publicidad y la protección del tráfico, se utiliza el registro de la propiedad.

Por ello, podría definirse el Derecho inmobiliario como “el conjunto de normas que regulan las formas de publicidad de los actos y contratos relativos al nacimiento, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales en sentido estricto y de aquellas relaciones jurídicas dotadas de trascendencia real a través del registro de la propiedad” (Rico Morales)

B – la publicidad registral. Uno de los aspectos más importantes del derecho inmobiliario es el relativo a la publicidad, y a la institución mediante la cual se desarrolla, el Registro de la Propiedad; como consideraciones generales sobre la materia:

1 – La absolutividad. Es uno de los caracteres esenciales del derecho real, de donde deriva la oponibilidad erga omnes.

La absolutividad no afecta solamente a derechos reales sino que, en ocasiones, se aplica a determinadas relaciones, actos o negocios, que poseen «trascendencia real», para significar su eventual persistencia frente a terceros.

Tanto los derechos reales como las «situaciones de trascendencia real» requieren sistemas de publicidad que posibiliten su conocimiento por los terceros. Esa publicidad, en el caso de los muebles, es esencialmente posesoria, mientras que, tratándose de bienes inmuebles, se organiza a través del Registro de la propiedad.

2 – Publicidad registral. Es la «la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes, y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada».

3 – Para desarrollar la actividad estatal de toma de razón y manifestación de las situaciones jurídicas inmobiliarias, la ley ha creado el Registro de la Propiedad, que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

C – concepto de derecho inmobiliario.

LACRUZ define el derecho hipotecario como «el que regula la adquisición y eficacia de las posiciones registrales», definición que encierra las ss. ideas:

La de «posición registral», que ostenta el titular registral una vez accede al Registro.

La de «adquisición de la posición registral», mediante una serie de requisitos que regula el derecho hipotecario; -como la titulación auténtica, la rogación, la calificación registral, el tracto sucesivo y el principio de especialidad-

Y la de «eficacia de la posición registral», que puede abarcar desde la constitución del derecho real hasta la inatacabilidad del titular protegido por la fe pública registral.

D – caracteres del derecho inmobiliario:

1 – Pluralidad de normas.

En esencia, estas normas son de derecho civil, como todas aquellas que establecen el valor y alcance del derecho sobre las cosas.

Pero, a su lado, existen otras normas relacionadas con el derecho administrativo, el procesal o el mercantil.

Esta diversidad plantea la posible autonomía del derecho hipotecario y si es o no una parte del derecho civil, materia que es objeto de estudio de otro tema.

2 – Aplicación uniforme en el territorio español.

art. 149.1.8CE reserva en exclusiva al Estado la competencia sobre reglas relativas a la ordenación de los Registros e instrumentos públicos.

No obstante, existen múltiples normas dispersas en las Compilaciones forales, como consecuencia de las situaciones jurídicas que les sirven de soporte.

Además, la práctica totalidad de Estatutos de Autonomía han asumido competencias sobre urbanismo y reforma agraria, dando lugar a una abundante legislación que impone determinados requisitos administrativos para la inscripción de documentos en el Registro. Algunos Estatutos han atribuido a la Comunidad competencia en determinados aspectos organizativos del sistema registral.

3 – Contenido preventivo y legitimador. En el aspecto sustantivo, el derecho hipotecario:

Tiene carácter preventivo, legitimador y protector del tráfico, procurando el desarrollo normal de las relaciones jurídicas y evitando su situación patológica, irregular o disputada judicialmente.

Ello determina que los supuestos, requisitos y extinción de los asientos registrales constituyan materia de orden público.

4 –Finalmente, señalar que todos los extremos relativos al Registro de la Propiedad, es materia de competencia exclusiva de los jueces y tribunales españoles.

El objeto del derecho hipotecario es conseguir la seguridad de la propiedad inmueble y del tráfico jurídico sobre la misma, mediante la publicidad registral.

Por ello, dispone CHICO que el derecho hipotecario se define por ser un derecho “ preventivo, legitimador y protector del tráfico jurídico” al referirse a las manifestaciones del principio de publicidad.

2. El Registro de la Propiedad: concepto y fines.

El Registro de la Propiedad puede ser examinado como oficina, como conjunto de libros y como institución. Estos tres aspectos son recogidos en el art 1 LH: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las citadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieren a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.

