TEMA 23 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 23. El principio de legalidad. La calificación registral: sus caracteres. Ámbito, medios y plazo para calificar. Efectos de la calificación. Faltas subsanables e insubsanables. La calificación y la legislación de los consumidores.

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EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: SUS CARACTERES.
ÁMBITO, MEDIOS Y PLAZO PARA CALIFICAR.
EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN.
FALTAS SUBSANABLES E INSUBSANABLES.
LA CALIFICACIÓN Y LA LEGISLACIÓN DE LOS CONSUMIDORES.
Enlaces

1.- El principio de legalidad.

Según Roca Sastre este principio es el que impone que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos.

En un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos y concordantes con la realidad jurídica, es lógica la existencia de un previo trámite depurador de la titulación presentada a Registro. De lo contrario, como dice Jerónimo González, los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos conflictos.

El principio de legalidad actúa a través de una doble vertiente:

La titulación auténtica. Artículo 3 de la Ley Hipotecaria: Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Objeto del tema 19.

La calificación del Registrador. 18 LH, que pasamos a examinar

2.- La calificación registral. Sus caracteres.

Según Ángel Sanz se define como el examen que el Registrador hace de los títulos o documentos presentados en el registro con el fin de comprobar que reúnen todos los requisitos establecidos en las leyes para su validez e inscribibilidad, y como consecuencia de ello, resolver si son, o no, inscribibles.

Su naturaleza es controvertida. Existen distintas teorías al respecto que ya estudiamos en el tema anterior al tratar de la naturaleza del procedimiento registral, tan sólo apuntar, que para la DG (RSS 27 y 29-10-2001) la actividad pública registral se aproxima, desde el punto de vista material, a la jurisdicción voluntaria, si bien formalmente no es actividad jurisdiccional (pues el Registrador está fuera de la organización judicial), y, en todo caso, es una actividad distinta de las propiamente administrativas pues se rige por normas civiles y no está sujeta al recurso Contencioso-Administrativo. Excepcionalmente el TS ha admitido el recurso Contencioso-Administrativo contra las resoluciones en las que se ventilen cuestiones administrativas, como son las urbanísticas (STS 15-2-2000).

La importancia de la calificación registral es distinta según los diferentes sistemas, tal y como se expone en el Tema 2 del programa, al cual me remito.

Caracteres.

Es una función jurídica que debe realizarse sobre la base de disposiciones legales y reglamentarias aparte de la jurisprudencia y la doctrina del Centro Directivo.

Es una función de control de legalidad, como decíamos.

Es una función rogada, a petición de los interesados (los que señala el artículo 6 de la Ley Hipotecaria), si bien, va implícita en la presentación del título en el registro (art. 353 RH).

Es una función inexcusable u obligatoria.

Tiene carácter personalísimo. El Registrador no puede delegar su función.

Es una actividad imputable. Según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria: los Registradores calificarán bajo su responsabilidad… El artículo 296 de la Ley Hipotecaria regula la responsabilidad de los Registradores por los daños y perjuicios que ocasionen en su actuación, como se estudia en el tema 82.

Es independiente e imparcial, como se estudia en el tema siguiente. Únicamente advertir que la DG en RES 9 y 13 de marzo y 4 de abril 2012 reinterpreta su doctrina al respecto, volviendo a la doctrina clásica que sostiene la independencia del registrador en su función calificadora tanto respecto de las calificaciones efectuadas por el mismo o incluso respecto del mismo documento por otro registrador, como respecto de las res de la DG.

Ha de ser global. El artículo 258, párrafo 5 de la Ley Hipotecaria dice: 5. La calificación del Registrador, en orden a la práctica de la inscripción del derecho, acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales, deberá ser global y unitaria. No obstante, la DG ha señalado que el Registrador debe añadir defectos no expresados en la primera nota de calificación, pero apreciados en un momento posterior, aunque sea de manera extemporánea, aun a riesgo de corrección disciplinaria y de sus posibles responsabilidades, pues ha de prevalecer el principio de legalidad. R. 28 de Diciembre de 2004, R. 2 de Abril de 2005 , R. 18 de noviembre de 2005, R. 11 de Julio de 2013, R. 5 de Marzo de 2014, R. 13 de septiembre de 2014, R. 7 de septiembre de 2015.

