TEMA 11. DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 11. Efectos de la nulidad del acto o contrato inscrito. Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias en el Registro. La acción pauliana.

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Registros: Tema 8. Efectos de la inscripción respecto de los actos y contratos nulos. Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias en el Registro de la Propiedad. La acción «pauliana».

Notarías: Tema 6. Efectos de la inscripción respecto de los actos y contratos nulos. Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias en el Registro de la Propiedad. La acción pauliana.

EFECTOS DE LA NULIDAD DEL ACTO O CONTRATO INSCRITO.
LAS ACCIONES RESCISORIAS, REVOCATORIAS Y RESOLUTORIAS EN EL REGISTRO.
LA ACCIÓN PAULIANA.
Anexos.

1.- EFECTOS DE LA NULIDAD DEL ACTO O CONTRATO INSCRITO

Como forma de conservar el prestigio de la institución registral, y de alcanzar el objetivo de la doble concordancia entre los pronunciamientos registrales y la realidad jurídica extrarregistral, y entre las instituciones civiles y los principios hipotecarios, la legislación hipotecaria se ha preocupado en señalar unos requisitos para que el Registro de la Propiedad sólo publique lo que es válido:

Titulación auténtica[1] (art. 3 LH): “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, expedido por Autoridad judicial, o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos”.

En otras palabras, títulos en su acepción formal, como fuente de conocimiento o instrumentos que permitan la inscripción en el Registro de los títulos materiales del art. 2 LH.

Calificación registral[2] (art. 18 LH): “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”. Por ejemplo, examinando la concurrencia de los requisitos de consentimiento, objeto y causa del art. 1261 CC para los contratos consensuales, o de la forma en los solemnes (art. 1280 CC).

Sin embargo, hemos de reconocer la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad de actos o contratos nulos, deducida de una simple interpretación a sensu contrario del artículo 33 LH: “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.

Como ejemplos de inscripciones basadas en actos o contratos nulos, podemos mencionar los siguientes:

los casos de “inscripciones condicionadas” (desaparecidas con la reforma del Reglamento Hipotecario de 1982): supuestos en los cuales faltaba un determinado requisito como la autorización, licencia, aprobación o intervención de una autoridad administrativa, y en los cuales se practicaba la inscripción, pero se hacía constar en el asiento la posible causa de anulabilidad (Por ejemplo, actos dispositivos realizados por la mujer casada sin licencia marital).
actos administrativos consecuencia del privilegio del que gozan las Administraciones Públicas, la llamada autotutela declarativa o ejecutiva, en virtud del cual sus actos sujetos al Derecho Administrativo serán ejecutivos y se presumirán válidos (arts. 56-57 Ley 30 / 1992, 30 noviembre, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común). Es importante aquí hacer unos pequeños apuntes:
- el ámbito de la calificación registral[3] (art. 99 RH), el cual se extiende, por ejemplo, a los trámites esenciales del procedimiento, pero no al fundamento de la resolución recaída (y sin perjuicio de la sujeción de todas las Administraciones Públicas al principio de legalidad del art. 9.3 CE).
- La DGRN, en R. 22 de febrero de 2007, interpretando el artículo 95 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común (relativo a la ejecución forzosa de los actos administrativos): ”la singular protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito constituye un límite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración que resulta obligada a impugnar judicialmente la presunción de legitimidad que deriva de la inscripción en el Registro”. Basa su doctrina fundamentalmente en interpretar la excepción «…la ley exija la intervención de los Tribunales», poniéndola en relación con los artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria, al sancionar que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, protección judicial de la que goza el titular registral. A lo anterior tan sólo reconoce como contraexcepciones: los deslindes de costas (artículo 13 de la Ley de Costas) y de cauces públicos (artículo 87 de la Ley de Aguas dice la Resolución, aunque parece que es el 95), así como aquellos otros supuestos de autotutela expresamente admitidos por la Ley.

los actos administrativos, en cuanto a su forma, pueden ser expresos o tácitos: es aquí donde entran los supuestos de derechos adquiridos por los particulares a través del silencio administrativo positivo, donde se practica la inscripción, sin perjuicio de la posible impugnación posterior de la Administración competente[4].

actos llevados a cabo por el contador-partidor, distribuyendo la herencia del causante, los cuales se presumen válidos, mientras no se impugnen judicialmente (RDGRN 24/marzo/2001)[5]. Recordar la Ley de Jurisdicción voluntaria reforma el artículo 1057 Código Civil estableciendo que “La partición así realizada requerirá aprobación del Secretario judicial o del Notario, salvo confirmación expresa de todos los herederos y legatarios”.
actos efectuados por el concursado, contraviniendo las normas prohibitivas o limitativas sobre su patrimonio impuestas en el convenio, los cuales se inscriben, sin perjuicio de la posible posterior impugnación por cualquier acreedor ante el Juez de lo mercantil (art. 137 LC). Tradicionalmente fue muy discutida la naturaleza de los actos realizados en el ámbito de la quiebra[6].
vicios contractuales (simulación, reserva mental, vicios del consentimiento, mala fe, actos realizados por un incapaz sin previa declaración judicial…), los cuales escapan del doble filtro de la actuación del Notario autorizante y del Registrador, dejando su posible impugnación para la vía judicial, con sus garantías procesales de contradicción y defensa, al margen de los limitados medios del Registrador en el procedimiento registral.
por último, los posibles supuestos de calificación errónea del Registrador, con una posible responsabilidad civil por su parte, y no del Estado[7].

Para terminar esta pequeña introducción al tema objeto de la exposición, hemos de mencionar una serie de supuestos en los cuales es la jurisprudencia la que va delimitando el grado de ineficacia del negocio jurídico en cuestión, ante la falta de un requisito exigido por la ley. Hablamos de conceptos jurídicos a veces difícil de deslindar en la práctica, como nulidad o anulabilidad (causa originaria: falta de causa o vicio en el consentimiento), resolución o rescisión (causa sobrevenida: falta en el pago del precio aplazado, o lesión o perjuicio para una de las partes o de un tercero).[8]

Siguiendo la doctrina hipotecarista clásica (Jerónimo González o Sanz Fernández), podemos diferenciar en la exposición tres aspectos:

1.- Efectos de la inscripción respecto del acto o contrato nulo

Como ya adelantamos con anterioridad, el artículo 33 LH viene a decir lo siguiente: “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.