1 – En cuanto oficina, el Registro tiene el doble aspecto de:

– Local donde se lleva a cabo la publicidad registral

– Y demarcación territorial, como manifestación del sistema de competencia establecido por el art. 1.2 L.H. «las inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles».

En su funcionamiento como oficina, el Registrador gestiona el Registro como un profesional del Derecho, con plena libertad en la organización de los elementos materiales y humanos. En este sentido sus oficiales y auxiliares están sometidos a la legislación laboral y realizan su cometido bajo la responsabilidad del Registrador.

2 – En cuanto archivo, el Registro es el conjunto de libros de la oficina, en que constan los respectivos asientos. Los libros, foliados y visados judicialmente, hacen fe de lo que en ellos consta, están bajo la salvaguardia de los tribunales, y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos señalados en la ley.

3 – El Registro como institución jurídica. Es la concepción más ajustada del Registro.

ROCA SASTRE lo define como «la institución que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto la registración de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamientos y opción».

Un problema íntimamente ligado con el concepto de registro, es el de configurarlo como en “SERVICIO PUBLICO”. La doctrina Italiana construyó la teoría del Registro como servicio público, basándose en que la publicidad de los derechos reales es una necesidad pública a la que hay que servir. Esta teoría es recogida en España, entre otros por López Medel y González Pérez. Estas posturas doctrinales se retoman por los administrativistas para formular la teoría del “REGISTRO UNITARIO” englobando no solo los de carácter jurídico sino también los de naturaleza administrativa. Sin embargo, como señala Lacruz existe una inadaptación del Registro a las reglas fundamentales del Derecho Administrativo.

Teniendo en cuenta el Registro como institución jurídica el artículo 1 LH señala que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Tal definición es criticada por la doctrina por su inexactitud:

– Los asientos registrales pueden ser además de inscripciones o anotaciones, de cancelación o notas marginales.

– Se refiere a los actos y contratos. Roca Sastre señala que es más aconsejable hablar de actos o negocios jurídicos y resoluciones judiciales o administrativas.

– Tampoco debería hablarse separadamente del dominio y demás derechos reales, puesto que el dominio también es un derecho real. Ello sin contar que también tienen acceso derechos patrimoniales de naturaleza personal como los arrendamientos o el derecho de opción.

Chico, dispone que pese a la crítica del artículo 1 LH debe destacarse el lado positivo de la definición, dado que a través de su claridad y sencillez expresa genéricamente la función principal del Registro a través de su objeto, que luego se desarrolla en el artículo 2 y complementarios.

B – fines. La finalidad inmediata es la de servir de soporte a la publicidad registral, que despliega numerosos efectos jurídicos y económicos. Tiene las ss. finalidades básicas:

1 – Cognoscibilidad general. el Registro permite potencialmente el conocimiento de su contenido, e imposibilita la alegación de la ignorancia. Ello a través de la publicidad formal

2 – Efectos sustantivos sobre la situación publicada.

Efectos que pueden ser constitutivos, conformadores, de inoponibilidad, de prioridad, de legitimación o de fe pública.

Ello permite adscribir el Registro de la Propiedad entre los registros jurídicos, y distinguirlo de los administrativos, que no tienen más aspiraciones que la simple publicidad-noticia.

3 – La seguridad del tráfico. Estas dos finalidades sirven a un fin esencial: la seguridad del tráfico jurídico:

La dinámica de los derechos subjetivos impone que el adquirente de un derecho no pueda verse perjudicado por causas que no conoció o pudo conocer al tiempo de llevarla a cabo.

La cognoscibilidad general que proporciona el Registro permite a los terceros confiar en las situaciones publicadas y, por tanto, en la efectividad de los negocios reales sobre inmuebles inmatriculados.
También el fomento del crédito territorial a través de la garantía de la hipoteca e indirectamente el crédito personal.

4 – La seguridad del derecho: los principios de legitimación y de tracto sucesivo aseguran al titular registral que no se practicará ninguna inscripción, modificación o cancelación del derecho inscrito sin su consentimiento o sin haber tenido la posibilidad de ser oído en el correspondiente procedimiento.

C – FUNCIONES. la ley pone a cargo del registrador:

– La función calificadora, como juicio crítico acerca de la legalidad de los hechos, actos o negocios cuya publicidad se solicita.