Es revisable. Ya por otro Registrador a través de la calificación sustitutoria; ya vía de recurso gubernativo cuya resolución será susceptible de impugnación judicial; ya por vía de demanda directa ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia, como se estudia en otros temas.

Tiene que ser motivada de forma suficiente. R. 21 de Marzo de 2007, R. 25 de Octubre de 2007, R. 1 de Diciembre de 2007, R. 3 de Diciembre de 2007, R. 3 de Diciembre de 2007, R. 8 de mayo de 2010, R. 10 de mayo de 2011, R. 10 de julio de 2014.

No supone excepción de cosa juzgada: Artículo 108, párrafo primero del Reglamento Hipotecario: Transcurridos los plazos durante los cuales producen sus efectos los asientos de presentación o las anotaciones preventivas de suspensión, sin haberse practicado el asiento solicitado, podrán presentarse de nuevo los títulos correspondientes, los cuales serán objeto de nueva calificación.

3.- Ámbito, medios y plazo para calificar.

Ámbito.

El ámbito viene determinado por el artículo 18, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.

La calificación en los documentos administrativos y judiciales es más limitada, así la RH dispone:

Respecto de los documentos administrativos: Artículo 99 del Reglamento Hipotecario. “La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro”.

Al respecto, debemos tener en cuenta que, según la DG:

El Registrador puede calificar la competencia del órgano administrativo. R. 9 de Marzo de 2006, R. 29 de Noviembre de 2006, R. 29 de Noviembre de 2006, R. 29 de Noviembre de 2006, R. 22 de diciembre de 2006, R. 24 de Enero de 2007, R. 6 de Marzo de 2007, R. 9 de Marzo de 2007, R. 8 de Marzo de 2007, R. 27 de Agosto de 2008, R. 28 de junio de 2011 o R. 18 de julio de 2011.

El Registrador no puede calificar si el procedimiento seguido por la administración es el que debería haberse utilizado. Ha de calificar si en el marco del procedimiento elegido por la Administración Pública, el documento es congruente con el mismo y si se han dado los trámites esenciales de tal procedimiento R. 13 de Marzo de 2007, R. 27 de octubre de 2007 o R. 8 de Noviembre de 2011.

En este sentido, señala que sólo podrá suspenderse o denegarse la inscripción cuando se haya infringido alguna norma sustantiva o registral que afecte al acto jurídico inscribible, pero no cuando se infrinja cualquier norma administrativa ajena a tal proceso y en el que no haya contemplado expresamente como sanción, en caso de incumplimiento, el cierre registral. R. 7 de Enero de 2009.

Respecto de los documentos judiciales: Artículo 100 del Reglamento Hipotecario: “La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”.

Debemos tener en cuenta, igualmente, la doctrina de la DG, entre la cual podemos destacar los siguientes puntos:

El Registrador no puede entrar a calificar el fondo de la resolución judicial, ni los trámites procesales, salvo aquéllos que tienen que ver con la debida intervención del titular registral, que se consideran obstáculos derivados del registro. R. 16 de Marzo de 2005, R. 5 de Mayo de 2006 o R. 20 de octubre de 2009.

La Dirección General después de señalar los registradores tienen no ya la facultad sino la obligación de examinar la competencia del órgano judicial que ordena el asiento, señala que este examen registral debe limitarse a aquellos aspectos competenciales apreciables de oficio por el órgano jurisdiccional como son la falta de jurisdicción o la falta de competencia objetiva o funcional, o la competencia territorial cuando ésta venga imperativamente ordenada. No cabe calificarla, cuando se trata de supuestos de competencia dispositiva, sujeta a sumisión de las partes (Resolución 2 de octubre de 2009 o de 9 de mayo de 2011).

Según doctrina reiterada de la DG el principio de tutela judicial efectiva e interdicción de indefensión ART 24 CE, tiene su traducción en el ámbito hipotecario, en los principios de salvaguarda judicial de los asientos, tracto sucesivo y legitimación, por los que ha de velar el Registrador en su calificación, aunque se trate de documentos judiciales en los que la calificación registral está más limitada.

Así pues, teniendo en cuenta las limitaciones que acabamos de ver, en cuanto a la calificación de los documentos judiciales y administrativos, aquélla se tiene que extender a los siguientes extremos:

La legalidad de las formas extrínsecas.

Artículo 98 del Reglamento Hipotecario. “El Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.