Esto se justifica porque la inscripción, pese a los importantes efectos que la ley le atribuye (prioridad o legitimación registral por ejemplo), carece no obstante de virtudes sanatorias o taumatúrgicas, no pudiendo por tanto sanar los vicios de que adoleciera un título al llegar al Registro de la Propiedad.

Como ya dejó sentado Núñez Lagos hace tiempo, los títulos se inscriben en el Registro porque son válidos, pero no son válidos porque se inscriban.

No obstante, la interpretación doctrinal de este precepto legal no ha sido unánime, pudiendo marcar claramente dos posiciones encontradas:

positiva
Gómez de la Serna entiende que su objeto exclusivo está en evitar dudas infundadas, atendiendo al gran valor que en la ley se concede a las inscripciones; ello podría inducir a alguna persona no perita en Derecho a desistir, ante el silencio legal, de las reclamaciones a que tendría derecho.
Galindo y Escosura, así como Morell, lo defendieron como un precepto necesario e importantísimo por la doctrina implícita que contenía, “guarda única de la propiedad”, la cual, de otro modo, se convertiría en el patrimonio del más astuto o del más perverso, con lo cual quedaría desnaturalizado el Registro de la Propiedad, al convertirlo de protector en tirano de la propiedad inmueble.
García García defiende el art. 33 LH al considerarlo como clarificador de los efectos de nuestro sistema registral, amén de delimitar el ámbito de actuación del art. 34, y el concepto de tercero hipotecario, concepto sólo referido a aquellas causas de nulidad o resolución que no están en el contrato adquisitivo en que interviene el tercero adquirente, pues respecto a ella el tercero no es tal, sino parte de la relación jurídica viciada. Preceptos ambos, por tanto, complementarios y no excluyentes como defiende Roca Sastre.
negativa
Felicísimo De Castro entiende que estamos ante un precepto de doctrina equivocada y perturbadora, en cuanto la inscripción no transforma en válido el título nulo, pero produce sus peculiares efectos, como la legitimación registral. Es por ello que el art. 33 LH debería añadir un inciso: “sin perjuicio de los particulares efectos que pueda producir el asiento”.
Roca Sastre, lo critica desde la perspectiva de ser un precepto superfluo: 1) por su evidencia; 2) porque tal regla la presuponen el art. 79.3 LH (cancelación de la inscripción por nulidad del título) y 40.d) LH (rectificación de la inexactitud registral por falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento); 3) porque lo mismo ocurre con el art. 34 LH, interpretado a sensu contrario

Un aspecto relevante a tratar es la dependencia, o no, del artículo 33 LH con su posterior 34.

Podemos afirmar que toda transmisión o gravamen sobre bienes inmuebles requerirá la concurrencia de dos requisitos:

acto o contrato válido: la falta de este primer requisito elimina la causa de la transmisión, lo cual provoca que nos encontremos ante una venta nula de cosa propia (art. 33 LH).
preexistencia del derecho en el enajenante: la falta de este segundo requisito no elimina la causa de la transmisión, por aplicación del principio de la fe pública registral, que antepone el asiento del tercero hipotecario por encima de la realidad extrarregistral, dando lugar a una venta válida de cosa ajena (art. 34 LH)[9].

Sobre ello ha habido una extensa jurisprudencia, recogida en la STS 5/marzo/2007 (reiterada por la posterior de 7/septiembre/2007).

A través de ella se procede a la fijación definitiva en cuanto a la aplicación de los arts. 34 LH y 1473 CC (venta de cosa ajena y doble venta), al mismo tiempo que desarrolla una magnífica síntesis de la evolución de la doctrina jurisprudencial.

Hasta los años 90, si un propietario vendía dos veces una misma finca, se venía entendiendo que nos encontrábamos ante un supuesto de doble venta (art. 1473 CC). No había dudas sobre ello.

A partir de la década de los 90, se empieza a introducir un nuevo supuesto, el de venta de cosa ajena (con el problema de la falta de regulación legal expresa, a diferencia de la doble venta). La cual, en un primer momento se entendió como nula o inexistente por falta de objeto; luego se empezó a admitir su validez por el carácter consensual y obligacional de la compraventa, para más tarde, modificar en parte el concepto de doble venta, introduciendo la exigencia de que la primera venta no se hubiera consumado mediante la traditio. Esto se tradujo en cierta coetaneidad cronológica entre las transmisiones, ya que cuanto más tiempo transcurriera entre la primera y la segunda transmisión, más probable sería la consumación de la primera venta (consecuencia de todo ello es que, habiendo título y modo en la primera transmisión, la jurisprudencia pasó de calificar tales supuestos de doble venta a venta de cosa ajena)[10].

Por su parte, la doctrina que se recoge en sendas STS del año 2007 es que en las adquisiciones en subasta (procedimiento apremio administrativo o judicial) el rematante o adjudicatario sí reúne la cualidad de tercero hipotecario, a efectos de la aplicación del art. 34 LH[11]. Para ello el Alto Tribunal se fundamenta en el art. 594 LEC (declara expresamente la validez del embargo trabado sobre cosa ajena), así como los antecedentes legislativos, históricos, la realidad social actual y el espíritu y finalidad de la normativa hipotecaria, reforzando el papel que desempeña el Registro de la Propiedad en la seguridad jurídica.

En definitiva, tenemos que el artículo 33 LH sienta la regla general de nuestro sistema registral (la inscripción no goza de fuerza convalidante para los actos nulos), pero admite dos excepciones:

tercero hipotecario protegido por la fe pública (art. 34 LH) ya comentado, y
usucapión secundum tabulas (art. 35 LH), donde un usucapiente con título putativo inscrito se ampara en la fuerza de su inscripción como justo título para subsanar los posibles vicios del título de propiedad del transmitente.

2.- Efectos de la inscripción en sí misma considerada

Aquí podemos hacer una distinción entre dos contrapuestas opiniones doctrinales:

la opinión mayoritaria de la doctrina, según la cual es posible hablar de dos clases de nulidad de inscripción:
- nulidad formal[12] (art. 30 LH: “Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2 y 4 serán nulas si en ellas se omite o se expresa, con inexactitud sustancial, alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9, sin perjuicio de lo previsto en esta ley sobre rectificación de errores”).
- nulidad material (art. 33 LH: “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”).
Sanz Fernández, quien sí acepta hablar de nulidad de inscripción, cuando ésta nace por defecto del asiento, y no de nulidad de inscripción, cuando ésta procede de un defecto del título (el asiento producirá todos sus efectos mientras no se corrija en vía judicial la inexactitud registral, al amparo del art. 1.3 LH[13]). Más que una inscripción nula, tendríamos una inscripción inexacta, que facultará al verdadero titular del derecho a ejercitar la acción de rectificación del Registro (art. 40 LH).