– Y la función documental o autenticadora, en el doble sentido de

– autorizar los asientos como documentos públicos

– y divulgar los datos registrales mediante la publicidad formal.

– el registro también desempeña funciones:

Funciones estadísticas
Fiscales, en el ámbito de los impuestos sobre TPAJD y sobre Sucesiones y Donaciones.
de control genérico de legalidad, en materias como urbanismo, inversiones extranjeras o protección de regímenes especiales del dominio público, viviendas de protección oficial, indefensa de consumidores y usuarios, en concentración parcelaria.

– Función cautelar o preventiva de litigios; destaca el RD de 1994 sobre colaboración de Notarios y Registradores para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

3. Tendencias a la ampliación de su ámbito funcional: bienes registrables y no registrables.

El derecho hipotecario, en su origen, arranca de la distinción entre bienes muebles e inmuebles, que tiene por finalidad establecer un régimen más exigente para los bienes inmuebles, en lo relativo a:

La capacidad dispositiva.
La forma de los actos.
La publicidad, que se organiza en torno al Registro.

B – tendencias a la ampliación de su objeto. El abandono de este esquema se inicia a finales del siglo XIX, por las necesidades de financiación de las empresas navieras, que no resultaban satisfechas a través de la tradicional institución del préstamo a la gruesa.

1 – La Ley de Hipoteca Naval. 21-Agosto-1893, permitió la hipoteca del buque, mediante la ficción de considerarlo como bien inmueble, a estos solos efectos. Esta ley dio origen a los libros de buques, donde se hacía constar la titularidad dominical y los aspectos jurídico privados, mientras que los administrativos se confían al libro de matrícula.

2 – La L.H.M.P.S.D. Las exigencias financieras de los sectores agrícolas e industriales determinaron la conveniencia de establecer un sistema de garantías reales sobre muebles sin necesidad de atenerse al desplazamiento posesorio propio de la prenda tradicional.

Nacen así las leyes de prenda agrícola, de hipoteca aceitera, y de hipoteca industrial, así como la ley 5-Diciembre-1941 de modificación del C.c sobre prenda sin desplazamiento.

El proceso culmina con la ley 16-Diciembre-1954 de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, que organiza estas figuras mediante su constancia en libros especiales.

3 – Leyes posteriores:

– La L.N.A. de 21-Julio-1960 regula la inscripción e hipoteca de las aeronaves

– La Ley 17-Julio-1965 Reglamento Venta a Plazos de bienes muebles.

– La D.F. 2ª ley 25-Julio-1989, aludía al futuro Registro de la Propiedad Mobiliaria, en el que se unificarían los registros de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento y los libros de buques y aeronaves.

– La DA 3ª ley de 13 de julio de 1998 señaló que el RVPBM también debería integrarse en el registro de bienes muebles.

– la DA única del RD 3 de diciembre de 1999 creó el registro de bienes muebles, como un registro de titularidades y gravámenes, regulando su aspecto orgánico y remitiéndose, para cada una de sus secciones, a su normativa específica. Integra 7 secciones: buques y aeronaves/ Automóviles y otros vehículos de motor/ maquinaria industrial, bienes de equipo y establecimientos mercantiles/ otras garantías reales/ otros bienes muebles registrables/ Registro de condiciones generales de la contratación /Obras y grabaciones audiovisuales

C – bienes registrables y no registrables.

1 – Opinión tradicional, los autores entendieron que debería seguir siendo fundamental la distinción entre bienes muebles e inmuebles: el objeto del Registro siguen siendo estos últimos por tener mayor importancia que los bienes inmuebles y mayor permanencia y posibilidad de identificación, sin perjuicio de admitir, por asimilación, la publicidad de determinados derechos relativos a los bienes muebles.

2 – Bienes registrables y no registrables. Otros autores estimaron que deben ser las normas de publicidad las que determinen la clasificación de los bienes, ampliando la publicidad registral a los bienes muebles que por su importancia y valor como instrumentos de producción y por su fácil identificabilidad son perfectamente susceptibles de identificación registral.

Ello tiene su reflejo en la distinción de DE CASTRO entre bienes registrables y no registrables

MARÍN PÉREZ distingue entre:

Cosas susceptibles de publicidad material, que por su poca importancia están sometidas a las reglas generales de publicidad de los arts. 464 y concordantes del C.c.