También de calificar otros extremos, como el pago del ITP o Sucesiones o Donaciones o el IVTNU, o la previa inscripción, en ciertos casos en el RM, o la toma de razón en el RC, el número de identificación fiscal de los otorgantes o la identificación de los medios de pago.

La capacidad de los otorgantes

Se refiere a la capacidad jurídica y a la capacidad de obrar de los sujetos que intervienen en la relación jurídica, así como a cualquier otra circunstancia dimanante de su estado civil o condición personal que influya en la legitimación dispositiva para llevar a cabo el negocio jurídico.

Se tiene que tener en cuenta la delimitación del ámbito de la representación legal y los aspectos relacionados con la representación voluntaria.

El artículo 98,2 de la Ley de 27 de diciembre de 2001, cuya interpretación motivó una consulta a la Dirección General que resolvió mediante Resolución de 12 de abril de 2002, fue objeto de nueva redacción por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, con el siguiente contenido:

La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario.

El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación.

Con arreglo a la Resolución de 2 de diciembre de 2010, habida cuenta de la transcendencia que se atribuye a la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial debe ser expresado, no de forma genérica o abstracta, sino necesariamente concretado al «acto o negocio jurídico al que el instrumento se refiera». Sólo de este modo será posible verificar la necesaria congruencia entre el juicio notarial de suficiencia y el contenido del título que demanda el artículo 98.2 de la Ley 24/2001, en este sentido, también, la Res. de 11-12-2015.

La validez de los actos dispositivos

Se refiere sólo a la validez de los contenidos en escrituras públicas, no en documentos judiciales o administrativos. Hace referencia al contenido del documento, al título material, sin que pueda quedar excluida de la calificación, por voluntad de los interesados, una o varias partes del documento. Cosa distinta es que los interesados puedan prestar su consentimiento a la inscripción de un título con suspensión o denegación parcial, al amparo de lo dispuesto en el art. 434 RH.

Los obstáculos del Registro.

Juegan con relación a todo tipo de documentos y se refiere a la compatibilidad entre lo que el Registro publica y lo que pretende tener acceso al mismo. Se debe comprobar concordancia entre concordancia entre la finca registral y la del título y la del titular registral y el otorgante del negocio, lo que nos lleva a distinguir, en su caso, entre la titularidad civil y la registral, objeto de estudio en el tema 18.

Por obstáculo se entiende no sólo las titularidades o contenido de los libros registrales sino las normas que regulan las inscripciones y la mecánica registral. R. 18 de Marzo de 2014.

Como decíamos, el registrador no puede calificar el fondo y los trámites seguidos en el procedimiento judicial, pero sí ha de calificar si las personas protegidas por el Registro han sido parte en el procedimiento. R. 22 de febrero de 2013, R. 8 de julio de 2013.

Medios

La calificación habrá de basarse en los documentos presentados y en los asientos del Registro. Así el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y el artículo 65, in fine, de la misma: “Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados”.

Ahora bien, frente este concepto tan restrictivo de los medios de calificación, la DG ha adoptado un sentido más amplio, así, señala, que el Registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente (Catastro, Registro Mercantil, RGAUV –R. 1 de Junio de 2013-) R. 23 de abril de 2014. Respecto al RM, la DG, señala que el Registrador no sólo es que pueda, sino que debe acudir a él como medio auxiliar de calificación, especialmente, cuando la parquedad del juicio de suficiencia impida al registrador desempeñar su función. R. 11 de diciembre de 2015.

Documentos.

Según la Resolución de 24 de octubre de 2005, el Registrador puede tener en cuenta para calificar incluso los documentos presentados posteriormente que sean complementarios, conexos o relacionados con el documento presentado, pero no puede tener en cuenta los documentos presentados con posterioridad que sean contradictorios o incompatibles con aquél, ya que en este caso es aplicable el principio de prioridad.

Asientos.

Se refiere a los que consten en los folios de la finca, así como los de la finca matriz que afecten a la misma.

El registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados, con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentados nunca. R. 24 de septiembre de 2011. R. 5 de septiembre de 2013.

Se tienen en cuenta también los asientos del libro de incapacitados, los datos de índices y las notas marginales del Diario de despacho de otros documentos.

En todo caso ha de estar a la situación registral vigente al tiempo de presentarse el título que se califica, Resolución de 12 de noviembre de 2010.