En conclusión, podemos afirmar que mientras no se declare judicialmente la nulidad de su título de adquisición, el titular inscrito goza de importantes efectos derivados de la naturaleza de nuestro propio sistema registral, como son la prioridad (frente a los títulos no inscritos) y la legitimación (con la consiguiente facultad dispositiva), si bien no resulta amparado por la fe pública registral, al ser uno de sus presupuestos legales la validez de la adquisición propia[14].

3.- Efectos de la inscripción de un acto o contrato nulo respecto asientos posteriores.

acto o contrato nulo impide al titular inscrito ser el verdadero dueño o titular del derecho

Aquí hay que diferenciar la respuesta al problema creado con tal inscripción, según busquemos la solución en los principios civiles o hipotecarios:

En el Derecho Civil, el adquirente de un contrato viciado no incorpora a su patrimonio ningún derecho, porque tampoco lo tenía el transmitente[15].

Por su parte, en el Derecho Hipotecario, consecuencia del principio de legitimación registral (arts. 1.3, 38, 97 LH), se le reconoce al titular inscrito el ius disponendi, que se traducirá en actos dispositivos de su derecho a favor de un tercero, el cual si es hipotecario (art. 34 LH), resultará protegido por la fe pública registral. Ello por aplicación de un principio superior, de rango constitucional como es el de seguridad jurídica (art. 9.3 CE), que protege el crédito territorial o la libre circulación de los bienes en favor de quien adquiere derechos confiando en los pronunciamientos del Registro de la Propiedad.

rectificación del Registro

Esta discordancia entre los pronunciamientos registrales y la realidad jurídica extrarregistral nos llevará a una situación de inexactitud del Registro, con la consiguiente necesidad de rectificación.

Ahora bien, tal rectificación no afectará en ningún caso a los titulares inscritos protegidos por la fe pública registral. Ello viene consagrado en dos preceptos legales:

31 LH: “La nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34”.
40.4 LH: “En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.

Un problema que nos aparece en el horizonte es el de la necesidad, o no, de proceder a la cancelación de la inscripción que se practicó en base a un acto o contrato nulo, cuando ya tenemos un tercero posterior protegido por esa fe pública.

La jurisprudencia se pronunció en sentido negativo, en la STS 26/febrero/1944, al entender que la inscripción del tercero hipotecario se encuentra amparada por la fe pública, y que la inscripción a cancelar aparece ya extinguida por la inscripción de la transmisión a favor de tercero[16].

Por otro lado, dentro de la doctrina hipotecarista, Lacruz Berdejo opta por la resolver la cuestión en sentido positivo, basándose en el art. 173.2 RH “Las cancelaciones que se hagan por consecuencia de declararse nulos los títulos inscritos surtirán efectos sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley”.

Sobre esta materia, a la hora de cómo proceder desde un punto de vista registral, hay que acudir al art. 53 RH, según el cual “Declarada la nulidad de un asiento, mandará el Juez o el Tribunal cancelarlo y, en su caso, extender otro nuevo en la forma que proceda, según la Ley. Este nuevo asiento surtirá efecto desde la fecha en que deba producirlo, según sus respectivos casos”.

En relación a ese nuevo asiento, unas veces bastará la cancelación del asiento anulado (y como consecuencia, recobrará vigencia el asiento inmediatamente anterior al asiento anulado), y otras veces, será necesario extender otro nuevo asiento cuando el anterior sea erróneo o irregular y se produzca una situación nueva que ha de reflejarse en el Registro de la Propiedad. Importante, desde el prisma de la prioridad registral, es no olvidar que la fecha que concede tal prioridad será la del asiento de presentación (arts. 24-25 LH) del mandamiento judicial que ordene extender tal asiento[17].

Además, hay que tener en cuenta que, en ocasiones, podrá practicarse la cancelación de la inscripción del dominio, pero no la cancelación de hipotecas y otros derechos reales posteriores no demandados en juicio sobre la nulidad del título adquisitivo[18].

2.- LAS ACCIONES RESCISORIAS, REVOCATORIAS Y RESOLUTORIAS EN EL REGISTRO

Como primera idea a tener en cuenta, la doctrina hipotecarista ha estudiado la posible conexión de los artículos 34 y 37 LH. Por tanto, analicemos en primer término lo que nos dicen tales preceptos legales.

34 LH: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro”.
37 LH: “Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.

Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:

Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro.
Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.
Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen.
Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero:
1. Cuando hubiese adquirido a título gratuito.
2. Cuando, habiendo adquirido a título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude.

En ambos casos no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.

En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero de este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan”.

Entrando ya de lleno en la exégesis de los dos preceptos legales, tenemos a autores como Sanz Fernández o Roca Sastre, que los consideran como complementarios, de forma que la regla general estaría contenida en el art. 34 LH, y las excepciones en el art. 37 LH, al faltar alguno de los presupuestos legales de la fe pública.

No obstante, otros hipotecaristas como Lacruz, defienden que la protección del tercero se encuentra dispersa no sólo en los artículos citados, sino también en otros muchos: arts. 17 y 32 LH frente a los títulos no inscritos; art. 34 LH, frente a la nulidad o resolución del derecho del otorgante; así como otros, por ejemplo, arts. 31, 40, 220 LH (frente a inexactitud registral).

Ya que el art. 34 LH, y por ende, la figura del tercero hipotecario, se estudia con más detenimiento en otras partes del Temario, nos centraremos en el estudio del art. 37 LH.

En general, este artículo aglutina una serie de acciones, algunas de carácter personal, otras de carácter real, con el problema añadido de contar con una doble regulación legal, tanto en el Código Civil como en la Ley Hipotecaria.

Una norma común a todas ellas está en que, tomada la anotación preventiva de demanda en los libros del Registro, tales acciones afectarán a todo tercero (aun siendo en algunos casos acciones personales).

Analicemos a continuación cada una de tales acciones:

1.- Acciones rescisorias

Entendiendo por tales aquellas que ocasionan un perjuicio o lesión a alguna de las partes contratantes o tercero, nos referiremos siempre al ejercicio de tales acciones, y no a condiciones impuestas en un contrato, pese a la dicción legal del art. 23 LH (las condiciones que afectan a la eficacia de un negocio jurídico sólo pueden ser suspensivas o resolutorias).