Y cosas susceptibles de publicidad formal, que exigen un instrumento de publicidad registral, con independencia de su naturaleza mueble o inmueble.

Chico Ortiz: no obstante, las conquistas conseguidas, no debe estancarse aquí la evolución, ya que surgen en el tráfico jurídico figuras que exigen soluciones registrales, ej. propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios (ley 99), leasing inmobiliario, aprovechamiento urbanístico(RD4/7/1997), derecho de aprovechamiento por turnos…

4. Indicación histórica sobre la publicidad inmobiliaria en el derecho romano, en el germánico y en el antiguo español: las Contadurías de Hipotecas.

A – derecho romano. Es prototipo del sistema de clandestinidad en el tráfico inmobiliario lo cual se explica porque los problemas planteados por los supuestos de doble venta o de venta de fincas como libres estando gravadas no se afrontaron desde el punto de vista preventivo, sino represivo, mediante las figuras de la actio auctoritatis y del delito de estelionato.

– Derecho primitivo. Las transmisiones de fundos itálicos eran objeto de publicidad por su carácter solemne, mediante la mancipatio y la in iure cessio.

– Derecho pretorio. Se introduce la traditio, realizándose la transmisión por la simple transferencia de la posesión.

– Derecho postclásico y justinianeo. Caen en desuso la mancipatio y la in iure cessio y se generaliza la traditio, convirtiéndose la transmisión inmobiliaria en un acto privado y secreto.

Aparece entonces la caracterización del derecho romano como sistema de clandestinidad, que se acentúa cuando el traspaso posesorio se espiritualiza mediante diversas formas de traditio ficta.

– La insinuación. El sistema de clandestinidad tenía una excepción en lo relativo a las donaciones, mediante la insinuación:

Esta consistía en la transcripción de la donación en unas actas públicas, realizada con intervención del magistrado.
No obstante, la finalidad de la insinuatio no era la publicidad de la transmisión, sino el deseo de impedir las donaciones exageradas y la captación de la voluntad del donante.

2 – Gravamen de inmuebles. Tampoco en esta materia conoció el derecho romano un sistema de publicidad:

– Fiducia. Fue la forma primitiva de garantía real, en la que no existía publicidad alguna del gravamen, puesto que la verdadera relación jurídica entre las partes quedaba oculta por el negocio fiduciario.

– Pignus. Más tarde, aparece el pignus, cuya publicidad era prácticamente inexistente, pues sólo se funda en la posesión, que, en sí misma, es un hecho incoloro y abstracto.

– Hipoteca. Incluso esta publicidad meramente posesoria desaparece por completo cuando el pignus se transforma en hipoteca, que posibilita la afectación de una cosa al cumplimiento de la obligación sin necesidad de traspaso posesorio.

De esta forma, la hipoteca es, en Derecho Romano, un gravamen oculto, lo cual es especialmente grave en caso de concurrencia de varios acreedores hipotecarios.

Esta falta de publicidad se acusa en la admisión de las hipotecas tácitas, las hipotecas generales e hipotecas sobre bienes futuros.

C – la publicidad inmobiliaria en EL DERECHO GERMÁNICO. menos perfecto técnicamente que el romano, pero tuvo la extraordinaria virtud de dar un cauce jurídico a las necesidades de publicidad en los negocios relativos a bienes inmuebles.

Evolución

1 – La auflassung extrajudicial. Se distinguen en el acto transmisivo dos elementos distintos:

– El acuerdo de las partes, por el que se concierta la transmisión entre transmitente y adquirente, denominado “sala”, en el que se entregaba un símbolo de la cosa.

– La investidura solemne, que se descomponía en dos actos simultáneos:

La desposesión o abandono de la finca por parte del transmitente.
La toma de posesión de la finca por parte del adquirente.

– La auflassung extrajudicial, en el antiguo derecho, se realizaba en la misma finca mediante un acto de carácter solemne, y ante testigos, lo cual determinaba una evidente dosis de publicidad.