Plazo para calificar.

Según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, párrafos segundo, tercero y cuarto:

El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. El Registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso, de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción. Por razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del Registrador competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, ampliar hasta quince días más como máximo dicho plazo. Si la Dirección General no contesta en el plazo de dos días contados desde que tuviera entrada la solicitud, se entenderá que ésta ha sido desestimada. El Registrador no podrá recurrir contra la decisión expresa o presunta que adopte la Dirección General.

Si, transcurrido el plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la inscripción, el interesado podrá instar del Registrador ante quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de esta Ley. Igualmente, si transcurrido el plazo de tres días el Registrador no inscribe el título, el interesado podrá instar la aplicación del cuadro de sustituciones.

4.- Efectos de la calificación

Artículo 101 del Reglamento Hipotecario. “La calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del Juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento.

Si la ejecutoria que en éste recayere resultare contraria a la calificación, el Registrador practicará el asiento solicitado el cual surtirá sus efectos desde la fecha del de presentación del título, si se hubiere tomado la correspondiente anotación preventiva y ésta estuviese vigente”.

Por lo tanto, como vemos y hemos apuntado al principio del tema, la calificación puede ser positiva o negativa.

Positiva

Artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. “Si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Si el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, librará nota simple informativa.”

Si la calificación es positiva, su decisión causa estado, por lo que los interesados no pueden recurrir contra la calificación. El Registrador practicará el asiento, y éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). En este sentido RDGRN 19-1-2012, 11-8-2015 ó 24-9-2015, entre otras muchas, sobre inadmisibilidad del recurso en caso de versar sobre asientos ya practicados.

Negativa.

Artículo 19 de la Ley Hipotecaria. “Cuando el Registrador notare alguna falta en el título conforme al artículo anterior, la manifestará a los que pretendan la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan la falta a satisfacción del Registrador, devolverá el documento para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de hacer la anotación preventiva que ordena el artículo 42 en su número 9, si se solicita expresamente.

En el caso de no hacerse la anotación preventiva, el asiento de presentación del título continuará produciendo sus efectos durante los sesenta días antes expresados”.

Artículo 19 bis, párrafo segundo y tercero, de la Ley Hipotecaria. “La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el Registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente.

Si el Registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, dentro o fuera del plazo a que se refiere el artículo 18 de la Ley, el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley”.

Si la calificación es negativa, el Registrador deniega o suspende la inscripción, el interesado puede adoptar diversas actitudes:

a) Desistir de la inscripción: esta facultad va implícita en la de subsanar conforma al art.19LH.

b) Subsanar el defecto señalado por el Registrador, si no se calificó como insubsanable.

c) Solicitar la revisión del criterio del Registrador:

c.1) Recurriendo dicha calificación: bien interponiendo el llamado “recurso judicial” o bien interponiendo el “recurso gubernativo”.

c.2) Solicitando la calificación sustitutoria.

Como los recursos contra la calificación se estudian en el tema siguiente, aquí nos vamos a centrar en la calificación sustitutoria.

Pues bien, como veíamos, en caso de calificación negativa, el interesado puede pedir la calificación del título por otro Registrador, según el cuadro de sustituciones de cada provincia.

La regulación de la calificación sustitutoria es la siguiente, según el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, del que destacamos las siguientes reglas básicas:

El interesado deberá ejercer su derecho en los quince días siguientes a la notificación de la calificación negativa, durante la vigencia del asiento de presentación, mediante la aportación al registrador sustituto del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria.
El Registrador sustituto que asuma la inscripción del título lo comunicará al Registrador sustituido, pudiendo con carácter previo y en orden a esta finalidad solicitar que se le aporte información registral completa, de no existir o ser insuficiente la remitida con el testimonio íntegro del título.
Si el Registrador sustituto calificara positivamente el título, en los diez días siguientes al de la fecha de la comunicación prevista en la regla anterior, ordenará al Registrador sustituido que extienda el asiento solicitado, remitiéndole el texto comprensivo de los términos en que deba practicarse aquel, junto con el testimonio íntegro del título y documentación complementaria.

En todo caso, en el asiento que se extienda, además de las circunstancias que procedan de conformidad con su naturaleza, deberá constar la identidad del Registrador sustituto y el Registro del que fuera titular.