Según García García, las acciones rescisorias ordinarias, en cuanto a su naturaleza jurídica, son acciones personales (art. 1295 CC); es decir, no afectan a terceros (y ello tanto si es tercero civil o que no ha inscrito –art. 1295 CC-, como si es un tercero que sí ha inscrito –art. 37 LH-, salvo que semejante tercero (civil o hipotecario) haya actuado con fraude (art. 1295 CC)[19].

Por su parte, Sanz Fernández critica la inclusión de este precepto dentro de la legislación hipotecaria, introducido en la inicial Ley Hipotecaria de 1861 y mantenida de forma inexplicable en las reformas posteriores, al entender que tal acción no tiene posibilidades de ser ejercitada cuando haya un tercero hipotecario[20].

La rescisión sólo procede en los casos taxativamente previstos en la ley (art. 1290 CC):

contratos que puedan celebrar los tutores sin autorización judicial o los celebrados en representación de los ausentes, siempre que las personas a quienes representen hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que hayan sido objeto de aquéllos (art. 1291.1 y 2 CC)
enajenaciones realizadas en fraude de acreedores (art. 1291. 3 CC): acción pauliana que luego comentaremos.
contratos sobre cosas litigiosas, si los celebra el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la autoridad judicial (art. 1291.4 CC)
lesión ultra dimidium, por perjuicio al vendedor en relación a lo que se entiende por justo precio en una compraventa (sólo Cataluña y Navarra[21])
negocios liquidatorios: particiones de herencia, división de cosa común y disolución de sociedad civil, por lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que fueron adjudicadas (arts. 1074, 406 y 1708 CC)
algunos casos regulados en la legislación especial, como lo establecido por el TR de la Ley del Suelo (perjuicio al comprador por incumplimiento del vendedor en los deberes urbanísticos), o art. 71 LC (perjuicio a la masa activa del concurso por actos dispositivos del concursado).

Expuestos algunos de los casos, estudiemos ahora sus efectos.

En el ámbito del Derecho Civil, se destruye la titularidad del adquirente, pero sin carácter retroactivo; es decir, con efectos ex nunc, volviendo las cosas a su estado originario, salvo que se lleve a cabo una indemnización económica, dado el carácter subsidiario de las acciones rescisorias. Esta obligación de restitución de lo adquirido, en cuanto que es meramente personal, nunca afectará a los terceros subadquirentes que lo sean de buena y a título oneroso (arts. 1295 y 1298 CC).

En el terreno del Derecho Hipotecario, conforme al artículo 34 LH, el tercero que reúna los requisitos exigidos en el mismo, será mantenido en su adquisición, aunque después se anule o resuelva (o rescinda) el del otorgante por causas que no consten explícitamente en el Registro[22]; ello se complementa con el artículo 37.1 LH, al proteger al tercero que haya inscrito su derecho, frente a las acciones rescisorias que no se justifiquen por causas reflejadas en el Registro con anterioridad a la inscripción del título del tercero.

2.- Acciones revocatorias

En sentido amplio, se entiende por revocación la destrucción de la titularidad del adquirente en virtud de un título válido y perfecto, como consecuencia de una causa posterior a su existencia e incierta (lo que excluye el plazo resolutorio).

No obstante, la doctrina hipotecarista suele emplear un concepto más restringido, ciñendo su ejercicio para el ámbito de las donaciones, y estudiando aparte las acciones resolutorias.

Por tanto, los casos serían los siguientes:

superveniencia o supervivencia de hijos (art.644 CC)
incumplimiento del donatario de las condiciones[23] impuestas por el donante (art. 647 C)
ingratitud del donatario (art. 648 CC)
otros casos similares o de deducción analógica podrían ser la reducción de donaciones inoficiosas (art. 654 CC), o la resolución de cesiones gratuitas de las Administraciones Públicas y reversión al órgano cedente por incumplimiento de la obligación de destino (arts. 150-151 LPAP).

Los efectos de la revocación son diferentes, según nos encontremos en el primer y tercer supuesto, o en el segundo.

En el primer caso, la revocación tiene efectos ex nunc, sin efectos retroactivos. Así lo acreditan los arts. 645 CC, que nos habla de restitución al donante de los bienes donados, o su valor si el donatario los hubiese vendido (y que si se hallaren hipotecados, podrá el donante liberar la hipoteca pagando la cantidad que garantice, con derecho a reclamarla del donatario); e igualmente el 649 CC, que deja subsistentes las enajenaciones e hipotecas anteriores a la anotación de demanda de revocación en el Registro de la Propiedad.

Por su parte, en el segundo caso, la revocación genera unos efectos ex tunc, con efectos retroactivos, provocando la nulidad de las enajenaciones e hipotecas constituidas por el donatario, siempre y cuando la condición conste inscrita en el Registro.

En definitiva, y por regla general, las revocaciones no perjudicarán al tercero, esto es, al adquirente del donatario, salvo que tal revocación se base en condiciones inscritas en el Registro, o en una previa anotación preventiva de demanda.

Para terminar, haremos hincapié en cierto desenfoque conceptual en la terminología empleada por la legislación hipotecaria. El incumplimiento por el donatario de condiciones impuestas por el donante, más que una acción revocatoria, generará una acción resolutoria, comprendida en el supuesto del primer número del art. 37 LH. Por su parte, la revocación en sentido estricto se refiere más bien a cargas o modos[24], cuyo incumplimiento afecta a la médula sustantiva del negocio de la donación.

3.- Acciones resolutorias

Siguiendo en este punto a Roca Sastre, podemos aquí diferenciar tres clases de supuestos de resolución:

incumplimiento de las obligaciones recíprocas o bilaterales (art. 1124 C): al tratarse de una condición resolutoria tácita y no constar de forma explícita en el Registro, no perjudicará a tercero salvo que, nuevamente como en otros casos anteriores, se hubiera anotado preventivamente la demanda de resolución.
incumplimiento de condiciones resolutorias expresas; las cuales al estar reflejadas en un asiento del Registro sí perjudicarán al tercero, quien no podrá invocar uno de los cuatro presupuestos legales de la fe pública (la buena fe, entendida como desconocimiento de la inexactitud registral al tiempo de su adquisición). Sirvan los siguientes ejemplos:
condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una compraventa (arts. 1504 CC, 11 LH y 59 RH)
reservas hereditarias[25] y sustituciones fideicomisarias[26]
donaciones, instituciones de heredero y legados “sub modo”
origen legal, como los retractos legales[27], que representan una excepción a la fe pública registral, al perjudicar al tercero pese a no estar aquellos inscritos previamente en el Registro (lo cual se justifica por la superior publicidad que genera la Ley frente a la publicidad registral). Si bien son objeto de estudio más detenido en otro tema específico, podemos resaltar la opinión de algunos hipotecaristas, como Tirso Carretero, quien los critica negativamente, dada la amplia floración de retractos legales en la actualidad y su escasa publicidad, actuando a modo de cargas ocultas, con perjuicio del tráfico inmobiliario y la seguridad del crédito territorial.