2 – La Auflassung judicial. el fenómeno traslativo se verificaba ante la autoridad judicial, compareciendo las dos partes, transmitente y adquirente. Una vez el transmitente había manifestado el abandono, la autoridad judicial otorgaba la investidura al adquirente. El juez levantaba un documento de ello, y la entrega de dicho documento suplía a la traditio de la finca

– Inicialmente fue un proceso simulado semejante a la in iure cessio romana, pero más tarde se admitió que las transmisiones de propiedad se hicieran directamente ante el Tribunal, quien a petición del adquirente, emitía un título documental a favor del adquirente, que confirmaba su dominio.

3 – La evolución culmina con la inscripción de las transmisiones en los registros inmobiliarios, a través de la ss. evolución:

– Los libros privados. En la alta Edad Media, Iglesias, monasterios y grandes propietarios territoriales tomaron como costumbre servirse de unos libros en que se copiaban los documentos referentes a las propiedades:

Bien mediante la consignación de una nota escueta del negocio
Bien mediante la transcripción íntegra del documento.

– Los libros municipales. A lo largo del Siglo XII, algunos municipios comienzan la llevanza de libros públicos, en los que se consignaban las enajenaciones de inmuebles que habían tenido lugar ante el consejo municipal.

– Organización.

En un primer momento, los libros consignaron todos los negocios, en pura sucesión cronológica

Más tarde, se separaron en diferentes libros los distintos tipos de negocios

Y, por último, se acostumbró a consignar todas las anotaciones referidas a un inmueble en el mismo lugar del libro, apareciendo de este modo el sistema de folio real.

– Efectos jurídicos. Los efectos jurídicos de los libros registrales tardaron en consolidarse y lo hicieron de modo desigual:

Inicialmente, los libros valían como un simple testimonio o medio de prueba de lo que en ellos constaba.

Sólo en algunos lugares, y a partir del S. XV, la inscripción se convirtió en una parte del negocio traslativo, constituyendo el antecedente del moderno sistema traslativo alemán.

– Evolución posterior. La recepción del derecho romano en Alemania, en los S. XIII y XIV, desvirtuó el sistema, pues supuso la introducción de la transmisión mediante «traditio» sin forma ni solemnidad determinada.

Hasta el S. XVIII, existe un mosaico de derechos particulares sujetos a la prevalencia consuetudinaria del sistema romano de clandestinidad.

A partir de esa época, desaparecen las bases económicas del Antiguo Régimen y surge la necesidad de fomentar el crédito territorial. Esto hizo imprescindible clarificar el régimen de gravámenes de los fundos, asegurando el interés de los acreedores hipotecarios en no verse expuestos a la preferencia de rango de otras hipotecas ocultas.

A finales del S. XVIII los Registros se generalizan: primero, como Registros de gravámenes, y después, en el S. XIX, como auténticos Registros de la Propiedad.

De este modo, la institución de los libros fundiarios, que era una reliquia histórica alemana, se extiende por toda Europa, dando lugar a los diferentes sistemas registrales, que se exponen en otro tema.

C – LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA EN EL ANTIGUO DERECHO ESPAÑOL.

Como etapas anteriores a la legislación de 1861, podemos considerar las siguientes:

1 – La robración y otros antecedentes. Como antecedente remoto, cabe hacer referencia a:

la robración o roboración, que era una ratificación solemne y pública de las ventas ante testigos.
y a la publicidad de las ventas por anuncios o pregones que se practicaba en Navarra, Vizcaya y Mallorca.

– Los antecedentes propiamente dichos de la publicidad registral son las Pragmáticas de 1539 y 1768; con la primera, nace el primer Registro en España, y con la segunda se desarrolla su normativa.

2.- La segunda etapa se caracteriza por la recepción del derecho romano, lo que supone una falta de publicidad y la introducción de la figura de la traditio como medio de transmisión, a través de Las Partidas.

3.- la tercera etapa se inicia en el siglo XVI, con la creación de una publicidad por medio de Registro, que como apunta Diez Picazo no es un registro de la Propiedad, sino un Registro de cargas y gravámenes; se vio como necesaria la publicidad de aquellos derechos reales que al carecer de contacto posesorio con la cosa, suponían una gran dificultad en su ejercicio y prueba, como eran los censos, las rentas vitalicias y, sobre todo, las hipotecas.

De esa necesidad nacen las Reales Pragmáticas.