Extendido el asiento, el Registrador sustituido lo comunicará al Registrador sustituto, y devolverá el título al presentante con nota al pie del mismo, extendida conforme a la legislación hipotecaria.

Si el Registrador sustituto asumiera la inscripción parcial del título se procederá del modo previsto en las reglas segunda y tercera. Dicha inscripción parcial sólo podrá practicarse si media consentimiento del presentante o del interesado.
Si el Registrador sustituto calificara negativamente el título, devolverá este al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del Registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el Registrador sustituido con los que el Registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad.

En la calificación el Registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el Registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Para fundar su decisión podrá pedir informe al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, que lo evacuará a través de sus servicios de estudios, todo ello bajo responsabilidad del Registrador y sin que pueda excederse del plazo de calificación.

Al respecto, debemos tener en cuenta, la siguiente doctrina de la DG:

La calificación del Registrador sustituto tiene el único alcance de remover los defectos achacados por el Registrador sustituido. R. 16 de Febrero de 2005

Al ser verdadera calificación debe reunir todos los requisitos de fondo y forma bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido. R. 17 de Marzo de 2008, R. 18 de Marzo de 2008, R. 18 de Marzo de 2008, R. 5 de mayo de 2008, R. 6 de mayo de 2008, R. 22 de Octubre de 2008, R. 1 de Diciembre de 2008, R. 12 de Marzo de 2009.

Puede ser solicitada también por el Notario, R. 4 de Mayo de 2005, R. 3 de Marzo de 2007, R. 13 de Noviembre de 2007, R. 13 de Marzo de 2008.

El Registrador sustituto no puede añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido. R. 26 de septiembre de 2011, R. 4 de Diciembre de 2012, R. 16 de septiembre de 2014

5.- Faltas subsanables e insubsanables.

De lo dicho anteriormente resulta la importancia de la distinción entre faltas subsanables e insubsanables, ahora bien, ni la Ley, ni el Reglamento contienen una definición de lo que debe entenderse por cada concepto.

El artículo 65 de la Ley Hipotecaria, se limita indicar que: “Las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables.

Si el título tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título.

En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegará la inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva.

Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados”.

Los autores han intentado establecer un criterio general diferenciador, pero es dudoso que se haya conseguido una solución definitiva, dada la diversidad de conceptos que habría que encuadrar en 2 únicas categorías.

Para Ángel Sanz son subsanables las faltas que dan lugar a la anulabilidad y los obstáculos del Registro que puedan eliminarse. Son insubsanables los defectos que dan lugar a la nulidad radical y los obstáculos del Registro que son definitivos y absolutos.

Para Rafael Arnáiz Eguren lo que interesa es la posibilidad de publicidad. Las subsanables admiten anotación preventiva; las insubsanables, no.

Para José Manuel García García habla de motivos de suspensión o denegación. Los primeros permiten mantener la prioridad registral más allá de la duración del asiento de presentación, pudiendo ser subsanados con efecto retroactivo a la fecha del asiento de presentación. Los motivos de denegación no permiten mantener la prioridad más allá de la vigencia del asiento de presentación. En este sentido, la Resolución de 12 de noviembre de 2010: subsanables o insubsanables según que permitan o no el mantenimiento del rango registral más allá de la vigencia del asiento de presentación, pudiendo en caso afirmativo ser subsanados con efecto retroactivo a la fecha de presentación del título.

Para Francisco Javier Gómez Gálligo, Son faltas subsanables aquellos defectos que, además de ser susceptibles de rectificación, únicamente determinan la ineficacia registral provisional de la relación jurídica creada, y en consecuencia permiten mantener la prioridad derivada del asiento de presentación primitivamente practicado, sin necesidad de presentación de la titulación complementaria.

E insubsanables serían las faltas que determinan la ineficacia registral definitiva del título presentado, exigiéndose, en caso de ser objeto de corrección, una nueva presentación, sin que a estos efectos mantenga su vigencia la prioridad ganada con el asiento de presentación primitivamente practicado.

La DG (R. 24-10-2001), después de señalar que la determinación del carácter subsanable o insubsanable de un defecto no es cuestión fácil de determinar en muchos casos marca algunas pautas de orientación:

– Si la realización de los actos posteriores que subsanen la falta, permiten o no la retroacción de los efectos a la presentación del documento defectuoso.