LA ACCIÓN PAULIANA

Si realizamos una breve reseña histórica sobre la acción pauliana, habremos de llegar a la conclusión de que no hay unanimidad a la hora de encontrar su origen o punto de partida. Si bien es cierto que durante muchos años se defendió su procedencia romana[28], a día de hoy hay muchos autores que más bien la sitúan en el Derecho intermedio

Más importante que su origen histórico es delimitar su concepto. De la mano de De Diego podemos definirla como “aquella que corresponde a los acreedores para pedir la revocación de los actos realizados en fraude y daño de sus legítimos derechos”.

Y si importante es encontrar un concepto apropiado, más si cabe lo es un estudio a fondo sobre su naturaleza jurídica, en base a sus caracteres:

acción personal: si afecta a un tercero, no será por su eficacia real, sino por la complicidad de los adquirentes en el fraude (o porque conste previamente extendida la anotación preventiva de demanda[29], que en cualquier caso sirve para destruir la buena fe del adquirente).
acción rescisoria: los actos que se rescinden son válidos (a diferencia de los simulados o fraudulentos), pero dignos de menor protección que el crédito insatisfecho. Ello encuentra su base última en la obligación genérica de todo deudor de mantener su propia solvencia.
Acción subsidiaria[30]: sólo utilizable por el acreedor cuando carezca de todo otro recurso legal[31] para obtener la reparación del perjuicio (art. 1294 CC).

Al gozar la acción pauliana de una doble regulación legal, estudiaremos a continuación ambas, por separado.

Código Civil

En su libro IV (“Obligaciones y contratos”) se regula la acción pauliana; en concreto, en sus arts. 1290-1299.

Amén de su concepto legal recogido en su art. 1111 CC, que dice lo siguiente: “Los acreedores, después de haber perseguido los bienes de que esté en poder el deudor para realizar cuanto se les debe, pueden ejercitar todos los derechos y acciones de éste con el mismo fin, exceptuando los que sean inherentes a su persona (acción subrogatoria); pueden también impugnar los actos que el deudor haya realizado en fraude de su derecho (acción pauliana)”.

En cuanto a sus requisitos para su aplicación:

un crédito a favor del actor (acreedor)

Tanto la acción subrogatoria como la pauliana son medios que permiten la protección del crédito. En el primer caso, incrementando el patrimonio del deudor con bienes o derechos que le son debidos; en el segundo, reintegrando en el patrimonio del deudor bienes o derechos que han salido de su esfera patrimonial, principalmente con intención fraudulenta, con perjuicio de sus propios acreedores[32].

un acto dispositivo del deudor

Es decir, que el deudor haya celebrado un acto o contrato posterior que beneficie patrimonialmente a un tercero (art. 1291.3 CC). Acto que podrá ser de naturaleza gratuita u onerosa.

eventus damni

Con tal requisito se alude al perjuicio patrimonial que sufre el acreedor por el acto dispositivo llevado a cabo por el deudor; es decir, la insolvencia patrimonial del mismo, sin llevar hasta un último extremo el requisito de la subsidiariedad de la acción[33].

consilium fraudis

Es decir, el fraude del deudor a su acreedor que menoscaba sus posibilidades de hacer efectivo su crédito. Fraude que afecta al acto dispositivo del deudor que comentábamos antes, ya sea oneroso o gratuito, y que la ley presume en ciertos casos[34].

No obstante, a día de hoy la jurisprudencia ya no viene considerando necesario un “animus docendi” o intención de perjudicar a los acreedores (STS 31/diciembre/1997 y 31/diciembre/1998); es decir, a pesar del requisito del “consilium fraudis” (subjetivo), la acción pauliana tiene actualmente un carácter de cierta objetividad. Más bien se interpreta como una necesidad de demostrar el resultado producido y la conciencia o conocimiento del mismo por parte del deudor (“scientia fraudis”).

Por lo demás, cabe añadir que tanto la existencia del fraude como la realidad o no de bienes suficientes en el patrimonio del deudor son puras cuestiones de hecho (por tanto, de libre apreciación por el juzgador de instancia, y no susceptibles de casación: STS 14/diciembre/1993).

En el ámbito procesal, cabe mencionar las STS 16 y 22/junio/1999, que admitieron la acción pauliana no sólo en base a pruebas fehacientes y concluyentes, sino también permitiendo al Juzgado de instancia basarse en indicios o presunciones; igualmente, también aceptó la posibilidad de que, además de pedir en el escrito de interposición de la demanda la rescisión de una donación por haberse efectuado en fraude de acreedores, se solicitase igualmente una indemnización por daños y perjuicios subsidiariamente, si los bienes ya estuvieran en poder de un tercero hipotecario.

conscius fraudis

Para el caso de que la enajenación fuera onerosa, el adquirente ha de ser cómplice en el fraude. Eso sí, el simple conocimiento del aplazamiento del pago del precio no implica complicidad en el fraude (art. 11 LH).

Una vez que concurren todos esos requisitos, los efectos de la acción serán los siguientes:

rescisión del acto o contrato (art. 1291 CC), a través de una sentencia judicial firme que declare la concurrencia de todos los presupuestos de la rescisión.
devolución o indemnización (arts. 1295 y 1298 CC): en principio, toda rescisión conllevará la restitución de las cosas que fueron objeto del contrato, con sus frutos, y del precio con sus intereses; no obstante, en casos de adquirentes de mala fe que por cualquier causa no puedan llevar a cabo tal restitución, ésta se traducirá en una indemnización al acreedor de los daños y perjuicios causados.

Especialmente importante este segundo supuesto, desde el punto de vista hipotecario, ya que uno de los casos en que ello ocurrirá será cuando los bienes objeto del contrato “se hallen legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe” (es decir, que no tenían conocimiento del fraude que se estaba perpetrando).

En cuanto al plazo[35] para el ejercicio de la acción, éste será de cuatro años (art. 1299 CC), a semejanza con la acción de anulabilidad (art. 1301 CC), y a diferencia con la acción de nulidad de pleno derecho, la cual se entiende imprescriptible.