. La pragmática de 1539 de don Carlos y doña Juana fue dictada por Carlos V a petición de las Cortes, siendo aplicada en Castilla y no en Aragón y Navarra.

– En su virtud, se instituyó en cada ciudad, villa o cabeza de jurisdicción un libro en que se registrasen los censos, tributos e hipotecas, disponiéndose que los contratos sobre tales cargas que no hubieran sido registrados no harían fe, ni se podría juzgar conforme a ellos ni perjudicarían a tercero.

– La Real Pragmática fue sistemáticamente incumplida por los Tribunales de Justicia, que seguían fieles al sistema romano. Este incumplimiento dio lugar a la aprobación, en 1715, de diversas medidas tendentes a evitarlo.

5. Las Contadurías de Hipotecas en la Pragmática de 1768.

El Consejo de Castilla, en vista de lo inadecuado de la anterior regulación, encargó el estudio de una disposición detallada sobre la organización de los Registros.

De esta forma, se aprobó la Pragmática de 1768, que organizó los Oficios o Contadurías de hipotecas. Hay que destacar lo ss:

– Actos sujetos a toma de razón. En las Contadurías se hacían constar:

Las imposiciones, ventas o redenciones de censos o tributos

Las ventas de bienes raíces gravados con alguna carga

Las fianzas en que se hipotecasen especialmente bienes raíces

Las escrituras de Mayorazgos u obra pía

Y, en general, los instrumentos que tengan especial y expresa hipoteca o gravamen, con expresión de ellos o su liberación o redención

– Efectos. La toma de razón de estos actos era requisito necesario para que los documentos puedan hacer fe en juicio y fuera de él.

No obstante, ello se limita a las hipotecas y los gravámenes indicados, pues nada se estableció acerca de las transmisiones de dominio, aún en el caso de estar sujetas a toma de razón.

Por otra parte, el sistema no estableció ninguna clase de prioridad o prelación entre las cargas registradas.

– Organización. Debía haber Contadurías de Hipotecas en las cabezas de partido judicial, a cargo de Escribano del Ayuntamiento, remunerados por arancel. Se llevaban por libros separados para cada término municipal. La toma de razón se hacía en el libro correspondiente al lugar de situación en que radicaba la finca gravada. La toma de razón se efectuaba en virtud de copia del instrumento correspondiente y que una vez registrado deba extenderse nota en el documento presentado. Los Registros eran públicos, pudiéndose extender certificación de sus asientos. Los asientos se distribuían por años, regulándose las circunstancias de los mismos.

– Ámbito. La Pragmática era aplicable en toda España, con la excepción de Cataluña y Navarra.

Por Edicto de 1774 se extiende la Pragmática a Cataluña; pero incluyendo las transmisiones de inmuebles en general, aunque no estuvieran gravadas con censo o hipoteca.

En Navarra, por Ley Foral de 1817 se extendió las contadurías a este territorio con una regulación semejante a la de la Real pragmática; aunque se estableció un sistema de prelación de hipotecas.

4 – Disposiciones fiscales de 1829 y 1845.

– En el aspecto puramente civil, estas disposiciones:

Ampliaron el Oficio a la toma de razón de las transmisiones de dominio

E instauraron la llevanza del oficio por fincas, instaurando una especie de folio real, y también un encasillado

-En el aspecto fiscal, supusieron el inicio de la colaboración entre el Registro y la Hacienda pública en las cuestiones relacionadas con los actuales impuestos de TPAJD y SD, ya que unos mismos funcionarios estaban encargados de la toma de razón en los Oficios y de la liquidación y recaudación del tributo.

Las Contadurías de hipotecas significaron un encomiable avance hacia la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, pero sus efectos fueron limitados. La posible existencia de acreedores privilegiados sin necesidad de tomar razón en ningún Registro; la falta de garantía de quien transmitía o gravaba un inmueble era su verdadero dueño; el que el prestamista con garantía hipotecaria no tuviera certeza de que quien hipotecaba un inmueble en garantía era el auténtico dueño, y el hecho de que los Tribunales no declaran la ineficacia de los documentos de los que no había “toma de razón” ponen de manifiesto la deficiente regulación de las Contadurías (Gómez Gálligo).

No obstante lo anterior, las Contadurías prepararon el terreno y fueron el germen del moderno Registro de la Propiedad que instauró la Ley Hipotecaria de 1861.