En caso de duda, los defectos han de considerarse subsanables, pues, si por error un defecto insubsanable se califica de subsanable, en definitiva no podría subsanarse.

6.- La calificación y la legislación de los consumidores.

En las conclusiones del IX Congreso Internacional de Derecho Registral se decía: El Registro Jurídico Inmobiliario, como institución específicamente destinada a dotar de publicidad al tráfico de inmuebles, tiene especial importancia en la protección jurídica del consumidor, en cuanto adquirente de bienes y derechos reales sobre los mismos. Y en este sentido, la calificación debe tener en cuenta las normas imperativas sobre los derechos de los consumidores.

La generalidad de la doctrina entendió que en la función calificadora debería ser tenida en cuenta la normativa sobre consumidores.

Francisco Javier Gómez Gálligo indicaba que la calificación tiene su fundamento en la protección de los consumidores; y en este sentido, el mejor instrumento para la defensa de los intereses de aquellos, en el ámbito inmobiliario, es el fiel cumplimiento de la legalidad, encarnada en la Ley sobre consumidores, y en concreto en su artículo 10, que fija los requisitos de las cláusulas contractuales.

José Manuel García García declara que la calificación registral se extiende a lo dispuesto en el artículo 10, al estar dirigida la ley de 1984 a todos los órganos encargados de la aplicación del Derecho.

Pablo Vidal Francés entiende que si se recorta esta función registral se perjudicará a la parte más débil del contrato

No obstante la Dirección General en diferentes Resoluciones mantuvo la tesis contraria a la posibilidad de invocar la legislación de consumidores en la calificación registral. Así en las de 16 de febrero de 1990, 8 de octubre de 1991 y 5 de junio de 1992. En esta última se decía. Respecto a la pretendida vulneración del artículo 10 de la Ley de Defensa de los Consumidores de 19 de julio de 1984, ha de recordarse la doctrina sentada por este Centro Directivo, conforme a la cual los medios de calificación de que dispone en Registrador – artículo 18 de la Ley Hipotecaria – impiden a éste apreciar si las concretas estipulaciones debatidas tiene carácter abusivo conforme a dicha Ley”.

En cualquier caso, la Disposición Adicional segunda de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, introdujo el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria que dice: El Registrador denegará la inscripción de aquellas cláusulas declaradas nulas de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

La Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, decía en su artículo 10.6 y ahora, el art. 84 del actual TR 1/2007 de la Ley de defensa de los consumidores y usuarios, dice: “Los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.”

Con estas reformas se dio un claro espaldarazo a la postura dominante, que poco a poco ha ido calando en la doctrina de la DG.

Actualmente, a raíz de la normativa surgida para la defensa de los usuarios bancarios (Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social que modifica la LH) y de las sentencias del TS basadas en las Directivas Comunitarias(2014/17/UE), respecto a las cláusulas abusivas impuestas por las entidades financieras (STS 29 de abril y 23 de noviembre de 2015 ó 18 de febrero de 2016, entre otras), la DG viene admitiendo que la calificación registral entre en el carácter abusivo de las cláusulas, así, en resolución de 22 de julio de 2005, la DG señaló que el registrador puede rechazar la inscripción de una cláusula, desde luego cuando su nulidad derive de su oposición a una norma imperativa o prohibitiva, o hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el registrador de forma objetiva. La RDG de 25 de diciembre de 2015, señala que en caso de duda el Registrador tiene que inclinarse por una aplicación extensiva del principio pro-consumidor.

En cualquier caso, la calificación de una cláusula o estipulación como abusiva, supone tener en cuenta circunstancias subjetivas de los intervinientes en el acto, lo que es siempre difícil de calificar (pues el abuso implica un desequilibrio entre las partes, desequilibrio determinado por las circunstancias de cada una), por ello se advierte en nuestra legislación una progresiva objetivización del carácter abusivo; la necesidad de proteger a los consumidores frente al superior poder de negociación de los estipulantes, ha llevado al legislador a objetivizar el abuso, así por el sólo hecho de concurrir los elementos que fija la norma, existe una situación abusiva, prescindiendo de cualesquiera consideraciones subjetivas, y por lo tanto sujeta a la calificación registral (p.ej. el art. 114.3 LH, caso que se pacte un interés de demora que sea superior 3 veces al interés legal del dinero).