Respecto al cómputo[36] del mismo, hemos de partir como día inicial o dies a quo, a contar desde la fecha de la enajenación fraudulenta.

En conclusión, los terceros subadquirentes quedarán inmunes ante la acción pauliana cuando lo sean a título oneroso (no lo exige expresamente el CC, pero se entiende que la acción pauliana no se detiene ante adquirentes gratuitos), y de buena fe, en los términos ya apuntados; es decir, que ignoraba el fraude al acreedor.

Ley Hipotecaria

Como ya comentamos con anterioridad a la hora de hablar de otro tipo de acciones, la Ley Hipotecaria la regula en el art. 37.4: “Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que hay inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.

Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:

Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero:
1. Cuando hubiese adquirido a título gratuito.
2. Cuando, habiendo adquirido a título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude.

En ambos casos no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.

Dicho lo cual, para llegar al actual artículo 37.4 LH, hemos de hacer una breve evolución histórica de la legislación hipotecaria:

la LH 1861 reguló esta materia básicamente en tres partes:
- artículo 36, donde se recogía la regla general, en virtud de la cual las acciones rescisorias y resolutorias no se darían contra tercero que hubiese inscrito su título
- artículo 37, introduciendo como requisitos para la acción pauliana que las enajenaciones a rescindir lo fueran a título gratuito, y que el tercero hubiera sido cómplice en el fraude (amén del plazo reducido de un año para su ejercicio)
- artículos 39, 40, 41, donde se contemplaban algunos casos de presunciones de fraude
la LH 1869 siguió la pauta de la ley inicial
la LH 1909 trató de armonizar su contenido con el CC (1888), bajo dos premisas fundamentales:
- subsistencia del artículo 37 LH, que dio lugar a dos enconadas teorías[37], según se defendiera la protección al primer adquirente del acto rescindible, o sólo al segundo adquirente o subadquirente (siendo ésta última la que predominó en la jurisprudencia del TS)
- supresión de los artículos 39, 40, 41 LH, al ser considerados como innecesarios, al estar ya regulada semejante cuestión en el CC
por último, la LH 1944, en los términos ya expuestos, modificó el artículo 37 en una doble dirección:
- suprimió la expresión “segunda enajenación”
- amplió el plazo de la acción a cuatro años, para coordinarse con el art. 1299 CC

Una vez abordada la cuestión desde un punto de vista civil, hemos de decir, en palabras de Roca Sastre, que la acción pauliana sólo interesa al Derecho Hipotecario respecto de las repercusiones contra terceros adquirentes o subadquirentes que inscriban sus títulos en el Registro de la Propiedad.

De hecho, parte de la doctrina hipotecarista entiende que este artículo 37.4 LH es superfluo e innecesario, siendo materia extrahipotecaria (Derecho Civil puro), y estando ya contenido en el artículo 34 LH.

Roca Sastre entiende que la LH sólo protege al segundo adquirente (subadquirente), de forma que el primer adquirente (parte en el acto fraudulento) ya estará protegido por el CC (art.1295) si es de buena fe y a título oneroso.

Dicho autor sigue argumentando su línea de pensamiento en base a la necesidad de diferenciar el tratamiento que reciben los adquirentes, por un lado, y los subadquirentes, por el otro:

el adquirente del deudor (primer adquirente) se rige por las normas del CC (art.1295): estará protegido si lo es de buena fe y a título oneroso (por tanto, no cabe acción pauliana contra él, pero no por ser un tercero protegido, sino por faltar uno de los requisitos para la efectividad de tal acción pauliana: esto es, la complicidad en el fraude); además, su posición jurídica sería indiferente en este caso, tanto si inscribe su derecho como si no.
el subadquirente (segundo adquirente) se rige por las normas de la LH (arts. 34 y 37): estará protegido si lo es de buena fe, a título oneroso, inscribe su derecho y no es cómplice en el fraude perpetrado.

Por otro lado, García García defiende una posición singular, algo al margen de la opinión mayoritaria ya comentada. Afirma que la acción pauliana perjudica a los terceros civiles (aun de buena fe y a título oneroso), al no haber inscrito su título. Por el contrario, no perjudicará a terceros que cumplan todos los requisitos de los artículos 34 y 37 LH: adquisición a título oneroso, de buena fe, con la inscripción de su título de adjudicación, previa inscripción (en la que se apoyan y confían), e inexistencia de anotación preventiva de demanda con anterioridad a su adquisición.

Igualmente, este mismo autor diferencia el tratamiento jurídico del subadquirente, en función de que el primer adquirente esté, o no, protegido frente a la acción pauliana (en el primer caso, quedará también protegido al cumplir los requisitos del CC y art. 37.4 LH; en el segundo caso, ya no nos sirve el CC, sino que hemos de acudir a normativa hipotecaria, pero no al art. 37 LH, sino al 34, en el sentido de definir aquí buena fe no como falta de complicidad en el fraude, sino como desconocimiento de la inexactitud registral).

En definitiva, considera que la opinión mayoritaria puede llevarnos a un contrasentido, puesto que los primeros adquirentes necesitarían cumplir menos requisitos que los subadquirentes para quedar protegidos frente a la acción pauliana.

Dada la complejidad de la cuestión, sobre todo en orden a apreciar si concurren, o no, todos los presupuestos legales para obtener una resolución favorable en el ejercicio de la acción pauliana, es relevante descender a la praxis jurídica y su jurisprudencia, que nos ofrece una delimitación positiva y negativa de tales supuestos:

Sí se apreció la rescisión en los casos siguientes (delimitación positiva):

STS 20/mayo/2002 (dación en pago de pensión compensatoria por el marido a la esposa)
STS 12/diciembre/2002 (compraventa donde no hay el más mínimo indicio del pago del precio)
STS 31/diciembre/2002 (permuta de solar por obra futura entre dos sociedades, representadas ambas por un mismo administrador)
STS 21/noviembre/2006 (hipotecante no deudor)
STS 12/marzo/2007 (liquidación de la sociedad de gananciales, dando lugar a la adjudicación de la finca a la esposa, la cual a continuación la vende seguidamente a los hijos por un precio muy inferior al tasado)

No se apreció la rescisión en ejemplos como éstos (delimitación negativa):

STS 5/febrero/2003 (compraventa entre parientes, ya que la mera existencia de una relación familiar no desvirtúa la presunción de causa negocial existente y lícita)
STS 30/mayo/2003 (renuncia a la herencia por el heredero)

ANEXO I

CE Constitución Española

CC Código Civil

LH Ley Hipotecaria

RH Reglamento Hipotecario

LPAP Ley Patrimonio Administraciones Públicas

Art Artículo

TS Tribunal Supremo

STS Sentencia del Tribunal Supremo

DGRN Dirección General Registros y Notariado

RDGRN Resolución de la Dirección General

Pº Principio

ANEXO II

Siempre he considerado que, al igual que las normas del ordenamiento jurídico se interpretan las unas por las otras, atendiendo al sentido del conjunto (interpretación sistemática: art. 1285 CC o canon de la totalidad según el TS), lo mismo se puede decir del temario de una oposición.

Es decir, que en un examen oral, como los dos que se efectúan en la oposición a Registros, el Tribunal tenderá a valorar de forma positiva a aquel opositor que, sin caer en el riesgo de irse por las ramas, exponiendo un tema diferente del que le corresponda, tenga la brillantez y capacidad jurídica suficiente para enlazar los temas a exponer con algunas conexiones relevantes del resto del Temario de la oposición.

En concreto, el Tema 11 de Derecho Hipotecario tiene, por ejemplo, las siguientes conexiones:

Temario Derecho Civil

T8 Nulidad como sanción general (art. 6.3 CC: actos contra legem)

T11 La buena fe y el abuso de derecho (art. 7 CC)

T23 El negocio jurídico. Elementos esenciales. Vicios del consentimiento

T24 La causa de los negocios jurídicos

T25 La forma del negocio jurídico. Vicios de la forma

T26 La representación en los negocios jurídicos (mandato verbal,…)

T36 Unidades mínimas de cultivo (parcelaciones en suelo rústico)

T37 Modos de adquirir el dominio. Título y modo. Función de la inscripción en las transmisiones

T40 Modos de perder el dominio. Adquisiciones “a non domino”

T56 Obligaciones: condición resolutoria tácita del art. 1124 CC

T59 Acción subrogatoria

T62 El contrato

T63 Generación, perfección y consumación del contrato. Efectos generales del contrato. Elementos del contrato

T65 Ineficacia de los contratos. Inexistencia, nulidad y anulabilidad. La confirmación de los contratos. Rescisión de los contratos. Acción pauliana. Lesión “ultra dimidium” en Cataluña y Navarra

T67 Venta de cosa ajena

T68 Condición resolutoria explícita del art. 1504 CC

T87 Disposiciones generales sobre régimen económico-matrimonial (disposición de vivienda habitual, de bienes comunes,…)

T90 Disposición de bienes gananciales

T105 Ineficacia, revocación, nulidad y caducidad del testamento

T119 Enajenación de los bienes sujetos a reserva

T123 Nulidad y rescisión de la partición hereditaria

Temario Derecho Hipotecario

T4 Ley Hipotecaria y Código Civil: relaciones de ambos cuerpos legales

T6 Tradición: título y modo en la inscripción

T7-8 Pº legitimación registral: consecuencias sustantivas y procesales

T9-10 Pº fe pública registral: tercero hipotecario

T12 Prescripción: secundum tabulas (art. 35 LH)

T16 Condiciones suspensivas y resolutorias

T23 Pº legalidad: calificación registral

T28 Asiento de cancelación

T46 Inscripción de adquisiciones hereditarias

T49 Sociedad de gananciales

T50 Concurso

T57 Inexactitud registral

T66 Calificación de las cláusulas de la hipoteca (entre otros en materia de hipotecas)

[1] No siendo válida cualquiera de las formas documentales recogidas en el art. 3 LH para cualquier acto o contrato, sino precisamente la exigida por la ley para cada caso particular (RDGRN 14/noviembre/1998).

[2] En su doble función de control de la legalidad y de función creadora, a la hora de dar solución registral a posibles conflictos civiles que se presenten en el tráfico inmobiliario, como por ejemplo posicionarse sobre la validez o no de nuevas figuras jurídicas (RDGRN 26/octubre/1973). Lo mismo cabría decir de determinadas cláusulas en las hipotecas, como las de vencimiento anticipado que rozan el carácter abusivo (STS 16/diciembre/2009 y RDGRN 1/octubre/2010).

[3] Ámbito de la calificación que será más o menos extenso según se trate de “actos administrativos” o “actos de las Administraciones Públicas” (STS 10/junio/1988, entre otras); es decir, según actúen en el tráfico como personas jurídicas privadas o a través de sus prerrogativas públicas.

[4] Especialmente importantes en el ámbito urbanístico (STS 28/enero/2009), teniendo en cuenta la regulación contenida sobre el régimen del silencio en los 11.3 TR de Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015, 30 de octubre.

[5] Actos similares a las “inscripciones condicionadas” ya mencionadas, por cuanto se viene entendiendo por la jurisprudencia registral que se inscriben en el Registro bajo la condición suspensiva de la aceptación por los herederos (Resolución 7/enero/1875) o legatarios (Resolución 30/abril/1878).

[6] Así, por ejemplo la STS 14/febrero/2006 habló de nulidad radical para los actos dispositivos del quebrado, realizados con posterioridad a la fecha de la retroacción de la quiebra, dejando a salvo al tercero hipotecario (aunque es también muy discutido si estamos, o no, ante una excepción a la fe pública).

[7] A diferencia de los funcionarios administrativos de carrera, donde el Estado responde en última instancia ante un mal funcionamiento de los servicios públicos (art. 106 CE).

[8] Como botón de muestra de ser un tema todavía de gran actualidad, la STS 22/abril/2010: en relación a una venta de los bienes de un menor realizada por sus padres, sin la autorización judicial que exige el art. 166 CC, lo entiende como un claro caso de negocio jurídico incompleto, de eficacia provisional, y nunca un negocio nulo de pleno derecho, susceptible por tanto de ratificación posterior por el afectado, al tenor del art. 1259 CC (misma doctrina aplicada históricamente a las actuaciones del mandatario verbal: RDGRN 3/marzo/1953).

[9] La validez de las ventas de cosa ajena se puede encontrar, entre otras, en las STS 5/julio/1958 y 5/julio/1976, sobre la base de ser la compraventa un contrato consensual, generador de obligaciones recíprocas, donde concurren los tres requisitos del art. 1261 CC (consentimiento, objeto, causa).

[10] Como ejemplo de esta línea jurisprudencial, la STS 8/marzo/1993, sobre un embargo de finca inscrita a nombre del deudor, que había sido anteriormente enajenada en escritura pública no inscrita: el TS entendió que el adquirente inscrito (por el embargo) no queda protegido por art. 34 LH porque este precepto sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, pero no frente a la nulidad del acto propio (y por consiguiente, el embargo indebidamente realizado –por pertenecer la finca a persona diferente del deudor- así como el proceso posterior son nulos, a instancia del interesado, por ir embargo, subasta y adjudicación contra la ley).

[11] Dejando siempre a salvo la posibilidad de que el verdadero dueño ejercite la tercería de dominio antes de la adjudicación definitiva en la subasta.

[12] Esta nulidad formal cuenta con algunas excepciones: por aplicación de la fe pública (art. 31 LH), tratarse de inscripciones concisas (art. 52 RH), o anotaciones preventivas, que cuentan con un sistema de nulidad menos riguroso (art. 75 LH).

[13] En concreto, el art. 1.3 LH dice lo siguiente: “Los asientos del Registro, practicados en libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.

[14] STS 25/julio/1996 confirmó que la fe pública registral sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, pero no frente a la nulidad del propio acto del tercero.

[15] Así lo recogen sendos aforismos latinos: “Nemo dat quod non habet” (nadie da lo que no tiene) o “Nemo in aliud plus iura transferre potest quam ipse habet” (nadie puede transmitir a otro sobre una cosa más derechos de los que realmente tiene sobre tal objeto).

[16] Con base en el art. 76 LH: “Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona”.

[17] Salvo que tal mandamiento se base en una previa anotación preventiva de demanda vigente (arts. 42.1 y 86 LH).

[18] Sobre un asunto similar, la RDGRN 10/febrero/2005 consideró que, una vez cancelada una anotación preventiva de querella, carece de efectos respecto a inscripciones posteriores la sentencia de nulidad del título anterior decretada en juicio penal sin que haya sido parte el titular registral.

[19] Por tanto, estas acciones sólo afectarán a terceros de mala fe, sean civiles o hipotecarios, y no por la naturaleza (personal) de la acción, sino como sanción a la mala fe.

[20] Entre otras razones, porque la rescisión conlleva una lesión o perjuicio (arts. 1074 y 1299 CC), elementos que no podrán constar nunca de forma explícita en los asientos del Registro.

[21] En los territorios de Derecho Común regidos por el vigente CC, no cabe tal posibilidad, al no ser el justo precio un requisito para la compraventa (“tantum valet res, quantum vendi potest”).

[22] Constancia explícita que podrá tener su origen en la propia delimitación de la extensión del derecho que se adquiere e inscribe, copiando literalmente las posibles condiciones suspensivas o resolutorias (art. 51.6 RH) o a través de un asiento registral independiente (básicamente, anotación preventiva de demanda).

[23] Condiciones entendidas aquí en un sentido vulgar, como meras obligaciones o cargas, y no en un sentido jurídico, como se regulan en los arts. 1113 y ss. CC.

[24] Como ejemplos de donaciones modales en la jurisprudencia, podemos mencionar los siguientes: STS 23/noviembre/2004 (cesión gratuita a cambio de asistir y cuidar al donante), STS 20/julio/2007 (donación de finca con destino a campamento militar, donde el Ministerio Defensa posteriormente la vendió a una Cooperativa de Viviendas), o STS 25/septiembre/2007 (donación de templo católico con cláusula de reversión parcial -50% superficie- a favor del concedente en caso de destrucción del edificio).

[25] Si los bienes hereditarios están, o no, sujetos a reserva, es algo que escapa de la calificación registral (art. 265 RH).

[26] La inscripción de la cláusula de la sustitución fideicomisaria viene exigida expresamente por el art. 82 RH (también 426-22 CC Cataluña).

[27] Ejemplos de ellos los tenemos en el Código Civil (de coherederos, comuneros, colindantes…), en la legislación especial (montes, arrendamientos urbanos o rústicos, urbanismo, viviendas de protección oficial…) o en la foral (derecho de abolorio aragonés o de tornería catalán).

[28] Interdictum frudatotium, restitutio in integrum ob fraudem, actio ex delicto.

[29] Así, la RDGRN 13/febrero/1929 resolvió positivamente la posibilidad del reflejo registral de la acción pauliana a través de una anotación preventiva de demanda, al amparo de una interpretación flexible del artículo 42.1 LH, en relación a ciertas acciones personales con trascendencia real.

[30] Entendida la subsidiariedad como insolvencia patrimonial del deudor, si bien no es necesario que tal insolvencia sea absoluta: basta con una notable disminución del patrimonio que haya dificultado el reintegro del crédito por parte del acreedor.

[31] No se daba tal subsidiariedad en el caso de la STS 30/mayo/2003 (renuncia de la herencia por los herederos, en perjuicio de los acreedores), al proceder con carácter preferente la aplicación del artículo 1001 CC (acción que permite a los acreedores solicitar al Juez la aceptación de herencia en nombre de su deudor).

[32] En ambos casos, en íntima conexión con el principio de responsabilidad universal del art. 1911 CC: “Del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes o futuros”.

[33] STS 31/diciembre/1997 afirmó que no es necesario que el acreedor llegue hasta el final en los procedimientos previos contra los bienes del deudor para acreditar tal insolvencia (pudiendo ser manifiesto que esas otras acciones o recursos legales del acreedor estén abocadas a la esterilidad práctica).

[34] Así el art. 1297 CC, para los actos gratuitos y onerosos celebrados por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria o expedido mandamiento de embargo.

[35] Otras acciones rescisorias gozan de un plazo más amplio: sirva de ejemplo en Navarra la rescisión por lesión en el justo precio, alcanzando una duración de diez o treinta años (según la lesión sea enorme o enormísima).

[36] No obstante, esta regla general se exceptúa en casos particulares de mala fe. Así, la STS 30/mayo/2003, para un supuesto de ocultación del acto realizado, vino a aplicar el cómputo desde la fecha de la inscripción en el Registro de la enajenación (excepción por tanto a la regla general en virtud de la cual es la fecha del asiento de presentación la que determina la prioridad, debiendo acudir en este caso concreto a la inscripción, no entendida en sentido general, sino como uno de los asientos específicos del artículo 41 RH).

[37] En el primer caso, en base a que en la relación de crédito el primer adquirente también es tercero y puede ser protegido, puesto que aunque resulta parte en la enajenación, no deja de ser tercero en el crédito. Por su parte, en el segundo caso, se argumenta que siendo el primer adquirente tercero en la relación de crédito, no obstante es parte en la acción pauliana.